(Onze

heures trente-cinq minutes)

Présidente (Mme Dansereau) : Je déclare la séance de la Commission

de l'aménagement du territoire

ouverte. Je demande à toutes les personnes dans la salle de bien vouloir

éteindre la sonnerie de leurs appareils électroniques.

commission est réunie afin de poursuivre les consultations particulières et auditions publiques sur le projet de loi

n° 16, loi visant principalement l'encadrement des

inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement et la domination de la Régie du logement et l'amélioration de ses

règles de fonctionnement et modifiant la

Loi sur la Société d'habitation du

Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal.

M. le

secrétaire, y a-t-il des remplacements ?

Secrétaire : Oui, Mme la Présidente. Mme Lessard-Therrien

(Rouyn-Noranda—Témiscamingue) est remplacée par M. Fontecilla

(Laurier-Dorion); Mme Perry Mélançon (Gaspé) est remplacée par M. LeBel

(Rimouski).

Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Nous allons entendre, cet avant-midi, l'Association des

propriétaires du Québec et l'Association professionnelle des courtiers

immobiliers du Québec.

Je demanderais un consentement

parce qu'on commence comme six minutes... donc, s'il faut retrancher les six

minutes pour finir à 13 heure, parce qu'on m'informe qu'il y a un caucus

ici qui se tient à 13 heures.

Mme Thériault :

...retirer six minutes?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Bien, qu'on va partager dans...

Mme Thériault :

Bien, on peut donner le consentement pour continuer au-delà de 13 heures.

Présidente (Mme Dansereau) : Bien, c'est parce que, si je demande

le consentement, je... Bon, je vais demander le consentement pour

poursuivre jusqu'à 13 h 6.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Bien... non, mais lui, il ne donne pas

consentement, ça fait qu'on fait quoi?

Une voix :

Il n'y a pas consentement, alors...

La Présidente

(Mme Dansereau) : Ça fait qu'il n'y a pas consentement, ça fait

qu'on va diviser...

Mme Thériault :

Je comprends, Mme la Présidente, mais on n'a déjà pas beaucoup de temps pour

poser des questions, c'est le gouvernement qui en a plus.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Je suis d'accord.

Mme Thériault : Je comprends que mon collègue aussi, il a juste deux

minutes et quelques. Si on commence à retirer six minutes, ça veut dire que de

deux minutes et quelques, on va passer en bas d'une minute, c'est plate en

maudit.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Bien, c'est parce qu'il n'y a pas consentement,

ça fait que...

Une voix :

On devrait commencer tout de suite.

Présidente (Mme Dansereau) : O.K., merci. Donc, je souhaite la

bienvenue à l'Association des propriétaires du Québec. Je vous rappelle

que vous disposez de 10 minutes pour votre exposé, puis nous procéderons à la

période d'échange avec les membres de la

commission. Je vous invite donc à présenter puis à commencer votre exposé... à

vous présenter.

M. Messier (Martin A.) : Mme la Présidente, merci. Mme la ministre, Mmes

et MM. les députés, merci. On va contribuer, en parlant un petit

peu plus vite, à votre gain de temps. Mon nom est Martin Messier...

La Présidente

(Mme Dansereau) : ...vous avez 10 minutes, ça, c'est correct.

M. Messier (Martin A.) : Donc, mon nom est Martin Messier, je suis

président de l'Association des propriétaires du Québec, également avocat de formation. Je suis accompagné de

Me Annie Lapointe, qui est notaire, et de Me Robert Soucy, qui est avocat, qui pratique en droit du logement,

qui est également président du Comité de liaison entre le Barreau de Montréal

et la Régie du logement et qui, à un moment dans sa pratique, a été régisseur à

la Régie du logement.

L'APQ,

Mme la Présidente, c'est 17 000 membres, 17 000 membres,

300 000 logements, de petits propriétaires, de grands propriétaires, de petits propriétaires

qu'on a la mission d'accompagner au quotidien, donc, dans l'offre de services

qu'on leur adresse, on s'assure qu'ils sont

accompagnés dans l'ensemble du processus, donc, du début à la fin dans leurs

questionnements, dans le stress que génère

parfois la détention d'un immeuble en propriété et les débats qui peuvent se

retrouver devant la Régie du logement.

Donc,

sans plus tarder, on va débuter avec Me Soucy, où on va traiter de la

portion logement. Me Lapointe adressera quelques mots par la suite sur la

section copropriété, qui touche de

plus en plus de propriétaires investisseurs, de copropriétés à des fins

de location. Donc, Me Soucy.

M. Soucy (Robert) : Bonjour. Bonjour, Mme la Présidente, Mme la

ministre, les membres du Parlement. Écoutez, nous sommes heureux de venir ici pour discuter du projet de loi. Nous

apprécions le projet de loi, nous sommes là, ici, pour l'appuyer, là, dans la très grande majorité des

dispositions, sauf qu'on a quelques remarques, quelques bémols à apporter

qu'on aimerait discuter et soumettre ici à

la commission. D'abord, si on regarde notre mémoire, on a 14 points, là, où on

est d'accord, mais je ne parlerai pas

des points qu'on est d'accord, je vais aller immédiatement aux points où on a

certaines réserves.

premier point, je crois que c'est à

la page 3, là, de notre mémoire, c'est le dépôt après la notification. C'est

qu'on doit... la preuve de la

notification avec une liste des pièces, ça doit être déposé dans les 30 jours

suivant l'introduction de la demande,

sinon la demande qui est faite devient périmée, puis le tribunal ferme le

dossier. Il faut penser que parfois il

y a beaucoup de gens qui ne sont pas représentés par avocat, il y a beaucoup

de gens qui, à la Régie du logement, se présentent seuls, ils ne sont pas familiers avec les délais.

Donc, nous, ce qu'on suggère, bien, c'est qu'avant de fermer le dossier le

tribunal envoie un avis incomplet avant la

fermeture du dossier pour aviser la

partie

que son dossier est incomplet, qu'il va être fermé. Et, encore là, on peut

suggérer aussi que, lorsque le dossier est fermé après 30 jours, la possibilité

de réouvrir le dossier... 30 jours de

la fermeture si la

partie dépose les preuves manquantes, donc corrige son

défaut. Ça, c'est la première remarque qu'on aimerait apporter à votre

attention.

L'autre remarque,

c'est la procédure sur dossier sans audition, c'est l'article 83 du projet,

c'est l'article 60 de la Loi de la Régie.

Notre inquiétude, c'est les demandes de non-paiement de loyer et de résiliation

de bail. On le sait que les demandes de non-paiement de loyer et de résiliation

de bail, ça représente, bon an, mal an, entre 40 000 et 60 000

demandes à la Régie du logement.

Donc, ça demande beaucoup d'énergie de la part de la régie, il faut réserver

des locaux, réserver, traiter les dossiers, puis ainsi de suite. Nous,

on s'attendait à ce que le greffier spécial qui entend ces causes-là, d'office,

il entende les causes sur dossier parce que

maintenant la demande est présumée faite sous serment. Donc, avec le dépôt des

pièces, le greffier, en l'absence d'une

partie, devrait être capable, à notre avis, de rendre jugement sur le dépôt des

pièces. Le problème, c'est

qu'aujourd'hui on déplace beaucoup de gens, on demande aux propriétaires de se

rendre, parfois il y a des retards

lors des auditions, des retards qui peuvent aller de 40 minutes à

50 minutes, même à 1 h 15 min, des fois

1 h 30 min, le

propriétaire se déplace, il attend durant 1 h 30 min, puis là il

arrive, il passe devant le juge, ça prend à peu près deux minutes pour faire l'audition. Donc, c'est très frustrant,

là, pour le contribuable, pour l'usager, là, que ce soit le propriétaire ou le

locataire, là.

Mais

ce qu'on doit demander, c'est que peut-être qu'automatiquement on puisse

entendre les dossiers sur dossier. Parce

que la façon que le projet de loi est rédigé, l'article 60 de la

Loi sur la

Régie, on dit «si les parties le demandent ou y consentent», on peut présumer que, si les parties le demandent, ça

prend les deux parties, puis, si elles y consentent, bien, ça prend le consentement du locataire. Un

locataire qui est non payeur, des fois ce n'est pas facile d'avoir la

collaboration de quelqu'un pour avoir

le consentement pour procéder sur dossier, donc on prétend qu'on pourrait

demander à une personne de produire

une défense écrite. Dans tous les autres cas, ça serait sur le dossier

immédiatement, la

partie n'a pas besoin de se présenter. Si on prévoit une défense écrite au locataire, bien, à ce

moment-là, il y aura convocation du propriétaire, du locataire, puis il

y aura une preuve qui sera faite devant le tribunal, mais on pense que plus que

80 % à 85 % des causes seraient

sur dossier, à notre humble avis, et ça pourrait accélérer le processus, et

libérer aussi beaucoup de régisseurs, de cours, et ainsi de suite, et

faire des économies.

problème n° 3 qu'on veut traiter avec vous, c'est le témoignage du médecin

et du policier, du pompier puis des autres

inspecteurs en vertu d'une loi. On pense, nous autres, que les témoignages de

médecin, ça représente suffisamment d'importance

pour qu'on puisse convoquer le médecin. C'est sûr que, si le médecin, il

transmet un rapport suffisamment détaillé,

on n'aura pas besoin du témoignage du médecin, mais on peut penser aussi que

certains médecins vont faire des rapports un petit peu abrégés ou des

billets de complaisance, et là on voudrait avoir le droit de convoquer le

médecin, malgré que la loi prétend que le

rapport tient lieu de témoignage.

Donc, on devrait permettre à une partie, avec des motifs légitimes, de demander la présence soit du

pompier, ou soit du policier, ou soit du médecin, et là le tribunal déterminera

les circonstances puis les conditions

dans lesquelles on va accepter que le témoin vienne témoigner. Donc, on

voudrait, là, qu'il y ait au moins une ouverture là-dessus, on pourrait

exiger la présence physique.

dernier point qu'on voudrait aussi discuter avec vous, l'assistance par un

tiers de confiance,

article 90 du projet de

loi, là, qui est l'article

74 de la Loi de la Régie. On prétend, là, que «si son âge [et] si son état de

santé le requiert», on trouve ça très, très

large, on n'a pas d'encadrement, on ne sait pas c'est quoi, une personne...

si on réfère à l'âge de la personne, son état de santé, on ne sait rien de ça. Et la question,

c'est qu'une personne peut être représentée par avocat, une personne

peut être aussi représentée par une personne physique, un parent, un allié ou un ami, on a déjà ça

dans la loi. Et là maintenant on ajoute un «tiers de confiance». On voudrait

que, tout d'abord, on précise que ce tiers de confiance là ne doit

pas être rémunéré, il ne doit pas... ce service-là doit être gratuit parce qu'on

craint qu'il y ait des gens que... dans le marché,

développent des petites entreprises, puis il pourrait y avoir de l'exploitation

aussi des personnes âgées. Donc, on a une méfiance

par rapport à ça, et donc apporter des précisions pour bien

encadrer ça. Et aussi il faut s'assurer que le tiers de confiance, il est là pour assister la personne

âgée, mais c'est la personne âgée qui doit rendre le témoignage

et non pas la personne qui interfère dans le processus, dans le

déroulement de l'audience.

Je vous remercie de

m'avoir entendu puis je vais céder la parole à Me Lapointe.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Il vous reste une minute, madame.

Mme Lapointe (Annie) : O.K. Bonjour. Donc, en fait, ça va être très, très

rapide. Pour ce qui est des modifications proposées au Code civil du Québec en matière de copropriété

divise, l'APQ est en accord avec la plupart des modifications qui sont proposées. On était un petit peu préoccupés par rapport aux coûts additionnels que ça va engendrer pour

les syndicats, les copropriétaires. Toutefois,

globalement, on croit que ça constitue des bonnes pratiques, que c'est, dans

l'ensemble, souhaitable qu'elles soient

mises en place. Par contre, on va attendre avec impatience la réglementation du

gouvernement qui pourra préciser

certaines modalités de plusieurs de ces obligations-là, comme il est mentionné,

là, que ce sera fait dans le projet de loi.

Puis également, pour

terminer, on demande au gouvernement de définir avec plus de précision quels

sont les renseignements concernant

l'immeuble et le syndicat qui sont de nature à permettre à un acheteur de

donner un consentement éclairé et que le syndicat aura l'obligation de

le divulguer, là, en vertu du projet de loi. Voilà, merci.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Merci. Pile dans le temps. Je vous remercie.

M. Messier (Martin A.) : Mme la Présidente, si vous le permettez,

10 secondes. Simplement parce qu'on n'en a pas traité, mais évidemment, dans notre mémoire, vous

pourrez lire qu'on est conscients qu'il faut commencer à quelque part, mais que, dans le monde locatif, il y a deux

grands absents d'une réforme à venir : le dépôt de garantie puis les taux

sur les travaux majeurs.

La Présidente

(Mme Dansereau) : O.K. Merci pour votre exposé. Nous allons

maintenant débuter la période d'échange. Mme la ministre, la parole est à vous,

vous disposez de 14 minutes.

Mme Laforest :

Bon, alors, bonjour à vous, je suis très heureuse de vous revoir aujourd'hui.

On a eu, d'ailleurs, des rencontres ensemble. Bonjour à mes collègues,

on se revoit encore.

Alors, je suis très,

très heureuse de voir, quand même, que vous êtes en faveur du projet de loi,

bien entendu, et je suis d'autant plus

satisfaite de votre accueil, comment je pourrais dire, tout à fait délicat par

rapport à certains autres groupes, si

je peux dire, qui se manifestent plus... qui sont plus mitigés par rapport au

projet de loi, mais en même temps qui sont tout à fait d'accord. Alors,

je remercie votre accueil et votre bonne négociation pour le projet de

loi n° 16.

Tantôt,

quand... Quand on s'est rencontrés, d'ailleurs, puis c'est ce point-là que

j'aimerais discuter avec vous, vous avez

mentionné, à la fin de vos déclarations, que vous vouliez parler des dépôts

garantis. Quand on s'est rencontrés, on a discuté aussi également des

dépôts garantis. C'est certain que, si je peux dire, si on ajoute ça dans le

projet de loi, moi, j'aimerais ça vous

entendre parce qu'il y a beaucoup de discussions au ministère, des discussions

positives, des discussions moins

positives, puis c'est quand même un point d'interrogation chez nous. Là, vous

dites que vous avez manqué de temps pour discuter du dépôt garanti,

alors j'aimerais ça vous entendre parce que c'est quand même un point qu'on a

discuté, d'ailleurs, dans les journées

précédentes, avec les autres partis, puis j'aimerais ça que vous me donniez les

bons arguments, si vous voulez qu'on

exige les dépôts garantis. Ça fait que ça, c'est vraiment un point important pour moi de vous entendre. Puis j'ai

d'autres questions aussi, là, je vais y aller par la suite, mais on peut

commencer par ce point-là, si vous voulez.

La Présidente

(Mme Dansereau) : La parole est à vous, M. le président. La

parole est à vous.

M. Messier (Martin A.) : Excellent. Donc, sur le dépôt de

garantie, Mme la ministre, pour nous, c'est important de sensibiliser les

locataires. Et évidemment on est conscients que c'est assez lourd parce qu'il faut démarrer un système

qui n'existe pas. On est à peu près

la seule juridiction en Amérique du

Nord, là, qui ne permet pas, d'une

façon ou d'une autre, un dépôt de garantie. Et il y a vraiment un impact

chez les propriétaires, mais aussi chez les locataires, je dirais, Mme la Présidente — je

m'excuse, je me suis adressé à vous directement. Donc, Mme

la Présidente, la situation

fait en sorte que les locataires qui

négligent leurs obligations vont abandonner le logement dans un état qui est

très souvent inadéquat, ils vont

briser des choses, retirer les choses. Et là le nouveau locataire, lui, qui

arrive dans cet environnement-là, déménage, c'est supposé être une situation heureuse, on vient dans un nouveau milieu de vie,

il retrouve un logement parfois totalement

infect. Et il y a vraiment

un effet de conséquence parce que les gens arrivent dans cette situation-là

puis ils se disent : Moi, j'ai

reçu le logement dans cet état-là, pourquoi est-ce que je ferais le ménage

avant de repartir? Pourquoi je laisserais le logement? Et il y a vraiment un effet où, en n'ayant pas la possibilité d'avoir un dépôt de garantie, on encourage les gens à laisser le logement en

mauvais état. Et ça a un effet croisé parce que,

si on réussit à avoir un budget d'opération

qui nous permet de faire des travaux

et que, là, on les dirige vers de la réparation des gens qui ont saccagé le

logement, bien, on nuit également à l'ensemble de l'immeuble, à

l'ensemble des locataires.

Donc, pour nous, le dépôt de garantie, c'est la

sensibilisation, c'est la concrétisation de l'obligation de laisser le logement

en bon état parce que l'alternative, elle n'est pas simple, elle est

pratiquement impossible à vivre. Et il faut d'abord... Notre locataire s'en va, s'il a laissé le logement comme ça, il ne

nous dit pas où il s'en va, il faut le retrouver, ensuite il faut introduire une demande à la Régie du

logement, donc on se retrouve aux prises avec les délais. Il y a une audience

qui doit être tenue, on a des délais d'un an

et demi et parfois deux ans sur ce type d'audience là, et c'est extrêmement

décourageant pour les propriétaires.

Et donc nous, on pense que, par la mise en place d'un dépôt de garantie, on

vient, en sensibilisant les gens, éviter toute cette séquence-là

d'inconvénients.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Mme la ministre.

Mme Laforest :

Oui. Puis, juste au niveau de la gestion des dépôts, des dépôts de garantie,

avez-vous prévu de quelle manière que vous pourriez gérer cette

situation-là, ces dépôts? Avez-vous une idée?

M. Messier

(Martin A.) : On y a

réfléchi. Évidemment, comme il y a plusieurs juridictions qui le font, on a des

exemples d'un peu partout. Il y a la

possibilité de déposer dans un compte en fidéicommis. Il n'y a pas de solution

magique, honnêtement. Il y a quand

même un fardeau à gérer cette situation-là. Donc, il y a le compte en

fidéicommis, où les intérêts peuvent

servir à l'administration du fonds, l'administration des demandes. Il y a nos

voisins américains qui ont déterminé, eux,

que l'argent était détenu par le propriétaire, mais qu'à partir du moment où le

locataire disait qu'il avait droit à son dépôt, que le propriétaire disait non,

on saisissait un comité locataires-propriétaires qui décidait, sur une grille

d'analyse très, très formelle... un

peu comme ce qu'on peut retrouver chez certains locateurs à long terme

d'assurance automobile, là, un poêle

qui est laissé dans un état inconvenable, mais c'est un frais, par exemple, de

25 $, une brûlure ou une égratignure sur un tapis qui est de la grandeur d'une carte de crédit, pour faire le

parallèle avec les véhicules automobiles, c'est tarifé. Donc, on tarifait pour venir simplifier

l'administration de la preuve ou l'administration des dommages, et, pour eux,

bien, ça fonctionne très bien.

Donc, oui, il

y a des exemples un petit peu partout comme ça qui... Et il faut viser deux

choses, je pense, Mme la Présidente,

il faut viser un système simple où on va éviter les abus de part et d'autre

parce qu'il ne faudrait pas se retrouver avec des propriétaires qui retiendraient indûment le dépôt. Donc, il

faut que ça soit simple mais efficace, évitons les abus.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Mme la ministre.

Mme Laforest : D'accord. Au niveau de la visioconférence, on

avait discuté ensemble également, puis je ne sais pas comment vous voyez ça,

vous. Est-ce que vous êtes... Parce qu'on parle aussi d'accompagnement, tantôt

vous parliez des frais de gratuité au

niveau des personnes qui accompagnent les personnes aînées ou les personnes

ayant besoin d'assistance. C'est

certain que la gratuité, c'est quand même préconisé, bien entendu, pour ne pas

qu'il y ait d'abus. Mais, ceci étant dit, la visioconférence, comment

vous voyez ça? Vous êtes positif également pour ça?

M. Messier

(Martin A.) : Tout à fait.

Dans la plupart des cas, Mme la Présidente, la visioconférence, pour nous,

je pense que d'utiliser les moyens technologiques qui sont à notre disposition,

c'est une excellente nouvelle. D'ailleurs, si

le projet de loi se concrétise, on prévoit mettre à la disposition de nos membres des salles de visioconférence et se

débrouiller pour qu'il y en ait dans plusieurs

villes. Il faudra voir quels seront les paramètres de l'infrastructure qui sera déterminée, là, pour

garantir quand même la qualité audio-vidéo, mais on est en 2019, là,

il faut se débrouiller avec les moyens du jour. Et je pense que, pour plusieurs

dossiers, c'est salutaire. On pense à des régions plus éloignées où on pourrait

avoir des décideurs qui siègent à distance avec des parties qui

pourraient être représentées par des avocats. Actuellement, ça complexifie le dossier et la nature des frais.

Donc, oui pour la visioconférence, on va se débrouiller pour mettre les moyens

technologiques en place à la disposition des membres.

Mme Laforest : D'accord. Puis

moi, j'ai une dernière question, après je vais passer la parole à mes

collègues. Au niveau du rapport du médecin,

moi, je trouve ça... j'ai quand même une question parce que, je me dis, c'est

quand même difficile se trouver un

médecin aujourd'hui, il y en a qui n'en ont même pas. Puis, si vous demandez la

présence du médecin dans une cause, est-ce que vous trouvez que ça

risque de retarder, justement, le processus?

M. Messier (Martin

A.) : Bien, en fait, ça pourrait, Mme la Présidente, retarder

le processus, mais ce n'est définitivement pas le but. Le but, c'est de

s'assurer que le tribunal ait à sa disposition la preuve complète qu'il doit faire. Et on le sait, parfois on voit des billets

de médecin qui sont déposés où ça dit : Madame ne peut pas vivre dans son

logement, mais il manque de choses autour de

ça. Nos médecins, contrairement à ce qu'on peut voir, par exemple, dans d'autres rapports d'experts comme les ingénieurs

ou les gens de la ville, où c'est minuté, détaillé, ne sont pas nécessairement

outillés à formuler des rapports où les

conclusions sont très détaillées. Donc, on pourrait penser — c'est ce que mon collègue disait — qu'un médecin qui nous fournit un tel

rapport, on ne demandera pas la présence du médecin. Évidemment, quelqu'un

qui le demanderait sans que cela soit nécessaire devrait être soumis aux frais

qui sont requis pour ce déplacement-là.

Mme Laforest : Mais est-ce que

c'est quand même fréquent, des billets de médecin?

M. Messier (Martin A.) : C'est très

fréquent, Mme la Présidente, c'est très fréquent.

M. Messier

(Martin A.) : Et la seule chose, c'est...

Mme Laforest :

Avec plus ou moins de bonnes informations, c'est quand même fréquent?

M. Soucy (Robert) : C'est quasiment la coutume, là. C'est que,

malheureusement, aujourd'hui, si quelqu'un veut déposer un rapport de médecin, la

partie adverse peut s'opposer parce

que ça se trouve à être du ouï-dire, on rapporte les paroles de quelqu'un devant le tribunal. Puis ce

qui arrive, c'est que les médecins, ils se présentent très, très, très rarement

devant la cour, ça, c'est un fait. Mais on

voit ça parce qu'aujourd'hui il y a beaucoup de causes concernant l'humidité

dans les logements, puis les problèmes respiratoires, puis ainsi de suite.

Donc, c'est là surtout qu'interviennent les médecins, et on a besoin un peu plus d'éclairage, là, sur leurs

billets qu'ils font parce qu'on a besoin des questions, de savoir est-ce que

ça fait longtemps que vous traitez cette personne-là, quel examen que vous avez

passé, pourquoi vous dites telle chose parce

que des fois c'est un peu laconique, puis ils tirent des conclusions qu'on ne

sait pas où est-ce qu'ils prennent les éléments pour tirer ces

conclusions-là.

Mme Laforest :

C'est bon. Merci beaucoup.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Je cède la parole au député de Beauce-Nord.

M. Provençal :

Merci, Mme la Présidente. Écoutez, je vais me référer à votre document,

point 6, qui fait référence à un

nouvel article, l'article 56.2, dans le projet de loi, qui introduit

l'obligation de déposer une preuve de notification au défendeur dans les 30 jours du dépôt de la

demande, sauf dans certains cas, bien entendu. Et, quand je lis ça, là, vous

semblez être soit sceptiques ou, en tout cas, vous envisagez des difficultés

dans l'application de cette mesure-là. Pourriez-vous me donner plus d'explications,

s'il vous plaît?

M. Messier (Martin A.) : Bien, en fait, Mme la Présidente, cette mesure-là

va demander pour plusieurs propriétaires une organisation de travail,

une organisation de documents qui n'est pas toujours simplement à leur portée,

donc ça va demander une éducation. Il va également falloir voir de quelle façon

on va les transmettre. Évidemment, on va les accompagner dans ça, mais notre

inquiétude est quant au fait que le dossier soit fermé sans rappel. On a

beaucoup, Mme la Présidente, de très petits

propriétaires qui ont peu de moyens administratifs et qui vont avoir de la

difficulté. Je suis convaincu que le

tribunal du logement va informer les gens du processus, mais il va quand même y

avoir des situations où ces documents-là ne seront pas produits et où un

rappel administratif, selon nous, est pertinent.

Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce que vous avez d'autres

questions? Mme la ministre, la parole est à vous.

Mme Laforest :

Oui, certain, j'ai plein de questions. En fait...

La Présidente

(Mme Dansereau) : Il reste 2 min 30 s.

Mme Laforest :

Oui, je vais y aller rapidement. Votre point à la fin, vous parliez des travaux

majeurs, j'aimerais ça vous entendre

par rapport, justement, à l'augmentation du prix du loyer. Est-ce que je peux

vous entendre par rapport à ça?

M. Messier (Martin A.) : Oui, certainement, Mme la Présidente. Sur les

travaux majeurs, pour nous, actuellement, la méthode est périmée. La méthode prévoit que, dans l'attribution du montant d'augmentation de loyer à chaque année, on utilise les certificats de dépôt à terme sur cinq

ans des institutions financières, ce qui nous donnait, l'année dernière... et on

ajoute 1 %, ce qui nous donnait du 2,7 %. Évidemment, quand on dit ça

à un propriétaire, d'abord, s'il a de l'argent dans son tiroir puis qu'il n'est pas obligé de le financer,

ce n'est déjà pas beaucoup, et là je prends de l'argent qui traîne dans un

tiroir ou dans un compte qui ne rapporte rien. Mais, dès qu'il y a des enjeux

financiers, et c'est le cas, Mme la Présidente, où il faut financer ces montants-là, puis là je dis à quelqu'un :

Tu vas emprunter, puis on va te donner 2,7 % de rendement pour refaire un toit, par exemple, mais le toit va

être largement fini avant qu'il ait eu le temps de penser essayer de récupérer

son argent.

fait quoi, Mme la Présidente? Ça fait des propriétaires qui se retrouvent dans

des situations guet-apens. On appelle ça des immeubles culs-de-sac,

c'est un immeuble dans lequel je suis rendu en bout de piste, je n'ai plus rien

à faire avec parce que le fil des années,

les taux qui sont actuellement permis mènent le propriétaire à ne pas être en

mesure d'aller chercher de financement. Moi, j'ai vu des cas, Mme la

Présidente, où on dit au propriétaire : Monsieur, vous êtes... Dans le cas

que j'ai en tête, c'est un professeur d'école, on lui a dit : Monsieur,

même avec vos revenus, je n'ai pas les moyens de vous financer. Votre immeuble,

avec les loyers, commande un prêt que vous avez déjà, je ne peux pas vous refinancer, c'est fini. Alors, qu'est-ce qu'on

fait? Bien, on essaie de tenir l'immeuble le plus longtemps possible, et puis

il finit par devoir ne plus être

utilisable, donc c'est... et c'est cet espoir-là qu'on doit donner au marché de

pouvoir entretenir nos immeubles.

on est rendus à une étape importante où, si on prend l'exemple de la ville de

Montréal hier, qui annonçait la fin du

mazout sur son territoire, ça représente des dépenses importantes : pour

un 20 logements, on avait une soumission de près de 120 000 $ pour faire ces travaux-là. Alors, quand

je le mets dans la machine à 2,7 %, là, j'ai un propriétaire qui est en

crise de nerfs devant moi. Il faut qu'il y ait quelque chose qui soit fait. Il

faut mettre nos immeubles au goût du jour, il faut les rendre efficaces énergétiquement pour notre planète, de

façon sécuritaire... les normes de sécurité incendie, mais il faut

permettre aux propriétaires de respirer dans tout ça, Mme la Présidente.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Merci. Je vais maintenant céder la parole à la

porte-parole de l'opposition officielle. Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel,

vous disposez de 9 min 20 s.

Mme Thériault :

Merci, Mme la Présidente. M. Massé, Me Soucy, Me Lapointe,

bienvenue en commission parlementaire.

Excusez ma voix. Je vais essayer d'être précise sur mes questions, vous laisser

du temps, je vais peut-être en poser plusieurs en rafale.

Je me suis sentie

fortement interpelée, tout à l'heure, lorsque vous avez parlé des médecins, de

la présence des médecins en audience. Vous savez que ma collègue qui est à ma

gauche est avocate, et c'est bien évident qu'à chaque fois qu'on parle de papiers médicaux, de dossiers médicaux, il y a toujours

les questions de protection de vie privée qui soulèvent de grands

questionnements, et je suis consciente que vos formations de juriste aussi

doivent certainement vous interpeler par rapport à ça. Par contre,

je me suis comme dit : Bien, peut-être qu'il y

a quand même des solutions. Vous

savez, moi, je considère que ce que vous demandez, c'est logique, O.K.,

c'est une certaine logique. Tu ne peux pas te fier, juste avec un papier du médecin, que c'est

correct, là, O.K., ça ne marche pas. Si les institutions du Québec comme la Société

d'assurance automobile du Québec ou la CSST, on donnait juste des papiers, ça ne

marche pas, puis que madame a besoin de

se reposer, je ne pense pas que ça serait correct. Ça fait que, techniquement, ces deux organismes gouvernementaux là ont des

formulaires déjà préremplis avec des questions déjà d'établies qui, aussi,

confirment la confidentialité des données, et je me rends compte qu'à la Régie du logement il n'y a

pas de ce type de formulaire là. Je ne crois pas que ça existe à la

Régie du logement, un formulaire type, O.K.

Juste

que vous me suiviez dans mon cheminement, quand tu vas voir le médecin pour un

accident de travail, CSST, ou à la suite d'un accident d'auto, Société

d'assurance automobile, ils ont des formulaires préremplis déjà, à remplir pour dire : Telle affaire, telle affaire,

oui, il y a une colonne cervicale, ci,

ça, c'est arrivé dans tel contexte. Il y a

des questions précises déjà qui sont

posées pour être capables d'enclencher le dossier à la Société d'assurance automobile ou à la CSST. Bien, pourquoi on ne pourrait pas peut-être déterminer par règlement de faire un formulaire préétabli

que, lorsqu'il y a quelqu'un qui

invoque une clause médicale, il n'y ait pas un formulaire de disponible à la

régie qui soit rempli, qui pourrait toucher les questions de

confidentialité de dossiers médicaux puis le respect de la vie privée, mais

qu'on pourrait avoir un complément

d'information avec des questions précises qui pourraient dire : Oui,

effectivement, à cause de telle raison... Il me semble que, peut-être, c'est quelque chose qu'on devrait peut-être

regarder. Puis je le dis bien amicalement, écoutez, je n'ai jamais pensé à ça, sauf que je vous

entendais parler puis je me disais : Bien, c'est sûr qu'il y a une

certaine problématique qu'un médecin dise oui ou non avec un petit

papier, tu sais, ce n'est pas un billet d'absence pour motiver l'absence d'un enfant à l'école, hein, on est dans

une autre catégorie complètement, il s'agit de faire casser un bail. Ça fait que

c'est sûr qu'il y a certaines questions qu'on pourrait peut-être

essayer de regarder avec la régie. Vous pensez quoi de cette idée-là, M.

le président?

M. Messier (Martin A.) : Bien, écoutez, Mme la

Présidente, d'emblée, j'ai toujours

un esprit d'ouverture face à une nouvelle proposition. C'est le cas, ça

mériterait qu'on le regarde.

questions qui me viennent à l'esprit dès maintenant,

c'est d'abord... Évidemment, le formulaire, il y a plusieurs situations

qui peuvent se produire, c'est peut-être plus difficile de prévoir un formulaire adapté,

puis évidemment la personne qui remplit le formulaire peut plus ou moins

détailler, donc c'est... Puis notre système judiciaire... puis je sais que c'est lourd, mais notre système judiciaire, pour

administrer la meilleure preuve possible, demande souvent une preuve contradictoire. Il faut poser des questions

à quelqu'un pour avoir la version, donc c'est... Sûrement

que, par contre, que ce soit

un formulaire... puis je pense que l'idée d'un formulaire ou d'un guide aux

parties qui pourrait être remis au médecin en disant : Écoutez, si on a ces éléments-là, il y a

des bonnes chances qu'on ne vous convoque pas, il y a peut-être,

à ce moment-là, une motivation

supplémentaire, il y a certainement un travail de réflexion à faire autour de

Mme Thériault : O.K. Je

lance l'idée comme ça, là, je n'ai absolument aucune idée si c'est faisable, sauf... C'est

parce que je comprends que de convoquer un médecin à la Régie du logement, ça

doit être pas mal plus difficile que de faire remplir un formulaire, puis on a besoin de nos médecins dans les

cliniques pour être capables de donner des prescriptions, donc je pense

que c'est un peu normal.

Vous

dites, dans votre mémoire : «L'Association des propriétaires [...] est favorable

à la plupart des modifications[...]. Autant

pour les propriétaires que les locataires...» Par contre, vous parlez de

l'enjeu du délai qui est un irritant majeur qui interpelle à plusieurs reprises le Protecteur du citoyen. Hier, on avait

Mme Bourque qui était ici, avec la CORPIQ, qui nous a parlé de son cas. Elle est en cour aujourd'hui, je lui souhaite la plus sincère des chances, ça va prendre presque

deux ans avant d'avoir statué sur la

cause. Je pense qu'on a tous compris qu'il y avait une espèce

d'histoire d'horreur qui se jouait, puis

je suis convaincue qu'il y en a de tous les côtés, autant les locataires que

les propriétaires. Il y a des propriétaires qui ne sont pas toujours

fins puis qui abusent du pauvre monde, mais il y a aussi l'inverse, c'est vrai,

malheureusement, dans notre réalité.

Donc, c'est

sûr que je pense que ce que la ministre vise avec ce qu'on a devant nous, c'est de

réduire les délais le plus possible.

Est-ce que vous êtes confiants que, dans les propositions qui sont déposées

à toutes les étapes possibles, on va vraiment arriver à réduire des délais? Et, si votre

réponse est «oui, peut-être, mais», voulez-vous m'expliquer, s'il y a un «mais», qu'est-ce qu'il manque

pour enlever encore plus de délais?

M. Messier

(Martin A.) : Bien, en fait,

Mme la Présidente, oui, on est confiants que le projet de loi va très loin pour faire

améliorer les choses, améliorer les délais. Évidemment, ça va dépendre

ensuite du nombre de ressources disponibles parce qu'évidemment on a de très beaux principes sur la gestion de

l'instance, et c'est tout à fait rafraîchissant pour un propriétaire d'entendre ça, un cas comme celui

qu'on soulevait, où au lieu d'attendre d'audience en audience, on pourrait

avoir un membre du tribunal qui décide de la

structure de l'audience, qui convient d'un processus qui lie les parties.

Ça se fait dans les autres tribunaux,

et je pense que c'est tout à fait rafraîchissant, mais il faut avoir suffisamment de ressources pour

être en mesure d'administrer ces dossiers-là qui sont, disons-le... c'est des

dossiers qui sont lourds, il y a plusieurs éléments à

régler, donc il faut avoir suffisamment de ressources. Donc, s'il y avait un «mais», Mme la Présidente, ce serait celui-là. Mais en termes de principe, là, la gestion

de l'instance, on accueille ça de façon extrêmement favorable.

Mme Thériault : Parfait. Je comprends que vous êtes au même endroit que la CORPIQ aussi

par rapport à ce qui est

déposé. C'est bien, c'est bon, ça va augmenter l'efficacité de la régie, mais

ça ne règle pas le fond des problèmes par

rapport à, justement, les réparations que les édifices ont de besoin

parce qu'il n'y a aucun programme. Puis c'est sûr que, quand le parc immobilier, il est vieillissant,

qu'il n'a pas été entretenu, bien, on fait face à des grosses, grosses,

grosses, très grosses dépenses, donc on comprend qu'un programme

de subvention éventuel ou une manière d'aider les propriétaires

serait intéressant aussi au niveau du parc locatif.

Dans votre

mémoire, vous dites aussi, à la page 6, que vous êtes en faveur de la

conciliation comme mode de résolution des

différends. Hier, la CORPIQ est venue nous dire : En autant que ce ne soit

pas le régisseur qui fasse la conciliation, parce qu'il pourrait essayer de faire la conciliation,

puis après ça il se ramasse devant le même groupe encore. Est-ce que vous

partagez ce point de vue là, que ça devrait être des personnes différentes des

régisseurs?

M. Messier

(Martin A.) : Bien, tout à fait. Je pense que c'est déjà prévu, en fait, au projet de loi que ce ne soit

pas la même personne. Et j'ai eu l'occasion d'expérimenter avec des

clients des dossiers de conciliation, Mme

la Présidente, et je peux vous dire

que ça a été une expérience extrêmement favorable. Je ne suis pas d'un naturel toujours conciliant,

je dois l'avouer, mais j'ai eu vraiment de bonnes expériences où des

parties qui, avant la conciliation, ne pouvaient tout simplement pas entrer en échange et qui se sont fait une accolade en

sortant de l'audience avec... et ça a été, dans la plupart des dossiers,

une excellente chose de favoriser la communication et permettre... donc je

pense que c'est une excellente nouvelle qu'on mette l'accent sur la

conciliation.

Mme Thériault : Vous avez évoqué, dans votre mémoire, aussi les aspects qui touchent à

la copropriété divise par rapport

à une augmentation potentielle de coûts. Mais on comprend tous qu'à

partir du moment où c'est nos bâtisses, là, si on ne le fait pas puis qu'on

repousse, qu'on repousse, qu'on repousse, on va se ramasser dans le marché du

condo de la même manière que le

marché locatif est présentement, avec zéro rénovations de faites et avec des

immeubles qui ne valent plus rien.

J'entends que

vous êtes préoccupés un peu par le carnet d'entretien qui, par la mise à jour...

parce qu'il faut la mettre à jour aux

cinq ans, peut-être que, si on étalait sur sept ans ou un peu plus tard, qu'on

étirait un peu plus, est-ce que ça ferait votre bonheur pour éviter

d'avoir un impact financier trop important sur les copropriétaires?

M. Messier

(Martin A.) : Mme la

Présidente, je vous dirais qu'effectivement le carnet d'entretien et des

rénovations qu'on doit apporter à un

immeuble détenu en copropriété, c'est absolument essentiel, mais qu'évidemment

ça comporte des coûts qui sont pas nécessairement budgétés. Et on a des gens

qui ont accédé à la propriété en achetant un immeuble en condo, et ce n'est pas toujours facile pour eux.

Il y a des gens qui sont déjà aux prises... Mais il faut faire attention. Je

pense que ça pourrait être une grille ou un délai qui varie selon l'année de

construction de l'immeuble pour nous permettre de ne pas placer des immeubles qui sont déjà dans une

situation difficile de les poursuivre parce qu'on a des choses... puis déjà je

parlais avec des syndicats de copropriété qui ont à vivre avec l'interprétation

que font les assureurs de 1074.2 du Code civil...

La Présidente (Mme Dansereau) :

M. le président, je dois vous couper.

M. Messier (Martin

A.) : Ah! désolé, j'étais parti.

Présidente (Mme Dansereau) : Je cède maintenant la parole au porte-parole du deuxième groupe d'opposition. M. le député de Laurier-Dorion, vous

disposez de 2 min 20 s.

M. Fontecilla : Merci, Mme

la Présidente. Bonjour, merci d'être

ici. Écoutez, je vous entendais être favorable à la procédure de conciliation,

là. Vous l'avez même dit, la grande majorité des cas à la régie, c'est les cas

de non-paiement de loyer. Est-ce que

vous pensez que la procédure de conciliation devrait surtout s'appliquer à...

utiliser la mesure de conciliation afin de trouver une entente de

paiement entre locataire et locateur?

M. Messier

(Martin A.) : En fait, les

cas de conciliation sont normalement des cas qui sont plus lourds, qui impliquent

beaucoup plus de choses, que ce soit du bruit, les conditions du logement, de

l'humidité. Quand c'est une situation de non-paiement

de loyer, c'est un peu simple parce

que je ne peux pas établir de séance

de négociation. Il faudrait que j'aie la possibilité d'étaler mes taxes, mes impôts, mon

hypothèque en même temps parce que le propriétaire est souvent coincé entre le revenu et l'obligation de payer, et donc,

pour le loyer, il y a plusieurs propriétaires qui vont le faire

d'emblée. Donc, si un locataire

dit : J'ai des difficultés, notre but, ce n'est pas d'évincer les gens,

là, c'est d'essayer de les garder en place. Mais en situation de non-paiement de loyer, il y a

urgence, il faut que le propriétaire reçoive ses sommes parce que

c'est lui qui avoir un avis de la banque. Donc, ce n'est peut-être

pas l'endroit pour la médiation, à moins qu'il y ait un ensemble de

choses qui justifient... je ne sais pas, un

locataire qui ne paie pas son loyer parce

qu'il y a un ensemble de situations, là ça le justifie, mais en

médiation, normalement, c'est des cas beaucoup plus lourds.

M. Fontecilla : Donc, est-ce

que vous pensez que les ententes de paiement devraient se faire devant la

régie?

M. Messier

(Martin A.) : Bien,

normalement, la position du... déjà les délais sont assez longs pour les

propriétaires, bon, moins longs qu'à

plusieurs endroits dans le monde, mais assez longs. Donc, si on fait une

demande à la Régie du logement, actuellement, il faut attendre que le

loyer... en résiliation du bail, il faut que j'attende trois semaines. Je vais

avoir une audience quatre à huit semaines plus tard, je vais avoir ma décision

deux semaines plus tard qui, elle, va prévoir entre 10 et 30 jours. Donc, vous voyez, il y a un processus déjà qui

prend plusieurs mois. Et, si vraiment quelqu'un a une difficulté

temporaire et un intérêt pour offrir ou négocier, selon nous, il a amplement le

temps de le faire dans cette période-là.

M. Fontecilla :

Et concernant la question de l'accompagnement ou l'assistance, vous demandez à

ce que ce soit resserré comme définition?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Merci. Je m'excuse, je dois maintenant céder la parole au porte-parole du

troisième groupe de l'opposition. M. le député de Rimouski, vous disposez de

2 min 20 s.

M. LeBel :

Merci. Bonjour. Vous, si vous aviez à aller devant le tribunal en audience,

est-ce que vous aimeriez mieux être là en direct avec le juge ou y aller

par visioconférence, si vous avez le choix?

M. Messier

(Martin A.) : Ça dépend des

situations. Je vous dirais qu'il y a des situations qui parfois sont assez simples, et puis je prends des exemples où, par

exemple, en fixation de loyer aussi, je suis en mesure de transmettre les

documents, parce que des fois ça peut

être assez volumineux, je n'ai pas du tout besoin d'être là. En non-paiement de

loyer, je n'ai pas du tout besoin d'être là.

M. LeBel : Est-ce que c'est

mieux en direct ou en visio?

M. Messier (Martin

A.) : Souvent, ce serait mieux en visio pour les parties, en

fait, oui.

M. LeBel : Ce serait mieux en

visio qu'avoir le juge devant vous qui peut voir les gens, qui peut entendre

les personnes?

M. Messier

(Martin A.) : Pour les cas

simples, oui. Pour les cas compliqués, je

pense qu'il y a... puis le projet de loi le prévoit, là, que je juge peut décider de convoquer les parties. Il y a

des cas compliqués où il faut évaluer la crédibilité des témoins, voir un peu leurs réactions, et à ce moment-là, bien, évidemment, comme je suis peut-être un peu

plus âgé, j'aime bien la présence physique, dans ces cas-là.

M. LeBel : Bien, moi, ça m'intéresse, là, mais je suis content d'avoir votre opinion là-dessus.

Parce que, là, les régions éloignées, on a l'air à vouloir les

visioconférencier, là, ça fait que je ne suis pas à l'aise avec ça. Déjà que je

ne suis pas à l'aise avec le concept «régions éloignées», je ne suis pas plus à

l'aise avec le concept «régions conférenciées».

L'autre

affaire, c'est le dépôt garanti. Pour les personnes qui vivent sous le seuil de

la pauvreté, qui ont déjà de la

difficulté à arriver puis à se trouver des logements convenables, est-ce que

vous pensez que l'arrivée d'un dépôt garanti va aider à l'accès au

logement de ces personnes-là?

M. Messier (Martin

A.) : Bien, effectivement, ça fait partie, Mme la Présidente,

d'une préoccupation. Il faut arriver avec

une méthode qui permettra... et on avait discuté, dans le passé, même d'un

dépôt progressif où il y aurait une somme mensuelle qui s'accroît jusqu'à un

objectif visé. Bien, évidemment, il faut qu'il y ait une solution pour les gens

qui ont peu de moyens pour que, si on

démarre la roue, il faut la démarrer d'une façon à ne pas écraser personne, Mme

la Présidente.

M. LeBel :

Hier, la CORPIQ disait : Peut-être que ce serait à l'État de payer le

dépôt garanti. Pensez-vous que c'est une façon de voir?

M. Messier (Martin

A.) : Ça pourrait être une possibilité à explorer, mais je

pense qu'il y a moyen d'aménager avec

différentes solutions, notamment un dépôt graduel, une somme. Et puis, quand on

parle de dépôt de garantie, là, je ne suis

pas obligé d'avoir six mois de loyer dans le compte de banque. Dès qu'il y a

une somme nominale qui permet aux gens d'avoir un intérêt... désolé.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Je vous remercie.

M. Messier (Martin A.) : Je suis

facile à partir comme ça.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Je vous remercie de votre contribution aux

travaux de la commission.

suspends les travaux pour quelques instants. On va permettre au prochain groupe

de prendre place. Merci à vous.

(Suspension de la séance à

12 h 17)

La Présidente

(Mme Dansereau) : Nous reprenons nos travaux. Je souhaite la

bienvenue à l'Association professionnelle

des courtiers immobiliers du Québec. Je vous rappelle que vous disposez de

10 minutes pour votre exposé, puis

nous procéderons à la période d'échange avec les membres de la commission. Je

vous invite donc à vous présenter puis à commencer votre exposé.

Mme Bégin

(Nathalie) : Mme la Présidente, Mme la ministre, Mmes

et MM. les députés, au nom de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, j'aimerais vous

remercier de nous offrir l'opportunité de nous exprimer aujourd'hui lors des consultations particulières.

Je me présente, je suis Nathalie Bégin, présidente du conseil d'administration

de l'association, ma collègue, Anouk Vidal,

qui est vice-présidente du conseil d'administration, et Mme Martine

Bélanger, qui est notre directeur général du bureau de Québec.

L'Association

professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, c'est une association à

but non lucratif qui a été formée le

1er janvier de cette année à la suite d'une fusion des chambres immobilières du

Grand Montréal, de Québec et des Laurentides. On représente aujourd'hui plus de

12 000 membres à travers la province de Québec et 740 agences immobilières, soit plus de 90 % de tous les

courtiers immobiliers de la province de Québec. L'Association professionnelle

des courtiers est responsable de promouvoir

et de défendre les intérêts en tenant compte des enjeux auxquels est exposée

la profession du courtage immobilier et des

diverses réalités professionnelles et régionales de ses membres. Nous

contribuons aussi à la mise en place des mesures favorisant l'accès à la

propriété.

L'association a deux

filiales. On a la Société Centris, qui offre une gamme complète de solutions et

d'outils technologiques pour les courtiers immobiliers et ses membres, et on a

également le site centris.ca, que beaucoup d'entre vous connaissent, et qui est le site en immobilier le plus vu à travers

le Québec. On a également la deuxième filiale, qui est le Collège de

l'immobilier du Québec, qui accueille les futurs professionnels en courtage

immobilier.

Les premières

dispositions législatives sur la copropriété divise au Québec ont vu le jour il

y a plus de 50 ans, et la réalité de

l'immobilier a considérablement évolué depuis, alors que le droit s'est vu peu

modifié, voire inchangé. Le projet de loi répond donc à l'évolution que

connaît le parc immobilier du Québec et aux réclamations des acteurs du milieu. L'inspection en bâtiment et la gestion de

la copropriété sont des activités qui sont primordiales pour la santé de

l'industrie immobilière et ont une incidence importante sur les activités

professionnelles des courtiers immobiliers qui sont membres de notre association. L'association appuie donc avec

enthousiasme la mise en place d'un encadrement qui est adapté de ses

activités et inscrit ses commentaires dans cette perspective. L'encadrement de

l'inspection en bâtiment est au coeur des

préoccupations de l'association professionnelle et de ses membres. Elle est primordiale,

puisqu'elle permet à toutes les

parties, soit les courtiers immobiliers, les acheteurs et les vendeurs, de

réaliser une transaction de façon éclairée, avec la meilleure connaissance possible de l'état de l'immeuble qu'ils

convoitent. Nous considérons celle-ci problématique dans sa forme actuelle en raison du manque

d'uniformité dans les compétences et l'expertise des inspecteurs et de

l'inconstance des rapports d'inspection.

projet de loi n° 16 introduit plusieurs amendements à la

Loi sur le

bâtiment afin d'offrir une première tentative d'encadrement des

inspecteurs. Actuellement, lors de fautes de la part d'un inspecteur en

bâtiment, c'est généralement, malheureusement,

l'acheteur qui en subit les conséquences. L'inspection est une

partie intégrante

du processus de vente d'une

propriété, c'est donc essentiel qu'une décision aussi importante soit basée sur

une inspection de qualité fournissant des

informations justes, vérifiables et comparables. Nous croyons que les

modifications proposées par le gouvernement sont un premier pas dans la bonne direction, mais nous croyons qu'il est

possible d'aller plus loin pour assurer un service de qualité aux

acheteurs et aux vendeurs.

Premièrement,

l'association considère que les inspecteurs en bâtiment devront répondre à

certaines exigences pour pouvoir

exercer leurs fonctions. Celles-ci devraient avoir pour principal objectif de

protéger les clients, en plus d'amener une

uniformisation des pratiques. Nous recommandons au gouvernement de s'inspirer

des exigences de la Loi du courtage immobilier au Québec pour la

recommandation d'un inspecteur en bâtiment.

plus, l'association recommande aussi une formation uniforme et obligatoire qui

permettrait d'assurer un certain standard dans l'exercice de la profession.

La formation déjà offerte par certains établissements, déjà reconnue par le ministère de l'Éducation, pourrait servir de base

pour l'élaboration de critères de formation. Cette formation serait accompagnée d'un examen uniforme à travers les

différents programmes d'études existants à travers la province, et la réussite de cet examen serait obligatoire pour

l'obtention d'un certificat. Finalement, il faudrait assurer la formation

continue des inspecteurs, notamment en fonction de l'évolution fréquente

du code du bâtiment.

En plus de rendre le rapport d'inspection

obligatoire, on croit que la standardisation s'impose au niveau du contenu et

de la forme de celui-ci. Notre expérience nous démontre que le rapport final a

tendance à varier grandement en fonction de l'inspecteur

et des firmes. Et la mise en place de normes de rédaction et d'un contenu pour

les rapports d'inspection permettra d'uniformiser les services rendus tant aux

acheteurs et aux vendeurs québécois.

Contrairement

à certaines autres organisations, nous ne plaidons pas pour l'inspection

obligatoire, mais souhaitons vivement un standard de compétences chez les

inspecteurs. Toutefois, nous ne sommes pas en désaccord avec le fait de rendre l'inspection obligatoire pour les bâtiments

qui seraient construits... de plus de 20 ou 25 ans. Et, si le gouvernement

venait à rendre obligatoire l'inspection

préachat, nous souhaitons que certains types d'acheteurs puissent être

exemptés, c'est-à-dire, par exemple,

ceux qui devraient construire des propriétés et qui prévoient déjà à l'avance

de rénover pour plus de 50 % de

l'immeuble ou pour des compagnies qui font souvent l'acquisition de propriétés,

qui ont déjà de l'expertise en construction, etc., elles ne devraient

pas être obligées, à ce moment-là, de se soustraire à cette obligation.

Une lacune du

projet de loi est certainement le manque de précisions quant au processus des

plaintes et de contestation auprès de

la Régie du bâtiment. On demande donc au gouvernement de s'assurer que celle-ci

mette en place un processus formel et

simple pour le dépôt des plaintes et des contestations par les consommateurs,

en plus d'un processus d'enquête efficace pour garantir un suivi

efficient.

Maintenant, concernant l'encadrement des

copropriétés, c'est impossible de nier la popularité grandissante des copropriétés au Québec, qui représentent 24 %

des ventes en 2018 au niveau de l'association et 50 % des parts de marché

dans la grande région de Montréal. Ce nouvel

encadrement là va donner non seulement une valeur ajoutée aux yeux des

acheteurs, mais va permettre également aux courtiers de remplir plus

efficacement leur devoir de vérification.

transparence quant à la consignation des documents rayonne dans le projet de

loi, et les mesures qui s'y rattachent sont

très bien accueillies par l'association. Comme la vérification diligente est le

devoir premier des courtiers immobiliers, un resserrement des règles en matière de documentation est plus que

bienvenu. Vous n'êtes pas sans savoir qu'il peut être ardu d'obtenir les documents nécessaires de la

part des syndicats de copropriété pour fins de transaction et de déterminer

la justesse, surtout, de l'information

reçue. C'est aussi difficile d'obtenir ces mêmes documents de certains

gestionnaires de copropriété, puisque

souvent ils ne travaillent pas nécessairement à temps plein sur la gestion d'un

seul immeuble. Ça peut considérablement ralentir les processus d'achat

ou de vente, surtout dans un marché immobilier aussi effervescent que ce que l'on vit actuellement au Québec. De plus,

la non-consignation standardisée des documents peut mettre la transaction

immobilière à risque d'échouer lorsque les

courtiers effectuent leurs activités avec des données erronées et ainsi

agissent involontairement à l'encontre des intérêts de la protection de

leurs clients.

Donc, un canal de communication efficace entre

les courtiers et les conseils d'administration, c'est une source d'assurance pour les clients sur l'état de la

gestion de la copropriété tant au niveau de l'immeuble que du syndicat. On

croit toutefois qu'il est possible de faire plus et mieux en instaurant

un registre commun obligatoire et standardisé pour toute documentation relative aux copropriétés et leur

gestion. Ce type de registre là qui pourrait se trouver sur une plateforme

numérique, par exemple, serait facilement accessible, devrait permettre aux

copropriétaires, aux courtiers immobiliers, les promettants-acquéreurs et les notaires d'accéder à l'information en

temps réel. Son coût d'implantation devrait être aussi modique en plus

d'assurer la sécurité des informations, et la délivrance de ces informations

devrait même être systématique.

Concernant l'obligation de mettre en place un

carnet d'entretien produit dans le projet de loi, actuellement les informations sur l'entretien d'un immeuble peuvent

être difficiles à obtenir, et la tenue du carnet peut varier considérablement,

surtout dans les petites copropriétés. Notre

association soutient entièrement l'initiative servant à rendre plus accessible

et juste l'information capitale pour la gestion de l'immeuble. Il est

particulièrement important pour les courtiers immobiliers d'avoir accès

à ce type d'information pour faire connaître à leurs clients les dépenses

associées à la propriété. Nous recommandons aussi au gouvernement d'uniformiser

au maximum la forme, le contenu et les modalités de cette liste.

L'association

souhaite aussi saluer l'obligation de l'étude de fonds de prévoyance avancée

dans le présent projet de loi et on

encourage fortement le gouvernement à mettre en place un standard d'étude de

prévoyance qui permettrait au public et aux acteurs du milieu de pouvoir

analyser facilement la situation financière d'une copropriété. Nous croyons aussi qu'il est important pour les gouvernements

de statuer sur les professionnels qui pourront s'acquitter de cette tâche-là.

Il est essentiel que ceux-ci possèdent les

connaissances et l'expertise nécessaire, autant du côté financier que de la

gestion des propriétés, pour effectuer cette étude-là. Nous recommandons donc

de baliser la certification des professionnels responsables des études

de fonds de prévoyance afin de s'assurer de leur compétence et de la justesse

de l'information.

Nous pensons

que des mesures visant à rendre obligatoire la formation pour les administrateurs

et les gestionnaires de copropriété

devraient se trouver dans le projet de loi. Un lien efficace entre les

courtiers et les administrateurs ainsi que l'accessibilité aux documents

de copropriété sont des éléments primordiaux aux activités de courtage. En

obligeant les administrateurs bénévoles de

copropriété à suivre une formation de base, on pourrait les responsabiliser

quant à leurs rôles, leurs obligations et les différentes actions

légales et administratives.

Tout comme le Regroupement des gestionnaires en

copropriété du Québec, nous recommandons une formation simple, rapide et qui peut s'effectuer à distance. Pour ce qui est des

gestionnaires de copropriété, le caractère professionnel de leur rôle les distingue des administrateurs, et

c'est pourquoi on croit que des mesures distinctes devraient leur être

imposées. Nous proposons que les

gestionnaires de copropriété soient encadrés au même

titre que les inspecteurs

en bâtiment par un organisme désigné par le gouvernement à l'instar

d'autres provinces canadiennes. Merci.

Présidente (Mme Dansereau) : Je vous remercie, Mme la présidente,

pour votre exposé. Nous allons maintenant débuter la période d'échange.

Mme la ministre, la parole est à vous, vous disposez de 15 minutes.

Mme Laforest :

D'accord. Alors, bonjour. Bienvenue,

hein, je suis très heureuse de vous rencontrer. On a parlé beaucoup

de vous dans le projet de loi, évidemment, avec des causes que les acheteurs ont vécues,

des causes que ça a été très positif, et aussi ça a été négatif après

certains achats.

J'ai une question,

simplement parce

que vous plaidez pour que

l'inspection ne soit pas obligatoire,

puis j'aimerais vous entendre. Parce qu'étant donné que, justement, on a

tellement entendu de causes et de cas qui ont été difficiles à traiter,

je voudrais vous entendre là-dessus, je ne comprends pas pour quoi vous

plaidez.

Mme Bégin

(Nathalie) : En fait, ce qu'on dit, c'est que, si le gouvernement veut

le faire, on mettrait des restrictions, dans le sens qu'il y a des groupes d'acheteurs qui, sincèrement, n'en

ont pas besoin, et on en a beaucoup, de ça, principalement dans la grande région de Montréal. Ça fait que, si

le gouvernement voudrait le rendre obligatoire au niveau de l'inspection,

comme on a dit dans notre rapport, dans le mémoire, on n'est pas contre, mais

par contre il faudrait faire des exceptions parce

qu'il y a beaucoup, beaucoup de compagnies, d'entrepreneurs, de spécialistes de

la construction qui sont acquéreurs de

propriétés puis de leur imposer une surcharge additionnelle au niveau de

l'achat, de l'inspection... ils sont eux-mêmes des professionnels dans

le domaine, c'est plus à ce niveau-là.

Mme Laforest :

Si eux sont professionnels dans le domaine, est-ce que, là, on ne parle pas d'un

conflit d'intérêts? Est-ce qu'on ne parle pas des entrepreneurs qui sont

en même temps inspecteurs? Expliquez-moi, voir.

Mme Bégin

(Nathalie) : Oui, bien, c'est parce qu'en fait la personne qui achète,

souvent, au niveau de l'immobilier, qui

va décider d'acquérir des maisons qui ont besoin de beaucoup de rénovations,

qui vont changer le statut de l'immeuble... Même, par exemple, ça se voit

beaucoup dans la grande région de Montréal, les gens vont acheter un triplex

pour pouvoir éventuellement le transformer

en copropriété, et là, à ce moment-là, la personne qui va acheter va tout

changer au complet de la maison. Donc, lui, dans ses prévisions, quand il

achète, l'inspection en bâtiment, de toute façon, n'est vraiment pas nécessaire parce qu'il va tout enlever. C'est pour

ça qu'on disait : soit un ratio de 50 % et plus qui pourrait être

modifiable, mais en même temps, si on

change le statut de l'immeuble, si la personne qui achète foncièrement est pour

tout stripper au niveau de la maison,

l'inspection n'a rien à voir là-dedans parce que c'est des gens qui sont dans

le domaine, qui vont investir et qui ont les moyens financiers pour

pouvoir faire les travaux, et c'est déjà prévu lors de l'achat.

Mme Laforest :

O.K. O.K., parce que ça... ça me questionne quand même. Moi, au niveau des

questions, j'aimerais ça laisser du temps à mes collègues, bien entendu. Je

suis quand même... je suis très heureuse de voir que vous êtes en faveur du projet de loi. Puis je vous écoute, vous

avez l'air très, très, très efficace, très rapide, alors vous devez être

heureuse que le projet de loi soit

arrivé rapidement comme ça. Je vous en remercie beaucoup, merci de l'appui,

puis je vais laisser la parole à mes collègues.

La Présidente

(Mme Dansereau) : O.K. J'inviterais la députée de Labelle.

Mme Jeannotte :

Merci, Mme la Présidente. Tout d'abord, je tiens à souligner la qualité du

mémoire. Vraiment, c'est vraiment

incroyable, les recommandations, vous avez été en profondeur, c'est très, très,

très intéressant. Juste pour aider peut-être la ministre, avant d'aller

plus loin dans la... moi, j'aimerais parler du fonds de prévoyance, mais juste vous réentendre sur l'explication que vous avez

donnée. Dans le fond, là, ce que je comprends de l'explication que vous avez donnée à la ministre, c'est que l'inspecteur

en bâtiment, là, ce n'est pas pertinent pour certaines choses, c'est ça que

vous dites, dans le fond, puis ça va être de la paperasse pour rien. C'est ça

que vous dites, dans le fond.

Mme Bégin

(Nathalie) : Mme la Présidente, encore une fois, pour préciser

vraiment, c'est que l'inspection en bâtiment, on n'est pas contre de la rendre obligatoire, mais il y a des catégories

d'acheteurs assez nombreux qui, volontairement, n'ont pas besoin parce qu'eux-mêmes sont des

spécialistes dans le domaine et ils achètent dans une volonté de vouloir

changer le statut, d'investir des

gros montants. Alors, pour lui, le rapport d'inspection... il sait déjà ce

qu'il a à faire dans l'immeuble.

Mme Jeannotte :

Puis par ailleurs le projet de loi n° 16 prévoit que

le vendeur doit remettre au promettant-acheteur l'attestation sur l'état des

finances du syndicat et sur l'état de l'immeuble et que le promettant-acheteur

peut demander au syndicat de lui fournir avec

diligence les renseignements concernant l'immeuble et le syndicat. Tant que

toutes les copropriétés n'auront pas

d'étude de fonds de prévoyance, il est possible que l'attestation sur l'état

des finances du syndicat et l'état de

l'immeuble ne reflète pas la réalité. Le cas échéant, et je pense que vous avez

donné des exemples là-dessus, est-ce qu'il

n'y aurait pas lieu de prévoir des mesures transitoires relativement à

l'application de ces dispositions? Qu'est-ce que vous en pensez?

Mme Bégin

(Nathalie) : Mme la Présidente, effectivement, ça pourrait être une

porte de sortie, effectivement, de pouvoir le faire, pour répondre à

votre question, ce serait un enjeu intéressant.

Mme Jeannotte :

Bien, vous n'avez pas d'exemple concret là-dessus?

Mme Bégin

(Nathalie) : Bien, écoutez, c'est sûr et certain que, quand on impose

des mesures, que c'est très rapide, ça

a des conséquences, souvent, dépendamment du type de propriété et du type de

vendeur, un peu comme nos collègues précédents

ont mentionné à certains niveaux sur un autre sujet. Alors, des mesures

transitoires pour être sûr et certain, une... quelque chose d'intéressant pour,

justement, ne pas coincer les gens qui vont peut-être avoir de la misère,

justement, à faire ce qu'ils ont à faire.

Mme Jeannotte :

D'accord. Ça va.

Présidente (Mme Dansereau) : Il reste encore 10 minutes.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Oui, je vous donne la parole.

M. Thouin :

Donc, bien, bonjour. En fait, c'est en lien avec vos recommandations 4, 5, 6,

7, le projet de loi prévoit une période de

transition de trois ans pour permettre aux

syndicats de copropriété d'obtenir une étude de fonds de

prévoyance et le carnet d'entretien. Il

prévoit également que les copropriétés auront 10 ans pour

s'assurer de bien capitaliser et que les sommes qui sont nécessaires

dans le fonds de prévoyance, là, seront suffisantes.

question : Est-ce

que, selon vous, ces périodes de

transition sont convenables, selon ce que vous connaissez, là, du marché? Est-ce qu'elles devraient être plus longues, plus courtes, selon ce que vous voyez, évidemment,

là, du marché? Qu'est-ce que vous pensez de ça, les deux périodes de

transition, là?

Mme Bégin

(Nathalie) : En fait, il y en a

jamais, d'idéal pour les gens, Mme la

Présidente, parce que,

dans certaines catégories, il y aura toujours des gens qui vont dire que ce

n'est pas assez long, puis il y aura toujours des gens qui vont dire que c'est

trop. Alors, c'est sûr et certain que ceux qui vont avoir plus de difficultés,

c'est les plus petites copropriétés. Au

niveau du courtage immobilier — je suis moi-même courtier sur le

terrain — c'est

certain que les petites copropriétés, présentement,

puis c'est pour ça qu'on salue le projet, ça va les aider à mieux s'encadrer.

Mais ça va être encore difficile parce

que, souvent, ils n'ont pas beaucoup de moyens, le désir d'implication n'est

pas là, d'où la recommandation qu'on a faite au niveau de la formation

pour pouvoir conscientiser les gens au niveau de la copropriété, à leur

implication, leurs obligations légales, etc.

Ça fait que les délais, pour répondre à votre question, selon l'association, ça

pourrait être un délai qui est acceptable, mais on va avoir quand même,

sur le terrain, des difficultés, puis ça, je vous le confirme.

M. Thouin :

Sans être parfaits, les délais seraient acceptables, selon vous, dans les deux

cas.

Mme Bégin

(Nathalie) : Il faut partir à quelque part.

M. Thouin :

part là. Merci, c'est gentil.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Je cède la parole au député de Beauce-Nord.

M. Provençal :

Mme la ministre aurait peut-être une question.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Mme la ministre, est-ce que...

Mme Laforest :

O.K., bien, moi, j'ai une question, en fait. Au niveau de la qualification des

inspecteurs en bâtiment, d'après vous, pour ceux qui n'ont pas la

formation, pour ceux qui ne voudraient pas faire la formation, au niveau de la

reconnaissance des acquis, comment vous percevez ça?

Mme Bégin

(Nathalie) : Oui, Mme la Présidente, en fait, ça, c'est le plus gros

point qu'on est très inquiets. En fait,

je vous dirais que, pour nous, là, on l'a mentionné dans le mémoire, ça serait

essentiel que ceux qui sont déjà sur le terrain, présentement, qui ne sont pas membres d'un ordre professionnel

déjà, comme l'Ordre des ingénieurs, l'Ordre des architectes, qui ont ont déjà, présentement, vraiment, des

qualifications et des plans par rapport à ça, que ceux qui ne se sont pas là, qu'il y aurait une mise à niveau

obligatoire pour les gens de terrain, présentement, et un examen pour vérifier

parce que, justement, c'est la

problématique qu'on a présentement, je vais être très honnête, pour être

courtier sur le terrain, ce n'est pas avec l'Ordre des ingénieurs ou avec les

ingénieurs ou les architectes, c'est les autres. Alors, c'est là qu'il faudrait

vraiment qu'il y ait un resserrement au niveau du projet de loi et les encadrements

soient là.

Mme Laforest :

O.K. Il doit me rester un peu de temps aussi?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Oui, il vous reste sept minutes.

Mme Laforest :

J'ai une autre question à savoir... Parce que, dans le projet de loi, c'est

certain qu'on s'est posé la question

à savoir si on obligeait l'inspection du bâtiment avant achat, puis on se

disait : On n'a jamais assez d'inspecteurs formés au Québec pour obliger ça. Est-ce que vous êtes d'accord aussi

avec ça? Puis, d'après votre pratique, si on avait obligé ça tout de

suite en partant, on doit obliger l'inspection, la réception aurait été

laquelle?

Mme Bégin

(Nathalie) : Bien, Mme la Présidente, juste dans les moments où on

sait... Au niveau du domaine de l'immobilier, présentement, là, c'est le gros,

gros temps, là, alors tous les courtiers sont très, très, très occupés, et présentement c'est extrêmement difficile, même

sans avoir l'inspection obligatoire, d'avoir parfois un inspecteur en bâtiment

pour venir inspecter nos maisons. Souvent,

nos acheteurs qui font affaire avec un inspecteur, il n'est pas disponible, ça

fait déjà des délais, ça fait que c'est déjà une problématique. Ça fait que,

moi, c'est sûr que j'ai une inquiétude par rapport à ça, pour comment on va gérer ça, parce qu'il y a...

c'est certain que, selon moi, présentement, à l'heure actuelle, il n'y a pas assez

d'inspecteurs pour répondre à la demande si on rend ça obligatoire.

Mme Laforest :

O.K. Je peux poser une autre question?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Bien oui, vous avez encore six minutes.

Mme Laforest :

Au niveau, justement, du carnet d'entretien, j'aimerais ça vous entendre par

rapport à la grandeur des copropriétés ou le nombre de copropriétés.

Est-ce que vous voudriez que le carnet d'entretien soit uniforme?

Mme Bégin

(Nathalie) : Mme la Présidente, bien, uniforme dans son contenu, oui,

parce qu'en fait... puis je vais vous donner la raison, c'est très simple. Tous

les documents qu'on reçoit, présentement, comme courtiers immobiliers, où on doit faire la vérification, naturellement le

courtier doit l'analyser, mais, quand on le présente à l'acheteur, il doit être

en mesure de le comprendre aussi. Puis ça,

c'est une des problématiques qu'on a, présentement, parce que vu que

l'information n'est pas uniforme d'un à l'autre, c'est très difficile pour nos

clients de pouvoir s'y retrouver là-dedans, puis ce n'est pas tout le

monde, naturellement, qui a le même niveau de compréhension. Alors, c'est pour

ça qu'on demandait ça.

niveau du carnet comme tel, est-ce qu'on irait de toutes les catégories au

niveau des petites copropriétés? C'est un

peu ça, votre question? Bien, écoutez, c'est sûr et certain que, pour nous,

idéalement, s'il l'avait partout, on serait très heureux comme association parce que, que ça soit une petite copropriété

ou une mégacopropriété de 50, 100 unités, les acheteurs veulent quand même savoir ce qu'il y a à

faire sur la propriété, alors donc c'est toujours une inquiétude. D'ailleurs,

quand il y a une transaction puis que nos membres font une transaction, nos

membres courtiers avec un client, une des premières

questions, c'est : Va-t-il y avoir des dépenses à venir dans le futur?

Combien ça va coûter? Et est-ce que ça va avoir un impact sur une future cotisation spéciale qui peut venir

complètement débalancer le budget mensuel d'une famille? Alors, donc,

c'est sûr, que ça soit petit ou grand, pour nos membres, eux, ça serait idéal

d'en avoir un. Là où est-ce qu'on

s'entend, c'est peut-être

les délais qui pourraient être différents, la petite copropriété pourrait peut-être

ne pas avoir un délai de cinq ans pour pouvoir le mettre à jour parce qu'il y a moins de travaux ou des choses comme ça peut-être,

mais le contenu ou l'information, que ça soit petit ou grand, l'acheteur

veut l'avoir, la même information.

Mme Laforest :

O.K., dernière question vite, vite, vite, si j'ai le temps.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Non, vous avez encore quatre minutes.

Mme Laforest : Oui? Ah mon Dieu! Je vais prendre mon temps! Non.

Quand on va, admettons, obliger l'inspection obligatoire, quand l'inspection va être obligatoire, en fait,

croyez-vous qu'il va y avoir plusieurs courtiers immobiliers qui

pourraient être inspecteurs en même temps? Est-ce que vous avez pensé qu'il y

aurait conflit d'intérêts? Est-ce qu'un courtier immobilier pourrait être

inspecteur en bâtiment en même temps?

Mme Bégin

(Nathalie) : Mme la Présidente, je vous répondrais que non et, comme

présidente d'association, je vais me lever très, très haut si cette pratique-là

commence parce que, selon moi, il y a conflit d'intérêts total à ce niveau-là.

Alors, donc... et, dans notre milieu,

présentement, je vous dirais que je n'en vois pas vraiment qui font les deux.

C'est vraiment deux choses

différentes, puis souvent ils choisissent un ou l'autre. Alors, ce n'est pas

une pratique, présentement, et ça n'en deviendra pas une.

Mme Laforest :

Mais on a des entrepreneurs qui sont aussi inspecteurs, à ce moment-là, ça fait

que c'est pour ça qu'il faut faire attention

au niveau des conflits d'intérêts. C'est pour ça que je voulais savoir votre...

Ça fait que vous n'avez aucune crainte avec cette...

Mme Bégin

(Nathalie) : Non, Mme la Présidente.

Mme Laforest :

Mme la présidente, merci.

Présidente (Mme Dansereau) : Vous avez encore

2 min 44 s. Je peux céder la parole à la députée de Labelle,

allez-y.

Mme Jeannotte :

Je voulais juste, s'il vous plaît, vous réentendre sur l'organisme, là.

«Mandater un organisme pour l'encadrement des gestionnaires de copropriétés»,

je voulais vous réentendre là-dessus. Comment vous le percevez, ça?

Mme Bégin

(Nathalie) : Écoutez, on n'a pas fait de recommandation sur qui ou

quoi devrait encadrer, mais, selon nous,

il y a une grosse problématique au niveau des gestionnaires en copropriété,

présentement, parce qu'on le vit comme nos

membres sur le terrain, que ça soit au niveau de la demande d'information, du

temps qui est consacré, de la documentation, il n'y a aucun encadrement au niveau des gestionnaires, et on vit la

même chose qu'avec les inspecteurs dans cette catégorie-là. Et on sait que les gestionnaires en copropriété,

souvent, vont gérer des fonds énormes au niveau de certains syndicats, pas

d'encadrement, on ne sait pas c'est qui qui est en arrière de ça, et souvent

nos clients, quand ils vont acheter une propriété,

bien, ça va être un des facteurs, ils vont vouloir savoir la solvabilité de la

compagnie. Ils vont déposer leur argent tous les mois, ils ne savent pas trop, et il n'y a rien là-dessus, alors

c'est pour ça. Mais on n'a pas fait de recommandation sur qui, mais par

contre il faudrait que ça soit fait. Ça, ça serait essentiel.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Encore 1 min 30 s.

Mme Laforest :

Avez-vous d'autres questions? Moi, ça répond vraiment à mes questions.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Le député de Beauce-Nord, peut-être, qui m'avait demandé la parole.

M. Provençal : Oui. Quand on

regarde votre recommandation n° 5, là, «modifier l'article 1068.2 en

ajoutant "avec diligence et à des coûts raisonnables" et rendre

systématique la délivrance des informations», pourriez-vous juste élaborer une

petite affaire, s'il vous plaît?

Mme Bégin

(Nathalie) : Bien, oui, bien sûr. En fait, c'est que, présentement, on

vit, dans notre domaine, des écarts de

coûts incroyables au niveau des demandes d'information, et ce niveau-là doit

être certainement réglé. Il n'y a rien là-dessus, présentement, alors, d'une copropriété à l'autre,

au niveau des coûts, c'est pour ça qu'on a marqué «d'une façon diligente

et raisonnable» sans mettre de coûts

nécessairement. Je sais qu'il y a d'autres organismes qui ont fait des

recommandations, mais il faudrait statuer par rapport à ça parce que,

malheureusement, parfois, tant l'information est difficile à avoir, tant les

compagnies de gestion ou même les syndicats vont charger des montants

exorbitants pour obtenir l'information qui leur est due, en fait. Alors, je

pense que, pour ne pas prendre les gens en otages, malheureusement, ça serait

bien qu'il y ait un montant qui soit établi

par rapport à ça ou du moins, éventuellement, de limiter les frais par rapport

à ça au niveau de la copropriété.

Présidente (Mme Dansereau) : Merci, Mme la présidente. Je cède

maintenant la parole au porte-parole de l'opposition officielle. Mme la

députée d'Anjou—Louis-Riel,

vous disposez de 10 minutes.

Mme Thériault : Merci,

Mme la Présidente. Bienvenue en commission parlementaire, plaisir de vous

revoir. Effectivement, votre mémoire est très, très bien élaboré, vous avez

beaucoup de recommandations. Mme la présidente, Mme Bégin, vous savez, autant l'encadrement des inspecteurs en

bâtiment que de revoir les règles qui régissent la copropriété ainsi que le carnet d'entretien, essentiellement,

visent une chose : protéger l'acheteur de maison, le consommateur dans...

Tout le monde sait qu'au Québec le parc

immobilier ne tombe pas presque en ruines, mais demande beaucoup d'amour, donc, nécessairement, un investissement d'argent, puis que l'investissement le plus important pour une petite famille, notamment,

c'est d'acheter une maison ou d'acheter un

condo qui... Souvent, la copropriété est le premier achat, puisque ça demande

une mise de fonds beaucoup

plus basse. Ça fait que c'est évident que le carnet d'entretien, oui, ça peut

coûter de l'argent pour l'élaborer, par

contre le contenu, il est aussi

drôlement important parce que c'est ce qui va faire si on va se

ramasser avec des surprises ou pas, on est capables de voir s'il y a des

choses, des dépenses qui sont anticipées.

Moi, je suis

propriétaire de deux copropriétés. J'en ai une qui est gérée avec une compagnie

de gestionnaires très professionnels, zéro cotisation, tout est fait

dans les règles de l'art, avec un ascenseur et un garage souterrain, donc on a des frais de copropriété beaucoup

plus élevés, mais savez-vous quoi, numéro un, zéro cotisation

spéciale. L'autre est gérée par un

syndicat de bénévoles qui font du mieux qu'ils peuvent, on est à peu près

40 dedans, on a tout refait, ce n'est pas compliqué, là, on a une étude

de fonds de prévoyance qui a été faite correctement, selon les règles de l'art,

puis malgré tout ça, on des cotisations

spéciales, puis on en a eu pour le toit. Mais là tout est fait, là, je vous

dis, on finit les fenêtres puis on a fait les balcons, on a fait les

portes-patio, on a fait le toit, on a fait la brique, tout est fait, ça fait

qu'il n'y a pas de danger pour la personne

qui va l'acheter parce qu'on a payé, et c'est vraiment fait selon les règles

de l'art. Par contre, comme Me Joli-Coeur

le disait hier, et je voyais votre réponse à la question de la ministre

par rapport à la formation, l'encadrement au niveau

des gestionnaires dans le projet de

loi, il y a... tout ce qui était

avant dans le 401 pour la formation des gestionnaires n'est

pas là. Qu'en pensez-vous?

Mme Bégin

(Nathalie) : Bien, comme je

mentionnais, c'est sûr et certain qu'au

niveau des gestionnaires c'est

souvent la problématique d'un immeuble à l'autre, où on se retrouve avec des compagnies très professionnelles

et, à l'inverse, avec d'autres compagnies où on n'a aucune information,

aucune collaboration. Et c'est un travail qui... Je dirais que voilà plusieurs

années — moi,

ça fait longtemps que je fais de l'immobilier, ça fait plus de 20

ans — ça

n'existait pas, comme le mot «inspecteur» n'existait pas. Il y a plein

de choses qui sont arrivées. Mais là c'est là, c'est dans une réalité, et malheureusement il y a beaucoup de gens qui s'improvisent gestionnaires, présentement. Alors donc, c'est pour ça que nous, nous croyons, l'association, que ce serait important d'encadrer cette

section-là dans la loi parce que justement, souvent il va se passer des situations où

ils vont prendre les syndicats ou les copropriétés en otages dans des

situations vraiment très tristes que nous-mêmes,

on a vécues sur le terrain, où ils sont partis avec la caisse ou qu'il est

arrivé des situations vraiment déplorables et qui mettent en péril, dans le fond, tout l'argent qui avait été accumulé par un syndicat durant de

nombreuses années, alors c'est essentiel.

Mme Thériault : Parfait.

Je vous entends, j'espère que la ministre entend aussi parce que moi aussi,

comme... tu sais... C'est sûr qu'à partir du

moment où on demande de faire les études de fonds de prévoyance, il va y avoir

des sommes d'argent beaucoup

plus substantielles que ce qu'il y a présentement, également, parce qu'on va être obligés de mettre de

l'argent de côté, on n'aura pas le choix, c'est pour le bien... Je comprends

que le propriétaire actuel, il peut trouver ça un peu désagréable, mais la journée qu'il va vendre, il va être bien

heureux de pouvoir dire que son fonds de prévoyance est bien rempli puis que les réparations, elles ont

bien été faites parce que ça va lui donner un avantage certain à vendre puis,

en même temps, bien, on ne passera pas un citron au prochain propriétaire qui

va acheter.

Et je suis

convaincue que, vous, dans votre travail de courtier, ça va être beaucoup

plus facile. Moi, je sais que mon notaire,

à moi, il avait une check-list, là, où on disait : T'as-tu ça? T'as-tu ça?

T'as-tu ça? Bien, je pense qu'avec le carnet d'entretien,

je pense, avec ce qu'on a mis dans la loi, on est en train de mettre la

ceinture, les bretelles. Il manque-tu quelque

chose, selon vous, qu'on devrait demander à ajouter au niveau

des copropriétés pour s'assurer que toute l'information soit là,

transparente et limpide?

Mme Bégin

(Nathalie) : Bien, en fait,

je vous dirais que, dans toutes les recommandations qu'on a faites, pas mal tout est là. Et l'idée là-dedans, c'est surtout de

rendre l'information disponible. Et c'est là, la problématique majeure qu'on a dans l'industrie,

présentement, et malheureusement c'est triste, mais il y a des acheteurs... puis

on a un milieu effervescent énorme, présentement, au

niveau de l'immobilier, et il y a

des propriétaires qui doivent... ils ont vendu leur propriété, doivent

se racheter une propriété, ils vont perdre l'achat de la maison, du condo parce

qu'on n'est pas capables d'obtenir les documents puis qu'ils veulent acheter de façon diligente

et protéger leurs acquis, puis on ne peut pas obtenir l'information, donc on va être obligés de laisser tomber la vente, s'en aller

ailleurs. Et on vit des situations — parce que je suis dirigeante d'agence

aussi — incroyables,

présentement, souvent à cause de cette disponibilité de l'information qui ne l'est pas. Alors, je vous dirais que c'est assez important

d'arriver à quelque chose à ce niveau-là.

Mme Thériault : Je vous remercie de votre franchise. De toute façon, je pense que,

quand on n'est pas capable d'avoir les documents, ça devrait allumer une grosse, grosse, grosse

lumière sur l'état de la copropriété, et des problèmes, et des surprises qui risquent de suivre aussi. Si

on n'a pas de collaboration du syndicat avant d'avoir acheté le condo,

imaginez après. Donc, je pense que c'est peut-être un bien pour un mal,

mais ça ne règle pas le problème.

Au niveau de l'inspection des bâtiments, j'ai

entendu vos demandes par rapport au fait de si on l'oblige ou si on ne l'oblige pas. Je comprends que, quand tu

achètes une bâtisse, puis que tu la strippes, puis que tu recommences, ce

n'est pas le même niveau. Moi, je sais qu'on voulait l'obliger, mais on voulait

aussi prévoir des exceptions. Exemple, si je

vends ma maison à mon fils, on ne lui fera pas faire une inspection en

bâtiment. Je suis capable de lui dire ce qui ne va pas aussi, puis il va

savoir ce qu'il doit réparer. Donc, il était question de prévoir aussi une

liste d'exceptions.

Outre la personne

ou le groupe d'investisseurs qui achète, quelles autres exceptions vous devriez

voir si la ministre décidait d'aller de l'avant avec l'imposition de

l'inspection de bâtiment, puis je vais le répéter, dans le but de protéger

l'investissement de la petite famille qui s'achète une maison,

pour qu'elle ne fasse pas face à... pour qu'elle ne soit pas dans l'état de

faire face à des dépenses imprévues, qu'on n'a pas vues, qu'on aurait dû voir

lors de l'inspection? Parce que

c'est ce que l'inspection obligatoire vise,

protéger l'investissement. Mais il y a des cas d'exception, j'en conviens.

Outre la famille et ce que vous nous avez mentionné, quels cas devraient

être dans les exceptions?

Mme Bégin

(Nathalie) : Alors, Mme la députée, Mme la Présidente, en fait, la

raison pour laquelle on a donné seulement ces deux points-là... Puis je vais

reprendre votre exemple, Mme la députée, concernant la petite famille, le père

qui vend à sa fille. Comme courtier

immobilier sur le terrain, je recommanderais quand même l'inspection parce que,

même si c'est la maison de ton père... L'inspection a deux buts, hein, c'est de

protéger, dans le fond, l'acheteur, et savoir ce qu'il va avoir à faire comme dépenses sur la propriété,

puis ce n'est pas nécessairement de trouver des problématiques sur l'immeuble, alors... et souvent... Donc, c'est pour ça qu'on

ne l'a pas mis dans cette liste d'exceptions là parce qu'à quelque part, comme

acheteur et comme courtier immobilier, de le suggérer pareil... Je suggérerais,

moi, à la fille qui achète la maison de son

père, même si elle a habité là 25 ans, de l'inspecter quand même pour budgéter

dans le futur. Ça fait que c'est pour ça que les raisons pour lesquelles

on a mis, dans le mémoire, les deux exceptions, il y a vraiment une raison

financière en arrière de ça. C'est comme des gens qui veulent, dans le fond, se

partir un petit parc immobilier, qui ont des sous, qui connaissent la

construction, alors donc, ces gens-là, on les a mis vraiment dans une catégorie

à part. Mais on n'est pas allés ailleurs au

niveau de ça parce qu'on pense que l'inspection, pour les autres catégories,

c'est un must, dans le fond, pour pouvoir acheter en toute quiétude et

d'avoir une prévision des dépenses futures au niveau de l'immeuble.

Mme Thériault : O.K. Par contre, présentement, dans

notre droit, c'est possible de ne pas avoir de taxe de bienvenue quand il y a un transfert entre conjoints, ou

d'avoir le frais de dossier sans repayer la taxe de bienvenue, ou entre

familles, donc je pense que c'est

quand même aussi au point de vue financier. C'est sûr que, s'il y a des

incitatifs du gouvernement puis qu'il y a certaines dépenses qui peuvent

compter sur un crédit d'impôt, comme c'est le cas présentement grâce à une mesure qui avait été faite par notre

gouvernement, l'inspection en bâtiment, les frais de notaire, les déménagements,

les certificats de localisation, tu sais, il

y a beaucoup de paperasses qui vont venir. Si on oblige le certificat de

localisation, alors qu'il n'y a rien

qui bouge des fois en dedans de 10 ans, encore moins sur une copropriété, bien,

pourquoi on ne pourrait pas faire en sorte d'avoir quelque chose qui va

vraiment protéger l'acheteur, dont une inspection?

Mme Bégin (Nathalie) : Oui.

Mme Thériault : Donc, c'est pour ça que moi, je me

dis, bien, c'est sûr que, oui, il faut faire de la mise à niveau, oui,

il y a de la reconnaissance des acquis.

Je suis au

même endroit que vous par rapport aux conflits d'intérêts. Je pense... que ce

soit la Régie du bâtiment qui s'en

occupe, je trouve que c'est correct d'avoir une espèce de formule hybride pour

venir compléter le triangle. Vous savez que les électriciens et les

plombiers, c'est à part, ce n'est pas dans les ordres professionnels, les

inspecteurs en bâtiment permettent de

compléter. Que ce soit sous l'égide de la régie, je trouve que c'est une bonne

idée. Honnêtement, je trouve que

c'est... on ne peut pas aller ailleurs non plus pour l'inspecteur des

bâtiments. Par contre, je pense que la ministre devrait certainement prendre en

considération... sur les différentes technicalités de la mise à niveau de la

formation pour être capables de faire un minimum de reconnaissance des

acquis parce que, sinon, on ne pourra pas avoir d'inspecteurs en bâtiment. Mais je trouve

particulier aussi des fois d'entendre... particulièrement sur la Rive-Sud de

Montréal, il y a un poste de radio

qui fait la promotion pour une formation d'inspecteur en bâtiment avec une

très, très petite quantité d'heures. Moi, ça me... Oui, je vous le dis, là, j'ai entendu ça, puis ça dérange un peu

la législatrice en moi alors qu'on essaie de faire en sorte que les gens

ne peuvent pas s'improviser.

Et c'est une

problématique aussi que vous avez probablement déjà vue, puis la ministre a dû

être sensibilisée à ça, les maisons

dans lesquelles on fait pousser du pot. Il y a plusieurs milliers de maisons,

on n'est pas capables de les identifier, mais les inspections pourraient

les détecter.

Présidente (Mme Dansereau) : Merci, Mme la députée. Je cède

maintenant la parole au porte-parole du deuxième groupe d'opposition.

M. le député de Laurier-Dorion, vous disposez de

2 min 30 s.

M. Fontecilla :

Merci, Mme la Présidente. Bonjour. Merci d'être ici. Je reviendrais sur la

question des inspections. Écoutez, je

suis un néophyte, mais, pour vous, une inspection d'un petit bâtiment d'une

dizaine d'unités de condominium, est-ce que c'est la même inspection que pour

un gros édifice de 100, 200, 300, 20

étages? Et, si ce n'est pas la même

chose, parce que je vous vois... est-ce qu'il ne faudrait pas

imposer différents types de certification des inspecteurs, là, selon le type du

bâtiment dans lequel il travaille?

Mme Bégin (Nathalie) : M. le

député, Mme la Présidente, bien, en fait, au niveau, présentement, du courtage immobilier, l'acheteur qui achète une propriété...

une copropriété, sur les formulaires obligatoires de notre régulateur, dans la

clause d'inspection, il y a deux options, soit de faire une visite de

seulement... dans le fond, d'inspecter juste la

partie privative, son appartement, ou de faire l'entièreté

du bâtiment. Il y a comme deux cases, et l'acheteur doit décider. Naturellement, ça a un impact au niveau du coût et

de la grandeur de la copropriété parce que, si on parle d'un immeuble de

400 unités, ça coûte... vraiment, il n'y a personne qui fait ça, en fait,

il n'y a pas un acheteur qui va le faire, ça coûterait des coûts astronomiques, d'où la raison, dans le

fond, d'avoir un bon carnet d'entretien, d'avoir des inspections régulières

qui est faite par la copropriété au niveau

du bâtiment. Mais normalement, dans l'industrie, en grande majorité, à part

pour les très petites unités, là, de

la grandeur de deux, trois unités qui, là, ils vont faire une inspection du

bâtiment parce que ça équivaut à peu près à la grandeur d'une petite

maison à revenus, duplex, triplex, donc l'inspecteur va avoir un prix, en fait, qui est raisonnable, alors là, ils vont le

faire. Ça fait que, donc, c'est sûr qu'au niveau du gouvernement, si jamais il

décide d'imposer, je pense qu'il va falloir quand même regarder ça parce que ce

n'est pas le même prix, ce n'est pas la même chose non plus. Puis il y a quand même des inspections obligatoires

au niveau des gros édifices, présentement, donc l'inspecteur n'a pas besoin de

repasser par-dessus ça à chaque fois qu'il y a la vente, nécessairement, d'une

unité. Ça fait qu'il faudrait absolument que le gouvernement regarde cet

aspect-là, ça, c'est certain.

M. Fontecilla :

Concernant, toujours, les inspections, là, vous souhaitez exempter certains

types d'acheteurs, là, du devoir

d'inspection, là, mais qu'est-ce qui garantit que l'acheteur va effectivement

transformer l'unité que... le bâtiment qu'il

achète, qu'il va faire ce qu'il a dit de faire, là? Est-ce que ça ne pourrait

pas être utilisé comme une voie d'échappatoire pour ne pas payer une

inspection?

Présidente (Mme Dansereau) : Je vous remercie, le temps est

écoulé. Je cède maintenant la parole au troisième groupe d'opposition.

M. le député de Rimouski, vous disposez de 2 min 30 s.

M. LeBel :

Merci. Bonjour. Les premiers mois que j'ai été élu, en 2014, j'ai rencontré un

couple dans mon coin qui m'a parlé de

la mérule pleureuse, un champignon toxique qui s'installe dans le vide

sanitaire. Je suis arrivé au Parlement, j'ai discuté de ça avec des gens, personne ne connaissait ça, personne

ne connaissait ça. Moi non plus, je dois vous dire, mais personne ne connaissait ce phénomène-là, ça

fait qu'on s'est mis à documenter tout ça. Mais c'est parce qu'il y a des

impacts, là, tu paies l'hypothèque, puis la seule façon de te débarrasser de

ça, tu démolis ta maison, puis il y a des problèmes de santé, c'est très

gros. Personne ne connaissait ça, des pétitions, tout ça. Et la première, je le

dis, c'est la députée d'Anjou—Louis-Riel, alors ministre, qui a reconnu qui se

passait quelque chose là et qui a mis en place un programme. Et je dois dire, les inspecteurs ne connaissaient

pas ça non plus, ils ne savaient pas comment ça fonctionnait. Et puis ça

peut être en dormance une centaine d'années,

cette patente-là. Moi, cette expérience-là que j'ai vécue plaide, à mon avis,

pour l'inspection obligatoire. À votre avis?

Mme Bégin (Nathalie) : Merci

pour la question. Disons qu'au niveau de la mérule pleureuse, je vous dirais qu'un bon inspecteur en bâtiment connaît ça, en

fait, parce que même la majorité des courtiers immobiliers, dans les formations

qu'on va faire, on est au courant de la

mérule pleureuse. On n'en voit pas souvent, par contre, je vous dirais que

c'est une rareté, et, quand on en

voit, on sort en courant, là, parce que le seul moyen de l'enlever, c'est

mettre le feu dans la maison, alors

ce n'est pas nécessairement intéressant. Mais ce n'est pas une problématique

qui est répandue. Disons qu'il y en a beaucoup d'autres qui sont davantage

répandues au niveau des problématiques. Mais de là à mettre, donc, obligatoire...

Et, comme je vous dis, on n'est pas contre de mettre obligatoire, mais avec une

liste d'exceptions. Je vous dirais que l'entrepreneur,

comme tel, qui va visiter... Et ceux qui visitent nos propriétés de nos membres

et qui sont dans le domaine... parce

que, tantôt, il y avait une question de monsieur, on le sait rapidement, là,

parce que, premièrement, quand il rencontre le courtier immobilier puis qu'il fait affaire avec nous, un acheteur

qui achète pour changer le statut d'une maison, ou stripper, ou rénover, souvent ça fait plusieurs transactions

qu'il va faire avec, il a un langage différent, il va lui-même s'identifier.

Puis, quand on visite, ce n'est pas les

mêmes critères de sélection au niveau de la propriété, ça fait qu'on les

identifie très bien. Ça fait que, donc, la liste d'exceptions, pour nous, les deux cas qu'on

a mis, on pense que c'est approprié parce que ça va être une étape de plus dans l'étape. Souvent, ils

vont acheter des reprises de finance, des maisons très peu chères qui vont

mettre des prix, des fois, très, très bas et qui vont mettre des gros travaux,

les maisons de cannabis, et tout.

Présidente (Mme Dansereau) : Merci, Mme la présidente. Je vous

remercie pour votre contribution à nos travaux.

La commission suspend

ses travaux jusqu'à 15 heures. Merci.

(Suspension de la séance à

13 heures)

Présidente (Mme Dansereau) : Bon, bonjour, tout le monde. Bienvenue, Mme la ministre, MM. et Mmes

les députés, distingués invités. La Commission de l'aménagement du territoire reprend

ses travaux. Je demande à toutes les personnes dans la salle de bien

vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils électriques.

Nous

poursuivons les consultations particulières et auditions publiques sur le

projet de loi n° 16, visant principalement l'encadrement

des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la

dénomination de la Régie du logement et l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant

la

Loi sur la Société d'habitation du Québec et diverses dispositions

législatives concernant le domaine municipal.

Nous entendrons cet après-midi la ville de Montréal, la

Chambre des notaires du Québec et le Regroupement des

comités de logement et associations de locataires du Québec.

Donc, je souhaite la bienvenue à la ville de Montréal. Je

vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre exposé, puis nous procéderons à la

période d'échange avec les membres de la commission. Je vous invite donc à vous

présenter puis à commencer votre exposé, messieurs.

M. Rochette (Jean) : Merci, Mme la Présidente. Mme

la ministre, Mmes et MM. les

députés, mesdames et messieurs, je suis Jean Rochette, adjoint au directeur des

relations de travail de la ville. Je suis accompagné, à ma droite, de Me Valérie Korozs, du

contentieux de la ville, à ma gauche, de M. Jean-Yan Gagnon, le directeur

des relations de travail, plus loin,

M. Olivier Roberge, chef de

section à la Direction de la rémunération, et finalement M. Jean Therrien, à la

direction des affaires gouvernementales et municipales.

Alors, sans plus tarder, je vais vous faire un résumé du

mémoire qui a été transmis hier et... voilà, sans plus tarder. Alors, par son mémoire, la ville de

Montréal souhaite tout particulièrement saluer la volonté du gouvernement de

confirmer l'intention de l'Assemblée

nationale lors de l'adoption de la loi n° 15 par les articles 129 et 146

du présent projet de loi. En adoptant la loi n° 15, cette intention

était d'assujettir les régimes de retraite des policiers de la ville comme tous

les autres régimes de retraite à prestations

déterminées du secteur municipal. La fraternité a elle-même compris que ces

régimes de retraite étaient visés par le projet de loi n° 3 lors de

ses représentations devant cette même commission.

Changeant toutefois sa lecture de la loi en avril 2015, la

fraternité s'est adressée à la ville, affirmant que les régimes de retraite des policiers n'y

étaient pas assujettis et lui demandant sa position à cet égard. En juin, la

ville lui a répondu qu'après vérification auprès du ministère des

Affaires municipales et de l'Habitation de même qu'auprès de Retraite Québec le

gouvernement considérait que la loi était

applicable. À la suite de cette réponse de la ville, la fraternité a déposé en

Cour supérieure une requête demandant qu'il soit déclaré que les

régimes de retraite des policiers n'étaient pas assujettis à la loi, requête qui a été rejetée par la Cour supérieure,

mais accueillie par la Cour d'appel, dont le jugement est actuellement en

appel devant la Cour suprême du Canada, qui a accordé l'autorisation d'en

appeler à la fin du mois de mars dernier.

noeud du problème réside dans l'interprétation à donner aux mots «établi par un

organisme municipal» dans le premier

alinéa de l'article 1 de la loi. Ces mots sont susceptibles de deux

interprétations : l'une prend appui sur l'un des sens possibles du texte, alors que l'autre est, de

toute évidence, supportée par l'historique parlementaire du projet de loi.

Le juge de la Cour supérieure a appliqué ce

qu'on appelle la méthode d'interprétation législative bien établie, qui veut

qu'une disposition s'interprète eu égard à son contexte global. Pour lui, le

mot «établir» incluait «mettre en oeuvre» et «mettre en application». La majorité des juges de la Cour

d'appel ont reproché au juge de la Cour supérieure de ne pas avoir traité du

fait que la loi porte atteinte aux droits acquis et qu'en raison de la

présomption de respect de ces droits le législateur devait s'exprimer clairement. Elle s'est prononcée sans

s'intéresser d'aucune manière à l'historique parlementaire. La Cour d'appel a

déclaré ceci au paragraphe 100 : «Dans le présent cas, il est clair et

incontestable que le texte de la loi en cause ne peut soutenir l'interprétation que lui donnent la ville

et la Procureur général du Québec. Si erreur il y a, il appartient alors à

l'État de la corriger et non aux tribunaux de faire cette besogne au

service du gouvernement.» Pour sa part, le juge dissident de la Cour d'appel aurait rejeté l'appel de la

fraternité pour les mêmes motifs que le juge de la Cour supérieure. Pour lui,

le fait que la ville soit impliquée dans la

gestion des régimes et doive approuver les règlements de ceux-ci était

suffisant pour conclure que la ville

les a établis. Quant à la présomption de respect des droits acquis, le juge

dissident a affirmé qu'il était évident que le législateur entendait les

bouleverser.

Suite au dépôt du

projet de loi n° 3, la fraternité a présenté un

mémoire à cette commission. Elle a demandé d'exclure

les deux régimes du champ d'application de la loi, et je cite les extraits

suivants : «...la fraternité réclame que les régimes de retraite, dont celui des policiers de Montréal, qui ne

sont pas en situation de déficits ou dont la santé financière est saine,

soient purement et simplement exclus de l'application du projet de loi n° 3.»

Par contre, la politique qui a donné

lieu à la loi n° 15 voulait toutefois qu'elle s'applique à tous les

régimes de retraite à prestations

déterminées du secteur municipal, quelle que soit leur santé financière. Alors,

lors de l'étude

article par article, le ministre Moreau, à l'époque, a affirmé

ce qui suit, et je cite : «Le champ d'application fait en sorte que la loi

va s'appliquer à tous les régimes

parce que tous les régimes, même ceux qui sont en santé financière, doivent

voir à ce que leur pérennité soit

assurée. [...]Alors, si on veut [...] assurer la pérennité de tous les régimes

du secteur municipal à prestations déterminées, on doit utiliser l'expression dans le contexte du champ d'application.»

Et par la suite, en réponse à une question de savoir s'il était prévu si on pouvait en arriver à un

moment donné à une situation où on pourrait exclure un ou l'autre des régimes,

M. Moreau a répondu comme ceci :

«La réponse à ça, c'est non. Mais l'effort de restructuration, dans les cas des

régimes qui sont correctement capitalisés et qui sont surcapitalisés,

l'effort n'en est que moins grand. C'est ce que l'on dit.»

Maintenant,

si la ville a obtenu l'autorisation d'en appeler à la Cour suprême du Canada,

le sort de son appel et, partant, de

sa participation financière dans son plus important régime de retraite reste

incertain, alors que l'intention du législateur

était, de toute évidence, d'inclure les régimes de retraite des policiers de la

ville dans la loi. Quoi qu'il en soit, pour

autant qu'il se soit agi d'une erreur de rédaction de la loi qu'il appartient

au législateur de corriger, selon la majorité de la Cour d'appel, comme

je l'ai lu, la légitimité de la modification projetée ne peut pas être mise en

doute d'aucune manière. Je réfère ici, vous

savez, à l'arrêt rendu en 2013 par la Cour suprême dans l'affaire qu'on appelle

Canada Bread. Il est important de

vous dire que c'est une affaire qui provient du Québec, dans laquelle la Régie

des rentes et le Procureur général

étaient impliqués, et qui concernait des décisions de la régie sur la

terminaison de régimes de retraite dans l'entreprise. La régie a considéré que des articles des régimes

étaient incompatibles avec la

Loi sur les régimes complémentaires de retraite. Ces décisions ont été confirmées par le

TAQ puis par la Cour supérieure, mais, encore une fois, la Cour d'appel a rendu

un jugement contraire.

Pendant

que la demande d'autorisation d'appel de la régie en Cour suprême était

pendante, le ministère de l'Emploi et de la Solidarité sociale de l'époque,

M. Hamad, a déposé un projet de loi déclaratoire qui confirmait les

décisions de la régie. La Cour suprême a reconnu, dans cette affaire, le

pouvoir supérieur du législateur par rapport aux jugements des tribunaux. Je cite la Cour suprême, sous la plume

du juge Wagner, là, qui est le juge en chef actuellement : «Les lois

rétroactives attirent souvent la critique selon laquelle elles frustrent des

attentes légitimes. Le présent dossier traite des attentes liées à l'interprétation de certaines dispositions de la

Loi sur les régimes complémentaires de retraite du Québec. Il confirme que le

législateur peut contrecarrer ces attentes en adoptant des dispositions

déclaratoires, et que ces dispositions s'appliquent à toute instance non

encore tranchée au fond par un jugement définitif.»

Ensuite :

«Lorsque le législateur adopte une disposition déclaratoire à effet rétroactif,

il est présumé avoir mesuré la

nécessité de clarifier ainsi l'interprétation par rapport au bouleversement et

à l'iniquité pouvant résulter de sa rétroactivité. Les tribunaux doivent

donc faire preuve de déférence à l'endroit de cette décision du législateur.»

la cour a cité les propos du ministre Hamad lors des travaux en commission

parlementaire, et je cite : «Alors, cet amendement vise à contrer les effets du jugement que la Cour d'appel du

Québec a rendu[...]. Avec respect pour la cour, ce jugement repose sur une interprétation de la Loi

sur les régimes complémentaires de retraite qui va à l'encontre des objectifs

qu'elle vise.»

La Présidente

(Mme Dansereau) : Il vous reste une minute pour conclure.

Rochette (Jean) : Et par la suite la cour a clairement affirmé que

«le législateur intervient habituellement ainsi lorsqu'il veut corriger

une interprétation judiciaire qu'il estime erronée».

Advenant que l'appel

de la ville, qui est pendant actuellement, soit finalement rejeté par la Cour

suprême, la fraternité pourrait, en

l'absence de la modification législative, invoquer ce jugement à sa discrétion

pour exiger de remettre le régime de

retraite des policiers de la ville comme il était avant sa restructuration,

sans égard au cadre prévu par la loi. Par

contre, de leur côté, tous les autres régimes de retraite à prestations

déterminées du secteur municipal, et plus particulièrement ceux de la ville, demeureraient assujettis à ce

cadre pour assurer non seulement la santé financière, mais aussi la pérennité.

Présidente (Mme Dansereau) : Je vous remercie. Votre temps est

écoulé. Nous allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la

ministre, la parole est à vous, vous disposez de 16 min 30 s.

Mme la ministre.

Mme Laforest :

Bon, alors, bonjour à vous tous. Bonjour, chers collègues, bonjour, chers

députés, et M. Rochette, M. Cara ou Cora?

Mme Laforest :

Me Cora, c'est vous?

Mme Korozs

(Valérie) : Me Korozs, Korozs.

Mme Laforest :

Ah! O.K., O.K. Alors, bonjour, bienvenue.

Mme Korozs

(Valérie) : Bonjour, merci.

Mme Laforest :

M. Gagnon.

M. Gagnon (Jean-Yan) : Bonjour.

Mme Laforest :

Bonjour, MM. Roberge et Therrien.

Mme Laforest :

Bon, alors, bonjour à vous tous. Je suis très, très heureuse de vous recevoir

cet après-midi, considérant la belle journée que j'ai eue hier et hier soir

aussi, avec les échanges que j'ai pu avoir avec les policiers de Montréal,

bien entendu. Et, ceci étant dit, c'est

certain que j'ai quelques questions à vous poser. Puis je vais répéter un petit

peu ce que j'ai dit hier, d'emblée, c'est

que, quand je suis arrivée en poste, c'est certain que tous les dossiers, pour,

justement, continuer le travail qui a

été fait par le passé... j'ai toujours dit ça, il ne faut pas briser le travail

qui a été fait par le passé, alors tous les dossiers qui avaient été

travaillés dans le passé, on a essayé de les continuer, bien entendu.

Alors, le dossier,

justement, du régime des retraites des policiers de Montréal était dans les

dossiers à étudier. Considérant que, là,

j'ai quand même constaté le régime de retraite à 25-75, et, oui, il y a eu une

augmentation de salaire, et j'ai vu tout le topo du dossier, moi,

j'aimerais vous entendre, honnêtement, par rapport aux conséquences qu'il y

aurait pour la ville de Montréal puis les

participants au régime de retraite si on attendait la conclusion... Je vais

tout de suite à la fin parce que

c'est ça, la question : Si on allait tout de suite à la conclusion

d'attendre le processus de la Cour suprême, ce serait quoi, les

conséquences?

Rochette

(Jean) : Si vous permettez, Mme la ministre, avant de parler de

conséquences, là, le simple fait d'attendre,

ça serait empirer la situation par

rapport à la Cour suprême. Je ne vois

pas l'utilité sociale de continuer un dossier alors que le gouvernement

et l'Assemblée nationale, je pense, conviennent de l'erreur.

Alors,

on procéderait à la Cour suprême, si la ville de Montréal et la Procureure générale du Québec gagnaient, bien, tant mieux, il n'y aura

pas besoin de changer la loi. Mais, écoutez, on ne le sait pas. Si c'est la

fraternité qui gagne, qu'est-ce que

le gouvernement va faire? Alors, c'est préférable, je pense, de

procéder immédiatement, vu qu'il s'agit d'une erreur qui mérite d'être

corrigée pour faire respecter l'intention véritable du législateur. Ceci étant

dit, pour ce qui est de l'impact financier,

on parle, évidemment, de plusieurs millions de dollars, là, et je vais

céder la parole à M. Olivier Roberge.

M. Roberge

(Olivier) : Au niveau de l'impact financier pour la ville, si on

regarde, il faut aller rétroactivement au

début de l'année 2014. Donc, c'est depuis 2014 que la loi n° 15 a un impact au niveau du financement des régimes de retraite, dont celui des policiers. Vu que ça a

été applicable, graduellement, au régime de retraite, on parle d'un montant de

73,6 millions pour les années 2014 à 2019 puis après ça,

annuellement, on parle d'un montant de 6,5 millions, donc,

annuellement, récurrent, donc une économie que la ville perdrait.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Mme la ministre.

Mme Laforest : Oui. Puis, quand vous avez discuté, justement,

anciennement, avec le gouvernement, comment ça

s'est passé avec le régime de retraite de la fraternité des policiers de Montréal?

Votre position était la même. Comment vous

voyez le régime de retraite de la fraternité? Parce qu'eux disent que leur régime de retraite est différent puis n'est

pas assujetti à la même

réglementation. Comment vous voyez ça? Vos arguments pour dire que leur régime

de retraite serait, de ce qu'ils disent,

possiblement différent de tous les autres régimes de retraite parce que, si je

comprends, sur 154 régimes de

retraite, si je peux dire, il y en a 153 qui sont assujettis à la même

réglementation, sauf lui de la Fraternité des policiers. Alors,

selon vous, quand vous avez rencontré le gouvernement, votre position

était de dire que le régime de retraite de la fraternité des policiers de Montréal était assujetti au même régime de

retraite que tous les autres régimes de retraite, c'est bien ça?

Rochette (Jean) : Bien, le régime de retraite des policiers de la

ville de Montréal était, selon le projet de loi n° 3 qui est devenu

la loi n° 15, assujetti à ce cadre législatif qui a été décrété par cette

loi.

Maintenant,

le fait que le régime de retraite des policiers de Montréal ait une

particularité en ce sens qu'il est ancien, qu'il a été établi initialement par

l'Association de bienfaisance et de retraite, ensuite qu'il a fait l'objet de

plusieurs projets de loi au gré des années ne change strictement rien au

fait que c'est un régime de retraite établi par un organisme municipal, en l'occurrence la ville de Montréal.

Qu'il soit régi de cette manière, je dirais que c'est non pertinent. Les

régimes de retraite du secteur municipal, au nombre de 158, sont établis de

différentes manières par règlement, par entente, par convention collective. L'origine ou le mécanisme

d'établissement n'a rien à voir. Ce qui compte, c'est : Est-ce que c'est

établi au sens où on doit l'entendre par un

organisme municipal, c'est-à-dire est-ce que l'organisme municipal y participe

financièrement? Est-ce que l'organisme municipal y participe, à

l'administration? Est-ce que l'organisme municipal — et c'est le cas à Montréal — est appelé à approuver toute modification de

ce règlement-là? Il n'y a aucune modification du régime de retraite des policiers qui peut entrer en vigueur, selon sa

propre loi, d'ailleurs, constitutive, sans l'approbation du comité

exécutif. Alors, c'est un des 158 régimes à prestations indéterminées du

secteur municipal et c'est un, surtout, des

40 de ces régimes qui sont capitalisés à 100 % et plus. Alors, quand ils invoquent ce fait-là, je regrette,

mais, si l'Assemblée nationale ne

donnait pas suite au projet de loi ou aux deux articles qui nous concernent, on

se retrouverait avec les 40 capitalisés à 100 % et plus, surcapitalisés, sauf celui des policiers, avec

toutes les conséquences, je dirais, désastreuses pour la ville de Montréal.

Puis ces conséquences-là, c'est que ça serait le seul régime sorti du cadre prévu

par la loi n° 15 pour assurer non seulement

la santé financière, mais la pérennité du régime. Tu sais, on peut bien penser

aux retraites des retraités actuels, aux retraites des policiers

actuels, mais pensons, là, dans les décennies futures, à la retraite des

étudiants en techniques policières,

actuellement. C'était ça, l'exercice fondamental auquel le gouvernement s'est

livré à la suite de toutes les études qui ont été faites à partir du

rapport D'Amours.

L'autre

conséquence du projet de loi, c'est que ça permet de maintenir la

restructuration qui a été faite. Le régime de retraite des policiers a été

restructuré comme tous les autres et selon les paramètres de la loi. L'avantage

aussi, c'est que ça assure la

stabilité du renouvellement de la convention collective qui a été conclue en

2017, convention collective qui prenait

en compte la restructuration du régime de retraite. C'est la fraternité qui a

insisté pour qu'on négocie les deux en même

temps, et c'est un exercice global qui a été fait. Et la fraternité a pu, pour

compenser l'effet négatif de la restructuration en termes de coûts pour les participants... par des concessions de la

ville sur d'autres aspects de la rémunération, ce qui a réduit de beaucoup, de

beaucoup l'impact final de la loi pour la restructuration du régime de police

des policiers. Et je me rappelle

d'avoir lu dans les journaux, au mois de juin 2017, le communiqué de la

fraternité, les paroles de M. Francoeur, qui disait : C'est une excellente entente, c'est gagnant-gagnant.

Alors, je ne vois pas, là, l'à-propos du discours qui est tenu aujourd'hui. C'est plus un discours qui vise à

retourner en arrière, en 2014, pour questionner l'idée même du gouvernement

d'imposer ce cadre légal même à des régimes qui sont pleinement capitalisés.

Et finalement

ce qui s'est passé en vertu de la loi n° 15, l'importance que ça soit

maintenu, c'est pour assurer une équité

et une justice entre les travailleurs. Les travailleurs de Montréal qui ne sont

pas des policiers, eux, resteraient dans le cadre légal de la loi n° 15, mais les policiers de Montréal,

eux, ils seraient sortis. Tous les autres employés municipaux au Québec seraient assujettis aux mêmes

obligations de la loi n° 15, sauf les policiers de la ville de Montréal.

Et c'est toujours la même chose, si

au 31 décembre 2013 le fait était que le régime n'était pas en déficit,

qu'il était pleinement capitalisé, bien, c'était comme ça le 31 décembre 2013, mais qu'est-ce que ça va être

le 31 décembre 2023, 2030? Et dans le passé il y a eu des

variations assez spectaculaires, et M. Roberge peut vous en parler.

M. Roberge

(Olivier) : En effet, si on

regarde les résultats de l'évaluation actuarielle au 31 décembre 2006, le

régime de retraite des policiers étant sur

plus de 573 millions, donc, on parle d'un gros surplus, trois années plus

tard, au 31 décembre 2009, lors de l'évaluation actuarielle suivante,

suite à la crise financière de 2008, le régime de retraite se retrouve en déficit de 315 millions de

dollars. Donc, les régimes de retraite à prestations déterminées sont

extrêmement volatils. Les coûts de ces régimes-là sont volatils, et

c'est ce qui mettait la viabilité de ces régimes-là en danger.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Mme la ministre.

Mme Laforest : Oui. Parce que

j'entendais tantôt... quand il y a eu la négociation collective, j'ai entendu

que c'était une bonne entente, les deux parties étaient satisfaites. Mais la

convention collective, en fait, elle satisfaisait les deux parties à ce

moment-là? Les deux parties étaient satisfaites de la négociation? C'est ce que

j'ai entendu.

Rochette (Jean) : Tout à

fait. Mais je vais céder la parole à

M. Jean-Yan Gagnon, qui a négocié directement

lui-même pour la ville.

Mme Laforest : D'accord.

M. Gagnon

(Jean-Yan) : Alors, bonjour,

Mme la ministre, Mmes,

MM. les députés. En fait, je

voudrais peut-être juste

préciser que, lors des négociations, effectivement, la Fraternité des policiers

demandait à la fois de négocier le renouvellement de la convention collective

ainsi que la restructuration du régime de retraite, tel que demandé par les dispositions de la loi n° 15. Le contexte de négociation a fait en sorte

que nous avons accepté de négocier en tenant compte de la convention

collective et de la loi n° 15 dans un contexte de rémunération

globale. C'est ce que nous avons fait.

Au cours des

négociations, la fraternité souhaitait maintenir le rang qu'elle avait avant le

processus de négociation

dans son positionnement en comparaison avec

les autres villes en termes de rémunération globale. Nous avons accepté de négocier sur cette base-là et d'arriver, finalement, à un renouvellement de convention

collective qui, pour répondre à votre

question, Mme la ministre, satisfaisait et satisfait toujours les deux parties,

qui incluait des dispositions à la fois sur le renouvellement de la convention

collective et qui permettait de restructurer le régime de retraite, tel que le

prévoit la loi n° 15.

Je pense que venir changer les dispositions ou de faire en sorte que la fraternité soit exclue de la loi n° 15

viendrait compromettre, dans le fond, les engagements dans lesquels les parties s'étaient aventurées au niveau du renouvellement de la convention collective.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Mme la ministre.

Mme Laforest : Merci beaucoup pour la réponse. Je vais laisser...

Louis-Charles... Je vais laisser un de mes collègues poser la question.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Le député de Labelle?

Mme Laforest : Rousseau, Rousseau.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Ah! Rousseau.

M. Thouin :

Alors, bonjour. Bonjour, tout le monde.

La Présidente (Mme Dansereau) :

...2 min 45 s.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Oui.

M. Thouin : O.K., on va essayer de faire ça vite. Donc, vous

l'avez dit tantôt, les coûts pour la ville sont énormes advenant que la Cour suprême donnerait raison

à la fraternité. Mais, pour moi, le montant, ce n'est pas