M. le secrétaire, y a-t-il des remplacements?

Le Secrétaire : Oui, Mme la

Présidente. M. Simard (Montmorency) est remplacé par M. Campeau

(Bourget); Mme Charbonneau (Mille-Îles) est remplacée par Mme St-Pierre (Acadie); Mme Perry Mélançon (Gaspé) est remplacée par M. LeBel (Rimouski).

Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Lors de l'ajournement de nos travaux, le 14 juin dernier,

les discussions portaient sur un amendement de l'article 26 de Mme

la ministre. Mme la ministre, je vous cède la parole.

Mme Laforest : Bon, alors, bonjour, tout le monde, rebonjour à

vous tous. On va continuer le projet

de

loi sur une nouvelle lancée estivale. Je suis contente de

recommencer, je pense que ça devrait bien aller. On a eu des belles discussions

ce matin tout le monde ensemble, puis je

pense qu'on va repartir sur une bonne note. Comme je le dis toujours,

ce projet de loi là

est essentiel pour tout le monde, puis je dis toujours, pour la Régie du logement, qu'il y a vraiment des

changements importants à faire.

Alors, on va essayer d'y aller, comment je pourrais dire, cordialement et avec

beaucoup de souplesse.

Alors, au niveau

de l'article... on était rendu à l'article 26, tout le monde. Bonjour, mes

chers collègues, je suis contente de

vous voir. Merci d'être là. C'est tellement important, hein? Mais, en même

temps, je sais que vous faites un grand don de soi. Alors, merci

beaucoup à vous tous.

On est rendu à l'article 26...

Une voix : À l'amendement.

Mme Laforest :

À l'amendement qui est là, O.K. On était... je vais recommencer au début.

Alors, c'était pour remplacer le

deuxième alinéa de l'article — on dirait qu'on repart de loin, mais on

était rendu là quand même — remplacer le deuxième alinéa de l'article 1064 du Code

civil proposé par l'article 26 de ce projet de loi par l'alinéa

suivant :

«La déclaration de copropriété peut prévoir une

répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges

relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au

remplacement de ces parties.»

Alors, cet amendement précise que seules les

contributions aux charges communes relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et

au remplacement de ces parties peuvent être réparties différemment de la règle générale si cela est prévu dans la

déclaration de copropriété. Puis cet amendement-là, c'était suite aux commentaires

du Barreau du Québec et de la Chambre de notaires du Québec.

Est-ce qu'on l'avait distribué?

Mme Thériault : Non, je pense qu'il n'avait pas été

distribué parce qu'on avait suspendu, on avait posé des questions, je ne

me souviens pas pourquoi.

La Présidente (Mme Dansereau) :

M. le secrétaire.

Le Secrétaire : On l'avait

distribué...

La Présidente (Mme Dansereau) :

Ça avait été... mais est-ce que vous voudriez qu'on redistribue?

Mme Thériault : Oui,

s'il vous plaît. S'il vous plaît.

Mme Laforest :

On va le redistribuer?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Oui, s'il vous plaît.

Mme Laforest : O.K., c'est bon.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Donc, on va suspendre quelques minutes.

(Suspension de la séance à 9 h 38)

La Présidente (Mme Dansereau) :

Ça va? Tout le monde a leur copie? Donc, Mme la ministre.

Mme Laforest : Oui. En fait, au niveau de l'amendement,

c'est qu'on précise que les copropriétaires qui ont l'usage de parties

communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l'entretien et

aux réparations courantes de ces parties.

Au niveau de

la terminologie, en fait, c'est important de mentionner qu'ils contribuent

seuls aux réparations mineures ou

majeures de leur

partie à eux. Et je pense que ça va de soi. Au niveau des

charges communes, on en avait parlé assez régulièrement au printemps.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Ça va? Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel.

Mme Thériault : Merci, Mme la Présidente.

Évidemment, puisque c'est la première fois que je prends la parole, vous me permettrez de saluer les collègues du

gouvernement. Évidemment, c'est toujours un plaisir de les revoir après une

si longue absence au parlement. Vous allez me permettre également, Mme la

Présidente, de remercier Mme la ministre ainsi

que son équipe de juristes. Ce matin, on a eu une très bonne rencontre en

briefing technique sur les différences entre le projet de loi n° 16 et le projet de loi n° 401, qui avait été

déposé à l'époque. Évidemment, le travail qu'on a fait là, je vous dirais, c'est un travail qui enlève beaucoup

de temps en commission, où on a pu poser des questions, voir ce qui était

différent, qu'est-ce qui a été ajouté, qu'est-ce qui a été déplacé, la

terminologie.

Donc,

évidemment, on ne fera pas l'économie de poser les questions et de mettre en

perspective les bonnes choses, mais

je tiens à saluer la collaboration dont la ministre et son équipe ont fait

part

ce matin. Je pense que, quand on fait une étude de projet de loi, c'est important de savoir où est-ce qu'on s'en

va, qu'est-ce que la ministre a entendu par rapport aux consultations, par rapport aux demandes des

groupes qui sont venus nous dire : Bien, faites attention quand vous

faites ça. Faites ça, plutôt, etc.

Donc, ça permet de mieux savoir où on s'en va puis, en même temps, bien,

évidemment, ça a permis de répondre à

différentes questions, qu'on ne refera pas le débat ici. Donc, je pense que

c'est le mode d'emploi si on veut être certains que le projet de loi

puisse avancer.

Je vais

réitérer, Mme la Présidente, à mes collègues ainsi qu'à la ministre le désir de

l'opposition officielle de voir le

projet de loi n° 16 adopté. Donc, évidemment, comme je suis une femme

consciencieuse tout autant que la ministre, on va faire le travail très

correctement, ce qui ne nous empêche pas de se poser des questions sur le

pourquoi du comment et pourquoi tel terme au lieu de tel terme. Donc, je

pense qu'on va avoir un bon travail devant nous.

Donc,

j'aimerais rassurer les collègues parce que je suis sincèrement convaincue que

ce qu'on fait ici est vraiment important

pour la copropriété. Vous savez, on ne le dira pas assez, il y a eu, pendant

10 ans, 15 ans, il y a eu des groupes de travail qui ont déposé

différents rapports. Il était temps qu'on fasse quelque chose sur la

copropriété. Je suis heureuse de voir

que la ministre a pu reprendre le projet de loi assez rapidement. Mais je suis

aussi de l'école que... parce qu'on est dans le Code civil du Québec puis qu'on

ne rouvre pas le Code civil aussi facilement, rarement, quand ce n'est pas la

ministre de la Justice, en plus, c'est

encore doublement plus rare. Donc, c'est sûr qu'on est là, donc on va essayer

de faire le meilleur travail possible.

Dans les

discussions que j'ai eues avec la ministre aussi ce matin, il y a différentes

problématiques qui nous ont été soumises tout au long de l'été et lors des

consultations. Donc, ne soyez pas surpris si on arrive avec différents

amendements. Et je dois dire que,

suite aux discussions qu'on a eues ce matin avec Mme la ministre, nous avions

préparé une quinzaine d'amendements, qu'on a retirés, nous, parce que ce

que la ministre semble vouloir aller... On verra dans le libellé final de l'amendement si ça nous convient. Donc, je pense

que le travail qu'on a fait ce matin fait vraiment la différence, Mme la

Présidente.

Quant à

l'amendement de la ministre, c'est vrai que c'est là que nous étions au mois de

juin, lorsqu'on a suspendu les travaux pour la période estivale. Je

comprends que ce que l'on fait, ça vise évidemment à clarifier les rôles, les

responsabilités de chacun par rapport à l'introduction de son amendement, que

c'est une recommandation qui avait été faite

par le Barreau du Québec et la Chambre des notaires du Québec. Je me posais la

question, cependant, parce que j'aurais peut-être un sous-amendement pour l'amendement de la ministre où il y a

eu une recommandation du regroupement des gestionnaires de copropriété du Québec à l'effet où on... dans le

mémoire, là, c'est facile à retrouver, où on demandait que l'article 1064 du

code de l'article 26 proposé par le projet de loi qu'on pouvait ajouter que le

syndicat est toujours le maître d'oeuvre

des travaux de réparation, remplacement et entretien à fins conservatoires des

parties communes à usage restreint. Je pense que ça va permettre aussi

de ne pas déresponsabiliser le syndicat par rapport aux réparations qui sont à

faire. C'est une

demande qui avait été faite, comme je vous le mentionne, par le Regroupement

des gestionnaires de copropriété, dont Me Joli-Coeur et M. Émery,

qui est le directeur général.

Ça fait qu'on

peut peut-être suspendre, Mme la Présidente, pour que je dépose le

sous-amendement, que la ministre puisse

l'avoir, puis après ça, bien, on pourrait regarder... qu'on puisse traiter du

sous-amendement avant d'aller sur l'amendement, parce que, de toute

façon, je vais vouloir faire la discussion. Ça fait qu'on peut faire la

discussion sur l'amendement de la ministre

tout de suite, là, mais, tant qu'à faire la discussion, on va la faire dans son ensemble, avec le sous-amendement

puis avec l'amendement de la ministre.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Ça va? Bon, on va suspendre quelques minutes.

Mme Laforest : On va vérifier, parce que je crois que ça se

retrouve ailleurs dans un autre article, mais on va vérifier.

La Présidente (Mme Dansereau) :

On suspend pour quelques minutes, on va distribuer les copies pendant ce

temps-là. Merci.

(Suspension de la séance à 9 h 45)

La Présidente (Mme Dansereau) :

Nous allons reprendre. Donc, je cède la parole à Mme la ministre.

Mme Laforest : O.K. Alors, qu'est-ce

qu'on disait, c'est que cette demande

d'ajouter «[toutefois] le syndicat est toujours le maître

d'oeuvre des travaux de réparation, remplacement et entretien», maître

d'oeuvre, on s'est posé la question parce

qu'en fait ce n'est pas le syndicat qui est maître d'oeuvre des travaux, le

syndicat est responsable. Par contre, cette

demande-ci est à l'article 1039 du Code civil, qui dit : «La collectivité des copropriétaires

constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale — donc, qui est le syndicat — qui a pour objet la conservation de l'immeuble,

l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits

afférents à l'immeuble ou à la copropriété,

ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.» On le retrouve à

l'article 1039. Donc, on dit que le syndicat est obligé de

s'occuper des travaux, est responsable complètement des travaux.

Mme Thériault : Mme la Présidente.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Madame...

Mme Thériault : J'entends ce que la

ministre dit, effectivement, sauf que, dans le 1039, on parle de la

collectivité, entre

guillemets, des devoirs et responsabilités du syndicat de copropriété, pourquoi

on crée un syndicat, on va dans les grandes

lignes de ses responsabilités, ce qui est correct aussi, j'en conviens. Par contre,

lorsqu'on lit, exemple, «qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration [de sa

partie commune]», là, on est dans les généralités.

L'amendement qu'on vise à... qu'on a déposé, un, nous est proposé par... le sous-amendement, pardon, pour prendre le bon terme, a été écrit par le Regroupement des gestionnaires de copropriété. C'était dans le mémoire

qui nous a été présenté par Me

Joli-Coeur aussi. Puis moi, je pense que ça vient juste préciser ici que le syndicat,

en tout temps, est toujours le maître d'oeuvre des travaux. Donc, on ne peut

pas déléguer une responsabilité lorsqu'on parle de réparations. Et le sous-amendement

qu'on fait ne fait que viser à confirmer, à mettre les ceintures, la bretelle,

que ça sera toujours le syndicat qui va être

le maître d'oeuvre des travaux, parce

que je pense qu'on ne doit pas

déléguer une responsabilité comme ça non plus. Donc, il est évident

qu'il m'apparaît sage et opportun de bénéficier de l'expertise de Me Joli-Coeur

ainsi que le regroupement des gestionnaires de condo. Je pense

qu'on ne parle pas pour ne rien dire non plus en tant que législateurs.

Il ne faut jamais

oublier, Mme la Présidente, qu'à l'époque lorsque le Code civil

a été modifié pour établir des règles de copropriété, ça s'est fait voilà

25 ans, 30 ans, si je ne m'abuse... et qu'on s'est inspiré en grande

partie de ce qui s'était fait en France et en Belgique. Mais la France

et la Belgique ayant leurs particularités, le Québec a les siennes aussi. Je pense

que ce n'est pas de trop de dire qu'on va clairement définir ici que le syndicat

sera toujours le maître d'oeuvre. Et je suis convaincue que, si ça n'avait pas d'utilité,

on ne se serait pas permis, au Regroupement des gestionnaires de copropriété, de nous

faire cette suggestion-là. C'est à même le mémoire de Me Joli-Coeur et du regroupement

de M. Émery.

Ça fait que

moi, je pense que ça vaut la peine d'être plus pointilleux dans

les détails pour s'assurer qu'on sait bien qui est responsable de quoi, puis... le maître d'oeuvre des travaux de

réparation, de remplacement et d'entretien... quand on parle d'un parc

immobilier qui est vieillissant en plus de ça au niveau de la copropriété, beaucoup

d'édifices ont déjà

25 ans, 30 ans, je pense

que c'est correct de le faire, là. Ça ne causera pas de préjudice à personne

non plus. On fait juste dire : Bien, c'est plus clair puis c'est comme ça. Puis c'est à la demande du regroupement qui s'occupe des gestionnaires de copropriété.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Mme la ministre.

Mme Laforest : Bien, en fait, si on regarde comme il faut,

puis je le disais tantôt, là, quand on dit que le syndicat

est toujours le maître d'oeuvre... maître d'oeuvre, le syndicat,

ce n'est pas lui qui fait les travaux, en fait. Puis, quand on dit que ça touche l'article 1064 du Code civil

du Québec, si on regarde l'article 1064 du Code civil, on inclut... ça

parle de la contribution

des propriétaires, donc, à ce

moment-là, on inclut le côté financier. Tandis que l'article 1039, c'est

l'article, vraiment, qui donne la responsabilité complète au syndicat.

C'est déjà dans l'article 1039.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Mme la députée.

Mme Thériault : Merci, Mme la Présidente. Par contre, on ne dit pas c'est

qui qui est responsable de la mise en oeuvre.

C'est pour ça qu'on a utilisé la formation «maître d'oeuvre». Mais là, puisque

mon sous-amendement n'est pas déposé

officiellement, si, pour satisfaire et rejoindre l'objectif de la ministre et

celui du Regroupement des gestionnaires de copropriété... on pourrait toujours écrire : «Toutefois, le

syndicat est responsable de la mise en oeuvre des travaux de réparation, remplacement et d'entretien», donc on

vient confirmer. Moi, je n'ai absolument aucun problème avec... qu'on ne prenne pas «maître d'oeuvre», mais qu'on dise

qu'il est responsable de la mise en oeuvre. Donc, je comprends, selon l'argumentaire de la ministre, que ce n'est pas le

syndicat qui fait lui-même, mais il va être responsable de la mise en oeuvre.

Donc, il ne peut pas se défiler de ses responsabilités non plus.

permettrait, dans un autre temps, Mme la Présidente, en plus, qu'effectivement,

lorsque les gens ont des travaux à faire faire qui sont importants, puis

ils ne les font pas pour une question x, monétaire ou peu importe, c'est

important de définir la responsabilité du

syndicat de copropriété. Donc, c'est pour ça que je pense qu'il faut vraiment

venir le préciser ici, dans la loi.

Bien

là, je n'ai pas déposé le sous-amendement, on en discute. Considérez que ça

fait

partie de la discussion générale sur l'article de... sur l'amendement

de la ministre, évidemment. Moi, je pense que, tant qu'à l'écrire, on peut-u

l'écrire correctement, on peut-u bien le

faire puis juste venir le préciser? Donc, je pense que «responsable de la mise

en oeuvre» serait tout aussi bon que dire que c'est le maître d'oeuvre,

Parce

que, comme syndicat de copropriété, il y a une responsabilité de faire

effectuer les travaux. Puis quand on... Puis je vais vous donner un exemple, Mme la Présidente. Vous avez

certainement lu, ça va sonner des cloches aux gens, c'est parce que je ne me souviens pas du nom, là,

mais il y a un immeuble à copropriété qui est en face du parc La Fontaine,

à Montréal, je pense que c'est l'immeuble le

dauphin, si je ne me trompe pas, où il y a... le syndicat, il a fait faillite,

il y a eu toutes sortes d'affaires. Il y a tellement de réparations

majeures sur la bâtisse qui n'ont pas été faites, que ce soit au niveau de la brique, la

piscine , la piscine qui est en haut, qui coule, il y a des réparations que

c'est comme... il n'y a pas personne qui veut s'en occuper parce qu'on a

été négligent.

fait que c'est important de préciser qu'à quelque part, bien, il faut que le

syndicat soit responsable de la mise en oeuvre des travaux. Il faut qu'il soit

imputable, là, tu sais. Sinon, bien, tu sais que tu as des affaires à faire,

puis tu ne les fais pas. Puis ça, c'est peut-être le bon exemple,

justement, pour pouvoir faire en sorte qu'on vient clarifier clairement que ce n'est pas juste de faire la comptabilité

comme telle, puis s'assurer que l'argent soit dans le compte de banque, puis

que le fonds de prévoyance soit correct, puis que les gens paient leur

cotisation mensuelle. C'est aussi faire en sorte qu'on a responsabilisé le syndicat puis qu'il soit obligé de les faire

faire. Ça fait que c'est pour ça que je dis responsable de la mise en

oeuvre.

fait que je pense qu'il faut être logique aussi, là, mais on n'aurait pas les

cas qu'on voit, puis de plus en plus. Surtout avec un parc qui est

vieillissant, de bâtisses, bien, ça se peut qu'il y ait des travaux à faire

faire. Donc, je pense qu'ici on vient

juste de bien confirmer que la mise en oeuvre, c'est le syndicat de

copropriété. Ça fait qu'on ne peut pas repousser ad vitam aeternam puis

dire... Non, non, si ça prend une cotisation spéciale, faisons-la.

sais, je pense à d'autres cas, Mme la Présidente, là, dans les bâtisses

patrimoniales, exemple, dans le Vieux-Québec, dans Vieux-Montréal, il y a des édifices qui sont en copropriété, qui

sont des bâtisses patrimoniales, qu'on doit demander des permissions spéciales avec le ministère pour

bien conserver puis s'assurer qu'on ne fait pas n'importe quoi. Mais tout le

monde sait que quand tu fais des rénovations sur des bâtisses patrimoniales, la

plupart du temps, ça coûte plus cher puis ça prend une expertise plus

poussée. Parlez-en aux gens de l'île d'Orléans puis vous allez voir que ce que

je dis, c'est véridique. Ça fait que c'est sûr que moi, je pense qu'il faut

dire qui est responsable de la mise en oeuvre.

je comprends qu'il y a des discussions aussi du côté de la ministre, Mme la

Présidente. Je vais peut-être vous suggérer une courte suspension pour

qu'ils puissent terminer les discussions, à moins qu'elles soient faites...

La Présidente

(Mme Dansereau) : Est-ce que ça va ou vous voulez que je

suspende?

Mme Laforest :

On va suspendre. On va ajouter peut-être un mot, puis je crois que ça va...

La Présidente

(Mme Dansereau) : O.K. Bon, on va suspendre quelques minutes.

Mme Laforest :

On va suspendre un petit peu.

(Suspension de la séance à

10 h 8)

La Présidente

(Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux. Mme la

députée d'Anjou—Louis-Riel.

Mme Thériault : Merci, Mme

la Présidente. Donc, on a suspendu quelques instants, puisque nous étions en discussion auparavant avec Mme la ministre et le sous-ministre par rapport au fait de la responsabilité de la mise en oeuvre, qui était l'objet de ce que j'aurais déposé comme

sous-amendement. Mais, puisqu'on a une bonne collaboration, Mme la Présidente, la discussion sert à bien placer les choses. Je

comprends que le sous-ministre nous dit que la discussion qu'on a par rapport à la responsabilité de la mise en

oeuvre, plutôt que de le mettre dans l'article 1064 du Code civil, donc avec l'article n° 26 qu'on a ici, ce qu'on nous suggère de faire, c'est de passer à

l'amendement de la ministre pour l'article 26 qui va modifier l'article 1064 du Code civil

et que l'objet de la discussion qu'on avait par rapport à la responsabilité de

la mise en oeuvre, que l'équipe de la ministre va redéposer un amendement tout

de suite après pour venir modifier l'article 1039 du Code civil. Donc, ça va être un nouvel amendement

et non pas un amendement. Et, à ce moment-là, on va parler de responsabilité

de mise en oeuvre telle qu'on a évoquée comme discussion.

Donc, pour

les fins de compréhension pour les gens qui suivent ce qu'on fait, on va tout

simplement sur l'amendement que la

ministre a proposé, nonobstant la discussion qu'on a eue, puisqu'on a

l'engagement qu'on va revenir. Je n'ai pas de problème à ce qu'on puisse

passer au vote, Mme la Présidente.

Présidente (Mme Dansereau) : O.K., parfait. Est-ce qu'il y a

d'autres interventions? Donc, nous allons procéder à la mise aux voix.

Est-ce que l'amendement, tel qu'amendé, à l'article 26...

La Présidente (Mme Dansereau) :

...l'amendement, oui, c'est ça, à l'article 26 est adopté?

Mme Laforest : ...dépose un

autre amendement, c'est ça?

Mme Laforest : O.K., pour

l'article 1039, c'est ça?

Mme Thériault : Oui, il

faut adopter l'article 26 tel qu'amendé.

Mme Laforest : O.K. Puis là on

revient à 10...

Mme Thériault : Non, il

faut adopter l'article 26 tel qu'amendé.

Mme Laforest : O.K., c'est bon.

Mme Thériault : Parce

qu'on a amendé.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Donc, c'est adopté. Est-ce que l'article 26 est adopté?

Mme Thériault : Adopté

tel qu'amendé.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Tel qu'amendé, bon.

Mme Thériault : Donc là, techniquement, Mme

la Présidente, on va vous demander

une petite suspension pour que les

légistes aillent terminer la rédaction de l'article qu'on discutait par rapport

avec la mise en oeuvre qui va modifier l'article 1039 du Code

civil.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Nous allons suspendre quelques minutes.

(Suspension de la séance à 10 h 15)

La Présidente (Mme Dansereau) :

Nous allons reprendre. Donc, je cède la parole à Mme la ministre.

Mme Laforest : Bon, alors, je vais demander consentement, si c'est possible, pour revenir à l'article 23.1 pour avoir

un nouvel amendement si on peut dire. On

va... C'est bon? O.K. Alors, je vais le relire à partir du début, l'article, pour corriger d'ailleurs l'article 1039,

c'est ce qu'on fait.

«La collectivité des copropriétaires constitue,

dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de

l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde

des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les

opérations d'intérêt commun.

«Elle prend le nom de

syndicat.»

Et là on

ajouterait : «Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires

à la conservation et à l'entretien de l'immeuble soient effectués.»

La Présidente (Mme Dansereau) :

Ça va? Interventions? Mme la députée.

Mme Thériault : Oui. Merci, Mme la Présidente.

Donc, effectivement, ça rejoint l'essence de la discussion qu'on a eue précédemment, lors du dépôt de l'amendement

de la ministre. Je trouve que c'est vraiment important de faire cette

précision-là. Je remercie les légistes, d'ailleurs, ainsi que la ministre

d'avoir fait cette modification-là. Vous voyez, Mme la Présidente, de consentement, on peut tout faire. On peut revenir

sur des articles qui ont été adoptés, on peut revenir sur des choses qui n'ont pas été changées.

Pourquoi? Parce qu'on est là-dedans. On est en train d'ouvrir une loi... On

touche le Code civil, plutôt, et non

pas la loi. Et je pense que ça permet aussi de démontrer aux gens, quand ils

viennent en commission parlementaire,

que les recommandations qu'ils nous font sont basées, la plupart du temps, sur

la grande expérience et l'expertise que les gens ont développées au fil

des années.

C'est sûr que

je comprends que c'est difficile de prendre les commentaires de tous et chacun

qui ont aussi tous des intérêts qui

peuvent être divergents pour des raisons qui leur appartiennent, mais je pense

qu'au départ lorsqu'on a fait les consultations les gens sont quand même

conscients que cette réforme en copropriété, elle s'impose d'elle-même. Ça

fait longtemps qu'on en parle, ça fait

longtemps qu'on y travaille. Donc, je suis heureuse de voir que les légistes

ainsi que la ministre ont accepté d'introduire un nouvel amendement.

Et, comme je

l'ai mentionné un peu plus tôt, c'est sûr que les... quand tu es propriétaire

d'une copropriété, on se vote des administrateurs, on leur donne des

responsabilités puis on s'attend à ce que notre syndicat de copropriété soit mené par le conseil d'administration qui va

prendre les décisions diligentes au moment où elles doivent d'être prises. Il

faut leur faire confiance. On leur donne le mandat de le faire de toute façon.

Donc, il est

évident que cet amendement-là de la ministre, ce que ça permet de faire, c'est

vraiment de préciser que le syndicat de copropriété doit faire tout ce qui est

en son pouvoir pour préserver l'état de la bâtisse. C'est très, très bien accueilli. On a eu l'occasion... Je vais

saluer Me Joli-Coeur, qui est dans la salle avec nous, je ne l'avais pas vu tout

à l'heure, qui disait que c'est un excellent

amendement qui est déposé, il hoche de la tête présentement, parce que,

justement, ça permet des responsabiliser les administrateurs de syndicat

de copropriété, mais ça permet aussi de sécuriser les acheteurs de copropriété qui se disent : Bien, moi, mon syndicat de

copropriété a l'obligation de veiller à ça. C'est lui qui est

responsable de la mise en oeuvre.

Donc, je

pense que c'est clair, net et précis, parce qu'effectivement c'est sûr que, quand on achète une copropriété

la première fois, on peut se demander

aussi : Oui, mais c'est quoi, les responsabilités de l'un par

rapport aux responsabilités de l'autre? Ça fait que dans

ce cas-ci, ici, je pense que c'est clair. Et c'était judicieux aussi, de

la part des légistes, de dire : Bon, on va aller le mettre avec l'article 1039

pour respecter la cohérence du Code civil.

Donc, effectivement, Mme la Présidente, je vais dire que je suis en accord avec l'amendement qui a été déposé par la ministre suite aux discussions qu'on a

eues.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Est-ce que... Oui, Mme la députée de...

Mme St-Pierre : Acadie.

La Présidente (Mme Dansereau) :

...de l'Acadie.

Mme St-Pierre : Alors, merci

beaucoup, merci beaucoup de me laisser prendre la parole. Alors, tout d'abord, je veux féliciter la commission parce que je vois qu'il y a

une atmosphère de collaboration qui est absolument remarquable. Alors, parfois, on parle des commissions

parlementaires qui sont plus

difficiles sur le plan de la tension, mais là, aujourd'hui, je pense que les citoyens qui nous regardent à

la télévision peuvent constater à quel point le travail est constructif et peut

être constructif aussi.

Évidemment,

je ne connais pas autant le domaine que ma collègue Mme la députée d'Anjou, qui a été aussi

ministre et qui connaît très, très, très bien ce dossier-là parce qu'elle

avait, à l'époque, déposé un projet de loi, mais, en même temps, je peux dire que, moi, ce que je vois de cet amendement-là,

c'est que ça devient rassurant aussi. C'est rassurant pour les propriétaires et

c'est rassurant aussi pour les futurs acheteurs de voir que le syndicat, la

collectivité des propriétaires, bien, se dote d'une organisation, mais

l'organisation a des responsabilités, puis tout le monde prend ça très au

sérieux.

Et j'ajouterais là-dessus aussi, c'est rassurant

aussi pour... quand on parle de la conservation et l'entretien des immeubles. Il y a beaucoup, beaucoup de

copropriétés dans des immeubles historiques au Québec. Et la conservation,

c'est tellement important de faire en sorte que les biens soient bien

conservés. Il y a des règles, évidemment, dans les municipalités qu'il faut préserver. Il y a notamment ici, à Québec... il

faut... par exemple, si vous êtes dans l'arrondissement historique, vous avez des fenêtres à changer,

bien, vous devez aller demander les autorisations puis avoir les vrais

matériaux, et tout ça, c'est très, très surveillé.

Mais, quand

même, je pense qu'il y a quelque chose d'intéressant là-dedans, d'ajouter le

mot : «Elle doit notamment veiller

à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l'entretien de

l'immeuble soient effectués.» Le législateur ne parle jamais pour rien, et je pense que d'ajouter le mot «conservation»,

ça vient encore plus dire et envoyer un message à la population que la conservation des immeubles nous

tient à coeur, mais encore plus la conservation aussi de tout ce qui est patrimonial, parce qu'il va y avoir aussi dans les années à

venir, très certainement... on le voit dans le parc immobilier des églises,

on le voit dans des institutions de religieuses qui veulent transformer des

édifices. Bien, si ces édifices-là sont transformés

dans des lieux d'habitation, bien, on a l'assurance qu'on va... ils sont

protégés. Il y a une protection qui vient s'ajouter à la loi.

Alors,

moi, je vous félicite pour cet amendement-là et je suis très, très, très

heureuse de me joindre à vos travaux.

Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Est-ce qu'il y a d'autres

interventions? S'il n'y a pas d'autre intervention, nous allons procéder

à la mise aux voix. Est-ce que l'amendement introduisant le nouvel

article 23.1 est adopté?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Donc, le nouvel

article 23.1 est adopté.

Mme Laforest :

Alors, on...

La Présidente

(Mme Dansereau) : Mme la ministre, je vous cède la parole.

Mme Laforest :

Merci. On retourne à l'article 27, qui dit :

L'article 1065

de ce code est remplacé par le suivant :

«1065.

Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un

droit hypothécaire, acquiert une

fraction de copropriété doit le notifier au syndicat dans les 15 jours. Le

copropriétaire qui loue sa

partie privative ou la prête en vertu d'un prêt à usage doit également [la] notifier et [le]

mentionner, selon le cas, le nom du locataire ou de l'emprunteur, ainsi

que la durée du bail ou du prêt.»

Alors,

la modification proposée vise à permettre au syndicat des copropriétaires

d'être informé de l'identité de ses membres, des locataires et des

emprunteurs qui occupent l'immeuble détenu en copropriété.

Alors,

on a un amendement ici qu'on va déposer. En fait, c'est juste comme... on

parlait de refaire la formulation globale, notre amendement, au niveau

des informations qu'on doit donner.

La Présidente

(Mme Dansereau) : On va le distribuer. Est-ce qu'on a besoin de

suspendre?

Mme Thériault :

...je vais vous demander une courte suspension, Mme la Présidente, parce

que moi, j'avais deux modifications, j'avais

deux amendements. Donc, je veux juste voir si je retire, parce que ce n'était

pas... ça ne disait pas nécessairement la même chose. Donc, je voudrais

prendre... en prendre...

La Présidente

(Mme Dansereau) : O.K. Nous allons suspendre quelques instants.

(Suspension de la séance à

10 h 35)

Présidente (Mme Dansereau) : Ça va? Donc, nous allons reprendre les travaux. Je cède la parole à Mme la ministre.

Mme Laforest : Oui. Alors, qu'est-ce qu'on va faire, on va

retirer l'amendement qu'on avait tantôt déposé pour en

redéposer un autre, évidemment.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Ça prend...

Mme Laforest :

Est-ce qu'il y a consentement? Oui?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Consentement pour retirer l'amendement?

Des voix :

Consentement.

Mme Laforest :

C'est bon? Oui? O.K. Alors, comment on devrait le lire, l'article 1065, je

vais le recommencer depuis le début :

«Celui

qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de

l'exercice d'un droit hypothécaire, acquiert une fraction doit en aviser

le syndicat dans les 15 jours.

«Le copropriétaire

qui loue sa

partie privative doit, dans le même délai, en aviser le syndicat.

Il indique le nom du locataire, la durée du

bail ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement

de l'immeuble. Il en est de même, compte tenu des adaptations nécessaires,

lorsque la

partie privative est autrement occupée.»

Puis qu'est-ce qu'on

disait au niveau du bail, qu'est-ce qu'on ne pouvait pas faire, parce qu'après plusieurs

rencontres il y avait une question

de notion privée, en fait, au niveau des biens, au niveau du montant payé par

mois, au niveau

de l'endroit où ça avait été signé. Alors, on rentrait dans des notions qui

étaient privées, on ne pouvait pas embarquer là-dedans. S'il y a quelque

chose, Nicolas, tu peux ajouter, peut-être, si vous êtes d'accord, oui. C'est

bon?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Monsieur. C'est la première que vous

intervenez?

M. Paradis (Nicolas) : Oui, aujourd'hui.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Oui, ce matin, oui. Donc, vous devez dire vos fonctions.

M. Paradis

(Nicolas) : Nicolas Paradis,

sous-ministre adjoint aux politiques au ministère

des Affaires municipales et de l'Habitation. Dans le cadre des consultations, certains ont évoqué

l'intérêt de voir remise une copie du bail d'une unité qui est louée

dans une copropriété, donc qu'une copie soit remise au syndicat de copropriété,

ce qui soulève plusieurs difficultés, tout particulièrement en termes de

protection des renseignements et de la confidentialité, les baux pouvant contenir un

certain nombre de renseignements ayant cette caractéristique de confidentialité. Pensons notamment

au montant du loyer, le mode du

paiement, le lieu de paiement, différentes autres conditions qui peuvent être

prévues dans le bail, comme, par exemple, les meubles qui sont compris, donc qui sont

protégés usuellement, là, en termes

de renseignements plus... qui

pourraient être plus délicats et que le syndicat n'a pas à connaître pour, dans

le fond, mener à terme correctement sa mission,

mission qui peut être bien assurée, d'assurer justement la protection de la

copropriété, par l'ensemble des éléments qui sont compris dans le nouvel amendement que la ministre vient de

déposer, donc s'assurer que le copropriétaire qui loue sa

partie puisse

informer, donc, le syndicat, d'une part, du nom du locataire, de la durée du

bail, et puis, avec le dernier élément, donc s'assurer que le règlement de

l'immeuble a été remis au locataire.

Et tout ça, il faut combiner le tout avec la

lecture de l'article 1894 du Code civil du Québec, qui prévoit cette obligation-là, pour le locateur, de remettre le

règlement de l'immeuble au locataire. Et le deuxième alinéa de

l'article 1894 du Code civil prévoit expressément que ce règlement

fait alors

partie du bail, ce qui permet, à ce moment-là, au syndicat d'assurer

la protection des intérêts... des règles prévues dans le règlement.

Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Donc, Mme la ministre, vous déposez, parce qu'il n'y a pas eu de dépôt d'amendement, vous déposez l'amendement.

Mme Laforest :

On dépose l'amendement. On avait retiré l'autre auparavant. Puis là, on va

voter sur notre nouvel amendement puis, après ça, on va voter sur

l'article 27.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Est-ce qu'il y a d'autres interventions?

Mme Thériault : C'est bon? Oui? Un petit

commentaire, Mme la Présidente. Évidemment, je remercie la ministre et les juristes pour cette explication-là parce

que c'est fascinant de voir comment, dans le Code civil des fois, on va

retrouver quelque chose dans une

section de copropriété, woups! on le

retrouve de l'autre côté avec la Régie du logement, puis qu'il n'y a pas nécessairement de lien qui a été

fait entre un et l'autre, alors que le commun des mortels, entre vous puis

moi, ne prend pas le Code civil comme

lecture de chevet le soir. Puis ce n'est pas évident non plus... peut-être les

avocats, là, mais même pas, je ne

pense pas. Je fais une farce, je fais une farce, là, quand je dis ça, tu sais.

Mais c'est sûr que le Code civil, il y a quand même pas mal de matière

aussi.

Ça fait que

je trouve ça rassurant de voir qu'on a démontré de l'ouverture à faire en sorte

qu'on puisse, avec la copropriété,

venir compléter le fait que le copropriétaire doit aviser qu'il a donné une

copie des règlements. Donc, ça permet vraiment de faire en sorte que les

deux bouts se touchent et se complètent, bien sûr que tu as... et, un, au

niveau de la relation locateur-locataire et,

de l'autre côté, bien, le locateur, qui, lui, est aussi copropriétaire, donc

doit aviser son syndicat de ce qu'il a remis, de ce qu'il a fait.

Donc,

évidemment, je comprends, dans les argumentaires aussi, que le bail, il peut y

avoir de l'information un peu plus sensible, comme ce qui fait

partie de la

location dans les meubles, les tarifs, etc. Je comprends qu'il y a une

confidentialité là-dedans. Donc, on

va au moins se contenter de dire qu'on a le nom et la durée du bail pour savoir

qu'il y a une unité qui est louée quelque part et qu'en aucun temps, de

toute façon, le copropriétaire est libéré de ses obligations par rapport à son

syndicat de copropriété et de ses responsabilités.

Donc, je pense que l'amendement ici, Mme la

Présidente, vous voyez encore une fois comment, lorsque le climat est bon,

qu'on est en mode discussion, comment on peut déposer un amendement, avant de

réintroduire un autre sous-amendement puis un autre amendement, bien,

des fois, le fait d'en parler permet justement de faire un

article qui est

beaucoup plus complet. Ça nous permet à

nous, comme législateurs, de faire un meilleur travail, en fait, parce qu'il y

a quelqu'un quelque part qui va lire ce qu'on fait aussi. Donc, le fait

de pouvoir le traiter dans son ensemble, c'est toujours bien apprécié.

Donc, ça va pour mes commentaires, Mme la

Présidente. Moi, je serais prête à passer au vote.

Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres

interventions? Donc, nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce que

l'amendement à l'article 27 est adopté?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Et est-ce que l'article 27, tel qu'amendé, est adopté?

Présidente (Mme Dansereau) : Donc, Mme la ministre, je vous

recède la parole.

Mme Laforest :

Alors, l'article

L'article 1066 de ce code est modifié par le remplacement du deuxième

alinéa par le suivant :

«Lorsque

la

partie privative est louée ou qu'elle est empruntée en vertu d'un prêt à

usage, le syndicat donne au locataire

ou à l'emprunteur, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922

et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux.»

Alors,

la modification proposée vise à élargir l'obligation du syndicat des copropriétaires de donner un avis à tout emprunteur qui occupe une

partie privative lorsque

des travaux, mais non urgents, doivent être effectués dans cette

partie

privative ou lorsqu'il y a lieu d'en vérifier l'état.

Il s'agit du même

avis que celui qui doit être donné aux locataires d'un logement.

Alors,

évidemment, on vient élargir la possibilité aux personnes qui bénéficient du

logement d'être avisées en cas de travaux.

Mme Thériault :

Mme la Présidente, Mme la ministre...

La Présidente

(Mme Dansereau) : Mme la députée...

Mme Thériault : Je m'excuse.

J'aurais peut-être dû avoir une petite discussion avant sur d'autres

choses. Puis je vais faire très, très rapidement, ici, si ça ne vous dérange

pas, parce que dans... Puis, je le dis, quand les gens viennent nous voir, déposent des mémoires, font des

recommandations... Il y a une recommandation qui nous a été faite par le

Regroupement des gestionnaires de

copropriété, que je vais vous lire comme suit. O.K.? Ça dit ici, à 1066 :

«Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur

de sa

partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble

décidés par le syndicat ou des travaux urgents — qui est écrit, là,

O.K.?

«Lorsque

la

partie privative est louée ou qu'elle est empruntée en vertu d'un prêt à

usage, le syndicat donne au locataire...» Ça, c'est correct.

«ou des travaux urgents», on s'est fait dire que c'était vraiment trop

restrictif, qu'il y avait des problèmes d'interprétation et que «des travaux

nécessaires à la conservation de l'immeuble», c'est aussi... ça peut être

considéré comme étant des travaux d'urgence.

Donc,

c'est pour ça que, je ne le sais pas, le fait... C'est... Ici, moi, avant, là,

O.K., ce que je vous dirais, c'est que je pense qu'il faudrait faire

enlever le «ou des travaux d'urgence». C'est ça? Oui?

Mme Thériault : C'est ça. C'est parce que je suis avant votre amendement

à vous. Ça fait qu'on peut-u suspendre juste

quelques secondes pour que ça soit clair? Je n'ai peut-être pas l'air

cohérente, Mme la Présidente, mais j'ai laissé la ministre introduire un

article, alors que j'aurais dû faire cette intervention-là avant.

La Présidente

(Mme Dansereau) : O.K. Nous allons suspendre quelques minutes.

(Suspension de la séance à 11 h 13)

La Présidente

(Mme Dansereau) : Donc, Mme la ministre.

Mme Laforest : ...parce

qu'on parle de la notion, dans le Code civil,

de travaux urgents. Je vais laisser Mme Morissette

expliquer justement qu'est-ce

que... dans le Code civil

est bien indiqué «travaux urgents», parce

que, si on enlève ça, «travaux

urgents» est indiqué à plusieurs endroits dans le Code civil. Alors, on ne peut

pas l'enlever.

La Présidente

(Mme Dansereau) : O.K., ça prend un consentement.

Mme Laforest :

Est-ce qu'on a consentement?

Une voix :

Oui, consentement.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Voulez-vous vous identifier, s'il vous plaît?

Mme Morissette

(Maude) : Maude Morissette, légiste pour le ministère de la Justice.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Merci.

Mme Morissette (Maude) : Donc,

au premier alinéa de l'article 1066, on parle des travaux nécessaires à la

conservation de l'immeuble décidés par le

syndicat ou des travaux urgents. Pour ce qui est des travaux nécessaires à la

conservation de

l'immeuble décidés par le syndicat, c'est donc des travaux qui ont été votés

soit par le conseil d'administration soit

par l'assemblée des copropriétaires. Pour ce qui est des travaux urgents, dans

les commentaires du ministre relatifs à cet article-là, on vient préciser que

c'est pour des travaux qui n'ont pas eu le temps d'être votés en raison de leur

urgence.

Si je peux

lire le commentaire, ça dit : «La mention relative aux travaux urgents

permet l'exécution, à l'intérieur de sa

partie privative, de travaux

urgents qui n'ont pu être décidés par l'assemblée des copropriétaires faute de

temps.»

La Présidente (Mme Dansereau) :

Est-ce qu'il y a... commentaires, Mme la députée d'Anjou?

Laforest : ...si je peux ajouter, là, j'ai ajouté... je comprends tout

à fait la notion, étant donné que c'est réparti à plusieurs endroits dans le

Code civil, mais «travaux urgents», on s'entend qu'avec... je donnais l'exemple

tantôt, avec toutes les inondations qu'on a vues, cet article-là doit

vraiment rester tel quel.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Je vais céder la parole à Mme la députée.

Mme Thériault : Oui. Je comprends qu'il faut être

cohérent aussi, j'entends l'argumentaire de la ministre par rapport à

«urgents». C'est correct, Mme la Présidente. C'est beau. On va... C'est

correct. Je pense qu'on...

C'est parce

que j'essaie de prévoir l'imprévisible, tu sais, puis c'est sûr que la

responsabilité du syndicat de copropriété, comme on l'a fait aussi,

c'est que tu l'as, l'obligation de les faire réaliser, les travaux. Puis, comme

j'ai expliqué, bien, il y en a qui ne les

font pas réaliser, les travaux. Ça fait que c'est sûr qu'à un moment donné ce

qui est important devient urgent, tu

sais. Ça fait que c'est sûr qu'il y a une notion entre les deux aussi, mais je

comprends qu'un sentiment d'urgence on

ne peut pas nécessairement voter en syndicat de copropriété, parce qu'on peut

bien convoquer des assemblées générales annuelles, c'est une chose, une assemblée spéciale, il y a des limites

de temps dans lesquels il faut faire quand on la convoque. Donc, je comprends qu'on ne peut pas tout passer

en assemblée puis que, si on se donne des administrateurs pour gérer notre

syndicat de copropriété, c'est parce que, quelque part, il faut leur faire

confiance.

Mme Laforest : C'est bon.

Mme Thériault : Mais j'entends aussi qu'il y a...

que ce que vous venez de faire comme déclaration, j'espère que ça va...

Évidemment, lorsqu'on parle et qu'on décide, qu'on discute sur ce qu'on met ou

pas dans la loi, le pourquoi de le faire,

pourquoi ne pas le faire aussi, ça laisse une trace au niveau de nos journaux,

dans nos délibérations. Et, lorsque les avocats, les juges ont besoin de se remémorer quelle était l'intention

du législateur, bien, il pourra se référer aux propos qui ont été tenus

par rapport au caractère urgent, c'est les travaux. Parfait. C'est beau.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Mme la ministre.

Mme Laforest : Alors, on dépose

un amendement.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Vous allez déposer un amendement?

Mme Laforest : O.K. Pour le 28,

on dépose l'amendement.

Mme Thériault : Mme la Présidente, ce que j'ai

fait, c'est que j'ai interrompu la ministre parce que... à cause du

questionnement que j'avais, il fallait que je l'introduise avant la lecture de

l'article qu'elle nous a faite.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Donc, l'amendement, est-ce qu'il est distribué? O.K. Vous voulez lire

l'amendement?

Mme Laforest : Est-ce que vous

voulez que je le lise encore? Oui? O.K.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Faire la lecture.

Laforest : Alors, oui, O.K. Alors :

L'article 1066 de ce

code est modifié par l'ajout, à la fin du deuxième alinéa, de ce qui

suit :

«Lorsque la

partie privative est occupée

autrement que par location, le syndicat donne à l'occupant un avis indiquant la nature des améliorations et des

travaux non urgents, la date à laquelle ils débuteront et l'estimation de leur

durée, ainsi que, s'il y a lieu, la période d'évacuation nécessaire.»

La Présidente (Mme Dansereau) :

Donc, on va distribuer cet amendement.

Mme Laforest : Est-ce que

vous... oui? C'est bon. O.K. C'est bon.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Est-ce que...

Mme Laforest : Est-ce que...

La Présidente

(Mme Dansereau) : On va suspendre quelques minutes, les gens ne

l'ont pas. On va le distribuer.

(Suspension de la séance à

11 h 20)

La Présidente

(Mme Dansereau) : On va reprendre. Donc, je vais céder la parole

à Mme la ministre.

Mme Laforest : ...propose de préciser que le syndicat doit non seulement transmettre un avis concernant les travaux au locataire d'une

partie

privative résidentielle et à l'emprunteur, mais également à d'autres occupants

d'une

partie privative, notamment aux usufruitiers et aux usagers.

Cet amendement

propose aussi de clarifier que l'avis qui doit être transmis à un locataire

d'une

partie privative résidentielle n'est pas le même que celui qui doit

l'être à d'autres occupants de l'immeuble. De plus, les conséquences juridiques de l'avis transmis à ce locataire ne

doivent pas s'appliquer aux autres occupants. En effet, celui-ci bénéficie

d'un statut juridique particulier et a notamment droit de refuser de

quitter les lieux.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Ça va, Mme la ministre?

Mme Laforest :

Oui, ça va.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Mme la députée d'Anjou.

Mme Thériault :

Oui. J'ai des questions, Mme la Présidente, parce que je me suis juste demandé,

O.K... «Cet amendement propose de clarifier que l'avis qui doit être transmis à

un locataire d'une

partie privative [...] n'est pas le même que celui qui doit l'être à d'autres occupants de l'immeuble.»

C'est quoi, la différence? C'est quoi, la différence? Parce qu'on dit : Ce n'est pas le même avis, O.K.,

«n'est pas le même que celui qui doit [être] à d'autres occupants de

l'immeuble.» Il y a-tu une différence d'avis?

Mme Laforest :

Bien, la différence est avec les... C'est avec les usufruitiers que c'est, la

différence.

Mme Thériault :

Oui, c'est dans l'avis.

M. Paradis

(Nicolas) : Je vais y aller, oui.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Oui, monsieur.

M. Paradis

(Nicolas) : Merci. Donc, la

distinction résulte du fait qu'il y a des avis bien particuliers qui sont prévus

pour les locataires dans la

section du bail de logement, donc 1922, 1931, pour

éviter...

Dans le fond, la difficulté qui se retrouvait, que nos légistes ont

identifiée, c'est que ces articles-là ont donc un... se situent dans un environnement particulier,

celui de la location, des locataires, avec des droits particuliers qui sont

accordés aux locataires. S'il se trouve que ce sont des occupants qui ne sont

pas des locataires, donc locataires résidentiels protégés par les règles du Code civil, il se retrouvait

qu'on ne pouvait pas faire une référence purement et simplement à ces avis-là,

des locataires résidentiels, qui auraient pu

amener comme résultat, comme interprétation, que les droits afférents en termes de refus d'évacuation, les droits

d'indemnités puissent s'appliquer aux occupants.

Alors,

la technique qui a été prise ici par les légistes, c'est de dire : Ne

référons pas aux articles 1922, 1931, mettons le contenu de l'avis qu'on souhaite qui soit

transmis aux autres occupants. Ça va faire le même travail, mais, à ce moment-là, on ne risquera pas de voir appliquer l'ensemble des autres conséquences,

ou bénéfices, ou avantages qu'ont les locataires résidentiels par leur

régime juridique particulier.

Mme Thériault :

Il y en a-tu beaucoup comme ça, des locataires puis les copropriétaires? Parce

que, là, ça fait deux articles

qu'on passe où tu as une autre

section du Code civil. Ça fait

que je fais juste me demander, là : Présentement, avec ce qu'on est

en train de faire dans la copropriété, on a-tu beaucoup d'articles

qui sont... que tu as des choses qui vont toucher, exemple, la Régie du logement ou ce qui s'appelle «locataire»

puis qui ont un impact de notre côté? C'est une question particulière,

mais c'est parce que je me demande... O.K., ça fait juste dire : Woups!

M. Paradis

(Nicolas) : Là, je ne pourrais pas vous répondre pour dire quels sont

tous les autres articles. C'est toujours, disons, l'enjeu, si je peux dire ainsi, de

l'intervention dans une loi très générale, portée générale comme le Code civil.

Vous savez, il y a beaucoup,

beaucoup de chapitres, beaucoup de volets qui sont

abordés, donc, inévitablement, il peut y avoir des liens entre d'autres chapitres, comme il était fait ici, d'ailleurs,

à l'article original. Il y avait un lien qui avait été fait avec un autre, un renvoi. Mais là, parfois, les

renvois, ils peuvent entraîner des interrogations, et ce qu'on a constaté, là,

par la suite, ce qui a été constaté. Donc, pour éviter cette ambiguïté-là, bien

là la précision est ainsi effectuée.

Mme Thériault :

O.K. Puis c'est ça, la différence entre une loi de portée générale puis une loi

spécifique aussi où, justement, ici, c'est le Code civil qui prévaut parce

qu'on est dans le Code civil, on comprend, sauf...

M. Paradis

(Nicolas) : C'est la loi de

portée générale la plus, je vous dirais... la plus... le meilleur exemple

de loi de portée générale, le Code civil, effectivement.

Mme Thériault : Oui, c'est celle-là. Mais c'est sûr que, si on avait eu une loi pour la

copropriété, une loi spécifique de la

copropriété, on aurait été obligé de s'inspirer des articles du Code civil,

mais on aurait pu mettre à peu près n'importe quoi qui aurait eu préséance en

matière de copropriété, non? Oui?

M. Paradis

(Nicolas) : Vous auriez...

Quels que soient les choix effectués par les législateurs, il y a tout le

temps les liens de cohérence et de concordance qui doivent être effectués avec

les autres lois. Donc, un exercice comparable aurait dû être effectué.

Mme Thériault : O.K., c'est beau. C'est bon. O.K. Là,

il y avait : «De plus, les conséquences juridiques de l'avis transmis à un locataire ne doivent pas s'appliquer

aux autres occupants.» Pourquoi? Parce que ce n'est pas les mêmes droits,

juste ça? O.K.

M. Paradis

(Nicolas) : Effectivement, parce que ce n'est pas les mêmes droits. Dans le fond, les autres

occupants n'ont pas nécessairement les droits du locataire résidentiel, du maintien

dans les lieux, le droit à l'indemnité, le cas échéant.

Mme Thériault : O.K.

Puis là on dit que «celui-ci bénéficie d'un statut juridique particulier et a notamment

[le] droit de refuser de quitter les lieux». C'est particulier.

M. Paradis (Nicolas) : Le

locataire résidentiel.

Mme Thériault : Le

locataire résidentiel.

M. Paradis

(Nicolas) : Effectivement, il peut y avoir, à ce

moment-là, des droits... qu'il peut

faire valoir ses droits pour

dire : Ce n'est pas justifié, l'évacuation. Et puis, bien, il y a toutes

les protections afférentes, là, dans le Code civil.

Mme Thériault : O.K. Ça fait

qu'à ce moment-là c'est vraiment le droit du locataire qui va primer plutôt que

le droit d'arranger la bâtisse ou la partie, c'est ce qu'on comprend.

M. Paradis (Nicolas) : Bien, je

ne dirais pas primer, mais tant, peut-être, que l'équilibre...

Mme Thériault : Il va

pouvoir faire valoir ses droits pour l'équilibre.

M. Paradis (Nicolas) :

Exactement. Oui, effectivement. Oui.

Mme Thériault : O.K.,

parfait. C'est bon pour ça. O.K.

Là, j'ai une question

pour vous. Vous savez, ce matin, à la blague, je vous disais qu'il y avait

une clause du député de Chomedey

lorsqu'on a fait l'étude du projet de loi n° 1 où on demandait à ce que ce

soit fait par écrit. Là je vois votre recherchiste... votre attachée

politique qui sourit, mais c'est de bonne guerre, c'est correct, là, il n'y a

pas de problème. Où on dit... dedans votre

amendement, vous dites : «Lorsque la

partie privative est occupée

autrement que par [la] location, le

syndicat donne à l'occupant un avis indiquant», vous me voyez venir avec mes

gros sabots : Pourquoi on n'écrit pas «par écrit» ici? Parce que ça

peut être un avis verbal.

Mme Laforest : Parce qu'on

l'avait travaillé, ça. Auparavant, on l'avait travaillée, la notion «par écrit».

Mme Thériault : Bien,

c'est ça, c'est...

Mme Laforest : Dans quel

article on l'avait déjà travaillée? Ça ne sera pas long.

Mme Thériault : C'est

ça, hein, c'est loin, hein? C'est au mois de mai, juin? O.K.

Mme Laforest : C'est loin, mais

on revient, là, je pense qu'on...

Mme Thériault : Oui, c'est ça, c'est parce qu'on

n'est pas mentalement dans le... C'est la première séance après presque

deux mois, là. Ça paraît, il y a une différence dans...

La Présidente (Mme Dansereau) :

Est-ce que vous voulez une suspension?

Présidente (Mme Dansereau) : Ça va aller? O.K.

Mme Laforest :

Parce que la notion «par écrit», on l'avait discutée au printemps.

Mme Laforest :

...c'est ça, c'est de la logique. Un avis, c'est par écrit. Un avis verbal, un

avis par écrit.

Mme Thériault : Bien, c'est parce que ma logique, Mme la Présidente,

s'inscrit... Je pense que, lorsqu'on a discuté de cette notion-là, on

l'a fait avec l'inspection en bâtiment et non pas avec la

section copropriété

où, là, on est dans le Code civil, où on précise, à peu près chaque mot a son

importance ou pas.

Mme Laforest :

On peut juste ajouter «un avis par écrit», là.

Mme Thériault :

Puis c'est ça, c'est parce que... Puis je vais pousser un petit peu loin la

discussion, parce qu'effectivement peut-être

un petit peu loin, pour toute la

section du Code civil qui touche la

copropriété, c'est que l'avis... quand

on a fait l'étude du projet de loi n° 1, bon, avis par écrit pour

s'assurer que ça soit transmis puis que les gens l'ont...

Mme Laforest :

...un avis comme ça. Automatiquement, ici, ça prévaut pour avis écrit ou

verbal.

Mme Thériault :

Oui, oui, parce que, moi, ça me soulève de... «Par écrit», ça peut être par

courriel... Puis le Code civil, à l'époque,

il n'a pas été fait... Ça peut être affiché. Ça peut être affiché, là, dans un

babillard, dans l'ascenseur ou en bas.

Donc, c'est pour ça, je veux juste qu'on s'assure que l'information soit bien transmise. Tu sais, parce que ça peut

être par écrit, ou courrier électronique, ou tout autre mode que... Tu sais, je

veux juste qu'on prévoie, parce que mon questionnement, puis je vais vous dire

c'est où qu'il est légitime, c'est que, si on fait juste faire un avis écrit

puis qu'on l'affiche, bien, ça se peut que quelqu'un

ne l'ait pas vu, ça se peut que le propriétaire ne l'ait pas vu, que le

locataire l'ait vu, mais le propriétaire

ne l'a pas vu, lui, il n'est pas là. Ça fait que tu as beau l'afficher, mais il

ne l'a pas reçu. Ça fait que c'est pour ça que l'avis par écrit,

c'est... ça peut être par mode de courrier électronique ou par le mode qu'il

voudra, il n'y a pas de problème, mais c'est

juste de s'assurer que ce n'est pas un avis verbal : Eh! «by the way», on

fait ça. Donc... Parce qu'on est dans

le code, là, tant qu'à... Puis à l'époque, bien, quand ça a été fait, les

courriers électroniques, il n'y en avait pas, il n'y avait pas de pages

Facebook, il y a un paquet d'affaires qui n'existaient pas.

Mme Laforest :

Oui, c'est beau. On va ajouter «par écrit».

Mme Thériault :

«Par écrit»? O.K. Donc, à ce moment-là...

Mme Laforest :

Alors, on va redéposer.

Mme Thériault :

On va redéposer un nouvel amendement avec «par écrit».

Mme Laforest :

On retire, on va redéposer, puis ça va être correct.

Mme Thériault :

Parfait. Juste le temps que vous le faites. Parfait.

La Présidente

(Mme Dansereau) : O.K. Là, on retire l'amendement?

Mme Laforest :

On le retire, on va ajouter le mot «par un avis écrit».

Mme Thériault : Honnêtement, je pense que c'est peut-être plus facile de juste déposer un sous-amendement puis d'insérer «par écrit»

entre vos deux mots, puis peut-être juste de prendre avis aussi, pour les gens qui

vous accompagnent, Mme la ministre, s'il y

a ailleurs, dans la

section

Copropriété, les avis, jusqu'il y ait de la concordance, O.K., et

pas de la redondance mais de la concordance, pour qu'on puisse préparer

d'avance les petites modifications à faire par écrit.

La Présidente

(Mme Dansereau) : C'est bon. Donc, est-ce qu'il y a dépôt de sous-amendement?

Mme Thériault :

On va déposer un sous-amendement.

Mme Laforest :

On peut déposer un sous-amendement.

Mme Thériault : Donnez-nous

juste le temps de le mettre sur papier, puis on va vous le donner, ça fait que

suspendez quelques instants.

La Présidente (Mme Dansereau) :

On va suspendre quelques instants.

(Suspension de la séance à 11 h 32)

La Présidente

(Mme Dansereau) : Nous allons reprendre les travaux. Donc, le...

Présidente (Mme Dansereau) : Oui, quand l'imprimante marche, on a de la difficulté

à entendre les conversations. Mme la députée d'Anjou.

Mme Thériault : Oui. Merci, Mme la Présidente. Donc, évidemment, pour reprendre les travaux, j'avais mentionné

que l'avis, bon, il peut être affiché, il peut être par courriel. Donc, suite à

cette discussion-là, ce qu'on a convenu, c'est de proposer un sous-amendement, Mme la Présidente, ça va simplifier de beaucoup, où on vous propose simplement

d'ajouter le mot «écrit» entre le mot

«avis» et le mot «indiquant». Donc, ce qui va donner à l'amendement de la ministre, donc c'est

un sous-amendement, qui dit : «Lorsque la partie...» Ça fait qu'au final

ce que ça va donner comme texte, c'est :

«Lorsque

la

partie privative est occupée autrement que par [la] location, le syndicat

donne à l'occupant un avis écrit indiquant la nature des améliorations et des

travaux non urgents, la date à laquelle ils débuteront et l'estimation de leur

durée, ainsi que, s'il y a lieu, la période d'évacuation nécessaire.»

Donc,

à ce moment-là, je pense qu'on prévoit qu'on puisse remettre correctement. Donc, c'est le sous-amendement,

Mme la Présidente, à l'amendement de la ministre.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres interventions?

Présidente (Mme Dansereau) : Donc, nous allons procéder à la mise

aux voix. Est-ce que le sous-amendement à l'amendement de

l'article 28 est adopté?

Présidente (Mme Dansereau) : Et nous allons procéder aussi à la

mise aux voix. Est-ce que l'amendement, tel qu'amendé, à

l'article 28 est adopté?

La Présidente

(Mme Dansereau) : O.K.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Donc, c'est ça. Est-ce que l'article 28,

tel qu'amendé, est adopté?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Mme la ministre.

Mme Laforest :

L'article 29 : Ce code est modifié par l'insertion, après

l'article 1068, des suivants :

«1068.1.

Celui qui vend une fraction de copropriété divise doit remettre au promettant

acheteur, qui ne peut y renoncer, l'attestation sur l'état des finances

du syndicat et sur l'état de l'immeuble prévue à l'article 1072.2.

n'y est tenu qu'à compter du jour de la nomination d'un nouveau conseil

d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.»

Également :

«1068.2.

Celui qui promet d'acheter une fraction de copropriété divise peut demander au

syndicat des copropriétaires de lui

fournir, avec diligence, les renseignements concernant l'immeuble et le

syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé, y compris, le cas échéant, pendant la

période [duquel] il peut se dédire de sa promesse en vertu du deuxième

alinéa de l'article 1785.»

Alors,

l'article 29 vise à permettre à tout promettant acheteur d'une fraction de

copropriété divise d'obtenir des renseignements

pour prendre une décision plus éclairée. D'abord, il propose que le vendeur

d'une fraction soit responsable de

remettre l'attestation prévue à l'article 1072.2 introduit par

l'article 35 du projet de loi. Donc, il a plus de renseignements. Ensuite, il propose que le promettant acheteur

puisse obtenir du syndicat des renseignements additionnels concernant

l'immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de

consentir de façon éclairée.

Mme Laforest : Il y a un amendement qui est déjà distribué

présentement? O.K., qui est en cours de distribution. O.K., c'est bon.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Donc, vous déposez un amendement, Mme la ministre?

Mme Laforest :

Oui. Alors, il y a un amendement qui est distribué présentement, que je vais

lire. Alors, ce code est... Remplacer l'article 29 de ce projet de

loi par le suivant :

Ce code est modifié par l'insertion, après

l'article 1068, des suivants :

«1068.1.

Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant

acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, dont

la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement.

«À cette fin, le syndicat remet dans un délai de

15 jours l'attestation au copropriétaire qui en fait la demande.

«Ces

obligations existent à compter de la nomination d'un nouveau conseil

d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le

syndicat.

«1068.2.

Celui qui promet d'acheter une fraction peut demander au syndicat qu'il lui

fournisse les documents ou renseignements

concernant l'immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner

un consentement éclairé. Le syndicat

est tenu, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie

privée, de les fournir avec diligence au promettant acheteur, aux frais

de celui-ci.

«Le syndicat

doit transmettre au propriétaire de la fraction ou à ses ayants cause les

documents ou renseignements qu'il a fournis au promettant acheteur.»

Alors,

l'amendement concernant l'article 1068.1 propose une réécriture des règles

qui étaient prévues à cet

article et

au nouvel

article 1072.2 introduit par l'article 35 du présent projet

de loi, en un seul article, en plus d'apporter certaines modifications.

Il est notamment proposé de changer le nom de l'«attestation sur l'état de ses

finances et de l'immeuble détenu en copropriété» par «attestation sur l'état de

copropriété» afin d'éviter des difficultés interprétatives.

Ensuite,

l'amendement propose de retirer l'impossibilité, pour le promettant acheteur,

de renoncer à recevoir l'attestation. D'une

part, le copropriétaire qui vend sa fraction est tenu de remettre ce document

et engage sa responsabilité à défaut de le faire. D'autre part, il

existe certaines situations qui justifient une renonciation de la part du

promettant acheteur, par exemple lorsqu'un conjoint copropriétaire indivis

achète la part de l'autre conjoint, un autre indivisaire.

L'amendement concernant l'article 1068.2,

quant à lui, propose une rédaction simplifiée et plus claire faisant ressortir l'obligation du syndicat de fournir les

renseignements avec diligence tout en rappelant son obligation de respecter

les règles concernant la protection de la vie privée.

Il propose également de supprimer un exemple qui

n'est pas nécessaire et précise que, dans le cas où des frais seraient prévus aux règlements de l'immeuble pour

répondre à une demande, ils sont à la charge du promettant acheteur. Finalement, il précise que le syndicat doit

transmettre au vendeur les renseignements ou les documents qu'il a fournis au

promettant acheteur.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Est-ce qu'il y a d'autres commentaires?

Mme Thériault : C'est un

gros amendement.

Présidente (Mme Dansereau) : Oui. Donc, je vais céder la

parole... Mme la ministre, ça va? Oui? Je vais céder la parole à la

députée d'Anjou—Louis-Riel.

Mme Thériault : Je veux juste être bien sûre de ce

qu'on fait. Puis c'est parce que moi, j'avais une petite recommandation

aussi, qui émane toujours du regroupement des gestionnaires en copropriété, où

on venait se donner un pouvoir réglementaire

aussi, pour fins de discussion, Mme la Présidente, où je voulais donner un

pouvoir réglementaire à la

ministre : «Le gouvernement peut, par règlement, déterminer la nature des

renseignements, et le format de la demande du promettant acheteur, et le

format de la réponse du syndicat», pour se donner plus de marge de manoeuvre.

Mme Thériault : Oui, c'est ça. Ici, c'est

écrit : «Le gouvernement peut, par règlement, déterminer la nature des

renseignements, le format de la demande du promettant acheteur et le format de

la réponse du syndicat.» Donc, ce qui veut certainement dire, si je retourne

dans les notes que j'avais...

Mme Thériault : C'est ça, ça permettait juste de

faire en sorte que, si, avec le temps, il y a une nature de renseignements

supplémentaires qu'on voudrait avoir, bien, on ne serait pas obligé de rouvrir

la loi. Ça permettrait d'avoir un pouvoir réglementaire

de dire : Bon, bien là, je ne sais pas, moi, il y a telle nouvelle affaire

qui arrive, bien, on a l'obligation de le transmettre, de le donner. Bien, si on se donne la possibilité de le

faire par règlement, ça évite de rouvrir la loi. Ça donne plus de marge

de manoeuvre. La nature du renseignement, le format, la demande.

Mme Laforest : Bien, on l'a

ici, tout de suite, à 1068.1.

Mme Thériault : À

1068.1?

Mme Laforest : «...une attestation [...] sur l'état de la

copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement

du gouvernement.»

Mme Thériault :

«...sont [définies] par règlement du gouvernement.»

Mme Laforest :

C'est bien indiqué ici.

Mme Thériault : La forme et le contenu... ne bougez pas... Le format de

la demande, la nature des renseignements et le format de la demande. Là,

vous avez mis ici «la forme et le contenu sont déterminés par règlement». O.K.,

correct.

Mme Laforest :

C'est bon?

Mme Thériault :

C'est beau.

Mme Thériault

Oui, je pense qu'on est au même endroit. O.K., c'est beau. Ça va pour ça.

Là, dans

vos commentaires, vous avez dit : «...propose une réécriture des règles

qui étaient prévues à cet

article — il y

a un nouvel article,

un seul article, ça, c'est correct — en plus d'apporter certaines modifications.

[...]le nom de l'"attestation sur

l'état [des] finances et de l'immeuble détenu en copropriété" par [une]

"attestation sur l'état de la copropriété" afin d'éviter des difficultés interprétatives.» Qu'est-ce que

vous voulez dire par là? Parce que moi, quand je lis «l'attestation sur l'état

de ses finances», je comprends que c'est une

attestation qui dit que les finances sont en bon état, pas bon état, le fonds,

il est plein, il n'est pas plein, ou peu importe. «Et de l'immeuble

détenu en copropriété» par une «attestation sur l'état de la copropriété», jai

peur que ça soit trop limitatif, l'état de la copropriété.

Mme Laforest :

Non, à ce moment-là, ça devient plus général.

Mme Thériault :

Donc, ce qui veut dire que vous ajoutez quoi?

Mme Laforest :

Au niveau des notions interprétatives? À cette phrase-là?

Mme Laforest : Bien, c'est parce qu'on les englobe au

complet. Toutes les possibilités sont incluses à ce moment-là.

Mme Thériault :

O.K., donc...

Mme Laforest :

C'est bien ça, Nicolas? Peut-être me reprendre, mais... C'est bien ça?

Mme Thériault :

Un complément d'information.

M. Paradis

(Nicolas) : Oui, c'est effectivement pour dans l'idée que ça soit plus global, on puisse aller chercher davantage

d'éléments en fonction du règlement du gouvernement qui serait édicté, «l'état de ses finances»,

certains pouvant y voir la possibilité d'une interprétation comme étant des états financiers, qui pourraient

être vérifiés avec une portée plus limitée.

Alors, en le mettant très général dans une dynamique d'attestation sur l'état

de la copropriété, ça peut viser différents éléments liés a l'état de celle-ci, puis le règlement du

gouvernement, qui prescrirait donc le contenu de cette attestation, permettrait de viser les éléments financiers,

pourrait viser d'autres

caractéristiques, le cas échéant, s'il

y avait un besoin en ce sens-là.

Mme Thériault : O.K. Puis les règlements vont suivre, j'imagine, après

l'adoption du projet de loi. Il va y avoir certainement une discussion

avec les différents intervenants, que ça soit la Chambre des notaires, le

regroupement des gestionnaires en

copropriété, pour savoir quelle sorte de renseignements on a besoin d'avoir

là-dedans, pour être sûr que tout le

monde puisse faire son travail, puis que les acheteurs puissent avoir la bonne

information, puis être sûr que le vendeur ou le syndicat transmette cette information-là, qui est capitale quand

tu achètes le bien le plus important de ta vie, qui est ton premier immeuble

très souvent.

Mme Thériault : O.K., Là, après ça, on dit : «Ensuite, l'amendement

propose de retirer l'impossibilité pour le promettant acheteur de renoncer à recevoir l'attestation.» Pourquoi? Ça,

c'est dans vos notes explicatives, là. Je veux juste comprendre pourquoi

on fait ça.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Me Paradis, oui.

M. Paradis (Nicolas) :

Merci. C'est dans la dynamique où il peut y avoir des situations bien

particulières, où certains copropriétaires indivis ont une fine connaissance de

l'immeuble et peuvent y renoncer parce qu'ils disent : Bon, bien,

je n'ai pas besoin de l'avoir, je suis déjà

au fait. Passons à la dynamique d'un condo divis, qui est propriété de deux

conjoints, donc en indivis. Un des deux laisse sa part à l'autre, mais

dire : Bien non, je suis déjà, dans le fond, dans l'immeuble, je n'ai

pas besoin d'avoir cette attestation-là.

C'est

vraiment un cas de cette nature-là, qui, à défaut de ça, s'il y avait même un

défaut de remettre l'attestation, dans un cas comme ça, alors qu'il ne

peut pas renoncer ou que certains pourraient y voir des risques quant à la

transaction immobilière... puis on ne veut pas nuire à ces possibilités, qui

sont plus de la nature de l'exception.

Mme Thériault : O.K., parce que ça, c'est comme, mettons, les parents qui

vont donner à leur enfant ou un conjoint qui transfère à l'autre conjoint. Ça fait que c'est comme... on est

supposé de connaître déjà l'état de la copropriété. Ça évite un irritant, on va le dire comme ça, ou une

surcharge sur le syndicat de copropriété à remettre quelque chose puis, en même

temps, ça permet aussi de ne pas poursuivre,

exemple, le syndicat si jamais il y avait quelque chose qui n'a pas été porté à

la connaissance, parce qu'on a la possibilité de le faire. O.K.

«L'amendement

concernant[...], quant à lui, propose une rédaction simplifiée et plus claire,

faisant ressortir l'obligation [...]

de fournir les renseignements avec diligence tout en rappelant son obligation

de respecter les règles...» O.K. «...propose également de supprimer un exemple qui n'est pas nécessaire [...] précise

que dans le cas où des frais seraient prévus au règlement de l'immeuble pour répondre à une demande, ils sont à la

charge du promettant acheteur.» C'est quoi, ça, qu'on veut dire par là,

de supprimer un exemple qui n'est pas nécessaire?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Est-ce que vous voulez... Me Morissette,

la parole est à vous.

Mme Morissette (Maude) : Mme la Présidente, en fait, on a supprimé le

passage qui indiquait «...y compris, le cas échéant, pendant la période

durant laquelle il peut se dédire de sa promesse en vertu du deuxième alinéa de

[...] 1785.» Cet exemple-là, en somme, va de

soi. Puis la raison pour laquelle il apparaissait dans le projet de loi

n° 401, c'est qu'il faut se rappeler que ces articles-là étaient

dans la

section qui s'appliquait aux constructeurs et aux promoteurs.

Mme Thériault :

O.K. Ça fait que, là, on change de section, là.

Mme Morissette (Maude) : Donc là, maintenant, dans le nouveau contexte où

est-ce qu'on est, c'est encore moins nécessaire de mettre cette

mention-là.

Mme Thériault : De le mettre, O.K. Puis restez là, tant qu'à être

là : «Finalement, il précise que le syndicat doit transmettre au vendeur

les renseignements ou les documents qu'il a fournis au promettant acheteur.»

Donc, ce qui veut dire que, exemple,

je vends mon condo, mon syndicat va transmettre des documents au vendeur. Il a

l'obligation... À l'acheteur, pardon.

Il a l'obligation de me transmettre la même chose qu'il a transmis. Pourquoi

l'obligation de me transmettre et non pas de m'informer qu'il a transmis

Mme Morissette (Maude) : C'était pour assurer que les deux parties à la

vente aient exactement les mêmes informations puis éviter, des fois, des

difficultés de communication entre les parties.

Mme Thériault :

O.K. C'est beau. O.K.

Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres

interventions? S'il n'y a pas d'autre intervention, on va procéder à la

mise aux voix. Est-ce que l'amendement à l'article 29 est adopté?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Est-ce que l'article 29 est adopté?

Mme Thériault :

Tel qu'amendé?

Mme Laforest :

Tel qu'amendé.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Tel qu'amendé.

Mme Thériault :

Tel qu'amendé, oui, Mme la Présidente.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Adopté?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Merci. Je cède la parole à Mme la ministre.

Mme Laforest : Juste une

seconde. O.K., O.K., c'est bon.

L'article...

Présidente (Mme Dansereau) : 30.

Mme Laforest :

L'article 1069 de ce code est modifié, dans le premier alinéa :

1° par l'insertion, dans

le texte anglais et après «fraction of», de «an immovable under»;

2° par l'insertion,

après «paiement», de «, avec les intérêts,».

L'article

L'article 1069 du Code civil du Québec. Le premier paragraphe de cet

article propose de modifier le texte anglais pour assurer sa cohérence avec le

texte actuel de la loi.

Le deuxième

paragraphe propose de préciser que l'acquéreur d'une fraction de copropriété

divise est tenu au paiement des intérêts sur les charges communes et payées

relativement à cette fraction au moment de l'acquisition.

Alors, voici

l'article 1069 du Code civil du Québec tel que modifié :

«1069.

Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un

droit hypothécaire, acquiert une

fraction de copropriété divise est tenu au paiement, avec les intérêts, de

toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment

de l'acquisition.

«Celui

qui se propose d'acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander

au syndicat des copropriétaires un

état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat

est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction

ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n'est alors tenu au paiement de ces

charges communes que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les

15 jours de la demande.

«L'état fourni est

ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires.»

Alors, est-ce que...

Voici le texte anglais de l'article 69 du Code civil. Alors, il a été

traduit. Est-ce que ça va?

Mme Thériault :

Pour la traduction, oui, il n'y a pas de problème.

Mme Laforest :

En fait, c'est pour... je crois, c'est les traducteurs de l'Assemblée

nationale. Ça va?

Mme Thériault : Oui. Je comprends que, dans votre deuxième alinéa,

l'insertion, après les paiements, de «avec les intérêts», vous donnez suite, en quelque sorte, à la recommandation

qui a été faite par la Chambre des notaires du Québec, c'est bien ça? À

la recommandation de leur mémoire.

Mme Thériault : La Chambre des notaires a demandé ici, ne bougez pas,

1069, ils demandaient... Recommandation : «Clarifier l'article 1069 [...] afin de préciser qu'il s'applique

également au fonds de prévoyance ainsi qu'aux intérêts sur les

arrérages.» Non, là, vous parlez ici, «après paiement», d'«[après] les

intérêts».

Mme Laforest :

Si je ne me trompe pas, je crois que c'est la Chambre des notaires qui avait

demandé ça. Mais je suis pas mal sûre. Est-ce que je peux vérifier?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Si vous voulez. Est-ce que vous voulez...

Mme Laforest :

On va suspendre. Je vais le demander. Mais je suis sûre que c'est ça.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Donc, nous allons suspendre quelques instants.

(Suspension de la séance à

11 h 55)

La Présidente

(Mme Dansereau) : Nous allons reprendre. Merci. Mme la

ministre.

Mme Laforest :

Alors, oui, juste pour confirmer que c'est bel et bien la Chambre des notaires.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Ça va?

Mme Thériault : Merci, Mme la ministre. J'aurais un autre questionnement. On a aussi l'Organisme d'autoréglementation

du courtage immobilier du Québec

qui nous a donné un mémoire. Ils sont venus ici, il y avait un paquet de

formulaires, c'est franchement fort impressionnant, pour être sûr de ne

pas passer à côté, et, dans leur mémoire, ils disaient : «De même, l'article 1069 du Code civil du Québec actuel n'oblige aucunement le

syndicat à répondre à une demande d'un promettant acheteur quant à l'état des charges communes

impayées relativement à la fraction qu'il désire acheter. L'acquéreur n'est

tenu au paiement des charges dues que si

l'état des charges communes impayées est fourni dans les 15 jours par le

syndicat. Or, il y aurait sans doute lieu d'obliger le syndicat à

fournir cette information dans tous les cas. La présence de charges impayées

dans une copropriété peut être un indice d'une administration déficiente ou

être annonciateur de problèmes financiers,

advenant qu'au surplus des travaux importants sont prévus et qu'une cotisation

spéciale est imminente, voire déjà en vigueur. Il s'agit là

d'informations importantes que tout acquéreur potentiel devrait connaître en

vue de prendre une décision éclairée.»

Donc,

évidemment, je pense que c'est une demande qui, à mes yeux, est tout à fait

légitime, là, parce que c'est sûr que, quand tu viens pour acheter... puis il

faut savoir s'il y a des cotisations spéciales, s'il y a des choses qui s'en

viennent, parce que ce n'est pas nécessairement noté au procès-verbal,

qui, lui, se fait juste une fois par année. Il peut y avoir quelque chose, entre

deux assemblées générales annuelles, qui fait qu'il va y avoir

des charges supplémentaires. Puis je pense que, quand tu viens pour

acheter, c'est important de le savoir aussi.

Tu sais, moi,

j'ai pour mon dire que, quand tu le sais, tu le sais, tu es prévenu, ça fait

qu'à ce moment-là quand tu viens pour faire ta transaction au

niveau de ton institution financière, tu sais que tu vas avoir une charge

supplémentaire parce que tu as des frais...

tu as une cotisation spéciale pour faire quelque chose puis que tu veux vraiment le condo, bien, tu vas pouvoir dire :

Bien, O.K., je vais aller chercher une hypothèque à la mesure de ou je vais me

donner la marge financière que j'ai de

besoin dans ma marge hypothécaire pour être capable de faire face à mes

nouvelles obligations. Mais encore

faut-il savoir qu'il y a des nouvelles obligations qui se pointent.

Donc, je pense que c'est une demande qui n'est pas frivole non plus, qui permet peut-être

de bien protéger les futurs acheteurs de condo, puis être sûr que l'information se fasse en toute transparence.

Moi, Mme

la Présidente, les gens m'ont

entendue parler ici beaucoup de mon expérience de copropriétaire, là, je

vais le dire pour la première fois :

J'ai vendu mon condo qu'on a réparé, sur lequel j'ai été en cotisation

spéciale depuis le début, neuf ans,

et, bien, aujourd'hui, c'est correct de l'acheter, là, honnêtement, tout a été refait, pour de vrai, O.K., les fenêtres, les portes, les balcons, le toit, la

brique, tout a été refait, il n'y en a pas, de problème. Quelqu'un

qui va aller acheter là, là,

franchement, il est très bien servi, puis c'est comme si tu remets les

compteurs à zéro. Ça fait que le nouveau propriétaire qui arrive, lui, tout a été fait, ça fait qu'il

sait qu'il n'a pas de grosse dépense à première vue, dans un horizon qui est

relativement court. Mais c'est sûr

que l'information, elle était disponible. Puis j'ai une dernière cotisation

spéciale, Mme la Présidente, et,

puisqu'elle a été décidée lors de l'ancienne assemblée générale annuelle,

je vais payer cette cotisation spéciale là avec grand plaisir, il n'y a pas de problème, ça ne me dérange pas, parce que

c'est une décision qui était antérieure à l'acte de vente du condo. Donc, effectivement, il y a responsabilité quelque

part, c'est moi qui l'ai, puis c'est

numéro un, je n'ai pas de trouble avec ça.

Ça fait que

c'est pour ça que, quand tu as un questionnement comme ça, il me semble que c'est légitime, puis

je me demande pourquoi on n'y donne pas suite là. Ou rassurez-moi puis

dites-moi qu'on va y donner suite ailleurs.

Mme Laforest : Bien, c'est

ça, c'est ça que j'allais dire. On

a pris l'information, puis, c'est vrai, c'est une information vraiment pertinente. On va le déterminer dans notre

règlement, c'est certain. On peut le prendre en note, on peut s'entendre

qu'on a bien entendu.

Mme Thériault : Vous allez le déterminer par

règlement ou si, un peu plus tard, vous allez introduire dans la loi la possibilité que, par règlement, vous obligez cette

information-là? Juste que je comprenne la mécanique puis que les gens qui

suivent...

Mme Laforest :

Bien, je ne suis pas sûre qu'on a besoin, avec ce qu'on... Oui, je ne suis pas

sûre qu'on a besoin, parce que, si je

relis ici, là, 1068.1 : «Celui qui vend une fraction doit, en temps utile,

remettre au promettant acheteur une attestation

du syndicat sur l'état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont

déterminés par règlement du gouvernement.» Sauf que... Puis ça, ça vient

confirmer que ce que vous avez amené comme renseignement, puis c'est vrai, là,

pour le courtage immobilier, ils ont raison, on va le... on va prendre en note

puis on va le déterminer avec le gouvernement.

Mme Thériault : Mais je me pose juste la question

parce que par... «déterminés par règlement»... que le gouvernement détermine par règlement, on l'attache

avec l'article 29. Là, on est dans l'article 30, par rapport aux

charges impayées aussi. Donc, est-ce que ça va être un seul règlement

qui va faire tout le projet de loi?

Mme Laforest : Bien, ça va

faire

partie de l'article 30, Nicolas?

Mme Thériault : C'est ça, je

fais... je pose la question...

Mme Laforest : Je vais laisser

Nicolas peut-être...

Mme Thériault : ...ou si

on doit l'introduire de manière différente?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Me Paradis.

M. Paradis

(Nicolas) : On n'a pas besoin, dans le fond, de faire un ajout dans

les autres articles dans la mesure où l'attestation

du syndicat sur l'état de la copropriété, comme on l'a mentionné un peu plus

tôt, est plus globale, plus générale, de

sorte que le règlement du gouvernement va pouvoir prescrire, comme on disait,

la forme et le contenu de cette attestation, qui nous permettra alors d'aller chercher des éléments comme celui

apparenté ici. Même s'il y a déjà une obligation de le fournir à la demande, le gouvernement pourra, à ce

moment-là dans le règlement, le prescrire, qu'il devra faire

partie également

de l'attestation.

Mme Thériault : O.K. Donc, j'ai votre engagement,

l'engagement de la ministre que, dans le règlement... qu'on règle cette

question-là qui nous a été soulevée.

Mme Laforest :

Oui, tout à fait.

Mme Thériault : Donc, ça

fera

partie du règlement. Parfait. C'est beau, Mme la Présidente.

Mme Laforest : C'est bon.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Est-ce qu'il y a d'autres interventions?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce que l'article 30 est

adopté?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Mme la ministre...

Mme Laforest : O.K. Alors, ici,

on a un amendement qu'on pourrait... Ah! je vais... l'article, je vais le lire.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Mme Laforest : O.K.

L'article 31 :

L'article 1070 de ce code est modifié par le

remplacement des premier et deuxième alinéas par les suivants :

«Le syndicat

tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et

l'adresse postale de tous les copropriétaires,

locataires et emprunteurs en vertu d'un prêt à usage; ce registre ne peut

contenir d'autres renseignements personnels

sur ceux-ci, à moins qu'ils n'y consentent expressément. Ce registre contient

également les procès-verbaux des assemblées

des copropriétaires et du conseil d'administration, les résolutions écrites, le

règlement de l'immeuble et ses modifications, ainsi que les états

financiers.

«Le syndicat tient aussi à la disposition des

copropriétaires la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels

il est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l'immeuble

bâti s'ils sont disponibles, le carnet d'entretien, l'étude du fonds de

prévoyance et tous autres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat.»

Alors, cet

article propose de modifier

l'article 1070 du Code civil de manière à préciser et à élargir le contenu

du registre tenu par le syndicat et qui est mis à la disposition des

copropriétaires.

Il propose

d'abord de préciser que ce registre ne peut contenir que le nom et l'adresse

postale d'une personne, à moins

qu'elle ne consente à ce que d'autres renseignements personnels la concernant

s'y trouvent. Il propose également de préciser que l'adresse qui doit se

trouver au registre est l'adresse postale de l'occupant.

modifications visent à protéger la vie privée des personnes et à assurer le

respect de l'article 37 du Code civil. Par concordance avec la modification proposée par l'article 27 du

projet de loi quant à l'article 1065 du Code civil, il est aussi

proposé que le nom des emprunteurs se trouve également au registre.

Ensuite, cet

article impose que les résolutions écrites ainsi que le règlement d'immeuble et

ses modifications soient tenus à la disposition des copropriétaires.

Cette règle vise à faciliter la consultation et la connaissance du règlement de

l'immeuble en regroupant les modifications qui ont été apportées.

Cet

article

prévoit que le syndicat devrait tenir à la disposition des copropriétaires les

nouveaux documents qu'il devra faire

établir en application de la présente loi. Ces documents sont le carnet

d'entretien, nouvel

article 1070.2, et l'étude du fonds de

prévoyance,

article 1071 tel que modifié par le projet de loi.

Alors, notre

amendement que nous voulons introduire, c'est : Remplacer

l'article 31 de ce projet de loi par le suivant :

L'article 1070 de ce code est

modifié :

1° par le remplacement des premier et deuxième

alinéas par les suivants :

«Parmi les

registres de la copropriété, le syndicat tient à la disposition des

copropriétaires un registre contenant le nom et l'adresse postale de

chaque copropriétaire; ce registre peut aussi contenir d'autres renseignements

personnels concernant un copropriétaire ou

un autre occupant de l'immeuble, si celui-ci y consent expressément. Ce

registre contient également les

procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil

d'administration, les résolutions écrites, le règlement de l'immeuble et

ses modifications, ainsi que les états financiers.

«Ce registre

contient aussi la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels

il est partie, une copie du plan

cadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti ainsi que les certificats de

localisation de l'immeuble s'ils sont disponibles, le carnet d'entretien, l'étude du fonds de

prévoyance et tous autres documents et renseignements relatifs à l'immeuble et

au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement.»;

2° par le

remplacement, dans le troisième alinéa, de «Le syndicat tient enfin à la

disposition des copropriétaires» par «Ce registre contient enfin».

Alors cet amendement

vise à clarifier les renseignements personnels accessibles aux copropriétaires

et il précise que le registre ne contient que le nom et l'adresse

postale de chaque propriétaire et d'autres renseignements personnels concernant

un copropriétaire ou un autre occupant de l'immeuble s'il y consent

expressément.

De plus, il

vise à préciser que les certificats de localisation de l'immeuble qui sont

disponibles doivent être contenus au registre tenu à la disposition des

copropriétaires. Cet amendement, en fait, est en cohérence avec l'amendement proposé à l'article 54 du

projet de loi.

Enfin,

il permet d'intégrer à l'article 1070 du Code civil le pouvoir du gouvernement de prévoir d'autres documents ou

renseignements à être tenus au registre. Ce pouvoir réglementaire se trouvait à

l'article 1070.1 du Code civil, introduit

par le prochain

article du projet de loi, soit l'article 32.

Alors, c'est

bon? On a ajouté, je crois, si je ne me trompe pas, les certificats de

localisation. C'est ça? C'est ça. On a ajouté l'obligation de remettre

les certificats de localisation.

La Présidente (Mme Dansereau) :

...céder la parole à la députée d'Anjou.

Mme Thériault : Est-ce que je peux vous demander

juste une courte suspension? Parce que j'aimerais ça juste lire les

articles avec l'amendement qui est proposé par la ministre pour voir

essentiellement... Parce que je ne veux pas... Sinon, là, je vais vous faire ça

paragraphe par paragraphe.

Mme Laforest : Non, non, non.

On va y aller comme ça rapidement.

Mme Thériault : Juste un

petit cinq minutes pour que je puisse voir la différence entre les deux...

Mme Laforest : O.K. Un petit

cinq minutes. Parfait.

Mme Thériault : ...parce que moi, j'avais un petit

amendement aussi à apporter là, puis peut-être que vous le touchez. Ça

fait que je veux juste être bien sûre de ne pas... Parfait?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Nous allons suspendre quelques instants.

(Suspension de la séance à 12 h 8)

La Présidente (Mme Dansereau) :

Nous allons reprendre. Donc, Mme la ministre, la parole est à vous.

Mme Laforest : Oui. Bien, je

crois qu'on avait une question.

Mme Thériault : Oui. Mme la Présidente, quand on regarde la nouvelle formulation qui est

déposée par la ministre au niveau de l'amendement, c'est inscrit «parmi les registres de la

copropriété», alors que tout partout on a parlé du registre de la copropriété. Est-ce qu'on peut savoir pourquoi

on utilise le «les registres»? Est-ce

qu'il y a plus qu'un registre? Quels

sont ces registres? C'est quoi la différence d'un registre à l'autre? À quoi

ils servent?

Mme Laforest : O.K. Bien, oui,

il peut avoir plusieurs registres. Selon l'article 342 du Code civil, il

peut avoir plusieurs registres. Puis il y a... Également, c'est important

d'avoir d'autres registres, parce qu'il y a des registres qui peuvent être publics, si je peux dire, d'autres,

confidentiels. Ça fait qu'il y a des données qui doivent se retrouver dans des

registrés privés, si je peux dire,

confidentiels, puis d'autres peuvent être justement avec le regroupement des

copropriétaires. C'est pour ça qu'il y a plusieurs... qu'il peut avoir

plusieurs registres.

Mme Thériault : O.K.,

mais qui visent tous la même chose en fait. Non?

Mme Laforest : Pas nécessairement, non. Ils ont juste la possibilité d'y avoir plusieurs registres qui peuvent viser justement

différents sujets.

Mme Thériault : O.K. On

peut-u avoir...

Mme Laforest : Des exemples des

registres?

Mme Thériault : Oui, de

types de registres différents.

Mme Laforest : Je peux laisser

Nicolas donner des exemples à ce moment-là, M. Paradis.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Oui, la parole à M. Paradis. Me Paradis.

M. Paradis (Nicolas) : Merci.

Oui, on peut imaginer certains autres renseignements qu'un syndicat trouverait opportun et nécessaire d'obtenir. Par exemple, il prévoirait un registre dans lequel il consignerait la liste des

travaux effectués dans les parties divises, qui n'ont pas nécessairement

un intérêt pour tout le monde, à supposer qu'un syndicat pourrait requérir ça.

Encore, mention liée à... les polices d'assurance liées à des condos divis

comme tels.

Donc, ce ne

sont pas... Il pourrait... En somme, ce que le conseil d'administration peut

faire, il peut obtenir... tenir tout registre qu'il juge nécessaire

à son administration. C'est ce que dit le Code civil.

Et ce que prévoit donc l'article, ici,

1070, tel qu'il

serait amandé, c'est de dire quel est le registre qui, lui, doit rester à la disposition comme telle des copropriétaires, avec quels renseignements. Parce

que ce ne sont pas tous les renseignements qui sont, disons, d'intérêt pour les copropriétaires, mais ils peuvent l'être, par contre,

comme je le mentionnais, pour le syndicat comme tel, pour la saine gestion de l'immeuble.

Mme Thériault : O.K. Ce qui veut dire que, parmi les documents

que le syndicat de copropriété pourrait avoir, là, on dit qu'il

y a différents registres. Donc, les

exemples que vous avez donnés sont fort pertinents, mais ça pourrait être aussi

le registre des quotes-parts, entre

guillemets, on va dire ça comme ça. Puis, par contre, là, à l'intérieur de tout ça, il faut absolument qu'il y ait au moins un endroit où on a le nom du

copropriétaire ainsi que son adresse postale, mais qu'on ne retrouve pas, sauf s'il n'a pas donné son

consentement, l'adresse de courrier électronique, exemple, ou le téléphone pour

pouvoir le rejoindre, parce que ça peut

exister, mais c'est avec le consentement seulement, c'est ça? O.K. «...ce registre peut

aussi contenir d'autres renseignements personnels concernant un copropriétaire

ou un [...] occupant de l'immeuble, si celui-ci

y consent expressément.» Donc, c'est là qu'on comprend, c'est possiblement le

téléphone au bureau, le téléphone à la maison, le courriel, ou le téléphone

cellulaire, ou peu importe.

«Ce registre

contient [...] les procès-verbaux des assemblées — ça va, les assemblées, donc ce qui veut dire autant l'assemblée annuelle qu'une assemblée spéciale — conseil

d'administration, les

résolution[...], le règlement[...], ainsi que les états financiers.»

Il n'y a pas

d'autre qui va être là, outre ce que vous prévoyez au deuxième paragraphe, le

deuxième alinéa, où on dit : «...la déclaration de copropriété, les

copies de contrats [...] il est partie, [...]du plan cadastral, [...]plans et

devis de l'immeuble bâti ainsi que les

certificats de localisation de l'immeuble, le carnet d'entretien, l'étude du

fonds de prévoyance et tous autres

documents [...] renseignements relatifs à l'immeuble et au syndicat [...] prévus

par règlement du gouvernement.» Est-ce qu'il y a d'autres choses qu'on

prévoit ajouter dans le règlement pour prévoir d'autre chose?

Mme Laforest : On a touché, je

pense, on a tout ajouté.

Mme Thériault : Parce que ça dit ici : «...l'étude du fonds de prévoyance et tous

autres documents et renseignements

relatifs à l'immeuble et au syndicat ou prévus [au] règlement [par] gouvernement.»

M. Paradis

(Nicolas) : Le pouvoir

réglementaire du gouvernement permettrait de prévoir d'autres renseignements, d'autres documents qui sont d'intérêt, essentiels, d'avoir une

accessibilité ainsi dans ce registre-là disponible pour les copropriétaires. Donc, ça permet de tenir compte

de l'évolution, de l'avis qu'aura ce registre-là et des besoins

qui pourraient être exprimés sans requérir à une modification

législative.

Mme Thériault : À la loi. O.K. Parfait. Et le reste, j'imagine que c'est une question

de français lorsqu'on remplace «le syndicat tient enfin à la disposition

des copropriétaires» par «ce registre contient enfin». C'est purement

linguistique?

M. Paradis

(Nicolas) : Purement légistique, pour une meilleure formulation dans

ce cas-ci, compte tenu que le registre,

c'est le registre qui est... qui doit être tenu à la disposition dans l'alinéa

précédent, le premier alinéa qu'on a vu, là. Donc, après ça, on n'a pas besoin de dire que le syndicat tient enfin à

la disposition des copropriétaires tel élément, on s'assure que ces

éléments-là soient plutôt compris dans le registre.

Mme Thériault : Dans le registre parce que ça ne

veut pas dire nécessairement qu'on les tient à la disposition des

copropriétaires, ça peut être à la disposition du notaire qui a à faire une

transaction, ça peut être à la disposition d'un promettant acheteur, ça peut

être plus que juste qu'une copropriété... un copropriétaire qui est existant.

Ça fait qu'à ce moment-là en disant «ce

registre contient enfin», on vient définir ce que contient le registre pour

toute personne qui pourrait éventuellement le consulter et non pas que

les copropriétaires. C'est ce qu'il faut que je comprenne aussi?

Mme Laforest :

En fait, c'est une question de meilleure compréhension, si je peux dire, pour

clarifier les renseignements personnels. C'est simplement ça.

Mme Thériault : Oui, mais, au-delà de cette

question-là, c'est qu'ici avant on disait, par le remplacement, O.K. «le

syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires». Si on prend la

peine d'enlever «contient à la disposition des copropriétaires», ça veut dire parallèlement que d'autres personnes

pourraient le consulter, qui ne sont pas copropriétaires. Donc, «ce

registre contient enfin», pourquoi on fait une nuance comme ça autre que pour

le français?

M. Paradis (Nicolas) : C'est

vraiment dans la rédaction. Dans le fond, l'idée, c'est que le registre en

question, il est à la disposition des

copropriétaires. S'il se trouve qu'il y a un promettant acheteur qui veut avoir

de l'information, mais le copropriétaire va fournir... pourra fournir

les éléments parce qu'il a accès au registre.

Mme Thériault : Est-ce

qu'on le prévoit dans la loi que quelqu'un d'autre peut avoir accès aux

différents registres?

M. Paradis (Nicolas) : C'est le

copropriétaire qui a accès au registre, ce ne sont pas des tiers.

Mme Thériault : O.K. Ce

n'est pas des tiers.

Paradis (Nicolas) : Donc, c'est vraiment dans cette logique-là, c'est

dans une logique d'un alinéa supplémentaire, donc à l'article... dans l'amendement, je me permets pour bien le

cibler, dans le fond, si je le lisais, le premier alinéa, on dit : Parmi les registres de copropriété, le syndicat

tient à la disposition» telle affaire, tel registre avec tel élément, et on

continue, deuxième alinéa : Ce registre contient aussi les éléments

suivants.

Mme Thériault : Et on

revient : «Ce registre contient enfin...»

M. Paradis (Nicolas) : Exactement,

«enfin», c'est dans cette logique-là. Tout à fait.

Mme Thériault : Et non

pas pour donner nécessairement accès au registre à un tiers.

M. Paradis (Nicolas) : Non,

non.

Mme Thériault : Sauf que le syndicat pourrait le faire aussi, donner accès à une

partie

d'un registre, exemple, quand il y a une transaction qui se fait puis

que le notaire a besoin de savoir des choses.

M. Paradis

(Nicolas) : Il va avoir des renseignements qui vont être requis pour la transaction, effectivement. Ça va être soit le copropriétaire qui va pouvoir fournir les renseignements ou ils vont les obtenir autrement par le biais...

Mme Thériault : O.K. À

l'heure actuelle, quand tu as une transaction qui se fait — c'est

juste pour bien comprendre le processus, puis que les comprennent — il

n'y a pas de carnet d'entretien qui existe, on n'a pas accès à tous les

documents qu'on rajoute ici. Donc, évidemment, quand tu as une transaction qui

se fait, moi, comme personne vendeur, bien,

je dis : O.K., faites la transaction. Mon notaire communique avec le

syndicat de copropriété qui va faire remplir une déclaration d'où on en

est. Il va demander les documents pertinents. Et le syndicat de copropriété va

remettre les informations pertinentes au notaire, qui, lui, va compléter la

transaction pour que l'acheteur ait toutes les informations potentielles sur ce

qu'il achète parce qu'il n'a pas accès à cette information-là avant la

transaction, entre guillemets.

Mme Thériault : O.K. Donc là, le fait qu'on va

avoir plus d'une chose pourrait implicitement... C'est parce que je fais juste penser que peut-être quelqu'un, avant

de se rendre chez le notaire, pourrait dire : Bien, moi, j'aimerais avoir

le carnet d'entretien. On prévoit qu'il le voie comment?

Mme Laforest :

Mais, dans l'article 29, on le spécifiait au complet. Tantôt, on l'a passé

puis on disait comment, justement, comment ça devait se faire pour qu'il

y ait un consentement éclairé de l'acheteur pour la fraction de...

Mme Thériault : O.K.

O.K. Correct.

Mme Laforest : On l'a passé

tantôt.

Mme Thériault : On l'a

passé là.

Mme Laforest : C'est bon?

M. Paradis (Nicolas) : Oui,

absolument, vous avez raison.

Mme Thériault : O.K.

Parfait, c'est beau.

Mme Laforest : C'est bon.

Mme Thériault : O.K.,

c'est beau, on peut continuer.

La Présidente (Mme Dansereau) :

O.K.

Mme Laforest : Alors, on

pourrait adopter.

Présidente (Mme Dansereau) : Est-ce qu'il y a d'autres

commentaires? Non? Donc, nous allons procéder à la mise aux voix. Est-ce

que l'amendement à l'article 31 est adopté?

La Présidente (Mme Dansereau) :

Est-ce que l'article 31 est adopté?

Mme Thériault :

Tel qu'amendé, adopté.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Tel qu'amendé, je m'excuse.

Mme Laforest :

Tel qu'amendé, adopté, oui.

Présidente (Mme Dansereau) : Il est adopté. Donc, comme il

reste... nous allons, compte tenu de l'heure, là, il reste comme

4 minutes, la commission, on va suspendre les travaux jusqu'à

14 heures. Merci.

(Suspension de la séance à

12 h 27)

La Présidente (Mme Dansereau) :

Nous allons reprendre les travaux.

J'aimerais

faire une petite mise au point parce que j'ai eu certains commentaires qui

m'ont dit qu'on suspendait de façon

trop fréquente. Donc, quand on pourra y aller, comme on dit, live, on donnera

les explications parce que c'est dans le

but aussi que les citoyens puissent nous suivre. Mais, si on doit suspendre,

bien, nous suspendrons, je suspendrai, là, il n'y a pas de problème. Ça fait

que, si on peut régler les choses

puis que nos citoyens nous suivent au maximum, bien, ça sera

une chose importante, là, de rester en ondes, mais, sinon, on va suspendre,

s'il y a besoin.

Lors

de la suspension de nos travaux, on a adopté l'article 31 tel qu'amendé.

Nous sommes à l'étude de l'article 32 du projet de loi. Mme la

ministre, je vous cède la parole.

Mme Laforest : Oui. O.K. Alors,

article 32 : Ce code est modifié

par l'insertion, après l'article 1070, des suivants :

«1070.1.

La consultation du registre et des documents tenus à la disposition des

copropriétaires doit pouvoir se faire en présence d'un administrateur ou d'une

personne désignée à cette fin par le conseil d'administration, à des heures

raisonnables et selon les modalités prévues

par le règlement de l'immeuble. Tout copropriétaire a le droit, moyennant des

frais raisonnables, d'obtenir une copie du contenu du registre et de ces

documents.

règlement du gouvernement peut prévoir d'autres documents devant être tenus à

la disposition des copropriétaires, ainsi

que d'autres conditions, modalités ou limitations relatives à la consultation

du registre, des documents devant être tenus à la disposition des

copropriétaires et des renseignements qu'ils contiennent.

«1070.2.

Le syndicat fait établir un carnet d'entretien de l'immeuble, lequel décrit

notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et

le fait réviser périodiquement.

forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet

d'entretien, de même que les personnes qui peuvent l'établir, sont

déterminés par règlement du gouvernement.»

Alors,

cet

article 32 explique et introduit d'abord un nouvel

article 1070.1

au Code civil qui prévoit les modalités minimales de consultations par

les copropriétaires du registre et de tout document tenu à la disposition de

ceux-ci.

nouvel

article 1070.1 prévoit que cette consultation doit pouvoir se faire

en présence d'un membre du conseil

d'administration ou d'une personne désignée par lui à cette fin. Il prévoit que

le copropriétaire peut obtenir des copies moyennant des frais raisonnables. Le règlement

de l'immeuble pourra également prévoir des modalités d'accès et des

consultations complémentaires.

Enfin,

cet

article donne un pouvoir réglementaire au gouvernement pour qu'il puisse prévoir d'autres documents

qui doivent être tenus à la disposition des

copropriétaires et qu'il puisse établir d'autres modalités de consultation de

ce registre et de ces documents.

article propose ensuite d'insérer un nouvel article, 1070.2 au Code civil,

lequel oblige le syndicat de copropriété à faire établir un carnet qui documente les entretiens effectués sur

l'immeuble détenu en copropriété et ceux à y faire. Il a pour objectif d'assurer l'entretien et de prévenir la

détérioration des immeubles détenus en copropriété et ultimement

d'éviter les difficultés financières

qui pourraient en résulter. De manière générale, cette modification vise à assurer la préservation du parc immobilier québécois.

Alors, est-ce que je

lis l'amendement?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Oui, il y a un amendement déposé? Vous déposez

un amendement?

La Présidente

(Mme Dansereau) : D'accord.

Mme Laforest :

Avez-vous la copie? Oui? C'est bon?

La Présidente

(Mme Dansereau) : Est-ce que les gens ont leur copie? On va les

distribuer.

Mme Laforest :

Alors, l'amendement, c'est de modifier l'article 32 de ce projet de

loi :

1° par le

remplacement du deuxième alinéa de l'article 1070.1 du Code civil proposé

par l'alinéa suivant :

«Un règlement

du gouvernement peut prévoir d'autres conditions, modalités ou limitations

relatives à la consultation du

registre, des documents devant être tenus à la disposition des copropriétaires

et des renseignements qu'ils contiennent.»;

2° par l'insertion, dans le deuxième

alinéa de l'article 1070.2 du Code civil proposé et après «l'établir», de

«et le réviser».

Alors,

cet amendement propose de modifier l'article 1070.1 du Code civil,

introduit par l'article 32 du projet de loi, pour supprimer le pouvoir réglementaire qui

concerne le contenu du registre tenu à la disposition des copropriétaires par

le syndicat.

amendement est en fait en concordance avec celui apporté à l'article 31 du

projet de loi, lequel a rapatrié ce pouvoir réglementaire à

l'article 1070 du Code civil.

remplacement du deuxième alinéa de l'article 1070.2, introduit par

l'article 32 du projet de loi, est nécessaire pour clarifier la portée du

pouvoir réglementaire en ce qui concerne les personnes qui pourront établir le

carnet d'entretien. Merci.

La Présidente

(Mme Dansereau) : Merci.

Mme Thériault :

Mme la Présidente...

La Présidente

(Mme Dansereau) : Oui. Est-ce que... Mme la députée d'Anjou.

Mme Thériault : Lorsqu'on regarde le texte initial par rapport à

l'amendement que vous déposez, vous avez dit : «Un règlement du gouvernement peut prévoir

d'autres conditions, modalités ou limitations...» Donc, dans le texte initial,

c'était : «...peut prévoir d'autres documents devant être tenus à la

disposition des copropriétaires, ainsi que d'autres conditions, modalités ou limitations relatives à la consultation du

registre...» Donc, à ce moment-là, c'est comme si, dans l'ancien texte, il y avait comme deux choses très

différentes, alors que, dans celui-là, tout est lié à la consultation du

registre. Bien, en tout cas, moi, je

le lis comme ça, là : «Un règlement du gouvernement peut prévoir d'autres

conditions, modalités ou limitations

relatives à la consultation du registre, des documents devant être tenus à la

disposition des copropriétaires et

des renseignements qu'ils contiennent», alors qu'avant on disait : «Un

règlement du gouvernement peut prévoir d'autres documents devant être

tenus à la disposition des copropriétaires, ainsi que d'autres conditions,

modalités ou limitations relatives à la consultation [...] copropriétaires et

des renseignements qu'ils contiennent.»

Mme Laforest :

En fait, c'est ça, c'est qu'on est allé chercher un pouvoir réglementaire pour

l'incorporer dans l'article 1070. Le pouvoir qui était réglementaire auparavant

dans le 31 est maintenant dans le...

Mme Thériault :

On l'a mis là.

Mme Laforest :

Exactement.

Mme Thériault :

C'est la discussion qu'on a eue avant dîner. O.K.

Mme Thériault : Parfait. Dans le 1070.2, vous avez ajouté, après

«l'établir», «et le réviser». Donc, ça veut dire : «La forme, le contenu et les modalités de tenue et

de révision du carnet d'entretien, de même que les personnes qui peuvent

l'établir et le réviser — donc, on parle toujours... le carnet, donc

c'est au début... et le faire — sont déterminés par règlement du

gouvernement.» Là, c'était écrit : «...de révision du carnet d'entretien,

de même que les personnes qui peuvent l'établir, sont déterminés...»

«...contenu et [...] modalités de tenue et de révision», mais la fréquence

n'est pas là.

Mme Laforest :

La fréquence...

Mme Thériault : La fréquence n'est pas là, parce que, là, je comprends

qu'à partir du moment où on décide de réviser le carnet d'entretien ou de... «La forme, le contenu [...] modalités de

tenue et de révision du carnet d'entretien, de même que les personnes qui peuvent l'établir et le réviser — on

parle de réviser le carnet d'entretien, est-ce qu'on le révise à chaque

année, est-ce qu'on le révise aux trois ans, est-ce qu'on le révise aux cinq

ans? — sont

déterminés par règlement du gouvernement.»

Mme Laforest :

J'ai ma réponse, mais on va vérifier.

Mme Thériault : Oui, il n'y a pas de problème. On peut rester en ondes.

Il y a juste des blancs pendant ce temps-là.

La Présidente

(Mme Dansereau) : C'est ça. Il n'y a pas de problème.

Mme Laforest :

Dans le deuxième paragraphe, là, c'est indiqué : «Un règlement du

gouvernement peut prévoir d'autres

documents [na, na, na] que d'autres conditions, modalités ou limitations relatives

à la consultation du registre...» Donc, ça va être... Ça va se faire par

règlement.

Thériault : C'était

le but de ma première intervention : «...ainsi que d'autres conditions,

modalités ou limitations relatives à

la consultation du registre...» Là, on est à la consultation du registre, alors

que, dans le deuxième, le 1070.2, là on

parle de révision du carnet d'entretien parce que, là, vous établissez le

carnet d'entretien qui est nouveau, là. Ça fait que...

Mme Laforest : Mais le carnet

d'entretien, on avait...

Mme Laforest : C'est ça

exactement. Donc, ça va aller aux cinq ans.

Mme Thériault : Sauf que c'est la première fois...

O.K. Mais c'est parce que ce n'est pas dit que c'est aux cinq ans. Parce

que la manière que c'est écrit ici, là, on ne le voit pas. Puis c'est juste

qu'il va venir quelque part, là, la révision obligatoire

aux cinq ans. Est-ce que c'est aux trois ans? Est-ce que c'est aux cinq ans? Ça

fait que, si on ne parle pas de l'obligation de le réviser, bien là... Oui, on

parle l'obligation de le réviser, mais le terme, la modalité, elle n'est pas

Mme Laforest :

O.K. Mais dans 1070.2, dans notre amendement, si on lit, là, c'est bien

écrit : «La forme, le contenu et

les modalités de tenue et de révision du carnet d'entretien, de même que les

personnes qui peuvent l'établir et le réviser, sont déterminés par

règlement...» Donc, ça va être déterminé par le règlement du gouvernement.

Mme Laforest : «Tenus» veut

dire la fréquence dans l'amendement ici. L'avez-vous le... L'avez-vous le...

Mme Thériault : ...que

«tenus», ça veut dire la fréquence.

Mme Laforest : Non, mais, en

fait, tout est bien indiqué ici.

Mme Thériault : Je vais

vous dire, «tenus», c'est on tient, on écrit, la tenue de livres, la tenue

de...

Mme Laforest : Bien, c'est

parce que ça va se faire quand même en continu.

Mme Thériault : Oui.

O.K. Sauf que, quand vous allez faire le règlement...

Mme Laforest : C'est ça.

Mme Thériault : Pardon?

Mme Laforest :

Ça se fait en continu. Ça se fait périodiquement. Mais ça se fait en continu,

évidemment, puis ça...

Mme Thériault : O.K. Bien, c'est parce que mon

point, c'est... Quand on parle de la révision du carnet d'entretien, je comprends qu'on va l'établir une première fois

puis on va dire : Tout dépendant... On va parler avec ces exemples, ça va

être plus facile, O.K.? On va parler puis on

va dire : O.K., le carnet d'entretien, là, le gouvernement va décider d'un

règlement qui va dire que le carnet

d'entretien va venir dire : L'ascenseur, quand il y a un ascenseur, on va

le faire vérifier aux années, ou aux

deux ans, ou aux trois ans. Quand il y a une dalle de béton pour un

stationnement souterrain ou un garage, bien, la dalle de béton, on est

tenu de la vérifier aussi.

Si je me fie à ce qui existe déjà au niveau de

la Régie du bâtiment puis de la loi qui existe, où un propriétaire est tenu de s'assurer que les gens qui vivent et

qui travaillent dans sa bâtisse soient toujours sécures, à l'époque, on avait

fait les changements quand la dalle de béton

est tombée au centre-ville de Montréal puis quand il y a un garage qui s'est

effondré. Dans les deux cas, c'est des événements malheureux qui ont obligé les

propriétaires de grands édifices à bureaux, et autres, de s'occuper de leur entretien. C'est là que la première

notion du carnet d'entretien a été développée à l'époque.

Après ça, il

y a eu la légionellose ici, à Québec, où on a rajouté dans le carnet

d'entretien l'obligation de faire nettoyer les systèmes de ventilation sur le

toit, ces tours de refroidissement qui ont causé des cas... mais on a ajouté ça

après, O.K.?

Mme Laforest :

Si on revient, là, juste... parce que, tantôt, j'ai lu l'article de la... Si on

écoute bien l'article 1070.2 au départ : «Le syndicat fait

établir un carnet d'entretien de l'immeuble, lequel décrit notamment les

entretiens faits et à faire.» Donc, c'est

déjà tenu dans le carnet d'entretien. «Il tient ce carnet à jour et le fait

réviser périodiquement.» Donc, ça se

fait automatiquement. Ça se fait... Le carnet d'entretien, en le révisant et en le mettant à jour, ça va se faire

automatiquement.

Mme Thériault : O.K.,

mais c'est parce que ma question, c'est...

Mme Laforest : Puis la forme, c'est le... la mention que j'ai

faite tout à l'heure... parce que : «La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet

d'entretien, de même que les personnes qui peuvent l'établir et le réviser,

sont déterminés par règlement...» En fait, les deux derniers paragraphes, c'est

vraiment bien expliqué.

Mme Thériault :

Sauf que ce que je veux comprendre puis ce que j'aimerais que les gens

comprennent aussi, c'est la révision... là, je comprends qu'il va y avoir une

révision du carnet d'entretien. C'est ce qu'il faut comprendre?

Mme Laforest :

Oui. Oui.

Mme Thériault :

O.K. La révision va se faire une fois par trois ans, une fois par cinq ans?

Mme Laforest :

Bien là, on va le déterminer par règlement, comme c'est écrit ici, là, on va le

déterminer par règlement.

Mme Thériault :

O.K. Puis l'intention, c'est quoi?

Mme Laforest : L'intention, on va le déterminer par règlement.

L'intention, en fait, on va continuer de rencontrer nos groupes, on va

le déterminer, mais c'est certain que ça, c'est entre trois et cinq ans.

Mme Thériault :

O.K. Ce qui veut dire... mettons que vous pourriez très bien décider par règlement,

après les consultations des groupes, de dire : Bien, les

spécialistes en ascenseurs nous disent qu'eux, pour s'assurer que la bâtisse

est correcte, ça peut vouloir dire

telle affaire périodique une fois par année puis telle affaire aux trois ans ou

aux cinq ans, tout dépendant de ce que les spécialistes vont venir vous

dire. Que quelqu'un de dalles de béton, qui est spécialisé dans les fondations ou dans les structures, va venir vous

dire : Bien, ça, on devrait faire... toutes les années, on devrait faire

l'entretien comme ça, faire ça comme ça, etc.

Mme Laforest :

Exactement.

Mme Thériault : S'il y

a une tour de refroidissement, les

spécialistes vont vous dire : O.K., nous, on va vous suggérer tant d'étapes à faire,

ça fait que vous allez tout passer, selon les différentes possibilités qu'on a devant nous, pour s'assurer que l'entretien est fait

comme il faut puis que ce soit noté au carnet d'entretien.

Mme Laforest : Oui. Par

exemple, il y a plusieurs

condos qu'une fois par année il faut réviser, il faut vérifier les

stationnements intérieurs.

Mme Laforest : Alors, c'est comme ça que ça va être déterminé. À

chaque... il y en a que c'est à chaque année pour voir la structure du

stationnement intérieur, donc ça va se déterminer comme ça, avec le carnet

d'entretien.

Mme Thériault : Ça fait que,

pour chacun des aspects à vérifier qui sera noté dans le carnet d'entretien,

vous allez travailler avec chacune

des corporations professionnelles, je vais le dire de même, ou chacune des associations de spécialistes, là, en

climatisation, chauffage, ascenseur, etc., parce que j'imagine que ça existe, de toute façon, pour avoir les points de

vue des gens.

Mme Laforest : Oui, bien, c'est ça, exactement.

Les ascenseurs, c'est plus fréquent, ça fait qu'on va y aller comme ça.

Mme Thériault : O.K.

Parfait. Ça va. On va aller du côté des recommandations des gens. Dans

le mémoire de l'APCHQ, à la

page 10 : «L'APCHQ — recommandation n° 4 — [recommandait] l'adoption de [...] pratique

[de] carnet d'entretien et de la

réalisation d'une étude de fonds de prévoyance pour les syndicats de

copropriété. [Demandait] toutefois au

législateur de définir les modalités — donc, ça, vous le faites — ainsi que l'entrée en vigueur des

articles 32 et 33 dans le règlement.» Est-ce que vous allez mettre

une date d'entrée en vigueur?

Mme Thériault : Du règlement.

L'APCHQ demandait une révision d'étude de fonds ainsi que l'entrée en vigueur des articles 32 et

33 dans le règlement.

Mme Laforest : On va fa