CAT — 6 December 2023 (43rd Legislature, 1st Session)

CAT 2023-12-06

Quebec — Committees

(Dix-neuf

heures treize minutes)

Le Président

(M. Schneeberger) :

Alors, bonsoir, tout le monde. Alors,

ayant le quorum, je déclare la Commission de l'aménagement du territoire ouverte.

Bon. Je veux dire, ouverte... elle était ouverte, mais on va reprendre ses

travaux pour un autre projet de loi.

Alors, la commission

est réunie ce soir pour poursuivre l'étude détaillée du projet de loi

n° 31, Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière

d'habitation.

Est-ce que nous avons

des remplaçants, M. le secrétaire?

Secrétaire : Oui, M. le Président. Mme Jeannotte (Labelle) est

remplacée par Mme Bourassa (Charlevoix—Côte-de-Beaupré); M. Ciccone

(Marquette) est remplacé par Mme Prass (D'Arcy-McGee); et M. Fontecilla

(Laurier-Dorion) est remplacé par M. Grandmont (Taschereau).

Le Président

(M. Schneeberger) : Merci beaucoup. Alors, je comprends qu'il y a

aussi consentement pour qu'il y ait une

nouvelle version de séquence au niveau des travaux. Alors, quand on prend la

feuille de séquence, ça va? Consentement?

Des voix :

Consentement.

Le Président

(M. Schneeberger) : Consentement. Parfait. Alors, je vous

laisse... Il y a eu des discussions avant l'entrée en onde. Maintenant, bien,

je laisserais la ministre démarrer les travaux pour entreprendre les articles.

Mme Duranceau :

Parfait. Merci, M. le Président. Alors, on va aller droit au but ce soir.

Donc, on va regarder la notion de

dommages-intérêts punitifs, là, en lien avec des fausses déclarations ou

omettre des informations en lien avec

la clause G du bail. Donc, nous allons introduire, nous, l'amendement,

l'article 0.3.1, et qui se lit comme suit :

L'article 1896

de ce code est modifié par l'ajout, à la fin du premier alinéa, de la phrase

suivante : «Si l'avis comporte une fausse déclaration ou que le

[locataire] omet sciemment de remettre l'avis, le locataire peut demander que

le locateur soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.»

Donc, on veut que la

clause G fonctionne mieux. Alors, il y a une épée de Damoclès ici, là, qui est

placée à l'égard de dommages-intérêts punitifs. Donc, on ajoute ça à la fin de

l'article 1896.

Le Président (M. Schneeberger) : Merci

pour les explications et commentaires. Mme la députée de Mille-Îles.

Mme Dufour :

Merci, M. le Président. Alors, j'avais déposé un amendement au début, début

de l'étude, sensiblement... Bien, en fait,

l'esprit était le même. L'objectif était que, s'il y avait une fausse

déclaration, c'est-à-dire un montant qui était erroné, qui était rentré

dans la fameuse clause G ou que... qu'elle n'était tout simplement pas remplie,

bien, qu'il y ait effectivement des dommages-intérêts punitifs. Je veux juste

m'assurer qu'ici, quand on dit que «le

locateur omet sciemment de remettre l'avis», que c'est à ça qu'on fait

référence par «ne remplit pas la clause G».

Mme Dufour :

C'est que, si ce n'est pas rempli, c'est ce qu'on considère de ne pas

remettre l'avis, là.

Mme Dufour :

OK. Parce que, quand on remplit un bail, c'est une

section où on met le

montant, ce n'est pas... Je n'avais pas compris qu'on considérait ça comme un

avis de remplir ça, mais c'est comme ça que c'est considéré au niveau du

tribunal.

Mme Duranceau :

C'est qu'au sens du Code civil, c'est un avis de compléter la clause en question.

Mme Dufour :

Parfait. Alors, c'était mon seul questionnement. Puis là, je ne sais pas à

quel moment je vais retirer mon amendement, là, parce qu'il est aussi... il est

en attente. Ça fait qu'il faudra le retirer éventuellement, puisque celui-là

remplace dans le fond, là.

Le Président

(M. Schneeberger) : Bien, ce qu'on va faire, c'est qu'une fois

qu'on aura procédé à l'adoption de

l'amendement présent, on pourra retirer le consentement pour votre article. Ça

va? Alors, est-ce qu'il y a... Oui, député de Taschereau.

M. Grandmont : Merci beaucoup,

M. le Président. Content de vous retrouver, puis salutations... J'en profite

pour faire mes salutations aux collègues et tout le personnel qui est ici, fort

nombreux ce soir, pour discuter de ce projet de loi important. Très content de

pouvoir me replonger dans le dossier du logement, ça fait longtemps.

Sur l'article... la proposition, en fait,

d'amendement 0.3.1, on a proposé quelque chose qui allait sensiblement dans le même sens, comme on a discuté tout à

l'heure avant d'entrer en ondes. Cependant, il y a une différence majeure

qui apparaît à nos yeux, la présence du mot «sciemment». Alors, «si l'avis

comporte une fausse déclaration ou que le [locataire]

omet sciemment de remettre l'avis, le locataire peut demander que le locateur

soit condamné à des dommages-intérêts

punitifs». Il y a un... Il y a un enjeu quand même assez important à notre avis

là-dessus. L'utilisation du mot «sciemment» permet... permet en fait,

remonte la barre, en fait, et rend plus compliqué, plus difficile la preuve

pour un locataire qui voudrait démontrer qu'effectivement le locateur est

fautif en ce qui a trait à l'utilisation de la clause G. Comme je l'ai dit tout

à l'heure, en... avant qu'on entre en ondes, là, enlever «sciemment»

permettrait au fautif à ne plaider que l'ignorance pour s'exonérer de sa

responsabilité. C'est un... C'est un fardeau de plus qu'on met sur le dos des

locataires qui doivent faire la démonstration que le locateur a agi sciemment.

Le locataire ne peut que dire : Ah! bien, je ne savais pas. Je comprends

que nul n'est tenu... nul ne peut ignorer la loi, là, mais ça devient difficile pour le locataire de faire la

démonstration que le propriétaire a agi de façon... sciemment. Donc, moi, ce

que... En fait, ce que j'inviterais à

faire la ministre, c'est de... ça serait de retirer ce mot-là, le biffer tout

simplement, simplement reprendre le même amendement qui reprendrait

essentiellement, là, ce qu'on avait discuté puis ce qu'on avait proposé. Si la ministre est intéressée... pas est

intéressée, mais est d'accord pour biffer ce mot-là, on va être à l'aise, là,

de retirer notre proposition

d'amendement, auquel cas, bien, on le soumettra tout à l'heure puis on aura la

discussion là-dessus, là.

Mme Duranceau : OK, bien,

écoutez, on est dans un contexte de dommages punitifs. Alors, il faut bien baliser, là, comment ça va être appliqué. Puis, si

vous me le permettez, je vais laisser Me Simard commenter, vu que c'est plus

technique sur le plan juridique.

M. Grandmont : Consentement.

Le Président (M. Schneeberger) : Me Simard.

M. Simard

(Patrick) : Oui. Merci, M. le Président. Alors, Patrick

Simard, président du Tribunal administratif du logement.

Alors, au terme de nos réflexions, il nous

apparut... il nous est apparu nécessaire de mettre le terme «sciemment». Et je

vais vous en donner peut-être l'exemple... parce qu'il peut y avoir des

omissions de bonne foi, d'une part. Parce qu'on est en matière de dommages

punitifs, là, entendons-nous. Donc, il faut qu'il y ait une preuve d'intention

déjà à la base. Alors, l'idée, c'est qu'un locateur, dans les circonstances,

qui aurait omis, mais de bonne foi... un nouveau locateur qui vient d'acquérir

un immeuble qui tout à coup, le lendemain, passe un bail, puis il omet

sciemment de remplir cette déclaration-là. Ça ne fait pas perdre de droits, en

fait, au locataire parce que si la clause n'est pas remplie, on sait qu'on peut

aller tout de même en fixation de loyer, là. Ça n'enlève pas de droit à

personne, mais ça nous permet, nous, de

capter les omissions de bonne foi, donc les erreurs de bonne foi et de vous

dire en même temps que ça permet au tribunal de faire une appréciation

des circonstances propres à chacune des affaires qui lui sont présentées. Sans

faire de caricature, je dirais qu'autrement, sans le terme «sciemment», on

risque de devenir un guichet, tout simplement, cocher oui, cocher non. Et là,

ça nous amènerait à émettre des dommages punitifs. On s'entend, c'est une sanction excessivement sévère en droit civil. C'est

restreint à des recours très particuliers. Du simple fait de constater

que la clause n'est pas remplie sans possibilité d'appréciation des

circonstances au bénéfice des uns et des

autres... Alors, c'est pour ça qu'il nous est apparu opportun, voire même

nécessaire, que le... que le tribunal, pardon, puisse disposer d'une marge de manoeuvre suffisante pour faire les

interventions requises à chacun des cas qui lui sont présentés.

M. Grandmont : Merci pour vos

explications. Maintenant, là, concrètement, là, quand on se retrouve devant le Tribunal

administratif du logement, là,

dites-moi donc comment un juge fait pour juger du caractère... je ne sais pas

c'est quoi le mot, là, mais sciemment... du caractère... tu sais, de l'oubli de

bonne foi ou du geste posé sciemment, donc délibérément. Comment un juge fait

pour juger de cette... de l'un ou de l'autre des deux cas?

M. Simard (Patrick) : Peut-être

vous dire, généralement, que c'est le quotidien de tous les tribunaux civils où

est-ce qu'on a à analyser la bonne foi des parties quotidiennement. Alors, dans

ce cadre-là, ce n'est pas différent pour nous que de faire l'analyse des

circonstances du comportement. Alors, quels sont les indices qui nous sont

présentés dans la preuve que nous recevons sur le comportement? Alors, c'est à

nous de voir après ça, avec les circonstances amenées par l'un et l'autre...

par l'une et l'autre des parties, est-ce qu'on fait la démonstration effectivement du caractère, je dirais,

intentionnel de l'omission? Alors, on va analyser le témoignage. On va analyser

les documents. On va analyser les

circonstances. On va analyser la... la preuve de la

partie adverse également,

qui va peut-être

nous dire : Bien, écoutez, on en a discuté, puis il m'a dit qu'il ne

mettrait pas, donc... Alors, c'est difficile de vous dire précisément,

là, tout ce qu'on peut entendre dans une audience de cette nature-là, mais à

tout événement, il y a plusieurs façons de le démontrer. Et encore là, bien,

c'est... Le locataire, là, qui se présente devant nous, il nous fait la

démonstration uniquement que son bail comporte une clause G non remplie pour

dire la réalité, et là, bien, à ce moment-là, le tribunal va se retourner vers

le locateur et il va dire : Bien, expliquez-nous. Alors, c'est davantage à

lui de démontrer justement les circonstances

qui ont amené l'omission ou la contravention, là, par le mensonge, là. Alors,

c'est comme ça que se gèrent les audiences.

Il faut se rappeler également, je pense que

c'est opportun de le dire, que les juges, chez nous, ont des pouvoirs d'un commissaire enquêteur. Le juge est

très actif au TAL, ce n'est pas le juge sphinx, là, qui attend la preuve,

au contraire. Donc, on va à la recherche de la vérité, à la recherche de la

preuve et on a l'obligation de fournir aux parties un secours équitable pour la

présentation de leurs moyens notamment.

Alors, c'est dans ce contexte-là que le terme

«sciemment» nous est apparu nécessaire pour mener à terme l'ensemble de

l'opération judiciaire qu'on a... en fait, qui nous est présentée. Voilà.

M. Grandmont : Tantôt... Merci

encore une fois. Tantôt vous avez dit que vous auriez peur, en ne mettant pas ce mot-là, de devenir un guichet à plaintes, en

fait. Je reprends... Je paraphrase vraiment vos mots, là, ce n'est pas exactement

ça que vous avez dit, là, mais peut-être nous expliquer en quoi enlever ce

mot-là serait une surcharge administrative, parce que c'est ce que j'ai

compris, en fait, là, serait une surcharge pour le TAL.

M. Simard (Patrick) : OK. En

fait, je vais le dire autrement parce que ce n'était pas le... ce n'était pas

l'essence de mon propos.

M. Grandmont : Je vous laisse

préciser, là.

M. Simard (Patrick) : Merci.

Alors, si j'enlève le mot «sciemment», là, je le regarde à l'écran,

alors : «Le locateur omet de remettre

l'avis.» Alors, le tribunal constate que l'avis n'est pas donné, que la clause

n'est pas remplie. Alors, le locataire peut dema

Document details

Collection	Quebec — Committees
Citation	CAT 2023-12-06
Type	committee
Volume / chapter	fr travaux parlementaires commissions cat 43 1 journal debats CAT 231206 2.html
Language	en
Format	html
Source	PROVINCIAL
Identifier	811b4bbcc246e5072ed06770ce866f4bc01e39ad

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