Journal des débats de la Commission de l'aménagement du territoire - Assemblée nationale du Québec

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32e législature, 3e session (9 novembre 1981 - 10 mars 1983)

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31e législature, 4e session (6 mars 1979 - 18 juin 1980)

31e législature, 3e session (21 février 1978 - 20 février 1979)

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36 e législature, 2 e session

(22 mars 2001 au 12 mars 2003)

Le mercredi 16 octobre 2002 - Vol. 37 N° 54

Consultations particulières sur le document de consultation sur le logement social et abordable

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Table des matières

Auditions (suite)

Ville de Laval

Institut économique de Montréal (IEDM)

Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ)

Association des résidences pour retraités du Québec (ARRQ)

Confédération québécoise des coopératives d'habitation (CQCH)

Ville de Gatineau

Vivre en ville

Union des municipalités du Québec (UMQ)

Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ)

Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec inc. (APCHQ)

La Ligue des propriétaires de Montréal

Document déposé

Intervenants

M. Yvon Vallières, président

M. Claude Pinard, président suppléant

Mme Danielle Doyer, vice-présidente

Mme Fatima Houda-Pepin

M. Normand Duguay

Mme Lise Thériault

M. Benoît Laprise

* M. Gilles Vaillancourt, ville de Laval

* M. Pierre Desrochers, IEDM

* Mme Édith Cyr, AGRTQ

* Mme Jacynthe Cyr, idem

* M. Marcellin Hudon, idem

* M. Robert Chagnon, ARRQ

* M. Jacques Pleau, CQCH

* M. J. Benoit Caron, idem

* M. Pierre Anderson, idem

* M. Christian Simard, idem

* M. Marc Bureau, ville de Gatineau

* M. Pierre Marcotte, idem

* M. Jérôme Vaillancourt, Vivre en ville

* M. Alexandre Turgeon, idem

* M. Michel Tremblay, UMQ

* Mme Carole Tremblay, RCLALQ

* Mme Nicole Dionne, idem

* M. Pierre Perreault, APCHQ

* M. Serge Crochetière, idem

* M. Jocelyn Boivin, idem

* Mme Ève Paré, idem

* M. Pierre Aubry, La Ligue des propriétaires de Montréal

* M. Sam Bustros, idem

* Témoins interrogés par les membres de la commission

Journal des débats

(Neuf heures trente-quatre minutes)

Le Président (M. Vallières): À l'ordre, s'il vous plaît! Alors, la commission de l'aménagement du territoire reprend ce matin ses travaux sur un mandat d'initiative portant sur le logement social et abordable. Alors, ce matin, nous débuterons nos travaux...

Il n'y a pas de remplacement d'annoncé, M. le secrétaire?

Le Secrétaire: Aucun remplacement, M. le Président.

Auditions (suite)

Le Président (M. Vallières): Non. Très bien. Nous débuterons nos travaux avec la ville de Laval, avec un habitué à nos commissions parlementaires, M. le maire Vaillancourt, à qui je souhaite la plus cordiale bienvenue. Et je vous demanderais de procéder dans les 15 prochaines minutes, et par la suite à des échanges avec les membres de la commission. Alors, M. Vaillancourt.

Ville de Laval

M. Vaillancourt (Gilles): Merci beaucoup, M. le Président. M. le Président, Mmes et MM. membres de la commission, c'est avec grand plaisir que nous avons répondu à votre invitation et que nous venons nous entretenir avec vous, ce matin, sur un sujet qui est très important: l'habitation, et en particulier l'habitation sociale.

Et, malheureusement, la ville de Laval n'échappe pas à cette nouvelle réalité. Il faut aussi reconnaître qu'il s'agit d'un phénomène qui risque de prendre de l'ampleur dans la région métropolitaine. Nous avons eu droit, cette année, à une première manifestation du type de problème qui se trouve maintenant devant nous. Il ne pouvait en être autrement, puisque, depuis plusieurs années, la construction de nouveaux immeubles à logements s'est fortement repliée, à Laval comme ailleurs. Notre taux d'inoccupation a donc chuté rapidement.

En octobre 2001, on recensait un maigre 0,5 % de logements inoccupés sur le territoire lavallois. Pour l'été prochain, on peut difficilement imaginer une pénurie moins sévère, car les mises en chantier de ce type de logement demeurent relativement modestes: on en a seulement 96 en 2002 contre 53 en 2001, de janvier à août. Alors, on voit que le rattrapage ne se fait pas.

Ce constat de pénurie de logements, nous le faisons à Laval et pour l'ensemble de la région métropolitaine. Il est clair que, si nous ne voulons pas subir la crise du logement pendant de nombreuses années, comme c'est le cas à Toronto, par exemple, nous devons prendre immédiatement les moyens de remédier à cette situation. Dans le mémoire que nous déposons aujourd'hui, nous abordons quatre volets d'intervention dont l'objectif commun est de fournir au secteur locatif un meilleur équilibre à plus ou moins brève échéance.

Avant de vous les présenter, permettez-moi d'abord de vous rappeler quelques données importantes. Dans l'ensemble de la grande région métropolitaine, on estime qu'il manque 17 000 logements, un nombre considérable compte tenu que la nouvelle construction excède rarement plus de 3 500 unités par année.

Et, même si le nouveau Programme de logement abordable permet la réalisation de quelques milliers d'unités, en fait on parle d'à peu près 6 500, il semble, selon des analyses sérieuses, notamment de la part de la Communauté métropolitaine de Montréal, que la croissance démographique de la région nous laissera toujours un déficit de 16 000 unités dans quatre ans. Dans quatre ans, c'est dans pas très longtemps. Ça n'a rien de réjouissant, car ces données nous annoncent à toutes fins pratiques une pénurie permanente de logements.

Je ne crois pas que cette situation soit acceptable et je ne crois surtout pas que nous soyons disposés à vivre les mêmes problèmes avec la même gravité et, pire encore, année après année.

Le 1er juillet dernier, nous avons commencé à sentir les effets de cette crise. De nombreuses familles se sont retrouvées à la rue, sans logement pour y vivre. Toutefois, grâce au travail de plusieurs intervenants municipaux, du programme d'aide du gouvernement, nous avons aidé de nombreuses familles à se trouver un endroit où se loger. Parmi les gens qui ont sollicité notre aide, nous avons pu constater qu'il y avait des personnes plus défavorisées au plan économique, mais il y avait également des personnes qui n'éprouvaient pas nécessairement de difficultés financières, il y avait tout simplement un manque flagrant de logements disponibles dans le marché.

Ces réalités qui sont les nôtres et dont on trouve des échos partout dans la région montréalaise ont alimenté nos réflexions à propos des solutions qu'il faut nécessairement apporter au problème de la pénurie de logements. Considérant le coût, l'efficacité et la pertinence des différentes approches, nous en sommes rapidement venus à la conclusion qu'un programme d'accession à la propriété pourrait faire une différence majeure afin de ramener un certain équilibre dans le marché. Le tout d'ailleurs pourrait se réaliser à court terme, tout au plus dans un délai de trois ou quatre ans.

Nous croyons même qu'un programme d'accession à la propriété doté d'un budget approprié pourrait faire disparaître en grande

partie la pénurie de 16 000 unités. Il suffirait d'ailleurs d'y consacrer l'équivalent du tiers des sommes prévues au Programme de logement abordable.

C'est pourquoi nous suggérons devant votre commission qu'un programme d'accession à la propriété doté d'un budget d'environ 100 millions de dollars soit mis sur pied dans les meilleurs délais. Cette approche nous semble à la fois efficace et économique. Elle redonnerait un certain équilibre dans le marché de l'habitation en plus de permettre un changement à court terme, ce qui est excessivement avantageux et nécessaire. En comparaison, rappelons que le programme de logement abordable, avec une enveloppe budgétaire de 323 millions, prévoit la réalisation de 6 500 unités.

Cela correspond à un coût moyen d'environ 50 000 $ par logement construit. Un programme d'accession à la propriété, qu'on évalue à 100 millions, qui accorderait une aide variant de 6 à 8 000 $ par ménage, pourrait cependant subventionner l'achat de 16 000 habitations, ce qui permettrait de libérer un nombre équivalent de logements dont nous avons grandement besoin.

(9 h 40)

La clé du succès est de faire en sorte que les personnes ayant accès à cette aide financière soient celles qui autrement n'auraient pas été en mesure d'accéder à la propriété. Historiquement, les programmes d'accession à la propriété ont contrôlé cet élément en établissant des prix plafond. Cette fois, il pourrait être intéressant de tenir compte du revenu du ménage, par exemple un revenu de ménage inférieur à la moyenne, ou encore de sa composition: personne seule, famille avec enfants.

Il faut, par conséquent, d'une manière ou d'une autre, cibler le programme afin que l'argent dépensé crée une véritable différence et ne soit pas uniquement investi pour accompagner d'autres investissements qui auraient eu lieu de toute manière.

Avec ce même souci d'efficacité, le document de consultation de la commission tente de cibler des clientèles aux revenus peu élevés dans le cadre d'un éventuel programme d'accession à la propriété. Je suis heureux de constater que nos deux démarches, pourtant parallèles, ont donné des résultats qui se rejoignent à ce point quant aux besoins d'un programme d'accession à la propriété. Certes, ce type de programme crée toutefois des distorsions dans le marché. On leur reproche de libérer des logements locatifs et de provoquer une hausse du taux d'inoccupation.

Mais vous conviendrez avec moi qu'il s'agit précisément de ce dont nous avons besoin à l'heure actuelle. Un programme d'accession à la propriété est d'autant plus nécessaire que le programme de logement abordable ne semble pas progresser selon le rythme anticipé par le gouvernement. Il est en effet de moins en moins probable que les unités promises soient réalisées en deux ans seulement. En se donnant cet objectif, le gouvernement a demandé aux municipalités de prévoir un financement accéléré de ce programme. Cela nous place dans une situation difficile.

Des sommes importantes sont mises de côté pour un programme qui n'est pas en mesure de livrer ses résultats à la vitesse espérée. Les municipalités ont déjà alloué ce qu'elles pouvaient afin de participer au programme, et nous nous retrouvons sans ressources financières qui nous permettraient de mettre sur pied d'autres mesures.

Je crois que nous devons à nos concitoyens de mettre tout en oeuvre afin que chaque dollar soit mis à contribution. Dans ce contexte, j'aimerais vous faire une suggestion. Pour assurer le succès d'un programme d'accession à la propriété, nous croyons qu'il faudrait aller jusqu'à envisager une réallocation du budget inutilisé du programme de logement abordable. À la limite, si cela est possible, toute l'enveloppe budgétaire du programme d'accession pourrait venir de cette réallocation.

Nous n'avons pas grand-chose à risquer si notre seule alternative à court terme est de laisser dormir des sommes potentiellement importantes et de demeurer aux prises avec une pénurie majeure de logements. Je vous rappelle que, selon notre proposition, avec l'équivalent du tiers seulement du budget consacré au programme de logement abordable, soit 100 millions sur 323 millions, il est possible de résorber deux tiers de la pénurie de logements, c'est-à-dire 16 000 logements sur les 22 500.

Par ailleurs, au sujet du programme de logement abordable, je tiens à vous rappeler qu'il s'agit d'une initiative ponctuelle, c'est-à-dire qu'après deux ans ou quatre ans, si on se rappelle l'orientation originale, ce programme doit prendre fin. Les municipalités et les gouvernements se doivent d'être des partenaires permanents pour aider les personnes dans le besoin. Il nous faut faire une lecture de l'ampleur de ces besoins et demeurer actifs à long terme plutôt que sur une courte période de deux ans ou quatre ans.

Ainsi, si nous croyons qu'il faut améliorer le programme de logement abordable en lui donnant un horizon de long terme ainsi que des objectifs réalistes, tant en ce qui concerne le rythme de production que la capacité de payer des partenaires, pour ce qui est des autres ajustements possibles aux programmes qui touchent le logement social, nous croyons qu'il faut envisager une plus grande utilisation du supplément au loyer.

Outre le fait qu'il s'agisse d'un mode d'intervention moins dispendieux, le supplément au loyer laisse aux ménages une plus grande liberté de choisir des logements qui correspondent à leurs besoins, à leurs préférences. Il encourage par ailleurs la mixité sociale, ce qui est éminemment social et intéressant.

Concernant l'adoption de mesures fiscales permettant aux investisseurs privés de retrouver de l'intérêt pour le secteur locatif, je vous rappelle que nous avons suggéré, dès l'été 2001, que de telles mesures soient prises ou qu'elles soient envisagées. Et on parlait de l'élimination de taxes, la possibilité d'être considéré comme une petite entreprise, le report de l'impôt sur le gain en capital et la récupération d'amortissement lors de la revente, s'il y avait acquisition d'un autre immeuble.

Nous espérons toujours que des scénarios concrets de mesures fiscales soient élaborés car, sans un nouvel environnement financier, les investisseurs privés continueront de négliger le marché locatif. Le défi est de trouver la juste combinaison d'éléments qui sauront stimuler les investissements tout en demeurant économiques.

Finalement, pour que les propriétaires préservent l'abordabilité de leurs logements, particulièrement suite au départ d'un locataire, qui est un moment propice à la réalisation de travaux de rénovation, la ville de Laval recommande l'adoption d'un programme de rénovation destiné aux logements dont le prix n'excède pas la valeur moyenne du marché. L'aide financière serait offerte en échange d'engagements assurant le maintien de l'abordabilité des unités qui seraient ainsi rénovées.

Chose certaine, M. le Président, en terminant, il faut agir à court terme. En adoptant un programme d'accession à la propriété, je crois que la crise du logement que nous connaissons à Laval et dans la grande région de Montréal sera essentiellement effacée et que nous pourrons alors mieux concentrer nos efforts sur les clientèles plus vulnérables et qui demeureraient dans le besoin. Je vous remercie de votre attention et je suis à votre disposition pour toutes les questions que vous voudrez bien m'adresser.

Le Président (M. Vallières): Bien. Alors, merci, M. Vaillancourt, de votre présentation. Alors, la première intervenante sera Mme la députée de Matapédia.

Mme Doyer: Merci, M. le Président. Bienvenue, M. Vaillancourt, bienvenue aux personnes qui vous accompagnent. Moi, c'est toute la question de votre choix par rapport à l'approche fiscale et aussi ce que vous souhaitez pour l'accession à la propriété. Alors, vous favorisez une approche fiscale telle qu'avancée... Hier, on recevait les gens de la Communauté métropolitaine de Montréal, qui nous ont parlé abondamment de mesures fiscales. Mais aussi vous parlez d'une approche où on aurait une formule d'accession à la propriété.

Pour ce faire, vous proposez de puiser à même le budget actuel de Logement abordable, qui est de 323 millions, comme vous avez souligné. Alors, pourquoi vous voulez aller puiser dans cette enveloppe? Vous l'avez expliqué, vous dites que c'est économique. Mais, moi, je ne sais pas, là, on peut peut-être... J'aimerais que vous...

M. Vaillancourt (Gilles): ...

Mme Doyer: Puis aussi... Juste, aussi, vous avez parlé des personnes... peut-être de cibler certaines personnes qui auraient davantage accès à la propriété, vous avez parlé de... J'aimerais que vous élaboriez un petit peu plus.

Le Président (M. Vallières): Alors, M. Vaillancourt.

M. Vaillancourt (Gilles): Si on regarde le marché de la région métropolitaine de Montréal, c'est l'endroit, dans les métropoles nord-américaines, où le taux de propriété est le plus faible. Déjà, si on se compare avec les 26 autres métropoles nord-américaines, c'est dans la région métropolitaine de Montréal que les gens sont le moins propriétaires de leur logement. Ils sont donc toujours un peu plus vulnérables. De prendre la couche la...

Enfin, actuellement, une des grandes inquiétudes que j'ai: Si on n'aide pas certains petits travailleurs, qui n'ont pas de gros revenus, à accéder à la propriété, il y a de grandes chances que, finalement, on les retrouve dans le logement subventionné pour une très, très grande période de temps.

Alors, en se servant d'une légère subvention, parce que 6 000 à 8 000 $ par unité de logement... d'abord, le marché va répondre plus rapidement, parce que, déjà, il est organisé pour des gens qui bâtissent des maisons dans la région métropolitaine. Le marché de la construction est un marché extrêmement actif, extrêmement bien organisé et capable de répondre rapidement avec une somme entre 6 à 8 000 $.

Complété... parce que chez nous nous avons déjà installé un programme de crédit de taxe sur cinq ans dans des zones désignées justement pour favoriser l'accession des jeunes familles, il y aurait là quelque chose qui permettrait à beaucoup de jeunes familles qui sont actuellement locataires de devenir propriétaires, libérant rapidement, d'autant rapidement, du logement d'une façon extrêmement économique et permettant aux autres qui ont besoin de logement d'avoir un peu plus de choix et d'être capables d'exercer ce choix-là.

(9 h 50)

Ça, ça permettrait qu'on empêche qu'un segment important de la clientèle actuelle demeure locataire le restant de ses jours, permettrait d'accéder à la propriété, ça créerait de la nouvelle richesse, ça leur créerait également une nouvelle richesse, et ça permettrait en sorte qu'on puisse mieux cibler ensuite quel est le type d'aide que nous devons apporter à d'autres clientèles qui n'ont pas les moyens ou qui n'ont pas aucun intérêt à devenir propriétaires.

Ça va coûter beaucoup moins cher à l'État, ça va être beaucoup plus rapide comme réponse immédiate pour rendre du logement disponible que de se fier aux simples grands propriétaires, qui feront des nouvelles conciergeries, et de tenter de tout contrôler le logement.

Mme Doyer: Merci.

Le Président (M. Vallières): Merci. M. Vaillancourt, je vais me risquer pour une question rapide, j'espère que la réponse sera aussi rapide. Je voudrais savoir de vous ce que vous penseriez d'un programme d'accession à la propriété qui serait, lui, limité au logement en copropriété. C'est une des propositions qu'on retrouve dans le document qui est pour consultation.

M. Vaillancourt (Gilles): Je pense qu'on ne doit pas le diviser comme ça, parce que la copropriété actuellement, c'est un des marchés qui se développe le plus dans la région métropolitaine. On sent qu'il y a beaucoup plus d'intérêt, d'abord que la taille des familles d'aujourd'hui ne sera pas ce qu'elle était chez nous. Moi, je suis l'aîné d'une famille de 10 enfants, mais probablement que je suis le dernier de notre espèce. Mais la copropriété ne devrait pas être discriminée ni de façon positive ni de façon négative.

Je pense que le marché actuel va bien répondre, que l'offre de copropriété est grande, mais que, comme l'offre est assez bonne et que le marché est assez demandeur, ça prendrait une subvention vraiment ciblée pour ne pas créer un effet inflationniste dans le marché et faire en sorte que la subvention serait perdue dans un profit supplémentaire qui serait pris dans la copropriété.

Mais il ne faut pas l'éliminer, d'aucune façon. Les familles d'aujourd'hui peuvent très bien acheter des logements et élever leur famille dans un logement, dû à la taille plus modeste des familles d'aujourd'hui, entre autres les familles monoparentales, etc. Ce serait de très, très belles réponses à apporter dans le marché.

Le Président (M. Vallières): Très bien. Mme la députée de La Pinière.

Mme Houda-Pepin: Merci beaucoup, M. le Président. Alors, M. Vaillancourt, madame et messieurs les membres qui vous accompagnent, de la ville de Laval, soyez les bienvenus. Alors, vous êtes venus...

M. Vaillancourt (Gilles): M. le Président, j'ai fait une petite erreur au début, j'ai oublié de vous présenter les gens...

Le Président (M. Vallières): Les gens qui vous accompagnaient, oui. Allez-y donc.

M. Vaillancourt (Gilles): Si vous permettez et si Mme la députée me le permet, je voudrais les présenter.

Mme Houda-Pepin: Bien sûr. Bien sûr.

M. Vaillancourt (Gilles): De mon bureau, M. François Bernier, qui est un économiste; à ma gauche, M. Richard Goyer, qui est un conseiller municipal et chargé des questions d'habitation; et ensuite Mme Caroline Couillard, qui est mon attachée de presse. Je m'excuse, M. le Président.

Le Président (M. Vallières): Très bien. Mme la députée de La Pinière.

Mme Houda-Pepin: D'accord. Il n'y a pas de problème, M. Vaillancourt, ça nous précise les choses. Alors, donc je vous souhaite la bienvenue. Vous nous avez dressé un portrait de la situation à Laval. D'aucuns vous diraient que c'est une situation envieuse comparativement à d'autres municipalités puis à d'autres réalités, mais, quand même, vous avez vos propres besoins puis vous les avez bien exprimés. Vous rejoignez sur plusieurs points la position qui nous a été exprimée hier par la Communauté métropolitaine de Montréal, dont vous faites

partie évidemment, dont vous-même, je pense, vous êtes vice-président. Et vous avez fait un commentaire concernant le logement abordable. Je voudrais vous donner la chance d'expliciter davantage votre opinion. J'ai cru comprendre de votre intervention que vous n'étiez pas très optimiste par rapport aux résultats attendus de ce programme. Est-ce que j'ai bien compris ou est-ce que vous pouvez nous...

M. Vaillancourt (Gilles): Si on regarde les sommes qui ont été réservées... Dans la Communauté métropolitaine de Montréal, la SHQ détermine combien elle est prête à mettre de crédits, ce qui détermine évidemment la part que les municipalités devront accepter de payer pour le logement social. Jusqu'ici, ce qui a été fait, les crédits qui ont été réservés... autrement dit, le niveau de cotisation qui a été imposé à notre municipalité fait en sorte que l'argent se retrouve à la Communauté métropolitaine.

Quand on regarde dans l'argent que la Communauté métropolitaine a de côté pour le logement social, quel est le rythme de production d'unités de logement? Est-ce que finalement cet argent-là est investi suffisamment rapidement? Non, pour une raison très simple: le marché ne répond pas très rapidement. Les entrepreneurs, avant de choisir des sites...

Quand on dépend de programmes qui ne sont pas encore très précis, qui ne sont pas encore très connus, avant qu'on ait fait toutes les études, qu'on ait regardé les programmes, qu'on ait ensuite trouvé de sites, finalement il se perd pas des mois, des années avant que le logement finisse par devenir disponible.

Voilà pourquoi nous croyons que les sommes que nous avons réservées... Vous savez comme... La municipalité de Laval a dû cotiser au niveau souhaité par le gouvernement. Donc, l'argent que j'avais de disponible pour aider mes gens, il est déjà rendu à la Communauté métropolitaine. Mais la Communauté métropolitaine, qui, elle, attend des projets, a un surplus d'argent qu'elle n'arrive pas à sortir parce que le marché de ceux qui sont intéressés à produire l'habitation n'est pas suffisamment fort, n'est pas suffisamment bien rodé pour être capable de venir chercher tous ces investissements-là.

Donc, on a de l'argent qui dort, de l'argent que je n'ai plus, moi, parce qu'il est rendu à la Communauté métropolitaine et que la Communauté métropolitaine ne reçoit pas suffisamment de propositions à travers les différentes municipalités parce que l'ensemble des intervenants, les GRT, etc., ont attendu longtemps et ne sont pas capables de produire au rythme qui serait souhaitable. Donc, si on dit qu'on met le 323 millions pour le logement abordable, dans quatre ans, on n'aura pas réglé le problème parce que le marché, ce marché-là en particulier, ne sera pas capable de bâtir des unités.

Mme Houda-Pepin: D'accord. Alors, vous nous avez bien expliqué un peu les embûches qu'on rencontre pour livrer la marchandise. Parce que c'est une de mes préoccupations sur laquelle je suis intervenue dès mes remarques préliminaires, parce que le gouvernement dans ses documents officiels, notamment ceux de la Société d'habitation du Québec, nous donne des chiffres comme quoi il s'est réalisé tant de choses, mais il s'est réalisé sur papier, parce que, dans la réalité, les choses n'ont pas été livrées.

D'ailleurs, je constate que chez vous, à Laval, il y a des unités de logement qui ont été programmées dans AccèsLogis, notamment 39, au total, entre 1998 et 2000, mais qui n'ont pas été réalisées. Alors, ça m'amène à vous poser la question: Dans le cadre du programme AccèsLogis qui, lui, a déjà fait ses preuves ? depuis 1997 qu'il existe, donc on l'a expérimenté ? qu'est-ce qui ne marche pas à Laval pour qu'on livre la marchandise?

Le Président (M. Vallières): M. Vaillancourt.

M. Vaillancourt (Gilles): J'ai l'impression que le marché n'a pas été capable de se structurer pour répondre au programme. Des programmes comme ça, ça devient relativement complexe. Je vous dirais que ça vaudrait la peine qu'on regarde davantage, quand le gouvernement rend un programme disponible, comment ça se fait que les groupes de recherche en habitation n'arrivent pas à composer rapidement des programmes? Moi, je pense qu'un des défauts majeurs de tous les programmes, ils sont toujours de court terme, ils arrivent quand le problème est déjà aigu.

Et, avant que les gens puissent connaître le programme, qu'ils puissent le maîtriser, trouver des sites, engager des professionnels, faire des plans, aller en soumissions, réaliser des projets, nous perdons un temps extrêmement important.

Donc, c'est pour ça qu'on vous dit: Faisons rapidement un programme d'accession à la propriété, ça va nous donner ce que nous avons besoin: le taux d'élasticité qu'il faudrait avoir dans le marché très rapidement, et regardons maintenant pour avoir un programme, pas de court terme, un programme de logement abordable à long terme qui fait que les gens le maîtriseront mieux, connaîtront et seront capables de réserver des sites à long terme et d'être capables de faire une planification.

Mme Houda-Pepin: D'accord. Je comprends, M. Vaillancourt, sauf que, moi, puisque vous avez fait référence aux GRT, l'Association québécoise des GRT nous avait informés avant même la reconduction du programme AccèsLogis, que nous avons réclamé aussi ? moi, comme critique, je l'ai réclamé à l'Assemblée nationale ? ils nous avaient informés qu'il y avait quelque chose comme 4 500 unités de logement qui étaient programmées, prêtes à être construites si l'argent était livré. Alors, on a un autre discours qui vient de vous, c'est que, même si l'argent est là, finalement, on ne réalise pas les unités.

Quelque part, il y a des problèmes de toute évidence, là. Il faudrait creuser cette question-là pour savoir pourquoi, dans une situation de pénurie que, vous-même, vous estimez qu'elle risque d'être permanente, on n'est pas capable, au niveau du gouvernement, de livrer la marchandise qui est promise et qui est même budgétée dans les livres des crédits.

Ceci étant, ça m'amène à vous poser une autre question. À la page 20, vous dites: « Que les municipalités n'aient pas à participer obligatoirement au financement du programme. » Alors, le principe même des programmes d'habitation, c'est le partenariat, le partenariat entre le gouvernement et, bien entendu, les municipalités, parce qu'ils sont des agents importants, des partenaires importants, et les organismes du milieu.

Et alors, comment est-ce qu'on peut, dans un contexte qui est déjà assez difficile et complexe, pour réaliser les unités de logement qui sont annoncées, comment est-ce qu'on peut les réaliser si les municipalités y participent volontairement, c'est-à-dire si elles le veulent ou pas? Et on sait très bien que, dans le contexte actuel de raréfaction des ressources, les priorités vont aller ailleurs. Ça prend une volonté politique très forte au niveau du leadership des municipalités pour dire: Le logement social, on va s'en occuper de façon responsable et on va y investir.

(10 heures)

Alors, vous, vous nous dites: Que le gouvernement fasse sa part, mais, nous, achalez-nous pas pour nous dire: Obligatoirement, vous devez embarquer.

Le Président (M. Vallières): M. Vaillancourt.

M. Vaillancourt (Gilles): Si vous me permettez de nuancer l'affirmation que vous faites à ma place et, maintenant, de vous la livrer autrement, mais...

Mme Houda-Pepin: Oui, je vous écoute, là. Moi, je lis votre document.

M. Vaillancourt (Gilles): ...j'ai fait ce commentaire-là dans la dimension suivante. Actuellement, les municipalités, à travers tout le pays... Ça n'a rien à faire avec une situation purement québécoise bien que nous sommes probablement encore plus vulnérables, les municipalités québécoises, pour deux raisons: nous dépendons plus que les autres provinces de l'impôt foncier et, en plus, le taux d'endettement des municipalités québécoises est le plus élevé au Canada. Donc, s'il fallait qu'il y ait, demain matin, une reprise de... si M.

Dodge se choquait aujourd'hui et augmentait d'un point le loyer de l'argent, les municipalités seraient frappées, comme le gouvernement du Québec d'ailleurs qui transporte une dette assez importante.

Alors, je dis que, dans un contexte des ressources actuelles, nous ne sommes pas capables de planifier, d'être des partenaires à long terme. Toute notre stratégie, c'est de vous dire: Ça prend des programmes de long terme. Je vous dirais que, même dans un contexte de ressources financières extrêmement difficiles ? et je vous dirais, Madame, que je suis maire d'une grande ville qui est en développement ? et même si nous sommes actuellement en croissance, la stratégie budgétaire que je suis obligé d'utiliser est une stratégie de décroissance.

Parce que ces transferts de responsabilités que nous confie le gouvernement, que ce soit dans la police, dans les incendies ou dans le logement social, viennent alourdir notre budget de dépenses plus rapidement que la croissance de nos revenus. Or, ce serait vous mentir que de dire que, dans le cadre actuel, nous pourrions être des partenaires à long terme. Des partenaires à court terme?

Avant même que le gouvernement sorte sa politique, avant même que les gens s'intéressent à ça, dans le dernier budget de ville de Laval, nous avons prévu des crédits d'accession à la propriété, crédits de taxes, crédits entre autres au niveau des droits de mutation favorisant évidemment l'installation de jeunes couples sur notre territoire.

Alors, nous sommes toujours disposés à jouer un rôle social, mais ce serait être menteurs de vous dire que nous pouvons le jouer actuellement dans le cadre financier qui est celui dans lequel les municipalités se retrouvent actuellement. Et je ne suis pas seul à le prétendre. Il y a plusieurs études qui ont été faites, même par des banques, qui montrent que, finalement, les municipalités, actuellement, ne seront pas capables de prendre les responsabilités qui se retrouvent devant leurs portes d'une façon ou d'une autre. Alors, c'est dans ce contexte-là que vous devez interpréter la phrase qui est marquée là.

Mme Houda-Pepin: D'accord. Mais je l'interprète comme elle est écrite. C'est pour ça que je vous ai donné la chance d'expliquer votre...

M. Vaillancourt (Gilles): Vous êtes bien gentille de l'avoir...

Mme Houda-Pepin: Ha, ha, ha! ...d'expliquer votre opinion parce que, finalement, ces programmes, particulièrement les programmes comme celui du Logement abordable, où les attentes sont très élevées, où on a mis beaucoup d'énergies pour investir là-dedans puis pour aller chercher cet argent au fédéral. Mais cet argent-là, il ne pourra pas nécessairement produire les effets escomptés en termes de qualité et de quantités d'unités de logement si la contribution d'un des partenaires-clés qui sont les municipalités n'est pas là. Donc, c'est dans ce sens-là que je voulais que vous puissiez nous expliquer.

Je ne doute pas que la situation des municipalités est difficile. On a la comprend, et on a vécu ce débat-là, vous le savez très bien, par le passé.

La question de l'accession à la propriété. Vous, vous êtes déjà une ville que je qualifierais de choyée ? vous me permettrez de qualifier ça ? en termes d'accession à la propriété parce que les gens à Laval, il y a quand même une proportion assez significative de gens qui ont des maisons unifamiliales. Par exemple, chez vous, sur la base des données de 1996, il y a 48,4 % de gens à Laval qui sont propriétaires de leur maison et puis 10 % qui sont dans des maisons jumelées; ça, ça veut dire qu'on est rendu à 58,4 %. C'est un pourcentage assez enviable.

Mais, en même temps, vous plaidez quand même pour le développement, chez vous, de l'accession à la propriété comme la solution que vous considérez comme la meilleure.

M. Vaillancourt (Gilles): Ça demeure, à mon avis, à court terme. Si on veut vraiment qu'il y ait une action à court terme et si on veut régler le problème du logement, il faut construire encore plus, il faut donner une chance à des gens d'accéder à la propriété, ce qui va libérer du logement. Ce que je vous dis, ce n'est pas uniquement pour ma municipalité, mais c'est pour l'ensemble de la communauté métropolitaine à Montréal.

Alors, quand on regarde la communauté métropolitaine de Montréal et qu'on la compare aux autres communautés de plus de 1 million, c'est encore dans la communauté métropolitaine de Montréal que le taux de propriétés est le plus faible. Alors même chez nous, ce serait une bonne réponse, Madame.

Mme Houda-Pepin: D'accord.

M. Vaillancourt (Gilles): Parce que, dans le contexte actuel, les gens ne bâtissent pas des logements. Alors, si on veut absolument qu'il y ait du logement disponible, il va falloir déplacer les locataires actuels puis leur permettre d'accéder à la propriété pour créer une réserve de logements. Autrement, moi, je vous dis, on sera ici dans deux ans, dans quatre ans, constatant notre échec.

Mme Houda-Pepin: Comment expliquez-vous que, lorsque l'entreprise privée met des unités de logement sur le marché, ça se réalise très rapidement et, lorsque c'est le public, c'est tellement compliqué?

M. Vaillancourt (Gilles): Bien, c'est parce que ce n'est pas les mêmes lois puis ce n'est pas les mêmes pratiques du tout. Deuxièmement, l'entreprise privée, quand elle prend cette décision-là, elle a déjà son capital. Quand vous prenez le GRT, le GRT dépend, pour toutes ses actions, il doit dépendre de programmes. Il attend que le programme devienne disponible, il attend, il attend, il attend. Après ça, pour être capable de sécuriser ses sites, ça lui prend encore beaucoup de temps. Alors, les difficultés inhérentes à la gestion font en sorte qu'il est très peu probable que ces gens-là puissent devenir efficaces quand on regarde les difficultés qui sont devant eux.

Vous savez, un propriétaire qui décide de bâtir, il a déjà son site. Sa réflexion est faite. Alors, quand il prend...

Mme Houda-Pepin: Même quand il n'est pas contaminé?

M. Vaillancourt (Gilles): Ça, c'est une autre sorte de problème. Il y en aura toujours, des problèmes, madame. Mais posez-vous une question: s'il n'y avait plus de problème, aucun d'entre nous n'aurait besoin d'être ici. Alors, des problèmes de décontamination, il y en a dans la région métropolitaine, il y en a partout. Mais le propriétaire qui décide de faire un investissement, généralement, sa réflexion, il la fait longtemps d'avance. Et, quand il décide qu'il passe à l'action, là, il va vite.

Mais les GRT, eux autres, ils dépendent des programmes, ils dépendent de toutes sortes de critères. Ils dépendent aussi... et ils n'ont pas les mêmes ressources que le privé. Alors, avant qu'ils soient capables de tout réunir et de passer à l'action, c'est long. C'est long.

Et actuellement vous avez juste à regarder. La Communauté métropolitaine va publier cette année, au 31 décembre, son bilan entre les engagements financiers qu'elle a demandés aux municipalités et ce qui s'est véritablement livré sur le territoire dans chacune des municipalités, et on va réaliser que la prévision financière a été plus grande que la capacité de réaliser les logements.

Le Président (M. Vallières): Merci. Je dois vous arrêter là; on a déjà passé un peu le temps qui était imparti. J'avais inscrit le député de Roberval. J'irai plutôt au député de Saint-Maurice.

M. Pinard: M. le maire, bonjour. À la lecture rapide de votre mémoire, surtout à vous écouter, moi, il y a quelque chose qui m'effraie un peu. C'est lorsque vous parlez d'accessibilité à la propriété qui ferait en sorte de libérer le logement pour une clientèle plus démunie.

Lorsqu'on lit, par exemple, que la moyenne de logements chez vous est approximativement de 675 $, ne trouvez-vous pas que les logements que les gens possèdent à Laval sont des logements d'une catégorie supérieure versus qu'est-ce qui pourrait être offert à un prix abordable à des gens un petit peu plus démunis? Ma première question.

Ma seconde question, c'est: Au niveau d'un programme d'accessibilité à la propriété, vous misez beaucoup sur un investissement au niveau du gouvernement supérieur, des gouvernements supérieurs, et vous laissez entrevoir, vous ouvrez une fenêtre à l'effet que vous seriez intéressés, possiblement, à céder une partie, par exemple, du droit de mutation et, également, vous ne laissez pas de place à l'effet que la municipalité pourrait, par exemple, investir soit au niveau de son parc mobilier, céder des terrains ou y aller d'une aide étalée dans le temps au niveau, par exemple, d'un pourcentage sur la taxe foncière, notamment.

M. Vaillancourt (Gilles): Je vais commencer à vous répondre sur le deuxième volet. Les municipalités n'ont pas beaucoup d'argent de disponible, mais renoncer à une

partie de la taxe foncière ou droit de mutation qui sont des revenus à venir sur des nouvelles activités, c'est ce que nous faisons actuellement chez nous et c'est ce qui nous permettrait d'être des partenaires actuellement dans un programme d'accession à la propriété.

Alors, vous me dites dans ça: Est-ce que nous voulons être partenaires? Oui, nous voulons l'être. Nous concédons, nous autres, les droits de mutation jusqu'à 1 250 $. Ça représente à peu près, je dirais, le coût d'accession à la propriété de base. Nous concédons, pour les nouvelles unités construites dans les secteurs ciblés ? puis il y en a tellement sur notre territoire que ça représente véritablement un bon choix ? cinq ans de crédit de taxe à raison de 50 % les deux premières années, 25 %, je pense, les deux dernières années et 15 % la dernière.

(10 h 10)

Quand on combine ça avec un montant qui viendrait d'une subvention directe, il va y avoir un intérêt pour ceux qui paient 675 $ par mois à devenir propriétaires. Quand vous me dites: Finalement, les autres, ce sera déjà des gens plus fortunés, je vous dis que, dans le programme qu'on vous recommande, on ne met pas de côté du tout l'aide aux autres clientèles plus défavorisées, mais il faut le créer partout, cet espace-là. Il va falloir prendre un groupe qu'on va envoyer qui vont devenir des nouveaux propriétaires et il faut que les autres puissent choisir.

Parce que, quand on regarde, à 675 $ en moyenne, j'en ai beaucoup à 500 $, j'en ai beaucoup à 400 $ aussi là-dedans qui sont plus... et qui, quand on vous dit: Ça prendrait un programme de rénovation avec une garantie que ceux qui ont la rénovation, qui ont les crédits pour la rénovation, vont maintenir le niveau de loyer, c'est pour compléter justement que chacun, à sa capacité, puisse accéder au logement.

Et de cette façon-là, vous auriez un éventail qui vous permettrait de cibler toutes vos clientèles et vous auriez une action dans le marché beaucoup plus rapide que de dépendre de ceux qui actuellement en ont la capacité de livrer. Votre réponse serait plus vite, on réduirait énormément la liste d'attente, on créerait le niveau de vacances qui ferait en sorte que le marché serait mieux équilibré. Et, avec la Régie du logement qui contrôle le logement, il n'y a à peu près pas de chances qu'il y ait une reprise inflationniste qui viendrait faire en sorte que l'unité disponible n'est pas disponible pour celui qui avait les moyens d'y accéder.

Est-ce que j'ai bien répondu à votre question?

M. Pinard: Oui, merci.

M. Vaillancourt (Gilles): Je vous remercie.

Le Président (M. Vallières): Bien, merci. M. le député de Duplessis.

M. Duguay: Alors, merci beaucoup, M. le Président. M. Vaillancourt, bienvenue à vous et à votre équipe. C'est bien sûr que, quand on regarde le mémoire que vous avez déposé, il va sûrement aider la commission sur bien des avenues.

J'aurais peut-être juste deux petites questions, moi, dans le contexte, parce que vous avez parlé également de l'accession à la propriété pour des secteurs ciblés, l'effort que la ville y met. Est-ce que vous avez une taxe de bienvenue à la ville de Laval?

M. Vaillancourt (Gilles): Ça n'existe pas, une taxe de bienvenue. On ne veut pas en avoir, mais on a un droit de mutation.

M. Duguay: O.K. Ça ne peut pas être un empêchement. Et il y a également... Vous avez parlé de, bon, que vous êtes d'une famille de 10 enfants, et c'est bien sûr que, moi également, je suis d'une famille de 12 enfants dont je suis le septième. Et compte tenu du vieillissement de la population à Laval, est-ce que la ville a prévu des appartements pour ces aînés-là ou est-ce qu'elle s'en remet à des programmes ou est-ce qu'elle laisse ça au privé?

M. Vaillancourt (Gilles): À votre première question, oui, nous avons des droits de mutation chez nous et, oui, dans un programme d'accession à la propriété. En fait, je vais vous faire parvenir, à la commission, mon discours de budget 2002. Vous allez voir que toutes les interventions qu'on avait prévues là-dedans... et justement on crédite des droits de mutation sur l'acquisition de nouvelles propriétés pour les jeunes familles, qu'elles soient des propriétés neuves ou des propriétés déjà existantes.

Alors, c'est une façon pour nous de tenter de maintenir de l'intérêt pour nos vieux quartiers déjà tout à fait équipés en infrastructures et de les rendre attrayants pour ces nouveaux acheteurs.

Au niveau des personnes âgées, effectivement, Laval connaîtra un taux de vieillissement plus grand que la moyenne, et il y a deux facteurs qui contribuent à ça. C'est que Laval a été formé, pour une grande

partie de sa population, à l'époque des baby-boomers et les baby-boomers, bien, arrivent à la retraite, donc ils sont nombreux. Mais d'autre part aussi ? et c'est un phénomène qui vient d'être plus récemment observé ? les enfants des Montréalais ou d'ailleurs au Québec sont venus s'installer à Laval et, à la fin de leurs jours, les parents rejoignent les enfants. Alors ça crée... Autrement dit, on a une immigration de personnes du troisième âge intéressante et importante chez nous, ce qui fait qu'il faut trouver des réponses dans le marché.

Notre Office municipal d'habitation, qui est présidé par M. Goyer, sollicite, pour ceux qui sont les plus démunis, l'aide de la SHQ et des programmes qui nous permettent d'accueillir ces gens-là. Le gouvernement fédéral, à travers des programmes de coopérative, a été présent, le gouvernement du Québec aussi. Ça a aidé aussi une autre

partie de la clientèle.

Et le marché privé, je vous dirais que nous avons accueilli sur notre territoire, dans les 10 dernières années, des complexes extraordinaires qui font l'envie des gens de la région et qui nous permettent aussi d'attirer beaucoup de gens. Actuellement, des projets pour du troisième âge, chez nous, sur notre territoire, par le privé, demandant aucune subvention à personne, les quatre projets qui sont devant nous, s'ils se réalisent au complet, vont créer entre 1 200 et 1 400 nouvelles unités d'habitation pour les gens du troisième âge.

Alors, au niveau de ceux qui ont les moyens, nous n'entrevoyons pas de difficulté. Le marché semble bien répondre à la fois dans l'offre architecturale et les facilités qui sont incluses dans ces édifices, dans ces complexes réservés au troisième âge.

Au niveau des clientèles les plus démunies, c'est un des volets qu'il faudrait absolument régler à long terme et non pas à court terme, au niveau du logement abordable. Quand on vous a dit que ça nous prenait un volet à long terme dans le logement abordable, c'est parce qu'il y a des clientèles qui seront toujours plus vulnérables, et si on ne fait que des programmes ciblés de court terme, le temps de réponse est trop long, et ces gens-là sont laissés au coin de la rue, ils ne sont pas tenus compte, on n'est pas capable de faire de planification. Merci.

Le Président (M. Vallières): Bien. M. le député de Saint-Maurice.

M. Pinard: Vous venez d'ouvrir sur un point que c'est la première fois que j'entends, c'est l'accessibilité à la propriété, mais à la propriété usagée. Quelle est la différence? De quelle façon vous fonctionnez, au niveau de la ville de Laval, entre les deux volets: accessibilité à la propriété neuve et usagée? Est-ce que c'est l'Office d'habitation de Laval qui achète des propriétés, puis, par la suite, remet ça sur le circuit? De quelle façon vous fonctionnez et quelles sont les différences au niveau des subventions, par exemple, ou de l'aide municipale?

M. Vaillancourt (Gilles): Non, non, ce serait... Là, je vais vous donner les deux programmes, puis aucun d'eux ne fait appel à... Écoutez, si un organisme municipal se mettait à acheter des propriétés pour les remettre dans le marché, on connaîtrait la même difficulté de lenteur, etc. Les lois qui nous gouvernent sont extrêmement rigides et ne nous permettraient pas d'être efficaces.

Ce qu'on fait pour les jeunes couples? Nous, on a une population... il y a des secteurs de notre ville qui ont 40 ans, qui ont 50 ans et qui sont généralement... à l'époque, ont été construits avec des bungalows. Les gens les habitent longtemps mais, un jour, ils partent, puis ils s'en vont vivre dans un complexe de gens du troisième âge. Ce sont des quartiers extraordinaires avec des beaux arbres, des écoles, des garderies, des bibliothèques, enfin, des parcs, toutes les infrastructures, les commerces sont déjà là, donc des milieux de vie très intéressants, le transport en commun.

On s'est aperçu qu'il nous faut absolument ramener de la jeune clientèle dans ces quartiers extraordinaires, anciens.

Alors, ce qu'on fait? On leur donne deux sortes d'aide. On leur crédite le 1 250 $ de droit de mutation. Généralement, les jeunes couples qui vont acheter des propriétés usagées dans des quartiers anciens investissent souvent jusqu'à 30, 35 000 $ de rénovations, hein, de remettre la maison dans l'état qu'ils souhaitent. On leur crédite, pour cinq ans, la taxe qu'il y aurait eu à payer sur la plus-value créée. Alors, c'est l'aide qu'on leur donne, et, à date, bien ça va donner... on va mesurer des résultats et voir si c'est suffisant pour créer de l'intérêt pour ces vieux quartiers extraordinaires ou si on doit rajouter d'autres mesures.

Le Président (M. Vallières): C'est bon. Merci. Alors, peut-être, Mme la députée d'Anjou, on pourrait vous permettre une dernière question.

Mme Thériault: Moi, j'aimerais savoir, bon, compte tenu de la crise qu'on a vécue en 2001-2002, à Laval, j'imagine qu'il y a eu des effets aussi, comment vous anticipez juillet 2003 à court terme?

M. Vaillancourt (Gilles): Je pense qu'on va connaître la même crise et probablement un peu plus aiguë, parce qu'il y a une croissance de la population, l'immigration fonctionne, etc., donc, et le nombre de logements abordables produits ? réellement là, je ne parle pas budgétés, intentionnés, là, mais produits réellement ? ne sera pas suffisant pour éviter la crise de juillet 2003.

Probablement qu'on va vivre une crise en juillet 2003, et c'est la raison pour laquelle, nous, on dit: Il faut absolument aller rapidement dans l'accession à la propriété, c'est ce qui va libérer les logements le plus vite, et c'est ce qui va permettre de minimiser les impacts de la crise. Et j'anticipe que 2003 va certainement être aussi compliqué que 2002 l'a été.

Le Président (M. Vallières): Merci, M. Vaillancourt, on reconnaît dans toutes vos précisions votre souci d'efficacité, alors très intéressant de vous avoir entendu, nous vous remercions.

M. Vaillancourt (Gilles): Signe qu'il est partagé par l'Assemblée nationale, ça, oui?

Le Président (M. Vallières): Oui. Nous vous remercions de votre contribution à nos travaux, vous constituez un exemple, à maints égards. Merci bien.

M. Vaillancourt (Gilles): M. le Président, je voudrais vous remercier et remercier les membres de la commission.

(10 h 20)

Le Président (M. Vallières): Merci. Alors, j'inviterais maintenant l'Association des groupes de ressources techniques à bien vouloir prendre place.

(Changement d'organisme)

Le Président (M. Vallières): Alors, nous débutons avec l'Institut économique de Montréal. Alors, prière de vous identifier et puis de procéder dans les 15 prochaines minutes par...

Institut économique de Montréal (IEDM)

M. Desrochers (Pierre): Oui. Alors, merci, M. le Président. Bonjour à tous. Mon nom est Pierre Desrochers, je suis le directeur de la recherche à l'Institut économique de Montréal. Pour ceux qui ne nous connaissent pas, on est un institut de recherche et d'éducation économique; on est indépendants, non partisans et à but non lucratif. On est surtout connus, en fait, pour notre bulletin des écoles secondaires, que L'actualité publie chaque année ? et dans deux semaines, en fait. Alors, je fais un peu de publicité à l'avance à L'actualité .

Alors, merci de m'avoir invité à commenter le document que vous avez mis à l'étude en commission parlementaire. Je vous ai déposé un mémoire, ce matin, qui est en fait un complément à l'étude que j'ai publiée il y a quelques mois, qui a servi de base, entre autres, à la préparation de ce document-là. On m'a demandé de faire un ajout et de traiter d'autres questions, et c'est ce que j'ai fait. Donc, le mémoire n'est pas un résumé de mon document, mais plutôt un ajout, un complément. Et j'amène d'autres éléments d'information.

Alors, pour aller rapidement, disons que l'Institut économique de Montréal ne partage pas le diagnostic et les solutions qui sont proposées dans le document de MM. Gill et Dagenais. Contrairement au diagnostic des auteurs, nous ne croyons pas que la situation actuelle résulte de facteurs conjoncturels, donc du vieillissement de la population, des trucs qui seraient apparus il y a quelques années, mais que c'est au contraire le résultat inévitable des mesures qui ont été mises en place dans le secteur du logement locatif depuis quelques décennies.

Mon mémoire a quatre parties. Dans la première, je traite de ce que je considère être certains mythes sur les causes de la crise, enfin des explications qui ont été mises de l'avant depuis quelques mois, qui ne m'apparaissent pas fondées. Je traite ensuite un peu plus en détail des HLM, vu qu'au Québec on est une des rares juridictions où on souhaite encore investir dans les HLM pour résoudre les crises du logement, alors que la plupart des autres juridictions en Europe et en Amérique délaissent la formule.

Dans la troisième, je traite plus en détails des propositions qui sont faites par les auteurs du document de consultation. Et finalement, dans la quatrième, on propose nos propres solutions.

Alors, il y a deux mythes, selon nous, qui ont été propagés sur la crise du logement mais qui n'expliquent pas la crise comme telle. La première, c'est que plusieurs auteurs ont soutenu que la crise a été provoquée par l'appauvrissement des ménages. On cite souvent, d'ailleurs, une étude de la SHQ, qui a été publiée il y a quelques années, qui dit que les locataires se sont appauvris de 27 % au cours des dernières années et les propriétaires aussi. Or, ce qu'on dit: C'est faux. Au contraire, au Québec, depuis quelques années, l'économie va très bien, et lorsqu'on sort des chiffres comme ça, en fait, ce qu'on fait, c'est qu'on propage une illusion statistique.

Pour résumer le contenu du document, en fait, les locataires ne se sont pas appauvris, depuis quelques années. Ce qui est arrivé, c'est que les meilleurs locataires sont devenus propriétaires, mais ces locataires-là, dans l'ensemble, avaient des revenus un peu plus faibles que les propriétaires déjà établis. Donc, on a moins de locataires; ces locataires-là deviennent propriétaires, ils sont un peu moins riches que les propriétaires qui sont déjà là. Donc, même si tout le monde s'enrichit, au Québec, on a une illusion statistique selon laquelle les ménages locataires se sont appauvris. Or, c'est faux.

Un autre élément qu'on apporte dans le document, c'est qu'on souligne que les ménages qui sont pauvres, en fait, sont moins nombreux que ce qu'on croit généralement. On sort plusieurs chiffres percutants dans le document, sur, par exemple, le nombre de ménages qui font moins de 10 000 $ par année, et ce genre de choses-là. Bon, ce sont des chiffres qui peuvent sembler percutants, mais si on enlève les étudiants de ces chiffres-là, dans le fond, on se rend compte que la proportion de personnes qui restent sous le seuil des faibles revenus au Québec, selon Statistique Canada, est d'environ 4 %.

Donc, si vous regardez: pendant cinq ans, les gens qui sont à faibles revenus, dans l'ensemble de la population, les gens pour qui ça n'est pas une phase temporaire, mais une phase permanente, c'est environ 4 %, et même un peu moins. Et 4 %, en fait, je prends le barème le plus conservateur, c'est-à-dire le plus élevé.

Donc, il est faux de prétendre que la crise a été provoquée par un appauvrissement des ménages. Au contraire, depuis des années au Québec, si on regarde la diminution du nombre de personnes sur l'aide sociale, l'augmentation du revenu réel, tout ça, les gens se sont enrichis. Donc, la crise ne peut pas être blâmée sur l'appauvrissement des ménages parce que les gens sont plus riches, ils ont plus d'argent que par le passé.

Une autre raison qui a été invoquée souvent pour expliquer la crise, c'est les coupures gouvernementales dans les programmes de logements sociaux. On cite souvent, par exemple, les coupures fédérales, en 1994, dans les habitations à loyer modique. Or, ce qu'on dit, c'est que, si on regarde les chiffres, si on ne se contente pas de regarder ce programme-là, mais l'ensemble des dépenses des gouvernements fédéral et provincial au Québec, si on inclut les allocations-logement et tous les autres programmes, en fait, on dépense beaucoup plus maintenant que dans le passé.

Si vous regardez les chiffres réels, entre 1996 puis 2001, le montant investi dans le logement social a augmenté de 15 % au Québec. Donc, encore une fois, certains programmes particuliers ont été coupés, mais, si vous regardez l'ensemble des programmes, l'ensemble des mesures pour le logement social, on n'a pas moins dépensé depuis cinq ans; au contraire, on dépense plus que jamais. Donc, encore une fois, on ne peut pas blâmer la crise sur les coupures dans le logement social. Donc, ça, c'est la première partie; enfin, les deux mythes qu'on voulait rétablir.

La deuxième

section du mémoire, comme je le disais, donc, traite des habitations à loyer modique. Je fais une

section un peu plus détaillée là-dessus qui explique que la plupart des juridictions dans le monde délaissent la formule, parce qu'on s'est rendu compte que le gouvernement, comme on le soulignait il y a quelques minutes avec M. Vaillancourt, est un gestionnaire et un constructeur beaucoup moins efficace que le secteur privé, et, dans chaque cas, dans les pays où on a investi beaucoup en termes de HLM, non seulement on n'a jamais réglé les crises du logement, mais en fait on les a aggravées.

J'ai une citation de M. Christian Rioux, du Devoir , que j'ai mise dans le texte ici, qui résume bien, dans le fond, l'ensemble des choses. M. Rioux est le correspondant du Devoir à Paris. Et ce qu'il écrivait en juin dernier, donc, en suivant le débat de ce qui se passait au Québec à partir de Paris, il disait que « Cela fait un demi-siècle que la France construit ces logements sociaux qu'on réclame à cor et à cri parmi la gauche québécoise. Tout cela pour découvrir que le problème des sans-abri est plus grave en France qu'au Québec. Les HLM français ont depuis longtemps détruit le marché du logement à bas prix.

Aujourd'hui, un chômeur français ne peut pratiquement pas se louer un appartement dans le secteur privé. Même les étudiants ont toutes les misères du monde à le faire sans le soutien de leurs parents. Sans compter les immenses ghettos que l'État a créés aux portes des villes et qu'il faudra bien détruire un jour. »

Donc, ça, ça vient du Devoir , c'est le correspondant parisien du Devoir qui regarde ce qui se fait en Europe depuis des années et qui se rend compte que les solutions qu'on propose au Québec, dans le fond, non seulement n'ont pas réglé le problème en France, mais l'ont aggravé. Et on a observé la même chose aux États-Unis puis dans tous les pays où on a voulu investir dans les HLM. Je précise: pas dans le logement social, mais donc les HLM, c'est-à-dire où l'État est constructeur et gérant.

Donc, on déconseille fortement d'investir dans le logement de type HLM, mais, plutôt, que le gouvernement devrait investir davantage dans les allocations-logement pour que les gens les plus démunis puissent se loger d'eux-mêmes dans le secteur privé, donc qu'on puisse profiter de l'efficacité du secteur privé, mais qu'on donne un coup de pouce aux gens les plus démunis pour qu'ils puissent accéder à des logements auxquels ils n'auraient pas accès autrement.

Le mémoire aborde ensuite plus en détail les propositions qui ont été mises de l'avant dans le document. En fait, il y en a quatre, selon les auteurs, mais il y en a en fait cinq si on inclut une proposition qui a été incluse dans une autre section.

Ce qu'on dit d'abord, c'est qu'il faut replacer les choses en contexte. C'est sûr qu'à Montréal on vit une crise du logement. On soutient que le coût des logements est devenu exorbitant. Mais, dans le fond, comme l'ont souligné sans doute plusieurs autres intervenants avant moi, Montréal est de loin le marché important en Amérique du Nord, en Europe et en fait dans le monde développé où le prix du logement est le plus abordable.

Donc, oui, 675 $ par mois pour un quatre et demi, ça peut sembler excessif pour certaines personnes, lorsqu'on est habitué aux prix montréalais, mais, si on se compare à des villes comme Halifax ou Winnipeg où il n'y a pas plus de richesse qu'ici ? en fait, il y en a même moins ? on est encore une ville où les logements sont extrêmement abordables, comparés à des villes où les gens ne sont pas plus riches ou, enfin, dans des villes où il y a autant de pauvres qu'ici. Donc, ça, c'est la première chose, la première mise en situation.

Les propositions des auteurs. Je vous laisserai regarder le détail de nos commentaires, mais, en gros, on est d'accord avec l'idée d'augmenter les allocations-logement et de ne pas cibler des logements particuliers, c'est-à-dire, donc, de donner un coup de pouce aux gens les plus démunis.

Par contre, ce qu'on conseille, c'est que, dans la mesure où la pauvreté de la plupart des Québécois n'est que temporaire, soit parce qu'ils sont étudiants, soit parce qu'ils entrent sur le marché du travail, soit parce qu'ils ont perdu leur emploi, mais qu'ils vont se recaser, on dit: Dans le fond, ce que le gouvernement doit donner aux gens, c'est un coup de pouce, donc pas des mesures permanentes, mais une façon d'aider les gens à retomber sur leurs pieds.

La deuxième proposition des auteurs, c'est de revoir les critères de sélection puis de viser des clientèles désinstitutionnalisées, des immigrants, etc., en termes de logement social. Or, selon nous, c'est une erreur. On demande en fait trop de choses à la politique du logement. Les clientèles qui ont été désinstitutionnalisées ont besoin de soins de santé, ont besoin de traitements et de suivi, et on devrait aborder leur problématique dans une politique de santé publique plutôt que de demander aux gens qui s'occupent de logement d'en faire trop ou, enfin, de déborder de leur mandat.

n (10 h 30) n

La troisième proposition des auteurs, c'est de transférer une

partie du parc de HLM aux GRT ou à des organismes à but non lucratif, notamment pour les aider à devenir autosuffisants. Alors, vous verrez le détail, mais, en fait, ça ne nous semble pas réaliste dans la mesure où la seule façon pour ces organismes-là de devenir autosuffisants, c'est, dans le fond, de devenir des organismes à but lucratif. Or, les GRT puis les organismes à but non lucratif n'ont pas de recettes miracle pour gérer à moindre coût que le secteur privé. Or, déjà, dans la mesure où les profits dans le logement locatif, comme vous le savez, ne sont pas énormes, ça ne nous semble pas être une proposition réaliste.

Ce qu'on recommande donc, encore une fois, comme on va le mentionner tantôt, c'est d'arrêter de subventionner, de faire des programmes avec des critères serrés, mais plutôt de donner un coup de pouce aux gens, un coup de pouce financier direct pour que les gens puissent se loger d'eux-mêmes dans le secteur privé.

La quatrième proposition, c'est de créer un fonds d'épargne pour les petits épargnants pour qu'ils investissent dans les logements sociaux et abordables. Pour résumer notre point de vue, dans le fond, c'est comme inciter les gens à investir dans Nortel depuis quelques semaines. On ne peut pas demander aux gens d'investir leur fonds de retraite ou l'argent de leur retraite dans un secteur qui est à but non lucratif.

Évidemment, les auteurs proposent tout un ensemble de mesures, de déductions fiscales, de subventions pour rendre le logement abordable plus attrayant, mais il ne nous semble pas que ce soit une incitation correcte, de demander aux gens, en fait, de mettre leur épargne dans un secteur qui est à but non lucratif.

La dernière proposition, c'est l'accession à la propriété, dont M. Vaillancourt, le maire de Laval, vient de parler il y a quelques minutes. Ça nous semble, encore là, être une question qui est un peu plus problématique que ce qu'on souligne généralement, notamment au niveau des critères de sélection. Par exemple, dans le document, on dit qu'on devrait donner un coup de pouce aux gens qui font entre 20 et 30 000 $ par année et donc qui n'ont pas les moyens d'accéder à la propriété. Mais qu'est-ce qu'on fait pour les gens qui font 31 000 $ par année? Où est-ce qu'on met le critère?

Où est-ce qu'on met la délimitation? Et est-ce que, dans le fond, d'inciter des gens qui n'ont pas des revenus élevés à investir dans la propriété est vraiment le meilleur usage qu'ils peuvent faire de leur argent? Est-ce qu'ils ne seraient pas mieux d'investir dans autre chose à court terme et, une fois que leurs revenus se sont améliorés, à ce moment-là, qu'ils accèdent d'eux-mêmes à la propriété?

Enfin, vous verrez le détail, mais l'accession à la propriété pour les gens qui ne sont pas solvables ou, enfin, qui n'ont pas les moyens de le faire à un moment dans le temps mais qui auront peut-être le moyen de le faire dans cinq, six ans, ne nous semble pas le meilleur usage possible à faire des fonds publics.

Donc, nos recommandations, pour conclure. Alors, comme je le disais, à l'Institut économique de Montréal, on ne croit pas que les causes de la crise soient conjoncturelles. Au contraire, on croit qu'elle résulte des politiques qui ont été mises en place depuis plusieurs années, notamment la réglementation du prix des loyers, qui décourage l'investissement dans le secteur. Dans le fond, ce qu'on dit aux gens est: N'investissez pas dans le logement, vous ne pourrez jamais récupérer votre investissement. Et c'est ce qu'on observe depuis quelques années: les gens ne mettent plus d'argent dans le logement locatif.

Il y a aussi certaines dispositions de la législation québécoise qui, selon plusieurs propriétaires, prennent trop la part des locataires, et ça nous semble fondé dans la mesure où, lorsqu'on a un mauvais locataire, on ne réussit pas à s'en débarrasser. Ce qu'on dit aux gens, dans le fond: Investissez dans le logement locatif, vous achetez des problèmes. Donc, selon nous, il faudrait revoir ces choses-là.

On maintient également le coût des logements artificiellement élevé au Québec en réglementant l'industrie de la construction et puis en ayant certains aspects du Code du bâtiment qui, évidemment, donnent des logements de meilleure qualité au bout du compte mais qui sont plus chers et qui ne sont peut-être pas nécessairement tellement plus sécuritaires qu'ils peuvent justifier ça. Enfin, ça, dans le fond, je résume les conclusions que j'avais dans mon étude plus détaillée. Je vous inviterais à la consulter si vous voulez plus de détails.

Alors, qu'est-ce qu'on recommande? On ne recommande pas de nouvelles mesures fiscales. Ce qu'on dit, nous, c'est que l'expérience de la fin des années soixante-dix nous enseigne que les mesures fiscales amènent des déséquilibres importants dans le marché dont il faut souvent 10 ou 15 ans pour se remettre. Comme vous le savez, à la fin des années soixante-dix on a créé Corvée-Habitation, on a créé toutes sortes de programmes, Mon taux, mon toit, et ce que ça a amené, ça a amené un taux d'inoccupation à Montréal qui dépassait les 8 %.

Donc, on taxait les propriétaires pour financer soit des locataires, soit d'autres propriétaires et, en même temps, on réduisait la rentabilité de leur investissement en créant un taux d'inoccupation qui, vraiment, dépassait les normes acceptables. Donc, ce que l'on dit, nous, c'est que le gouvernement provincial doit tout d'abord déréglementer le prix des loyers puis les laisser s'ajuster à des niveaux qui encourageront de nouvelles mises en chantier. Tant qu'on ne permettra pas aux gens de demander pour le prix d'un nouveau logement le prix de construction, on ne réglera pas le problème.

Deuxièmement, le gouvernement doit favoriser la réduction des coûts de construction des nouvelles unités de logement locatif, et puis, ça, on peut envisager que des économies significatives sont possibles en revoyant la réglementation de l'industrie de la construction puis d'autres mesures.

Et, finalement, il faut arrêter de demander à la politique du logement de s'occuper des politiques d'immigration ou des politiques de santé publique et puis de ce genre de choses là. Il faut distinguer les gens qui ont besoin d'une aide temporaire, en leur donnant une aide temporaire, des gens qui ont besoin d'une aide permanente.

Ces gens-là qui ont vraiment besoin d'une aide permanente, qu'on les aide non seulement en leur donnant une allocation plus importante pour le logement, mais aussi en mettant en place des politiques ? que ce soit en termes de santé mentale, de toxicomanie ou ce genre de choses là ? qui vont être beaucoup plus globales et qui vont les aider à se prendre en main ou, dans la mesure du possible, à redevenir des gens plus indépendants.

En gros, c'est l'essentiel de mon mémoire. Je vois que j'ai dépassé un petit peu le temps permis, alors, il me fera plaisir de répondre à vos questions.

Le Président (M. Vallières): Merci, M. Desrochers. On passe maintenant aux échanges. Mme la députée de Matapédia.

Mme Doyer: Merci, M. le Président. Alors, moi, je peux vous dire que je suis en désaccord presque total avec l'ensemble de ce que vous nous présentez ce matin. Je trouve ça darwinien comme mesure et comme suggestion dans le sens que le plus fort l'emporte tout le temps. Trop d'États, trop de syndicats, trop de ci, trop de ça, trop de mesures fiscales, et vous dites à la Communauté métropolitaine de Montréal et au maire de Laval qui était ici tantôt: Trop de mesures fiscales, etc. Donc, si on a moins de syndicats, si on a moins de ci, moins de ça, comme vous dites, que l'État ne s'occupe pas trop des affaires, laisse aller le marché, moi, ça m'inquiète.

Vous parlez donc de tout déréglementer, mais vous ne mentionnez pas l'impact sur le coût des loyers. Pour que ceci soit efficace, il faudrait que les loyers actuels soient augmentés d'environ 200 $ par mois. Quel serait l'impact d'une ponction mensuelle de 200 $ par mois dans les poches des locataires sur le reste de l'économie? Admettons que cette mesure que vous proposez affecterait seulement les ménages des zones métropolitaines, c'est au moins 900 000 ménages qui seraient touchés par cette déréglementation. Selon vous, il serait pertinent d'affecter les conditions financières de près de 1 million de ménages pour favoriser la production d'uniquement 20 000 ménages?

Aussi, est-ce qu'on a prévu l'impact inflationniste que cette mesure pourrait avoir? Si on augmente les loyers, c'est parce que ça va devenir intéressant pour les propriétaires privés de bâtir, ça va devenir intéressant. Comment ça qu'ils ne l'ont pas fait dans les 30 dernières années, tout le temps? Inévitablement, les ménages vont exiger une augmentation de salaire, une hausse du salaire minimum. Vous ne croyez pas que les impacts pourraient être importants?

Puis vous comparez avec Toronto. On va comparer avec Toronto. Vous aimez ça, Toronto: on va aller voir qu'est-ce qui se passe là. Parce qu'ils ont déréglementé à Toronto, ça a entraîné une plus grande production de logements, et ce, même si les loyers sont deux fois plus élevés qu'à Montréal.

Dans le document ? vous auriez dû lire davantage le document ? dans le document, si on compare par rapport au tarif horaire minimum, il faut 127 heures de travail à Toronto, 113 à Ottawa et 111 à Calgary à un travailleur se situant au bas de l'échelle salariale pour se loger dans un logement convenable d'une chambre à coucher. Il en faut 68 à un travailleur de Montréal ou de Québec.

Dans la majorité des villes québécoises, il faut un peu plus d'une semaine de travail, 52 heures au tarif horaire minimum pour payer le loyer d'un appartement d'une chambre à coucher, alors qu'il en faut plus de deux ailleurs, au Canada.

Alors, moi, je termine là-dessus. Mais si on veut comparer, puis si on veut une déréglementation tous azimuts, il faut peut-être penser aux conséquences que ça peut amener.

Le Président (M. Vallières): Bon. M. Desrochers, en réaction.

M. Desrochers (Pierre): Je peux répondre, oui. D'accord. Bien, d'abord, oui, vous me parlez des coûts de ce que je propose, mais j'aimerais aussi qu'on mentionne les coûts de ce que vous proposez en termes de lois, de nouvelles mesures fiscales et tout ça. Je veux dire: Cet argent-là ne tombe pas du ciel; il vient des taxes des gens, de toute façon.

Nous, ce qu'on dit, c'est que si vous voulez vraiment être efficaces pour aider les gens les plus démunis, la meilleure façon de les aider, c'est de leur donner une allocation au logement plus élevée. Comme ça, on peut aider trois ou quatre fois plus de personnes qu'en investissant dans les HLM. C'est la première chose.

La deuxième. Si vous avez le temps de lire le document, vous verrez que je mentionne des chiffres que vous mentionnez à propos de Toronto, Calgary puis tout ça. Et, en fait, c'est ça, le problème à Montréal; ça peut sembler bête à dire, mais c'est que le prix des loyers actuellement n'incite pas les gens à investir dans le logement locatif. Et ce qu'on constate depuis quelques années, depuis que l'économie va mieux, on ferme, si vous voulez, la cocotte-pression du marché locatif au Québec, depuis des années, mais la pression augmente.

La pression augmente à un point tel qu'on a la crise qu'on a à l'heure actuelle. C'est sûr que, si on lève la cocotte-pression, il faut laisser sortir la vapeur. C'est vrai que le coût des logements à Montréal va s'ajuster à ce qu'on paie à Winnipeg puis à Halifax. Mais les gens là-bas s'en sortent très bien. Ils s'en sortent mieux qu'à Montréal maintenant en termes de taux d'inoccupation. Comme je le mentionne, la majorité des gens ont les moyens de payer un peu plus. Comme le mentionnait M.

Vaillancourt, le problème maintenant, ce n'est plus que ce sont seulement les pauvres qui ne peuvent pas se loger, mais les gens de la classe moyenne qui entrent sur le marché. Pourquoi est-ce qu'il se construit seulement des condos à Montréal? Parce que ce n'est plus rentable d'investir dans le logement locatif. Je veux dire, on peut se vanter à Montréal d'avoir des logements plus abordables qu'ailleurs. Écoutez, je vais vous dire: Personnellement, ma femme vient de Tokyo. Elle est japonaise, donc elle a grandi là-bas. En arrivant à Montréal, elle croyait qu'elle était arrivée au ciel.

Elle ne comprend pas que les gens se plaignent à Montréal de payer 700 ou 800 $ par mois pour un logement, tandis qu'à Tokyo, pour des gens qui font le même salaire, il doivent payer deux, trois, peut-être même quatre fois plus, dépendant où ils veulent être.

Au Québec, dans le passé, on a été gâtés. Pourquoi? Parce qu'on a utilisé beaucoup d'argent des taxes pour soutenir artificiellement le marché du logement. En faisant ça, donc, on a maintenu le coût des loyers plus bas, mais le résultat, c'est qu'on est les gens les plus taxés en Amérique. Donc, on le paie d'une façon ou d'un autre, si vous voulez. Le prix des logements est plus bas, mais on paie plus de taxes parce qu'on subventionne la construction de logements locatifs.

n (10 h 40) n

Dernière petite chose pour Toronto: vous verrez que, si vous regardez les chiffres du dernier recensement, la population à Toronto a augmenté trois fois plus vite qu'à Montréal, et ce n'est pas pour rien. Oui, il y a des problèmes de logement; oui, à Toronto, on a de la misère à suivre, mais c'est parce que l'économie est tellement plus performante. Et, entre vous puis moi, je crois qu'à Montréal on serait mieux si on avait une économie aussi performante que Toronto et d'avoir des coûts de loyer plus élevés que d'être une économie beaucoup plus pauvre comme on l'est et d'avoir des loyers plus abordables.

Moi, je crois que les gens votent avec leurs pieds au Canada; ils préfèrent aller dans une ville où on leur donne des chances d'emploi plus intéressantes plutôt que des logements plus abordables. Et c'est un choix qu'il faut faire à un moment donné, en tant que société.

Le Président (M. Vallières): Mme la députée de Matapédia.

Mme Doyer: Oui. À Toronto, écoutez là, j'y suis allée pas mal depuis quelques mois, puis je suis allée dans des quartiers où se bâtissent des maisons actuellement à 250 000, un demi-million, 1 million pour des gens, effectivement, qui ont des salaires aisés. Mais les gens qui n'ont pas beaucoup de salaire, ils sont au centre-ville, ils ont de la misère, ils sont dans des logements de trois et demi à 850, 900 $ puis ils ont bien de la misère. Ça fait qu'il faudrait peut-être parler de ça; il ne faut pas l'oublier. Moi, je persiste à dire ce que j'ai dit.

Et vous parlez des taxes et tout ça, mais, au Québec, on a aussi beaucoup plus de services qu'ailleurs, il ne faut pas l'oublier, tout ça. Moi, j'ai terminé.

M. Desrochers (Pierre): Enfin, moi, tout ce que je vous dirai: J'ai vécu à l'étranger, en Europe et aux États-Unis, puis c'est vrai qu'on a des services au Québec, mais il y en a ailleurs aussi. Donc...

Mme Doyer: On est allé aussi à l'étranger, on est allé en Afrique, on voit ce qui se passe en Europe.

Le Président (M. Vallières): O.K. Ça va. Un à la fois. Alors, ça nous amène à Mme la députée de La Pinière.

Mme Houda-Pepin: Merci beaucoup, M. le Président. Merci, M. Desrochers, pour votre mémoire. J'ai lu, également, votre document, et vous avez peut-être eu écho de mes réactions. Je vis avec un économiste à la maison et je lui dis toujours que l'économie n'est pas une science exacte. Alors, je vous le redis, pour vous dire qu'il y a différents points de vue qui peuvent s'exprimer, même chez les économistes.

Vous dites dans votre document que, finalement, il n'y a pas de relations de cause à effet entre la pauvreté et la crise du logement, que ça, c'est une construction de l'esprit. Puis je ne veux pas argumenter avec vous là-dessus parce que ça peut nous bouffer le temps qui nous reste. Mais supposons qu'il n'y ait pas de liens de cause à effet, est-ce que vous reconnaissez qu'il y a des pauvres au Québec?

M. Desrochers (Pierre): Ah, bien sûr!

Mme Houda-Pepin: Est-ce que vous reconnaissez que l'État doit venir en aide aux pauvres au Québec?

M. Desrochers (Pierre): C'est sûr et de la façon la plus efficace possible, et c'est ce que je dis dans mon mémoire. Et la meilleure façon d'aider les ménages les plus démunis, ce n'est pas de faire de nouveaux programmes avec de nouveaux critères et tout ça, c'est d'augmenter les allocations au logement, leur donner plus d'argent pour qu'eux-mêmes se logent sur le marché privé.

Mme Houda-Pepin: D'accord. Très bien. Ça, j'ai bien compris. L'allocation au logement qu'on appelle supplément au loyer pour les personnes démunies, pour les aider à payer 25 % de leurs revenus au loyer, je suis d'accord avec cette mesure-là. Mais le problème que ça pose, c'est que cette mesure ne peut fonctionner que là où il y a des disponibilités de logement. Hein?

M. Desrochers (Pierre): Bien sûr.

Mme Houda-Pepin: Parce que, pour pouvoir bénéficier du supplément au loyer, il faut avoir un appartement quelque part de disponible dans lequel on peut loger.

M. Desrochers (Pierre): Exactement.

Mme Houda-Pepin: Le problème, c'est que, dans une région comme Montréal où nous avons des taux d'inoccupation qui frisent les 0 %, il n'y a pratiquement pas de loyers. Donc, il faut construire de nouvelles unités de logement pour répondre à ces besoins-là.

Au Saguenay, ma collègue de Jonquière, elle, habite dans une région où il y a des loyers disponibles et ce qui fonctionnerait là-bas, c'est précisément le supplément au loyer. Donc, à chaque besoin correspond une solution. On ne peut pas faire du mur-à-mur. Si c'était tellement simple, on serait caves d'être assis ici et de ne pas l'avoir deviné. Hein? C'est que la situation est plus complexe que ça.

Vous nous ramenez à Tokyo. J'ai vécu à Tokyo, même que j'ai eu le privilège de vivre pendant trois mois dans une famille japonaise, ce qui est rare, comme vous le savez. et je peux vous dire qu'il n'y a aucune comparaison à faire au niveau du logement entre ce que nous vivons et notre contexte québécois nord-américain, etc., et la réalité à Tokyo. À Tokyo, quand vous entrez, c'est des cages; les gens vivent dans des cages. J'ai été visiter...

M. Desrochers (Pierre): Ma femme les appelle des clapiers, en fait.

Mme Houda-Pepin: Bon, eh bien, alors, moi, je vous dis que j'espère plus que ça et mieux que ça pour les Québécois. Même les gens qui ont des faibles revenus, ils ont le droit de vivre décemment.

Un des arguments sur lequel vous revenez souvent, souvent, souvent, c'est de dire: Le privé n'investit pas dans le logement locatif parce que ce n'est pas rentable. Et c'est un élément important dans votre mémoire.

J'ai ici un communiqué de presse issu d'un document qui est publié par la Société d'habitation et le gouvernement fédéral, Les logements privés au Québec , et je vous lis le texte parce que je ne veux pas interpréter: « En ce qui a trait aux perceptions à l'égard du marché locatif dans son ensemble, les perspectives pour les cinq prochaines années sont jugées favorables dans 59 % des cas et 75 % des propriétaires considèrent qu'il y a amélioration ou stabilité de la rentabilité de l'immeuble. »

Alors, moi, je considère que... et le texte continue: « Si le secteur locatif connaît des difficultés, la majorité des propriétaires se montrent donc optimistes face à l'évolution de la situation. » Il y a de l'optimisme.

Donc, là encore il faudrait prendre ça, ces arguments que vous nous proposez, avec des pincettes. Et, moi, je suis de ceux et celles qui croient que l'État peut intervenir, mais il faut circonscrire son intervention. L'État ne peut pas intervenir dans tout, il n'a pas les moyens d'intervenir partout.

Par contre, parce que les besoins sont diversifiés, les solutions doivent être en conséquence et les partenaires aussi doivent être au rendez-vous. Que ce soient les municipalités, que ce soit le milieu, que ce soient les gouvernements, c'est tout le monde qui va tirer dans la même direction pour pouvoir régler ce problème de crise avant qu'il ne devienne, comme nous a dit le maire de Laval tantôt, permanent. Alors, je pense que oui, mais l'analyse que vous faites par rapport à la rentabilité, il faut la prendre avec des pincettes. Est-ce que vous êtes d'accord avec moi?

M. Desrochers (Pierre): Bien écoutez, je présume que vous allez avoir des groupes de propriétaires aussi qui vont venir plus tard. Ils vont parleront de leur situation.

Mme Houda-Pepin: Je les attends avec intérêt.

M. Desrochers (Pierre): Voilà! Écoutez, moi, ce que je vous dis, c'est: C'est sûr que la SHQ et la SCHL ne vont pas dire que leur politique de réglementation des loyers crée un problème. Ils ont aussi leur intérêt à défendre là-dedans.

Ce que je vous dirais, c'est que, pour avoir vécu ailleurs dans d'autres marchés en Amérique du Nord, Montréal est assez unique dans la mesure où c'est vraiment le seul marché que j'ai connu où les gens, vraiment, se retirent massivement du logement locatif. Pourquoi? Et c'est là que je veux revenir au point que vous faisiez entre Montréal et... Enfin, il faut dire Saguenay maintenant. J'allais dire Chicoutimi. Ce qu'on observe au Québec, c'est que les villes qui vont bien, autrement dit, Montréal, Gatineau et Québec, c'est là qu'on vit une crise du logement. Pourquoi? Parce que, justement, la demande augmente.

Il y a plus de gens qui arrivent sur le marché. Et des villes comme Saguenay puis comme Trois-Rivières perdent de la population depuis des années. Et c'est ça, selon moi, le critère qui fait la différence; ce n'est pas que les facteurs sont différents, c'est que l'économie varie beaucoup au Québec d'une ville à l'autre.

Dans les villes où l'économie va bien, les mesures qu'on a mises en place en termes de réglementation des loyers découragent les gens d'investir dans le logement. C'est la même chose à Chicoutimi puis à Saguenay et à Trois-Rivières. Les gens n'investissent pas plus là-bas, mais, vu que la population diminue, c'est sûr qu'ils ne vivent pas une crise. À Montréal, à Gatineau, à Québec, l'économie va bien, la demande augmente. Les gens n'investissent pas plus dans le logement, on a une crise qui est localisée. Et ce que je vous dirais là-dessus: Les causes et les conséquences sont les mêmes.

La différence entre Saguenay et Montréal, c'est le taux de croissance économique et la population qui vient avec. À Montréal et dans les autres villes où l'économie va bien, comme je vous dis, la demande est là, et donc, on a un problème. Les villes qui sont en déclin, c'est sûr qu'on n'a pas de problèmes de logement, mais elles ont un problème qui est beaucoup plus grave qui est leur déclin économique et l'effet que la population s'en va.

Donc, je maintiens mon analyse et je vous dirais là-dessus que les mesures qui découragent l'investissement dans le logement sont ce qui provoque la crise au Québec.

Mme Houda-Pepin: Je suis d'accord avec vous qu'on puisse analyser qu'est-ce qui entrave ou qui décourage l'investissement. C'est une préoccupation que nous avons parce que l'habitation, ce n'est pas juste social, c'est aussi économique. Et on a cette préoccupation-là. Mais de là jusqu'à dire qu'il n'y a qu'une seule solution puis elle s'applique mur à mur, je ne suis pas d'accord avec vous dans cette analyse.

Hier, nous avons écouté la Fédération québécoise des municipalités qui sont venues nous signaler les besoins qu'il y a dans les régions, qui sont différents par rapport aux grands centres urbains, mais les besoins sont là aussi. Et ils ont des solutions très novatrices pour les régler. Mais, justement, la crise est dans les grands centres urbains. Parce que vous avez parlé qu'il y a des emplois qui se créent, mais c'est aussi... Il y a une concentration de pauvreté dans ces centres urbains.

n (10 h 50) n

C'est parce que les gens viennent de partout. Ce n'est pas tout le monde qui trouve de l'emploi, ce n'est pas tout le monde qui trouve du logement, et donc, il y a une corrélation, que vous le vouliez ou pas, entre la pauvreté et le logement. Ceci étant, ce qui me préoccupe, moi, par-dessus tout ça, c'est que, parce que la crise du logement est en train de devenir récurrente ? puis le 1er juillet, ce n'est que le sommet de l'iceberg ? le problème qui est en train de se dessiner, c'est que la classe moyenne est affectée par cette crise, la classe moyenne est en train de s'appauvrir. Il y a 42 % des gens au Québec qui ne paient pas d'impôts et, par conséquent, ils vivent aussi cette crise-là.

Mais je veux revenir à vos recommandations, à la page 17, là. Évidemment, lorsque vous dites: « Les causes de la crise sont autres » ? et puis là vous nous amenez sur votre terrain ? c'est évident que les mêmes causes ne produisent pas nécessairement les mêmes effets. Donc, on n'arrive pas à vous joindre sur les solutions que vous proposez. Alors, vous suggérez le contrôle du loyer. Hein, c'est ça? Ça veut dire quoi, ça? On abolit la Régie du logement?

M. Desrochers (Pierre): Ça veut dire qu'on abolit le contrôle des loyers. La Régie a d'autres rôles à jouer. La Régie peut avoir un rôle d'arbitre pour s'assurer que l'entente qui est convenue entre le propriétaire et le locataire est respectée. Mais, ce que je vous dis: Écoutez, le contrôle des loyers, comme le disait l'économiste... Il y avait un économiste suédois, lui, qui était il y a quelques années le président du comité Nobel, c'est-à-dire que c'est lui qui choisissait les prix Nobel. Son nom est Assar Lindbeck.

Et il a eu la métaphore heureuse de dire que, après les bombes incendiaires, la meilleure façon de détruire une ville, c'est le contrôle des loyers. Pourquoi? Parce que ça met en branle la dynamique que j'ai expliquée.

Dans le fond, là où je suis en désaccord avec vous, respectueusement: la classe moyenne ne s'appauvrit pas au Québec, elle a de la difficulté à se loger. Ce n'est pas la même chose. Et pourquoi? Ce n'est pas parce qu'elle est plus pauvre qu'avant, c'est parce que le marché locatif ne répond pas. Et pourquoi est-ce qu'il ne répond pas? Comme je vous dis, c'est en bonne

partie à cause de la réglementation des loyers.

Mme Houda-Pepin: Merci. Donc, la Régie du logement, vous voulez qu'elle se maintienne mais qu'elle ne touche plus au contrôle du loyer.

Deuxième recommandation, vous dites: « Certaines dispositions de la législation québécoise qui posent plusieurs obstacles à la sélection des locataires et à l'exclusion des plus mauvais locataires. » Vous faites, d'ailleurs, une distinction entre les bons locataires et les mauvais locataires. Déjà, dans les qualificatifs, on pourrait argumenter, mais il y a des gens qui sont mauvais payeurs parce qu'ils ne paient pas mais ils ne sont pas mauvais locataires pour autant.

M. Desrochers (Pierre): Ou il y a des gens, comme vous le savez... Bien, écoutez, comme vous le savez, Montréal a la particularité d'être un marché où le petit propriétaire est encore très important, donc quelqu'un qui a un duplex, un triplex, un quadruplex, contrairement à d'autres villes. Et ces gens-là, bon, souvent c'est leur petit pécule, c'est leur retraite.

Si vous avez un locataire qui peut-être paie son loyer mais vandalise l'appartement ou, en tout cas, on lui installe un plancher de bois franc et il arrive avec deux chiens, disons ? je sors un exemple, comme ça ? ce n'est pas nécessairement un mauvais payeur. C'est quelqu'un qui peut faire des milliers de dollars de dommages que le propriétaire devra assumer par la suite.

Si on n'a pas de mesures qui incitent les gens à dire: Écoutez, dans le fond, c'est mon logement, je vous demanderais de lui faire un peu plus attention. Si, dans le fond, on les empêche de prendre soin de leurs biens, ce qu'on dit aux gens, c'est: N'investissez pas dans les duplex, dans les triplex ou dans les quadruplex. Ce qu'on dit: Il y a un équilibre à trouver et on a l'impression que, depuis quelques années, au Québec, la balance penche toujours du même côté, et pas nécessairement pour les bonnes raisons. Ce n'est pas, encore une fois, seulement un problème de pauvreté, c'est un problème de gens qui ne respectent pas nécessairement la propriété d'autrui. C'est tout.

Le Président (M. Vallières): Merci. On pourra avoir d'autres interventions. On va terminer tantôt avec la députée d'Anjou. Nous passerons au député de Duplessis.

M. Duguay: Alors, merci beaucoup, M. le Président. M. Desrochers, bonjour. Bon. C'est sûr que, moi également, quand j'ai lu votre mémoire, la première réaction que j'ai, je vais me permettre de vous la livrer: vous me faites penser à un soldat qui est dans l'armée, qui n'a pas le pas. Puis là, vous dites: Tous les autres n'ont pas le pas. Et pourquoi vous dites ça? En tout cas, moi, de la façon que je le perçois, c'est que, à l'intérieur du mémoire, vous parlez de mythes, vous parlez également, à la page 7, d'activistes qui attribuent la crise non pas aux coupures fédérales. Et pourtant, hier il y a eu quand même des intervenants pour dire qu'une

partie des problèmes provenaient effectivement des transferts fédéraux. Et il y a aussi eu hier beaucoup d'intervenants qui ont fait la démonstration que la situation est différente qu'on soit dans les grandes villes ou dans des petites régions, et la députée de La Pinière tout à l'heure y a fait référence. Et il faut quand même se placer dans un contexte, au Québec, où la situation que l'on vit versus les logements, versus la qualité de vie, elle est totalement différente que sur l'ensemble des autres communautés, même à l'intérieur du Canada.

Sans trop de questions sur le mémoire, il y en a une, entre autres, sur laquelle vous êtes intervenu tout à l'heure en disant que ça prenait de l'aide à la personne. Et vous vous êtes prononcé également un peu contre les interventions qui seraient proposées à l'intérieur. Alors, déjà, c'est quand même une intervention qui est ciblée. Alors, comment vous percevez ça, là? Pour l'expliquer un petit peu plus à fond, là.

M. Desrochers (Pierre): Bien, enfin, ce que je vous dis, dans le fond, c'est que souvent les solutions les plus simples sont les meilleures. Et, nous, ce qu'on dit: C'est vrai qu'il y a des gens au Québec qui ont des problèmes à se loger dans un marché où le prix du logement finalement va rejoindre le prix réel du marché. Nous, ce qu'on dit: Bon, il y a deux façons de régler ça. On peut faire ce qu'on a fait dans le passé. Je ne sais pas si vous êtes familiers avec...

Bien, enfin, sauf votre respect, j'étais un peu jeune à l'époque pour réaliser ces choses-là, mais, par exemple, à Montréal, au début des années soixante-dix, on a démoli beaucoup de logements autour du pont Jacques-Cartier pour construire Radio-Canada et tout ça; on a créé une pénurie de logements. Et la réponse, à l'époque, ça a été d'avoir des mesures fiscales, de créer Corvée-Habitation, de créer d'autres choses, de créer beaucoup de programmes, de pomper beaucoup de subventions pour favoriser la construction soit de propriétés qui libéreraient des logements, soit de nouveaux logements locatifs.

Et le résultat, c'est qu'une fois que ces programmes-là ont été mis en branle et que l'erre d'aller est partie, on n'a pas su s'arrêter. On est arrivés au début des années quatre-vingt-dix avec un taux d'inoccupation de 8 % qui a fait mal financièrement à beaucoup de petits propriétaires. Et je le précise, encore à Montréal, c'est surtout un marché de petits propriétaires encore, en bonne partie. Et donc, ces gens-là, on prenait l'argent de leurs taxes pour leur tirer dans le pied. Et ce que l'on craint, nous, c'est que, si on adopte la même approche, on va encore avoir le même problème.

Donc, on va prendre l'argent des petits propriétaires pour leur tirer dans le pied, soit en leur enlevant leurs meilleurs locataires pour qu'ils accèdent à la propriété, alors que ces gens-là pourraient peut-être le faire d'eux-mêmes dans quelques années, soit en investissant dans des mesures de logement social qui, encore une fois, vont rendre le marché plus dépressif.

Nous, ce qu'on dit: La meilleure façon d'intervenir pour aider les gens les plus démunis, en aidant le plus de monde et puis, en même temps, en nuisant au plus petit nombre de personnes, c'est d'aider les gens directement à se loger sur le marché privé. C'est un programme qui est beaucoup plus simple: vous n'avez pas de critères compliqués, vous ne devez pas attendre que la politique ait été définie, vous ne devez pas faire intervenir un paquet de monde.

Vous augmentez simplement les subventions, c'est-à-dire les allocations au logement aux personnes qui vraiment sont inaptes au travail, qui ne peuvent pas se loger d'elles-mêmes ? ce sont les personnes qui ont vraiment besoin d'aide ? et une fois que ces gens-là ont plus d'argent, si on déréglemente le marché, si on incite les gens à investir et qu'on laisse les loyers augmenter, mais qu'en même temps on aide financièrement ces gens-là à assumer cette augmentation-là, nous, ce qu'on dit: Ça va être la façon la plus rapide, la plus efficace et la moins coûteuse pour régler le problème.

Et ce qu'on vous dit, dans le fond: Vous avez un rôle à jouer, mais essayons d'en faire le plus et le mieux pour le moins d'argent possible. Et ça nous semble être l'approche la plus souhaitable, plutôt que de faire encore une fois des programmes, des critères, des mesures puis des choses du genre.

Le Président (M. Vallières): Bien. M. le député... Juste auparavant Mme la députée d'Anjou, suivie du député de Saint-Maurice.

Mme Thériault: Oui. M. Desrochers, je suis un petit peu surprise de ne pas voir dans votre document que vous parlez de la démographie; pourtant, le portrait du Québec a été considérablement changé, si on fait juste reculer de 30 ans où lorsque les enfants quittaient la maison ils quittaient pour se mettre en couple, ils se mariaient, ils avaient des enfants.

On sait très bien qu'aujourd'hui les jeunes qui quittent ne quittent pas nécessairement pour aller demeurer avec quelqu'un d'autre, l'éclatement des familles qui fait qu'il y a des enfants qui sont à garde partagée, les familles monoparentales, le fait que les gens vivent plus vieux et en santé plus longtemps, très souvent en veufs, parce qu'il y a quand même des décès qui se font, à mon avis, il y a quand même un impact sur la façon de consommer au niveau du logement au Québec qu'on vit présentement, qu'on ne voyait pas voilà 30 ans.

M. Desrochers (Pierre): Et le marché répond très bien à ça. Si vous regardez les résidences pour personnes âgées, elles sont le secteur qui est le plus en expansion depuis quelques années. Le marché privé répond très bien à ça et il n'y a aucune raison de croire que... C'est vrai qu'on vit des changements démographiques au Québec, mais il n'y a aucune raison de croire que le marché privé ne répondrait pas.

Regardez ce qu'on fait depuis des décennies, en fait. Vous avez plusieurs logements dans les centres urbains qui étaient très petits à l'époque. On avait des plus grandes familles mais des petits logements. Les gens sont devenus plus prospères, souvent on a agrandi les logements, on a, disons, abattu une cloison, on a transformé un duplex en une maison unique, ou etc., il n'y a pas de raison de croire que le marché privé ne s'adapterait pas à ces changements-là.

Je veux dire, les gens qui investissent dans le logement puis les propriétaires ne sont pas nonos, je veux dire, s'ils sont dans cette business-là depuis des années, c'est qu'ils sont capables de s'adapter. Et, selon moi, il n'y a pas de raison de croire que le marché ne répondrait pas. Comme je vous le dis, il répond déjà en construisant beaucoup de logements pour personnes plus âgées mais, en même temps, il ne faut pas oublier non plus que la population augmente.

Avant moi, ce matin, M. Vaillancourt, le maire de Laval, parlait des vieux quartiers où les gens quittent après 40 ou 50 ans et, moi, je peux vous dire, je connais beaucoup de gens de mon âge qui se portent acquéreurs de ces maisons-là justement parce que le coût d'infrastructure a déjà été payé, elles sont bien situées, elles sont près des transports et puis tout ça. Je ne crois pas qu'on ait besoin de subventions pour dire aux gens: Regardez, c'est un endroit intéressant pour vous pour vivre; ils le réalisent eux-mêmes.

Mme Thériault: Oui, bien, ça, c'est l'étape après, quand on achète une maison. Sauf que, lorsque l'on quitte la famille, les parents, on n'a pas nécessairement les moyens d'acheter une maison, donc on doit louer des logements.

M. Desrochers (Pierre): Bien sûr. Exactement.

n (11 heures) n

Mme Thériault: Il y a beaucoup de personnes âgées aussi qui n'ont pas nécessairement les moyens de s'acheter une maison.

M. Desrochers (Pierre): Non, non. Bien sûr.

Mme Thériault: Donc, il est évident qu'il y a une conséquence sur le marché du logement direct à Montréal...

M. Desrochers (Pierre): Et ce que je vous dirais là-dessus...

Mme Thériault: ...et que ça demande beaucoup plus de logements que ça demandait à l'époque évidemment parce qu'on ne vit pas de la même façon. Une famille qui est éclatée, lorsqu'un père ou une mère doit payer une pension alimentaire, il lui reste beaucoup moins d'argent dans ses poches pour se payer une résidence.

M. Desrochers (Pierre): Bien sûr.

Mme Thériault: Donc, nécessairement, souvent il va y avoir deux logements qui vont être occupés par la même cellule familiale qui, à l'époque, voilà 20 ans, 30 ans, aurait occupé seulement qu'un loyer. Donc, c'est évident qu'il y a une différence au niveau de la consommation, mais vous ne semblez pas faire état dans votre document de constat vis-à-vis ça. Et je trouve ça déplorable un peu.

M. Desrochers (Pierre): D'accord, bien, écoutez, j'aurais pu, mais je vous dirais en même temps qu'il y a moins de jeunes aujourd'hui qu'il y en a il y a 30 ans, en fait. Comme vous le savez, les familles sont moins nombreuses, donc, vous pouvez dire que vous avez proportionnellement une proportion de jeunes qui est beaucoup moins importante qui a besoin de logement. Donc est-ce que l'effet est si important? Ce n'est pas clair. Enfin, c'est une des raisons pour lesquelles je n'en ai pas parlé. Ce que je vous dirais là-dessus, c'est...

Mme Thériault: ...les jeunes à l'époque quittaient pour rester en couple et qu'ils ne poursuivaient pas leurs études plus longtemps. Aujourd'hui, on vit une situation qui est totalement inverse, où les jeunes occupent un marché locatif alors qu'à l'époque ils auraient acheté une maison beaucoup plus tôt dans leur vie. Donc, c'est évident qu'on a changé la façon de consommer notre logement et notre loyer au Québec voilà 30 ans, 20 ans et aujourd'hui.

M. Desrochers (Pierre): Bien, ça dépend, je vous dirais: Écoutez, mes parents...

Le Président (M. Vallières): En terminant sur cette question, je dois passer à un autre intervenant. M. Desrochers.

M. Desrochers (Pierre): Oui, bien, enfin, non... Ce que je voulais dire là-dessus: Oui, c'est vrai qu'il y a des changements, mais il n'y a pas de raison de croire que le marché privé ne pourrait pas y répondre. Moi, mes parents aussi viennent de familles nombreuses et même s'ils... après qu'ils se soient mariés il y a une quarantaine d'années, ils ont occupé un logement pendant quelques années, ils n'avaient pas les moyens de s'acheter une maison. Donc, oui, on mentionne aujourd'hui beaucoup de facteurs conjoncturels.

Un, je ne suis pas sûr qu'ils sont aussi radicaux qu'on le dit par rapport au passé, et, de toute façon, ce que je dis, c'est que, oui, il y a une demande de logements locatifs qui est plus importante, on la voit aujourd'hui, mais le problème, c'est qu'on a enlevé tous les incitatifs du secteur privé à investir dans le logement locatif. S'il n'y avait pas ces barrières-là, il s'en construirait davantage, et les familles qui sont divisées, les familles reconstituées, tout ça, pourraient occuper ces logements-là. Enfin, c'est une problématique très complexe.

Le Président (M. Vallières): Merci. M. le député de Saint-Maurice.

M. Pinard: Moi, c'est concernant la Régie du logement. C'est une institution qui a été créée ça fait déjà plusieurs décennies, et c'est une institution qui permet actuellement une réglementation au niveau de la hausse... notamment au niveau de la hausse des loyers, que ce soit une hausse normale des loyers qui est contrôlée par la Régie ou encore que ce soit une hausse normale due à un investissement ou à des modifications importantes qui sont effectuées par le propriétaire et qui fait en sorte de donner une plus-value à l'immeuble pendant un certain nombre d'années.

Cette fixation du loyer par la Régie du logement a permis à date à notre parc immobilier et surtout à une classe de gens peut-être plus démunis de pouvoir avoir accès à un logement abordable.

Mais aussi ne trouvez-vous pas que le fait d'avoir un contrôle sur le logement permet aussi à des gens qui sont, par exemple, soit dans du logement ordinaire ou encore dans des HLM ou HPR, personnes retraitées, d'avoir un certain contrôle qui fait en sorte que ces gens-là peuvent avoir un niveau de vie très, très acceptable dû au fait que le pourcentage de leurs revenus, qui est approximativement de 25 %, ces revenus-là, c'est pour le logement, et il leur demeure un 75 % qu'ils peuvent se permettre d'investir dans des biens de consommation ou dans une amélioration de leur qualité de vie?

M. Desrochers (Pierre): O.K. Bien, ce que je vous dirais là-dessus: Une expérience qui pourrait être instructive, ce serait d'aller voir ce qui se passe à New York, New York qui a la réglementation, la fixation des loyers la plus sévère aux États-Unis depuis une cinquantaine d'années.

Or, ce qu'on observe, c'est que, effectivement, il y a des gens, comme vous le dites, qui bénéficient beaucoup de ça ? règle générale, des couples qui ont occupé le logement à partir du début des années cinquante, qui ont eu leurs enfants, les enfants sont partis, maintenant ils ont un 61/2, un 71/2 où ils payent effectivement un loyer ridicule. Par contre, le problème, à New York, c'est qu'il n'y a plus personne qui investit dans le logement locatif depuis des décennies, et le drame, ce sont les jeunes couples qui entrent sur le marché du logement locatif.

Eux, vraiment, sont confrontés à des pénuries, sont condamnés à aller vivre au New Jersey ou se mettent à deux couples pour payer un logement de luxe, parce que c'est la seule catégorie de logement qui n'est pas réglementée.

La fixation des loyers, c'est vrai que ça bénéficie à une catégorie de gens, ceux qui sont établis depuis longtemps. Le drame, c'est ceux qui entrent sur le marché. Ce que vous leur faites, vous découragez tellement l'investissement que les jeunes couples qui arrivent sur le marché sont condamnés à s'exiler en banlieue ou à se mettre souvent à deux couples pour se louer un petit 41/2 à New York dans un logement de luxe.

Donc, ce que je vous dis, oui, il y a des gens qui bénéficient mais il y a aussi beaucoup de victimes. Et ce que vous faites en défendant ça, c'est que vous dites à des couples qui n'ont pas besoin d'un 51/2 ou d'un 61/2, qui sont peut-être un peu plus âgés, qui pourraient se contenter de plus petit: Continuez de bénéficier de vos privilèges aux dépens de la jeune clientèle. Et, moi, enfin, je peux vous dire, j'ai des amis de mon âge à New York, et c'est un drame pour eux.

Je veux dire, un garde-robe à New York coûte 1 200 $ par mois; dans le même immeuble, vous avez des gens d'un certain âge qui payent une portion ridicule de leur loyer pour un logement beaucoup plus grand et qui auraient les moyens de payer plus. Et, souvent, les gens qui payent moins sur leur logement à New York sont des gens qui vont aller s'acheter un chalet en Floride ou ailleurs. Donc, ce que je vous dis, il faut voir. Oui, il y a des gens qui bénéficient, mais il y a aussi des victimes, puis ça crée des injustices également.

Le Président (M. Vallières): Bien. Alors, ceci met fin à nos échanges avec l'Institut économique de Montréal. On vous remercie, M. Desrochers, de votre présentation. Je demanderais maintenant à l'Association des groupes des ressources techniques de bien vouloir prendre place.

(Changement d'organisme)

Le Président (M. Vallières): Bien. Alors, je demanderais aux gens qui représentent l'Association des groupes de ressources techniques du Québec de bien vouloir s'identifier et de procéder dans les prochaines 15 minutes à la présentation de leur mémoire. La parole est à vous.

Association des groupes de ressources

techniques du Québec (AGRTQ)

Mme Cyr (Édith): Bonjour. Édith Cyr, présidente de l'Association des groupes des ressources techniques de Montréal et d'un groupe de ressources techniques à Montréal.

Mme Cyr (Jacynthe): Jacynthe Cyr, d'un groupe de ressources techniques de la Gaspésie et les Îles-de-la-Madeleine.

M. Hudon (Marcellin): Marcellin Hudon, coordonnateur de l'Association des GRT du Québec.

Mme Cyr (Édith): J'aimerais tout d'abord remercier la commission de nous avoir permis, de nous avoir donner l'opportunité de parler d'une question aussi importante que le logement abordable et le logement social au Québec. Cependant, on est désolés, le peu de temps dont nous avons disposé pour analyser les multiples avenues proposées dans le document de la commission ne nous ont pas permis d'approfondir autant qu'on l'aurait voulu l'ensemble des propositions. Nous avons donc concentré notre mémoire sur une partie... sur certaines propositions, sur des éléments qui nous préoccupent tout particulièrement.

Je débuterais par une présentation de ce que nous sommes, les groupes de ressources techniques au Québec. Nous sommes 23 GRT, répartis sur tout le territoire québécois. Nous développons de l'immobilier communautaire depuis au-dessus de 25 ans, même un peu plus de 25 ans. Nous avons privilégié le développement sous l'angle de la prise en charge et de la responsabilisation des individus, des usagers, des communautés où on intervient. Notre approche est celle d'un contrôle démocratique, d'une primauté de l'individu et de la création d'une richesse collective.

Tout notre travail se fait en collaboration avec le milieu, le milieu où on intervient dans les communautés. Nos partenaires sont autant privés, publics que communautaires. On a une particularité, on intervient autant sur l'aspect économique que sur l'aspect social dans notre développement.

Un GRT, ce que ça fait, en concret, c'est, à partir de préoccupations gouvernementales, de politiques, de programmes, d'expression de besoins ou de volonté des communautés, d'expression de besoins aussi de ménages et de contraintes de développement de l'immobilier que le privé rencontre, le GRT est au coeur de ces préoccupations-là, cherche des solutions, relève le défi d'aplanir les obstacles puis de répondre aux besoins autant des communautés que des individus. On intervient auprès des différentes clientèles.

Les ménages sont autant des familles, des personnes seules, des gens avec des problématiques particulières, que ce soit en santé mentale ou avec des handicaps physiques, etc. Nous partons d'un besoin. Comment ça se traduit? C'est, à partir d'un besoin, le GRT accompagne, O.K., les individus, les groupes en vue d'arriver à une solution durable et concrète, c'est-à-dire la construction ou la rénovation d'habitations à des prix accessibles. On travaille dans le cadre d'une mixité, on parle de ménages autant faibles que moyens revenus.

Notre intervention, elle est l'amélioration de l'habitat, la lutte à la pauvreté, et on travaille sur l'exclusion sociale. Bref, 25 années où est-ce que le développement de l'habitation communautaire, à notre avis, est un résultat positif. On y reviendra tantôt un petit peu plus dans le détail, sur certains aspects du mémoire.

On est désolés, même si le document de la commission parle ou nous donne des chiffres, des indications sur les régions, il n'a cependant pas soulevé les problématiques et des solutions.

J'inviterais Jacynthe Cyr, qui est d'un GRT de région, à nous parler un peu de cette problématique-là.

n (11 h 10) n

Mme Cyr (Jacynthe): Alors, effectivement, nous connaissons actuellement la crise du logement dans les grands centres urbains. Même si nous demeurons dans des régions éloignées ou régions-ressources, nous sommes conscients de ce problème-là. Sauf que, chez nous également, il existe vraiment des contraintes que nous rencontrons quotidiennement pour livrer les programmes d'habitation, actuellement qui sont AccèsLogis et Logement abordable.

Hier, la Fédération québécoise des municipalités a bien expliqué la problématique qui entoure justement la livraison du programme dans les régions, dans les petites régions. Alors, chez nous, en Gaspésie et aux Îles-de-la-Madeleine, c'est la même chose. Nous travaillons avec plusieurs groupes, parce que les besoins sont réels, nous avons des besoins dans les mêmes volets que tantôt Mme Cyr parlait. Alors, lorsque nous arrivons pour pouvoir déposer un projet, les normes du programme nous demandent d'avoir 15 % de levée de fonds du milieu.

Mais, chez nous, parce que c'est des petits milieux, vous savez que le coût du loyer est beaucoup plus bas que dans les grands centres urbains. Alors, c'est la capacité de payer des locataires qui vivront dans ces habitations-là. Alors, le problème que nous avons, c'est que nous sommes obligés d'aller chercher dans le milieu au-delà de 15 %, et la moyenne se situe entre 35 et 40 %. Alors, vous comprendrez que tous les efforts que nous demandons dans des petits milieux s'avèrent quelquefois vaincus, parce qu'on ne peut pas amasser ces sommes-là dans les petits milieux où nous vivons.

Alors, ce n'est pas parce que nous n'avons pas de projets sur nos tables de travail. Nous en livrons, oui, mais à quel prix? Je vous dis que ça demande beaucoup, beaucoup d'efforts pour ces petits milieux là.

Alors, ça, c'est un très gros problème que nous vivons. On demande d'ailleurs, la région demande la modulation du programme. Parce que, effectivement, nous partons vraiment de loin, lorsqu'on va déposer un projet, au même

titre que les grands centres ou les autres régions qui, eux, l