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36 th Legislature, 2 nd Session

(March 22, 2001 au March 12, 2003)

Tuesday, October 15, 2002 - Vol. 37 N° 53

Consultations particulières sur le document de consultation sur le logement social et abordable

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Table des matières

Remarques préliminaires

Mme Danielle Doyer

Mme Fatima Houda-Pepin

Auditions

Société d'habitation du Québec (SHQ)

Régie du logement

Fonds québécois d'habitation communautaire

Communauté métropolitaine de Montréal (CMM)

Organisation des travaux

Auditions (suite)

Regroupement des offices municipaux d'habitation du Québec

Fédération québécoise des municipalités (FQM)

Autres intervenants

M. Yvon Vallières, président

Mme Danielle Doyer, vice-présidente

M. Benoît Laprise

M. Claude Pinard

M. Normand Duguay

Mme Lise Thériault

M. François Corriveau

* M. Jacques Gariépy, SHQ

* Mme France Desjardins, Régie du logement

* M. René Dionne, Fonds québécois d'habitation communautaire

* M. J. Benoit Caron, idem

* Mme Andrée Richard, idem

* M. Michel Prescott, CMM

* M. Réjean Boyer, idem

* M. Massimo Iezzoni, idem

* M. Yves Lafortune, idem

* M. Bernard Tanguay, Regroupement des offices municipaux d'habitation du Québec

* M. Denis Robitaille, idem

* M. Claude Poulin, idem

* M. Michel Giroux, FQM

* Mme Marie-Joëlle Brassard, idem

* Témoins interrogés par les membres de la commission

Journal des débats

(Neuf heures quatre minutes)

Le Président (M. Vallières): À l'ordre, s'il vous plaît! Alors, la commission de l'aménagement du territoire entreprend ses travaux. Je demanderais à toute personne qui aurait en sa possession un téléphone cellulaire de bien vouloir le désactiver. Le mandat de la commission est de tenir des auditions publiques dans le cadre du mandat d'initiative qu'elle s'est donné concernant le logement social et abordable.

Je demanderais à ce moment-ci au secrétaire de la commission s'il y a des changements qui sont à annoncer au niveau des membres.

Le Secrétaire: Oui, M. le Président. Alors, M. Cholette (Hull) est remplacé par Mme Houda-Pepin (La Pinière) pour la durée du mandat.

Le Président (M. Vallières): Très bien. Je vous remercie.

Alors, avant de céder la parole à mes collègues, je voudrais simplement vous indiquer que nous avons aujourd'hui une séance qui est très chargée. Nous recevrions, dans l'ordre, la Société d'habitation du Québec, la Régie du logement, le Fonds québécois d'habitation communautaire, la Communauté métropolitaine de Montréal et, en après-midi, le Regroupement des offices municipaux du Québec, de même que la ville de Gatineau. Alors, ça va nous demander une certaine discipline, compte tenu du peu de temps qui est alloué pour l'ensemble des organismes que nous devons rencontrer. La commission siégera donc aujourd'hui et également les 16, 17 et 18 octobre.

Je voudrais également vous indiquer que c'est avec beaucoup d'ouverture que l'ensemble des membres de cette commission se sont donné ce mandat dans le but de jeter vraiment une réflexion prospective et générer un véritable débat d'idées sur nos pratiques actuelles en matière de logement social et abordable. Et nous aurons certainement l'occasion également, comme suite à ces travaux, de nous rencontrer en séance de travail afin, nous l'espérons, de pouvoir conclure nos travaux par le biais d'un dépôt à l'Assemblée nationale d'un rapport de la commission, dans toute la mesure du possible, avant la période des fêtes.

Remarques préliminaires

Alors, sans plus tarder, nous avons convenu qu'il y aurait des remarques préliminaires qui pourraient être faites de part et d'autre, des remarques préliminaires d'une durée maximale de 15 minutes. Alors, je débuterai donc à ma droite les remarques préliminaires et, par la suite, à ma gauche. Alors, je demanderais donc à Mme la vice-présidente de la commission et députée de Matapédia de débuter.

Mme Danielle Doyer

Mme Doyer: Merci, M. le Président. Alors, moi, ça va être court, mais je tenais à faire quelques remarques. Parce que, vous savez, il y a de ces moments dans la vie d'un parlementaire qui m'apparaissent extrêmement intéressants, et le travail en commission, surtout sur un mandat d'initiative, comme nous en avons déjà fait un, auquel vous aviez participé, M. le Président, sur la violence au hockey, et nous avions fait des recommandations... et, aujourd'hui, nous commençons le même exercice.

Et, pour moi, cet exercice que nous allons faire cette semaine, pendant quatre journées, et nous avons cru bon de rajouter du temps parce que plusieurs organismes voulaient se faire entendre, c'est un exercice où les parlementaires peuvent faire oeuvre utile, quand nous ? comment je dirais ça? ? quand nous sommes de bonne volonté, et je crois que, pour ce mandat d'initiative, nous le sommes.

Alors, le document qui a été déposé, nous y avons travaillé, monsieur... notre recherchiste y a travaillé, et il est déposé pour fins de discussion. Et, suite à tout ce que nous allons entendre cette semaine, nous allons effectivement faire part de nos recommandations. Et, pour moi, c'est avec une ouverture d'esprit que nous entamons cette semaine d'écoute, et je nous souhaite bonne chance, parce que nous allons entendre, dans le fond, tout ce qui bouge au niveau du logement social, et nous avons tenu à ajouter le mot « social » , et abordable.

Et le gouvernement du Québec est un acteur majeur, nous avons des actions qui ont été prises, nous avons été dans les... au-delà des partis politiques, nous avons été interventionnistes, et je pense que c'est une des caractéristiques du Québec de ne pas laisser les choses aller, surtout pour des catégories de citoyens qui ne sont pas nécessairement les plus... en situation financière intéressante en tout cas, ou avoir la capacité de se loger convenablement dans quelque coin du Québec que ce soit. Pour nous, ça nous apparaît extrêmement important. Et c'est avec une grande ouverture d'esprit que je m'engage dans ces quatre journées-là. Voilà, M. le Président.

Le Président (M. Vallières): Merci. Alors, nous allons maintenant du côté de Mme la députée de La Pinière, mais, avant de lui laisser la parole, je veux simplement indiquer que, pour ce qui est des gens qui ne seraient pas reçus par la commission et qui auraient par ailleurs l'intention de nous faire parvenir des mémoires, je pense que je les invite tous à le faire, ces groupes-là, puisque les membres de la commission pourront quand même tenir compte de ce qui sera intégré dans leurs mémoires en vue de la rédaction finale de notre rapport. Alors, Mme la députée de La Pinière.

Mme Fatima Houda-Pepin

Mme Houda-Pepin: Merci beaucoup, M. le Président. Alors, M. le Président, chers collègues, mesdames et messieurs, c'est avec un grand intérêt que je prends la parole devant cette commission à

titre de porte-parole de l'opposition officielle en matière d'habitation et que je participe à cette consultation sur la crise du logement social et abordable dans le cadre du mandat d'initiative que nous entreprenons aujourd'hui et pour les trois prochains jours.

(9 h 10)

Mes premiers mots sont pour vous remercier, M. le Président, pour avoir conduit nos travaux préparatoires de main de maître. En effet, j'ai eu l'occasion de participer activement aux différentes séances de travail de la commission de l'aménagement du territoire depuis l'élaboration du mandat d'initiative jusqu'à la revue du texte devant servir de base de discussion à cette consultation.

J'ai pu donc constater que nos travaux se sont déroulés dans un climat constructif où mes collègues du parti ministériel et moi-même avons fait preuve, au-delà de nos allégeances politiques respectives, d'un esprit de coopération qui nous a menés à la consultation d'aujourd'hui. Je formule le souhait que nous poursuivrons nos travaux dans cet esprit car le sujet que nous abordons aujourd'hui est d'une extrême importance. Il s'agit de la crise du logement social et abordable, un problème qui affecte des milliers de familles au Québec.

Je voudrais également remercier nos collaborateurs, particulièrement notre secrétaire de la commission, ainsi que M. Guillot, de la Direction des études documentaires, qui nous a préparé un certain nombre de documents fort utiles, ainsi que Me Archambault, du Service de recherche de l'aile parlementaire libérale, qui est mon collaborateur immédiat dans ce dossier.

M. le Président, je tiens à préciser, pour le bénéfice des groupes qui se sont présentés devant nous ou qui vont se présenter devant nous et pour le public qui suit nos travaux, que le document de consultation, le document de consultation que la commission a fait préparer en prévision de cette consultation, n'est pas un document final et que les propositions qui y sont formulées le sont à

titre indicatif dans le but de susciter les débats. D'ailleurs, M. le Président, j'ai insisté, lors de notre séance de travail, pour que les pistes de solution proposées dans ce document soient formulées sous forme interrogative de façon à susciter la réflexion et provoquer les réactions. Ce rapport, je le rappelle, est un document de travail et ne représente pas la position définitive de la commission car la consultation publique que nous entamons aujourd'hui vise justement à écouter les différents points de vue et à en dégager, le cas échéant, des consensus.

Ce n'est qu'après avoir entendu les différents organismes durant les quatre jours de consultation que la commission fera connaître son positionnement. Je tenais, M. le Président, à apporter cette précision pour rassurer les groupes que la commission n'a pas tiré ses conclusions avant même de les entendre.

Le débat que nous entamons aujourd'hui dans cette commission est d'une importance capitale. À

titre de porte-parole de l'opposition officielle en matière d'habitation, j'ai eu l'occasion d'intervenir sur ce dossier à plusieurs reprises devant cette Assemblée, soit en période de questions, en débat de fin de séance, à l'étude des crédits, des engagements financiers, en interpellation du vendredi, en motion du mercredi, en consultation publique sur deux projets de loi et à l'étude

article par

article en commission parlementaire. Auparavant, j'ai entrepris une tournée des organismes institutionnels, communautaires, coopératifs et privés qui oeuvrent sur le terrain et soumis un rapport à mon caucus pour délibération. Je voudrais d'ailleurs remercier tous les partenaires du dossier de l'habitation tant au niveau national que régional et local qui m'ont généreusement fait part de leurs préoccupations et de leurs suggestions. J'ose espérer qu'ils accueilleront favorablement les engagements que prendra le Parti libéral du Québec dans ce dossier.

Je remercie également tous les groupes et organismes institutionnels qui ont accepté d'apporter leur éclairage aux travaux de cette commission.

La crise du logement au-delà des chiffres est une crise à visage humain. Derrière les statistiques froides, ce sont 274 000 ménages locataires qui paient plus de la moitié de leurs revenus pour se loger au Québec. Avec des taux d'inoccupation qui frisent les 0 % dans certains quartiers de Montréal, il est quasiment impossible pour des familles dont la capacité de payer est limitée d'accéder à un logement le moindrement potable. La situation est encore plus critique pour les familles avec enfants et pour les minorités visibles. Les ménages qui ont des besoins impérieux de logement, c'est-à-dire qui paient plus que 30 % de leurs revenus pour se loger, ne cessent malheureusement de croître.

Par ailleurs, la qualité du parc locatif s'est détériorée au fil des ans de sorte que les ménages à faibles revenus sont contraints parfois d'habiter dans des taudis à défaut d'avoir accès à un logement. Les listes d'attente, évaluées à quelque 26 000 ménages, sont une indication de cette crise, et le chiffre est très conservateur, ce n'est que le sommet de l'iceberg. Plusieurs personnes dans le besoin ne se donnent même plus la peine de s'inscrire sur ces listes, sachant qu'elles auraient le temps de mourir avant d'avoir accès à un logement.

Non seulement la pénurie de logements laisse-t-elle sur le carreau des centaines de ménages à faibles revenus, mais c'est très préoccupant que s'est dessiné depuis les dernières années... c'est que la pénurie de logements abordables a commencé à affecter également les familles de la classe moyenne.

C'est pourquoi nous devons envisager parmi la panoplie de solutions un appui aux familles désireuses d'accéder à la propriété, un point de vue que l'opposition officielle a exprimé en juillet dernier au plus fort de la crise, une crise qui nous ramène chaque fois à la réalité, celle de considérer l'habitation non seulement comme une préoccupation sociale dont la responsabilité première relève de l'État, mais aussi comme un secteur économique qui a besoin d'être dynamisé et stimulé afin de permettre au marché d'atteindre l'équilibre et répondre ainsi adéquatement aux besoins des différentes clientèles.

En effet, si l'État doit venir en aide aux plus démunis, soit en construisant de nouvelles unités de logement à dimension humaine, soit en accordant un supplément au loyer aux familles à faibles revenus là où le logement est disponible, il y a également une place à occuper pour le secteur privé, qui est composé en très grande majorité de petits propriétaires. En effet, selon une étude de la Société d'habitation du Québec, 88 % des 277 000 propriétaires de logements locatifs au Québec possèdent moins de six logements. Bien souvent, M. le Président, ce sont des travailleurs qui ont investi une

partie de leurs économies dans un immeuble à revenus afin d'assurer leur retraite.

Le mandat d'initiative que nous entreprenons aujourd'hui porte sur le logement social et sur le logement abordable. Mais il faut apporter les nuances qui s'imposent. Le logement social et le logement abordable sont deux concepts qui renvoient à des réalités différentes et à des clientèles différentes en termes de revenus et de conditions sociales. Il y a donc une distinction entre le logement social et le logement abordable dans la mesure où, dans le premier cas, on réfère aux plus démunis et, dans le second cas, on parle de classe moyenne.

Fait significatif à noter, contrairement au dossier de la santé ou de l'éducation, en matière d'habitation ce n'est pas l'argent qui manque. Dans ce domaine, l'opposition officielle, consciente de l'urgence d'agir, a appuyé le gouvernement du Québec lors des négociations du Programme de logement abordable.

Je suis intervenue moi-même à quelques reprises auprès d'Ottawa pour m'assurer qu'on ne s'embourbera pas dans les dédales bureaucratiques et que le Québec aura non seulement la part des budgets qui lui revient, mais aussi la flexibilité nécessaire pour mettre en oeuvre l'entente fédérale-provinciale survenue en novembre 2001.

La balle est maintenant dans le camp du ministère des Affaires municipales. Il faut livrer la marchandise, et ça presse, car un 1er juillet n'attend pas l'autre. L'argent est là, il est confirmé dans l'énoncé budgétaire de novembre 2001 et dans la pluie d'annonces qui s'est abattue sur le Québec depuis.

En effet, le budget de novembre 2001 indique: 485 millions de dollars sur un calendrier de deux ans, incluant une contribution de la Société d'habitation de 105 millions de dollars; majoration de 7 millions de dollars du programme AccèsLogis pour l'année 2001-2002; 50 millions de dollars par année pour les cinq prochaines années dans le programme AccèsLogis; 57 millions de dollars par année sur deux ans pour le programme Revitalisation des vieux quartiers; 5 millions pour 2002-2003, 7 millions pour 2003-2004 et 4 millions en 2004-2005 pour le programme RénoVillage; 75 millions de dollars du gouvernement du Québec et 75 millions de dollars des municipalités pour un total de 150 millions de dollars d'ici 2003-2004 pour le Programme-cadre de renouveau urbain pour les quartiers dévitalisés du Québec.

Globalement, le budget mentionne la construction de 13 000 nouveaux logements à prix abordable avec le nouveau Programme de logement abordable et la reconduction du programme AccèsLogis ainsi que la rénovation de 27 000 logements pour des ménages à revenus modestes.

(9 h 20)

L'ancienne ministre des Affaires municipales et responsable de l'Habitation, Louise Harel, avait déclaré par voie de communiqué le 6 novembre 2001 qu'il y avait 1,8 milliard de dollars pour l'ensemble du Québec en matière d'habitation. M. le Président, ces annonces ont été reconduites par différents ministres, notamment les deux derniers ministres qui ont succédé à la députée de d'Hochelaga-Maisonneuve au portefeuille de l'habitation.

Alors, comment expliquer que, malgré ces investissements majeurs et ceux qui ont été annoncés dans les années précédentes, on n'arrive pas à juguler la crise? Poser la question, c'est y répondre. Le gouvernement du Québec a fait des choix.

Ainsi, en 1999-2000, alors que les pronostics annonçaient que la crise s'aggravait, la Société d'habitation du Québec a retourné 50 millions de dollars au Conseil du trésor, de l'argent qui, s'il avait été dépensé tel que prévu, aurait certainement permis de mettre de nouvelles unités de logement sur le marché ou soutenu des familles via le supplément au loyer. 50 millions de dollars, c'est beaucoup d'argent quand on sait que, généralement, ces montants sont multipliés par deux grâce au partenariat avec les municipalités et les organismes du milieu. 50 millions de dollars, c'est le budget du programme AccèsLogis pour une année.

Et ce n'est pas tout. La Société d'habitation du Québec n'a pas livré toutes les unités de logement annoncées et budgétées dans le cadre du programme AccèsLogis, entre 1997 et 2002. La Société d'habitation et la ministre, les ministres qui se sont succédés avaient promis 6 600 nouvelles unités de logement. Il s'en est budgété 4 752; il manque 2 000 unités, M. le Président, qui n'ont pas été réalisées. Il y a fort à craindre que la crise du logement social s'installe comme un fait récurrent. Encore le mois dernier, La Presse rapportait qu'il manquait entre 17 000 et 25 000 logements abordables au Québec.

Au cours des prochains jours, nous aborderons plusieurs solutions et tenterons de répondre à un certain nombre de questions: L'État a-t-il les moyens de construire 8 000 logements sociaux par année afin de répondre à cette crise? Est-ce encore aujourd'hui une solution réaliste et réalisable pour contrer le manque de logements au Québec? Est-il exact que la construction d'une unité de logement social par le gouvernement engendre des coûts de gestion et de construction supérieurs aux coûts assumés par le secteur privé?

Est-ce que la solution ne résiderait pas dans la lutte à la pauvreté des locataires afin d'augmenter leur niveau de vie pour l'aide directe à la personne? Comment favoriser la synergie entre les différents paliers de gouvernement, le secteur communautaire, le secteur coopératif, le secteur privé et les organisations sans but lucratif? Est-ce que l'État doit adopter des mesures fiscales pour inciter le privé à intervenir dans le logement social et abordable et, si oui, lesquelles? Autant de questions auxquelles nous tenterons de trouver collectivement des réponses.

Et des réponses, il en faut, car, selon les dernières statistiques, les dépenses de logement viennent en tête de liste de toutes les dépenses des ménages québécois. En reportant la résolution de cette crise, on ne fait que complexifier le problème et appauvrir la classe moyenne.

M. le Président, c'est avec grand intérêt que je participerai à cette commission, et je suis à l'écoute de ce que les groupes vont nous dire et je les remercie d'avance. Merci, M. le Président.

Le Président (M. Vallières): Merci, Mme la députée de La Pinière. Est-ce que, à ma droite, il y a d'autres demandes d'intervention en remarques préliminaires? Ça va comme ça?

Auditions

Alors, ceci étant dit et fait, je demanderais au premier groupe à se présenter, qui est la Société d'habitation du Québec, à bien vouloir prendre place. Et pendant qu'on prend place, je dois aussi vous indiquer que la répartition du temps dont on a convenu, c'est qu'il y aurait 15 minutes de présentation par l'organisme et, ensuite, 30 minutes d'échange avec les membres de la commission.

Alors, voilà, je pense que c'est M. Gariépy qui s'est installé. Alors, M. Gariépy, en nous indiquant les gens qui vous accompagnent.

Société d'habitation du Québec (SHQ)

M. Gariépy (Jacques): Merci, M. le Président. Mesdames et messieurs. Je vous présente, à ma droite, M. Claudel Toussaint, qui est vice-président aux politiques et à la planification à la Société d'habitation du Québec, et, à ma gauche, René Dionne, qui est vice-président à la gestion des programmes. Mon nom est Jacques Gariépy, je suis président-directeur général.

Distingués membres de la commission, M. le Président, mesdames et messieurs. C'est avec enthousiasme que la Société d'habitation du Québec a appris que la commission de l'aménagement du territoire a initié cette consultation portant sur la question du logement social et abordable. Les prochains jours constitueront pour la SHQ un autre temps fort de l'année 2002, la plupart des intervenants en habitation, les forces vives du milieu, étant appelés à se prononcer lors d'un même forum et à partager leur vision du marché actuel de l'habitation.

La SHQ a à coeur de s'enrichir d'idées nouvelles aussi audacieuses soient-elles. Aussi, des membres du personnel de la SHQ assisteront-ils à l'ensemble des travaux de cette commission et analyseront en détail tous les mémoires présentés. Cette consultation se tient à un moment particulièrement opportun, puisque la SHQ prépare actuellement un plan d'action en habitation pour la période 2003-2008.

Pour sa part, le mémoire de la SHQ entend fournir l'éclairage le plus complet possible sur le contexte actuel de l'habitation au Québec et évoque des perspectives à court et à moyen terme.

La grande majorité des ménages québécois sont bien logés. Cette situation résulte des efforts continus du secteur privé, communautaire et public visant à assurer le développement du logement.

La société québécoise s'est également dotée d'institutions et de mécanismes visant à assurer le bon fonctionnement du marché de l'habitation ainsi que la protection et la sécurité d'occupation des ménages.

Longtemps, les Québécois ont été perçus comme un peuple de locataires. Pourtant, la proportion des ménages propriétaires de leur logement ne cesse d'augmenter. Elle est notamment passée de 50,4 % en 1976 à 56,5 % en 1996. Pendant cette période, de nouvelles formes de propriété se sont développées pour mieux s'adapter au milieu urbain, dont la copropriété et les coopératives d'habitation. La croissance de ce taux n'est sûrement pas étrangère au fait que les ménages ont accès sans interruption depuis 1974 à divers programmes d'accession à la propriété.

En 1996, le Québec comptait 436 175 ménages propriétaires de plus qu'en 1981 comparativement à 209 900 ménages locataires de plus. La vigueur de l'industrie de la construction résidentielle laisse penser que cette tendance se poursuit.

Ce portrait général ne doit cependant pas laisser croire que le marché privé de la construction et de la location répond à tous les besoins. Depuis les années 1960, le gouvernement est intervenu pour favoriser la réalisation de logements à loyer modique destinés aux ménages à faibles revenus qui ne peuvent se loger au prix du marché sans y consacrer une part trop importante de leurs revenus. Actuellement, près de 85 000 ménages habitent des logements dont le loyer est fixé à 25 % de leurs revenus. Mais l'offre de logement public ne suffit pas à la demande.

À ce nombre, il faut ajouter environ 40 000 logements sociaux subventionnés directement par la Société canadienne d'hypothèques et de logement. En 1996, près de 275 000 ménages locataires consacraient plus de la moitié de leurs revenus pour se loger. Pour 22,5 % de l'ensemble des ménages locataires, payer le loyer constitue donc un véritable casse-tête.

Le problème de l'accessibilité financière ne constitue pas la seule barrière à un logement adéquat. Certains citoyens ont de la difficulté à trouver un logement correspondant à leurs besoins pour des raisons qui sont plutôt liées à leur condition physique ou sociale. Il peut s'agir de personnes vivant des problématiques particulières, des sans-abri, toxicomanes, femmes victimes de violence ou des victimes de discrimination.

Les obstacles que doivent franchir ces personnes pour trouver à se loger convenablement se sont amplifiés avec l'apparition brutale et difficilement prévisible d'une pénurie de logements locatifs. Les événements de juillet 2001 et 2002 ont mis en évidence des modifications majeures et rapides dans le marché locatif.

n (9 h 30) n

Au Québec, les locataires ont longtemps eu accès à une offre de logements abondante. Depuis quelques années, une croissance soutenue du PIB et la création d'emplois stables ont favorisé la formation de nouveaux ménages. Alors que, de 1991 à 1997, les taux d'inoccupation dans les centres urbains se sont tenus entre 6 et 7,5 %, ces taux ont chuté de façon brutale de 1997 à 2001, passant de 6 % à 1,2 % dans les centres urbains. Des faits vérifiables montrent que le secteur locatif n'est pas plus dynamique chez nos voisins ontariens. Les taux d'inoccupation observés en octobre 2001 à Hamilton, London, Ottawa et Toronto sont tous inférieurs à 1,6 %.

Par ailleurs, alors qu'il s'est créé plus de 15 300 logements locatifs et coopératifs au Québec entre 1996 et 2000, seulement 7 072 logements locatifs ont été mis en chantier pendant la même période en Ontario. Enfin, il se produit peu de logements locatifs parce que peu de locataires ont les moyens de payer des loyers offrant une rentabilité acceptable aux investisseurs. Ainsi, le nombre de ménages locataires devant consacrer plus de la moitié de ses revenus en loyer est passé de 194 000 en 1991 à 273 000 en 1996. Il s'agit respectivement de 17 et de 22 % des ménages locataires.

Les coûts de construction ont parallèlement rapidement augmenté et le loyer mensuel que devrait exiger un propriétaire privé pour un logement neuf serait supérieur à 800 $. Or, seule une minorité de locataires peuvent payer cette somme et ceux-ci ont la capacité financière d'accéder à la propriété.

Un autre facteur vient contribuer à expliquer la pénurie de logements locatifs: le désengagement unilatéral du gouvernement fédéral de tout nouveau développement de logement social en 1974. En effet, pendant les années quatre-vingt, plus de 45 000 logements sociaux ont été réalisés au Québec.

Malgré le fait que le Québec ait réinvesti rapidement dans la mesure de ses capacités financières dans le logement social et communautaire, il n'a pu compenser l'impact du retrait fédéral. En résumé, la pénurie actuelle de logements locatifs s'explique par l'amélioration de la situation économique qui accélère la formation de nouveaux ménages, alliée à l'appauvrissement des locataires déjà moins fortunés et à une forte diminution, depuis le début de la décennie quatre-vingt-dix, tant de la production privée de logements pour des raisons de non-rentabilité que de la production publique, en raison du désengagement fédéral et des compressions budgétaires.

La Société d'habitation du Québec intervient essentiellement pour supporter les ménages auxquels le marché privé ne peut fournir un logement convenant à leurs besoins et à leur capacité de payer.

Pour favoriser dans un esprit d'intersectorialité, c'est-à-dire en concertation avec les autres acteurs du secteur, le développement des milieux de vie sains et agréables sur l'ensemble du territoire québécois, pour apporter des solutions à des problèmes conjoncturels, la SHQ intervient plus spécifiquement dans quatre secteurs, soit l'aide au logement social et communautaire, le support aux organismes communautaires, l'amélioration de l'habitat et le soutien de l'industrie. Les programmes d'aide au logement social et communautaire accaparent environ 90 % du budget des programmes de la SHQ.

D'une façon très

sommaire, les programmes de logements sociaux de la SHQ se répartissent en trois grandes catégories: les programmes de logements à loyer modique incluant le supplément au loyer; les programmes de réalisation de logements coopératifs et communautaires; et l'allocation-logement. Ces trois catégories de programmes, bien que très différentes les unes des autres, sont complémentaires et visent une offre cohérente de programmes d'aide au logement pour les ménages moins favorisés de notre société. Plus de 250 000 ménages reçoivent donc une aide directe de la SHQ, soit environ un ménage locataire sur cinq.

En matière de support aux organismes communautaires, la SHQ supporte les organismes communautaires qui oeuvrent en habitation et qui partagent les objectifs de la mission gouvernementale en ce domaine.

La SHQ a également pour mission de promouvoir l'amélioration de l'habitat. Nos programmes d'amélioration de l'habitat peuvent être regroupés en deux grandes catégories: la première est destinée à des ménages et vise à corriger des déficiences majeures de leur logement alors que d'autres programmes supportent les municipalités dans la mise en place et le financement des interventions adaptées à leur situation. D'autres programmes financent en tout ou en

partie les coûts d'adaptation de domiciles pour les personnes handicapées, les personnes âgées en perte d'autonomie ou pour résoudre des problématiques particulières, par exemple: la pyrite. Depuis 1997, la SHQ intervient aussi auprès de l'industrie québécoise de l'habitation afin de soutenir sa croissance, favoriser la qualité de l'habitat et assurer une présence accrue des entreprises du secteur sur les marchés extérieurs.

Bien que l'habitat constitue la mission première de la SHQ, aucune de ses interventions ne se fait en vase clos. L'intersectorialité constitue, depuis longtemps, un moyen privilégié par la SHQ pour atteindre les objectifs de ses programmes. Depuis quelques années, la Société tend à harmoniser ses interventions avec celles d'autres intervenants, notamment avec le réseau de la santé et des services sociaux. Ce réseau est en effet directement interpellé par les besoins spécifiques des personnes âgées en perte d'autonomie et les clientèles connaissant des problématiques particulières.

La SHQ entend donc intensifier son partenariat avec tous les organismes du secteur de la santé et des services sociaux, qu'ils soient publics, parapublics ou communautaires.

Enfin, la SHQ est impliquée dans la stratégie gouvernementale de lutte contre la pauvreté. Les principales modalités de gestion et de financement des programmes de logement social, partagés entre le gouvernement du Québec et du Canada sont inscrites dans trois ententes signées respectivement en 1971, 1979 et 1986. Cette dernière entente identifie le Québec comme unique agent de livraison des programmes de logement sur son territoire, à l'exception des réserves indiennes. Ces ententes obligent le Québec à moduler son intervention en fonction des priorités et des objectifs établis par le gouvernement fédéral et se traduisent souvent par des lourdeurs administratives et des clauses inefficaces.

À l'occasion du discours du budget fédéral en mars 1996, le gouvernement du Canada proposait aux provinces et territoires d'assumer la gestion des ressources existantes pour le logement social et offrait au Québec une compensation financière de 289 millions de dollars pour la première année, soit environ 18,5 % des fonds fédéraux. Du point de vue du Québec, cette offre ne tient pas compte ni de notre poids démographique ni des besoins de notre population. Elle est inéquitable et représente un manque à gagner annuel d'environ 100 millions de dollars.

Le transfert complet vers le Québec des responsabilités fédérales dans le secteur du logement social est donc l'objectif à atteindre alors que l'obtention d'une compensation financière équitable demeure une condition essentielle à toute entente.

Les perspectives.

La situation actuelle comporte quelques facteurs fondamentaux susceptibles d'éclairer les perspectives dans lesquelles devrait s'inscrire l'intervention publique, notamment: une croissance économique favorable à la création d'emplois et à la demande de logements; une démographie qui laisse entrevoir un ralentissement de la croissance de la population et des ménages à moyen terme et, par conséquent, le risque d'un retour, d'ici quelques années, à une situation de taux d'inoccupation élevé; des conditions favorables à l'accession à la propriété des ménages qui en ont les moyens, notamment au niveau d'une offre soutenue de taux d'intérêt très bas, mais ne permettant pas de combler l'écart par rapport aux taux de propriété enregistrés ailleurs au Canada; des producteurs de logements dont les exigences sont plus grandes en termes de rendement; une industrie de la construction en surchauffe où commencent à poindre des problèmes de pénurie de main-d'oeuvre et de capacité de production des matériaux de construction; une offre de logements locatifs qui se resserre dans certaines régions, entraînant une forte concurrence des demandeurs, des hausses de loyer et des incidences sociales indésirables.

Les laissés-pour-compte de cette conjoncture sont très précisément les ménages à revenus faibles et modestes des grands centres urbains, qui doivent affronter la concurrence des ménages plus favorisés dans l'accès aux logements disponibles. Dans le but d'éviter de créer des déséquilibres qui ne feraient que déplacer les problèmes dans le temps et dans l'espace, toute intervention devrait donc s'adresser en priorité à ces ménages. Au premier chef, il est essentiel de poursuivre les interventions en cours.

Toute diminution de l'offre de services publics en matière de logement ne ferait qu'augmenter le nombre de ménages qui ne pourraient se loger convenablement, dans le contexte actuel de forte pénurie de logements.

La SHQ entend aussi poursuivre ses efforts d'intégration de ses interventions. Nous avons déjà mentionné la complémentarité des programmes de logements sociaux avec ceux de l'amélioration de l'habitat. L'implication de la SHQ dans la lutte contre la pauvreté a aussi été évoquée. La Société entend garantir que ses interventions se fassent en synergie avec les diverses politiques et orientations gouvernementales, qu'il s'agisse de la politique de la ruralité, de l'exercice de la citoyenneté, du souci du développement durable ou de toute autre décision gouvernementale.

Bien que les ministères et organismes disposent déjà des cadres de gestion qui leur permettent de garantir cette cohérence, la SHQ portera une attention constante et particulière à cette préoccupation.

La SHQ souhaite enfin reprendre les négociations avec la SCHL dans le cadre du rapatriement vers le Québec de l'ensemble de ses compétences en habitation en contrepartie d'une contribution financière équitable. À court et à moyen terme, la SHQ entend maintenir tous les efforts requis pour mettre en chantier et livrer, aussi rapidement que possible, toutes les unités de logement prévues au programme AccèsLogis Québec et Logement abordable Québec. Ces 13 000 unités de logement ne permettront pas, à eux seuls, de ramener le taux d'inoccupation à un taux reconnu d'équilibre de 3 %.

Toutefois, ils apporteront une réponse permanente aux besoins de logements autant des ménages à revenus faibles que ceux à revenus moyens.

La SHQ se penche aussi sur toute mesure qui pourrait accroître la production de logements. À cet égard, l'élaboration d'un programme d'accession à la propriété à l'intention des ménages à revenus modestes est souvent réclamée par des intervenants du monde de l'habitation. On sait que le taux de propriétaires est en constante croissance au Québec. Cela s'explique en

partie par le fait que des programmes d'accession à la propriété existent de façon continue au Québec depuis au moins 1974. La SHQ évalue des hypothèses et proposera ses recommandations au gouvernement en temps opportun. La SHQ étudiera également avec attention les moyens qui pourraient s'offrir pour optimiser ses programmes afin d'offrir une aide plus équitable à un plus grand nombre de ménages qui connaissent des problèmes de logement, plus particulièrement en ce qui concerne l'accessibilité financière et l'offre de support communautaire.

n (9 h 40) n

Les programmes d'amélioration de l'habitat doivent, pour leur part, continuer à faire

partie des interventions visant à assurer un nombre suffisant de logements abordables destinés à une clientèle à faible revenu et à revenu modeste. Ces programmes continueront à permettre aux municipalités d'adapter à leur situation particulière les interventions requises en habitation pour avoir un impact significatif dans leur milieu. De plus, dans le cas des municipalités de grande taille, ils s'intégreront dans des contrats de ville privilégiant des actions intersectorielles prenant en compte diverses problématiques vécues par les municipalités et par les ménages.

En conclusion, c'est dans un esprit d'ouverture et de collaboration que la Société d'habitation du Québec participe aux travaux de cette commission parlementaire. À

titre de conseiller principal du gouvernement en matière d'habitation, elle entend enrichir sa réflexion en étudiant attentivement la position de chacune des personnes et de chacun des organismes invités à se présenter devant cette commission. Les travaux de cette commission constituent pour la SHQ un exercice démocratique extrêmement positif dont les retombées devraient être tout aussi significatives, d'autant plus que la Société prépare actuellement un plan d'action en habitation pour la période 2003-2008.

Je tiens à réaffirmer la volonté de la SHQ de continuer de travailler sans relâche au mieux-être des Québécois et des Québécoises et de se mettre au service de la population. Je souhaite un bon succès à la commission. Merci.

Le Président (M. Vallières): Merci, M. Gariépy. Évidemment, on aura l'occasion, dans les minutes qui vont suivre, d'essayer de connaître votre point de vue sur les propositions qui sont contenues dans le mémoire qui a été présenté... le document de consultation qui a été présenté par la commission. Alors, sans plus tarder, je vais passer la parole à la Mme la députée de Matapédia.

Mme Doyer: Merci, M. le Président. Alors, moi, je vous amènerais à la page 26 du document que vous avez présenté. Vous dites que: « La SHQ se penchera aussi sur toute autre mesure qui pourrait accroître la production de logement. À cet égard, on peut penser à deux types de mesures souvent réclamées par des intervenants du monde de l'habitation, soit l'adoption de mesures fiscales pour relancer le secteur locatif de même que l'élaboration d'un programme d'accession à la propriété à l'intention des ménages à revenu modeste. »

Et là vous dites que « la SHQ considère que toute mesure visant à accroître l'offre de logement devrait être ciblée vers le logement à coût abordable et garantir un logement attractif pour les ménages à revenu modeste. À notre avis, toute nouvelle mesure ne devrait pas avoir pour effet de stimuler la construction locative de logements de haut de gamme, même au nom d'un effet de percolation ascendante qui pourrait n'être que théorique. »

J'aimerais ça que vous m'expliquiez davantage ce que vous voulez dire par là. Et puis, dans le document qui a été présenté, on parle d'un fonds d'investissement à logement social et abordable, puis j'aimerais ça que... assorti d'allégements fiscaux. Puis qu'est-ce que vous pensez de cette idée d'un fonds d'investissement et toute l'idée d'incitatifs fiscaux pour atténuer l'actuelle pénurie de logements locatifs?

Parce que, ce qui est ressorti aussi dans le document, c'est que, compte tenu de la meilleure santé économique qu'on a actuellement au Québec avec les taux de chômage qu'on a puis le phénomène des nids vides, par exemple, où les baby-boomers qui étaient installés en banlieue, leurs jeunes, qui restaient chez eux des fois jusqu'à 20, 23, 24 ans, maintenant peuvent avoir des emplois et quitter le foyer familial et s'installer.

Ça fait un jeu de dominos qui fait en sorte qu'on a de moins en moins de logements abordables qui sont corrects, pour qu'ils deviennent accessibles pour les gens à faible revenu ou à moyen... des revenus plus bas, qui ont besoin d'avoir des logements. Alors, moi, ce serait ça que j'aurais à vous demander.

Le Président (M. Vallières): M. Gariépy.

M. Gariépy (Jacques): Oui. Évidemment, toute mesure d'aide au logement constitue pour l'État un coût, et la réflexion concernant les différents programmes qui pourraient être mis en place, qui devraient favoriser les gens les plus démunis, c'est que la crise du logement touche avant toute chose les gens démunis, c'est-à-dire les locataires au Québec qui consacrent plus de 50 % pour se loger. Rien que pour vous donner une idée, de 1981 à 1996 au Québec, les locataires se sont appauvris en dollars constants de 28 % alors que les loyers ont augmenté de 13 %.

Si on compare cette situation-là aux propriétaires, bien, c'est une situation où les propriétaires se sont appauvris, sur la même période, de 4,5 % et le coût de logement a augmenté seulement de 1 %. Donc, on pourrait parler d'un statu quo au niveau des propriétaires et d'un appauvrissement très marqué au niveau des locataires.

Donc, les locataires actuellement vivent une situation où ils ont de plus en plus de difficulté à trouver des logements et surtout payer les loyers qui sont exigés par le marché. Comme nous sommes en période de pénurie, les loyers augmentent également plus vite que l'inflation. Selon les chiffres de la SCHL, en 2001, les loyers à Montréal ont augmenté de 4,2 %, et de 3,8 % à Québec, et de 6 % dans la région de Gatineau ? Hull. Dans ce contexte-là, les gens qui ont des revenus fixes ont énormément de difficultés, de plus en plus de difficultés à se loger convenablement.

Donc, comme toute stratégie gouvernementale implique des coûts, bien, il nous paraissait évident que ces actions devraient être ciblées avant tout vers les gens démunis.

Aussi, il y a un autre facteur, c'est que le marché répond très bien aux besoins des personnes à revenus plus élevés. Si on regarde les statistiques d'augmentation des mises en chantier au Québec, durant la dernière année, bien, l'augmentation est supérieure à 50 % et on s'enligne vers un nombre de mises en chantier qui va se situer autour de 36 à 38 000 unités de logement durant la prochaine année. Le gros de ces logements-là, ce sont des logements non locatifs. Quand on regarde le logement locatif, le nombre a également augmenté encore plus.

On va passer probablement de 4 000 unités de logement à quelque chose comme 8 000. Mais ces logements qui seront livrés seront généralement des logements à loyer plus élevé. Donc, je pense que, compte tenu des moyens limités de l'État, il faut cibler les gens les plus pauvres.

En ce qui concerne les mesures fiscales, a priori, la Société n'a pas d'objection à ce qu'on mette en oeuvre des mesures fiscales pour favoriser une croissance du marché de l'habitation. Mais, comme le marché répond bien, règle générale, bien, on croit que ces mesures fiscales là devraient être ciblées encore une fois pour produire des logements à loyer abordable, puisque c'est là que le bât blesse, c'est là qu'il y a des problèmes.

Il y a plusieurs organismes, au Québec, vous le savez, qui ont déposé des mémoires très bien étayés, très bien faits, sur diverses propositions de mesures fiscales ou de mesures d'accession à la propriété. Nous sommes actuellement à analyser ces divers documents en collaboration avec d'autres ministères à vocation économique. Et le gouvernement sera appelé dans les prochains mois à se prononcer sur diverses orientations possibles.

Mme Doyer: Oui. Merci, M. Gariépy. J'aurais une question, ce serait plus une question d'information parce que le document, moi, je trouve que, au niveau informatif des constats, tout ça, c'est extrêmement intéressant, mais il manque quelque chose en lien avec les taux d'intérêt. Est-ce que vous seriez capables de produire, pour les membres de la commission, un graphique ou en tout cas... où est-ce qu'on pourrait voir l'évolution des taux d'intérêt et des mises en chantier sur une perspective de plusieurs années? Il me semble que ça pourrait nous aider à voir...

Bien, probablement qu'il va y avoir une corrélation assez forte, mais j'aimerais ça qu'on puisse voir le type, aussi, de mises en chantier relativement aux taux d'intérêt, pour les peut-être 20 ou... en tout cas si vous pouviez, pour les 30 ou 20 dernières années.

M. Gariépy (Jacques): Oui. Il n'y a pas de problème, on pourra vous produire ça. Rien que pour fin de référence ou peut-être pour une

partie de réponse à votre question, c'est une étude économique du Mouvement Desjardins du mois d'octobre 2002, donc qui est tout à fait récente, où on présente un tableau sur les mises en chantier au Québec depuis 1970. Donc, 1970, avec une prévision jusqu'en 2003. Et c'est un cycle, effectivement, qui suit d'assez près l'évolution des taux d'intérêt.

Par exemple, les mises en chantier les plus importantes ont eu lieu en 1987, avec environ 75 000 mises en chantier. La moyenne, dans les années quatre-vingt-dix, on a eu environ 30 000 ou 31 000 mises en chantier, avec des nombres plus élevés au début de la décennie, à peu près, je dirais, 25 000 mises en chantier ? ça, c'est au Québec ? à la fin de la décennie. Et dans la décennie précédente, de 1970 à 1990, on parlait plutôt de 50 000 mises en chantier au Québec.

Donc, on a connu des périodes très fastes, et la décennie quatre-vingt-dix a été plutôt faible, comme mises en chantier, et actuellement, on connaît une croissance quand même importante, qui dépasse 50 % pour la dernière année. Donc, on rentre dans une période où pendant encore un an ou deux on connaîtra des mises en chantier assez importantes.

Donc, actuellement, on estime, à la Société d'habitation du Québec, que le nombre de mises en chantier au Québec correspond environ au nombre de nouveaux ménages qui se forment au Québec. Ce qui signifie que probablement, pour les prochaines années, le taux d'inoccupation va demeurer très bas, puisqu'on ne rattrape pas les unités manquantes qui se sont accumulées dans les dernières années. Donc, on devrait, selon nos prévisions, rester assez bas pour les, je dirais, prochains deux ans.

Le Président (M. Vallières): Alors, M. Gariépy, est-ce que vous allez nous produire le document ou nous envoyer celui de Desjardins?

n (9 h 50) n

M. Gariépy (Jacques): On va produire un document, puis on aura un extrait également du document de Desjardins.

Mme Doyer: Je vous remercie.

Le Président (M. Vallières): Très bien, vous êtes bien aimable. Oui, j'ai d'autres demandes d'intervention. J'ai d'abord du côté de Mme la députée de La Pinière pour ensuite revenir auprès du député de Roberval.

Mme Houda-Pepin: Merci beaucoup, M. le Président. Alors, M. Gariépy, M. Toussaint et M. Dionne, soyez les bienvenus à notre commission. La dernière fois que je vous ai rendu visite, je vous ai parlé, justement, de ce mandat d'initiative en préparation, et je suis contente que vous ayez accepté de venir apporter votre éclairage aux parlementaires. C'est un mandat d'initiative. Donc, on essaie d'aller au fond des choses, ce que nous ne pouvons pas faire généralement dans nos travaux qui sont souvent très chronométrés.

Alors, M. Gariépy, vous avez parlé de votre plan d'action 2003-2008. Un plan d'action, en principe, il suit une politique, il vient en fait mettre en place les moyens de réalisation d'une politique. Or, il se trouve que les groupes, qu'ils soient du secteur privé ou du secteur communautaire ou coopératif, réclament depuis déjà un certain temps une politique de l'habitation. Bien, je suis ravie de voir que, vous, vous préparez un plan d'action, mais où est la politique d'habitation du gouvernement du Québec?

M. Gariépy (Jacques): Oui. Bon, une politique, c'est un peu... Enfin, le Robert définit une politique comme une manière concertée d'agir, de conduire les affaires de l'État. Ce sont des stratégies. Bon. Depuis 1997, la Société agit en fonction de ce qu'on a appelé le plan d'action 1997-2002 en habitation, qui était le fruit d'une réflexion poussée en habitation, en consultation avec les organismes partenaires de la Société qui est allée plus loin qu'une politique, qui a finalement défini des moyens d'action et des pistes d'action, compte tenu du contexte à l'époque.

On peut dire qu'il n'y a pas formellement de politiques en habitation, mais je pense que le plan d'action 1997-2002 tenait lieu de politique en habitation.

Actuellement, depuis maintenant janvier 2001, à la Société, on réfléchit sur les suites de ce plan d'action puisqu'il prend fin. On a engagé toute une série de consultations avec nos partenaires du Fonds québécois d'habitation communautaire, avec nos partenaires municipaux et d'autres ministères, pour établir les bases de ce que sera le plan d'action 2003-2008 en habitation. Donc, en principe, la Société n'a rien contre une politique en habitation; c'est peut-être plus un problème de sémantique qu'un problème de contenu.

Mme Houda-Pepin: Alors, parlant de sémantique, c'est la première fois, M. Gariépy, que j'entends un gestionnaire de haut niveau nous dire qu'une politique, c'est l'équivalent d'un plan d'action. Mais c'est au-delà de la sémantique. Je pense que ce n'est pas pour rien que les gouvernements se donnent des politiques: c'est pour, justement, se donner des orientations bien précises. Et, dans un plan d'action, on met les moyens, on met un échéancier de réalisation, on est d'ores dans le comment, alors que vous me dites: C'est la même chose, que vous avez fait des consultations.

Je ne doute pas que vous êtes en consultation avec les groupes ? là n'est pas la question ? mais je ne comprends pas pourquoi la Société d'habitation du Québec refuse de s'engager dans une véritable politique d'habitation. Je vais vous dire pourquoi. Là, je ne vous parle pas comme libérale, je vous parle comme citoyenne qui est concernée par le problème, et je veux qu'on trouve des solutions.

C'est vrai qu'il y a un certain nombre de mesures qui ont été mises de l'avant et par le gouvernement libéral et par le gouvernement du Parti québécois. Il est temps maintenant que l'on puisse réellement évaluer tout ça de façon, je dirais, très constructive, très efficace et même très professionnelle. Par exemple, est-ce que les programmes de la Société d'habitation sont évalués par des experts externes? Est-ce qu'on sait qu'est-ce qui fonctionne et qui ne fonctionne pas dans ces programmes? Vous l'avez dit vous-même: La démographie au Québec est en plein changement.

Donc, il y a des besoins nouveaux qui se créent. Vous l'avez dit vous-même: Il y a des causes, justement, des causes nouvelles qui nous amènent à cette crise du logement. Alors, comment est-ce qu'on peut savoir tout ça si on n'a pas vraiment une politique d'habitation à laquelle on peut accrocher un cadre ou un plan d'action pour dire: Bien, on va réaliser ? dans l'échéancier 2003-2008 ? on va atteindre tel ou tel objectif? Je veux savoir pourquoi est-ce qu'on s'obstine.

Je sais, j'ai déjà posé la question à la ministre responsable de l'Habitation, et elle m'a dit qu'il n'était pas question de faire une politique. Mais, aujourd'hui, là, vous avez peut-être mûri, vous avez réfléchi, vous avez écouté les groupes. Est-ce que vous êtes en mesure de nous dire que le travail que vous allez faire pour la préparation du plan d'action va s'inscrire dans une véritable politique d'habitation au Québec?

Le Président (M. Vallières): M. Gariépy.

M. Gariépy (Jacques): O.K. La Société n'a rien contre l'idée d'avoir une politique d'habitation au Québec. Ce que je dis, c'est qu'on n'en a pas eue dans les dernières années, mais que ce qu'on a produit en 1997, le plan d'action, tenait lieu de politique ? c'est-à-dire, c'était le fruit d'une réflexion ? et d'orientation gouvernementale qui passait le stade d'orientation de principe, mais allait au niveau de l'action et d'investissements en termes budgétaires. Donc, si le gouvernement décide ou nous demande de faire une politique, on va se faire un plaisir de la rédiger.

D'ailleurs, ce serait relativement simple, puisque tous les éléments de réflexion sont en place. C'est plus une question de mise en forme, en ce qui me concerne.

Mme Houda-Pepin: Là, il y a lieu, peut-être, de s'attendre à avoir une politique gouvernementale d'habitation puisque, finalement, vous avez les éléments. Tout ce qui manque, c'est la volonté politique d'aller dans cette direction-là. C'est bien ce que je comprends?

M. Gariépy (Jacques): Il faudrait poser la question au ministre de l'Habitation.

Mme Houda-Pepin: D'accord. Très bien. Qu'est-ce que vous pensez des mesures fiscales qui sont réclamées pour encourager le secteur de l'habitation? J'imagine que vous en avez évalué quelques-unes. Est-ce que votre réflexion est arrêtée là-dessus? Est-ce que vous croyez que les mesures fiscales ? et puis vous allez me dire lesquelles vous privilégiez davantage ? sont un instrument efficace pour juguler la crise du logement?

M. Gariépy (Jacques): Notre réflexion n'est pas terminée sur les mesures fiscales, on a un chantier avec d'autres ministères actuellement qui oeuvre sur l'examen des mémoires qui ont été déposés sur cette question-là, notamment le mémoire de la CMM, qui était très étayé, et d'autres groupes également, et plusieurs questions se posent. On n'a pas encore de réponses, on est toujours au niveau de l'analyse.

La première question qui se pose, c'est: S'il devait y avoir des mesures fiscales, devraient-elles être ciblées territorialement ou sur certains types de logement, notamment le logement abordable par opposition à tous les logements? L'autre question qu'on doit résoudre, c'est: Est-ce que des mesures fiscales contribueraient réellement à résorber la crise du logement pour les ménages les plus démunis? Est-ce que ça aurait un impact sur le volume de production de logements locatifs dans l'abordable?

C'est ces questions-là pour lesquelles on n'a pas encore de réponses qui sont deux questions fondamentales, et, comme je vous dis, nos experts travaillent très activement sur le dossier actuellement et ils devraient avoir une réponse à soumettre au gouvernement, on l'espère, avant le mois de novembre ou, disons, avant la fin du mois actuellement.

Mme Houda-Pepin: Quelle est la qualité du parc locatif? On sait qu'il y a un problème de ce côté-là. Je sais que vous avez des budgets pour la rénovation. En fonction de quoi est-ce que ces budgets-là sont établis? Est-ce que vous avez des indicateurs qui vous disent que, chaque année, il faut investir tant d'argent dans la rénovation pour maintenir le parc dans un état relativement stable? Sur quelles bases est-ce que vous vous basez pour définir les montants pour la rénovation et qu'est-ce qui entre là-dedans?

M. Gariépy (Jacques): O.K. L'action de la Société, depuis maintenant 10 ans, depuis 1994, je dirais, depuis le retrait du fédéral, et de la Société également, de la construction de nouveaux logements, est basée sur un très grand partenariat avec les municipalités et une, je dirais, dévolution accrue de ses programmes aux municipalités. Donc, l'action de la Société vise de plus en plus à répondre aux demandes et aux besoins des municipalités, qui sont collées sur le terrain et qui connaissent mieux que la Société, juge-t-on, les besoins sur le terrain, les besoins de rénovation.

n (10 heures) n

Suite aux besoins municipaux, aux demandes municipales, lors du dernier budget, les budgets consacrés à la rénovation résidentielle, notamment le programme de Rénovation Québec, qui s'appelait anciennement programme de Revitalisation des vieux quartiers, a été quasiment triplé, à la hauteur de 92 millions pour les deux prochaines années. C'est un programme à frais partagés où les municipalités sont appelées à investir un montant égal au Québec.

Donc, ces budgets-là ont été augmentés et surtout élargis à toutes les municipalités au Québec justement pour permettre aux municipalités de s'attaquer à la rénovation des zones problématiques. Je pense que le meilleur exemple qu'on a au Québec, c'est la rénovation du quartier Saint-Roch ici, à Québec, qui a commencé il y a à peu près 10 ans et qui a complètement changé le visage de ce quartier-là.

Bon. L'intervention de la Société, c'est de mettre à la disposition des municipalités les sommes nécessaires pour entreprendre des programmes de ce type-là, et c'est des programmes qui sont très souples. Ce sont les municipalités qui adoptent leur programme à l'intérieur d'un cadre très, très large et qui déterminent les priorités d'utilisation des sommes. Donc, chaque municipalité est appelée à faire un diagnostic sur son territoire et d'y investir les sommes qui sont mises à la disposition par le Québec. On pense actuellement que la somme en jeu est suffisante pour répondre à la capacité d'agir des municipalités dans ce domaine.

Mme Houda-Pepin: D'accord. Est-ce que, justement, parce que c'est les municipalités qui font valoir leurs besoins, la Société d'habitation du Québec a un portrait exact de la qualité du parc locatif au Québec?

M. Gariépy (Jacques): Non.

Mme Houda-Pepin: Alors, est-ce qu'il y a un moyen de le faire? Parce qu'on nous dit qu'il y a un pourcentage assez significatif d'unités de logement qui sont dans un état de délabrement tel qu'elles sont inapropres à l'habitation. Et alors la Société, elle fait quoi par rapport à ça? Est-ce qu'elle se fie aux municipalités, si elles veulent bien s'engager dans la rénovation, ou est-ce qu'elle peut être proactive et regarder la vue d'ensemble et pas seulement chaque municipalité prise séparément?

M. Gariépy (Jacques): O.K. On est condamnés, je dirais, à se fier aux municipalités. Au Québec, il y a 1 200 000 logements locatifs. À

titre d'exemple, au cours de la dernière année, on a été appelés à faire un diagnostic de l'état du parc coopératif fédéral au Québec, dans la perspective d'un transfert au Québec, et ce fut une opération relativement majeure, d'évaluer l'état du parc de 40 000 unités. Donc, imaginez qu'on puisse, à même les ressources dont dispose la Société, faire une diagnostic sur l'état de 1 200 000 logements, ce serait pratiquement hors de coût. Et on croit qu'il est plus sage d'investir ces argents-là à aider les ménages démunis.

Par contre, on a des indications indirectes sur l'état du parc au moyen du recensement de Statistique Canada où il y a des questions qui sont posées sur l'état du parc, donc l'état des logements que les gens habitent. Et ces données-là, qui sont disponibles, bon, au moins deux ans à trois ans après chacun des sondages, nous permettent d'avoir quand même un état du parc.

Une voix: ...

M. Gariépy (Jacques): Le dernier sondage qui a eu lieu, c'est en 1996... le dernier recensement, pardon, en 1996, montrait que 8 %, si je me souviens bien, des logements avaient besoin de réparations majeures. Maintenant, les données du recensement de 2001 ne sont pas encore disponibles, probablement qu'elles le seront d'ici un an.

Mme Houda-Pepin: La raison pourquoi je vous pose cette question-là, c'est parce que je sais que la qualité du parc est pour quelque chose dans la crise du logement et aussi parce que, bon, il y a des montants d'argent que vous mettez là-dedans en partenariat avec les municipalités. Mais j'ai constaté aussi qu'un certain nombre de municipalités qui s'engagent dans la rénovation se retirent en cours de route. Par exemple, juste à

titre d'exemple, si je prends 2001-2002, vous avez les municipalités d'Alma, Cowansville, Dolbeau-Mistassini, Drummondville, La Tuque, Laval, Magog, Matane, Rimouski, Rouyn-Noranda, Saint-Georges, Saint-Léonard, Thetford Mines, Val-d'Or et Victoriaville qui se sont retirées du programme Revitalisation des vieux quartiers. Est-ce que vous regardez pourquoi, est-ce que vous allez voir comment ça se fait que ces programmes-là ne sont pas si efficaces que ça, ne donnent pas les résultats escomptés ou vous laissez ça aux municipalités qui s'engagent ou se désengagent?

M. Gariépy (Jacques): Bien, c'est un choix politique et, je dirais, de philosophie politique des municipalités. Certaines s'engagent, il y a des nouvelles municipalités qui s'inscrivent au programme, il y en a d'autres qui quittent ou qui interviennent pendant quelques années sur un quartier particulier et, une fois que le programme est réalisé, cessent d'investir. Il faut bien comprendre que c'est des programmes à frais partagés.

Généralement, il y a des modalités, là, mais, règle générale, c'est que les coûts de rénovation sont partagés en trois: le propriétaire doit en assumer le tiers, la municipalité, le tiers, et le gouvernement du Québec, via la SHQ, l'autre tiers. Donc, c'est coûteux pour les municipalités. Nous, on prétend que ça a des impacts très positifs. Je pense que c'est évident à certains endroits, par exemple Trois-Rivières, qui a eu un très grand succès avec son programme mais qui s'attaque, dans une nouvelle phase, dans ses quartiers les plus délabrés. Bon. C'est un choix politique, je dirais.

Le Président (M. Vallières): Alors, ça termine... Le 15 minutes d'échange est déjà complété à ma gauche. Alors, ça nous amène au député de Roberval.

Mme Houda-Pepin: Ça va vite, M. le Président.

M. Laprise: Merci beaucoup, M. le Président. Bien, tout simplement, on laisse entrevoir, on est portés à croire, du moins, à première vue, que l'aide au logement est beaucoup moins dispendieuse que la construction de HLM alors que, dans votre mémoire, vous dites le contraire. J'aimerais avoir des précisions de votre pensée là-dessus.

M. Gariépy (Jacques): Le premier point, c'est qu'on pourrait imaginer que tous les programmes d'habitation au Québec soient des programmes d'allocation-logement ou de supplément au loyer, mais on se retrouverait dans une situation où la pénurie serait encore plus sévère parce qu'il y a 120 000 ménages au Québec qui habitent des logements sociaux: 85 000 au Québec, financés par le Québec, et 40 000 par les coops et OSBL, les anciens programmes financés par le fédéral. Donc, c'est 120 000 ménages qui seraient dans une situation dramatique si l'État n'était pas intervenu.

Partout au Canada, on est intervenu pour créer du logement social. L'Ontario a, per capita, plus de logements sociaux que le Québec. C'est une solution pour résoudre les problématiques les plus dramatiques, mais il faut nuancer les choses. Que 275 000 ménages consacrent plus de 50 % de leurs revenus pour se loger, c'est dramatique en soi mais, parmi ces ménages-là, il y a des ménages qui sont en plus grande difficulté, des ménages qui ont des revenus du niveau de l'aide sociale, des ménages qui ont des familles qui doivent assumer la nourriture, qui doivent assumer les vêtements de la famille.

Les statistiques montrent que, finalement, le pourcentage des revenus que les gens consacrent au logement varie selon la dimension de la famille. Plus la famille est élevée, plus le pourcentage est bas. Une personne seule consacre ? et ça tombe sur le sens ? toutes proportions gardées, un plus grand pourcentage de ses revenus pour se loger. C'est pourquoi c'est plus dramatique pour les familles puis c'est pourquoi il y a une place pour un parc de logements sociaux, parce que ça permet de résoudre ces problèmes les plus dramatiques là.

Puis les règles d'attribution des logements sociaux permettent d'attribuer les logements aux gens qui sont dans des situations les plus précaires, les plus difficiles, qui consacrent un pourcentage le plus élevé de leurs revenus pour se loger.

Ceci étant dit, c'est certain qu'une allocation-logement ou un supplément au loyer permet à quelqu'un de se loger à bon prix, donc à résoudre cette problématique-là. Mais en situation de pénurie de logements, c'est moins vrai, parce que, en situation de pénurie de logements, les logements, par nature, sont rares. Donc, les propriétaires qui ont des logements disponibles pour recevoir des gens avec supplément au loyer sont moins empressés de recevoir ces gens-là.

Et le phénomène qu'on trouve, c'est qu'il y a de moins en moins de propriétaires qui acceptent de recevoir des gens démunis avec supplément au loyer, alors que, quand les taux d'inoccupation sont 8 %, ils sont très contents de recevoir des gens avec supplément au loyer. Donc, c'est une solution qui est imparfaite puis qui a un effet pervers d'être moins efficace quand on en a le plus besoin.

Donc, c'est faux de dire qu'il faudrait tout investir dans des suppléments au loyer ou de l'allocation-logement. C'est une

partie de la solution. Ça permet de résoudre des problématiques très spécifiques, mais c'est loin de résoudre la vraie pénurie de logements puis de résoudre le problème qu'ont les gens les plus pauvres de se loger. Parce que la crise du logement, avant tout, c'est une crise de pauvreté, puis les logements coopératifs, les logements sociaux, les logements par les OSBL, c'est une solution qui permet de résoudre des vrais problèmes. On ne les résout pas tous mais c'est quand même des nombres quand même importants. On a 120 000 ménages au Québec qui ne seraient pas logés convenablement sans ces mesures-là.

Et c'est important d'en faire chaque année parce que, au fil des ans, le nombre du parc disponible augmente.

Aussi, au fil des ans, les premières unités qu'on a construites au début coûtent de moins en moins cher. Vous savez que, dans notre parc de logements sociaux au Québec, on a des unités qui sont rentables, c'est-à-dire qui ne coûtent absolument rien à l'État, parce que la construction en 1970 coûtait si peu cher puis les hypothèques viennent à terme, donc il n'y a plus d'hypothèque à payer, puis les revenus à 25 % du revenu suffisent à payer les logements sociaux. Donc, c'est faux de dire que tous les logements sociaux coûtent très cher et que c'est une solution la plus coûteuse. Au contraire.

Le Président (M. Vallières): M. le député de Roberval.

n (10 h 10) n

M. Laprise: Oui. M. le Président, merci beaucoup. M. le président, je voudrais savoir, vous dites travailler avec les organismes à caractère social, le ministère de la Santé, le ministère des Affaires sociales également, est-ce qu'on a pensé, est-ce qu'on a fait un « move » de ce côté-là, à savoir que, lorsque dans une grande ville comme Montréal par exemple, il y a des gens qui vivent vraiment dans des taudis, est-ce qu'on a offert à ces gens-là peut-être de les orienter, étant donné qu'il n'y a pas de logements à Montréal, de les orienter vers des petits milieux ruraux, aux alentours peut-être, pas tellement loin mais dans des régions, quitte à leur payer leurs déplacements?

On paie des gens de chez nous pour aller ramasser des tomates en Ontario, on pourrait peut-être payer des gens pour les déplacer vers des milieux ruraux où la qualité de vie serait meilleure, l'encadrement humain serait meilleur pour les enfants; il serait peut-être possible pour eux autres de se réintégrer plus facilement dans une société active. Au niveau des jeunes ménages, par exemple.

Le Président (M. Vallières): M. Gariépy.

M. Gariépy (Jacques): Bon. Socialement, c'est très difficile de déraciner des personnes de leur milieu. Des gens qui sont natifs de Montréal ou qui vivent même dans des quartiers défavorisés de Montréal sont très hésitants à quitter leur milieu, quoique ce n'est pas impossible.

Lors de la crise du logement de juillet 2002 où on avait des suppléments au loyer de disponibles et il y avait une très grande rareté de logements à Montréal, on a effectivement offert à des personnes qui était donc détenteurs de ce bon de supplément au loyer là des logements en périphérie de Montréal, dans des HLM qui étaient effectivement vacants, et certains ont accepté, mais c'était, je dirais, la faible minorité. Mais il y a eu des cas, effectivement. Mais ce n'est pas une solution qu'on peut envisager à grande échelle.

Parce que les gens sont vraiment attachés à leur milieu, leur milieu familial et leur milieu social.

Le Président (M. Vallières): Merci. Alors, ça complète ce bloc d'échange. Il y avait le député de Duplessis qui avait demandé la parole; il y a également le député de Saint-Maurice. Il y a le président aussi qui aurait aimé ça vous questionner parce que vous n'avez pas donné votre point de vue, là, sur toute la question d'un programme d'accès à la copropriété qui est suggéré dans le mémoire que nous avons préparé, dans le document. Alors, il aurait été intéressant de connaître, compte tenu de votre expertise, votre point de vue là-dessus, mais on est limités dans le temps. Peut-être pourrons-nous le faire à un autre moment au cours de nos séances de travail.

Alors, je vous remercie de votre présentation. Et je demanderais aux membres de la commission, parce que l'horaire est très serré... D'habitude, on va toujours serrer la main des gens qui quittent puis ceux qui arrivent. Je pense qu'on ne pourra pas se le permettre si on veut rester dans l'horaire.

Une voix: On peut le permettre juste une fois...

Le Président (M. Vallières): C'est bien. On va se le permettre une fois. Et je vais demander aux gens de la Régie du logement de bien vouloir prendre place, s'il vous plaît. Alors, prenez pour acquis qu'on aimerait tous aller vous saluer, vous remercier, mais c'est toujours un cinq ou six minutes, là, qui est pris sur l'horaire. Alors, on va essayer de se discipliner de ce côté-là.

(Changement d'organisme)

Le Président (M. Vallières): Alors, je pense que Mme Desjardins agit à

titre de présidente et pourrait nous présenter aussi les personnes qui l'accompagnent.

Régie du logement

Mme Desjardins (France): Je vous remercie, M. le Président. Alors, mon nom est France Desjardins, je suis présidente de la Régie du logement. Et j'aimerais vous présenter, à ma droite, M. Pierre H. Cadieux, vice-président aux activités du tribunal, et, à ma gauche, Mme Lise Hamel, directrice du développement et de la planification stratégique.

Le Président (M. Vallières): Alors, Mme Desjardins, en 15 minutes.

Mme Desjardins (France): Absolument, oui. Alors, M. le président, merci, Mmes et MM. membres de la commission. La Régie du logement salue l'initiative de la commission de l'aménagement du territoire de convier à la réflexion tous les intervenants dans le domaine du logement. Nous ne pouvons que nous réjouir que ces consultations fournissent un forum qui favorise l'écoute des uns et des autres alors même que le contexte est plus propice à justifier des positions rigides, voire même irréconciliables. C'est donc avec fierté que la Régie du logement y participe.

Sans prétendre faire autorité en matière de logement social et abordable, compétence qui est davantage du ressort de la Société d'habitation du Québec, mais forte de plus de 20 ans d'expérience en matière de droit relatif au logement locatif, la Régie du logement tentera d'apporter un éclairage utile aux travaux de la commission, tant sur le rôle de la Régie que sur les propos des différents groupes ou associations oeuvrant dans ce domaine.

La Régie du logement est un tribunal spécialisé chargé d'appliquer une législation dont la majorité des dispositions relèvent de l'ordre public dans le domaine du logement locatif. En tant que tribunal, la Régie décide en première instance, à l'exclusion de tout autre ? pardon, j'ai une mauvaise grippe ? de tout autre tribunal, des litiges qui lui sont soumis par une

partie au bail d'un local d'habitation, incluant les baux des logements publics, d'une chambre, d'une maison mobile et d'un terrain destiné à l'installation d'une maison mobile. La somme demandée, la valeur de la chose réclamée ou l'intérêt du demandeur ne doit pas dépasser le montant pour lequel la Cour du Québec a compétence, c'est-à-dire 70 000 $.

Dans les cas de reconduction d'un bail, de fixation du loyer, de reprise, de subdivision, de changement d'affectation ou d'agrandissement substantiel d'un logement et en présence d'un bail de logement à loyer modique, la Régie a compétence quel que soit le montant en jeu. En cette qualité, la Régie applique un large éventail des dispositions du Code civil du Québec, tant en matière de louage, de contrat, d'obligation, de prescription qu'en matière de preuve, ainsi que les dispositions de la Charte des droits et libertés de la personne.

En matière de fixation de loyer, la Régie peut réviser ses décisions sur demande d'une partie. Ses décisions sont finales et sans appel en matière du recouvrement d'une petite créance et de conservation du stock de logements. Les autres décisions sont appelables sur permission d'un juge de la Cour du Québec lorsque la question est jugée sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général. En 1999, la Cour supérieure décrivait la Régie en ces termes: « La Régie du logement est donc un tribunal administratif pas comme les autres, puisqu'elle est en quelque sorte un tribunal de droit commun. »

La Régie assure enfin la publication des décisions d'intérêt qu'elle a rendues afin de faire connaître la jurisprudence du tribunal.

En tant qu'organisme de surveillance, dans la réalisation de son mandat d'assurer la protection des locataires en veillant à la conservation du parc de logements locatifs, la Régie est chargée, en tenant compte des intérêts économiques des propriétaires, quel que soit le montant en jeu, de décider des demandes relatives à la démolition d'un logement situé dans une municipalité où aucun règlement n'est adopté à cet effet; l'aliénation d'un immeuble situé dans un ensemble immobilier; la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise.

La Régie exerce également une fonction en matière de contrôle des loyers sur les cas qui lui sont soumis et, par conséquent, sur l'ensemble du marché locatif.

En tant qu'organisme administratif, la Régie a pour mandat de favoriser la conciliation entre locataires et locateurs, de les renseigner sur leurs droits et obligations résultant du bail d'un logement et de faire des études sur la situation du logement. Présente à l'échelle du Québec, la Régie dispose d'un réseau de 25 bureaux répartis en quatre directions territoriales. Les membres de la commission pourront trouver un historique du rôle et des pouvoirs de la Régie à la page 2 jusqu'à la page 4. Je vous laisse le soin d'en prendre connaissance.

Vous me permettrez cependant, à la page 4, de préciser ce que le livre blanc indiquait quant au mandat qui a été donné à la Régie du logement à la suite du livre blanc sur les relations locateurs-locataires déposé en 1977. « Le premier rôle de cet organisme consistera à arbitrer les litiges qui naissent d'un contrat de bail entre les particuliers, comme le font les tribunaux civils ordinaires. Il importe que l'administration de la loi concernant les relations locateurs-locataires soit unifiée afin d'éviter la multiplicité des recours et la complexité des démarches visant à assurer la solution des litiges.

C'est pourquoi il est souhaitable que l'organisme possède une juridiction en matière de bail résidentiel qui soit exclusive de celle des tribunaux civils, y compris de la Cour provinciale, division des Petites créances. Il semble en effet anormal qu'un justiciable, par exemple, ne puisse greffer à une action en diminution de loyer une réclamation en dommages et intérêts ou, à une action en résiliation de bail, une réclamation pour loyer lorsque ces demandes naissent d'une même cause d'action. »

Antérieurement, on se rappellera que la compétence était partagée entre la Cour supérieure, la Cour provinciale, devenue ensuite la Cour du Québec, et la Commission des loyers.

n (10 h 20) n

Les pouvoirs et mandats de la Régie sont de trois ordres. Tout d'abord, en matière de droit civil, le régime juridique qui prévaut au Québec s'articule autour du droit au maintien dans les lieux du locataire, par opposition au droit de propriété absolu. Le Code civil du Québec, la Charte des droits et libertés et la

Loi sur la Régie du logement édictent les droits et obligations qui incombent aux parties en la matière et leurs recours en cas de non-respect.

Trois ordres de recours en matière de droit civil:

Les recours bien sûr en cas de faute du défendeur relativement aux obligations naissant du bail et qui peut donner lieu à un recours en résiliation du bail, en ordonnance d'exécution en nature des obligations, en dommages et intérêts matériels, moraux et punitifs ? et les locataires, quant à eux, peuvent de plus exercer des recours en diminution de loyer, en autorisation de déposer le loyer;

Les recours pour faire déclarer un logement impropre à l'habitation ? et la Régie peut d'ailleurs elle-même, à l'occasion de tout litige relatif au bail, déclarer même d'office qu'un logement est impropre à l'habitation;

Également, des recours opposant le droit de propriété et le droit au maintien dans les lieux ? on pense ici à la reprise de logement ou l'éviction du locataire pour les motifs qui sont prévus à la loi: subdivision, agrandissement, changement d'affectation du logement ou évacuation temporaire pour travaux majeurs.

Dans ces matières, la Régie peut imposer les conditions qu'elle estime justes et raisonnables, dont une indemnité. Sa crédibilité est donc intimement liée à la raisonnabilité des conditions d'éviction ou des indemnités qu'elle impose, tout en respectant l'exercice du droit de propriété conformément à la loi.

Des recours spécifiques, toujours en matière civile, aux logements à loyer modique, ensuite des recours réguliers de droit civil. Des recours particuliers sont prévus pour sanctionner le non-respect du régime propre aux logements à loyer modique. Dans ce domaine, la Régie pourrait être saisie d'un litige qui portera sur la résiliation du bail ou la modification de certaines conditions d'un bail attribué, par exemple, à la suite d'une fausse déclaration du locataire dans un HLM.

En matière de conservation du stock de logements, la Régie exerce sa compétence, quel que soit le montant ou la valeur que représente la demande, les enjeux sur la protection du droit au maintien dans les lieux et les intérêts économiques des propriétaires.

En matière de contrôle des loyers, le droit au maintien dans les lieux reconnu par le Code civil ne peut être exercé, en pratique, sans une forme de contrôle de loyer. La raison d'être du contrôle est donc de protéger le locataire contre une augmentation abusive qui aurait pour effet de l'évincer. Le régime mis en place vise à atteindre ce résultat tout en favorisant le maintien et l'amélioration du parc de logements locatifs.

La portée de l'intervention de la Régie dépasse largement les quelques milliers de cas de fixation qui lui sont soumis annuellement, puisque, par l'information qu'elle diffuse, la Régie appuie les propriétaires et les locataires dans leur recherche d'une augmentation de loyer raisonnable et librement négociée.

En matière de conciliation, pour la Régie du logement, la conciliation constitue un moyen privilégié d'harmoniser les relations des parties à long terme et de les responsabiliser en regard de la compréhension et du respect des droits et des obligations qui découlent de toute relation contractuelle.

En matière d'information, la loi impose l'obligation à la Régie de faire connaître la loi qu'elle administre et de renseigner les locateurs et les locataires sur leurs droits et obligations. La Régie s'acquitte de son mandat au moyen de deux types d'information: celle qui s'adresse au public en général et celle qui répond à la demande par un citoyen. Les préposés aux renseignements donnent de l'information au comptoir ou par téléphone et, conformément à l'obligation que leur impose la loi, assistent les citoyens dans la rédaction des demandes.

Un système téléphonique automatisé accessible en tout temps, 24 heures par jour, à Montréal et à Québec assure également une information de base sur les questions les plus couramment posées. En 2001-2002, la Régie a répondu à plus de 900 000 demandes d'information de citoyens, soit 780 000 par téléphone et 170 000 au comptoir.

La Régie évidemment, comme plusieurs intervenants dans le domaine de l'habitation, travaille dans un environnement complexe. Depuis l'institution de la Régie du logement, effectivement, il y a plus de 20 ans, l'évolution socioéconomique et démographique, la manifestation de besoins nouveaux et la diversification des clientèles en matière de logement locatif ont modifié considérablement l'environnement dans lequel la Régie évolue.

Malgré un rythme de croissance moins rapide ces dernières années, il n'en demeure pas moins qu'entre 1981 et 1996 le nombre de ménages locataires s'est accru de 21 %. Il représentait, en 1996, 43 % de l'ensemble des ménages, une proportion supérieure de 7 % à celle observée à l'échelle canadienne.

La forte croissance de ménages de personnes seules et de familles monoparentales ? dont le chef de famille est une femme dans 86 % des cas ? qui consacrent, dans une large proportion, plus de 30 % de leurs revenus au loyer, et la présence plus importante de la colocation ont fait apparaître de nouvelles donnes dans les relations locateurs-locataires dont, faut-il se rappeler, des difficultés accrues de certains locataires à payer leur loyer.

Bon an, mal an, plus de 35 000 demandes de résiliation de bail pour non-paiement de loyer sont déposées à la Régie en sus des demandes reliées au déguerpissement du locataire. Dans une enquête récente menée à partir d'un sondage scientifique réalisé en 2000-2001 auprès des locataires et de leurs propriétaires, les pertes attribuées à des loyers impayés ont été évaluées à 1,2 %, représentant 74 millions sur des revenus annuels potentiels de plus de 6 milliards de dollars.

Dans un marché où 88 % des propriétaires possèdent six logements et moins; près de la moitié des logements locatifs sont situés dans des immeubles comportant moins de six logements; les duplex et triplex constituent 28 % du parc locatif; 27 % des logements locatifs sont dans des immeubles où le propriétaire a établi sa résidence; près de 45 % des locataires voisinent avec leur propriétaire dans les immeubles de moins de six logements; plus de 55 % des propriétaires déclarent avoir acquis des logements locatifs pour un motif d'ordre financier; seulement 10 % des logements ont fait l'objet d'un changement de propriétaire au cours des deux dernières années, on imagine donc, dans un tel contexte, facilement l'importance que revêt le choix d'un locataire pour le propriétaire et le risque, au quotidien, que des différends naissent dans l'interprétation des droits et obligations de chacun.

Par contre, pour les propriétaires d'immeubles de 20 logements et plus, la réalité est différente. Si la relation avec les locataires est plus impersonnelle, c'est plutôt par le rappel collectif de ses obligations par ses locataires que le propriétaire pourrait être incité à encadrer rigoureusement son processus de location. Qui plus est, le phénomène de la copropriété a pris de l'ampleur dans les années quatre-vingt. Bien qu'à l'origine l'usage de ce type de logements fût destiné aux propriétaires occupants, avec le temps, il est entré dans le marché locatif.

Le nombre de logements en copropriété est estimé à 132 000 à l'échelle du Québec dont quelque 47 000 unités seraient louées. Si la vie en copropriété apporte déjà son lot de problèmes quant au respect des règles de vie imposées ? une minute? ? la mise en location de plusieurs unités ne les atténue certainement pas.

Alors, que dire de la désinstitutionnalisation, qui pose un certain nombre de problèmes et qui mérite qu'on s'y attarde en termes de solutions?

Les orientations qui prévalaient en 1980, donc, visaient l'équilibre des forces en présence tout en assurant une meilleure protection au locataire. L'évolution de la société en général et du marché locatif en particulier milite en faveur du maintien des grands principes qui ont caractérisé la législation actuelle. Non seulement toutes les parties au contrat ont des obligations et possèdent des droits, mais elles doivent pouvoir compter sur des moyens efficaces pour les faire respecter.

En conclusion, M. le Président, puisque le temps nous manque, nous espérons que cette courte présentation aura permis aux membres de la commission de mieux comprendre le rôle de la Régie du logement et la portée de ses interventions. Si la neutralité qu'exigent les mandats dont est chargée la Régie ne nous autorise pas à prendre clairement position sur les problématiques énoncées, nous espérons avoir fourni un éclairage utile à l'examen et l'évaluation des impacts des solutions préconisées par les divers intervenants. Comme nous l'avons exposé, l'environnement est complexe, la conjoncture est extrême.

C'est dans un tel contexte que la recherche de l'équilibre des forces en présence et de l'harmonie dans les relations entre locateurs et locataires prend toute sa signification. C'est, entre autres, l'objectif que le législateur visait en instituant la Régie pour faciliter l'accès à la justice dans le domaine du logement.

n (10 h 30) n

Certaines problématiques sociales interpellent plusieurs intervenants à divers niveaux en faveur d'une concertation dans les actions. Elles dépassent la seule compétence du tribunal, mais la Régie du logement continuera de répondre présente lorsqu'il s'agira d'explorer des solutions équilibrées où les droits des uns n'entrent pas en conflit avec les obligations des autres, où toutes pratiques abusives sont dénoncées.

D'ici là, c'est avec grand intérêt que nous suivrons les travaux de la commission et continuerons de tabler sur la compétence de nos ressources pour la réalisation de notre mission avec efficacité afin de limiter l'aggravation des dommages en cas de différend et de favoriser des relations harmonieuses entre locataires et propriétaires. Merci.

Le Président (M. Vallières): Merci, Mme Desjardins. Alors, Mme la députée de Matapédia.

Mme Doyer: Oui. Moi, ce qui m'intéresse ? j'ai trouvé que votre mémoire est intéressant à bien des égards ? mais c'est toute la question de la déréglementation des loyers dont vous parlez, principalement aux pages 27 et 28.

Vous dites: « La tentation est forte d'imputer au contrôle des loyers la responsabilité du manque de logements qui sévit en ce moment. » Parce qu'on dit: C'est ce fait-là qui fait en sorte de, à un moment donné, ne pas rendre intéressant de construire des logements, particulièrement pour les personnes les plus démunies de notre société.

Et là vous dites: « Ces règles ont d'ailleurs fait leurs preuves, puisqu'elles n'ont pas empêché les investisseurs de produire plus de 10 000 unités locatives par année, de 1984 à 1987, au moment où le taux d'inoccupation se situait entre 2 % et 3 %. » Alors, souvent, on se rabat là-dessus pour dire: Bien, le marché ne donne pas, ne répond pas à une demande qui pourtant est là quelque part.

Alors, moi j'aimerais que vous me parliez de ça, particulièrement par rapport à la méthode de fixation des loyers puis toute la question de rentabilité puis... Dans le fond, pourquoi l'État est obligé de prendre des mesures pour répondre à ce besoin des personnes les plus démunies, que ce soit l'aide à la personne ou l'aide à la pierre? Vous, vous avez aussi un rôle de régulateur pour ces personnes-là. Ça fait que moi, c'est un petit peu de ça dont j'aimerais que vous nous parliez.

Le Président (M. Vallières): Mme Desjardins.

Mme Desjardins (France): Oui. En fait, la méthode de fixation des loyers effectivement, a été longtemps décriée, examinée, regardée à la loupe. Nous avons nous-mêmes fait faire de nombreuses études, nous avons déjà déposé un document de consultation en 1994-1995.

Elle est simple, notre méthode de fixation, et, contrairement à d'autres systèmes qui ont été étudiés et particulièrement au Canada, dans une étude récente effectuée par un consultant externe pour le compte de la Régie et de la Société d'habitation du Québec qui démontre que le système ou le régime de contrôle des loyers au Québec a été plus efficace pour permettre finalement aux locataires d'avoir accès à des logements abordables, de qualité, et permettre également aux propriétaires de disposer d'un immeuble qui est rentable ou de travailler dans un marché qui soit rentable sans toutefois être spéculatif...

Alors, l'étude de M. Thibodeau évidemment fait état de la législation dans l'ensemble des provinces canadiennes, mais plus particulièrement compare celle de l'Ontario, de la Colombie-Britannique et du Québec. Pourquoi? Parce qu'évidemment on est souvent, les intervenants sont souvent fort tentés de regarder ce qui se passe chez notre plus proche voisin, c'est-à-dire l'Ontario, qui a un régime de contrôle des loyers avec taux fixe d'augmentation qui est publié à chaque année indépendamment de la qualité des interventions que peut faire le propriétaire pour maintenir le logement en bon état et pour faire des dépenses d'immobilisation.

Et pourquoi la Colombie-Britannique? C'est parce que la Colombie-Britannique, après avoir aboli son système de contrôle des loyers en 1983, a décidé, en 1993, de le remettre sur pied et est venue à ce moment-là consulter la Régie du logement du Québec et, à toutes fins pratiques, a adopté à peu près le même régime de contrôle des loyers que le Québec.

La particularité du régime québécois, par rapport aux autres régimes ? je pense que c'est peut-être ce qui intéresse davantage les membres de la commission ? c'est que le régime québécois tient compte, vise deux objectifs, pardon: d'une part, éviter que le locataire soit poussé à quitter son logement en raison d'une hausse de loyer abusive ? c'est le premier objectif; le deuxième objectif: inciter le propriétaire à gérer son immeuble de manière à en maintenir et à en améliorer la qualité.

Alors, s'il n'y avait que le premier objectif, un gel des loyers serait la meilleure solution; s'il n'y avait que le deuxième objectif, c'est l'absence de contrôle qui serait la meilleure solution. Alors, le fait de poursuivre conjointement ces deux objectifs exige une intervention plus nuancée qu'en Ontario, et c'est pourquoi la méthode n'impose pas un taux fixe. Dans la méthode de fixation des loyers, en Ontario, le taux fixe qui est publié annuellement et qu'il est permis au propriétaire de demander inclut les dépenses... inclut une prévision, finalement, pour des réparations majeures, sans égard au fait que le propriétaire les ait effectuées ou pas.

Alors, je ne sais pas si je réponds...

Mme Doyer: Ça va. Merci.

Mme Desjardins (France): Mes collègues ont peut-être d'autres choses à ajouter.

Le Président (M. Vallières): Ça va? Mme la députée de La Pinière.

Mme Houda-Pepin: Merci beaucoup, M. le Président. Alors, Me Desjardins, Me Cadieux et Me Hamel, merci pour votre présentation. Votre mémoire est bien fouillé, il fait le tour de toute la question. On reconnaît le professionnalisme avec lequel vous travaillez et, aujourd'hui, donc, à cette consultation sur le mandat d'initiative, votre point de vue nous est particulièrement édifiant.

D'abord, je voudrais savoir si la Régie a compétence en matière de litige relativement au logement abordable. On sait que, pour le logement social, c'est un peu votre niche, mais pour le logement abordable, est-ce que c'est une compétence qui s'étend aussi pour vous?

Mme Desjardins (France): En fait, si je peux me permettre, Mme la députée, je ne sais pas ce que vous voulez dire quand vous dites que le logement social est un peu notre niche, mais la Régie du logement intervient particulièrement dans le secteur privé, finalement, au niveau des litiges qui sont soumis devant elle. C'est la minorité des litiges qui sont soumis devant la Régie qui concernent des logements dits publics, c'est-à-dire des logements qui appartiennent, qui sont détenus ou administrés par la Société d'habitation du Québec. C'est du moins la définition qu'en donne le Code civil.

Alors, notre créneau d'intervention, particulièrement en matière civile, bien sûr, c'est davantage le secteur privé.

Mme Houda-Pepin: D'accord. Puisque vous êtes dans ce trafic à l'année longue de la crise du logement, est-ce que vous avez fait une réflexion à la Régie pour savoir c'est quoi, les causes de cette crise?

Mme Desjardins (France): Disons que nous faisons une réflexion, évidemment, comme nous sommes à la fin du processus, finalement, la Régie du logement intervient une fois que le mal est fait, si je peux employer l'expression, donc, pour régler des différends. Donc, nos constats sont peut-être postérieurs, un peu, à ce que vous recherchez dans les circonstances. Quoique vous aurez constaté dans le mémoire que nous avons fait une assez bonne description des dispositions qui s'appliquent à l'égard de certains éléments d'intervention qui seraient souhaités par divers groupes.

Ceci dit... Ceci dit... J'ai perdu le fil. La question était?

Mme Houda-Pepin: Les causes de la crise.

Mme Desjardins (France): Pardon! Alors donc, les constats que nous faisons, c'est particulièrement... Définitivement, comme nous recevons et traitons au moins 35 000 demandes de résiliation de bail pour non-paiement de loyer, on ne peut que constater que la capacité de payer des locataires québécois semble être atteinte.

Il est vrai que 35 000 demandes de résiliation de bail pour non-paiement de loyer sur 1 300 000 logements locatifs, c'est peu, mais ça représente tout de même au moins 35 000 personnes qui, soit ont des difficultés à rencontrer leurs obligations financières, faute de revenus suffisants, ou soit ont des problématiques sociales, des problèmes sociaux ? si je peux plus précisément m'exprimer ? des problèmes sociaux qui les empêchent de gérer adéquatement les revenus dont elles disposent.

n (10 h 40) n

Mme Houda-Pepin: D'accord. Chaque année, la Régie soulève un débat lorsqu'elle fait connaître ses recommandations sur les augmentations de loyer et, sur ce point, vous savez qu'il n'y a pas unanimité, loin de là. Je sais que votre mandat, c'est d'être un tribunal. Donc, vous arbitrez des conflits, vous jugez des dossiers. Mais votre responsabilité, c'est aussi de maintenir une certaine harmonie dans les rapports entre les propriétaires et les locataires. Et d'ailleurs, vous le dites vous-même, dans le contexte qui situe votre mémoire, lorsque vous parlez de la première loi.

Au début, on parlait des relations harmonieuses entre les propriétaires et les locataires. Moi, je trouve que cette idée-là est centrale, c'est très important parce que, en fin de compte, dans la plupart des cas, il n'y a pas de problèmes entre les propriétaires et les locataires, même que les relations sont très bonnes. Ce dont on parle avec la Régie, c'est dans les cas où il y a des problèmes. Alors finalement, ça nous fait oublier que, dans la très vaste majorité des rapports, les relations sont bonnes.

Mais parce que vous avez aussi cette dimension d'harmoniser les relations, est-ce qu'il y a un moyen, est-ce que vous avez réfléchi à un moyen qui, tout en vous permettant de garder vos prérogatives de tribunal... de voir à ce que vous puissiez trouver un équilibre entre ce que demandent les propriétaires et ce que demandent les locataires?

Mme Desjardins (France): C'est notre mandat au quotidien, Mme la députée, comme vous le savez probablement.

Évidemment, je suis d'accord avec vous que, lorsque nous publions les taux, les prévisions finalement de taux d'augmentation de loyer pour la prochaine année, à chaque année ça crée une problématique, d'une part, parce que toutes les nuances que nous faisons dans notre communiqué de presse pour publier les taux, les nuances qui indiquent que ces taux ne tiennent pas compte de la variation des taxes, s'il y en avait, ne tiennent pas compte des dépenses d'immobilisation ou réparations majeures, s'il y en avait, et, malheureusement, c'est repris par les médias ? et c'est tout à fait compréhensible ? c'est repris avec: La Régie annonce un maximum de 1 % ou 1,5 % cette année.

Alors, nous sommes effectivement à considérer l'intérêt, pour l'ensemble des contribuables, de la publication de ces taux, dans la mesure où ils sont peut-être mal interprétés.

Par contre ? c'est là toute la problématique de chercher l'équilibre ? par contre, si la Régie ne procède pas à cette publication, y aura-t-il ? et c'est le pari que nous pouvons faire ? y aura-t-il finalement exagération de la part des propriétaires dans les augmentations qui pourront être demandées et où se situeront les locataires qui, somme toute, n'ont pas toujours la possibilité de communiquer avec nous, d'une part, et, d'autre part, souvent, c'est le bouche à oreille, là, qui va leur permettre peut-être d'être au fait des annonces de la Régie. Ce ne sont pas des annonces, je tiens à le spécifier une autre fois.

Mme Houda-Pepin: Me Desjardins, vous comprendrez que ma question ne reposait pas seulement sur des manchettes de presse, de journaux. Moi, je vous parle, pour quelqu'un qui connaît ce dossier-là un peu, je vous parle vraiment d'un fossé, là. Et il existe, ce fossé-là, entre les propriétaires et les représentants des locataires qui ont des approches diamétralement opposées. Et, comme on est là pour réfléchir, pour dire: Où est-ce qu'il est, le juste milieu?

Comment non seulement on va protéger les locataires, parce que c'est une condition essentielle pour nous, parlementaires, mais, en même temps, comment on va créer un climat qui va permettre au secteur privé et aux petits investisseurs de trouver le secteur de l'immobilier de logements locatifs, niveau social, parce qu'on parle d'une gamme où les investissements ne se rendent pas, comment est-ce qu'on peut les inciter pour investir là-dedans?

Et donc, ces gens-là aussi ne regardent pas les manchettes de presse, là, ils regardent surtout vos critères, les critères sur lesquels vous vous basez pour établir justement vos normes. Et je me dis: Est-ce que vous avez fait des efforts pour essayer de voir ce qu'on peut faire pour rapprocher les différents points de vue?

Mme Desjardins (France): Nous avons fait des efforts au niveau de l'élaboration de modifications législatives pour favoriser la conciliation, mais je pense que ce n'est pas de ça que vous voulez... ce n'est pas l'objet de votre question, non plus. Ce que vous me demandez: est-ce que le régime de contrôle des loyers... ? et vous me corrigerez si je fais erreur ? est-ce que le régime de contrôle des loyers au Québec est rentable pour les propriétaires et les investisseurs et est-ce qu'il...

Alors, ce que je vous répondrai, c'est que, selon les constats et nos observations des 20 dernières années, le régime de contrôle des loyers est rentable pour qui ne veut pas spéculer, d'une part, et c'est confirmé par... Enfin, c'est confirmé; nous avons fait faire l'étude parce que les interventions qui nous sont faites depuis de nombreuses années nous ont amenés, nous aussi, à faire faire une étude de comparaison entre les résultats de la législation québécoise par rapport aux autres.

D'autre part, dans un

article publié en 1999, M. Joel Starkes, agent de la trésorerie, marché des capitaux, a fait état du rendement des appartements. Et je pourrai déposer, pour les besoins de la commission, ce petit

article des appartements locatifs existants qui demeure intéressant et il fait une comparaison intéressante entre rendement à Montréal, Halifax, Toronto, Winnipeg. Pour les logements existants, le rendement, en termes d'encaisses dans le domaine...

Mme Houda-Pepin: Je m'excuse, Me Desjardins...

Mme Desjardins (France): Excusez-moi.

Mme Houda-Pepin: ...vous faites allusion à des données en rapport avec les unités existantes. Moi, je vous parlais de la suite des choses, comment est-ce qu'on peut inciter les investisseurs à aller dans l'immobilier. Mais on va s'arrêter là parce qu'on me signale que le temps court. Je vais vous poser trois questions puis je vous demanderais des réponses, s'il vous plaît.

À la page 24 de votre mémoire, Contrer la discrimination à l'égard du candidat locataire , vous dites, entre autres, que plusieurs éléments sont couverts par les législations déjà en vigueur et dont la responsabilité est confiée à d'autres organismes, tels la Commission d'accès à l'information et la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse. On fait ici allusion à la protection des locataires avant la signature d'un bail. O.K.? Vous savez que nous avons un projet de loi n° 26 qui a fait couler beaucoup d'encre, qui a été retiré, qui est sur la tablette; il est question qu'il revienne.

Je veux vous entendre là-dessus. Est-ce que vous jugez toujours opportun que l'on puisse revenir avec une législation?

Deuxième question. Je voudrais avoir votre point de vue sur la déconcentration des baux au 1er juillet. C'est une question que vous soulevez. Est-ce que vous trouvez que c'est une façon de régler la crise, est-ce que ça peut avoir un effet réel?

Et troisième élément. Sur les 35 000 demandes de résiliation de bail pour non-paiement de loyer et aussi pour toute l'interaction que vous avez avec les propriétaires et les locataires, je veux savoir quels sont vos clients principaux. Est-ce que ce sont les propriétaires qui viennent le plus vers vous ou les locataires? Merci.

Le Président (M. Vallières): Bien, alors, il reste deux minutes.

Mme Desjardins (France): Alors, en moins de deux minutes...

Le Président (M. Vallières): Aux trois questions posées.

n (10 h 50) n

Mme Desjardins (France): ...en ce qui concerne la cueillette de renseignements personnels auprès d'un candidat locataire, vous avez fait référence au projet de loi n° 26, nous avons, comme tous les intervenants, bien écouté les consultations qui ont été menées en novembre 2001. Nous avons pris bonne note des commentaires de chacun des intervenants et, bien sûr, nous avons proposé au ministre de l'Habitation des solutions en regard... qui devraient permettre à chacune des parties, en faisant ce contrat de bail, de mieux s'harmoniser.

En ce qui concerne la déconcentration des baux au 1er juillet, vous me permettrez de rappeler qu'effectivement il n'y a pas d'obligation légale que les baux terminent au 30 juin de chaque année; c'est une pratique. Il pourrait y avoir des solutions effectivement. Nous pensons que ce serait à l'avantage de tous, en termes de coûts, et tant pour les investisseurs que pour les locataires. Et il pourrait y avoir des solutions qui méritent cependant qu'on s'y attarde davantage pour voir les impacts à long terme, mais des solutions qui pourraient faire en sorte que les logements seraient peut-être moins à terme fixe.

Finalement, est-ce que ce sont les propriétaires ou les locataires qui utilisent davantage les services de la Régie? À plus de 80 %, ce sont les propriétaires.

Le Président (M. Vallières): Merci beaucoup. Mme la députée d'Anjou, tantôt, je vais peut-être commencer avec vous pour une question. Alors, ça m'amène à M. le député de Saint-Maurice.

M. Pinard: Alors, M. le Président, madame. Je lisais votre rapport où on mentionne, dans le rapport, que, bon an, mal an, il y a environ 35 000 demandes qui sont adressées à la Régie pour un non-paiement de loyer. Et en plus, vous avez des demandes qui sont reliées au déguerpissement.

Mme Desjardins (France): À peu près 2 500...

M. Pinard: Bon. Alors, vous me livrez le chiffre qui est de 2 500.

Mme Desjardins (France): Approximativement. Je peux vous donner le chiffre exact, M. le député.

M. Pinard: Bon. Alors, 2 500 déguerpissements, ça veut dire 37 500 sur environ 1 360 000. Bon.

Mme Desjardins (France): Oui, si je peux vous donner... En fait, bon an, mal an, 35 000. L'année dernière, plus précisément, 2001-2002: demandes de recouvrement résiliation, 36 258 très exactement et demandes reliées au déguerpissement, 2 540.

M. Pinard: Est-ce que vous considérez que les pertes qui sont attribuées aux loyers impayés... vous mentionnez que ça représente 74 millions, sur des revenus annuels potentiels de 6 milliards de dollars, ce qui fait approximativement 1,2 %. Est-ce que c'est comparatif ou en deçà ou en sus de pertes, par exemple, que vous pouvez constater dans d'autres législations canadiennes? Ma première question.

Ma seconde question: Souvent nos associations de propriétaires nous rencontrent et nous affirment qu'il est excessivement difficile pour eux de récupérer l'investissement lorsqu'ils transforment ou lorsqu'ils améliorent leurs logements en faveur des locataires. Ils nous disent que régulièrement ils ne peuvent récupérer avant une vingtaine d'années. Est-ce à dire que, lorsque vous avez à fixer le nouveau loyer qui sera payé par le locataire, vous vous basez sur une table d'amortissement de 20 ans? Aux deux questions, s'il vous plaît, madame.

Mme Desjardins (France): Alors, je réponds à votre première question. Alors, nous n'avons pas malheureusement de données sur les pertes attribuées au non-paiement de loyers dans les autres provinces, de données spécifiques. Je vous dirai cependant que, comme nous sommes en relation constante avec notre homologue ontarien, le Tribunal du logement de l'Ontario, qui a à toutes fins pratiques la même compétence que nous, qui exerce la même compétence que nous, alors, nous échangeons régulièrement avec eux et ils entendent et décident annuellement d'au moins, au moins, sinon plus, de demandes en matière de non-paiement que nous, que le Québec.

Alors, leur volume est approximativement de 65 000 demandes, tout comme nous. Et comme ils avaient jusqu'à juin dernier une compétence un petit peu moins étendue que la nôtre, on peut prétendre que c'est plus que 50 000 demandes qui touchaient le non-paiement de loyer en Ontario.

Ce qui m'amène à votre deuxième question, M. le député. Alors, c'est exact que souvent on nous reproche de ne pas... on reproche au régime de contrôle des loyers au Québec de donner des ajustements symboliques. Les dépenses de réparations majeures qui sont considérées par les propriétaires comme étant de l'amortissement ne sont pas sujettes effectivement, dans le régime de contrôle des loyers, à une récupération sous forme d'amortissement.

Nous croyons qu'une telle approche aurait pour effet d'augmenter substantiellement le loyer pendant la période de récupération de la dépense, après quoi le loyer, si on voulait être logique, devrait être rétabli à son niveau normal une fois que le propriétaire serait remboursé. Alors, ça reviendrait, quant à nous, à assumer par les locataires toutes les réparations majeures en supplément du niveau de loyer qu'ils ont déjà négocié au départ.

Je ne vous dirai pas que ces dernières années, et particulièrement la dernière année, puisque ? comme vous le savez peut-être ? le pourcentage ou l'indice qui est utilisé pour les réparations pour allouer un pourcentage dans le loyer au niveau des réparations majeures ou dépenses d'immobilisation, est celui qui est en vigueur pour un placement de cinq ans, majoré de 1 % comme incitatif. Alors, cette année malheureusement... Il fut des années où les taux étaient assez élevés, comme vous le savez, les rendements étaient intéressants au niveau des placements.

Alors, la Régie a déjà accordé 17, 18 % là-dessus, et, cette année, il est particulièrement bas, de l'ordre de 5 %. Alors, je pense... et je ne voudrais pas que nos experts m'en veuillent, mais je pense que c'est un niveau historique au plus bas. Alors, peut-être y aurait-il...

Nous sommes ici, tout comme vous, pour analyser la situation et nous ne sommes plus seuls à le faire, donc nous allons suivre avec intérêt les travaux de la commission, mais, tout comme certains intervenants effectivement, le seuil... peut-être pourrait-il y avoir un seuil minimal qui pourrait être considéré lorsque le taux descend à un niveau très, très bas, comme c'est le cas cette année. Alors, il y a des solutions que nous sommes prêts à regarder, que nous sommes prêts à écouter également, sans bien sûr qu'elles ne soient endossées sans une analyse préalable des impacts à long terme sur le marché.

Le Président (M. Vallières): Merci.

M. Pinard: M. le Président, serait-il possible que la Régie vérifie avec... même la présidente vérifier avec son homologue ontarien pour connaître par exemple quelles sont les pertes que la Régie de l'Ontario, que les propriétaires d'immeubles de l'Ontario peuvent assumer par rapport à ceux du Québec? On sait que nous, c'est d'environ 1,2 % de l'enveloppe globale. Alors, j'apprécierais énormément recevoir ces...

M. Desjardins (France): Avec plaisir.

M. Pinard: Merci, madame.

Le Président (M. Vallières): Très bien. M. le député de Duplessis.

n (11 heures) n

M. Duguay: Oui. Merci beaucoup, M. le Président. Alors, très rapidement. Bienvenue, Mme la présidente, et toute votre équipe. C'est sûr que quand on parle de crise du logement, ce n'est pas la même chose dans nos régions.

Cependant, il y a une question fondamentale, moi, que j'apprécierais beaucoup de votre part en ce qui concerne les objectifs que vous avez soulevés, soit aux pages 20, 21, aller jusqu'à 29, notamment dans un contrôle absolu, soit la Régie des loyers, l'interdiction de convertir en copropriété, un moratoire sur la reprise de logements, contrer la discrimination à l'égard des candidats locataires, un contrôle universel des loyers, également sur la déréglementation, soit la concentration des baux.

Donc, vous avez répondu un peu à notre collègue la députée de La Pinière, la déréglementation des loyers et aussi réviser les méthodes de fixation. Si on mettait en application ces orientations-là, est-ce que ça favorise plus le locataire ou les propriétaires?

Mme Desjardins (France): Là, vous m'avez fait la lecture de l'ensemble. Alors, il y a deux catégories, hein. Les solutions préconisées par les intervenants. Alors, il y a un premier

chapitre qui s'appelle Vers un contrôle absolu . Vous comprendrez que c'est souvent davantage les locataires qui vont demander ou réclamer un contrôle absolu. Alors, c'est pourquoi ils demandent qu'un