(Onze heures cinquante-sept

minutes)

Présidente (Mme Boutin) : Alors, à l'ordre, s'il vous plaît! Ayant constaté

le quorum, je déclare la séance de la

Commission d'aménagement du territoire ouverte. Je vous souhaite la bienvenue

et je demande à toutes les personnes dans la salle de bien vouloir

éteindre la sonnerie de leurs appareils électroniques, ordinateurs inclus.

Alors, la commission est réunie afin de procéder

aux consultations particulières et aux auditions publiques sur le projet de loi

n° 37, Loi modifiant diverses dispositions législatives principalement en

matière d'habitation.

M. le secrétaire, y a-t-il des remplacements?

Le Secrétaire : Non, Mme la

Présidente.

La Présidente (Mme Boutin) : Parfait.

Alors, nous débuterons ce matin avec les remarques préliminaires puis nous entendrons, par la suite, les organismes

suivants : la Fédération québécoise des municipalités et l'Union

des municipalités du Québec. Alors, j'inviterais

maintenant la... Mme la ministre des

Affaires municipales et de l'Habitation à faire vos remarques

préliminaires. Mme la ministre, vous disposez de six minutes, et la parole est

à vous.

Mme Laforest : Oui, merci, Mme

la Présidente. Alors, bonjour, chers collègues. Nous débutons le dernier projet

de loi, projet de loi n° 37, pour adopter certaines mesures en habitation.

Alors, salutations à M. Châteauvert, salutations

à Mme Boisjoly et mes collègues également, qu'on... nous allons sûrement

travailler ensemble, là, pendant toute la semaine, très, très

intensivement.

Maintenant, le projet de loi n° 37 est

quand même essentiel, parce qu'on... quand je parlais des mesures que nous

allons travailler et étudier, on parle du droit de préemption dans les

municipalités et dans les MRC, ou régies intermunicipales,

ou Communauté métropolitaine de

Montréal, par exemple, et de Québec,

et aux sociétés de transport, on parle également de la clause F. On va

le... On va en discuter ensemble, on va regarder les possibilités.

On parle également d'obliger les OBNL en

habitation qui sont financés par des fonds publics à obtenir l'autorisation préalable de la ministre des Affaires municipales pour se départir de l'immeuble ou en changer

l'affectation puis, dans le cas des

coopératives d'habitation, celle également de la ministre des Affaires

municipales et de l'Habitation en plus de celle du ministre de

l'Économie et de l'Innovation pour protéger notre parc immobilier avec les

OBNL.

Alors, assujettir les OBNL en habitation,

évidemment, celles-ci auront des exigences en matière d'entretien et de

préservation, d'inspection de l'immeuble, et au même

titre que les coopératives

en habitation, alors on va aussi exiger une compensation financière aux

locataires de logements à loyer modeste dont les revenus augmentent au-delà des

seuils d'admissibilité pour ceux-ci.

Alors, ce que

je peux dire, en terminant, parce qu'on m'a dit d'y aller très, très, très

rapidement, je me dépêche encore, Mme la Présidente, le projet de loi

n° 37 arrive à la fin de quatre années, ou presque, après la session

parlementaire. Alors, je crois que ça devrait bien aller. Il y a des

dispositions importantes, on le sait très, très bien. Dû à la pandémie, les

familles ont quitté pour aller dans les régions, il faut offrir plus de

logements, il faut offrir plus de possibilités aux municipalités, dont le droit

de préemption. Alors, je crois que, tout le monde ensemble... pour le milieu

municipal, ce sera très, très positif, mais je crois qu'ensemble on va bien

l'étudier, bien l'adopter, je l'espère. Merci à mes collègues et bonjour à vous

tous. Merci.

Présidente (Mme Boutin) : Merci beaucoup, Mme la ministre. Je céderais

maintenant la parole à Mme la députée de Vaudreuil, qui dispose de

quatre minutes.

Mme Nichols : Merci beaucoup,

Mme la Présidente. Alors, bonjour, Mme la ministre. Bonjour, les collègues de

la

partie gouvernementale, mon collègue qui m'accompagne ainsi que les

oppositions et tout le personnel et les membres qui sont avec nous. Projet de

loi n° 37, on le sait, projet de loi n° 37,

disons, omnibus mais quand même moins gros que les autres, qu'on a déjà

travaillés ensemble, mais un omnibus tout de même puisqu'il y a une

partie

municipale, et ce pourquoi nous entendrons bientôt la FQM et l'UMQ, qui ont

évidemment un intérêt particulier pour ce fameux droit de préemption. Alors, je

le dis d'emblée, bonjour. Je ne vous ai pas salué, là, mais bonjour,

M. Châteauvert, bonjour. Bienvenu parmi nous.

Je le dis d'emblée et je

le réitère, comme ancienne mairesse, comme ancienne préfet, je reconnais que ce

droit de préemption est vraiment nécessaire pour l'ensemble des municipalités

du Québec, puis je comprends aussi, là,

l'importance d'adopter rapidement, là, le projet de loi n° 37 afin que nos

municipalités puissent en bénéficier, particulièrement, là, dans

l'environnement de la crise du logement qu'on est depuis les deux dernières

années, là.

Et même — je fais une parenthèse, là — je

pense que ça aurait été même bénéfique de l'avoir voilà deux ans, quand on l'a soulevé. Parce que, les

municipalités, vous êtes souvent la solution à plusieurs de nos problématiques,

vous êtes des gouvernements de proximité exceptionnels sur qui on peut compter,

puis évidemment, la FQM, l'UMQ, les regroupements, les associations, là, sont

souvent des partenaires qui nous guident, justement, quand on arrive dans des

projets de loi de la sorte.

Donc, je le dis, l'opposition officielle est en

faveur du projet de loi n° 37. On veut travailler promptement, rapidement.

On a été sollicités. On comprend toute l'importance de ce projet de loi là. Il

y a d'excellents articles dans ce projet de loi, la ministre en a parlé, ce

qu'on fait, entre autres, avec les fins de conventions pour les OBNL. On

reprend un peu ce qu'on avait fait avec les coopératives en 2016 — mon

collègue de Robert-Baldwin était venu légiférer — on le reprend pour les

OBNL. C'est une excellente clause. J'ajouterais même peut-être... et je le dis

d'avance, peut-être même une clause sur la rétroactivité qui pourrait permettre

à la ministre de regarder ce qu'il s'est passé dans les six derniers mois et

demander des enquêtes. Ça pourrait être intéressant aussi, quand on voit et on

constate ce qu'il s'est passé à Sherbrooke, à Richelieu. Ça pourrait être aussi

très, très, très intéressant.

La seule chose et le seul bémol de ce projet de

loi là, je l'ai mentionné à quelques reprises, je l'ai mentionné, entre autres,

là, ce matin dans un point de presse, c'est la clause F. La clause F qui passe

de... vous le savez, là, elle était prévue sur cinq ans puis c'est...

Peut-être, là, pour ceux qui nous écoutent puis qui ne le savent pas, là, mais

la clause F, c'est la clause qui, présentement, là, permet d'augmenter les

loyers de constructions neuves, là, sur une période de cinq ans. Puis ici, dans

le projet de loi, on vient le réduire à trois ans. Donc, j'ai déjà partagé mes

inquiétudes de le réduire à trois ans. En fait, je cherche, il vient d'où, le

trois ans. Je me demande qui a fait la recommandation.

On pourra, évidemment, là, entendre les différents groupes sur cette partie-là,

mais je pense qu'il y a un préjudice

énorme, tant pour les locataires que pour les locateurs, relativement à ce

délai qui est raccourci. Parce que je me dis : Qui pourrait assumer une hausse, qui était prévue sur cinq

ans, sur trois ans? Alors, évidemment, il y a différentes options pour

venir encadrer cette clause-là.

Mais c'est un projet de loi qui a été déposé

puis qu'on nous demande d'étudier dans 10 jours puis de l'adopter rapidement. Puis évidemment on a la

pression des municipalités. Puis moi, je veux le livrer aux

municipalités, alors ma proposition tient toujours afin de retirer la clause F

et d'adopter rapidement le projet de loi n° 37. Alors, voilà. Merci, Mme

la Présidente.

La Présidente (Mme Boutin) : Merci

beaucoup, Mme la députée. Je céderais maintenant la parole à M. le député de

Laurier-Dorion. Vous disposez d'une minute.

M. Fontecilla : Merci, Mme la

Présidente. Un projet de loi fort attendu qui arrive pas mal tard dans la

session, nous allons travailler excessivement vite pour faire en sorte que ce

projet de loi puisse être adopté. Évidemment, il y a de très belles avancées,

mais il en faudrait beaucoup plus. On va voir si la ministre est ouverte à

apporter des améliorations à ce qui est proposé dans le projet de loi

n° 37. Elle peut compter sur notre collaboration pour que ce projet de loi

soit adopté. Mais nous allons faire notre travail de parlementaires, nous

allons l'étudier attentivement, et évidemment je vais tenter de l'améliorer au

plus grand bénéfice du plus grand nombre dans la société québécoise. Merci.

La Présidente (Mme Boutin) : Merci

infiniment, M. le député de Laurion... Laurier-Dorion, excusez-moi. Pardon.

Bon, bien, je crois que cela met fin maintenant aux remarques préliminaires.

Nous allons maintenant débuter les auditions.

Alors, je souhaite la bienvenue aux représentants de la Fédération québécoise

des municipalités. Comme vous le savez déjà, vous disposez de 10 minutes,

après quoi nous allons passer une période d'échange avec les membres de la

commission. Je vous inviterais à vous présenter puis à procéder à votre exposé.

La parole est à vous.

Mme Boisjoly (Audrey) : Oui.

Donc, merci, Mme la Présidente. Mme la ministre, les membres de la commission.

Donc, je me présente, Audrey Boisjoly, je suis mairesse de la municipalité de

Saint-Félix-de-Valois, dans Lanaudière, et je suis également deuxième

vice-présidente de la Fédération québécoise des municipalités. Aujourd'hui, je

suis accompagnée de Pierre Châteauvert, qui est directeur des politiques à la

FQM.

Donc, vous savez

sûrement que la FQM regroupe, là, sur une base volontaire, plus de

1 000 membres, donc, dont la totalité des MRC du Québec, et est à ce

titre le porte-parole des régions. Donc, la FQM remercie les membres de la commission pour

leur invitation à venir commenter le projet de loi n° 37, qui est la Loi

modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière

d'habitation.

De prime abord, vous

nous excuserez, là, pour la brève analyse que nous déposons aujourd'hui, mais

le court délai, là, accordé a rendu, là, bien sûr, impossible, là, toute

consultation auprès de nos membres. Le projet de loi a été déposé la semaine dernière, alors que nous étions,

là, tous réunis en assemblée des MRC et en conseil d'administration, puis nous avons été convoqués il y a

48 heures. Donc, nous espérons quand même que nos commentaires, là,

pourront alimenter vos travaux sur ce projet

de loi que, somme toute, nous accueillons globalement avec ouverture et

satisfaction.

Donc, le projet de

loi n° 37 porte sur l'habitation, mais ses implications dépassent

largement ce secteur d'activité. En effet, le projet de loi constitue, pour les

membres de la FQM, un geste fort en matière d'aménagement du territoire, et on s'en réjouit, bien sûr. Mais,

avant d'élaborer sur ce point, permettez-moi de reprendre les principaux

points du projet de loi et d'émettre quelques commentaires.

Donc, un premier

commentaire d'ordre plus général. Alors, le dépôt du projet de loi par la

ministre des Affaires municipales et de l'Habitation a été effectué à la suite,

là, d'un engagement qui a été pris par le premier ministre qui désirait

s'attaquer, là, au problème d'accès au logement au Québec. On le voit souvent

dans les médias, les grandes villes demandent des interventions et surtout de

l'argent pour résoudre les problèmes de pénurie concernant leurs territoires.

Les problèmes, bien sûr, sont réels et ils doivent être traités rapidement. La

ministre a, d'ailleurs, annoncé récemment des mesures, là, qui aideront en ce

sens.

Eh bien, pour les

régions, les problèmes sont aussi intenses, mais ils font moins les manchettes

nationales. Donc, si, en ville, l'accès au logement modique constitue un volet

majeur de la problématique, l'absence d'offre de logement est l'enjeu auquel

sont confrontées les régions du Québec. En effet, il n'est pas rare que les

problèmes d'accès à un logement constituent un frein à l'embauche d'une

personne dans nos communautés. Donc, que la problématique se situe au niveau du

logement abordable ou au prix du marché, le Québec doit s'attaquer à la pénurie

observée dans nos territoires.

Comme gouvernements

de proximité, plusieurs MRC ont retenu l'accès à la propriété et au logement

locatif comme un axe prioritaire d'intervention pour les prochaines années.

Certaines se sont dotées d'une politique, d'autres, d'une stratégie en matière

d'habitation, auxquels sont rattachés des outils d'accompagnement pour les

municipalités visant le développement d'une offre de logement pour soutenir

leurs entreprises dans leurs efforts d'attirer plus de travailleurs dans un

contexte de pénurie de main-d'oeuvre qui affecte toutes les régions du Québec.

En effet, la pénurie

de main-d'oeuvre a mis en évidence de façon encore plus sérieuse cette

problématique du manque de logements locatifs et de propriétés disponibles. Ce

manque d'offre en matière d'habitation a été accentué, au cours des dernières

années, notamment par le mouvement migratoire des populations des grands

centres vers les régions. Le mouvement, constaté dès 2009, s'est en plus

accentué avec l'arrivée de la pandémie et l'imposition du télétravail, en 2020.

D'ailleurs, l'Institut de statistique du Québec note même une amplification du

phénomène en 2020-2021, dans son plus récent bulletin sociodémographique qui a

paru en janvier 2022.

Les problèmes vécus

en région diffèrent, donc, de ceux des grandes villes. Nous avons besoin de

logements, de logements à prix abordables, et la mobilisation des ressources du

milieu, la responsabilisation des milieux et le moins d'embûches administratives

possible pour la réalisation des projets figurent au sommet des solutions, là,

que nous proposerons. D'ailleurs, la FQM publiera prochainement un document

d'orientation à ce sujet.

Au niveau du projet

de loi, donc au niveau des mesures pour contrer les hausses de loyer, le projet

de loi propose de ramener à trois ans l'exemption actuelle de cinq ans avant

qu'un recours en fixation de loyer puisse être entrepris, là, devant le TAL, à

l'égard d'un immeuble nouvellement bâti ou dont l'utilisation à des fins

locatives résulte d'un changement

d'affectation récent. Cette exemption avait été instaurée, là, il y a

maintenant plus de 40 ans, et la FQM est d'accord avec la

proposition de la ministre. Tout comme plusieurs groupes, nous croyons que

cette mesure peut contribuer à réduire la pression sur certaines hausses de

loyer.

La FQM est

particulièrement satisfaite à l'attention portée aux résidences pour les

personnes âgées par cette mesure. C'est

important de prendre soin de ces résidents, ces résidents qui sont souvent plus

vulnérables. Les coûts des services

offerts et les changements trop rapides observés dans plusieurs cas les placent

souvent dans des situations difficiles.

Par ailleurs, nous

soulignons aussi le manque de ressources en ce domaine, concernant nos

territoires. En effet, trop souvent, les personnes âgées doivent quitter leur

village, lorsqu'ils ne peuvent plus habiter dans leur maison, en raison de

l'absence de résidences conçues pour les recevoir ou l'absence de services à domicile.

Au niveau du maintien

du parc de logements à but non lucratif, donc, le projet de loi s'attaque à un

problème observé à quelques occasions ces dernières années. En effet, des

organismes à but non lucratif d'habitation ont voulu mettre en vente un ou des immeubles à des intérêts privés pour diverses

raisons, notamment pour régler des problèmes financiers. On a aussi vu

le conseil... qu'un conseil d'administration voulait simplement mettre fin aux

opérations de l'organisme et vendre les

édifices de l'organisation. Or, ces immeubles ont été financés par des fonds

publics, et toute transaction doit, donc, selon nous, être évaluée par

une instance publique. Donc, la FQM accueille avec intérêt le contenu du projet

de loi à ce chapitre, en confiant à la ministre la responsabilité d'autoriser

la transaction. Par contre, nous proposons que la ministre consulte la

municipalité concernée avant de rendre sa décision.

Les pouvoirs

d'acquisitions des municipalités. Donc, le projet de loi répond aussi à la demande

maintes fois répétée par nos membres. En effet, le droit de préemption

facilitera l'acquisition d'immeubles pour les destiner, notamment, à des fins

d'habitation. Pour les municipalités, il s'agira d'un outil important, si, bien

sûr, les ressources financières sont au rendez-vous. L'intérêt pour cette

mesure ne s'arrête toutefois pas au secteur du logement. Tel que rédigé dans le projet de loi, on comprend que le

nouveau pouvoir s'appliquerait à l'ensemble des domaines de compétence

municipale, ce qui constitue une excellente chose pour le monde municipal.

En effet, ce pouvoir

serait important pour toute municipalité qui désire aménager, par exemple, un

parc ou protéger un milieu naturel. Dans la mouvance des efforts qui sont

déployés pour instaurer une protection efficace des milieux humides, ce pouvoir

constituera un atout évident pour nos membres. En fait, plusieurs de nos

membres désirent protéger et valoriser des secteurs de leur territoire et

développent des projets en ce sens. Ils désirent à la fois faciliter l'accès à

la population à des territoires conservés et protégés et contribuer à la lutte

contre les changements climatiques. Ce droit

sera aussi important pour nos membres qui désirent remembrer, par exemple, des

terres agricoles, relancer des

productions et intervenir pour favoriser le développement de ces activités. En

fait, ce droit constituera un outil efficace pour réaliser des projets

encadrés par le schéma d'aménagement et de développement.

Donc, en terminant, vous aurez compris que nous

demandons aux membres de l'Assemblée nationale de procéder à l'adoption du

projet de loi avant la fin de la session parlementaire. Comme mentionné, ce

projet de loi constitue une avancée pour les municipalités, pour nos citoyens,

notamment, non seulement en matière d'habitation, mais aussi pour l'ensemble de

nos responsabilités. Donc, nous vous remercions pour votre attention, et nous

sommes disponibles pour répondre à vos questions.

Présidente (Mme Boutin) : Merci infiniment. Nous allons maintenant débuter

la période d'échange. Mme la ministre, je vous céderais la parole. Vous

disposez de 17 minutes.

Mme Laforest : Oui. Alors,

bien, j'ai quelques questions. Je voudrais savoir, en premier, quand on parle

du délai de 60 jours pour le moment où

l'offre d'achat est déposée ou acceptée, je veux vous entendre, est-ce que

60 jours, pour vous, c'était un délai raisonnable?

Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,

justement, on en discutait, Pierre Châteauvert et moi, tantôt, puis, dans le fond, on saisit, là, le projet de loi, puis ce

qu'on comprend, c'est que, finalement, c'est plus 120 jours. Pierre, peut-être,

là, tu pourrais expliciter un peu plus là-dessus. Mais donc le délai, là, pour

nous, après avoir fait nos recherches, là, on était d'accord, là, au niveau des

délais.

M. Châteauvert

(Pierre) : Effectivement. Merci beaucoup, Mme Boisjoly.

Bonjour, Mme la ministre, bonjour aux membres de la commission. Très

heureux d'être là. Effectivement, à la première lecture, on a... puis on en a

discuté avec les autorités, les gens au niveau du ministère, on disait que

60 jours, c'était plutôt... pas suffisant, ça risquait d'être... Mais,

quand on relit le projet de loi, en fait, c'est de 120 jours, c'est une

procédure de 120 jours qu'on va établir. Et, à ce moment-là, avec une

procédure bien organisée avec le ministère, des discussions, et tout ça, on

pense que le financement de l'opération, de l'acquisition sera possible.

Bon, une municipalité qui a des surplus, qui a à

sa disposition les liquidités nécessaires, ça ne posera pas de problème pour

faire les opérations nécessaires. Mais, dans ce qui est prévu au projet de loi,

tant modifiant la loi cités et villes que le Code municipal, on comprend qu'en

se parlant, que les communications soient efficaces entre le ministère et la

municipalité, le tout va pouvoir entrer, on pourra... ça pourra fonctionner.

Mais ça demandera discipline, puis ça, on est prêt à ça. Puis on va informer,

on va... je pense qu'avec le ministère on va être bon pour informer le monde

sur la procédure à suivre, et ça devrait fonctionner.

Mme Laforest : Je vais y aller

rapidement, je sais que je n'ai pas beaucoup de temps. Est-ce que vous avez consulté la ville de Montréal, par exemple, pour

avoir des exemples sur les avantages du droit de préemption et aussi

quels genres de projets vous pourriez... quels genres de projets sont demandés

dans les municipalités, en général, pour avoir

demandé le droit de préemption? C'est sûrement des projets en habitation, mais

est-ce qu'il y a d'autres projets aussi?

M. Châteauvert

(Pierre) : En fait, on n'a pas... on en a

discuté à travers les discussions générales de la ville de Montréal, mais

comme... Les délais, comme Mme Boisjoly le disait, effectivement, ça a été

court. Mais c'est à la lecture qu'on a regardé ça puis on s'est dit... parce

que c'est sur l'habitation, là, on a dit : Oh! ça s'adresse à l'ensemble des domaines de compétence municipale.

Mme Boisjoly a parlé des projets dans l'environnement, mais on pourrait parler des centres de la petite enfance.

Et ça, c'est quelque chose de majeur pour nous. Les établissements,

c'est une revendication. On y travaille depuis deux ans, trois ans. Et,

lorsque, bon, supposons, un terrain, un bâtiment... puis il faut établir puis

là il faut procéder.

On a proposé

au ministre de prendre en charge, dans nos villages, genre, d'héberger des...

en milieu familial, des services en milieu familial pour lui permettre

d'accueillir plus d'enfants sans nécessairement devenir... on parle du CPE. Donc, à ce moment-là, la municipalité

pourrait s'organiser pour livrer le service à sa population, qui est

absolument essentiel sur le territoire. Actuellement, les gens font des

dizaines de kilomètres pour aller... ma propre nièce... puis pour aller mener

leurs enfants le matin, le soir. Donc, ça va être un outil de plus. Puis, en

informant le monde, bien, je pense qu'on

peut générer des projets, puis ça va être quelque chose de bien utile puis bien

le fun, là, très, très efficace.

Mme Boisjoly (Audrey) : J'ajouterais

même, Mme la ministre, si je peux me permettre, que c'est intéressant parce

qu'on va pouvoir, tu sais, justement, les ajouter dans un outil planification

municipale, donc, pour prévoir, justement, si on veut, justement, comme

M. Châteauvert disait... si on veut installer un CPE à un endroit, si on

veut planifier de mettre un parc, que ce soit en matière d'habitation aussi.

Donc, ça va pouvoir s'inscrire dans tout ce processus de

planification là qu'on fait dans nos municipalités. Donc, ça devient un outil

drôlement intéressant, là, pour nos membres, pour les municipalités puis les

villes du Québec.

Mme Laforest : O.K., merci.

J'ai ensuite une dernière question : Est-ce que, dans les municipalités,

c'est arrivé quelquefois, vous êtes au

courant qu'il y a eu des ventes de... avec les OBNL? Est-ce qu'il y a des

municipalités qui ont déjà été approchées pour parler de certains OBNL qui

seraient à vendre, des immeubles en habitation et surtout celles avec des

aînés? Est-ce que vous êtes au courant, au Québec, de certaines municipalités

qui ont été approchées pour des ventes d'OBNL?

M. Châteauvert

(Pierre) : En fait, on a été approchés...

on a fait... on a su... on a été approché pour des OBNL qui voulaient vendre leur...

Donc, c'est pour ça que les dispositions sur le projet de loi sont bienvenues,

d'établir un certain contrôle et où est-ce que la municipalité n'était pas

d'accord, parce que c'est de l'argent public puis c'est des équipements

publics. Là, ici, on vient un peu encadrer la discussion. Parce

qu'effectivement, dans des cas, ça peut être justifié, mais il faut encadrer

ces opérations-là, ce qui n'était pas le cas. Donc, ce qui fait que, le projet

de loi, je pense qu'il est de bon aloi, à ce moment-là, puis il est important.

Oui, il y a des cas, effectivement, on a entendu parler de certains cas.

Mme Laforest : O.K. Bon, bien,

merci beaucoup.

Présidente (Mme Boutin) : Merci beaucoup, Mme la ministre. Je céderais

maintenant la parole à Mme la députée de Vaudreuil, qui dispose de

11 minutes.

Mme Nichols : Parfait. Merci

beaucoup, Mme la Présidente. Rebonjour, M. Châteauvert, bonjour, Mme la

mairesse. J'espère que vous allez bien. Merci d'être parmi nous. On comprend

que le délai était un peu serré pour, entre autres, là, produire un mémoire.

Alors, on a bien écouté votre présentation. Nous aussi, c'était serré un peu,

là, je dois l'avouer, là, on est en période

intensive, à l'Assemblée nationale, donc on travaille fort pour nos

municipalités.

Relativement sur le droit de préemption, vous

l'avez entre autres, là, mentionné dans votre présentation, ça existe, là,

c'est déjà utilisé. Entre autres, la ville de Montréal l'utilise. Puis on le

sait, là, dans les congrès de la FQM, de l'UMQ, les municipalités nous le

disent : On le veut, nous aussi, on veut pouvoir faire des petits projets

dans nos municipalités. Est-ce que... Parce que vous avez sûrement regardé. La

ministre vous l'a demandé, là, est-ce que vous avez regardé comment c'est appliqué, là, entre autres à Montréal. Mais

je me demandais : Est-ce que... Parce qu'il y a des petites

municipalités puis il y a des villes, il y a des... puis ça va s'appliquer

partout pareil. Ça fait qu'est-ce que vous pensez qu'il y a des... certaines

plus petites municipalités pourraient avoir un obstacle ou ça

pourrait nuire? Est-ce que vous voyez des défis, des enjeux

en fonction de la taille de la municipalité? C'est pas mal ça, ma question.

Mme Boisjoly (Audrey) : Bien, à

vrai dire, pour l'instant, non, là. C'est sûr que, tu sais, comme on disait, on

a eu peu de temps, là, pour analyser le projet de loi, donc on n'a pas pu,

nécessairement, là, faire des appels ou voir ce qu'il se passe. Par exemple, tu

sais, il y avait Montréal qui avait la possibilité, le pouvoir de préemption.

Il y avait, comme on a souligné, là... au niveau du délai, au départ, là, qu'on

pensait qui était à 60 jours, qu'on aurait pu croire que c'est... pour les

plus petites municipalités, notamment, ça peut être serré. Mais là, après la

relecture, là, avec le 120 jours, c'est sûr que ça devient plus

facilitant. Sinon, Pierre, peut-être, la FQM, plus interne, si vous aviez...

M. Châteauvert

(Pierre) : Ça ne nous inquiète pas parce

que, quand il y a... On discute souvent avec les ministères sur la formation et

l'information. Vous savez, comme dans la nouvelle... sur l'éthique, là, le

nouveau code d'éthique, on a formé plus de 80 % des élus là-dedans, donc,

et ce, en l'espace de cinq mois. Ce qui fait que, s'il faut prévoir une

formation par rapport à ça, un accompagnement... Être membre de la FQM, c'est

un accès direct, il y a des heures pour services juridiques, pour

l'accompagnement. Donc, à ce moment-là, il s'agira de prendre les moyens pour

bien informer, bien accompagner le monde, et tout. S'il faut produire aussi un

guide, il n'y a aucun problème, on en fait régulièrement, de ce genre de guide.

Donc, ce n'est pas un problème. C'est un pouvoir, c'est comme dans tout nouveau pouvoir. Vous savez, on a cette

problématique-là, le ministère de l'Environnement qui modifie énormément

de règlements, ces temps-ci, à une vitesse incroyable, il y a des

problématiques, bien, on essaie d'accompagner au mieux notre monde, puis ça

fonctionne, habituellement.

Mme Nichols : Là, je... Puis je

le sais que vous allez accompagner les municipalités, puis là je parle pour la

FQM, là, je le sais que vous allez accompagner les municipalités, que ce soient

des petites municipalités ou des plus grosses municipalités, là, peu importe, là,

la population, là, en fonction du projet de la municipalité. On a parlé, là, de

projets en habitation. Est-ce qu'il y a d'autres projets, entre autres? Vous

avez parlé vite, vite, là, que c'était intéressant, entre autres, pour les

services de garde. Mais, à la FQM, qu'est-ce qu'on entend? Qu'est-ce qui

ressort beaucoup comme priorités de vouloir... en lien avec ce droit?

M. Châteauvert

(Pierre) : CPE, on l'a dit, mais on voit beaucoup de

municipalités, on l'a dit dans l'allocution, Mme Boisjoly l'a dit,

milieux... protection des milieux naturels, établissement de parcs, parcs

régionaux pour mettre des équipements,

remembrement de terres agricoles. Parce que, bon, on dit... on parle toujours

d'étalement urbain, tout ça, mais, quand on regarde même

autour de Montréal, il y a une progression, une augmentation de l'utilisation

de certains... des niveaux de terres

agricoles, et c'est beaucoup lié à l'activité... au développement de l'activité

économique autour de la MRC puis autour des municipalités locales. On le voit.

Et ça, ça va être des... Des fois, il faut intervenir dans la propriété même

pour relancer certaines opérations. Donc, ça, ça va être très intéressant. Des

fois, il faut... tu sais, pour mettre en place un marché public.

Quand on a parlé de ça... Parce qu'on l'a dit,

on n'a pas fait le tour. Habituellement, quand on a un projet de loi, on réunit

du monde. Puis il y a des mémoires, des fois, il y a plus que

100 personnes qui y ont participé, puis on a fait deux, trois appels,

puis, tout de suite, c'est venu. Puis on le sait, les gens sont très intéressés

pour... l'accès à la nature, protection. Et là on est en train de terminer la

cartographie des milieux humides. On voit l'intérêt tout de suite avec ce

projet... avec ça, là. Ça, ça va être majeur. Pour protéger certains milieux

humides, là, particulièrement sensibles, ça va être un outil intéressant, mais

tout ça, et ça, c'est important, encadré par le schéma d'aménagement. La compétence municipale, tu sais, on ne peut pas

faire n'importe quoi, c'est encadré, il y a un schéma d'aménagement,

puis ça va être encadré par rapport à ça.

Mme Nichols : Moi, je vous

entends bien. Ce que j'entends, à l'extérieur du monde municipal, quand on dit

qu'on va donner ce droit de préemption aux municipalités tel que demandé, les

gens disent : Oui, mais est-ce que ça va permettre à la municipalité de

bloquer des projets? Si un promoteur veut acheter un projet... un terrain, mais

que la ville... est-ce qu'on peut dire qu'elle pourrait grever d'un droit de

préemption un terrain? Est-ce que ça pourrait bloquer des projets, empêcher des

promoteurs d'avoir du financement, d'aller de l'avant? Est-ce que vous avez

entendu ce genre de questions là puis est-ce que vous avez peut-être une

réponse pour rassurer les gens?

Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,

moi, je n'ai pas entendu nécessairement ce type de discours là. Puis, tu sais,

dans le fond, comme M. Châteauvert disait, tu sais, ça va tout être

encadré par le schéma aussi, donc il va quand même y avoir un respect au niveau

de la réglementation municipale qui doit être fait. Donc, de bloquer,

nécessairement, un projet... Puis ça va être annoncé avant, là, avec le

devoir... de ce qu'on comprend, avec le devoir de préemption. C'est que ça

n'arrive pas : dans 10 jours, j'annonce que je veux faire

l'acquisition du terrain puis que j'ai une priorité, là. Il y a quand même une

procédure qui vient avec ça. Donc, le promoteur, les gens vont être informés

aussi, donc ce n'est pas... Je ne pense pas qu'au contraire c'est mal vu. Je

pense, c'est un outil qui s'ajoute à nos outils de planification puis qui vont

permettre, justement, de mieux développer nos territoires puis de mieux prévoir

ce qui s'en vient, justement. Donc, non, au contraire, c'est très bien vu.

Puis, au niveau des promoteurs, moi, je n'ai pas

eu, là, aucun commentaire. Même dans ma municipalité, on a quand même beaucoup

de promoteurs ici, à Saint-Félix-de-Valois, puis moi, je n'ai pas eu aucun

commentaire par rapport à ce droit de préemption là.

Mme Nichols : Je vous

partageais, là, l'inquiétude qu'on entend en dehors des murs du municipal. Vous

pourrez faire des communications avec ça, si vous le voulez, pour rassurer les

citoyens.

J'ai une autre question aussi, en lien avec la

CMM. Parce qu'il y a des municipalités qui sont dans la CMM puis il y a des

municipalités qui sont hors CMM. Est-ce que le droit de préemption va s'exercer

de la même façon?

M. Châteauvert

(Pierre) : Ça, effectivement, c'est quelque chose... il va

falloir qu'il y ait une bonne discussion, CMM, CMQ aussi, c'est la même

chose à Québec.

Mme Nichols : Oui, CMM, CMQ.

Oui.

M. Châteauvert

(Pierre) : Effectivement, le niveau d'intervention, nous, on

pense que c'est la MRC, en fait, c'est au niveau... le territoire de la MRC,

puis la discussion doit se faire à ce niveau-là. Même, aussi, dans certains

secteurs, bien là, c'est plus dans le coin de Montréal, les sociétés de

transport, tout ce qui a rapport aux transports publics. Mais il faut que les

gens se parlent, là. Ce sont tous des gouvernements de proximité, il faut que

les gens se parlent puis arrivent à des consensus, là. Ça, c'est l'important.

Mais on ne pense pas qu'à ce moment-ci ça

soit un empêcheur. Parce que l'avancée, avec ça, c'est vraiment intéressant.

C'est pour ça qu'il ne faut pas... Tu sais, parce que chaque fois qu'il y a un changement, qu'il y a une

modification, il y a toujours plein de problèmes, vous le savez, vous êtes des législateurs, vous le savez, il y a

plein de monde qui communiquent avec vous. Mais on pense que ça, c'est intéressant au point où est-ce que, là, il faut le

faire, puis, après, bien, on essaiera de gérer. S'il y a des problèmes, on les

verra.

Mme Nichols : C'est ça. Bien,

c'est parce que les problèmes sont plus complexes, quand on est ... puis là je

le dis sans préjudice, là, mais, quand on fait

partie de la CMM ou la CMQ, là,

ce n'est pas la même chose. Puis souvent le processus est plus lourd, vous le

savez.

Vous avez parlé de la caractérisation des

milieux humides, là. Moi, je suis dans Vaudreuil-Soulanges, ça fait jaser, ça

fait jaser pas mal, là, la caractérisation des milieux humides, parce que la

CMM a évidemment un mot à dire, là. Je pense à Notre-Dame-de-l'Île-Perrot, qui

va devenir le poumon vert de Montréal, là, ou est déjà le poumon vert de

Montréal. Ça fait que c'est sûr qu'il va y avoir des obstacles, puis ça va être

peut-être plus compliqué, plus long. Puis je ne sais pas si... en tout cas, on

verra, nous, dans l'étude détaillée, si on peut prévoir quelque chose, là, à

cet effet-là, mais, si vous nous confirmez qu'entre autres, là, ça pourrait

peut-être être un enjeu, pour que toutes les municipalités aient le même droit

puis n'aient pas un préjudice relié à ça...

M. Châteauvert (Pierre) : C'est

rattaché à l'organisation du processus d'aménagement, qui est

l'aboutissement de plusieurs lois, aussi. Il y a quelques années, il y a eu

beaucoup de modifications, l'introduction... création de la CMM. Un moment

donné, souvenez-vous qu'il avait même été question de retirer le processus

d'aménagement aux MRC pour le confier à la CMM. Ça a fait une réaction. C'est

l'aboutissement de tout ça, là, aussi, à quelque part. On va enclencher un

processus, je pense, dans les prochaines années, de révision des processus

d'aménagement, puis c'est là que la discussion devrait avoir lieu, la grosse

discussion par rapport à tout ça, là.

Mme Nichols : Merci.

Il ne me reste pas beaucoup de temps, donc, en terminant, je pose une question

à Mme la mairesse. Saint-Félix-de-Valois, là, c'est pas mal beau, ça, il

y a même un beau club de golf, à Saint-Félix-de-Valois. Ce droit de préemption

là, vous allez vous en servir pour des projets en particulier?

Mme Boisjoly (Audrey) : On n'a

pas de club de golf, à Saint-Félix, mais il y en a un dans la municipalité un

peu plus au nord...

Mme Nichols : Ah! c'est

Saint-Jean-de-Matha.

Mme Boisjoly (Audrey) : Saint-Jean-de-Matha,

exactement.

Mme Nichols : Il est à

Saint-Jean-de-Matha, je m'excuse, je me suis mêlée. Vous avez raison. J'ai

pensé... Non, vous avez le Benny, vous, dans la courbe, à la place, hein?

Mme Boisjoly

(Audrey) : C'est ça. Là, là, vous vous replacez. Bien, tu

sais, nous, dans le fond, pour l'instant, c'est un nouveau pouvoir, donc

on va... nous aussi, là, je pense que les formations que M. Châteauvert

disait, par rapport à la FQM, je pense que ça va être intéressant de le suivre

pour savoir exactement, dans le concret, comment ça va pouvoir s'appliquer. Mais déjà on voit des opportunités, tu sais,

pour des projets, comme on disait, là, justement, des espaces verts. Tu

sais, quand on développe nos milieux de vie, bien, des espaces verts, on en a

besoin, des CPE, il y en a de besoin, au niveau du logement abordable aussi.

Donc, c'est certain... Bon, est-ce que ça va être demain qu'on va l'utiliser?

Peut-être pas. Mais, dans un avenir, je crois que ça va nous être utile, c'est

certain.

La Présidente (Mme Boutin) : ...

Mme Nichols : Oui,

30 secondes... 15 secondes? J'aurais voulu élaborer sur la clause F,

là, malgré que vous êtes les spécialistes du monde municipal. J'en ai

ambitionné, comme on dirait. Mais j'aurais aimé vous entendre sur la clause F,

du cinq à trois ans, voir... Avez-vous eu le temps de faire une étude sur le

cinq à trois ans, en oui ou non, une étude d'impact sur le cinq à trois, non?

M. Châteauvert

(Pierre) : Non. On a été...

Mme Boisjoly (Audrey) : En

48 heures, c'est plutôt difficile.

La Présidente (Mme Boutin) : Merci.

On doit passer au prochain parlementaire. Malheureusement, on n'a pas beaucoup

de temps. Alors, je céderais la parole au député de Laurier-Dorion. Vous

disposez de 2 min 55 s.

M. Fontecilla : Merci, Mme la

Présidente. Bonjour, Mme Boisjoly, M. Châteauvert. Merci d'être ici.

Je vais aller tout de suite sur le droit de

préemption. Et donc c'est une obligation qui peut être assez vaste. Vous avez

nommé différents éléments : CPE, espaces verts, etc. Mais on s'entend que

c'est beaucoup sur la question du logement, là, c'est dans ce secteur-là que la

pression s'exerce et que les municipalités ont un intérêt particulier, là. Moi,

j'aimerais savoir, là, si vous avez... demain matin, et ça se peut que le

projet de loi soit adopté très rapidement, là, ce droit de préemption là,

est-ce que cela vous permettra... Est-ce que vous avez les ressources

financières pour encourager la réalisation des logements avec le droit de

préemption, là? Parce que le droit de préemption, c'est comme un bout de

l'histoire. Il manque un autre bout, là, c'est la réalisation concrète. Est-ce

que vous avez les moyens, Mme Boisjoly,

par exemple, dans votre municipalité, d'accomplir, de réaliser, de construire

des logements, là?

Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,

c'est sûr que, tu sais, le logement, c'est un enjeu prioritaire, là. Donc, oui,

on a les moyens, mais il faut aussi être accompagnés des organismes, par

exemple, qui font des projets comme ça. Puis je pense qu'en tout cas, du moins,

dans notre région, là, puis, même pour avoir parlé à d'autres collègues de d'autres régions, il y a des enjeux au niveau,

justement, de ces organismes-là, tu sais, du financement qu'ils ont,

aussi, mais aussi du nombre de personnel qu'ils ont pour livrer les projets

d'habitation. Nous, par exemple, c'est ce qu'on vit.

Donc, c'est sûr que ce sont de gros enjeux,

toujours, là, l'argent... Il y a quand même le projet, là, le Programme

d'habitation abordable, là, que Mme la ministre a lancé il y a quelques mois

déjà. Donc, c'est le genre de projet qui est intéressant. Je pense que nous, à

la FQM, là... D'ailleurs, tantôt, je parlais qu'on allait pondre un beau

document d'orientation au niveau du logement. On aura quand même des points

d'amélioration, là, à apporter par rapport au logement puis ce qui a été offert

notamment avec ce programme-là, parce qu'on trouve que c'est une belle avancée,

mais il y a des choses à améliorer.

Notamment,

au niveau de la lourdeur administrative, là, au niveau de la SHQ, c'est

souvent, là, décrié par nos membres, par les municipalités qui veulent faire

naître des projets dans leur milieu. Malheureusement, la lourdeur pour faire

ces projets-là, que ce soit pour les promoteurs privés, que ce soit pour les

organismes à but non lucratif, c'est toujours ce qui ressort. Donc, on aura des

propositions à faire. On espère avoir des oreilles attentives sur ces

propositions-là. Donc je ne sais pas si ça répond à votre question, M. le

député.

M. Fontecilla :

Je vais aller sur la clause F parce qu'il me reste très peu de temps.

Combien de temps?

La Présidente

(Mme Boutin) : ...

M. Fontecilla :

20 secondes? N'avez-vous pas l'impression que passer de cinq ans à

trois ans sur la clause F, c'est seulement diminuer la période où on peut faire

des abus concernant les augmentations des loyers?

Mme Boisjoly

(Audrey) : Bien, écoutez, nous, on pense que c'est un choix qui est

raisonnable, là, quand même. Il y avait une pression, là, au niveau des

locateurs qui disaient, bon, effectivement, que ça n'avait pas de sens, le cinq

ans. Donc, d'aller, de diminuer à trois ans, bon, est-ce que c'est le bon

nombre? On va le voir, je pense, avec le temps aussi, mais on comprend aussi

que, pour le propriétaire, il doit avoir un délai raisonnable, là, par exemple,

s'il doit réévaluer, avec la construction, comment ça a coûté, donc,

l'établissement, là, du prix du loyer. Donc, on comprend que c'est un

équilibre...

La Présidente

(Mme Boutin) : Je suis désolée de vous interrompre. Je vous ai

donné quand même un temps de réponse. Je vous remercie beaucoup pour votre

contribution aux travaux de la commission.

Je vais suspendre

quelques instants afin qu'on puisse accueillir le prochain groupe. Merci

beaucoup. Je vous souhaite une excellente journée.

(Suspension de la séance à

12 h 34)

La Présidente

(Mme Boutin) : Bonjour. J'aimerais souhaiter la bienvenue aux

représentants de l'Union des municipalités du Québec. Je vous rappelle que...

Bon, je pense que ce n'est pas la première fois, là, que vous participez, là, à

des consultations particulières. Je vous rappelle que vous disposez de

10 minutes pour votre exposé, après quoi on va passer à une période

d'échange. Donc, je vous inviterais à vous présenter et puis à débuter votre

exposé. Je vous cède la parole.

M. Tremblay

(Guillaume) :

Bien, bonjour à vous tous. Guillaume Tremblay,

deuxième vice-président de l'Union des municipalités du Québec et maire de

Mascouche.

M. Sabourin (Jean-François) :

Jean-François

Sabourin, conseiller aux politiques à l'Union des municipalités du

Québec.

M. Tremblay (Guillaume) :

Donc,

merci beaucoup. Mme la ministre des Affaires municipales et de

l'Habitation, Mme la présidente de la commission, Mmes et MM. les membres de la

commission, je vous remercie de nous recevoir aujourd'hui dans le cadre des

consultations sur le projet de loi n° 37, Loi

modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière

d'habitation. Je suis accompagné, comme on vous a présenté, par

M. Jean-François Sabourin, qui est conseiller aux politiques. C'est à

titre de deuxième vice-président de l'UMQ et président du comité sur

l'habitation que je m'adresse à vous aujourd'hui.

D'abord,

j'aimerais vous rappeler que, depuis maintenant plus de 100 ans, l'UMQ

rassemble les gouvernements de proximité de toutes les régions du Québec

afin de mobiliser l'expertise municipale, accompagner ses membres dans

l'exercice de leurs compétences et valoriser la démocratie municipale. Nos

membres représentent plus de 85 % de la population du territoire du

Québec.

L'UMQ accueille

favorablement le projet de loi n° 37. Son adoption constituera une avancée

majeure pour le milieu municipal. Le droit

de préemption sera un ajout important au coffre à outils des municipalités en

termes de gestion foncière et aussi d'aménagement du territoire. Il

dotera les municipalités de l'agilité nécessaire pour relever les défis du XXIe siècle, que ce soit avec la

crise du logement, la protection du patrimoine, l'acquisition et la

protection des milieux naturels ou

l'implantation optimale d'équipements publics, et ce, dans une optique de

densification des territoires.

Ainsi, l'UMQ a

formulé deux recommandations qui se veulent constructives dans le but de

peaufiner le projet de loi, mais, juste

avant de vous les présenter, je veux vous parler de la principale préoccupation

des municipalités par rapport au

projet de loi. Pour nous, c'est essentiel que l'adoption se fasse rapidement,

et ce, pour plusieurs raisons. Nous sommes aux prises, comme vous le

savez, avec une crise du logement sans précédent. Nous devons multiplier nos actions en matière de lutte aux changements

climatiques, et enfin les effets des décisions prises en matière

d'urbanisme ne se feront sentir qu'après plusieurs années.

Donc,

plus on agit tardivement, plus les crises auxquelles nous sommes confrontés

s'aggravent. Chaque semaine, chaque mois compte. En agissant dès

maintenant, ce sont des ménages vulnérables qui passeront quelques mois de

moins dans un logement inadapté, ce seront des milieux naturels qui seront

préservés et des équipements collectifs, comme des piscines municipales, qui

pourront s'implanter dans des endroits mieux desservis en transport collectif

et actif. En plus, dans les derniers mois, plusieurs organismes possédant des

logements communautaires en sont arrivés à la fin de la convention qui assurait

la stabilité de leur modèle financier.

Ainsi, certains organismes craignent de devoir

vendre leur parc de logements, malgré leur volonté, alors que d'autres l'ont déjà fait dans des circonstances

nébuleuses. Avec la pénurie de logements qu'on vit au Québec en ce

moment, on ne peut pas se permettre de perdre un seul logement social ou

communautaire. C'est maintenant qu'on doit agir. L'été est un bon moment pour

faire des changements législatifs qui modifient les pouvoirs municipaux puisque

la majorité des permis en prévision de la saison de la construction ont déjà

été émis et plusieurs municipalités peuvent compter sur la présence de

stagiaires. Pour nous, la période estivale est idéale pour effectuer de tels

changements.

J'enchaîne tout de suite avec nos

recommandations. Notre première recommandation est de permettre aux

municipalités de faire part de leur intention d'exercer leur droit de

préemption au plus tard le 90e jour après que le propriétaire de l'immeuble a avisé la municipalité des conditions de la

vente. Pour le moment, seule la ville de Montréal possède le droit de

préemption, à l'exception des municipalités locales, qui peuvent exercer ce droit

uniquement au bénéfice d'un centre de services scolaire.

Si on regarde le cas de Montréal, on peut

constater que l'utilisation du droit de préemption à l'intérieur des

60 jours prévus à la charte de la ville est très complexe d'un point de

vue de la gestion municipale. L'acquisition d'immeubles peut avoir des

implications majeures à long terme sur l'évolution des territoires. C'est

important d'analyser toutes les options possibles autant en matière de finances

que d'urbanisme et cela peut prendre du temps, comme vous le savez si bien.

Donc, l'UMQ demande de permettre aux

municipalités de manifester leur intention dans un délai de 90 jours

plutôt que le délai de 60 jours tel qu'il est écrit présentement.

J'aimerais rappeler que c'est le délai présentement prévu pour l'exercice du

droit de préemption dans la

Loi sur l'instruction publique. Ainsi, nous

recommandons de... nous recommandons, pardonnez-moi, de généraliser ce même

délai.

Notre deuxième recommandation est davantage une

interrogation pour nous assurer que le texte de la loi ne permette pas de manoeuvre légale qui donne la

possibilité de se soustraire au droit de préemption municipal. L'UMQ se questionne quant à une éventuelle faille dans le

mécanisme de préemption actuellement prévu pour la ville de Montréal.

En effet, il est prévu que le droit de

préemption de la municipalité ne peut pas s'appliquer, et je cite, «à l'égard

d'une aliénation faite au bénéfice d'une personne qui est liée au propriétaire

au sens de la

Loi sur les impôts». Cette disposition est utile dans le sens

qu'elle cherche à éviter qu'une transaction à l'intérieur d'une même famille ou entre une même personne physique ou une

compagnie lui appartenant ne soit empêchée par l'utilisation du droit de

préemption.

Évidemment, nous ne pouvons qu'être en accord

avec l'esprit de cette disposition. Toutefois, il pourrait ouvrir la porte à

des manoeuvres qui donneraient l'occasion de contourner le droit de préemption.

Prenons, par exemple, le cas de deux entreprises. Il pourrait être possible de

créer une coentreprise, qu'on appelle couramment «joint venture», qui soit une

personne morale liée autant au propriétaire d'origine qu'à l'acheteur et qui

finirait par devenir, dans les faits et au

fil du temps, la propriété de l'acheteur véritable. Ainsi, nous demandons

simplement de nous assurer que cette possibilité soit prise en compte

dans la rédaction du projet de loi.

Pour terminer, nous sommes particulièrement

préoccupés par l'érosion du parc de logements financé collectivement par certains OBNL ou coopératives au bénéfice de fonds

publics. Heureusement, la vente de ces OBNL ou coopératives sera

désormais soumise à l'approbation de la ministre responsable de l'Habitation.

Par ce projet de loi, le gouvernement reconnaît l'importance de mieux encadrer

cette situation.

Plus généralement, nous sommes également très

préoccupés par la crise du logement. Ce sont les gouvernements de proximité qui

sont les premiers interpelés par la population lorsque celle-ci rencontre des

difficultés à se loger. Ils sont aussi les mieux placés pour identifier des

solutions aux besoins identifiés sur le terrain.

Au début 2022, l'UMQ a proposé plusieurs

actions pour faire face à la crise. Plusieurs d'entre elles ont été mises en

oeuvre par les gouvernements du Québec et du Canada. Le projet de loi

n° 37 répond à nos demandes au sujet du droit de préemption ou la vente de

logements sociaux ou communautaires. Il répond aussi au moins en

partie à notre

appel pour un meilleur encadrement du marché locatif privé.

En effet, le projet de loi comporte des

dispositions améliorant la protection des aînés contre les changements de vocation de leur logement et les variations

majeures de loyer. Il réduit aussi de cinq à trois ans la période

d'application de la clause F. Ce sont des actions complémentaires aux autres

actions entreprises par le gouvernement, par exemple, en ce qui concerne la

réalisation de logements sociaux déjà annoncés, mais non construits.

Nous pouvons toujours trouver des manières

d'aller plus loin pour mieux protéger les locataires, mais les mesures

proposées vont dans le bon sens. Elles permettront de soulager une

partie des

effets de la crise du logement. Il est certain qu'il faudra en faire plus pour

agir de manière durable sur le déficit structurel de logements, et ce, à tous

les niveaux de gouvernement. Nous devrons rétablir l'équilibre entre l'offre et

la demande des logements de qualité et abordables.

À la veille de la fin de la session

parlementaire et de la dissolution de la Chambre cet été, on ne peut pas se

permettre que cet important projet de loi reste au feuilleton. Le milieu

municipal veut continuer de s'engager pleinement pour s'attaquer à la crise,

mais, pour ce faire, nous avons besoin de votre aide. Je suis persuadé que les

parlementaires collaboreront pour adapter cette pièce législative dans les

prochains jours. Nous comptons sur vous. Et, pour finir, je souhaite vous réitérer

l'entière collaboration de l'UMQ. Nous sommes satisfaits du projet de loi

n° 37 et nous sommes prêts à travailler avec vous

pour la suite. Merci beaucoup.

La Présidente (Mme Boutin) : Merci

beaucoup, M. le maire. Nous allons maintenant commencer la période d'échange

avec Mme la ministre. Vous disposez de sept minutes.

Mme Laforest : Oui, oui. Merci,

M. Tremblay, M. Sabourin. En fait, je vais y aller tout de suite avec

mes questions, parce que vous parlez que le... Pour la question du droit de

préemption, j'aimerais avoir des exemples. Par exemple, à Mascouche, est-ce que vous pouvez me donner des exemples?

Qu'est-ce que ça apporterait immédiatement? Ça, c'est ma première

question.

L'autre question, également, je voudrais avoir

des exemples, parce que, dans le projet de loi n° 49 qu'on a adopté

dernièrement avec, d'ailleurs, les collègues qui sont ici, on avait donné la

possibilité aux municipalités soit de faire un don de terrain, un crédit de

taxes, subvention pour faire lever des projets, par exemple, en habitation. Je

veux savoir si vous l'avez pratiquée ou si vous l'avez déjà utilisée, cette

nouvelle possibilité là. Ça, c'est ma dernière... ma deuxième question.

Puis, au niveau du délai, 60 jours,

90 jours, 120 jours, si on allait avec 60 jours, est-ce que vous

seriez quand même d'accord, si on gardait le 60 jours? Alors, voilà mes

trois questions.

M. Tremblay (Guillaume) : Merci

beaucoup, Mme la ministre. Si vous permettez, je vais répondre à la première

question et je vais laisser les deux dernières questions à Jean-François, qui

est notre responsable au niveau technique à l'UMQ.

Pour la ville de Mascouche, clairement, sans

rentrer dans les détails, parce que vous comprenez qu'il y a des terrains qui

sont peut-être un peu plus sensibles... que je n'entrerai pas dans les détails

avec vous aujourd'hui, mais, pour vous donner des exemples plus que concrets,

par exemple, on va avoir des écoles bientôt à mettre de l'avant. Clairement, ce

droit, on a des terrains qu'on pourrait cibler, là, parce qu'une ville... on

planifie. Donc, c'est important de planifier d'avance.

Donc on pourrait commencer à cibler, parce

qu'une ville comme la nôtre, qui est en effervescence au niveau de la

démographie, bien, clairement, ça va nous permettre, justement, de planifier

puis de pouvoir penser d'avance où est-ce qu'on peut mettre nos écoles.

Quelquefois, c'est aussi au niveau de la santé qu'on a des demandes. Donc, on

peut travailler en collaboration, bien sûr. Puis, oui, ça peut être très utile

dans le cadre de projets où est-ce qu'on va vouloir mettre de l'habitation

abordable. Pour nous, clairement, ça va nous donner... Comme on dit, c'est une

boîte à outils, une ville, et ça va nous donner un outil de plus pour pouvoir,

justement, nous accompagner dans toute cette réalité qu'une ville vit au jour

le jour.

Maintenant, pour la deuxième, votre question sur

le 60 jours, moi, je peux juste vous dire que, présentement, puis je vais

laisser Jean-François terminer, si tu le veux, après, la seule ville qui a ce

droit-là, c'est la ville de Montréal, et la ville de Montréal fait partie, bien

sûr, de l'union, et les échos qu'on a, c'est que le 60 jours est très

rapide. Pourquoi on demande 90 jours, c'est que, vous savez, des fois, ça

peut être des terrains qui sont contaminés, bien, des terrains... Donc, une

ville, des fois, il faut faire des études de terrains. Il y a toute la question

aussi des... avec les notaires, là. Vous savez que, des fois, c'est lourd.

Donc, même quand c'est juste une question d'une

entente, là, on s'entend pour acheter un terrain, des fois, le 60 jours

qu'on demande, on est obligé de demander des délais supplémentaires. Donc, ça

fait

partie de nos vies. Donc, c'est pour ça que nous, on pense vraiment que

90 jours, ça pourrait nous aider, nous favoriser vraiment pour nous

assurer de ne pas acheter un terrain à la va-vite puis qu'après, à terme, bien,

ça soit une mauvaise décision parce que le terrain était contaminé. Donc, c'est

juste dans ce principe-là...

Jean-François, je peux te laisser la parole pour

continuer si tu le veux bien.

M. Sabourin

(Jean-François) : Absolument, puis juste mentionner aussi

qu'actuellement la

Loi sur l'instruction publique, le délai de

90 jours, là, pour le droit de préemption, pour l'exercice, là, pour

exactement ce même délai-là, donc, c'est la même logique, là, c'est bon. Dans

ce cas-là, on trouvait que c'était quand même intéressant d'utiliser ce

modèle-là parce que la seule ville qui a l'expérience disait... allait dans ce

sens-là également aussi. Donc, voilà.

Pour le p.l. n° 49, le projet de loi

n° 49, les nouveaux pouvoirs qui ont été octroyés en matière de programmes

d'habitation que les municipalités peuvent mettre en place, ce que je sais,

c'est qu'il y a beaucoup de municipalités, particulièrement en Gaspésie, qui

regardent ça en ce moment avec intérêt. C'est sûr que c'est un nouveau pouvoir,

mais je sais, pour... de source sûre, qu'il y a des gens qui regardent ça pour

mettre ça en place pour essayer d'appuyer la construction, là, appuyer le

marché privé, là, pour agir dans ce domaine-là. Notamment, le droit de

préemption permettrait de donner des terrains, par exemple, à des promoteurs

privés en échange de garanties d'abordabilité. Justement, ce qu'on a de besoin,

c'est de créer des logements en ce moment, de rétablir l'équilibre entre

l'offre et la demande, particulièrement en logement abordable et communautaire.

Bien, je pense que ça, ça peut être un outil, là, qui peut nous aider

davantage.

Mme Laforest : Mais est-ce que

vous avez des exemples? Est-ce que vous avez déjà eu des... commencé des

projets grâce au projet de loi n° 49?

M. Tremblay (Guillaume) : Là,

vous parlez localement, chez nous, non, clairement non.

Mme Laforest :

Mais des exemples avec d'autres municipalités...

M. Sabourin

(Jean-François) : Moi, je n'en ai pas. Je ne nommerai pas les

municipalités qui m'ont posé des questions sur l'application de ça.

Publiquement, je ne sais pas s'ils sont à l'aise, là, par rapport à ça. Il y a

tout un enjeu aussi avec le marché privé dans leurs régions, mais, oui, c'est

quelque chose qui est intéressant, là, quand même, du côté municipal. Il y a un

intérêt, là, ça, c'est sûr et certain, avec ce pouvoir-là.

M. Sabourin

(Jean-François) : Absolument.

La Présidente

(Mme Boutin) : Vous avez terminé, Mme la ministre?

Mme Laforest :

Oui. Merci, Mme la Présidente.

La Présidente

(Mme Boutin) : Parfait. Je céderais maintenant la parole à la

députée de Vaudreuil, qui dispose de 11 minutes.

Mme Nichols :

Merci, Mme la Présidente. La question de Mme la ministre, elle était fort

pertinente, là. Le projet de loi n° 49, ça fait presque deux ans qu'il a

été adopté, puis on est venu donner des superbeaux pouvoirs aux villes, aux

municipalités, puis ce qu'on comprend, c'est que, bien, on n'en a pas... on n'a

pas d'exemple encore, là, d'endroit où ça a été utilisé.

Merci. Merci,

M. Tremblay, merci, M. Sabourin, là, d'être parmi nous aujourd'hui

pour représenter l'Union des municipalités du Québec. Merci de votre

présentation. Merci d'avoir complété un mémoire, là. Ce n'était pas évident. Je

sais que vous étiez serrés dans le temps. La FQM était là avant, puis eux aussi

ont invoqué, là, le court délai. Nous aussi, on l'invoque, les oppositions.

C'est compliqué de traiter... En fait, c'est... On en a fait beaucoup, là,

d'omnibus, là, mais la contrainte du temps comme ça, là, en fin de session...

En fin de session, c'est toujours un peu plus complexe parce qu'il y a aussi

les PLIP, mais, en fait, ça, c'est notre agenda à Québec.

Mais on comprend...

Puis on comprend toute l'importance qu'a, entre autres, le projet de loi

n° 37, l'intérêt que les municipalités portent, entre autres, pour le

droit de préemption. J'ai reçu beaucoup d'appels à cet effet-là. Beaucoup de

maires se sont manifestés en me rappelant, entre autres, l'importance du droit

de préemption. Donc, je vous confirme, M. Tremblay, que, oui, le message

s'est rendu, puis, oui, on la sent... on sent que vous le vouliez, puis on le

sait depuis le début.

Puis je le rappelle,

là, voilà deux ans, quand on est rentré dans la crise du logement, c'est une

des solutions qu'on avait proposées, de donner le droit de préemption aux

municipalités, parce que vous êtes des gouvernements de proximité. Vous

connaissez vos territoires puis vous l'avez dit dans votre exposé. La crise du

logement, vous êtes certainement au premier plan puis vous êtes ceux qui

viennent en aide, là, rapidement à votre... au bénéfice de votre population.

Vous avez les outils. Donc, je le réitère, vous l'avez compris, que je trouve

ça superimportant, le droit de préemption

puis je suis d'avis, là, qu'il faut livrer le projet de loi n° 37, là,

pour que les municipalités puissent en bénéficier.

On est d'accord aussi

avec les fins de conventions, les OBNL, que ça soit traité, même c'est

bénéfique que ça soit traité dans ce projet de loi là. Même... Puis là je

radote, là, pour ceux qui sont dans la salle, mais on l'a dit. Je ne sais pas

si vous avez entendu les représentations avant vous de la FQM, mais ce que je

disais à la FQM, tu sais, j'ai... On pourrait même regarder pour donner un

pouvoir supplémentaire à la ministre, qu'elle puisse revenir six mois en

arrière pour pouvoir ordonner des enquêtes sur Sherbrooke, Richelieu, tu sais,

des endroits comme ça où ça s'est drôlement

passé, ces fins de convention d'OBNL. On est d'accord avec vous aussi

relativement à la protection des aînés.

En gros, le projet de

loi n° 37, là, c'est des éléments, là, qu'on a portés à l'attention du

gouvernement dans les deux dernières années.

Donc, vous comprendrez qu'on est bien contents de venir — je

vais dire, patcher — patcher

ces besoins-là.

Il y a... Cependant, il

y a un gros, gros bémol, là, dans le projet de loi n° 37, puis je l'ai

soulevé, là, ce matin, en point de presse, mais j'en ai parlé aussi à

différents groupes sur le terrain pour prendre le pouls, c'est la clause F, la

clause F pour... la clause F, là, qui passe de cinq ans à trois ans. Vous le

savez, des constructions neuves... Puis vous le savez parce que je suis

certaine qu'il y a peut-être des citoyens dans vos municipalités qui vont vous

voir puis vous dire que ça n'a pas d'allure, mon bail a augmenté de 300 $

par mois pour la prochaine année, puis ils ne peuvent pas rien faire. Ils ne

peuvent pas aller devant le Tribunal administratif parce que la clause F

prévoit que, pour les cinq premières années, les nouvelles constructions, c'est

possible.

J'ai des questions

sur le droit de préemption, mais je vais commencer par la clause F. Le cinq ans

à trois ans, vous aviez dit que vous étiez en faveur, mais... puis je n'en

doute pas, là, que vous êtes en faveur, mais je comprends aussi l'intérêt, pour

le projet de loi, pour qu'il soit adopté rapidement. Ça fait que vous n'êtes

pas pour dire que vous êtes contre parce

qu'on veut l'adopter vite, mais, bon, avez-vous étudié cette clause-là, le cinq

ans à trois ans? Avez-vous évalué l'impact que ça pourrait avoir sur vos

citoyens? Parce que le propriétaire pouvait augmenter pendant cinq ans. Là, il

peut le faire pendant trois ans. Moi, ce que j'entends en dehors du monde

municipal, c'est qu'ils vont manger une méchante claque, là. Ils vont... Le

temps rétrécit, là. Je ne connais pas grand monde qui serait capable d'absorber

une augmentation sur trois ans au lieu de cinq. Est-ce que vous avez étudié,

consulté un avis relativement à ce délai?

M. Tremblay

(Guillaume) : Donc, si vous le permettez, je vais répondre à votre

question, mais je vais aussi répondre à votre premier préambule faisant suite

avec la discussion que vous aviez eue avec la ministre. Si vous le permettez,

je pense qu'il y a un autre...

Tantôt, vous

demandiez : Le projet de loi n° 49, est-ce qu'on l'avait utilisé?

Moi, je trouve ça important aussi de rapporter et puis de ramener ici la Loi

sur l'expropriation, à terme, là, parce que, par exemple, une ville comme la

ville de Mascouche, si, demain matin, on voudrait faire des logements

abordables, bien, il faut, d'abord et avant tout, être propriétaire de

terrains. Je ne peux pas, comme ville, donner le montant nécessairement que les

promoteurs, présentement, ils veulent, ou les gens, qu'ils veulent pour leur

terrain.

Donc, quand on va

revoir la

Loi sur l'expropriation, puis, ça, on voit ça d'un bon oeil, ce

changement-là, bien, ça va nous permettre, comme ville, d'être propriétaires

puis, après ça, de pouvoir appliquer peut-être le projet de loi n° 49 un

peu plus facilement. Maintenant que ça, c'est dit...

Mme Nichols :

Je vois le lien. C'est un bon lien.

M. Tremblay

(Guillaume) : Merci beaucoup. Je trouve ça important, parce qu'on veut

bien en faire, mais il faut bien avoir des terrains pour pouvoir en faire.

L'autre

chose, maintenant, pour votre autre question, clairement, on est très content.

Puis il y a une expression qui

dit : Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras. Donc, nous, on voit que...

On voit d'un bon oeil de passer de trois... de cinq à trois ans. Est-ce

que ça serait mieux d'être encore plus rapide? Je veux dire, à l'UMQ, on n'est

pas... Je veux dire, on n'a pas fait des études nécessairement approfondies

parce que le projet de loi vient juste d'être déposé ça ne fait pas longtemps.

Cependant, on sent que c'est dans la bonne direction. Est-ce que, dans une

autre mouture, on pourrait le voir un peu plus rapidement? Possiblement. Mais,

clairement, nous, on voit, de cinq à trois, que ça pourrait être quelque chose

d'intéressant. C'est mieux que qu'est-ce qu'on a présentement.

Mme Nichols :

Parfait. Qu'est-ce qui est intéressant dans le cinq à trois? Puis, je le

dis, là, de façon très neutre, là. Moi, là, je suis avocate de formation, j'ai

été mairesse, j'ai été préfète. Quand je vois le cinq à trois, là, je vois des

préjudices pour tout le monde. Ça fait que...

M. Tremblay

(Guillaume) : Bien, je vais vous donner un exemple.

Mme Nichols :

Ça fait que, moi, le cinq à trois, pour vrai, je ne le comprends pas, je ne

le sais même pas, il vient d'où. Je cherche qui l'a recommandé, le trois ans.

M. Tremblay

(Guillaume) : Je vous reviens...

Mme Nichols :

Moi, je pense que ça mérite plus de... en tout cas. Mais c'est mon avis,

là, moi, je pense que, tu sais, ça mérite qu'on étudie l'impact sur...

Puis je vais même

vous poser une sous-question : Est-ce que ça va régler la crise du

logement de passer de cinq à trois ans?

M. Tremblay

(Guillaume) : Donc, je ne pense pas que ça va être ce qui va régler la

crise du logement demain matin. Cependant, je peux vous donner un exemple dans

Lanaudière, donc un peu à côté de chez nous, à Saint-Calixte, puis il y avait

eu, d'ailleurs, des reportages dans Le Journal de Montréal , de mémoire.

Donc, il y avait des gens, après cinq...

bien, la dernière année, donc la cinquième année, ils ont eu des augmentations

phénoménales de leur logement. Est-ce que, donc, ça veut dire que les

logements qui ont entre trois, quatre puis cinq ans, bien, ils ne pourraient

plus avoir des augmentations de la sorte? Est-ce qu'on se sauve, certains de

notre population, à avoir des augmentations? Je pense qu'il faut voir les

choses dans son entièreté. Je pense que ça peut être très, très intéressant.

Est-ce qu'on pourrait

aller encore plus loin? La réponse, c'est oui. Mais, je veux dire, aujourd'hui,

on peut voir ça d'un bon oeil. Je ne sais pas, de votre côté,

M. Sabourin... si tu as quelque chose à rajouter, Jean-François?

M. Sabourin

(Jean-François) : Bien, simplement dire que, tu sais, ce genre de

relations là, par exemple, le Code civil, là, entre les propriétaires et

locataires, ce n'est pas l'expertise municipale, nécessairement. On est

interpelé par la population qui vit ça, c'est certain. Mais ce qui était

l'appel de nos membres, c'était à mieux encadrer le marché privé locatif de

manière générale, peu importe la manière de le faire. Pour nous, ça appartient

au gouvernement de définir, au législateur de définir aussi comment...

qu'est-ce qui est mesuré, qu'est-ce qui est nuancé. Mais ça prend une analyse

approfondie pour, justement, définir, mais on pense que ça a été fait avec ça

comme premier pas. Est-ce qu'on peut en faire plus, comme on mentionnait? Oui,

probablement, dans le futur. Mais, déjà, ça va dans le bon sens, pour ce qui

est de la mesure qui est prévue au projet de loi.

Mme Nichols :

Dans le bon sens. Quel bon sens?

M. Sabourin

(Jean-François) : Le sens d'encadrer le marché locatif en habitation

pour protéger les locataires. C'est notre orientation.

Mme Nichols : Mais

c'est parce qu'on ne les protège pas mieux de cinq à trois ans. La troisième

année... Bon. O.K.

clause F... c'est parce que vous avez dit : La clause F, ce n'est pas

nécessairement une expertise municipale,

mais on se permet de vous poser les questions parce qu'on vous demande de vous

prononcer, entre autres, sur la

clause F, parce que vous le faites aussi dans votre mémoire, vous vous

prononcez sur la clause F, ça fait qu'évidemment j'essaie de comprendre

qu'est-ce que vous trouvez de bon. Comme je disais préalablement, moi, je

trouve que c'est un énorme préjudice pour vos citoyens, vos locataires, qui, au

lieu d'avoir une hausse sur cinq ans, vont l'avoir en trois ans. Puis, même les

propriétaires, les méchants propriétaires, là, tu sais, c'est... je trouve que

ce n'est pas superbon non plus pour leur réputation, mais bon.

Droit de préemption,

je voulais savoir... À l'UMQ, bon, peut-être moins qu'à la FQM, mais il y a des

grandes municipalités, des plus petites municipalités, des villes. En fonction

de la population, est-ce que vous pensez que ça va être plus difficile pour

certaines d'exercer ce droit de préemption là? Puis je fais une sous-question.

Ceux qui sont membres CMM — il

y en a qui sont hors CMM aussi dans vos membres, CMM, CMQ — est-ce

que vous pensez qu'il va y avoir peut-être un déséquilibre de ceux qui pourront

l'exercer? Puis, peut-être, justement, qu'on pourrait le corriger dans le

projet de loi pour que tout le monde puisse avoir le même droit de

préemption...

M. Tremblay

(Guillaume) : Bien, merci beaucoup de votre question. Je suis aussi

président du comité au niveau de la CMM, là, sur l'habitation et la cohésion

sociale. On est en train d'adopter une politique de logement, justement, pour

l'ensemble du territoire de la CMM, et je peux vous dire une chose, le droit de

préemption faisait

partie de nos demandes. Donc, on est très heureux d'être ici

aujourd'hui, au nom de la CMM aussi, avec ce nouveau pouvoir qui est donné.

Bien, moi, je pense que ce pouvoir-là est donné aux villes. Chaque ville est

assez grand et grande pour décider, justement, des droits de préemption des

terrains qu'ils veulent cibler. Maintenant, ça va être chacune des villes qui

va l'appliquer.

La CMM aura aussi

un... pour ce que je comprends du projet de loi, aura aussi un pouvoir si jamais

ils ont des terrains qu'ils pourraient cibler. Mais on s'entend que c'est très

rare que la CMM, là, va aller jusqu'à aller chercher un terrain dans un secteur

en tant que tel.

Moi, j'aurais le

goût, madame, si j'ai le temps, là... puis je ne sais pas si j'ai le droit de

vous répondre à votre autre question que vous avez posée sur le trois, cinq

ans, si vous le permettez.

M. Tremblay

(Guillaume) : Donc, moi, ce que je comprends... Oh! Oui, je peux? O.K.

Donc, ce que je comprends, c'est que... Oh!

La Présidente

(Mme Boutin) : 38 secondes.

M. Tremblay

(Guillaume) : O.K. Donc, je vais y aller rapidement. Ce que je

comprends, vite, c'est que, présentement, les propriétaires ont le droit

d'augmenter les logements pendant cinq ans. Là, on va avoir le droit de

l'augmenter pendant trois ans. Donc, ça veut dire que les habitations, vraiment,

qui ont quatre puis cinq ans ne pourraient plus augmenter. Mais c'est ce que je

comprends.

Mme Nichols :

J'interviens rapidement parce qu'il doit me rester cinq secondes, mais le

coût de la nouvelle construction, là, il l'étalait sur cinq ans, là il va

l'étaler sur trois ans. Mettez ça dans votre... Réfléchissez.

M. Tremblay

(Guillaume) : Je vous entends. Je vous entends.

Mme Nichols :

Je vous lance ça comme ça. C'est pour ça que moi, je pense que ça prend une

étude, puis il faut la retirer du projet de loi pour aller vite.

La Présidente

(Mme Boutin) : Merci infiniment. C'est tout le temps qu'on avait

pour cet échange. Je céderais maintenant la parole à M. le député de

Laurier-Dorion. Et puis, si vous faites la demande ou on a une petite demande

pour donner le temps de la députée de Gaspé... si on a consentement, M. député

de Laurier-Dorion. Est-ce que j'aurais le consentement?

La Présidente

(Mme Boutin) : Par contre, j'aurais un autre consentement à vous

demander. Si on fait ça, ça serait de pouvoir dépasser de trois, quatre

minutes, maximum. Consentement? Parfait.

À vous la parole, M.

le Député de Laurier-Dorion. Vous avez 5 min 50 s.

M. Fontecilla :

Merci, Mme la Présidente. Merci, les collègues. Et bonjour,

M. Tremblay, M. Sabourin. Écoutez,

on va aller, justement, sur la question du droit de préemption, là. Vous dites

que c'est une demande historique. C'est tout à fait tout à fait vrai.

Nous aussi, on le propose depuis longtemps. Mais, en même temps, vous dites, et

je vous cite, dans le dernier paragraphe de votre mémoire : «Il faudra

toutefois en faire plus, collectivement et à

tous les niveaux de gouvernement, pour agir de manière durable sur le déficit

structurel en matière de logement...» Et, ceci étant dit, est-ce que

vous pensez, là, que le fait d'avoir le droit de préemption va vous permettre

de régler la crise du logement ou il

faudrait en faire plus? Et, s'il faut en faire plus, tel que vous le dites dans

votre mémoire, de quoi s'agit-il?

M. Tremblay

(Guillaume) : Bien, écoutez, rapidement, il est clair que le droit de

préemption ne va pas tout régler dans le domaine du logement. Cependant, comme

je disais tantôt à vos collègues, c'est comme une boîte à outils, nous, les

municipalités. Donc, on voit que ça nous donne un outil de plus dans notre

coffre pour, justement, nous donner...

Autre chose qu'on a

demandée, c'est le droit à l'expropriation. On est très heureux d'avoir entendu

le premier ministre à cet égard-là. On sent une volonté aussi de la part des

partis à l'Assemblée nationale.

Maintenant,

clairement, bien, il va falloir aller un peu plus loin au niveau du logement,

que ça soit avec bien sûr des logements... donner des logements... en annoncer

encore, je pense que c'est une réalité, hein? Vous savez, quand on en demandait... Si je retourne à mes

notes, là, la SHQ estimait à 37 000 ménages en attente de logement

social, ce n'est pas rien. Donc, je pense que ça va être vraiment important, au

cours des prochaines années, de continuer. Puis

il ne faut pas aussi... Ne sous-estimez jamais la vitesse que le marché est

capable de livrer, aussi, ces logements-là.

Donc, ça, c'est notre

réalité. Donc, il va falloir vraiment avoir des positions claires, au cours des

prochaines années, à cet égard-là. Autant, le marché, il va falloir qu'on soit

capable de livrer, il va falloir qu'il y ait des annonces. On voit de bons augures, cependant, là, tout le programme qui

a été annoncé par le gouvernement du Québec, le PHAQ. Donc, on est en

évaluation présentement. On voit qu'il y a plein de projets qui lèvent un peu

partout. Ça peut être intéressant. Donc, on essaie les choses différemment.

Puis, comme je disais

tantôt, on sentait la volonté, autant du gouvernement du Québec que du

gouvernement du Canada, d'aller de l'avant. Puis, collectivement, moi, je pense

qu'il faut se le dire, on a reconnu le problème aussi. Donc, tous les gens en

autorité, bien, on a été capable de dire : Il y a une crise de logement,

c'est notre réalité. Maintenant, bien, il va falloir... il faut l'attaquer.

Puis je pense qu'il y a des mesures qui ont été annoncées qui ont été très,

très, très intéressantes. Puis il pourrait y en avoir d'autres clairement au

cours des prochaines années.

M. Fontecilla :

Toujours dans le même sens, si vous exercez le droit de préemption, est-ce

que vous pensez que les municipalités ont

les moyens financiers pour aller au bout du processus et réellement construire

de l'habitation, en particulier du logement social?

M. Tremblay

(Guillaume) : Bien, oui, on a... ça va nous donner, comme je vous

disais tantôt, un autre outil dans notre... Puis, tu sais, est-ce que chaque

ville a une... Est-ce que toutes les villes vont vouloir faire du logement...

Vous savez que moi,

comme maire, je crois à l'autonomie municipale. Donc, si une ville décide d'en

avoir, bien, c'est sa responsabilité. Si elle décide d'investir, par exemple,

donner un terrain... on a aussi le pouvoir, maintenant, de donner certains

congés de taxation. Il y a plein de pouvoirs qu'on a.

Maintenant, bien, chaque

ville, chaque région va avoir des objectifs. Puis, au point de vue... Pour vous

parler de la CMM, bien, au point de vue de la CMM, on est en train, justement,

d'adopter une politique métropolitaine pour donner, justement, des initiatives

à l'ensemble des villes de la CMM. Bien, je pense que, le gouvernement du

Québec, on sent une volonté, justement, d'améliorer les choses, là, on la sent,

cette volonté-là.

M. Fontecilla : Les

OSBL, donc, le projet de loi n° 37 octroie à la ministre la possibilité de

refuser une transaction impliquant

des OSBL ayant été financés par de l'argent public. Est-ce que vous pensez que

ça règle le problème? Parce qu'un

OSBL peut être amené à vouloir vendre parce que, par exemple, il y a de bonnes

raisons : il faut investir de façon substantielle, ils n'ont pour

l'argent, il y a un problème de... ils peuvent faire faillite, etc., là. Une

fois que la ministre a dit non ou le ministre a dit non à une transaction,

est-ce que vous pensez que le problème s'arrête là? Est-ce qu'on devrait aller

plus loin, là, en termes de... pour assurer la viabilité financière des OSBL ou

du modèle d'OSBL?

M. Tremblay

(Guillaume) : Qu'est-ce que je comprends, c'est que, dans le projet de

loi, on va donner le pouvoir à la ministre de refuser une transaction. Donc, je

pense qu'une ministre ou un ministre, avant de prendre une décision, bien, va

aller à l'écoute de l'organisme. S'ils ont une réalité différente à... par

exemple, je vais vous donnez des villes, là, à Terrebonne versus à Laval parce

qu'il y a eu un cas exceptionnel, bien, je pense que la ministre ou le ministre

va être capable de prendre acte des raisons. Puis, si elle trouve que les

raisons sont valables, elle va pouvoir dire : O.K., c'est correct, je

laisse la transaction. Si elle trouve qu'elles ne sont pas valables...

qui est important, cependant, puis je suis sûr que vous allez être d'accord

avec moi, c'est qu'il ne faut pas perdre de logements pour nos citoyens, des logements à prix abordables. Donc,

je pense que chacun des OBNL va pouvoir se défendre ou, du moins,

expliquer à la ministre ou au ministre la raison pour laquelle ils ont décidé

de le vendre. Si la ministre ne trouve pas

ça valable, bien, elle va pouvoir appliquer son droit. Et je suis totalement d'accord

avec ce principe.

La Présidente

(Mme Boutin) : Malheureusement, c'est tout le temps qu'on avait.

Je suis désolée.

M. Fontecilla :

Merci beaucoup.

La Présidente (Mme Boutin) : Merci

infiniment à M. Tremblay et M. Sabourin pour votre belle

contribution à nos travaux.

La commission suspend

ses travaux jusqu'à 14 h 30.

(Suspension de la séance à

13 h 12)

Présidente (Mme Boutin) : Alors, à l'ordre, s'il vous plaît! La Commission

de l'aménagement du territoire reprend ses travaux. Je demande à toutes

les personnes dans la salle de bien vouloir éteindre la sonnerie de leurs

appareils électroniques ainsi que les ordinateurs.

Nous poursuivons les consultations particulières

et auditions publiques sur le projet de loi n° 37,

Loi modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière

d'habitation.

Alors, cet

après-midi, nous allons entendre les personnes et les organismes

suivants : la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec,

le Réseau québécois des OSBL d'habitation, le Front d'action populaire en

réaménagement urbain conjointement avec le Regroupement des comités logement et

associations de locataires du Québec et le Réseau FADOQ.

Alors, sans plus tarder, j'inviterais...

j'aimerais souhaiter la bienvenue au représentant de la Corporation des

propriétaires immobiliers du Québec, M. Benoit Ste-Marie. Alors, comme

vous le savez, vous disposez de 10 minutes pour présenter et nous faire

votre exposé. Ensuite, on va procéder à une période d'échange avec les membres

de la commission. Alors, je vous céderais la parole.

M. Ste-Marie (Benoit) : Bonjour,

Mme la ministre, messieurs dames les députés et Mme la Présidente. Merci de

cette invitation. J'espère être en mesure de vous sensibiliser cet après-midi

sur les questions qui se posent et qui touchent l'habitation.

D'entrée de jeu, j'aimerais souligner que ce

projet de loi offre une réponse évidemment très limitée face aux besoins du

secteur locatif, qui désire ou qui demande à améliorer sa prestation en termes

de quantité et de qualité de logements au Québec. Bon, dans un premier temps,

je vais parler de la

section F et, dans un deuxième temps, de la préemption.

Je vais d'abord vous expliquer, en fait, la

raison d'être de la

section F, à savoir quelles étaient les intentions du

législateur il y a plusieurs années, je pense, il y a plus de 25 ans,

lorsque c'est apparu dans le bail. En fait, il y a trois éléments fondamentaux.

D'abord, la

section F est là comme contrepoids à

un risque très important qui existe pour construire du logement locatif,

c'est-à-dire le modèle d'affaires où les conditions pour construire du logement

locatif sont très, très difficiles. Si on compare avec le condo, par exemple,

comme tout le monde le sait, le condo est vendu sur plan avant. Donc, tous les

revenus sont avant de construire le projet, alors que, dans le secteur locatif,

les revenus sont étalés sur des dizaines d'années. Donc, c'est un modèle

beaucoup plus risqué et c'est pourquoi le législateur a dit : On va leur

donner cinq ans pour ajuster leurs loyers et pour aussi inciter, bien sûr,

l'investissement dans le secteur locatif, qui, je le répète, représente beaucoup

de risque.

Le deuxième

élément, et celui-là n'est pas très connu, je dirais, du public, et c'est

important que vous portiez... attention particulière, il s'agit des

coûts d'opération. Quand on construit un condominium, le constructeur, il a son

risque qui est celui de la construction. Il vend à un prix défini puis ensuite

il prend le risque de construire et d'assumer des coûts de construction qui

vont connecter avec les prix qu'il a vendus ses condos. C'est un risque qu'il

connaît puis c'est ce risque qu'il... Le risque des coûts d'opération, il ne le

prend pas. Ça, ça va... combien ça va coûter, gérer l'immeuble, gérer le

condominium par la suite, le fait qu'il y ait des occupants puis... et quels

seront les besoins d'entretien, par exemple, de cet immeuble-là, il n'en a pas,

d'idée, puis ce n'est pas lui qui va en avoir, des idées. Il laisse ça aux

occupants.

Donc, les occupants vont, eux, prendre le risque

plus d'ajuster, puis le terme est important, les frais de condo en conséquence.

Et, tous ici, vous savez que les gens qui ont acheté des condos, ils

disent : Au début, ça ne coûtait pas cher de frais de condo, mais, plus ça

va, plus ça coûte cher, et ils rajustent les frais de condos, et ils se rendent

compte qu'entretenir le terrain, le déneigement, tout coûte plus cher que

qu'est-ce qu'ils pensaient.

Or, c'est la même chose du côté locatif, sauf

que le promoteur, le propriétaire, le constructeur, c'est lui qui doit assumer

ce risque-là de comprendre, disons, sans avoir toutes les données, son coût

d'opération, quel sera-t-il. Puis je fais juste porter à votre attention que,

dans les constructions neuves, souvent, le chauffage est inclus, ou l'énergie,

et c'est un élément qui est très difficile à évaluer avant d'avoir cette

période qu'on appelle la période de stabilisation.

Dans le domaine de la construction, c'est quelque chose de connu, période de

stabilisation. Cette période de stabilisation là, pour connaître ses

coûts d'opération, en général, c'est de trois à cinq ans.

Donc, ce n'est pas pour rien que le législateur

est arrivé... dire cinq ans, parce que ça prend cinq ans entre, on va dire, les premières unités qui vont être

utilisées, puis les dernières louées, puis que le fait qu'on va avoir un, deux

hivers, un, deux étés, quelques 1er juillet qui vont être passés pour voir

c'est quoi, les coûts d'opération. Ça fait qu'il n'y a pas de hasard, là. Je

veux juste mentionner ça comme ça.

Le troisième élément, très important, c'est l'aspect

anticipation qui explique aussi pourquoi il y a cinq ans, puis il pourrait même en avoir plus, pour ajuster

le prix, c'est que les villes, quand elles se développent, elles disent :

On veut développer tel coin de la ville qui

a besoin d'amour, par exemple, où on va installer un hub de transport dans ce

coin-là. Il va y avoir un REM. Il va y avoir quelque chose qui va passer

là. Il va y avoir un golf, un terrain. On annonce qu'est-ce qu'il va arriver

plus tard, mais on donne tout de suite des permis pour que les gens

construisent, parce que c'est long, construire, et, par la suite, on va avoir

un aménagement urbain, on va avoir ce qu'on appelle un quartier, mais les premières unités qu'on va louer, il n'y a pas de

quartier encore. Souvent, on est devant une incertitude assez grande.

Donc,

il y a une très grande prise de risque pour encourager des constructeurs à

aller construire dans des endroits qui sont désirés, on va dire. Et donc cette

période-là, elle permet cette prise de risque là, de dire : Bien, je vais

pouvoir louer au montant, on va dire, moins cher au départ puis je vais pouvoir

l'ajuster par la suite.

Alors, les impacts de

passer de trois à cinq ans. Il est absolument certain que les constructeurs,

lorsqu'ils vont faire leurs études, vont pouvoir partir... vont devoir partir

en mettant le prix de location beaucoup plus élevé au départ, au risque de

prendre plus de temps à le remplir, mais ils ne vont pas prendre le risque de

partir trop bas leur prix, et ça, ça va faire... ça va avoir des impacts.

La deuxième chose,

c'est que, si, par exemple, on réduit la période, les hausses entre les

différentes années risquent d'être beaucoup

plus fortes dans un modèle trois ans que cinq ans. Donc, je pense, vous avez

tous compris, là, qu'en moyenne les trois premières années d'occupation,

donc, le locataire devrait payer en moyenne plus cher, c'est plate à dire, là,

mais ça aurait ça comme effet, plus cher en moyenne, selon nous, là, que le

modèle de cinq ans, qui permet un ajustement sur une plus longue période.

Je vais parler du

droit de préemption. Écoutez, je suis celui qui a accordé des entrevues à

Radio-Canada, notamment en Gaspésie, sur le fait que la crise actuelle qui

n'est pas normale... On s'entend, là, c'est du jamais-vu, un déplacement de

population comme ça. Il y a des besoins très importants de construire dans les

régions au Québec, dans les villes

régionales, et j'ai bien mentionné que c'est une opportunité assez

extraordinaire pour les villes régionales, une grande opportunité pour

revaloriser leurs centres-villes, revaloriser, en fait, ces municipalités-là ou

des secteurs de ces municipalités-là qui portent...

Puis je suis allé me

promener en Gaspésie, en passant, l'an dernier, très belle région, mais on

remarque, en se promenant, qu'il y a des traces d'un déclin qui a opéré, lui,

depuis 30 ans. On voit des immeubles, par exemple, en pas bonne condition

ou qui mériteraient d'être refaits. Donc, c'est le temps de les rénover, c'est

le temps de refaire une beauté à nos belles villes régionales. Elles sont déjà

belles, mais il y a toujours place à amélioration.

Et, comme le besoin

est assez criant, on comprend, on voit le sens du droit de préemption qui

apparaît puis qui permettrait à des villes d'agir puis de faire une planification,

on va dire, urbaine, là, qui s'impose, mais ce que je vous dis, c'est de faire

très, très attention, parce qu'il s'agit d'un pouvoir qui est demandé par les

villes qui peut être très pernicieux à moyen et long terme. Ça peut donner lieu

à des abus de pouvoir, et on ne veut pas ça au Québec. Alors, il se doit, ce

droit-là, d'être très, très bien encadré, et je ne suis pas certain... Je ne

suis pas un spécialiste non plus, mais je ne suis pas certain que le projet de

loi qui est devant nous nous le garantit.

Aussi, la mécanique

qui est proposée dans cette loi me semble à parfaire. Elle peut causer,

semble-t-il, potentiellement, des préjudices financiers, un genre de perte de

valeur à partir du moment où le droit est connu, le droit de préemption est

connu sur un immeuble en question. Donc, ça serait important que, pour aller

dans cette direction-là... que la mécanique, d'une part, soit bien définie et

que le droit qu'on donne aux villes soit, lui, encadré pour ne pas qu'il y ait

de dérives et pour ne pas qu'on vive, disons, des questions qu'on a déjà

connues dans d'autres secteurs, par exemple,

là, sur des questions de zonage ou des choses comme ça. Tu sais, il ne faut pas

aller dans cette...

La Présidente

(Mme Boutin) : Merci, M. Ste-Marie. Je dois malheureusement

mettre fin à votre allocution, mais vous aurez sans doute l'opportunité de

compléter puisque nous débutons la période d'échange, et nous allons débuter

avec Mme la ministre. Vous disposez de 17 min 30 s.

Mme Laforest :

Oui. Bonjour, M. Ste-Marie. Écoutez, je vais passer tout de suite mes

questions en rafale. On a eu une... on a

déjà des... quelques rencontres, là, depuis longtemps, depuis le début, même,

il n'y a pas longtemps. Là, vous

dites : Il y a... on doit calculer les coûts de construction, il

y a les coûts d'opération. Moi, présentement, en général, là, comment... dites-moi, là, pour les propriétaires,

là, pour fixer les loyers... tout de suite, comme ça, donnez-moi vos

outils que vous avez pour fixer le prix du loyer.

M. Ste-Marie

(Benoit) : Bien, c'est-à-dire que c'est une étude de marché, et cette

étude de marché là où la... Le focus sur le prix du loyer... Les constructeurs,

au départ, sont vraiment focussés sur la construction. Ils se disent :

L'aspect montant de loyers, on va le définir quand on aura toutes les pièces du

puzzle, parce qu'il en manque quand on construit. C'est très difficile de

savoir d'avance combien ça va coûter pour chauffer l'immeuble qui est là. Ça

fait que ce n'est vraiment pas une question facile à répondre. Ça fait que

cette démarche-là, de définition de prix, elle va arriver dans un processus qui

n'est pas le même que dans un condo au départ, un condo où il y a le site

Internet, puis tout ça. Or, le prix, comment ils font? Bien, ils vont... c'est

ce qui est difficile dans le cas d'un nouveau produit. Si je suis un produit

existant, je prends des comparables, j'essaie de voir un peu des appartements

comparables. Mais là je suis dans le neuf. Je suis dans un secteur qui est en

redéfinition. Fixer le prix, ce n'est pas facile.

Pour répondre à votre

question, il y a des firmes qui le font, les Altus de ce monde, où ils font

études de marché puis ils chargent les propriétaires pour ces études de marché

là pour savoir quel serait le prix potentiel du secteur selon telle, telle,

telle possibilité. Puis ils vont, en général, refaire ces études-là avec le

temps pour voir effectivement, compte tenu du projet... parce qu'il ne faut pas

se le cacher, entre le projet qui est annoncé et le projet qui est finalement

construit, il y a souvent des variantes, puis c'est ces variantes-là qui vont

définir... Parfois, la piscine prend le bord ou... tu sais, il y a des... selon

les coûts du projet. Donc, ce n'est pas facile, avant de le faire, de fixer le

prix. Ça se fait à la fin et, au mieux, par des firmes externes, sinon avec des

comparables, mais qui sont souvent boiteux dans le marché. C'est difficile de

fixer le prix.

Mme Laforest : Maintenant,

moi... Si on compare, admettons, un projet de condo... Alors, le promoteur à

son projet de condo et, quand le projet est

terminé, le promoteur vend les condos. Dites-moi... Ça veut dire que le

promoteur... Si on compare un peu, les promoteurs de condos devraient attendre

trois ans pour vendre au bon prix, ou cinq ans.

M. Ste-Marie (Benoit) : Non,

c'est parce que la différence, puis c'est là que c'est important, c'est que les

condos n'assument pas le risque, d'abord, financier.

D'abord, sur le financement, si je commence par

le financement, quand vous allez à la banque, là, puis vous construisez des

condos, ils vont vous demander... pas de problème, ils disent : Venez nous

voir, quand vous aurez 70 % des condos vendus, on va vous prêter... Là, je

comprends, tout l'argent est là. Donc, le risque, dans un condo, il n'y en a

pas beaucoup, et le... fixer le prix, on regarde combien ça va coûter pour

construire, mais immédiatement, là, dans les prochains temps, et toute la

question long terme, et c'est là qu'est toute l'importance ici, long terme, il

s'en fout complètement parce que ce long terme là, moyen, long terme, c'est les

occupants qui vont courir le risque.

En achetant le condo, après, on va savoir

combien ça coûte comme frais de condo. Puis, attention, les frais de condo, ce

n'est pas des 90 $ par mois, 400 $, 450 $ par mois. Ils ne le

savaient pas nécessairement quand ils ont acheté le condo. Ils se disent :

C'est du neuf, c'est du neuf, ça ne coûtera pas cher pour l'entretenir, tout

est neuf, tout est neuf. Attention, tout est neuf, il y a des frais d'entretien.

Mme Laforest : Oui, c'est bon.

Bien, je suis un peu au courant.

M. Ste-Marie (Benoit) : Vous

comprenez ce que je veux dire, c'est que l'arrimage entre les modèles

d'affaires... Dans le cas du locatif, les revenus sont après puis ils sont sur

du long terme. Donc, le danger, c'est qu'ils s'enferment dans les règles de la

régie et qu'à ce moment-là le projet ne devient pas rentable. Donc, il ne se

fera pas.

Mme Laforest : O.K. Bien, en

fait, qu'est-ce que... C'est quoi, votre proposition, vous? Parce qu'on le sait

très, très bien... Puis ça, c'est ma première question, parce qu'on le sait,

c'est une réglementation, c'est une règle qui est là depuis 1980. C'est sûr

qu'on est en 2022. On a des outils beaucoup plus rapides maintenant pour

calculer le risque ou encore, comme vous le mentionnez, les coûts de

construction, les coûts d'opération. Qu'est-ce que vous auriez à proposer? Ça,

c'est ma première question.

Et j'aimerais ça avoir votre opinion sur

pourquoi, depuis deux ans, on vit des hausses abusives. On le sait, là, puis là

vous allez me dire : On manque de logements, mais, nous, vous le savez,

là, on augmente l'offre. C'est sûr qu'on augmente l'offre. Mais, en même temps,

quelle serait votre réponse, à savoir pourquoi on a connu énormément de hausses

abusives. Et, l'autre chose, qu'est-ce que vous proposez?

M. Ste-Marie (Benoit) : Je ne

sais pas si j'aurai assez de temps, mais l'idée, c'est de dire... La

section F,

c'est comme une patch sur une plaie qui saigne. C'est quoi, cette plaie-là?

C'est un secteur, le locatif, qui n'est pas rentable. Donc, on est obligé,

parce qu'il n'est pas rentable, d'y aller avec des incitatifs comme ça. Et

aussi il est en concurrence, comme je vous l'ai expliqué, avec d'autres

secteurs de la construction, ça peut être le commercial, ça peut être d'autres

secteurs, et ça s'avère le mode de construction le plus compliqué et le plus

risqué. Donc, c'est pour ça que F est là. Si on pouvait s'en passer, on s'en

passerait, mais elle semble nécessaire, et on comprend que ça irrite, mais il y

a d'autres choses qui irritent dans l'immobilier. Puis, comme j'explique, la

rentabilité, comme telle, du secteur locatif... Je sais qu'on n'aime pas le mot

«rentabilité», mais il est nécessaire que ça soit plus rentable pour qu'il y

ait de la construction, plus de construction au Québec, qui manque de

logements.

Pour votre deuxième question, à savoir comment

ça se fait... je pense, c'est une bonne question, parce qu'effectivement on

n'avait jamais entendu parler de problématique, et vous avez remarqué que c'est

arrivé, les cas médiatisés, là, à Granby, à

Magog, Sainte-Marthe-sur-le-Lac, tous des endroits en région, alors que... et

avec, j'oserais dire, des constructeurs moins expérimentés, et on a

remarqué aussi que l'écart était réel. Il y avait un gros écart. Donc, ça veut

dire que ces loyers-là étaient très, très en bas du marché.

Et, en fait, ce qu'il s'est produit, c'est que

ces endroits-là... Le taux d'inoccupation qui, au Québec, historiquement, de toute l'histoire, là, du

Québec... Le taux d'inoccupation, c'est quelque chose qui bouge très

lentement. Ça va dans une direction. Il monte, il va redescendre, mais jamais

de façon saccadée. On voit venir l'affaire, mais, pendant la pandémie, du

jamais-vu, on est passé, dans des endroits où est-ce qu'il y avait de

l'équilibre ou un peu plus, un marché qu'on va dire confortable, à presque

zéro, à presque zéro de... Donc, ça, c'est quelque chose qui, historiquement,

n'est jamais arrivé, et là on l'a vécu, et c'est à cause de la pandémie. Il y a

eu un déplacement de population comme jamais dans l'histoire du Québec. Tout le

monde a bougé, là. Ça fait que ça, c'est quelque chose que... Là, je comprends,

on est très réactif.

Donc, je vais juste y aller avec un élément

fondamental qui est à comprendre, c'est que la

section F n'est pas complètement

libre. C'est-à-dire qu'il y a quand même une jurisprudence autour de la

section

F, et les propriétaires, quand ils augmentent le loyer, sont obligés de donner

la même augmentation à tout le monde. Ils ne peuvent pas viser un ou l'autre.

Donc, ça les force à augmenter tout le monde. Donc, la personne qui va... qui

devrait donner une augmentation qui fait en sorte que tout le... Ils ne peuvent

pas prendre le risque de donner une trop grosse augmentation, et c'est pour ça

que, dans les grands projets à Montréal, il n'y a jamais eu rien, parce qu'ils

y vont tranquillement, sur cinq ans. Or là, en région, ils ont... Vous avez

remarqué, d'ailleurs, dans les reportages, il y a des gens qui sont demeurés en

place. Ils ont dit : Nous, ça nous va, là, l'augmentation est terrible,

mais ça demeure encore un bon choix.

Donc, ce que je veux dire,

c'est qu'il n'y a pas de possibilité d'y aller d'une augmentation trop forte

parce qu'il va vider... Personne ne veut faire ça. L'autre chose, c'est que le

législateur, quand... et il y a une jurisprudence, quand il y a des

augmentations trop fortes, elles peuvent être régies par le TAL. Il y a eu des

cas.

Mme Laforest : Je comprends

très bien. Puis je comprends aussi... Au niveau de l'amortissement, ça, on le sait, que c'est très, très difficile sur

43 ans, même voire plus, puis la cession de bail, on en a parlé aussi, là,

le transfert du bail, mais, en même temps, si, admettons... On jase et

on parle. C'est important d'avoir votre opinion. Si, demain matin, on

dit : Ce n'est plus cinq ans, c'est trois ans, est-ce que vous pouvez me

dire si les promoteurs seraient quand même confortables... Parce qu'on parlait

du cinq ans. On parlait d'un an. On parlait de l'enlever. Si on reste sur le trois ans... Parce qu'on jasait aussi puis, quand

on avait nos rencontres, on regardait le rôle foncier qui est sur trois

ans. Donc, l'équilibre entre le cinq ans et un an, c'était trois ans. Qu'est-ce

que... Dites-moi, là, votre... la vérité, c'est quoi, votre réaction?

M. Ste-Marie (Benoit) : La

vérité, là, c'est que, dans le contexte actuel, c'est le pire moment pour

réfléchir à une affaire comme ça parce qu'il ne faut pas d'aucune façon enlever

quoi que ce soit actuellement à ce qui peut exister comme élan pour construire.

Il manque de logements. Donc, je veux dire, tout ce qui peut aider à faire

construire du logement locatif, il faut le faire. Quand on va dans l'autre

direction, ça veut dire que le gouvernement devra probablement subventionner

encore plus le logement locatif. Donc, c'est important parce que, oui, je

pense, ça fait une différence dans le risque que prend les gens de passer de

cinq à trois ans. Puis, malheureusement, si on pensait faire un gain côté

locataire, je pense qu'il ne s'avérera pas et probablement... Ça fait drôle à

dire, je sais que ça peut représenter... l'image de cinq à trois ans, mais

je pense que les locataires sont perdants dans l'histoire. Donc, ce n'est pas

l'instant... en tout cas, ce n'est pas le moment de changer ça.

Et là vous avez parlé de d'autres sujets, puis

je pense que c'est important, c'est de dire que l'habitation, là, c'est toute

une espèce de système, là, on va dire, interrelié avec toutes sortes de

composantes, et toutes ces composantes-là, on ne peut pas en enlever une sans

tout regarder, là, le fonctionnement de tout ça. Donc, ça, ça demande une

démarche impliquant l'ensemble des intervenants et l'ensemble de tout ce que

représente, je dirais, le projet de l'habitation puis d'en faire effectivement

un grand projet pour qu'il y ait plus de construction qui se fasse au niveau

privé puis que le parc de logements... on arrête de perdre aussi des logements

au Québec.

Pour répondre à votre question, je vous dirais,

moi, je comprends les intentions du gouvernement, puis ça a été dur de voir ça,

pour nous, hein, de voir des grosses augmentations, puis, tu sais, on est

déstabilisé un peu par ça, mais, je pense, ce n'est pas le moment de pointer la

section F qui, pour l'instant, m'apparaît très, très nécessaire pour qu'il y

ait des projets de production de logements.

Mme Laforest : C'est bon. Moi,

je vais juste terminer... parce que c'est sûr que, quand on parle que ça,

c'était instauré en 1980, 2022... Même les constructions sont plus rapides

aujourd'hui. Les prévisibilités, aussi, on est capable, en tout cas, selon moi,

de prévoir combien coûterait le logement par mois. Mais je vous comprends,

parce qu'on parle du terrain parfois non terminé, le stationnement qui

serait... qui n'est pas terminé, les coûts de chauffage, l'électricité, le déneigement. Tu sais, il y a des

aspects, c'est sûr, à considérer et à évaluer, mais, selon moi, sur trois

ans, le terrain est terminé, le déneigement est déjà déjà prévu, alors, les

coûts de chauffage également, mais je voulais vous entendre.

Je suis

persuadée que mes collègues ont plusieurs questions également. Alors, merci,

M. Ste-Marie. Ah! il y a peut-être le droit de préemption, j'avais

une question, si j'ai le temps, Mme la Présidente, parce que les municipalités

parlaient d'allonger le délai de 90 jours ou encore de 120 jours. Je

voulais savoir... Nous, c'était sur 60 jours, pour le droit de préemption

municipal, pour le délai de la conservation de la vente ou la préservation du

terrain, sur 60 jours. Qu'est-ce que vous en pensez, du 90 jours ou

120 jours?

M. Ste-Marie (Benoit) : Très

franchement, je n'ai pas vraiment de réponse à vous donner là-dessus. Le côté

droit de préemption, je n'ai pas... Je ne me suis pas penché énormément sur la

question. J'ai juste consulté rapidement des gens qui m'ont, disons, éclairé,

là, sur les remarques que j'ai faites par rapport à ce droit-là. Comme je dis,

c'est vraiment une question d'encadrement qui nous préoccupe. Pour ce qui est

de la mécanique, là, je ne pourrais pas répondre à votre question,

malheureusement.

Mme Laforest : O.K., merci.

Merci, Mme la Présidente.

La Présidente (Mme Boutin) : Il

reste trois minutes à la

partie gouvernementale. Est-ce que...

Mme Laforest : Ah bien! Je peux

continuer. Est-ce que vous avez des questions... Bien, je vais continuer, parce

que, si... Puis là on est toujours dans l'hypothétique, si je peux dire, dans...

Si, admettons, on vous obligeait de prendre un délai respectable entre le zéro

et le cinq ans pour la clause F, quels sont les bons... le positif, les

avantages du nombre d'années que vous auriez choisies ou que vous aimeriez

choisir? Là, vous allez me dire cinq ans, je sais très bien.

M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,

en fait, ce que je veux... vous sensibiliser aujourd'hui, c'est sur la

situation actuelle au Québec. Il manque de logement locatif, et, sans dire

qu'on est sur le bord d'un précipice, ça ressemble un peu

quand même à ça. Là, les coûts de construction n'ont pas augmenté, ils ont

explosé depuis deux ans, et rien ne nous laisse croire qu'ils vont baisser.

Vous savez ce qu'il se passe, l'inflation, tout ça, mais, particulièrement dans

le domaine de la construction, le coût des matériaux ne redescend pas, parce

que, quand il redescend, on dirait qu'il remonte, disons, deux mois plus tard.

Donc, on a... Puis on a un problème de

main-d'oeuvre, là. Donc, ça, ce que ça veut dire, c'est qu'aujourd'hui on est

devant un défi de construction au Québec pas juste dans le locatif, dans

presque tous les modèles d'habitation, mais particulièrement dans le locatif.

On se retrouve dans une situation où est-ce qu'il va falloir trouver une façon de

construire malgré ce que je viens de vous dire, avec le taux d'intérêt qui

augmente et toutes ces conditions-là. Donc, on est dans un... dans des... Les

lumières dans le tableau de bord, actuellement, sont à peu près toutes tournées

au rouge, là. Donc, on ne va pas en allumer une de plus, là. Je veux dire,

c'est... Il faut aider, il faut donner le plus de chance possible pour que des

projets voient le jour. Et le calcul qu'on va faire avant de se lancer dans les

projets va être beaucoup plus... Comment je vous dirais ça? La prise de risque

est devenue beaucoup plus importante. Est-ce qu'il y aura un arrêt? Est-ce

qu'on ne verra plus de grues? Non, on va encore en voir, mais sur des projets

qui ont déjà été annoncés, qui ont déjà entamé, disons, leurs phases. Mais, des

nouveaux projets, écoutez, j'ai fait le tour, là, depuis quelque temps, là, et

ce qu'on me dit, c'est qu'on est face à un mur, là, au niveau de la

construction. C'est très, très grave, qu'est-ce qu'il se passe.

Donc, je

comprends votre question par rapport à F, mais on n'est même plus à dire cinq

ans, deux ans, trois ans. Écoute, ne touchons pas à ça pour l'instant,

là, c'est ce que je suis après dire.

Mme Laforest : Juste quand

même... Puis je vais quand même, vous le savez très bien, je vais passer le

message, parce qu'on a donné toutes les possibilités, là, dans le projet de loi

n° 49 avec les municipalités, pour aider des projets.

Puis il y a également le Programme d'habitation abordable Québec,

300 millions, puis ça, ça va vraiment vous aider. Alors, prenez note que

ce programme-là, d'habitation abordable, on a quand même eu 102 projets

avec des promoteurs. Donc, c'est certain, je peux vous dire qu'il y a des

promoteurs encore aujourd'hui qui... des promoteurs qui veulent construire.

Alors, je crois que mon temps est terminé.

Alors, merci beaucoup, M. Ste-Marie. Très intéressant.

M. Ste-Marie (Benoit) : Merci.

La Présidente (Mme Boutin) : Merci

beaucoup, Mme la ministre. Je céderais maintenant la parole au député de Viau.

Vous disposez de 11 min 40 s.

M. Benjamin : Merci, Mme la

Présidente. Merci, M. Ste-Marie, pour votre présentation. J'ai une

première demande pour vous. Est-ce que vous allez être en mesure... Est-ce que

la CORPIQ pourra nous faire parvenir un mémoire? Parce qu'il me semble que vous

nous avez présenté, ici, quelques éléments de réflexion, il me semble, très

intéressants qui seront sûrement utiles en étude détaillée. Est-ce que vous

comptez nous faire parvenir un mémoire?

M. Ste-Marie (Benoit) : Je suis

en train d'écrire un mémoire actuellement pour la ville de Montréal, qui tient

une commission la semaine prochaine. Ça m'a pris tout mon temps et ça va me le

prendre encore parce qu'on n'a pas terminé. En passant, c'est une commission

qui vise à contrôler les loyers encore plus qu'ils le sont aujourd'hui et à

augmenter les coûts d'opération de tous les logements locatifs ou presque, tous

les logements locatifs à Montréal. Vous comprendrez que je m'affaire à essayer

de sensibiliser la ville à ne pas faire ça, et donc ça prend beaucoup, disons,

de mon temps.

M. Ste-Marie (Benoit) : Mais,

pour répondre à votre question, j'ai quand même un écrit devant moi. Je vais

essayer de faire quelque chose. Ça dépend, je vous dirais, des délais que vous

m'offrez, parce que j'avoue que j'arrive ici aujourd'hui suite à une demande

qui était faite avec des très, très courts délais, là.

M. Benjamin : Bien,

écoutez, effectivement, on est conscient du délai aussi, effectivement, que les

différents groupes ont eu pour préparer... pour

se préparer à cette commission. On est très conscient de cela. Mais, cependant,

si... j'apprécierais, dans la mesure du possible, aussitôt vous auriez quelque

chose, de le faire parvenir à la commission.

J'ai une première question pour vous,

M. Ste-Marie, parce que je n'ai que 11 minutes. Sur les plus de 30 000 membres de la CORPIQ, est-ce

que... Quel est le pourcentage de petits propriétaires sur vos

30 000 membres?

M. Ste-Marie (Benoit) : C'est

à l'image du Québec, environ 70 % de petits. Notre définition de petit,

c'est six unités de détention et moins, donc, le monde des plex, là, on peut

parler de ça, bien, 70 %. Et puis on a... on est vraiment représentatif de

tous les types, là, de segments, on va dire, de marchés dans la propriété. Il y

a de très, très grands propriétaires, d'autres qui... une organisation

familiale, par exemple, qui ont une cinquantaine, centaines de portes, puis il

y en a qui sont, comme vous le savez, là, des plus grands gestionnaires

immobiliers, oui.

M. Benjamin : Est-ce que vous

avez eu la chance, par rapport à ce projet de loi, de faire une analyse un peu

segmentée sur l'impact sur les petits propriétaires?

M. Ste-Marie

(Benoit) : Bien, sur les petits propriétaires, dans le cas de la

clause F, il faudrait que ces gens-là soient impliqués dans des projets de

construction, ce qui est beaucoup plus rare. Par contre, au niveau des

constructeurs, on a de plus en plus de constructeurs aussi opèrent, là, donc

qui demeurent gestionnaires de location. Mais, oui, j'ai parlé à plein de nos

membres qui sont impliqués au niveau de la construction et qui ne sont vraiment

pas enchantés de voir la conversation qu'on a aujourd'hui, oui.

M. Benjamin : Alors,

pouvez-vous peut-être élaborer un peu plus? Alors, quelles auraient été leurs

perspectives, leurs préférences à ce niveau-là?

M. Ste-Marie (Benoit) : Mais

c'est sûr que, quand on parle à une personne qui réalise un projet de construction, c'est tellement une aventure que, je

vous dirais, là, ça vaut la peine de parler à ces gens-là, parce qu'il y

a toute une image alentour d'un promoteur immobilier, que ce serait, comme,

wow! facile, tout ça, mais, quand ils nous racontent leur histoire puis tout ce

qui arrive pendant la construction, tout ce qui n'était prévu... puis on m'a

raconté toutes sortes de situations que, finalement, l'ascenseur va coûter

trois fois plus cher, toutes sortes de choses comme ça qui fait en sorte que

ces gens-là, ils se disent : Est-ce que le gouvernement puis est-ce que

les gens sont conscients des risques énormes qu'eux prennent pour en arriver,

en bout de ligne, à avoir vraiment besoin de ce levier-là pour se réajuster?

Puis j'ai eu toutes sortes d'exemples récemment,

là, des projets où est-ce que, quand ça a commencé, effectivement, il n'y avait

pas grand-chose alentour, puis là, bien, ils vivent dans la poussière pendant

cinq ans, puis tout ça, puis que c'est vraiment... ça prend du temps avant

qu'un projet...

J'ai quelque chose en tête, là, à Laval, par

exemple, où est-ce que c'est tout en développement alentour pendant cinq ans.

Comment voulez-vous... Eux autres m'ont dit, là : Comment est-ce possible

de même louer, disons... Pour augmenter les loyers à la valeur qui était prévue

dans leur plan, ça leur prend du temps. Ça fait que ce n'est pas si simple que

M. Benjamin : Voilà. Et

toujours sur l'enjeu, évidemment, des petits propriétaires, au niveau de la

clause F, M. Ste-Marie, le délai qui passerait de cinq à trois ans, est-ce

que vous êtes en mesure... avez-vous été en mesure d'évaluer les impacts sur

les locataires de constructions neuves là-dessus?

M. Ste-Marie (Benoit) : Comme

je vous le disais, là, pour les petits propriétaires, c'est sûr, eux ne sont

pas impliqués ou très, très peu, très rarement dans la construction. Donc, on

peut dire que la

section F n'a pas vraiment de lien avec ça, sauf les petits

projets qui sont rachetés à l'intérieur de périodes de cinq ans par des

propriétaires. Je pense que c'est le cas, là, dans certaines régions. Parce

qu'il y a des constructeurs qui, une fois terminé, vendent le projet parce

qu'ils ne veulent pas l'opérer, ils ne veulent pas, justement, prendre le

risque de gestion locative. Donc... Mais, pour les petits propriétaires, là,

franchement, peu concernés par ça, peut-être plus par le droit de préemption,

s'ils ont des immeubles, par exemple, dans un centre-ville ou, disons, qui

seraient visés par la ville... Donc, c'est plus les moyens, grands qui sont

capables de faire de la construction, parce que faire de la construction, comme

je le disais, ça prend tout un arsenal. Ce n'est pas facile.

M. Benjamin : Maintenant, sur

la clause F toujours, M. Ste-Marie, par rapport à ce délai, donc, cinq à

trois ans, est-ce que, selon vous, c'est un délai... Avez-vous pu parler à

certains de vos membres sur le fait que peut-être que ce délai-là pourrait

empirer la situation?

M. Ste-Marie (Benoit) : Ah oui!

C'est spontané. Les gens n'en reviennent pas. Ils disent : Ils ne peuvent

pas faire ça, dans le sens qu'ils sont accrochés sur le cinq ans, à dire que

c'est un peu comme une bouée de sauvetage dans un monde où tout a brassé au

cours des dernières années. Les projets de construction, là, qu'on a vu arriver

pendant la pandémie, ces gens-là ont vu

leurs coûts... même leur main-d'oeuvre disparaître, mais les coûts

augmenter, des matériaux qui n'arrivent pas,

des projets retardés, des coûts pour loger, à l'hôtel, des gens qui avaient

loué. Écoutez, là, eux autres viennent de passer à travers une période

qui est épouvantable puis qui n'est pas terminée, comme je l'expliquais tantôt.

Eux autres, là, ils sont à s'enlever des cheveux de sur la tête. Donc, ils se

disent : Écoutez, faites-nous pas ça. Donc, c'est certain qu'ils sont

très, très, très, disons, bouleversés, même, par ça.

M. Benjamin : Alors, la

position de la CORPIQ sur la clause F, est-ce que c'est une clause qui devait

être modifiée, ajustée? Quelle est votre position sur la clause F?

M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,

je pense que j'ai été clair tantôt, c'est-à-dire que c'est sûr que, dans un

bail, ça apparaît comme un irritant. Il ne

faut pas se le cacher. Mais on est sincère à dire que la meilleure façon, ça

demeure tel qu'elle est là aujourd'hui,

c'est-à-dire cinq ans, puis que cette clause-là a sa raison d'être. Le

législateur qui a mis ça en place avait de bonnes raisons de le faire.

Ces raisons-là sont encore valables aujourd'hui. Donc, parfois, on veut

modifier, «tweaker», comme on dit, et on empire la situation, et c'est devant

ce contexte-là qu'on est aujourd'hui.

Comme je le disais, le contexte du Québec

d'aujourd'hui, s'il y a des pas à faire, ce n'est pas dans cette direction-là,

c'est plutôt dans la direction de stimuler, en fait, la construction. Mme la

ministre a parlé du projet PHAQ, que je connais très, très bien, mais il reste

que ce sont des ressources de l'État qu'on donne pour stimuler de la

construction dans le locatif. C'est un peu la preuve aussi que le modèle

d'affaires locatif privé est presque devenu impossible.

Donc, je veux dire, s'il faut toujours compter sur l'État, ce n'est pas évident

de faire en sorte qu'il y ait du logement pour tout le monde, au Québec, dans

toutes les régions.

M. Benjamin : M. Ste-Marie,

vous êtes au quotidien dans ce dossier-là. Est-ce que vous êtes au courant... Avez-vous pu avoir accès à des documents, des

analyses d'évaluation d'impacts de cette réduction de cinq à trois ans?

M. Ste-Marie (Benoit) : Non, à

part, je vous dirais, des conversations que j'ai eues avec autant, disons, des

gens qui sont du domaine que toutes sortes de spécialistes, disons, au niveau

juridique, là. C'est sûr que j'ai fait le tour pour bien comprendre ce dont je

vous informe. Et, très franchement, ça s'est toujours bien passé, là, avec F.

On n'en a vraiment jamais entendu parler avant. Et là il y a eu quelque chose

qui s'est cristallisé cet hiver alentour... disons, depuis deux ans, là, mais

c'est vraiment dû à un impact, je pense, sur les prix qu'a eu la pandémie. Il y

a quelque chose d'exceptionnel dans la situation qu'on a vue cet hiver, en tout

cas, je le souhaite, mais qui fait en sorte qu'on est dans une situation où les

impacts de F, si vous me demandez de regarder sur la période depuis qu'elle est

là, ce n'est que dans une pandémie qu'il y a eu des impacts ou qu'on a

encore... je dis «des impacts», mais dans des endroits, comme je dis, où est-ce

qu'on était dans... plus dans l'exception. Donc, si on le regarde,

historiquement, ce modèle-là, le cinq ans, on a eu une micropériode, qui est

celle de la pandémie, et on en comprend, on en comprend...

M. Benjamin : Si vous

permettez, je n'ai pas beaucoup de temps et j'ai plusieurs autres questions.

Sur le droit de... de préemption, pardon, vous avez dit, tout à l'heure, que ça

peut donner lieu à des abus de pouvoir. J'aimerais peut-être rapidement que...

Est-ce que vous avez un exemple en tête a nous apporter?

M. Ste-Marie (Benoit) : Je ne

veux pas y aller trop d'exemples, mais je pense que les gens sont en mesure de comprendre qu'à partir du moment où on cumule

un certain nombre de pouvoirs au niveau d'une ville il peut y avoir des

dangers. Donc, on peut penser à toutes sortes de situations.

Quand il y a des transactions immobilières dans

une ville, vous le savez, il y a un historique, là, je ne veux pas rentrer dans

les détails, mais il y a un historique. Apprenons, quand même, de cet

historique-là, parce que... puis là je me projette vraiment dans le futur, pas

dans le monde actuel, mais je fais juste dire : À moyen, long terme, il

peut y avoir, dans des municipalités, des gens qui sont là, au pouvoir, ou un

parti qui est là depuis très longtemps, c'est déjà arrivé au Québec, et qu'à ce

moment-là, en ayant ce pouvoir-là dans les mains, je suis capable de mettre une

pression sur les gens.

La Présidente (Mme Boutin) : Merci,

M. Ste-Marie. Je suis désolée. Je vous ai déjà laissé quelques secondes de plus. Vous allez peut-être poursuivre,

de toute façon. Je laisserais la parol