(Onze heures trente-sept minutes)

Le Président (M. Schneeberger) : Alors,

bonjour à tous. Ayant constaté le quorum, je déclare la séance de la Commission

de l'aménagement du territoire ouverte.

Je souhaite

la bienvenue à tous. Et je vous demanderais de bien vouloir regarder vos

téléphoneries cellulaires, qu'elles soient bien éteintes.

Alors, la commission était réunie aujourd'hui

afin de procéder aux consultations particulières et auditions publiques sur le

projet de loi n° 31, Loi modifiant diverses

dispositions législatives en matière d'habitation.

Mme la secrétaire, est-ce que nous avons des

remplaçants?

La Secrétaire : Oui, M. le

Président. M. Ciccone (Marquette) est remplacé par Mme McGraw

(Notre-Dame-de-Grâce) et M. Kelley (Jacques-Cartier) est remplacé par Mme Caron

(La Pinière).

Le Président (M. Schneeberger) : Merci

beaucoup. Alors, nous débutons ce matin avec deux groupes : la Corporation

des propriétaires immobiliers du Québec, qui sont ici présents, et nous aurons

aussi l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du

Québec en visioconférence.

Alors, je

demanderais le consentement pour dépasser de... l'heure de 13 heures,

étant donné que nous sommes déjà à 11 h 37. Il y a

consentement?

Des voix : Consentement.

Président (M. Schneeberger) :

Consentement. Parfait. Alors, j'invite la ministre responsable de l'Habitation

à faire ses remarques préliminaires si elle

veut prendre son temps. Vous avez six minutes pour... pour temps de parole.

Mme Duranceau : Parfait, merci

beaucoup, M. le Président de la commission. Alors, je tiens à saluer mes

collègues députés, merci d'être à mes côtés. Et, bien sûr, mes collègues

députés des oppositions, merci d'être là. Et je nous souhaite des débats constructifs. Alors, bonjour à toutes et à

tous. Donc, je remercie mes collègues parlementaires qui sont ici aujourd'hui ainsi que les

participantes et participants qui auront l'occasion de contribuer aux

consultations particulières du projet de loi n° 31

modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation.

Ce projet de

loi, que j'ai eu le plaisir de déposer à l'Assemblée nationale en juin dernier,

vise entre autres l'atteinte d'un

équilibre entre trois grands principes : le droit au maintien dans les

lieux, le droit de propriété et le fait que l'écosystème locatif est

fondé sur une négociation entre les locataires et les propriétaires.

Pour bien

faire respecter ces grands principes, il nous apparaît également nécessaire de

renforcer l'efficacité des interventions du Tribunal administratif du

logement. Certaines mesures auront aussi un impact sur la préservation,

l'accroissement et une meilleure gestion du parc de logement social et

abordable.

Compte tenu

du contexte, je n'ai pas été surprise que le projet de loi suscite de vives

réactions. C'est pourquoi je suis

heureuse d'être ici dans un esprit constructif afin d'écouter les positions et

recommandations de chacun. Sachez que je serai à votre écoute et que vos

commentaires seront pris en compte dans nos réflexions. En bout de ligne, nous

avons tous le même objectif, c'est-à-dire de mettre de l'avant des solutions

efficaces afin, notamment, de contribuer à augmenter la disponibilité de

logement ainsi que son abordabilité.

Ce projet de loi s'appuie sur une prémisse

incontournable : il y a, au Québec comme ailleurs au Canada et dans le monde, des enjeux préoccupants en matière

de logement. Les plus récentes données de l'enquête sur les logements locatifs,

réalisée en 2022 par la Société canadienne

d'hypothèques et de logement,

confirment que l'offre de logement demeure à des niveaux bas dans de

nombreuses municipalités au Québec sous l'effet d'une forte demande, notamment

en ce qui concerne l'accès à des logements à un coût abordable. D'ailleurs,

parmi les six grandes régions métropolitaines de recensement, quatre présentent

des taux d'inoccupation inférieurs à 1 %. Seules les régions

métropolitaines de recensement de Montréal et de Québec présentent un taux

légèrement supérieur, donc 2 % pour Montréal,

1,5 % pour Québec. Également, la majorité des autres centres urbains ont

des taux inférieurs à 1 %. Alors, ces données montrent une réalité

évidente : il manque de logements.

Et, que ce soit par le biais des ententes et des

partenariats que nous avons signés, des programmes que nous avons mis sur pied,

les investissements que nous avons réalisés, nous avons mis de l'avant

différentes solutions novatrices pour

améliorer la situation partout au Québec. Et il faut continuer. Nous l'avons

fait de concert avec l'ensemble des partenaires et acteurs du milieu, j'en suis

fière, car, s'il y a une chose dont je suis convaincue, c'est que la situation

actuelle interpelle l'ensemble des intervenants et elle doit nous amener à

optimiser notre collaboration.

Tout cela donne déjà

des résultats concrets, comme en témoigne le fait qu'il y a présentement près

de 5 000 logements sociaux et

abordables en chantier au Québec, soutenus financièrement par les différents

leviers que notre gouvernement a contribué à mettre en place. On parle

ici de plus de 3 500 dans le cadre d'AccèsLogis Québec et d'AccèsLogis

Montréal, de plus de 1 060 découlant de nos partenariats avec les Fonds de

solidarité FTQ, Desjardins et Fondaction, puis de plus de 260 associés aux

différentes phases de l'Initiative de création rapide de logements du gouvernement du Canada, et même d'une quarantaine

de logements issus du Programme

d'habitation abordable Québec. Et

ce n'est qu'un début.

Je tiens à ajouter

que plus de 1 700 logements destinés à des personnes en situation

d'itinérance sont soit en chantier, soit en développement partout au Québec.

Est-ce que c'est assez? La réponse, c'est non. Et nous devrons en faire plus

pour venir en aide à cette clientèle vulnérable. Nous l'avons vu ce matin, avec

le dévoilement des chiffres, 10 000...

10 000 personnes en situation d'itinérance, c'est énorme, et c'est sans

parler de l'itinérance cachée. Il faut en faire plus, et c'est mon intention et c'est l'intention de notre

gouvernement. Avec mon collègue Lionel Carmant, nous planchons sur des

solutions car il faut redonner une dignité à ces personnes qui sont des

citoyens à part entière de notre société.

Évidemment, ce projet

de loi ne réglera pas tout à lui seul. C'est un des éléments sur lequel il faut

travailler. Des facteurs comme l'inflation,

les taux d'intérêt et le manque de main-d'oeuvre resteront des éléments avec

lesquels il faudra continuer de composer. Mais ce projet de loi posera un jalon

important, un jalon auquel s'ajouteront nos autres initiatives pour développer une véritable approche

constructive que l'on proposera dans notre plan d'action gouvernemental

en habitation, actuellement en élaboration.

Permettez-moi de

préciser, et je... j'achève, permettez-moi de préciser les principales

améliorations que pourrait apporter le projet de loi n° 31, s'il est

adopté, soit une offre... une offre... offrir une meilleure protection aux

locataires, comme de prévoir l'indemnité à verser aux locataires en cas

d'éviction et d'écarter la présomption de bonne foi du locateur dans le cadre

d'un recours en dommages et intérêts intenté par un locataire dont le logement

a fait l'objet d'une reprise ou d'une éviction. Aussi, pour la clause F, il est

proposé que le locateur précise dans le bail le

loyer maximal qu'il pourra exiger dans les cinq années suivant la date où

l'immeuble peut être loué. Le projet de loi pourrait permettre aussi de

préserver et accroître l'offre de logements sociaux et abordables, d'offrir une

latitude aux locateurs dans le choix de leurs locataires lors d'une cession de

bail...

Le Président (M.

Schneeberger) : ...vous êtes... on est... on est déjà... en négatif,

Duranceau : Parfait. C'est bon. C'est correct. On va poursuivre

ensemble.

Le Président (M.

Schneeberger) : C'est bon. Alors, désolé, on essaie de respecter les

règles. Alors, j'invite maintenant la députée de Mille-Îles à faire ses

remarques. Vous avez un temps de 4 min 30 s.

Mme Dufour : Merci, M. le Président. On se retrouve. Une

nouvelle session et un nouveau projet de loi. Vous étiez avec moi pour

le projet de loi n° 16. Et... Et donc moi, c'est un grand honneur d'être

ici, accompagnée de ma collègue... non, ma collègue, la députée de?

Mme Dufour : Notre-Dame-de-Grâce. On se connaît plus par nos noms que nos comtés. Donc, c'est un grand

honneur pour moi d'être ici, accompagnée de ma collègue de Notre-Dame-de-Grâce. Et je remercie la ministre de nous donner l'occasion, là, de... de travailler sur un projet de loi qui est

quand même important. Et je salue évidemment les membres des oppositions qui sont présents et... et tous les autres

députés de la

partie gouvernementale qui nous accompagnent.

Donc, comme je

disais, c'est un projet de loi qui, malgré qu'il n'a que 38 articles,

pourrait s'avérer très important. Nous

vivons une crise du logement qui est vraiment majeure au Québec, les taux

d'inoccupation, la ministre en a parlé, n'ont jamais été aussi bas, et il y a

quelques éléments dans ce projet de loi là qui ont... qui sont intéressants,

notamment, de venir fixer un montant maximal pour les cinq premières années

du... d'un nouveau logis sur le marché. Ce

qui est... Ce qui n'est pas présentement le cas, et donc il y a des gens qui

ont eu des mauvaises surprises. La présomption

de refus aussi, lors d'avis d'éviction, ça, c'est quand même un pas important,

et le recalcul des indemnités à verser aux locataires qui ont été

révisées, là. Ça, ça, c'est des points que je considère qui sont très positifs.

Par contre, il y a

beaucoup de préoccupations avec ce projet de loi, notamment, évidemment, tout

ce qui entoure la cession de bail, qui a été

abondamment médiatisé. Mais quelque chose qui a été un peu moins... qu'on a

moins parlé, mais qui me préoccupe beaucoup, c'est l'affaiblissement du

logement social qu'on peut trouver dans certaines clauses de ce projet de loi,

notamment la possibilité d'aliéner des HLM pour du logement abordable. Et on s'entend

que le logement abordable, ce n'est pas du logement social. Et donc ce serait

déplorable qu'on perde des logements sociaux, déjà qu'on en manque beaucoup. Et

il y a aussi la... une possibilité que la CMM puisse faire des contributions à des projets d'habitation et...

alors qu'elle était dans l'obligation de faire des contributions seulement pour

du logement social. Et «habitation», c'est très large.

Il y a aussi le... une

autre préoccupation, c'est les objectifs d'autofinancement de la Société d'habitation

du Québec, la SHQ, qu'on... qu'on peut lire à travers le projet de loi, là,

que... qu'elle pourra offrir des services payants. Alors, on va... on va voir

un peu plus de quoi il s'agit, mais pour... de prime abord, ça... ça inquiète

un peu.

Il y a... Et, le point majeur, c'est qu'il n'y a

rien, vraiment, dans ce projet de loi là, qui n'aura d'impact, au bout du compte, sur la crise du logement, rien de

majeur, du moins, rien de structurant. C'est certain. Donc, nous serons

présents pour bonifier le projet de loi, écouter les groupes, évidemment, qui

ont beaucoup, beaucoup... qui auront certainement beaucoup de propositions

pour... pour cet aspect-là, et j'ai hâte d'entendre les intervenants qui... qui

vont se succéder.

Par contre, je voudrais souligner qu'il est

désolant qu'on... qu'on trouve encore, à cette heure-ci, deux plages libres dans notre horaire, alors qu'on a... on a

soumis des groupes, on a soumis des groupes, mais qui ont été refusés par la

partie gouvernementale. C'était le cas de la ville de Gatineau, qui,

finalement... on a réussi, suite à un troisième désistement, à faire intégrer,

mais il reste toujours la Fédération étudiante collégiale du Québec et la

Confédération québécoise des coops d'habitation, que nous avons sollicitées,

que nous avons demandé qui soient intégrées, et qui ont été refusées par... par le gouvernement. Et donc, compte tenu de

l'importance d'un tel projet de loi, je ne pense pas qu'on puisse se

permettre d'avoir des plages libres actuellement. Je pense que c'est important

qu'on entende un maximum d'intervenants. Alors, j'invite... j'invite la

partie

gouvernementale à revoir ce... sa décision à ce sujet-là.

Et... Et,

pour moi, là, ça va conclure mes remarques introductives. Je vous remercie

beaucoup, M. le Président. Puis bien hâte de travailler avec la ministre

de façon constructive.

Président (M. Schneeberger) : Alors, merci beaucoup. Alors, nous allons

maintenant du côté de la deuxième opposition, et j'entends le député de Laurier-Dorion

pour... vous avez 1 min 30 s.

M. Fontecilla : Merci, M. le

Président. Donc, je suis très, très content d'être ici pour commencer

l'étude... l'étude détaillée du pl n° 31 et les auditions avec nos

invités, qu'on va entendre dans quelques minutes. Je salue Mme la ministre, son... ses collègues également, M. Patrick

Simard, du Tribunal administratif du

logement, et ses collègues, là.

Je salue mes collègues des... des oppositions. Je pense qu'on va faire un

travail constructif.

C'est un projet de loi important qui a suscité

beaucoup de polémiques. Il y a quelques avancées, quelques reculs importants. On sait le... le débat qu'il y

a autour de la question de la cession des... des baux, en... en particulier,

on va étudier cette question-là très attentivement. Il y a beaucoup de gens,

beaucoup de gens, au Québec, qui nous regardent, et je pense que j'arrive ici

avec une vision constructive : faire avancer les bons... les bons points,

essayer d'améliorer le... ce qui nous paraît

des reculs. Mais évidemment, là, il faut travailler dans un contexte de crise,

là. On a entendu les chiffres sur l'itinérance visible aujourd'hui, c'est

vraiment grave, ce qui se passe au Québec en ce moment. Donc, on va... je pense que l'ensemble des députés

ici présents vont mettre beaucoup d'efforts pour faire en sorte que ce

projet de loi soit nettement amélioré. Merci.

Président (M. Schneeberger) : Merci, député de Laurier-Dorion. Alors,

maintenant, j'aurais besoin du consentement... (panne de son) ...de...

les Îles-de-la-Madeleine, pardon, puisse faire ses remarques préliminaires.

Consentement?

Des voix : Consentement.

Le Président (M. Schneeberger) :

Oui. Alors, vous avez 58 secondes, M. des Îles-de-la-Madeleine.

Arseneau : Merci beaucoup, M. le Président. Merci à mes

collègues de me permettre quelques notes introductives. Je suis très

heureux de faire

partie de... des travaux de la commission aujourd'hui. C'est

effectivement un enjeu extrêmement important pour... pour tous les Québécois,

la crise du logement, que le gouvernement a enfin reconnue. Puis on voit quel genre de conséquences ça peut apporter, là,

notamment lorsqu'il est question de... de l'itinérance.

Alors, qu'on dépose un projet de loi, je pense,

c'est une première étape. La ministre a évoqué le fait que ça ne réglerait pas

tout, effectivement, mais il faut commencer quelque part. On aura des

amendements à apporter au projet de loi,

notamment pour s'assurer que ce projet de loi là, il réponde à l'objectif

numéro un qu'on a tous, j'espère, c'est

de pouvoir permettre un accès plus grand à un logement, et à un logement qui

est abordable, dont on a les moyens de se...

de se l'offrir. Et évidemment je fais référence ici, là, à la cession de bail.

C'est un des moyens qu'on fait disparaître. Alors, nous, ce sera notre

principal cheval de bataille.

Mon temps est déjà écoulé. Merci, et bons

travaux.

Président (M. Schneeberger) : Merci beaucoup. Alors, nous recevons ce matin les

gens de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec. Alors, bonjour

à vous trois. Alors, dans un premier temps, vous présenter et, par la suite, vous avez un 10 minutes pour

faire vos exposés. Et on procédera avec des échanges avec les députés par la

suite.

Plante (Marc-André) : Merci. Alors, M. le Président, Mme la ministre de

l'Habitation, Mmes, MM. les députés, bonjour.

Mon nom est Marc-André Plante. Je suis directeur des Affaires publiques et des

Relations gouvernementales à la CORPIQ. Je suis accompagné aujourd'hui

de notre président, M. Éric Sansoucy, et de notre directeur général, M. Benoit Ste-Marie. Tous deux propriétaires

de logements locatifs dans le Grand

Montréal, ils sont ni plus ni moins

l'un des nombreux gestionnaires privés d'un vaste parc locatif

abordable, d'ailleurs en bas de 750 $, comme le rapportait en juin dernier la SCHL, à savoir que 23 %

des logements dans le Grand Montréal sont sous 750 $. 23 %, concrètement,

ça veut dire quoi? C'est 145 000 logements privés dans la RMR de

Montréal qui sont sous les 750 $.

Un sondage Léger Marketing qui a été fait pour

le compte de Vivre en ville, qui est un organisme qui est plutôt de tendance à

soutenir les locataires, nous révélait — auprès de

5 550 locataires — récemment

que 60 % des locataires de Montréal paient moins de 1 000 $ en

ce moment. C'est 64 % à Québec et, dans le reste du Québec, c'est à

79 %. En bon français, le Québec offre déjà les plus bas loyers au Canada.

Et le nombre de logements abordables dans le

secteur privé est parmi les plus grandes réussites du système des

40 dernières années au Québec. Nous pouvons être fiers d'avoir un tel bassin de logements abordables. Et les

propriétaires que nous représentons aujourd'hui, malgré les

circonstances difficiles récemment, ont pris soin de leurs locataires dans

ce... dans ce contexte.

Or, comme l'explique le mémoire que nous

déposons aujourd'hui, tout ceci arrive à un point de rupture, car le parc de

logements a besoin de rénovations, et les propriétaires sont bloqués par une

législation qui est désuète.

En premier lieu, nous partageons la volonté du

gouvernement de revitaliser le secteur locatif, et nous saluons le courage

politique d'agir. Globalement, la CORPIQ souhaite l'adoption du projet de loi

n° 31, mais espère des modifications qui aideraient à solutionner la crise

du logement. Il y a aujourd'hui un réel désir de comprendre les problématiques de notre secteur d'activité, et

c'est dans cet esprit que nous partagerons... donc nous partageons ce mémoire

aujourd'hui, lequel a d'ailleurs endossé également l'Institut du développement

urbain, l'IDU, qui nous soutient dans cette démarche aujourd'hui.

La CORPIQ veut être bien claire aussi

aujourd'hui avec les parlementaires : nous croyons à l'importance d'une offre diversifiée en habitation, qui

implique notamment des investissements publics en logement social et abordable.

Nous voyons les secteurs des OBNL, du milieu

communautaire, comme des partenaires de cet écosystème en habitation, et nous souhaitons évidemment qu'on agisse de...

au pluriel dans les actions qui seront menées et avec ce projet de loi.

Maintenant, allons dans le vif du sujet avec les

modifications proposées dans le projet de loi n° 31. La cession de bail a

fait couler beaucoup d'encre au cours des derniers temps. Pourtant, la pièce

législative corrige une dérive contraire à l'esprit et à la volonté du

législateur depuis plus de 30 ans. Rappelons que l'adoption du projet de

loi n° 31 permettra toujours la cession de bail, mais à des conditions

plus équilibrées entre locateurs et locataires.

Jusqu'à il y a cinq ans, une cession de bail

était rare au Québec. Moins de 5 % des propriétaires des... de la CORPIQ

nous disaient avoir vécu une telle situation il y a cinq ans. Essentiellement,

les cessions se passaient plutôt bien et dans le respect de la loi, les

propriétaires se montraient compréhensifs, le tout se déroulait dans l'harmonie

et la transparence.

Or, ce qui était harmonieux et... et transparent

ne l'est plus. Aujourd'hui, la cession de bail s'est transformée en un marché

parallèle où la marchandisation des baux est monnaie courante, souvent sans

l'accord du propriétaire et le plus souvent par une désinformation alarmante.

De plus en plus de propriétaires privés ont connu une cession de bail au fil des années : 10 % en 2021,

resondage, 15 % en 2022 et cette année, en 2023, 25 %. Alors, vous

voyez la courbe en... en très forte hausse. Les groupes Facebook de cession de bail sont en nette progression. Il y en a d'ailleurs

un qui a 54 000 membres, donc c'est assez populaire, pour ceux qui en

doutaient.

Or, il ne s'agit plus de cession de bail à

l'esprit de la loi adoptée par cette Assemblée au début des années 90. Et il n'est plus rare qu'un locataire fasse

déraper le... le processus de renouvellement de son loyer en faisant semblant

d'accepter son renouvellement de bail en début d'année et de l'annoncer,

quelques jours plus tard, lui-même sur une page Facebook, le tout à l'insu du

propriétaire. Pas surprenant que ce même propriétaire soit donc surpris et

cherche, d'une certaine manière, à refuser une situation qui est, dans les

faits, de mauvaise foi de part et d'autre. Le projet de loi n° 31 vient

donc rétablir l'équilibre entre locateurs et locataires. Cela signifie

simplement de revenir à l'esprit de la loi, c'est-à-dire l'approche où le

locataire expose sa situation avec honnêteté.

Maintenant, parlons d'un autre enjeu, celui de

la sous-location. La sous-location est un problème actuel et qui va s'accroître, notamment avec les zones

grises avec ce que l'on appelle l'hébergement touristique court terme ou

plus de 32 jours. Le marché locatif, donc, est... est donc dans cette

situation, et des pratiques se sont malheureusement développées. Nous avons trois recommandations dans notre mémoire visant

à mieux cerner l'enjeu de la sous-location, que nous vous demandons

d'ajouter à ce projet de loi.

Abordons aussi maintenant un autre aspect de la

pièce législative qui est la

section F. Celle-ci permet à un logement neuf de

ne pas être soumis, pendant cinq ans, au Règlement sur les critères de fixation

de loyer. La modification apportée au projet de loi n° 31 pousse les

constructeurs et propriétaires à se doter d'une feuille de route financière crédible

avant la mise en marché des nouvelles unités, offrant, du coup, de la

prévisibilité aux locataires potentiels qui

s'épargnent des hausses de loyer surprises. Pour cette raison, nous appuyons

intégralement l'article 1 du projet de loi n° 31 et surtout sa

transparence éventuelle qu'elle va amener.

Maintenant,

abordons l'éviction et les taux accordés de fixation des loyers par, notamment,

les recommandations du tribunal.

L'autre modification que nous désirons saluer, concernant le resserrement

législatif entourant les évictions illégales... bien, d'abord, on tient

à souligner que la CORPIQ a toujours dénoncé les mauvais comportements au

niveau des évictions illégales. Ainsi, nous n'avons pas d'inconfort aux

modifications législatives sur le sujet, qui fait porter un fardeau plus important sur les épaules

des propriétaires et qui permet au locataire une meilleure défense de ses droits. Les entrepreneurs immobiliers qui étaient

sans raison fondée seront ainsi bloqués par le nouveau cadre réglementaire.

Nous sommes par ailleurs inquiets que l'on

n'aborde pas les causes fondamentales, par ailleurs, des évictions et des

reprises, la question de fond, pourquoi il y a autant d'évictions et de

reprises. La réalité, c'est que le système en

place conduit malheureusement les immeubles à des points de rupture où les

évictions et les reprises apparaissent comme la fin d'un parcours semé

d'embûches. Est-ce normal que les recommandations du TAL, Tribunal administratif du logement, pour le calcul d'ajustement des loyers, soient systématiquement en bas

du seuil de rentabilité du propriétaire et de l'inflation? Est-ce normal

d'amortir des travaux majeurs sur 40, voire 50 ans? Le système cause sa

propre perte. Les mauvais

comportements engendrent d'autres mauvais comportements. 70 % du parc

locatif a plus de 40 ans au Québec. Soyons sincères, il a besoin de

beaucoup de rénovations.

Je veux vous

parler de la

section G du bail, très rapidement. La

section G du bail n'était,

jusqu'à tout récemment, très rarement appliquée, ce qui permettait à la

fois au locataire en place depuis longtemps d'avoir le bas loyer et, en même

temps, au propriétaire de retrouver un rendement lorsque le locataire quitte.

Depuis peu, à coups de publicité, même sur Facebook, autour de l'idée d'un

registre des baux de la part de la... et de la mise en place de la

section G...

commence à être appliquée. Ceci engendre une

tendance et une confrontation entre locateurs et locataires. Nous sommes inquiets

qu'on étudie une telle mesure, surtout qu'on connaît les conséquences. Nous

préconisons une modernisation de l'application de la

section G. Nous espérons

justement, et on le propose dans notre mémoire, qu'il y ait plus de transparence, qu'on applique justement que le

dernier loyer payé soit clairement indiqué sur le bail. La problématique, c'est

le recours rétroactif en fixation au loyer qui ne fait aucun sens à l'heure

actuelle.

Je termine,

en... en disant : Nous souhaitons aussi une modernisation du

fonctionnement, donc, des... des dossiers devant le Tribunal

administratif du logement. Nous avons

donc plusieurs mesures auxquelles nous sommes confortables, mais nous

croyons aussi qu'il y a d'autres mesures d'efficience et d'efficacité qui

devraient être mises en place, et l'une de nos propositions, c'est, par

exemple, de souhaiter qu'un comité de travail soit fait, propriétaires,

locataires, juristes et autres, pour trouver des solutions pour diminuer les

enjeux et les délais devant le Tribunal administratif du logement.

Voilà, merci, M. le Président.

Président (M. Schneeberger) :

Merci beaucoup. Alors,

vous êtes dans les temps, alors félicitations. Alors, Mme la ministre,

la parole est à vous pour un temps de 16 min 30 s.

Mme Duranceau : Bon, alors, merci

pour vos commentaires. Alors, si je peux me permettre, peut-être, on peut revenir... J'ai quelques questions, là, à la

suite de la réception puis la lecture de votre mémoire, puis peut-être que vous

pouvez revenir sur la notion de marchandisation, là, des baux, puis peut-être

donner des exemples concrets.

M. Plante (Marc-André) : Bien,

d'abord, revenons sur un élément. Vous savez, au Québec, la majorité des baux sont renouvelés pour le 1er juillet, ce

qui est quand même une particularité qu'on ne vit pas nécessairement dans

les autres législations. Vous savez que la

chronologie d'un avis de renouvellement, au début janvier, avec les

augmentations, il y a toute une

séquence qui arrive. L'enjeu, aujourd'hui, qu'on vit, aujourd'hui, c'est que

beaucoup de locataires vont renouveler leur bail en sachant très bien

qu'ils n'ont pas l'intention de l'habiter le 1er juillet qui suit, et là,

donc, se retrouve dans... sans même que le propriétaire soit, donc, informé,

rapidement mis en ligne.

Alors, évidemment, il y a des cessions de bail

qui se font en bonne et due forme, qui respectent les règles, et ça, nous tenons à le souligner. Malheureusement,

dans un contexte où le marché s'est resserré, je ne vous cacherai pas

que des stratagèmes se mettent en place. Par exemple, on fait une cession de

bail avec les meubles, et, dans les faits, il y a un montant d'argent qui est

associé. Ça peut être toutes sortes de mécanismes pour lesquels le propriétaire

peut difficilement intervenir parce que c'est une relation entre un locataire

et celui qui cède, et donc un futur locataire et ceux qui cèdent.

Nous, ce qu'on revient, c'est... Relisez les

débats parlementaires au début des années 90, notamment la citation du ministre de la Justice du Code civil.

D'ailleurs, il y avait une belle entente, à l'époque, entre le gouvernement

libéral de M. Bourassa et l'opposition, Mme Harel, du Parti québécois. On

s'entendait clairement que la cession de bail, ce n'était pas un

mécanisme de contrôle des loyers, c'était un mécanisme, à l'époque, pour faciliter,

lorsque les gens quittaient en cours de bail... pour responsabiliser les

locataires. Là, aujourd'hui, on en fait un mécanisme de contrôle. Vous comprendrez que l'objectif du législateur a

complètement dérapé au cours des 30 années qui ont suivi. C'est pour

cette raison-là qu'on est satisfaits que... de cette pièce législative qui

remet en perspective ce qui a toujours été, à l'origine, l'esprit de la loi.

Mme Duranceau : Allez-y.

M. Sansoucy (Éric) : ...quand on

pense à la cession de bail et aux grands préjudices que ça cause, c'est

important de comprendre que le préjudice... On peut facilement penser que ça

cause un préjudice financier au propriétaire, mais le plus grand préjudice est

causé au parc immobilier abordable. Le moment le plus fréquent où les

propriétaires vont faire des travaux, c'est évidemment au changement de

locataire. Quand un locataire quitte, c'est à ce moment-là où il va faire les

travaux majeurs dans les... à l'intérieur des logements. Évidemment, les

logements qui sont les plus souvent cédés sont les moins chers. Donc, souvent,

un logement qui n'est pas cher, c'est parce que ça fait

longtemps qu'il est occupé par un locataire, et c'est parmi les logements qui

sont les plus... qui sont... qui ont le plus besoin, là, d'être rénovés.

Donc, dans un

contexte où 70 % de nos appartements ont été construits il y a plus de

40 ans... Moi, je suis dans le centre de Montréal. Je peux vous dire que

c'est même 70 ans, on est actuellement en train de se priver de la

meilleure opportunité pour rechercher ce que, tout le monde, je vous ai entendu

dire, le mot «équilibre». C'est ça qu'on a besoin d'aller chercher en ce

moment. «Équilibre», c'est un mot qui peut être subjectif, par exemple, mais je

vous ai tous entendu parler aussi de «constructif».

Alors, c'est ensemble qu'on pourra y arriver, parce que l'abordabilité à

tout prix, sans considérer les coûts qui sont nécessaires pour relancer ce

parc-là, on n'y arrivera pas. Merci.

Mme Duranceau :

Vous parlez aussi, dans le mémoire,

de réviser la méthode de calcul de la fixation de loyer, la notion de

revenus nets, mais la notion de travaux majeurs, puis j'aimerais ça vous

entendre sur votre évaluation de ce que cette révision-là va avoir comme impact

sur les locataires qui ont déjà de la difficulté.

M. Ste-Marie

(Benoit) : Oui, je vais répondre. En fait, ça revient à préserver le

parc de logements locatifs en général, mais spécifiquement le parc de logements

abordables, parce que, si on ne fait pas un entretien sur une base continue, on va perdre ces logements-là qui sont à

faible loyer aujourd'hui, mais ils sont dans un point de rupture. Donc, c'est important de recréer les bases où est-ce que

le propriétaire va être incité à faire des travaux sur une base régulière

pour éviter des points de bris, on va dire, dans le marché.

Pour répondre à votre

question sur ce qui est souhaité et les impacts, on parle ici de faire en sorte

que l'investissement dans le logement prend son sens pour que le propriétaire

voie un revenu à long terme dans son investissement. On veut mettre fin, autant

que possible, à une posture du court terme où est-ce que les gens achètent,

rénovent, revendent. Il faut sortir de là. Il faut arriver avec ces deux

éléments-là, qui sont le retour sur les travaux majeurs... Il faut que ça fasse

du sens. Là, il ne fait pas de sens depuis, on va dire, une vingtaine d'années,

où est-ce que la pièce qui est remplacée, par exemple, qui dure une quinzaine

d'années, va être amortie sur 50 ans, 40 ans. Ça ne fait pas de bon

sens, et c'est pour ça qu'on a un parc qui baisse en qualité et qui atteint un

point de rupture.

Et, pour ce qui est

du revenu net, bien, ça, c'est toute la question, effectivement, d'avoir une

pensée long terme, de conserver longtemps les logements. Plus un propriétaire

conserve longtemps son immeuble, plus il est en mesure d'avoir de la flexibilité avec ses locataires dans ses

augmentations de loyer, dans toutes ses relations. S'il n'y a pas cet

incitatif de conservation à long terme... puis on l'a vu, là, depuis quelques

années, des transactions à court terme, ça, il faut éviter ça.

Mme Duranceau :

OK, merci. Ensuite, vous avez aussi suggéré de pénaliser les locataires qui

pratiquent des sous-locations illégales ou

des cessions qui seraient illégales. Qu'est-ce que... À quoi vous pensez en

termes de pénalités?

M. Plante

(Marc-André) : Bien, d'abord, pas tant... les pénalités, on va laisser

au législateur de déterminer des montants,

etc. Pour nous, une sous-location sans informer le propriétaire, ça devrait

être carrément illégal, mais, une fois

qu'on dit que c'est illégal, il faut qu'il y ait une pénalité. Ça, c'est la

première option. La deuxième recommandation que l'on fait, c'est que, lorsqu'il y a une sous-location, il y a

techniquement une personne qui est entre le nouveau locataire, celui qui

s'improvise maintenant locateur, et le propriétaire. Nous, ce qu'on dit, c'est

qu'il faut remettre...

qu'on a fait dans le projet de loi n° 25, sur l'hébergement

touristique, c'est deux facteurs qui nous apparaissent importants. Le premier, c'est la permission de

demander un dépôt de garantie, qui pourrait être, d'ailleurs, demandé par le

locataire qui sous-loue, parce que, souvent, il y a des meubles qui sont en

jeu, donc l'enjeu du dépôt de garantie. La

deuxième des choses, c'est d'avoir une police d'assurance responsabilité à

2 millions. C'est quand même assez incroyable qu'aujourd'hui on

peut louer, un week-end, un chalet deux jours, où on peut légalement demander

un dépôt de garantie, on exige une police

d'assurance de 2 millions, mais, quand on sous-loue un logement pour un

mois, deux mois, quatre mois, cinq mois, il n'y a absolument rien qui

est permis par la loi.

Alors, nous, ce qu'on

dit, c'est qu'il faut qu'il y ait une certaine forme d'équité. Vous m'excuserez

de l'expression. Ce qui est bon pour pitou devrait être bon pour minou. Bien,

c'est la même chose pour l'hébergement touristique

ou la sous-location. Il y a des éléments qui sont... Il y a des zones grises

qui méritent d'être éclaircies dans le projet de loi n° 31.

Duranceau : OK, puis, concernant justement les dépôts de garantie, je

pense que vous mentionnez, dans le rapport, avec étude...

M. Plante

(Marc-André) : On parle d'un mois, oui.

Duranceau : ...oui, c'est ça, avec étude à l'appui, là, que ça se fait

évidemment ailleurs dans le monde, ailleurs au Canada aussi.

M. Plante

(Marc-André) : Et au Québec.

Duranceau : Oui, oui, puis, seulement, ce n'est pas permis au Québec,

mais, dans le contexte actuel puis... qui

est difficile, puis plus largement, comment vous voyez l'effet d'une pratique

comme ça sur tous les ménages à plus

faibles revenus, puis il y a-tu une façon... Quand on parle de... Le dépôt de

garantie, aussi, c'est pour indemniser en cas de non-respect des obligations, là, en vertu du bail. Il y a-tu

d'autres façons de prévoir ça qu'un dépôt de garantie?

Ste-Marie (Benoit) : Je vais y aller en deux temps, répondre à votre

première question, ensuite la deuxième.

Le dépôt de

garantie, en fait, est pratiqué ailleurs dans le monde pas pour rien, c'est

qu'il permet aussi l'accès à un logement par un plus grand nombre à

partir du moment où ils peuvent payer ce dépôt de sécurité, et, on le voit, les gens issus de l'immigration vont être les

premiers, là, à le mettre dans la balance pour réduire le risque du

propriétaire. Et je dirais que la

chose vraiment importante ici, c'est de déjudiciariser les gens en lien avec

des non-paiements de loyer, et

quelqu'un qui a un non-paiement de loyer avec un dépôt de sécurité se

trouverait... lorsqu'il aurait une difficulté à payer, le propriétaire

aurait son coussin et n'aurait pas à aller, par exemple, au tribunal.

Donc, dans ce sens-là, il y aurait plus de gens

qui seraient... Il y aurait un meilleur accès au parc de logements parce que

les gens qui sont en difficulté financière ou qui en auront connu n'auront pas

un dossier qui vont les suivre pour ainsi

les pénaliser, là, je dirais, dans une recherche de logement à partir du moment

où ils peuvent faire mettre dans la balance le dépôt de garantie quand

la situation se présente. Donc, c'est un outil qui est, à court, moyen, long terme, bon pour autant propriétaires

que locataires, si je me suis bien exprimé dans la question de déjudiciariser.

Faire autrement, ça serait difficile.

C'est-à-dire qu'aujourd'hui les propriétaires qui se retrouvent avec des

logements laissés en mauvais état ont très peu de temps pour réagir, parce

qu'on parle que tout le monde déménage en même temps au Québec, et c'est

beaucoup le locataire qui emménage qui en subit les conséquences. Il arrive

dans un logement qui n'est pas propre, nécessairement, l'habitation, et ça

amène tout un... d'abord, un mauvais début de relation pour celui qui entre

dans le logement, mais une situation presque impossible à gérer pour un

propriétaire qui voudrait, en l'espace de

24, 48... une semaine, remettre ça à jour, et vous savez qu'il y a des

propriétaires qui relogent les nouveaux dans un hôtel le temps qu'ils

fassent des...

C'est un outil qui nous apparaît essentiel, puis

on ne voit pas comment parer à cette situation-là de logements laissés en mauvais état, et toute cette

responsabilisation-là nous apparaît importante et normale. Ce n'est pas normal

que, le 1er juillet, il y ait autant... Je pense, c'est 30 %,

quasiment, là, qui sont dans des états, disons, pas acceptables pour le suivant, le locataire suivant. Donc, c'est une

question encore une fois d'amener des éléments fondamentaux dans ce

système qui vont faire en sorte que ce système-là va mieux fonctionner.

Mme Duranceau : J'aimerais que vous

reveniez sur la clause G puis la bonification, la modernisation de la clause G,

là. Tantôt, vous l'avez évoqué, mais j'aimerais ça qu'on revienne de manière

concrète sur ça.

M. Plante (Marc-André) : D'abord,

dans la préparation que j'avais faite, j'avais plus d'explications à vous

donner. Donc, merci de me permettre d'aller un petit peu plus loin dans ce

qu'on pourrait moderniser.

Ce qui est quand même assez spécial... Puis je

pense que les propriétaires n'ont aucune gêne à présenter clairement quel est

le plus bas loyer payé au cours des 12 derniers mois. La problématique,

c'est que, lorsqu'un propriétaire s'assoit avec un aspirant locataire, qu'il y

a une discussion, qu'il y a une entente sur le prix du loyer, souvent, il peut

y avoir, entre deux locataires, rénovations, des fois, il y a des exigences qui

viennent même du locataire d'ici à son emménagement, que le logement soit mis

dans tel ou tel type d'aménagement, il y a une entente sur le prix. La

problématique, aujourd'hui, c'est que ce locataire-là, légalement, par la loi,

il peut, 10 jours plus tard, retourner en fixation devant le tribunal.

Alors, ici, c'est quand même assez spécial. On a

un contrat entre deux personnes qui, en toute connaissance de cause,

connaissaient le précédent prix, signent pour un nouveau prix, et, dans la

réalité, l'une des deux parties peut aller devant le tribunal pour remettre en

question le principal élément de ce contrat, qui est le prix. Ça n'a aucun sens

au niveau de la loi, et nous, nous estimons qu'à partir... qu'il y a... à

partir de la transparence, à partir d'éléments qui sont clairs et qu'il y a une

signature en toute connaissance de cause, bien, que ce bail-là doit être

reconnu, et donc suivi, parce qu'il n'y a personne qui est dupé dans une telle

situation.

M. Ste-Marie (Benoit) : C'est

important qu'il n'y ait pas d'approche punitive pour le propriétaire qui écrit

l'ancien loyer. Aujourd'hui, celui qui l'écrit a quand même une approche

punitive, c'est-à-dire qu'il peut se voir altérer ce prix-là, qui est la clause

principale du bail. Donc, il y a quand même un certain nombre de propriétaires

qui ne l'écrivent pas. Si on arrête d'être punitifs, on aura, finalement,

transparence, intégrité complète dans ce bail-là. Aujourd'hui, ce que je trouve

bizarre, comme disait Marc-André, c'est que les deux parties sont dans une

quasi-pièce de théâtre, alors qu'on parle du bail. C'est fondamental.

Donc, il y a une

partie qui n'ose pas trop

écrire l'ancien loyer puis l'autre

partie qui dit : Moi, le prix, ce n'est

pas grave, je vais prendre un autre prix. C'est quand même quelque chose qui

est hors du fonctionnement normal. On veut juste faire en sorte que le

propriétaire soit encouragé à écrire l'ancien loyer, qu'il soit transparent,

que tous les baux l'aient, mais qu'il n'y ait pas de conséquence, disons,

punitive, qu'elle demeure très punitive, très, très punitive pour ceux qui ne

l'inscrivent pas ou ceux qui inscriraient un mauvais chiffre de loyer, un

mauvais loyer, et ça, on est prêts, tu sais, à être très partenaires de cet

encouragement-là, mais la situation, aujourd'hui, n'est pas favorable à une

bonne entente propriétaire-locataire.

M. Sansoucy (Éric) : Moi, je vous

demanderais seulement de réfléchir aux effets pervers de la clause G. Ce qui se passe, en ce moment, quand un propriétaire

récupère un logement qui, pendant 20 ans, a été occupé par le même

locataire, était à 700 $ et en vaut 1 400 $, que se passe-t-il

quand il a cette épée de Damoclès? Certains vont retirer le logement du marché pendant un an juste pour être

certains de se soustraire à ce risque-là. Autrement, de plus en plus de

propriétaires n'annoncent plus les logements. Donc, les locations se font en

circuit fermé avec des gens de confiance ou on va louer à des nouveaux

arrivants qui... pour eux, cette réglementation-là qui ne fait pas de sens, je

veux dire, ça ne fait pas

partie de leurs réflexes. Donc,

réfléchissons. Quand on dit que le système cause sa perte, c'est que les voies

de contournement sont encore plus dommageables que les objectifs visés.

M. Plante (Marc-André) : Au plan

statistique, vous savez que la SCHL, quand elle regarde le marché québécois,

l'écart entre un loyer et le marché actuel, par exemple, elle calcule qu'au

Québec l'écart, en ce moment, est à peu près à 17 %, ce qui veut dire que,

sur un logement qui est à 700 $, bien, l'écart est de 17 %. Donc,

faites le calcul en dollars.

Le Président (M. Schneeberger) : Je

continuerais avec la première... l'opposition officielle, pardon. Alors, Mme la

députée de Mille-Îles, la parole est à vous pour un temps de 10 min 24 s.

Mme Dufour : Merci, merci. Écoutez,

je vais peut-être... J'aimerais ça, vous entendre... Je ne reposerai pas les mêmes questions que la ministre. C'était très,

très clair, vos réponses. Dans votre mémoire, vous parlez qu'une cession...

la cession de bail peut causer une hausse

des assurances pour le propriétaire. J'aimerais vous entendre là-dessus,

qu'est-ce que ça... dans quel cas on voit ça puis comment ça se traduit.

M. Ste-Marie (Benoit) : Merci pour

la question. C'est un sujet, effectivement, qui n'est pas très connu du public, mais les assureurs demandent

systématiquement quels sont nos revenus de loyer par appartement, et,

systématiquement, toutes les compagnies d'assurance le font, on a une

prime plus chère lorsque le loyer est bas. Donc, plus les loyers sont bas, plus

les assurances sont élevées.

Ça fait qu'un propriétaire qui se ferait faire

une cession de bail, essentiellement, va voir sa prime augmenter dans le temps,

et ça aurait été l'effet inverse s'il avait bougé, disons, au niveau de son

revenu de loyer, et j'inclus là-dedans le fait que, s'il y a une cession de

bail... Et on donne l'exemple ici. Pendant qu'un propriétaire est... pendant

qu'un locataire est occupant, s'il y a un problème, par exemple, un dégât d'eau

dans la salle de bain, ou quoi que ce soit, on ne va pas refaire la salle de

bain, il y a un occupant. On va amener un plombier qui va faire l'essentiel

pour que ça tienne le coup. Lorsqu'il y a départ d'un locataire, là, on va

refaire la plomberie, comprenez-vous. Et ça, les assureurs, pour eux, dégât

d'eau, électricité, c'est des éléments fondamentaux. Ils vont constamment nous

demander où est-ce qu'on en est dans ce plan, disons, d'intervention sur des

éléments fondamentaux qui sont à la base de la prime d'assurance. Donc, ça fait

partie du questionnaire, essentiellement.

Donc, s'il y a cession de bail, on court

effectivement à notre perte, et il faut savoir que c'est notre perte, mais

l'assurance est transférée directement au locataire. C'est le locataire qui se

trouve à être impacté. Donc, quand on parle de bon fonctionnement, c'est aussi

dans ce sens-là, puis les assureurs, au Québec, je vous le dis, là, regardent

le marché locatif avec de plus en plus de crainte. Ce qui s'est vécu dans le

domaine du condo avec des assureurs qui se retirent, on vit ça actuellement.

Donc, c'est vraiment, vraiment fondamental.

Mme Dufour : Parlant des assurances,

vous avez mentionné... plus loin dans votre mémoire, vous parlez de la révision

de la méthode de calcul du loyer, et là vous parlez, justement, que des

assurances aussi... la façon que c'est réparti entre les loyers. Donc là, je

comprends que, s'il y a des loyers plus bas, les assurances augmentent, mais,

quand c'est réparti, c'est réparti... par rapport aux taxes, c'est réparti

surtout sur les loyers les plus hauts, finalement. Donc là, il y a comme un effet inflationniste pour les loyers plus hauts

du même immeuble. C'est ce que je comprends?

M. Ste-Marie (Benoit) : Oui, c'est

ça, c'est que les répartitions d'assurance sont au prorata des revenus par

appartement. Donc, celui qui paie le plus cher va payer plus de taxes, parfois

deux fois plus, qu'un autre locataire. Donc, on amène, pour ces deux

éléments-là, les taxes et l'assurance, et, dans le cas de l'assurance,

effectivement, ce que vous avez très bien compris, c'est contre-intuitif, dans

le sens que, normalement, la prime d'assurance est plus chère compte tenu des

logements, disons, qui sont plus à risque, oui.

Mme Dufour : Donc là, dans le fond,

on pourrait dire, d'une certaine façon, que les loyers les plus élevés d'un

édifice, bien, ce n'est pas subventionné, mais ils contribuent davantage pour,

en fait, les logements qui... parce qu'on s'entend que la taxe municipale est

la même, peu importe le logement, là, non? Je vois...

M. Plante (Marc-André) : Dans toutes

les considérations, c'est l'une des problématiques qu'on identifie. Que ce soit

pour des travaux majeurs, quand ils ne sont pas spécifiques à un logement, qui

sont, par exemple, le cadre bâti, etc., la subdivision est toujours faite

proportionnellement au prix du loyer.

Alors, revenons toujours à cette situation de

deux locataires voisins. L'un est là depuis 20 ans, paie 700 $, et

l'autre nouvelle voisine est arrivée cette année, paie 1 400 $.

Alors, quand on vient faire leur grille de calcul suivant le 20 janvier de chaque année, bien là

admettons qu'il y a eu des travaux, bien, il y a un des deux locataires qui

apprend qu'il, dans les faits, va

absorber deux fois plus que l'autre voisin quand il y a des travaux majeurs,

alors, quand il y a des frais d'assurance plus élevés, les taxes

municipales. Alors, même si les deux vont à la même bibliothèque, l'un va

absorber une plus grande part.

Alors, c'est pour ça que, dans notre mémoire, on

amène le principe en disant : Il faudrait que la subdivision se fasse plutôt au pied carré, selon la

proportion, parce que la réalité, c'est qu'on ramène toujours à faire porter le

poids, finalement, de ces nouvelles

charges aux loyers les plus élevés, ce qui accélère, eux, leur augmentation en

augmentant l'écart entre les plus

hauts et les plus faibles loyers. Alors, on estime que ça désavantage un

certain nombre de locataires, et nous aurions envie de vous dire que ça

désavantage davantage la jeune génération et ceux qui entrent sur le marché

locatif, principalement.

Mme Dufour : Oui,

d'accord. Merci beaucoup. C'est beaucoup plus clair. Un élément qui m'a

surpris, vous mentionniez... Et là je suis propriétaire d'un seul logement

locatif, mais à temps partiel. Alors, ce n'est vraiment pas ma spécialité. Vous avez mentionné... L'hypothèque

ne fait pas

partie du calcul, et là, donc, on voit qu'il y a beaucoup de

propriétaires qui vont retomber en... renouveler des hypothèques, des taux

d'intérêt plus élevés. Est-ce que vous envisagez que ça pourrait être un... en

fait, avoir un impact négatif sur le parc locatif éventuellement?

M. Sansoucy

(Éric) : C'est ni plus ni moins une bombe nucléaire dans un contexte

qui était déjà difficile. C'est le coup le plus important. La très forte

majorité des propriétaires ont une hypothèque. Même quand il y a une succession, les gens doivent payer de l'impôt, ils

sont hypothéqués. Donc, les bâtiments sont hypothéqués, et la plupart

des propriétaires sont en taux variable. Donc, c'est déjà impacté, puis je fais

un chiffre rapide, j'ai un bâtiment de 1,6 million,

j'ai 800 000 $ d'hypothèque, moitié, bien, quand je payais 2 %

versus que quand j'en paie 7 %, c'est 5 %, c'est

40 000 $ par année pour ce huit logements-là. C'est 5 000 $

par logement de charges supplémentaires.

Alors, la seule chose

qui nous permet de garder ça à flot, c'est de couper totalement toute dépense

d'entretien et rénovation. Si on est

asphyxié maintenant... avant... aujourd'hui on est incapable, et c'est très

dangereux parce que, là, ce qui va arriver, c'est qu'il y en a qui vont

ramener les clés. Ils ne pourront juste plus tenir un immeuble à perte comme ça. C'est grave. Quand on parle de point de

rupture, là... Ça fait longtemps qu'on anticipe la situation actuelle à

cause du cadre réglementaire. Ce qu'on n'avait pas anticipé, c'est qu'en plus

on ajouterait cette couche-là qui est juste hallucinante.

M. Ste-Marie

(Benoit) : ...c'est fondamental que, dans les bases de calcul... En

passant, ce qui avait été fait en 1980 avait été réfléchi avec la donne de

1980, mais aujourd'hui c'est important de revoir ça. 40 ans plus tard, je

pense qu'on peut se permettre, parce que les bases ne tiennent pas compte des

éléments qui impactent la vie d'un... la vie, sur du long terme, d'un immeuble.

Donc, il faut retrouver... C'est pour ça qu'il y a des recommandations faites

par des firmes spécialisées. Il y a eu de la recherche de faite là-dessus. Puis

on vous invite vraiment à reconsidérer la façon dont est construit ces

augmentations-là, puis ça ne veut pas dire nécessairement plus d'augmentation. C'est

une façon de le calculer qui est plus actualisée dans notre monde

d'aujourd'hui.

Mme Dufour : Merci.

Il reste deux minutes, un peu plus que deux minutes, et j'ai deux questions.

Alors, je ne sais pas si vous allez être capables de répondre rapidement, mais

j'aurais aimé vous entendre sur les animaux, parce que ça ne fait pas

partie du

projet de loi, mais il y a quand même des demandes en ce sens-là, et la clause

G. Vous avez parlé d'avoir plus de transparence, mais je me demandais comment

ça s'appliquerait dans le concret, parce qu'actuellement quelqu'un remplit...

un propriétaire le remplit ou pas, pas vraiment de conséquence.

M. Ste-Marie

(Benoit) : On va faire une pierre, deux coups avec les animaux puis

la... les éléments, en fait, à déclarer. C'est-à-dire que le dépôt de sécurité

est un élément, aujourd'hui, qui permet beaucoup plus facilement à des

propriétaires d'accepter des animaux à partir du moment où le locataire en fait

la demande. Donc, ça, ça a été popularisé beaucoup par les gens qui ont des

animaux, et, je vous rassure, les propriétaires, on adore les animaux. On veut

juste s'assurer que l'animal autant que le locataire soit logé convenablement,

que ça convient pour un animal, surtout dans le cas des chiens, parce que, dans

le cas des chats, je pense, c'est 70 % des propriétaires qui les

acceptent. Dans le cas des chiens, tout à fait normalement, il y a une question

de communauté ici. Pour ce qui est de la clause G, de savoir...

Mme Dufour : ...comment...

parce que vous avez parlé de faire plus... d'avoir plus de transparence, mais,

actuellement, qu'on la remplisse ou pas, il n'y a pas vraiment de conséquence.

M. Ste-Marie

(Benoit) : C'est-à-dire qu'il y a des conséquences. Ce qu'on aimerait,

c'est qu'il n'y ait plus de conséquence pour un propriétaire, justement, qui

écrit le bon loyer dans la clause G, tout simplement, pour avoir cette

transparence.

Mme Dufour : Et

celui qui n'écrit pas le bon loyer ou qui ne le remplit pas...

M. Ste-Marie

(Benoit) : Ah! bien, lui...

M. Plante

(Marc-André) : Là, il y a des... Celui qui n'écrit pas le bon loyer ou

qui ne fait pas preuve de transparence, il se court... de se retrouver en

fixation du loyer, et les conséquences sont rétroactives, devant le Tribunal

administratif du logement, et les conséquences sont très coûteuses. Donc, il y

a une différence entre celui qui est très transparent, et qui signe une

entente, et qui veut qu'elle soit respectée, et celui qui vient duper le locataire, mauvaise identification, qui l'oublie,

il peut et il court d'être reconnu devant le tribunal. Pour nous, elle est là,

la distinction, entre celui qui est transparent et celui qui ne le serait pas.

Je peux vous dire, du jour au lendemain, un tel changement, 100 % des

logements vont être affichés, et d'ailleurs c'est ce qui nous amène à nous

opposer au registre des loyers. Nous, on

croit à la transparence entre le propriétaire et le locataire et non entre le

propriétaire et les 8,5 millions de Québécois.

Le Président (M.

Schneeberger) : Merci beaucoup. OK, merci. Alors, nous allons

maintenant du côté de la deuxième opposition, et la parole est au député de

Laurier-Dorion.

M. Fontecilla : Combien de temps, M.

le Président?

Le Président (M. Schneeberger) : 3 min 28 s.

M. Fontecilla : Très peu de temps.

Écoutez, je vais y aller droit au but, là. Vous nous avez dit qu'on court au

désastre avec le système actuel, et, de notre côté, aujourd'hui, on a eu des

nouvelles assez, assez incroyables, là, 10 000 itinérants, itinérance

visible, et l'étude du gouvernement du Québec nous dit que 22,6 % de ces

itinérants-là et ont été expulsés de leur

logement, le phénomène des évictions, et 16,8 %, c'est pour revenus

insuffisants, près de 40 % de ces itinérants-là sont dus soit à des

évictions ou des hausses de loyer.

Donc, j'aimerais vos propositions, comment elles

peuvent atténuer ce phénomène-là? Parce qu'au bout du spectre social il y a des gens qui perdent leur logement pour des

évictions ou des hausses de loyer, là, et vous dites... vous voulez avoir... en quelque sorte, encadrer les

évictions, oui, et faciliter pour, justement, les travaux, etc., et, en même

temps, avoir une capacité plus grande de monter les loyers.

M. Plante (Marc-André) : Bien, tout

d'abord, je tiens à vous souligner que, parmi les

300 000 propriétaires qui sont, dans la très grande majorité, des

Québécois, des gens qui vivent dans toutes vos circonscriptions et qui

s'efforcent, au quotidien, de loger 1,5 million de ménages québécois, il

n'y a personne, parmi ces propriétaires, qui se lève le matin en se

disant : Qui vais-je évincer et retrouver à la rue? Si vous parlez à mon

collègue M. Sansoucy ou à M. Ste-Marie, eux-mêmes ont été confrontés,

dans leurs vies, à, malheureusement, accompagner une personne ou d'avoir des

locataires qui ont un pied dans la rue, mais souvent cette situation-là est due

à des enjeux soit de santé mentale, des

problématiques de vie, dont le propriétaire, lui, est un peu laissé au

dépourvu. Nous, ce qu'on dit, c'est que, d'abord, le secteur public et les gouvernements doivent prendre leurs

responsabilités et prendre charge des clientèles les plus vulnérables. Les propriétaires le font déjà en

accueillant avec un grand nombre de logements abordables, 145 000 dans le Grand Montréal. Vous savez, c'est 23 %... c'est 23 fois... 23 points de

plus qu'à Toronto. Ça fait que c'est déjà pas pire. Et donc il y a une

réalité, malheureusement.

Vous savez,

les propriétaires paient déjà des taxes, des impôts et ils contribuent au

trésor public, et, à notre avis, pour les situations particulières, on

encourage les gouvernements, donc, à investir, à... donc à mettre les sommes d'argent qui sont nécessaires dans ce secteur-là,

mais de faire porter un fardeau sur les épaules des propriétaires locatifs, c'est, à notre avis, peut-être une situation qui

n'a pas de sens. Alors, pour toutes ces raisons, on pense plutôt qu'il faut regarder...

plutôt que de regarder l'augmentation du prix des loyers comme étant le

problème du système, regardons plutôt le

système dans son ensemble. Je vous rappelle que, l'an dernier, 90 % des

locataires n'ont pas bougé au Québec, et,

de ceux dans le rapport de la SCHL, ils ont tous eu une augmentation de loyer

moyenne de 3,4 %, ce qui était la moitié de l'inflation.

Donc, je

tiens quand même à souligner que, quand on regarde dans son ensemble l'état de

situation, il y a des défis, puis il

faut améliorer le système, mais, malheureusement, les gouvernements doivent

aussi prendre leurs responsabilités en investissant.

Président (M. Schneeberger) :

Merci beaucoup. Plus de

temps. Fini. Alors, nous allons maintenant du côté des Îles-de-la-Madeleine.

Alors, vous avez un 2 min 38 s disponible pour vous.

M. Arseneau : Très généreux de votre

part, M. le Président. Alors, moi, j'ai un peu l'impression que c'est le monde

à l'envers, là, excusez-moi ma surprise, et en tout respect, je pensais que la

crise du logement, ça affectait beaucoup ceux qui sont les locataires, ceux qui

ont de la difficulté à se trouver un logement et ceux qui ont de la difficulté

à le payer. Je vous entends, et c'est comme si les propriétaires dans

l'immobilier, ce sont eux qui vivent la crise

et c'est eux actuellement qu'il faut sauver grâce à un projet de loi. Et j'en

veux pour preuve la question de la cession de bail. Vous dites : Le

contexte a bien changé depuis les années 90. C'est vrai, et c'est

tellement vrai que ce qu'on voit, et les chiffres le prouvent, en tout

cas, moi, les études que j'ai pu constater, c'est que, si vous avez le même

locataire et des cessions de bail, le loyer va être modéré dans sa hausse,

alors que plus le roulement est élevé, plus le loyer va augmenter. Et vous vous

opposez en plus à un registre des loyers et puis vous citez des études qui

disent... bien, des études... en fait, je

voudrais savoir si vous avez des études qui disent que, maintenant, la raison

principale pourquoi la cession de bail devrait être complètement

éliminée ou interdite, ou à peu près, où vous pourriez... que le propriétaire peut s'y opposer sans aucune raison valable, c'est

parce que c'est devenu un moyen de faire de l'argent sur Facebook. Mais

d'où vous prenez ça? C'est un phénomène répandu?

M. Plante (Marc-André) : Vous me

permettrez d'abord de dire que c'est un phénomène répandu. Je tiens à vous

souligner que la cession de bail telle que décrite ici, au Québec, n'est dans

aucune législation, même les plus progressives

au monde. Vous avez abordé des études sur le registre des loyers. Même les

études les plus progressives, même les législations les plus

progressives dans le monde n'ont mis en place aucunement la... ce type de

registre des loyers, donc un contrôle des loyers strict.

Je tiens à préciser que — dans

notre mémoire, on y fait référence — dans une ville comme Boston,

en ce moment, on veut implanter un contrôle

des loyers strict. Savez-vous à combien on propose la latitude pour les

propriétaires d'augmenter les loyers

cette année? La mairesse de gauche propose des augmentations entre 6 % et

10 % des loyers, ce qui est trois fois plus que la recommandation

du Tribunal administratif du logement. J'invite donc les parlementaires à être

très prudents de ces idées nouvelles qui donnent une image qu'on va régler tous

les problèmes dans le système.

Et je vous

rassure, le problème de la crise du logement, ça touche les locataires,

notamment les plus vulnérables, mais les propriétaires aussi font

partie de la

solution, et on vous... on vous invite à nous écouter et à nous rencontrer le plus souvent possible pour mieux

comprendre un secteur compliqué, qui est celui de l'immobilier locatif.

M. Arseneau : Mais moi, j'aimerais

quand même, si vous...

Le Président (M. Schneeberger) : ...vous

n'avez plus de temps. C'est déjà terminé.

M. Arseneau : Ah! j'aurais aimé. Merci

beaucoup.

Le Président (M. Schneeberger) : Alors,

merci beaucoup. Alors, je vous remercie pour votre exposé.

Alors, nous

suspendons quelques instants pour permettre à un prochain groupe de prendre

place. Merci beaucoup.

(Suspension de la séance à 12 h 36)

Le Président (M. Schneeberger) : Alors,

nous reprenons la séance. Alors, nous sommes maintenant avec... par visioconférence, avec l'Association des professionnels de la

construction et de l'habitation du Québec. Alors, bonjour à vous.

Alors, dans un premier temps, bien, vous présenter officiellement, et puis, par

la suite, celui ou celle qui présente le

mémoire, vous avez un 10 minutes, et nous ferons une séance d'échange avec

les députés par la suite. Voilà. La parole est à vous.

Mme Demers (Isabelle) : Parfait.

Bien, merci beaucoup et merci de nous recevoir aujourd'hui pour cette consultation très importante dans le cadre de la Commission de l'aménagement du territoire, son mémoire sur la proposition de la Loi modifiant les diverses dispositions

législatives en matière d'habitation, le PL 31. On est très contents

d'être ici.

Comme ça a été dit, on est... représente

l'APCHQ. Mon nom, c'est Isabelle Demers. Je suis vice-présidente ici, à

l'APCHQ. Je suis responsable du développement et des affaires publiques. Et

nous représentons un secteur qui est d'importance. Nous sommes une organisation

à but non lucratif qui représentons plus de 20 000 entrepreneurs et

entreprises du domaine de l'habitation et de la construction, et, nous, notre

mission, essentiellement, c'est... c'est de représenter et de soutenir tous les

professionnels de l'industrie de la construction résidentielle et de la

rénovation. Et donc nos membres, par leurs activités de construction, de

rénovation contribuent, en logeant les Québécois et les Québécoises, au développement économique et social de la province. Et,

dans ce contexte-là, pour nous, nous avions... nous avions hâte de venir

vous rencontrer pour vous donner certains avis et recommandations quant à la...

quant à la loi PL 31 qui est proposée ici.

Alors, pour ça, je vais laisser mon collègue

François Bernier, qui est conseiller à l'industrie, vous présenter les

dispositions. Merci beaucoup.

M. Bernier

(François) : Bonjour. Bonjour, M. le Président et tous les

collègues. Merci de nous recevoir. À mon tour, je vous remercie de nous

recevoir pour parler du projet de loi n° 31.

On a regardé les dispositions du projet de loi

en... d'abord et avant tout en voulant savoir, bon, à quels besoins on répond

avec les dispositions qui sont proposées, à quels besoins dans le marché, dans

la société on vient répondre ici. En même temps, à l'examen de ça, on doit se demander

est-ce qu'il y a... est-ce qu'il y a des effets secondaires aux solutions qui

sont proposées, est-ce qu'il y a des angles morts, et, si on en voit, bien, on

va en parler, et puis aussi des solutions qui pourraient être utiles à ce

moment-là.

En débutant avec l'article 1, au fond, qui

prévoit de... qu'on stipule d'avance les montants des loyers pour les cinq prochaines années, on a... on comprend que...

à quel besoin ça vient répondre dans le marché puis dans l'industrie.

Bien, c'est évidemment un besoin de clarté, de prévisibilité. On comprend très

bien qu'il y a des gens dans la société qui entrent dans un nouvel immeuble et

qui se disent : Mais qu'est-ce qu'il va arriver, au juste, des loyers pour

les prochaines années? Alors, maintenant, avec l'article 1, on vient de

clarifier les choses, et on peut difficilement être plus clair, à partir de ce

moment-là, sur les... la courbe des augmentations de loyer des prochaines

années.

Par contre, il faut comprendre dans quel

contexte on se retrouve, dans quelle dynamique on se retrouve, c'est celle de devoir être extrêmement prévoyant,

clairvoyant même, sur tout un paquet de dépenses et de circonstances qu'on

ne connaît pas encore mais sur lesquelles il

va falloir statuer pour... et traduire tout ça correctement dans le prix des

loyers pour les cinq premières années. C'est beaucoup de... C'est

beaucoup d'effort, évidemment, qui est demandé pour viser juste, c'est... Non seulement il faut y voir

clair pour les cinq prochaines années, mais on comprend qu'il y a aussi, au-delà de ça, tout un régime de fixation de loyer

qui nous attend, et c'est de... au fond, c'est de connaissance publique qu'il

est impossible de récupérer des investissements dans un délai raisonnable quand

on entre dans cette période-là.

Donc, il faut voir

venir aussi le futur, d'autres besoins de la société qui pourraient se pointer.

On est tous conscients de l'effort qu'on doit faire au plan environnemental, de

l'efficacité énergétique des bâtiments. Donc, sans même imaginer à quoi ça va ressembler plus tard, il faut avoir toute

cette prévoyance-là puis essayer de faire du mieux possible dès

maintenant. Personne... Je pense, il faut... il ne faut pas être naïf, là, il

n'y a pas personne qui va se faire un

scénario juste avec des lunettes roses, où tout va bien aller. Personne ne peut

être dans cette situation-là. C'est plus probable maintenant qu'on va se

donner une petite marge de manoeuvre. Il va falloir avoir une petite marge de

manoeuvre pour toutes sortes de conditions qui pourraient se présenter

difficiles, justement, à entrevoir.

Donc, pour nommer un

chat un chat, on a quand même un enjeu d'abordabilité ici qui vient. La clarté

est un élément positif. L'abordabilité peut être un élément à surveiller.

Alors, qu'est-ce qu'on a à proposer à ce moment-là? Bien, on vient de le nommer, là, d'abord et avant tout les règles de

fixation de loyer devraient être revues, à notre sens. C'est peut-être

un exercice qui est majeur, là, qui est important à faire éventuellement. Et,

quand on sera capable de traduire correctement le coût et le bon moment pour

récupérer ces coûts-là, quand on réformera la réforme de façon à ce qu'elle

soit, bon, compréhensible et acceptable pour tout le monde, on pourrait... non

seulement ce serait pertinent de le faire pour les années après cinq ans, mais,

peut-être pour toute la vie de l'immeuble, on pourrait avoir une méthode

alternative, maintenant, qui est rebasée, recalculée, refondée, et, un jour,

donc, en faire une alternative. Il pourrait y avoir une alternative à l'article 1

qui est aujourd'hui devant nous, qui est une avancée. Mais je pense que ça vaut la peine de continuer d'investiguer la

méthode de fixation des loyers puis, peut-être, un jour, de venir substituer

le résultat à ce qu'on a devant nous.

Puis, par ailleurs,

autre façon d'alléger le... du point de vue de l'abordabilité, c'est de se

rappeler... je l'ai mentionné tout à

l'heure, il y a quand même des exigences en matière d'efficacité énergétique,

je pense qu'on doit les voir venir à

l'horizon, et toute l'importance des programmes gouvernementaux qui vont nous

permettre de bien financer ces

opérations-là qui viendront dans le futur, bien, ce sera autant d'occasions

autant de servir la bonne cause environnementale de l'entretien des

immeubles que d'aider en termes d'abordabilité.

Alors,

ça, c'est pour le premier point. Puis ça nous amène à recommander l'adoption de

l'article 1 comme il est là, mais, en même temps, la révision de la

méthode de fixation de loyer et de continuer de soutenir les programmes de subvention ou d'aide à la rénovation énergétique,

si on voit un peu plus loin dans le futur, là. Mais c'est avec l'ensemble de

ces solutions-là, je pense, qu'on peut mieux y arriver.

Dans un deuxième

temps, il y a l'article 4, qui prévoit un certain montant de compensation

lorsqu'il y a éviction. Ce n'est pas

tellement notre champ, là, d'aller discuter de ce qui est une éviction de bonne

ou de mauvaise foi, de... juste ou pas juste, là, ce n'est pas ça. Ce

qu'on relève de cet article-là, c'est qu'il prévoit, au fond, de faire une...

une compensation qui est basée entre trois et 24 mois, selon le nombre

d'années de résidence. Bien, ce qu'on y voit, évidemment,

c'est qu'il y a un coût, il y a un coût à cette mesure-là. Il ne faut jamais

ignorer que, n'importe quel coût qu'on rencontre, tôt ou tard, bien, il

faut trouver une façon, en quelque part, de le récupérer. Donc, encore une

fois, il y a un enjeu d'abordabilité ici qui est... qui nous vient.

en termes de solution, sous cet angle-là, on a juste pensé peut-être soumettre

à votre attention un compromis. C'est-à-dire qu'au lieu d'aller sur

24 mois au maximum, peut-être qu'une clause terminant à 12 mois

pourrait convenir, mais, pour les locataires de longue date, ça serait

peut-être intéressant de leur permettre quand même d'avoir accès au tribunal

pour aller défendre, au fond, une compensation qui est justifiée selon leur

préjudice. Là, cet accès-là au tribunal

n'est pas en fonction de la mauvaise foi. Je sais qu'il y a des clauses qui

concernent déjà ça, quand tu as la mauvaise foi, tu peux demander compensation, mais là, en termes, vraiment... même

dans une circonstance de bonne foi, on pourrait peut-être permettre l'accès au tribunal pour ces cas-là. On pense que,

bon, dans la majorité des cas, le 12 mois fera l'affaire, et ça fera... ça

sera suffisant. Puis, pour les cas d'exception, je pense que le mérite viendra

déterminer la juste compensation, puis on peut très bien vivre avec ça.

Donc, c'est une idée de compromis qui vous est soumise.

Le dernier point

qu'on a regardé, c'est la question de la cession de bail. Donc, on... Là, si on

a bien compris, la cession de bail est

permise, la cession de bail, c'est permis dans le projet de loi. La différence

ici, c'est qu'il est question d'obtenir

l'accord du propriétaire pour faire la cession de bail. Alors, en quelque part,

c'est un peu la moindre des choses. Quelqu'un va disposer de mon bien

sans m'en parler, c'est quelque chose qui est, à première vue, bon,

inacceptable.

Mais ramenons ça à

notre domaine de compétence. Notre domaine de compétence, c'est que nous, là,

on se fait appeler par des propriétaires pour rénover leurs immeubles, et c'est

une occasion que le propriétaire attend, qu'il souhaite depuis longtemps, puis

c'est quelque chose dont le locataire n'est absolument pas au courant. Alors,

quand il y a cession de bail, ça peut le

priver, le propriétaire, de cette occasion-là qu'on a de rénover les immeubles.

Et, d'un point de vue macro, nous,

comme observateurs de la société, au fond, on pense qu'il ne faut pas les

rater, ces occasions de rénover nos

immeubles, de ne pas laisser notre parc immobilier se dégrader. Donc, ça, on

est très soucieux de préserver, pour le propriétaire, au fond, son... sa

liberté de faire ce travail-là de bien rénover ses immeubles. Puis ça, donc, on

est en lien avec notre mission, notre

contribution. Mais c'est pour ça qu'on est à l'aise avec le... avec

l'article 7 comme il est là et

qu'on en recommande simplement l'adoption. Pour notre part, c'est essentiel

pour, justement, ce que je vous ai souligné, l'entretien.

Ça fait que voilà un

tour d'horizon assez bref, là, de nos quelques recommandations. Puis on va être

heureux d'accueillir vos questions.

Président (M. Schneeberger) : Alors, merci beaucoup pour la

présentation. Alors, vous avez maintenant 16 min 30 s qui est

accordé avec la ministre pour échanger. Alors, Mme la ministre, la parole est à

vous.

Duranceau : Parfait. Merci. Bien, écoutez, merci d'avoir pris le temps,

là, de préparer ça pour nous, bien que,

comme vous dites, ça sort un peu du champ purement APCHQ, là. J'ai quelques

questions, peut-être, précisions pour vous.

Je suis curieuse, vous avez parlé, bon, par rapport à la recommandation

numéro... pas la recommandation, mais l'article n° 1,

la clause F du bail. Deux questions. On a maintenu à cinq ans la période, là,

pour s'ajuster puis donner une prévisibilité, là, de part et d'autre. Est-ce

que vous considérez que cette période-là est la bonne pour vos entrepreneurs?

Et je suis curieuse, vous avez fait référence à la fixation de loyer puis la

méthode alternative, là, à laquelle vous

pensez. Ça fait que j'aimerais ça que vous reveniez là-dessus, pour mieux

comprendre ce que vous avez en tête.

M. Bernier (François) :

Je ne sais pas si mes collègues veulent y aller. Je vais y aller en... Je

vais casser la glace, là. La période de cinq ans n'a jamais été une zone

d'émotion pour nos membres. On était très à l'aise d'avoir cinq ans pour stabiliser les choses, parce que

c'est ça, le grand but de l'opération, c'est le... Moi, je ne le sais pas, dans

trois ans, quelles seront mes taxes municipales, il y a plein de choses que je

ne sais pas. Mme Rinfret peut en rajouter beaucoup, beaucoup sur toutes les éventualités qu'on ne voit pas venir.

Ça fait qu'au fond c'est sûr qu'une belle période de cinq ans, ça permet vraiment de stabiliser les

choses. Ce qui est plus confrontant, c'est de devoir, justement, rapprocher

ça puis, à la limite, tout faire à

l'intérieur d'un court délai. Ça, c'est confrontant. Ça fait que de garder le

cinq ans, ça va. On préfère garder le cinq ans puis avoir une obligation

d'écrire noir sur blanc un chiffre que de devoir faire ça en deux ans ou trois

ans, là. Ça, ça serait encore plus provocateur, je dirais, là, premier regard.

Peut-être, je

reviendrai après, mais je pense que ça mérite un ajout de Mme Rinfret, là.

Mme Rinfret

(Isabelle) : Oui. Si je peux me permettre, tu sais, moi, la période de

cinq ans, je la trouve rassurante, parce que, là, on l'a vu dans les dernières

années, les taux d'intérêt qui montent, on ne pouvait pas nécessairement

prévoir ça il y a trois ans, là, il n'y a personne qui avait une boule de

cristal puis qui s'imaginait qu'il allait...

qu'il y avait ça qui allait arriver. Par contre, là où j'ai un certain bémol

par rapport à ça, puis là je vais un peu répéter et donner l'exemple dans le marché de ce que M. Bernier a dit,

c'est que, là, on nous demande de prévoir l'imprévisible. Donc, c'est

difficile de mettre un chiffre sur... ou un pourcentage sur ce qui va s'en

venir.

Si je prends mes

exemples des dernières années, le dernier immeuble que j'ai fait, à partir du

moment où j'ai fait les soumissions et du moment où j'ai livré le dernier

loyer, il y avait une augmentation de 10 %. Je ne pense pas qu'il va y avoir 10 % dans les prochaines

années, mais je serais quand même tentée de mettre le 10 % pour me protéger,

parce que, d'un côté, je ne veux pas

surfacturer, mais je veux être sûre de couvrir mes frais, parce que, si je ne

couvre pas mes frais, bien, c'est un ralentissement au niveau de ma

construction, c'est de l'argent qui sort de mes poches que je vais devoir

injecter dans ce projet-là qui va ralentir ma construction de logements, là, en

fin de ligne, là.

M. Bernier

(François) : Si je peux essayer de répondre à l'autre... l'autre

volet, l'autre question, oui, on dit qu'il y

a une alternative, mais elle va demander énormément de travail, hein? De revoir

de fond en comble la méthode de fixation

de loyer, c'est le grand espoir, je pense qu'il va être partagé par tout le monde,

par tout le monde, qu'on arrive à faire des ajustements de

loyer selon ce qui est juste, et correct, et bien documenté, et bien appuyé.

Alors, quand on

arrive qu'on est devant la vérité, la vérité des coûts, la vérité des frais, et

puis qu'on arrive à convenir d'une

récupération raisonnable de tous ces frais-là, bien, je pense qu'on a la

méthode parfaite, on a la méthode parfaite

puis on n'est pas obligé de décréter des augmentations un peu artificielles,

spéculatives, puis avec le bon puis le mauvais côté que ça représente.

Encore

une fois, il n'y a rien de plus clair que l'article 1 tel qu'on a

aujourd'hui. Pour la clarté, la prévisibilité, c'est champion. Mais le vrai... la vraie solution d'atterrissage, c'est

le jour où, ces différents coûts, ces événements-là, on va trouver la

méthode correcte pour les intégrer dans la variation des loyers, puis il va

falloir la défendre. Mais, en même temps,

justement, il n'y aura pas d'exagération non plus. On va être à la bonne place,

parce qu'on aura la bonne méthode.

C'est le souhait qu'on fonde pour une éventuelle... révision, révision ultime.

Mais, à court terme, on a un gain, on a une avancée avec

l'article 1, puis je pense qu'on veut le souligner quand même.

Mme Rinfret

(Isabelle) : Puis, si je peux rajouter, c'est vrai que c'est bien

d'avoir cette prévisibilité-là parce que les gens sont inquiets les cinq

premières années. Ça fait que c'est bien de se pencher sur cette question.

Mme Duranceau :

OK. Parfait. Excellent. Merci

beaucoup. Ensuite... Bien, je vais quand même revenir. Vous avez parlé d'un

enjeu d'abordabilité, là, avec la notion de compensation en situation

d'éviction. Évidemment, l'idée ou l'esprit de cette mesure-là, là, c'est

de... c'est de protéger, là, les gens qui sont en situation plus vulnérable.

Peut-être vous entendre sur ça encore une fois.

M. Bernier (François) : Bien, je vais... je vais

essayer de mettre l'emphase sur le bout... J'allais dire, on va même plus

loin, en fait, on va peut-être un peu... un peu plus loin encore. Moi, je pense

à des gens qui sont là depuis 20 ans puis

que... Oui, OK, prends ton 20 mois puis va-t'en. Mais le préjudice qu'ils

pourraient subir, là, ça pourrait être tout autre chose. Mais donc

est-ce qu'on n'est pas gagnant dans une formule qui leur donne la possibilité

de s'adresser au tribunal pour demander une

compensation pour leurs circonstances, leurs préjudices à eux? Puis, si c'est

odieux, là, je veux dire, si ce n'est pas... si c'est très grave, bien, la

compensation pourrait être supérieure à un nombre de mois fixe.

Ça fait qu'il y avait une

préoccupation pour nos locataires de longue date, souvent vieillissants, qui,

eux, vont se ramasser sur un marché de l'habitation puis de la location

où les choses pourraient être particulièrement difficiles. Je pense à eux.

Puis, au fond...

Donc, c'est ça,

l'ouverture qu'on vous... c'est l'ouverture qu'on suggère. Ce n'est pas une

question de mauvaise foi, là, ce n'est

pas... On ne s'adresse pas au tribunal dans un contexte de mauvaise foi, on est

allé plaider, là, la mauvaise foi. Non, on est dans des bonnes fois, de

part et d'autre, mais le préjudice est important. Donc, on a dit : Laissons ça. En même temps, limitons les frais,

limitons les frais. Les 12 premières années, ceux qui sont là-dedans, là,

je pense qu'ils pourraient très bien s'en satisfaire, et certains autres

locataires de longue date qui ne vivent pas un préjudice incroyable.

Duranceau : OK. Parfait. Je vais vous amener... On déborde peut-être

un peu, là, du cadre du projet de loi, mais,

au niveau des incitatifs pour accélérer la construction, je pense, ça serait

intéressant de vous entendre, là, parce que, je l'ai dit à plusieurs reprises, le projet de loi, c'est un des

volets pour travailler sur la crise du logement, mais on va en profiter

pendant que vous êtes là pour écouter vos suggestions.

Mme Demers

(Isabelle) : Veux-tu y aller, François? Tu veux que j'y aille?

M. Bernier

(François) : Non, non, allez-y, allez-y, parce que, là, la liste peut

être longue.

Mme Demers

(Isabelle) : Bien, la liste, elle est longue, effectivement, tout à

fait. Bien, c'est sûr que... Bien, merci

d'abord de nous donner la possibilité, là, de ramener sur la table certains

éléments pour lesquels il faut agir pour être capable de... bien, de... pas de... tant de régler cette crise,

mais d'être en mesure de repartir la construction pour être en mesure de

loger les gens.

Vous savez, nous,

c'est la construction résidentielle dont on se préoccupe surtout, de la... et

ça, ça touche l'ensemble, là, de... du secteur, mais l'ensemble de la province.

On pense évidemment à : il faut alléger la structure réglementaire et administrative dans laquelle les

entrepreneurs évoluent en ce moment. Il y a déjà un... Il y a un travail qui est en train de se faire par de vos

collègues, au ministre du Travail, pour être capable de moderniser la loi R-20,

par exemple. On doit alléger certaines exigences administratives au

niveau de... pour les entrepreneurs au niveau de la RBQ, au niveau de GIR, au niveau... Donc, il y a tout un volet de...

réglementaire, simplifier, amener plus de cohérence, de constance dans les demandes municipales en ce

moment. On en a déjà parlé dans une précédente commission parlementaire, avec vous où on demandait,

justement, d'avoir une plus grande constance, que ça soit... qu'il y ait plus de prévisibilité ici aussi pour un entrepreneur

qui travaille avec plusieurs villes. Ça, c'est vraiment au niveau de la

structure.

Mais

il faut aussi que les conditions de marché soient favorables. Les conditions,

en ce moment, ne fonctionnent pas. Les entrepreneurs, pour reprendre

leurs mots, nous diraient ou nous disent : La mathématique ne marche pas. Donc, est-ce qu'on... Donc, il y a toutes sortes

de choses qu'on peut faire à cet effet-là, de travailler, bon, la... Il y a eu des

annonces aujourd'hui à l'effet, là, justement, d'annonces pour la TPS au

fédéral, la TVQ, peut-être, au provincial aussi. Donc, il y a plusieurs

mesures, des mesures aussi de crédits d'intérêt. Il peut y avoir

l'autocotisation des taxes pour les promoteurs immobiliers. L'autocotisation,

c'est... c'est de demander à le... à un promoteur de mettre de l'avant des

montants qu'il... pour lesquels il va recevoir une compensation dans l'avenir.

Donc, on lui demande à lui de financer

directement des programmes. Donc, il y a plusieurs éléments au niveau des...

sur lesquels on peut travailler au niveau des conditions de marché.

Puis ensuite, bien,

il faut aider le consommateur aussi. Donc, il y a plusieurs aspects structurels

de marché, mais il faut aider le

consommateur à accéder au logement ou à accéder à la propriété. Donc, est-ce

qu'on peut bonifier remboursements de TPS, TVQ? On en a déjà parlé. Il

faut que... Il faut permettre à ces personnes-là d'y avoir accès. Les droits de

mutation, là, au premier acheteur, accorder des crédits de taxes, et ça... et

alléger le «stress test». En ce moment, on a des gens qui, pendant...

peut-être, ont payé à jour, le premier du mois, pendant 20 ans leurs

loyers mais qui ne passent pas au «stress test» à la banque. Pourtant, ils ont

démontré une certaine probité dans la gestion de leurs finances. Est-ce qu'on

peut augmenter la période d'amortissement hypothécaire? Est-ce qu'on peut

stimuler toute la propriété foncière publique? Et l'autre et non le moindre, et

ça nous touche ici dans le contexte de ce projet de loi là, c'est de préserver

et de développer le parc locatif actuel. On doit... On a un parc locatif, au

Québec, qui est en mauvais état, et on se doit de le revaloriser, on se doit de

favoriser le réusage, on se doit de permettre d'avoir des éléments qui vont

nous permettre de le rénover. En ce moment, il y a peu d'avantages et

d'incitatifs à la rénovation. Est-ce qu'on

peut rénover à ce moment-là et donc bonifier les mesures d'aide au logement, de

rénovation, et de motiver l'aide à

construire avec des primes à la performance, par exemple? Donc, comme vous le

savez, Mme Duranceau, là, notre liste,

elle est... elle est complète. Je pourrais continuer longtemps comme ça, mais

peut-être que mes collègues voudraient partager aussi certains éléments.

Peut-être que j'ai tout couvert.

Mme Duranceau :

Bien, peut-être que j'ajouterais, justement, sur l'aspect rénovation. Puis

quand on pense à des mesures qui pourraient

être mises de l'avant par le gouvernement, vous avez, est-ce que vous avez des

suggestions concrètes?

Mme Demers

(Isabelle) : Au niveau de la rénovation?

Mme Demers

(Isabelle) : Définitivement. François, est-ce que tu veux y aller ou

tu veux que j'y aille? C'est juste que...

M. Bernier (François) : Je

pense qu'on n'inventera... on n'inventera pas la roue, là, au niveau de la

rénovation, là, puis on doit faire la connexion avec le sujet que je

mentionnais tout à l'heure, au fond, l'efficacité énergétique. Il y a au Québec

présentement un gigantesque bassin d'efficacité énergétique qui est caché dans

nos maisons, et c'est bien plus facile d'avoir accès à ce bassin-là que de

construire un barrage. L'industrie de la rénovation, ça répond au quart de tour à une commande. Alors, on a une

opportunité spectaculaire, au Québec, de faire de l'efficacité énergétique

dans nos maisons, dans nos immeubles à logements qui fuient de partout. Et,

s'il y avait une très belle intervention à faire en matière d'habitation, c'est

justement à la fois pour améliorer cette qualité-là des immeubles, mais... mais

globalement. Parce que l'efficacité

énergétique, c'est le confort. L'efficacité énergétique, c'est... c'est

beaucoup à la fois d'industries qui vont se mobiliser, les portes et

fenêtres, les isolations, c'est tout ça, ce moteur économique là qu'on est capable de faire virer. Puis d'autant plus

qu'on va moins construire, puis en plus on va préserver la qualité de notre

bâti qui a besoin d'amour, là.

Alors, la rénovation,

c'est sûr, pour nous, c'est une des plus belles opportunités à considérer pour

le Québec, à la fois sur le point de vue économique puis environnemental à ce

moment-ci, mais c'est sûr que ça va commander des

budgets, nécessairement, pour faire bouger, pour faire bouger les choses. Ça

pourrait aussi commander un certain effort de s'arrimer entre le fédéral

puis le provincial pour additionner nos subventions, pas juste voir ce que

l'autre fait, puis ensuite, moi, je fais ce

que je peux. Additionnons nos aides, et même avec le municipal. Ça, c'est une

force de frappe qui peut faire bouger

énormément le marché dans toutes les directions. Ça fait que c'est tant mieux

que vous ayez ça en tête, la rénovation, et j'espère que des mesures, un

jour, viendront.

Mme Duranceau : Puis dites-moi... c'est

bête, j'ai perdu mon idée, mais... non, c'est ça, alors, au niveau de la

rénovation, puis là je ne sais pas si vous avez fait le tour des programmes,

Hydro-Québec a des programmes, le ministère

de l'Environnement a des programmes. Il y a eu des annonces qui ont été faites,

d'ailleurs, à l'Environnement. Je ne sais pas si vous avez eu le temps

de faire le tour de ça, mais est-ce que vous jugez que ça répond?

M. Bernier

(François) : Bien, ce qu'on... Si je peux me permettre, ce qu'on en

comprend, c'est que ces programmes-là, ils ont été calibrés selon certains objectifs

d'efficacité énergétique, mais je pense qu'il y a des nouvelles données qui arrivent, qui nous montrent que les potentiels

sont beaucoup plus grands qu'on ne l'avait imaginé, et ça mérite un nouvel examen. Puis, quand tu es

autorisé par, je ne sais pas, moi, les budgets ou, en tout cas, peu importe, les

autorités qui vont autoriser ça, ils vont recalibrer les aides, ils vont les

recalibrer à la hauteur des nouveaux potentiels.

Puis là, bien, je ne serais pas surpris que les résultats soient différents,

que les subventions soient plus généreuses, plus agressives pour qu'on aille rapidement mettre la main sur les

potentiels. Ça fait que c'est la lecture qu'on fait, là,

présentement. On a les bonnes mesures à date, mais attention, quand on va

prendre vraiment acte des potentiels, je pense qu'on va entreprendre une

réévaluation.

Mme Demers

(Isabelle) : Puis, si je peux me permettre, François, tu sais, ça a

été dit à plusieurs reprises, on chauffe le

dehors au Québec. Donc, si on arrête de chauffer le dehors parce qu'on a des

maisons qui sont plus résilientes, bien, effectivement, il y a un impact

environnemental qui est grand. Mais, pour ça aussi, il faut donner des

incitatifs, entre autres, aux propriétaires à rénover. En ce moment, le

contexte permet peu de rénover, et en ce sens qu'un propriétaire qui a un parc

locatif a peu d'incitatifs à rénover, malheureusement, à cause de la structure

actuelle. Donc, est-ce qu'on peut favoriser la rénovation alors même que les

gens sont locataires des espaces où ils vivent ou encore, justement, s'ils

quittent pour favoriser une rénovation entre deux locations?

Le Président (M.

Schneeberger) : ...

Mme Jeannotte :

Oui, merci de me laisser la parole. Comment voyez-vous la rénovation des

édifices à bureaux au centre-ville à Montréal? Est-ce que vous voyez ça d'un

bon oeil pour l'habitation?

M. Bernier

(François) : Parce que vous imaginez en faire du logement?

Mme Jeannotte :

Non, non, mais c'est la question que je vous pose. Comment vous verriez ça?

Est-ce que ça pourrait être possible?

M. Bernier (François) : Mme Rinfret

a beaucoup d'expérience en construction, mais je la laisserais peut-être d'abord...

Mme Rinfret

(Isabelle) : Je le suis peut-être un peu moins en rénovation, là. Mon champ

d'expertise est plus encore construction neuve. Donc, je ne me sentirais pas

l'experte, là, au niveau... En plus, je suis dans la région de la Mauricie.

Donc, je me sens un petit peu loin du problème.

Mme Demers

(Isabelle) : Peut-être... Par contre, peut-être vous dire

qu'effectivement, en termes de logique, le réusage, c'est une voie absolument à

considérer, surtout lorsqu'il y a des immeubles et des espaces qui sont peu

utilisés. On a besoin de...

Le Président (M. Schneeberger) :

Merci beaucoup. Alors, je pense qu'on avait compris le message. Mais, en

tout cas, pouvez-vous revenir tantôt?

Alors, nous

en sommes maintenant du côté de l'opposition officielle, et vous avez pour un

total de 10 min 24 s, Mme la députée de Mille-Îles.

Mme Dufour : Merci,

M. le Président. Je vais passer la parole à ma collègue députée de

Notre-Dame-de-Grâce.

Mme McGraw : Merci. Merci

beaucoup. C'est une petite, une courte question. Je veux juste poursuivre un

peu les questions, la discussion sur la transition énergétique et l'efficacité

énergétique. En tant que porte-parole sur l'environnement, ça me passionne

évidemment. Donc, juste pour avoir des exemples très concrets de programmes, ici, au Canada. Je comprends... je conviens le

programme APH Select au fédéral. Est-ce qu'il y a d'autres exemples, ailleurs

dans le monde, qui pourraient être utiles pour le Québec justement pour

encourager cette efficacité énergétique pour, en

même temps, s'attaquer au problème du parc de logements, mais en même temps à

l'efficacité énergétique et notre transition énergétique? Donc, des

exemples très concrets ailleurs au Canada ou même plus loin? Merci.

M. Bernier (François) : Si je

peux me permettre. En fait, peut-être que vous avez voulu référer à Maisons plus vertes, là. Mais au fond on a des programmes

à la fois au fédéral puis au provincial qui encouragent la rénovation.

Souvent, les deux paliers s'arrêtent, s'arrêtent à un moment donné dans leurs

programmes quant à la taille des unités. À un moment donné, là, il y a... c'est

juste bon pour les plus petits immeubles d'un côté ou de l'autre aussi, mais

pas de la même frontière, etc. Puis sur les mêmes questions, comme une fenêtre,

bien là, ce n'est pas dit, comme je le mentionnais, que les aides

s'additionnent. Ce n'est pas nécessairement une addition des aides. Mais ce

vers quoi il faut s'en aller, c'est de couvrir évidemment tous les immeubles

possibles et impossibles avec ces programmes-là, et de faire en sorte que, dans les mêmes interventions, on puisse s'assurer

de cumuler les aides. Puis moi, je n'étudie pas ça à tous les jours, mais quand j'ai vu ça la dernière fois, ça ne

s'accumulait pas très fort. Et en plus, il y a le municipal qui peut avoir sa propre tranche d'aide et ajouter une

autre couche encore, encore une fois pour la même fenêtre si on veut le

même exemple.

Donc, il reste qu'il y a beaucoup de travail

d'harmonisation à faire. Je ne pense pas qu'on ait tant que ça à apprendre de

l'extérieur, mais il y a beaucoup d'exemples ou de mesures qu'on a laissées de

côté malheureusement et qui sont encore embryonnaires. Ça fait qu'outre le

cumul des aides, il y a des programmes comme celui qu'on a appelé le programme FIM, par exemple, là, à

l'époque, là, qui permettait de prêter de l'argent. Une municipalité pouvait prêter

de l'argent au fonds pour rénover et se faire repayer au fil des années par un

compte... par le biais du compte de taxes.

Alors là, on vient de fournir du carburant facilement, avec une très bonne

corde autour du cou, là, pour ramener l'argent à la ville. Mais on vient

de lancer une opération de rénovation avec ce type de financement là. Toutes ces mesures-là existent et ne viennent pas

d'ailleurs, elles sont de chez nous, puis il s'agit au fond d'en profiter

du mieux qu'on peut.

Mme Dufour : Est-ce que je

peux? Merci. Le programme FIM, je le connais bien parce que j'étais à la ville

de Laval lorsqu'il avait été lancé, puis j'avais tenté de le mettre en place.

J'étais à l'époque au municipal. Mais malheureusement, là, il y avait des

empêchements légaux. Et, pour avoir eu une rencontre là-dessus à ce sujet-là la

semaine dernière, je comprends qu'il y a

encore des empêchements légaux. Alors, vous pouvez compter sur moi pour

essayer de...

M. Bernier (François) : Il y en

a, mais avec de la volonté...

M. Bernier (François) : Peut-on

croire qu'avec de la volonté, on va réussir à mettre ça au clair?

Mme Dufour : Exactement.

M. Bernier (François) : On a

besoin de... On a besoin de ce genre d'aide là qui, ultimement, ne coûte rien. Franchement, là, ça ne coûte absolument rien,

d'envoyer du carburant dans le système de la rénovation. Ça permet même de

s'assurer que les travaux sont de qualité. Ça permet de faire les bonnes

interventions. Et je ne sais pas pourquoi on continue de s'enfarger dans

des contraintes, je ne sais pas trop lesquelles, inutiles, en fait.

Mme Dufour : Bien, je voulais

juste vous mentionner que j'avais comme objectif de m'en occuper très

prochainement et d'en parler avec la ministre des Affaires municipales, parce

que c'est de ce côté-là que ça bloque. Pas

de la ministre elle-même, mais de son ministère. Écoutez, vous avez

mentionné... Je pense que la ministre en face de moi est contente que j'aie

précisé ça. Vous avez précisé les compensations pour éviction dans votre

mémoire, que ça pouvait nuire à l'abordabilité. Et j'aimerais vous

entendre un peu davantage à ce sujet-là, s'il vous plaît.

M. Bernier

(François) : Bien, ce n'est vraiment pas une question autre que

mathématique, là, c'est qu'on... Quand on

pense qu'on peut aller jusqu'à 24 mois de compensation pour quelqu'un qui

a résidé longtemps, là, dans un immeuble, c'est 24 ans, là, c'est

un montant assez important, assez important de compensation. Et, encore une

fois, on ne croit pas que ce montant-là va

être perdu dans la nature, oublié ou quoi que ce soit. Il fait

partie de la

réalité d'un propriétaire, puis quelque

part il va essayer de le récupérer, tôt

ou tard. Il va avoir une certaine pression, en tout cas, à le récupérer,

son montant, en tout ou en partie. Ça fait qu'il y en a un qui est parti avec

un gros chèque, mais tous les autres locataires, eux, on pense à eux, là. Le

propriétaire, il a une somme à récupérer ici. Ça fait qu'on ne veut pas que ça

mène à un problème d'abordabilité pour ceux qui restent ou pour les suivants.

On pense qu'il faut essayer de limiter le

montant des compensations à cause de ce souci-là pour l'abordabilité, d'où

notre espèce de formule de compromis, pour essayer de dire :

Écoute, oui, c'est vrai, ça fait 20 ans que tu es là, mais je pense que

12 mois, ça fait l'affaire. Ça fait

l'affaire, c'est suffisant. Il y a bien des gens qui vont dire : Bien,

comme c'est vrai, ça fait l'affaire, sauf les cas d'exception, qu'on

s'est dit : Ceux-là méritent d'aller devant le tribunal. Allez-y.

Mme Dufour :

Par contre, il y a une réalité, c'est que les gens qui ont ces bas loyers

là, qui sont évincés, souvent, c'est dans les plus bas loyers. Et, lorsqu'ils

sont évincés, ce qui leur reste sur le marché n'est pas si simple. Ce n'est pas une petite augmentation pour eux.

Parfois c'est trois, quatre fois plus cher. Alors, le 12 mois peut

peut-être faire très peu de... Parce que, là, c'est basé sur le loyer actuel,

qui est très, très bas probablement. Et donc peut-être que les gens en

question, au bout du compte, ça ne va leur donner même pas un an de loyer de

compensation. Donc, je vous soumets ça comme réflexion. Mais, moi, il y a une

inquiétude, qui est... que c'est... Avec votre proposition, c'est qu'on pourrait retrouver finalement que tous

ceux qui seraient... qui auraient vécu 12 ans et plus dans un logement

ou au-delà de 12 ans se ramasseraient

systématiquement au TAL. Et là, actuellement, le TAL, ce n'est pas

nécessairement là qu'on veut que les gens... On voudrait, je pense,

améliorer l'accès au TAL, et donc diminuer le nombre de causes qui vont au TAL,

non? C'est parce que j'ai l'impression que cette proposition-là est un peu

contre-intuitive, non?

M. Bernier

(François) : Elle est... Elle est offerte, au fond, dans un esprit de

compromis, là, pour essayer de limiter les

frais. Puis, encore une fois, comme vous le décrivez, là, quelqu'un qui a payé

400 $ toute sa vie, là, puis qui part avec son 400 $, là, ce

n'est pas beaucoup, là. Le préjudice qu'il pourrait rencontrer, peut-être qu'il

ferait mieux d'aller se défendre puis d'avoir une meilleure compensation qu'un

400 $ de plus, là. Tu sais, ça va des deux côtés, ce... Bon, ou bien ça

coûte un peu trop cher, la mesure, ou bien elle prive les gens d'obtenir une

juste compensation dans leurs circonstances. On préfère leur donner l'écoute au

TAL, même s'il est engorgé, tu sais, que de les laisser avec leur misère.

Mme Dufour :

Je comprends. Je voudrais vous entendre. J'ai trouvé intéressant, là... à

la page 7 de votre mémoire, vous parlez d'un fonds de réserve. Dans le

fond, vous dites qu'avec la fixation, le modèle de fixation actuel du loyer,

c'est difficile de... Bien, évidemment, là, on en a parlé avec le groupe

précédent, là, de rentrer dans les frais, là, d'une réparation dans un délai

raisonnable. Mais vous parlez d'un fonds de réserve, comme on voit, par

exemple, pour les condos. Vous dites : Ce n'est pas possible d'en mettre

un en place dans les conditions actuelles. Donc, je ne sais pas si vous pouvez

élaborer davantage sur ce sujet-là.

M. Bernier

(François) : Bien, moi, je vais laisser Mme Rinfret le dire avec

sa façon, mais comment veut-on prévoir les dépenses futures autrement qu'en

ayant les loyers suffisants pour payer son hypothèque puis avoir une marge de

manoeuvre? Tu sais, c'est la... C'est ça qu'on veut dire quand on parle de

marge de manoeuvre, c'est qu'il faut... il faut trouver moyen de la créer pour,

un jour, être capable d'avoir des moyens pour financer des dépenses futures. Ça

fait qu'on est, je pense, dans cette dynamique-là qu'il peut sembler, à

première vue, que les loyers sont plus élevés que nécessaire, plus élevés que

ce qu'on démontre le jour 1, mais on est obligé de penser à créer une

certaine réserve financière pour des dépenses futures.

Dans le cas du condo,

c'est devenu évident, c'est forcé par la loi, là. Bien, tu sais, ça le sera un

jour, quand tout ça sera effectif, là, mais on est obligé de constituer une

vraie, vraie réserve, là, dans un compte de banque à part. Mais, en matière de logement locatif, le seul

outil de réserve qu'on a, c'est l'hypothèque, qui est diminuée. Ça fait que...

Donc, il faut être conscient qu'on est dans cette dynamique-là où on veut... on

veut créer ce réservoir-là pour faire face au futur, parce que ce n'est pas par

le biais de l'ajustement des loyers qu'on va réussir.

Mme Rinfret

(Isabelle) : Bien, en fait, ce que ça vient dire, si je peux me

permettre, là, au niveau de la prévisibilité, quand on met notre pourcentage

dans la clause F, si je ne mets pas assez, si, par exemple, je dis que j'ai à récupérer 5 %, mais, en fait, j'ai

10 % à aller récupérer, c'est la réserve qui va être touchée parce que mon

hypothèque puis mes dépenses à chaque mois, je vais devoir les payer.

Mais, tu sais, on a une réserve quand se calcule un projet de construction, mais c'est ça qui va en écoper si

je n'en mets pas assez puis je ne suis pas capable d'aller chercher assez

de revenus. Je pense que c'est ce que ça veut dire.

Le Président

(M. Schneeberger) : 30 secondes.

Mme Dufour : Oui, bien, dans le fond,

ce que je comprends... Parce que, là, présentement, les frais d'hypothèque

ne font pas

partie non plus du calcul. Et là, s'il y a des... Avec les hausses

de taux d'intérêt, ce que je comprends, c'est qu'on risque de voir encore

moins... La réserve, entre guillemets, risque de fondre complètement et même

être dans le négatif, là, avec la situation actuelle.

Mme Rinfret

(Isabelle) : Ça risque de ressembler... Ça risque de ressembler à ça,

là. Si je peux vous donner un exemple concret, le dernier projet que j'ai fait,

qui est un immeuble de 40 logements...

Le Président (M. Schneeberger) : Merci.

Merci beaucoup. Pas de temps. On a déjà... On surpasse déjà le temps. Alors, il

faut que je sois strict. Alors, nous allons maintenant du côté de la deuxième

opposition. M. le député de Laurier-Dorion, vous avez un 3 min 28 s.

M. Fontecilla : Merci, M. le

Président. Mesdames, messieurs, merci beaucoup d'être ici et de nous apporter

votre connaissance dans ce domaine-là.

Moi, j'aimerais revenir... En fait, j'aurais

deux sujets, là, mais tout d'abord la question de la clause F, là. Moi, je me pose la question. Bon, c'est la

question de la prévisibilité, etc., là. Et il y a une composante psychologique,

je trouve, dans cet élément-là. Oui, on regarde nos chiffres, là, puis on

établit : au bout de cinq ans, je pourrais aller jusqu'à telle

augmentation des loyers, parce que l'important, c'est l'augmentation des

loyers, là, mais est-ce qu'il... est-ce qu'on a un cran d'arrêt en quelque

part, là? Est-ce que... Mettons que vous prévoyez une augmentation de, je ne

sais pas, 10 %, 15 % et puis vous voyez que, finalement, non, c'est

juste 8 %, parce qu'en ce moment ça va mal, mais ça peut aller bien dans cinq, 10 ans — en

tout cas, on l'espère. Mais est-ce

qu'il... est-ce que vous voyez la

possibilité d'avoir un cran d'arrêt, là, dans les loyers maximums qu'on

peut exiger, là, au bout de cinq ans?

Mme Rinfret (Isabelle) : Bien,

comme je le disais, on nous demande de prévoir l'imprévisible. Tu sais, nous,

on est une entreprise intègre. Si la mathématique marche puis je ne suis pas

obligée de charger plus cher, je ne vais pas charger plus cher. Mais si ça me

coûte plus cher, je n'ai pas le choix de refiler la facture si je veux que ça

continue à rouler puis si je veux continuer à faire d'autres logements, sinon

je fais juste mettre la main dans ma poche. Mais je comprends ce que vous êtes

en train de dire avec le cran, mais ce cran-là est difficile à établir parce

que le marché est volatil.

M. Fontecilla : Très bien.

Mme Rinfret

(Isabelle) : Comment on pourrait... Comment on pourrait établir

ça? Je pense que François avait un bon point, M. Bernier, au départ, avec

une méthode d'établissement du prix qui refléterait les coûts réels. C'est ce

qu'on demande, c'est que le pourcentage reflète les coûts réels de la

construction. C'est ça qu'il faut couvrir là, en fait.

M. Fontecilla : Est-ce

que ça pourrait être... ça pourrait être aussi pris en compte par le Tribunal

administratif du logement?

M. Bernier (François) : C'est

ce qu'on disait. C'est ce qu'on dit. Fondamentalement, le jour où on aura, disons, le courage de revoir en profondeur la

méthode de fixation des loyers pour qu'elle donne une juste compensation pour

les vrais coûts, bien, ça va être bon tout le temps, ça va être bon dès la

naissance de l'immeuble. Pour les premiers mauvais coûts, les mauvaises

factures, c'est vrai, puis pour les bonnes aussi. Et, toute la vie de

l'immeuble, on devrait être capable de

justifier les ajustements. Donc, il est là, le cran d'arrêt, là, mais c'est une

réforme en profondeur.

M. Fontecilla : Très bien.

Écoutez, j'ai très peu de temps, là. J'aimerais revenir sur la question des

programmes d'efficacité énergétique. Encore une fois, l'essentiel au bout, là,

c'est le prix du loyer, là. Est-ce que vous croyez que, s'il y a des aides

suffisantes de la part du gouvernement, là, pour la rénovation, la rénovation

des... des travaux majeurs, là, qui sont une composante essentielle des

augmentations de loyer, là, ça pourrait contenir les augmentations de loyer

s'il y a davantage d'aides gouvernementales pour des programmes de rénovation?

M. Bernier (François) : Exactement.

Mme Rinfret (Isabelle) : Tout à

fait. Absolument.

M. Bernier (François) : Manifestement.

À la limite, poussons ça... Poussons ça au maximum, là. Si la cause était si

bonne, de l'efficacité énergétique, et ça se méritait une subvention à

100 %, il y aurait zéro impact sur les loyers, zéro impact sur les loyers.

Donc, c'est... c'est cet équilibre-là. Alors, c'est un ou c'est l'autre qui va

payer. Est-ce que, comme société, on va

décider de donner un grand coup de barre en efficacité énergétique de nos

logements? Et rappelons-nous que c'est au grand bénéfice des locataires qui

payent souvent l'électricité, donc c'est une économie directe dans leurs

poches, là. Alors, est-ce qu'on est prêt à faire ce pari-là, aller chercher un

potentiel immense? C'est ça qu'on a devant nous.

Le Président (M. Schneeberger) : Je

vous remercie. Merci beaucoup. Nous allons maintenant du côté des Îles-de-la-Madeleine.

Alors, M. le député, la parole est à vous pour 2 min 38 s.

M. Arseneau : Merci,

M. le Président. Mesdames, monsieur, j'aimerais revenir sur la question des

compensations pour la reprise de possession. M. Bernier, vous avez parlé

de la vérité des coûts, la vérité des frais, mais je pense qu'on peut

quand même se poser la question sur la vérité de la réalité que vivent les

locataires, des expulsés, par exemple, après 24 années, là, dans le même... le même

domicile. Et évidemment, c'est un domicile qu'ils perdent, là, et ils doivent,

comme l'a dit ma collègue de Mille-Îles,

s'en trouver un nouveau, un domicile qui coûtera énormément plus cher, ça me semble

assez clair.

Si on voit le logement comme un droit

fondamental plutôt qu'un bien de consommation, est-ce que vous ne pensez pas

qu'on devrait considérer, là, les plus vulnérables, notamment les aînés par

exemple? Parce que quand on a vécu

24 ans, on peut imaginer qu'on a quand même une certaine expérience de

vie. Est-ce qu'on ne devrait pas considérer la solution la plus

généreuse pour ces locataires les plus vulnérables?

M. Bernier (François) : Bien,

si je peux me permettre, c'est un peu à ça qu'on pensait, là, en permettant non

pas de fixer d'avance un montant ou une mécanique, mais en allant dire :

Écoute, qu'on s'explique devant le tribunal puis

qu'on aille chercher ce qui est juste et bon, là, tu sais. On était dans cette

dynamique-là. Et je crois aussi qu'il y a maintenant au Québec quand

même des mesures par rapport aux personnes un peu plus âgées, et puis qu'on ne

peut pas nécessairement évincer, des personnes plus âgées, là, mes collègues me

rappelleront les chiffres, là, mais donc il y a déjà des dispositions puis ça

montre toute la sensibilité de la société envers nos aînés, là, sur cette

question-là, puis on n'a pas de problème. Ça fait que voyez donc notre

proposition dans le sens d'être certain d'assurer quelque chose qui est à la

hauteur du préjudice que peut vivre une personne plus âgée, justement, résidant

de longue date. Puis n'oubliez pas non plus

que le pauvre logement qu'il quitte, là, il est en très, très mauvais état,

très, très mauvais état. Il est temps qu'on y voie.

Mme Demers (Isabelle) : Parce

que c'est ce que l'on souhaiterait, c'est de permettre que l'un n'empêche pas

l'autre. Il faut permettre et faire en sorte que les gens puissent rester dans

des environnements qui sont aussi décents.

Le système en ce moment ne favorise pas la rénovation. Est-ce qu'on peut

favoriser la rénovation et aussi avoir des mesures qui vont faire en sorte que

les gens soient peut-être compensés s'ils doivent quitter, par exemple, mais

qu'on puisse aussi... Donc, c'est l'un et l'autre, et ce n'est pas l'un

en dépit de l'autre.

Le Président

(M. Schneeberger) : Alors, le temps est écoulé. Alors, je vous

remercie beaucoup pour votre exposé.

Et puis je suspends la commission jusqu'à

14 heures. Merci beaucoup à vous.

(Suspension de la séance à 13 h 25)

Président (M. Schneeberger) :

Alors, bon après-midi à

tous. Bon après-midi à tous. Alors, nous reprenons vos travaux ayant constaté

le quorum. Alors, juste vérifier vos appareils cellulaires, qu'ils soient bien

fermés.

Alors, nous poursuivons les consultations

particulières et auditions publiques sur le projet de loi n° 31, Loi

modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation.

après-midi, nous allons entendre l'UTILE de travail pour l'implantation de

logement étudiant, qui sont déjà ici

parmi nous, bonjour, le Réseau FADOQ et le Réseau québécois des OSBL

d'habitation, qui sera en visioconférence.

Alors, nous commençons tout de suite par l'Unité

de travail pour l'implantation du logement étudiant. Alors, bonjour, à vous deux. Alors, vous présenter. Vous

avez un 10 minutes pour faire vos exposés. Par la suite, il y aura des

échanges avec les députés. Alors, allez-y.

M. Levesque (Laurent) : Merci, M. le

Président. Mme la ministre, MM. Mmes les députés, bien, merci de l'invitation.

Mon nom est Laurent Levesque, je suis directeur général de — on a

fait un acronyme pour vous simplifier la vie — l'UTILE, et mon collègue,

Maxime Pelletier, directeur adjoint aux relations gouvernementales.

Tout d'abord, merci de l'invitation pour

commenter ce projet de loi en habitation. Bravo aussi de se porter sur la

question de l'habitation en ce moment où on sait que c'est important. Et c'est

un... c'est un projet de loi qui, je pense, contient plusieurs dispositions

intéressantes à différents égards. On a quelques commentaires là-dessus, mais on va aussi... évidemment, c'est écrit dans notre

le nom de notre organisme, on va aussi vous parler de logement étudiant dans ces quelques minutes que nous avons ensemble.

Et évidemment, après, nous serons à votre disposition pour toute

question.

Donc,

d'abord, on voulait souligner quelques dispositions du projet de loi qui sont

particulièrement structurantes, les

articles 8 à 10 concernant la Communauté métropolitaine de Montréal et des

dispositions, des pouvoirs supplémentaires en matière d'habitation, on

trouve que c'est une avenue intéressante pour permettre à la Communauté

métropolitaine, où il y a déjà de

l'innovation en matière d'habitation, de soutenir des projets de logements

abordables hors programmes comme les nôtres le sont souvent. Donc, on a

eu des discussions intéressantes avec la commission. On appuie d'ailleurs leurs

propres propositions de la communauté dans notre mémoire.

a aussi souligné, bon, les précisions apportées dans les articles 11 à 17,

qui sont intéressantes au niveau de, par exemple, assujettir à

l'obligation d'autorisation ministérielle pour l'aliénation d'immeubles à but

non lucratif, les fonds de terre, également. On partage, à cet égard, certaines

préoccupations soulevées par d'autres acteurs sur le fait que

l'obligation reste permanente sur ces immeubles-là. Nous, on est de l'avis que

quand un organisme à but non lucratif d'habitation, là, dans

l'article 227.7 de la

Loi sur les compagnies, quand un organisme comme le

nôtre cède un immeuble à un autre organisme à but non lucratif, on pense que

l'obligation d'approbation ministérielle devrait être maintenue à perpétuité.

Ça, on appuierait ça. Évidemment, il ne faut pas que ce soit le cas si un

organisme vend des immeubles au marché pour différentes raisons de gestion de

portefeuille, là. Par exemple, un organisme peut vendre un immeuble pour en

rénover d'autres, des choses comme ça, comme le font certains offices. Donc,

ça, c'est des observations générales sur le contenu du projet de loi qui

contient d'autres dispositions où on est moins experts comme développeurs de

logements étudiants à but non lucratif.

M. Levesque

(Laurent) : Bonjour, bienvenue. Donc, on veut aussi soulever

l'opportunité que ce projet de loi représente pour introduire des mesures

spécifiques au logement étudiant. C'est un bon moment pour se poser ces questions-là. Vous le savez comme moi, on a eu une

rentrée scolaire plutôt difficile cet automne au niveau de l'habitation.

On a des universités, des cégeps qui ont refoulé des étudiants, qui les ont

déplacés de campus, qui ont même refusé, dans certains cas, des étudiants,

étudiantes. On a vu des jeunes qui dorment dans leur auto, qui dorment au

motel, qui cherchent des solutions temporaires, puis c'est une situation qui

frappe vraiment, là, toutes les villes étudiantes au Québec. C'est tellement

visible cet automne qu'on a vu le gouvernement fédéral flotter l'idée de

limiter le nombre d'étudiants étrangers que le Canada reçoit. À juste titre, le

gouvernement du Québec, les universités et les cégeps ont refusé cette proposition, mais ça laisse entière

la recherche de solutions pour augmenter l'offre en matière de logement

étudiant.

bonne nouvelle, c'est que nous, on a des solutions à proposer. On a des projets

en développement dans la majorité des villes universitaires du Québec. Nous, on

pense que notre organisme va être en mesure de loger 3 000 étudiants d'ici à 2027, et ça pourrait même être plus et ça pourra continuer par

la suite si on met en place un cadre favorable, ce qui est déjà bien

commencé, pour le logement étudiant à but non lucratif au Québec.

Ce cadre là,

évidemment, ça implique des questions de financement, qui ne sont pas à l'ordre

du jour des travaux de la Commission, mais ça implique aussi des questions de

reconnaissance réglementaire et législative. Le modèle qu'on a développé à l'UTILE, de logement étudiant non lucratif,

il est relativement nouveau. Il s'inscrit à certains égards dans des

dispositions législatives existantes. À d'autres égards, ça ne marche pas aussi

bien. C'est pour ça que, dans notre mémoire,

on vous propose pour votre considération deux amendements potentiels ou deux

suggestions d'ajout dans le projet de loi.

Le premier, qui est

vraiment notre priorité, si je peux me permettre d'en énoncer une, c'est

d'amender le Code civil pour créer un régime

de droits de maintien dans les lieux spécifiques aux organismes de logement

étudiant. C'est quelque chose qui

existe déjà dans le Code civil, aux articles 1979 et suivants pour les

établissements d'enseignement. Très important de souligner qu'on ne

demande pas que ce régime-là s'applique à un organisme de logement étudiant

comme nous parce qu'il n'est pas transposable pour plusieurs raisons qui sont

élaborées dans notre mémoire. Au niveau technique, ça peut même causer plus de

problèmes que de solutions. Mais pour enchâsser, pour à la fois reconnaître

mais aussi encadrer les pratiques d'un... d'un organisme à but non lucratif de

logement étudiant comme le nôtre, on

propose, puis il y a un amendement qu'on a travaillé déjà avec des juristes,

qui est soumis pour votre bonne... à votre disposition, mais... qui vise

à assurer simplement la possibilité pour un organisme comme le nôtre d'exiger une preuve d'études pour un renouvellement de

bail. Donc, c'est une mesure assez simple, beaucoup plus simple que les

dispositions actuelles du Code civil pour les établissements d'enseignement,

mais qui permet de sécuriser la capacité de maintenir notre mission de loger la

population étudiante dans le temps.

deuxième proposition, elle concerne davantage la

Loi sur la fiscalité

municipale qui, elle, n'est pas l'objet du projet de loi, on en est bien conscient, mais c'est quelque chose qu'on

se sent obligés de souligner parce que c'est une mesure... c'est un

élargissement de l'exemption fiscale qui existe déjà pour le logement étudiant

universitaire à but non lucratif qui, si elle était étendue au logement collégial,

permettrait à des modèles comme le nôtre de répondre davantage aux besoins

des... de la population collégiale et même de formation professionnelle. Je

peux vous dire qu'à l'UTILE on est très sollicités, pas seulement par toutes

les universités et villes universitaires du cégep, mais beaucoup d'administrations collégiales et de plus en plus des CFP qui

ont des enjeux de logement. De permettre à une solution à but non lucratif comme la nôtre de répondre à ces besoins-là

pour tous les étudiants supérieurs, postsecondaires, ça peut être un

élément de solution qu'on vous soumet également.

Aujourd'hui, le

Québec est déjà chef de file en matière d'innovation, en matière de logement

étudiant. Le modèle de l'UTILE est étudié, est en train d'être répliqué dans de

nombreuses autres provinces du Canada. En adoptant ne serait-ce qu'une de ces

dispositions qu'on vous propose, ce serait une reconnaissance, dans la loi, de

ce modèle-là qui ferait encore plus, je pense, du Québec un leader sur cette

question-là, et qui va probablement faire école,

parce que la question du logement étudiant, je peux vous dire que ce n'est pas

juste au Québec que c'est catastrophique, au niveau fédéral.

On a également, dans

nos travaux à l'UTILE, des réflexions sur comment est-ce qu'on peut s'assurer

que faire du logement à but non lucratif, comme les projets que nous, on

réalise, ça peut coûter le moins cher possible, et comment est-ce que ça peut

être le plus rapide possible parce que, dans une situation de crise du logement,

on est... on vous parle de milliers de logements, on est... on travaille à

accélérer la réalisation de projets le plus possible, mais on est toujours en

réflexion sur comment est-ce qu'on peut mettre en place des innovations

réglementaires et/ou législatives pour faciliter ça. Pour cette raison-là, on a

aussi inscrit, dans notre mémoire, quelques réflexions et propositions

législatives à cet égard-là, pour lesquelles je vais transférer la parole à mon

collègue Maxime.

Pelletier (Maxime) : Merci, Laurent. Bon, effectivement, l'UTILE a

créé avec deux organisations à but non

lucratif qui... qui travaillent en habitation, Vivre en ville et l'Arpent, un

think tank, puis on essaie, avec ce think tank-là, de proposer des innovations réglementaires qui

permettent, notamment aux municipalités, là, de favoriser le logement à

but non lucratif sans le financer directement. Puis, à travers nos réflexions,

on est tombés sur deux innovations qui nécessitent une modification à la loi

provinciale, donc on vous les soumet aujourd'hui.

La première, ça

concerne le recours au référendum lorsqu'il y a des modifications au règlement

d'urbanisme. Il y a déjà eu des modifications, là, à ça lors de la réforme de

la LAU, mais on pense que c'est possible d'aller encore plus loin et de

favoriser le dév