La Présidente (Mme Dansereau) :

S'il vous plaît, à l'ordre! Ayant constaté le quorum, je déclare la séance de la Commission

de l'aménagement du territoire

ouverte. Je demande à toutes les personnes dans la salle de bien vouloir

éteindre la sonnerie de leurs appareils

électroniques. En entrée de jeu, je voudrais souhaiter la bienvenue à la ministre,

aux députés présents et à nos invités.

La commission est réunie afin de poursuivre les consultations

particulières des auditions publiques sur le projet de loi n° 16, Loi

visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la

copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et

l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la

Loi sur la

Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant

le domaine municipal.

M. le secrétaire, y a-t-il des remplacements?

Secrétaire : Oui, Mme la Présidente. Mme Perry Mélançon (Gaspé)

est remplacée par M. LeBel (Rimouski).

Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Nous entendrons cet

après-midi les organismes suivants : l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec, l'Ordre des

évaluateurs agréés du Québec, le Barreau du Québec, l'Association des syndicats de copropriété du Québec, la Corporation

des inspecteurs vérificateurs en qualité de la propriété et le Front d'action

populaire en réaménagement urbain.

Donc, je

souhaite la bienvenue à l'Association

des inspecteurs en bâtiment du Québec. Je vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre exposé, puis nous procéderons à la période d'échange avec les membres de la commission. Je vous invite donc à vous présenter et à

commencer votre exposé.

M. Parent

(Pascal) : Merci, Mme la

Présidente. Alors, je me présente,

Pascal Parent, président de l'Association

des inspecteurs en bâtiment du Québec. J'ai

à mes côtés Pierre Berrard, vice-président de l'Association des inspecteurs en

bâtiment du Québec, et Me Martin Janson, en fait, qui est conseiller juridique

à l'association depuis 2003.

Mme la

ministre, Mmes et MM. les députés membres de la Commission de l'aménagement du

territoire, si vous saviez à quel

point nous attendions ce moment, et depuis autant d'années. L'Association des

inspecteurs en bâtiment du Québec

existe depuis maintenant 27 ans, et au moins la moitié a servi, entre

autres, à demander aux différents gouvernements du Québec d'encadrer la

profession. Aujourd'hui, on peut dire : Enfin!

Notre association, pour ceux qui ne la

connaissaient pas, est la plus importante et la plus ancienne association

provinciale d'inspecteurs au Canada. On

regroupe aujourd'hui plus de 500 membres répartis sur tout le territoire

québécois. La principale mission de

l'AIBQ est, depuis sa création, d'assurer la protection du public. Elle l'a

fait de plusieurs façons, d'abord par l'encadrement et la surveillance des

activités de ses membres grâce à un processus d'admission rigoureux, des

obligations en formation continue, une formation de pratique... une norme de

pratique, un comité de discipline.

Pour être membre de l'AIBQ, un inspecteur doit

avoir complété et réussi les examens sur les connaissances techniques du bâtiment, respecter un code de

déontologie, suivre une formation continue chaque année, détenir une couverture

d'assurance responsabilité professionnelle, réussir la vérification d'un

rapport d'inspection sur le terrain.

De plus, pour adhérer à l'AIBQ, toute formation

doit être reconnue par le ministère de l'Éducation du Québec. En fait, l'AIBQ fonctionne de manière pratiquement

identique à un ordre professionnel, en veillant au développement des meilleures pratiques en matière d'inspection de

bâtiments et en se donnant les moyens d'en assurer le respect. En d'autres

mots, l'AIBQ s'est dotée de tous les outils qui lui permettent de mieux

protéger le public.

Faisons un petit retour en arrière. Lors de la

création de notre association, en 1992, l'AIBQ était la première au pays. Ce sont des inspecteurs qui ont décidé de

se réunir dans le but de professionnaliser le métier. L'AIBQ a donc agi en pionnière en développant la première norme de

pratique professionnelle d'inspection au Canada et en mettant en place

les premiers cours collégiaux en inspection de bâtiments, en collaboration avec

le ministère de l'Éducation du Québec.

M. Janson

(Martin) : La norme de pratique de l'AIBQ a d'ailleurs servi à maintes

reprises de référence par les tribunaux afin d'établir la règle de l'art

au Québec en matière d'inspection préachat. C'est cette norme de pratique qui informe les consommateurs de la nature et de la

portée d'une inspection avant l'achat d'une propriété. Elle donne les lignes

directrices en matière d'inspection tant lors de l'inspection elle-même que

lors de la rédaction du rapport d'inspection. La norme définit les termes d'inspection de

bâtiments pour assurer la même compréhension pour tout le monde, le public

comme l'inspecteur.

Nous

mettons aussi à la disposition des inspecteurs une série de documents

juridiques, comme sa convention de service,

les annexes à cette convention-là, pour assurer un encadrement uniforme de l'ensemble des membres de l'Association des

inspecteurs.

Aussi,

l'AIBQ participe sur une base régulière, avec d'autres organismes du domaine de

la construction puis de l'immobilier,

à promouvoir le professionnalisme des inspecteurs en bâtiment au Québec.

Elle a bâti, l'AIBQ, le programme de formation technique d'inspection en

bâtiment et en biens immobiliers au collège CEI, qui permet l'obtention d'une

attestation d'études collégiales.

Mais

cet encadrement, même s'il est rigoureux et strict, n'existe que

sur une base volontaire au Québec présentement.

Il n'y a aucune obligation légale ou réglementaire entourant la profession d'inspecteur. Pour être clair, si

quelqu'un veut devenir inspecteur aujourd'hui, il n'a aucune obligation

de se conformer aux règles que je viens de vous parler. Cette personne n'a besoin d'aucune connaissance, aucune

assurance, ni même d'éthique, pour assurer la sécurité des bâtiments et,

évidemment, des individus qui recourent aux services des inspecteurs en

bâtiment.

L'AIBQ

a ensuite tenté de convaincre le gouvernement du Québec d'encadrer la pratique,

parce que les acheteurs québécois sont exposés, lors de l'acquisition

probablement la plus importante de leur vie, à un risque énorme en

faisant affaire avec un inspecteur en

bâtiment non qualifié. C'est cette absence de règles qui explique une large

partie des cas de poursuites judiciaires dans ce domaine au Québec.

combien de reportages télévisés qui ont relaté des histoires d'horreur? C'est

par centaines qu'on constate, chaque année devant les tribunaux, des acheteurs

de maison face à des gens sans qualification, qui se sont improvisés

inspecteurs en bâtiment. D'ailleurs,

ce sont les normes de l'AIBQ qui servent très souvent de référence, dans la

jurisprudence québécoise de nos tribunaux, pour apprécier le travail

d'un inspecteur, quel qu'il soit.

M. Parent (Pascal) : C'est pourquoi, depuis 15 ans maintenant, l'AIBQ

revendique l'encadrement par le gouvernement. Nous avons été les seuls à investir temps, argent et énergie à cette

fin. Pendant ce temps, la plupart des provinces se sont dotées d'instances

similaires à l'AIBQ. Les gouvernements de la Colombie-Britannique, de l'Alberta

et de l'Ontario, qui regroupent plus

de 60 % de la population du pays, ont mis en place différentes lois et

règlements pour encadrer la profession.

Ici,

au Québec, c'est finalement au printemps 2018 qu'un projet de loi, n° 401, proposait d'encadrer l'inspection, déposé par la ministre de

l'Habitation et de la Protection du consommateur de l'époque, Mme Lise

Thériault. Mais ce projet est mort au feuilleton après les élections du

1er octobre 2018. Heureusement, aujourd'hui, le nouveau projet de loi n° 16 de la ministre des

Affaires municipales et de l'Habitation, Mme Andrée Laforest, reprend les mêmes

principaux jalons du défunt projet n° 401 afin

d'envisager l'encadrement que nous avons tant demandé.

M. Berrard (Pierre) : Le projet de loi n° 16, à l'instar du projet n° 401,

prévoit que l'inspecteur, pour pratiquer son travail, reçoive désormais un certificat à cette fin, décerné par la

Régie du bâtiment du Québec ou par un organisme reconnu par celle-ci. Les conditions et modalités

resteraient à être déterminées par voie de règlement. Nous approuvons cette

approche. L'inspection de bâtiments résidentiels est et doit être formellement

reconnue comme une discipline unique et distincte de la construction, de

l'ingénierie, de l'architecture, de l'évaluation immobilière et de l'inspection

municipale.

La première étape

législative allait de soi, donner la capacité légale à une entité du

gouvernement de pouvoir réglementer cette

responsabilité nouvelle. La Régie du bâtiment a pour mission de veiller à la

qualité et à la sécurité des bâtiments

et des installations. Elle est, entre autres, responsable de la qualification

des entrepreneurs en construction et des constructeurs propriétaires.

Cette mission lui revient donc à juste titre.

Ainsi,

l'article 6 prévoit l'insertion d'un nouveau

chapitre dans la

Loi sur le

bâtiment indiquant les modalités d'encadrement.

À l'article 86.8, il est proposé qu'une personne physique doit obtenir un

certificat pour exercer les fonctions d'inspecteur.

Nous sommes en faveur de cette proposition qui établit la création d'un

certificat, tout comme nous sommes favorables

à l'article 86.9, à l'effet que désormais seul un titulaire de ce

certificat pourra effectuer les fonctions d'inspecteur.

L'article

suivant confirme que la régie agira par voie réglementaire afin de déterminer

l'ensemble des conditions pour émettre un certificat. Cette voie donne, à notre

avis, la flexibilité nécessaire à la RBQ afin d'ajuster et d'affiner les

modalités d'encadrement selon l'évolution de la profession.

L'article 86.11 clarifie les conditions selon lesquelles la régie pourra refuser de délivrer, de modifier, de

renouveler un certificat ou même le suspendre. L'AIBQ est donc favorable

à ces conditions.

Mais, sur

l'article 86.12, que nous souhaitons attirer votre attention, il est

précisé que la régie peut reconnaître des

personnes ou des organismes pour procéder à la certification des inspecteurs en

bâtiment. Aucun détail n'est précisé sur les critères de qualification des personnes ou organismes qui pourraient

être reconnus par la régie afin de procéder à la certification des inspecteurs. Nous sommes inquiets à l'utilisation du pluriel, alors que nous sommes d'avis qu'il faut prévoir une application

uniforme de l'encadrement au Québec.

Pour

nous, il est essentiel que l'encadrement proposé atteigne un niveau de qualité

aussi élevé pour la profession que celui qu'assure l'AIBQ auprès de ses propres

membres. Pour nous, c'est l'esprit de cette loi que nous voulons qu'il

soit compris par le législateur dans le cadre des travaux parlementaires

actuels.

M. Parent (Pascal) : À

titre indicatif, l'AIBQ voit d'un bon oeil le mode d'encadrement déjà assuré par la régie auprès de la Corporation des maîtres électriciens

et la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec. Une série de règlements en ce sens a d'ailleurs été

rédigée par l'AIBQ, lesquels, advenant l'adoption de ce projet de loi, seront

soumis pour réflexion à la RBQ, le cas échéant.

C'est pour toutes ces

raisons que l'AIBQ se positionne globalement en faveur du projet de loi n° 16 et de ses propositions

visant l'encadrement de la

profession d'inspecteur. Elle souhaite son adoption par les parlementaires.

Nous sommes d'avis que

cette étape est essentielle afin d'en arriver un jour à la seconde phase, qui

permettra une protection plus complète du public, l'obligation d'inspection. L'AIBQ milite depuis trop longtemps en faveur d'un

encadrement obligatoire de

l'inspection et ne souhaite absolument pas échapper l'opportunité offerte par

le projet de loi n° 16. Il en va de la sécurité financière des

consommateurs et de la sécurité physique des bâtiments.

La Présidente (Mme Dansereau) : Je

vous remercie. Votre temps est écoulé. Merci.

M. Parent (Pascal) : Merci. Il me

reste une ligne.

Présidente (Mme Dansereau) : Je m'excuse. Merci pour votre exposé.

Nous allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la ministre, la

parole est à vous. Vous disposez de 16 min 30 s.

Laforest : Merci à vous. Bonjour, MM. Parent, Berrard et Janson.

Alors, bonjour. Ça me fait plaisir aussi de vous accueillir. Bonjour à

tous les députés qui vont travailler avec nous pour le projet de loi.

Écoutez, je

vois que vous êtes très, très en faveur du projet de loi. Je suis très

contente, très heureuse. Bien entendu, je

vois aussi tout le travail qui a été fait de votre côté par rapport à

l'inspection de bâtiments. Puis l'inspection en bâtiment, bien, c'est certain

que ça a été une question qui a été réfléchie, hein, discutée, chez nous,

énormément, parce qu'on se posait la

question si on n'allait pas obliger tout de suite l'inspection en bâtiment pour

les copropriétés, exemple, ou pour tous les achats quelconques de

résidences. Puis je ne vous cacherai pas qu'on a eu quand même divergence

d'opinions parce qu'il y en a qui étaient

tout à fait en faveur d'obliger tout de suite ou encore de donner un délai,

peut-être, dans deux ans. Maintenant, on pourrait être obligé... ou

encore dans trois ans, dans cinq ans.

Vous

comprendrez que, moi, ma question... Bien, en fait, j'ai deux questions, parce

que je voulais que vous me parliez comment... parce qu'il y a quand même... Je

voyais 500 membres qui sont chez vous. Alors, je voulais savoir comment vous voyez l'inspection en bâtiment.

Est-ce que c'est une inspection qui serait uniforme à la grandeur ou encore...

Ceci étant

dit, aussi, quand vous dites, tantôt... Il y a toutes sortes d'inspecteurs. Il

y en a qui sont plus ou moins formés, si je peux dire. Il y a une question de

reconnaissance des acquis également. Est-ce qu'on va les former avec une

A.E.C.? Bref, le côté inspection et inspecteur, comment vous voyez ça, au niveau

de la formation, au niveau du délai, dans

notre projet de loi? Est-ce qu'on oblige... Est-ce qu'il y a des années que

vous seriez en mesure de dire... Si vous dites, admettons : En 2021-2022, on serait prêts à obliger l'inspection en

bâtiment... Ça, ce serait mon autre question aussi, parce que ça a

été... On a besoin de vos réponses à ce sujet-là.

Puis après ça j'ai d'autres questions aussi

concernant les assurances, qui m'intriguent vraiment aussi. Alors, est-ce que

je peux vous entendre sur ces deux questions-là?

M. Parent (Pascal) : La première,

c'est l'obligation d'inspection, c'est de savoir ce qu'on en pense?

Laforest : Oui, et qui la ferait, et la reconnaissance aussi au

niveau des inspecteurs qui sont déjà

inspecteurs mais qui n'ont pas la formation nécessairement.

M. Parent (Pascal) : Bien, a priori,

je pense, c'est important d'avoir un bon projet de loi pour l'inspection. C'est sûr que, l'obligation, nous, on ne peut pas être contre parce qu'on croit vraiment à notre profession puis on pense qu'on protège le public. Donc, oui,

on est en faveur. Par contre, il va falloir que ça soit bien installé. C'est-à-dire qu'il va falloir que ça soit

fait de la bonne façon. Je veux dire, ce n'est pas... Nous, écoutez,

là, ça fait 15 ans qu'on demande... ça fait que c'est sûr qu'on n'est pas à quelques semaines près.

Bien, par contre...

Mme Laforest : Ça fait

15 ans que vous demandez que l'inspection en bâtiment soit...

M. Parent (Pascal) : Ça fait

15 ans que, oui, on...

Mme Laforest : Pas l'inspection

en bâtiment? Pardon?

M. Parent (Pascal) : Qu'on ait

un encadrement au niveau de l'inspection, ça fait 15 ans qu'on travaille

sans...

Mme Laforest : Ça fait

15 ans?

M. Parent (Pascal) : En fait,

on n'a jamais eu de temps d'arrêt. 15 ans.

Mme Laforest : ...aller vite,

là. Il faut se dépêcher, hein?

M. Parent

(Pascal) : Bien là, le problème

est que n'importe qui, vous le savez, peut le faire. C'est à vous de

voir quand est-ce que

vous voulez protéger le public. Je peux vous dire, par contre,

personnellement, qu'il y en a quand même pas mal qui font ça

surtout les week-ends et qui font ça en ayant un deuxième travail. Donc, ils

n'ont pas nécessairement de formation.

Ils ne sont pas assurés. Ils ne protègent pas nécessairement... puis ils

n'ont pas aucune... En fait, ils n'ont pas de norme de pratique. Il n'y a personne qui les

légifère ou les encadre. Nous, en fait, on encadre le plus sévèrement possible

nos membres, mais c'est sûr qu'on ne peut

pas empêcher le grand public de travailler dans ce milieu-là ou de s'improviser...

Ça fait qu'à partir du moment... Tant et aussi

longtemps qu'il n'y aura pas l'encadrement, bien, votre public ne sera jamais protégé complètement. En fait, n'importe

qui peut le faire. Ça fait que c'est sûr qu'à ce niveau-là nous, on est prêts, à ce niveau-là, à vous supporter puis à

vous donner toutes nos connaissances qu'on a acquises depuis 27 ans, à ce

niveau-là, n'importe quand. Puis d'ailleurs c'est sûr que ça fait 15 ans...

On commence à avoir hâte d'être reconnus enfin

comme une entité propre, là, de professionnels, que n'importe qui ne peut pas

se donner... en fait, pour que le

titre soit un

titre réservé. Ça fait

qu'à ce moment-là...

M. Janson

(Martin) : Moi, j'ajouterais... Sur la question de l'inspection

obligatoire, vous savez, la garantie de qualité des bâtiments, au Québec,

présume, pour qu'elle trouve application, qu'il y ait eu une inspection faite

par un acheteur prudent et diligent...

qui est, à chaque fois, observée dans les dossiers en vices cachés devant les

tribunaux. Alors, est-ce que mon acheteur, dans le contexte, ici, a été

prudent et diligent?

un jour, vous en veniez qu'à imposer l'inspection obligatoire, on s'assurerait que

tous nos acheteurs auraient fait, de

facto, une inspection prudente et diligente, parce que, l'inspecteur, c'est son

rôle premier que de rencontrer minimalement cette inspection obligatoire là, que se devrait de faire tout acheteur.

Or, vous savez que, dans le marché, là, tous les acheteurs n'ont pas les mêmes

connaissances. Juste ici, dans la salle, si on faisait le tour, là, puis qu'on

se mettait à énumérer toutes les

composantes qui sont observées par un inspecteur en bâtiment, je suis certain

que, plusieurs d'entre elles, vous ne seriez même pas capables de les identifier. Et pourtant ça devrait faire

partie

de l'inspection prudente et diligente, déjà, d'un acheteur ordinaire.

Donc,

oui, ultimement, ça pourrait être très intéressant. Mais, dans un premier

temps, c'est l'encadrement légal que nous recherchons, parce que c'est très

important que quiconque ne puisse pas faire de l'inspection en bâtiment au

Québec.

Laforest : Puis, au niveau des délais, admettons, vous voyez ça à

partir de quelle année ou quand est-ce qu'on pourrait dire : À

partir de telle année, maintenant, c'est obligatoire, d'après votre expérience?

M. Parent (Pascal) : Écoutez, à l'AIBQ, je dois vous le dire, pour nous, on est prêts demain

matin. Ça fait 27 ans, ça fait

que... Puis ça fait 15 ans qu'on le demande. Donc, si vous me demandez si

le plus tôt possible c'est diligent et prudent de demander l'obligation,

je ne peux pas vous dire non à ça. Oui, le plus tôt possible.

Laforest : Puis, l'inspection, j'imagine, vous la voudriez uniforme à

la...

M. Parent (Pascal) : Un des buts principaux, il faut que ça soit uniforme. On ne peut pas...

Là, le problème, au Québec, est que,

justement, il y a plusieurs façons de procéder. Il y a plusieurs... Bon, il y a

d'autres groupes qui procèdent, puis

ils font de l'inspection d'une autre façon. Bon, ce n'est pas pour dire que

nous... Vu que ça fait 27 ans, puis on est la plus ancienne, c'est sûr qu'on est un petit peu

plus... On a évolué. On a plus d'ancienneté. Donc, on a plus de connaissances.

Nous, qu'est-ce qu'on demande, c'est qu'il y

ait au moins le minimum de qu'est-ce que nous, on demande puis qu'est-ce

qu'on exige à nos membres. Parce que tout le

monde le sait, dans le domaine, notre association, c'est la plus difficile à

adhérer. Tout le monde sait ça.

Le problème,

qu'est-ce qu'on ne veut pas, on ne veut pas un genre de «boys' club», là, une

association qui est très facile, puis on

fait un chèque qu'on rentre, là. Ça, on n'en veut plus. Nous, on demande ça,

c'est clair. On veut que les

inspecteurs soient professionnels, et non pas du monde qui ne sont pas

qualifiés ou qui font ça à temps partiel. Parce qu'aujourd'hui ça coûte

tellement cher, pratiquer, que quelqu'un qui fait ça à temps partiel ne peut

pas payer tout qu'est-ce que nous, on exige dans une année. C'est impossible.

Laforest : Mais ceux qui font de l'inspection présentement, qui ne

sont pas reconnus, qui ne sont pas formés, mais qui font de l'inspection

depuis, admettons, cinq à 10 ans, au niveau de la formation, ce serait

comment?

M. Parent

(Pascal) : Pour eux ou pour nous?

Laforest : Pour eux.

M. Parent

(Pascal) : Bien, nous, on exige...

Laforest : Les délais, est-ce que vous avez prévu, au niveau...

M. Parent (Pascal) : Nous, on exige toujours un minimum... Une attestation collégiale

reconnue par le ministère de l'Éducation, c'est le minimum qu'on exige. Ça peut

être, après... Bien, c'est ce qui existe sur le marché. Bien, au niveau

du ministère, de toute façon, ça peut être un D.E.C. en architecture, mais le

minimum, c'est ça.

Laforest : Quelqu'un, même, qui a cinq à 10 ans, admettons,

d'expérience, vous l'obligez pareil...

M. Parent

(Pascal) : Oui.

M. Berrard (Pierre) : Ou, alors,

dans ce cas-là, il va chercher des équivalences, des reconnaissances d'acquis.

Mme Laforest :

Oui, c'est ça.

M. Berrard

(Pierre) : On a déjà accepté

des personnes qui avaient une expérience, à côté, d'entrepreneur, avec

de l'électricité, de la plomberie, des cours. On lui demandait un cours de

rédaction de rapports. On lui demandait...

M. Parent (Pascal) : Bien, en fait,

c'est le collège qui le demande, mais on a déjà des ententes avec le collège à

ce niveau-là.

M. Berrard (Pierre) : C'est ça.

Laforest : O.K., ça, c'est correct. On a discuté ici auparavant, la

semaine passée, des gens qui disaient que ce serait peut-être une bonne idée pour des acheteurs de refuser les

inspections... qui sont responsables... Oui, qu'est-ce que vous en

pensez?

M. Parent

(Pascal) : S'ils ne veulent

pas être diligents et responsables, qu'ils en prennent pleine responsabilité?

Mme Laforest : Qu'ils renoncent

complètement à l'inspection, qu'est-ce que...

M. Parent

(Pascal) : Bien, je pense

que ça motiverait les acheteurs à faire l'inspection. Puis ça les motiverait à

être responsables et diligents, parce

qu'il ne faut pas oublier que, quand l'inspecteur fait l'inspection, il prend

la responsabilité. Donc, je pense, ça serait une bonne source de

motivation, à faire ça, oui.

Laforest : O.K. Je vais y aller... parce que j'ai quand même pas mal

de questions. Au niveau des assurances, je vais vous poser une question,

mais je ne sais pas s'il me reste encore du temps.

La Présidente (Mme Dansereau) : ...

Mme Laforest : Vous mentionnez

l'obligation de détenir une couverture d'assurance professionnelle, puis le

montant... Avez-vous les montants? Comment vous voyez ça au niveau des montants

pour l'assurance?

M. Parent

(Pascal) : Ce que

l'association a fait, c'est qu'on a notre programme d'assurance à l'interne. Ça

fait que c'est obligatoire de prendre

notre programme, parce qu'on veut contrôler un petit peu... Ça dépend des

programmes. Les programmes sont beaucoup ajustés selon ce que... en fait,

comment que l'inspecteur a travaillé. C'est sûr, s'il a eu des

poursuites, son programme d'assurance va coûter plus cher.

Puis, je vous

le dis, les programmes d'assurance, en erreurs, omissions, ce n'est pas juste à

l'AIBQ, ce n'est pas juste au Québec,

c'est mondial. C'est une crise présentement. Ils ont beaucoup de pertes au

niveau de Lloyd's. Ça fait qu'ils sont en train de resserrer. Ils sont en train

d'augmenter les assurances. Là, exemple, à l'Ordre des technologues, on l'a vu,

là, ils ont triplé. Nous, on s'attend à une augmentation de 100 %. Puis ce

n'est pas une question du marché au Québec. C'est beaucoup plus loin que ça. Ça

fait que nous, bien, vous voyez, là, on vient... On est en train de négocier un

nouveau programme d'assurance. La moyenne va être autour de 4 000 $,

pour débuter, par année. Ça peut aller jusqu'à 10 000 $, 15 000 $, dépendamment. Ça fait que

c'est obligatoire. Avec 1 million... Nous, on demande 1 million de

responsabilité civile, minimalement. Ça peut aller jusqu'à

2 millions, dépendamment du marché que l'inspecteur fait.

Laforest : O.K., c'est bon. Puis, si on parle des logements, pour

l'inspection des logements, est-ce que vous avez un maximum du nombre de

logements?

M. Parent (Pascal) : On est en train

d'édifier une nouvelle norme de pratique. On est rendus à notre cinquième version. Avant, on était à un nombre d'étages. On

a enlevé le nombre d'étages parce que c'était trop complexe. Un pourcentage

de commercial, avec résidentiel... Il fallait qu'en tout cas il y ait un

pourcentage... Je ne pense pas que l'inspecteur calculait... Ça fait que, dans notre nouvelle norme, c'est sûr qu'on va

regarder les cinq étages et moins, mais, le pourcentage, en commercial ou pas, ou le multilogement, ça, on

ne le calculera plus. Ça ne change rien. Franchement, là, dans la pratique,

dans le multilogement, c'est souvent du copier-coller, là. Que tu en fasses 24

ou 36, c'est pas mal tout le temps la même affaire qui revient. Mais on

va se restreindre à cinq étages et moins pour l'instant.

Laforest : Après ça, j'avais comme question... J'ai une question

vraiment particulière pour un programme assez particulier, d'ailleurs, parce qu'on en a parlé ici aussi la

semaine passée... le problème de la mérule pleureuse. Je voudrais vous entendre sur ça, parce qu'on a

tellement de «oui, on peut corriger ça, non, c'est difficile». On a maintenant

plusieurs souches au niveau... Qu'est-ce que

vous avez vécu comme expérience avec cette problématique-là? Est-ce que

vous avez vécu...

M. Parent

(Pascal) : Bien, parce que,

là, bien, moi, je peux... Au niveau de l'inspecteur en tant que tel, lui, dès

qu'il voit moindrement un signe de contamination, il va demander une expertise

à ce niveau-là. Premièrement, l'inspecteur n'a même pas le droit de dire dans son rapport qu'il a vu une

moisissure. Il est obligé de dire qu'il a vu apparence, parce que, tant

et aussi longtemps que ça n'a pas été élaboré en laboratoire, pour détecter,

c'est vraiment ça.

À partir de là, moi personnellement,

qu'est-ce que je peux vous dire, c'est... Moi personnellement, on en fait au

bureau. Ils vont demander à, bon, ceux qui sont dans des ordres professionnels,

là, un technologue ou un architecte, de faire un plan et devis pour une

décontamination, pour le donner ensuite à l'expert en décontamination, celui

qui la fait.

vais vous dire, bien franchement, à ce niveau-là, il n'y a pas énormément de

bases de données précises au Québec, là, très, très précises, de façons de

procéder. Bien, moi, j'ai vu plusieurs rapports passer sur mon bureau, puis

c'était très différent, la façon de

procéder. Ça fait que vous, vous demandez si nous, on a un paramètre clair

là-dessus. En inspection, en préachat, on n'établit pas de paramètres.

En fait, nous détectons la déficience.

Janson (Martin) : Si je peux me permettre d'ajouter, il faut bien

comprendre... L'inspecteur préachat, c'est le médecin généraliste de l'inspection de bâtiments, c'est l'entrée en

matière. Lui, il est là pour soulever les drapeaux rouges, identifier : il y a quelque chose d'anormal

qui se passe ici. Mais ensuite, tout comme le médecin spécialiste, il se doit

de référer à un expert en salubrité

microbienne, exemple dans un cas de détection de ce qui pourrait ressembler à

de la mérule pleureuse, ou d'autres moisissures qu'on rencontre très,

très souvent, là, sur le terrain.

Laforest : O.K. J'ai une dernière question très, très rapide parce que

je veux laisser mes collègues poser

des questions. Les coûts de l'inspection... Admettons que l'inspection

devient obligatoire, on dit, du jour au lendemain : L'inspection est obligatoire, est-ce que les coûts

vont ressembler aux coûts, présentement, de l'inspection ou vous allez...

M. Parent (Pascal) : Bien, je ne verrais pas pourquoi il y aurait évolution dans les

coûts. La seule chose qui pourrait être bonne, c'est une uniformité,

justement, pour avoir un volume. Ça fait que ça nous permettrait d'aller

chercher des produits peut-être

un peu moins chers à ce niveau-là. Ça

fait que peut-être...

Je ne verrais pas... Tu sais, ça va aller selon la loi du marché aussi,

dépendamment comment ça va coûter pour, en fait, pratiquer, mais ils vont

s'ajuster.

Mais,

sachez une chose, exemple, quelqu'un qui demande 600 $ pour pratiquer ou pour aller faire

l'inspection de maisons, ce n'est pas

juste de faire l'inspection. Il y a du monde qui a travaillé avant. Il y a un

bureau. Puis la responsabilité sur

l'inspecteur est énorme. Ça fait que ça, ça a une valeur. Moi personnellement...

On passe un peu pour les kamikazes, un peu, dans le marché, en passant.

Tu sais, il n'y a pas beaucoup de professionnels qui veulent toucher à ça.

Laforest : C'est bon. Merci. Moi, ça répond à mes questions. Je vais

laisser mes collègues... Merci beaucoup.

Présidente (Mme Dansereau) : Je cède la parole, il reste un peu moins

de trois minutes, au député du Lac-Saint-Jean. Trois minutes, à peu

près.

M. Girard

(Lac-Saint-Jean) : Moi, c'est plus au niveau, là, de l'apparence des

conflits d'intérêts, tout ça. Ma question,

ce serait plus au niveau, là... Pourrait-il exister des conflits d'intérêts

potentiels pour un inspecteur en bâtiment? Je fais référence, exemple, à un entrepreneur qui devient inspecteur ou, des

fois, des liens étroits avec un courtier immobilier.

M. Parent (Pascal) : Moi personnellement, je ne pense pas qu'un courtier immobilier

n'aurait le droit de référer un inspecteur en aucun temps. Il y a trop de

potentiel de conflits. Trop dangereux, c'est trop facile. Je ne pense pas non

plus qu'un inspecteur devrait être entrepreneur non plus. Trop facile de se

référer un contrat, autant que c'est trop, pour le courtier puis

l'inspecteur, facile de faciliter une transaction immobilière. Moi, je ne crois

pas.

Girard (Lac-Saint-Jean) :

Donc, vous ne connaissez pas d'anciens entrepreneurs qui sont devenus

inspecteurs?

Janson (Martin) : Le danger,

ce n'est pas qu'il traverse puis qu'il devienne inspecteur. Le danger, c'est

qu'il fasse les deux en même temps.

Puis le danger auquel référait M. Parent, c'était la proximité de ces

acteurs-là sur le terrain, qui, à l'occasion, peuvent laisser craindre des

conflits d'intérêts. Comme, évidemment, le courtier immobilier, lui, il ne

touchera une rétribution que s'il y a une

transaction, alors son objectif premier, c'est que la transaction passe. Et, s'il

réfère à un inspecteur en bâtiment, on peut craindre qu'il va lui faire

passer la transaction.

M. Girard (Lac-Saint-Jean) :

O.K. Mais un entrepreneur qui n'est plus un entrepreneur, qui va inspecter... Mais on sait que les entrepreneurs, des fois, ont

des liens avec des courtiers immobiliers du temps qu'ils étaient entrepreneurs.

M. Berrard (Pierre) : Dans notre code de déontologie, il est bien spécifié qu'il ne doit pas

être en conflit d'intérêts avec une

profession qui touche la construction. Donc, si notre conseil de discipline,

notre syndic a une plainte comme quoi un inspecteur a fait un travail en

électricité ou quoi...

Une voix :

...par le passé.

M. Berrard

(Pierre) : ...ça va retontir au conseil de discipline.

M. Parent

(Pascal) : Bien, retenez le courtier avec l'inspecteur, ça, je...

C'est ce que je vous recommande.

La Présidente (Mme

Dansereau) : ...secondes. Ça va?

M. Thouin :

Oui, en quelques secondes, à mon tour... Bonjour, messieurs, très content de

vous recevoir.

Petite question au niveau de la formation. Vous

avez dit tantôt : «Un diplôme d'études collégiales minimal». Mais les gens qui sont déjà membres d'un ordre

professionnel, là, un architecte, un ingénieur, un technologue, est-ce que

ces gens-là ont besoin d'une autre formation

complémentaire ou ils ne sont pas déjà suffisamment formés, de par leur

expertise, pour être capables de...

M. Parent

(Pascal) : ...de la

formation. S'il a une formation qui est reliée directement au bâtiment ou, exemple,

je ne sais pas, un technologue en architecture, exemple, ça, on va l'accepter.

Mais, si ce n'est pas lié au bâtiment ou c'est trop loin, on ne

l'acceptera pas.

M. Janson (Martin) : Il y a également

des... Encore une fois, l'inspecteur en bâtiment est le généraliste de la construction. Alors, l'architecte peut être

excellent en architecture mais, en mécanique du bâtiment, avoir très, très,

très peu de connaissances.

Présidente (Mme Dansereau) :

Merci. Notre temps est écoulé. Je cède donc maintenant la parole à la

porte-parole de l'opposition officielle. Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel,

vous disposez de 11 minutes.

Thériault : Merci, Mme

la Présidente. Je sais que je n'ai

pas le droit de souligner l'absence de quelqu'un, mais il manque un groupe parlementaire à la table.

Donc, je vous avise que mon collègue et moi voudrions prendre le temps qui leur

est alloué, de consentement avec notre collègue.

La Présidente (Mme Dansereau) :

Consentement? Donc, vous disposez de 13 min 12 s.

Thériault : Merci. Vous allez le rajuster? Parfait. Merci, Mme la Présidente. Deux minutes de plus, des fois, c'est important. Donc, vous

comprenez qu'on va prendre tout ce qu'on a à notre disposition.

Merci,

M. Berrard, M. Parent, Me Janson, d'être avec nous aujourd'hui. J'ai dit à la ministre, bien aimablement, qu'il y avait certains groupes qui n'étaient pas contents de son projet de loi, qui n'étaient aussi pas contents du 401, quand j'avais déposé... Là,

je vais dire à la ministre que, dans le cas qui nous occupe, vous êtes aussi

contents de son projet de loi que de celui que j'avais déposé. Il y a

des bouts de communiqués qui se

ressemblent. De toute façon, moi, je les ai comparés. Donc, on a trouvé

ça très, très correct. Donc, c'est dire que la ministre est quand même au bon

endroit.

Tout ceci pour dire qu'on ne vous fera pas

attendre encore plusieurs années. Le fait d'avoir déposé le projet de loi n° 401 à la fin de la

session, sachant pertinemment bien qu'on ne pouvait pas l'adopter, était un

minimum d'engagement. Puis ça aura eu le mérite, à tout le moins,

lorsque la ministre est arrivée, qu'elle a pu le sortir, le dossier, et le

regarder, et dire : Qu'est-ce qu'on

fait ? Qu'est-ce qu'on regarde? Qu'est-ce qu'on change? Donc, je vous rassure,

vous ne passerez pas cinq ans à vous

demander ce qui va arriver avec vous.

Je n'ai pas l'intention non plus de retarder l'adoption du projet de loi, mais on va bien faire la

loi, tant qu'à faire la loi.

Donc, dans

une première question que je vais vous poser... Je pense

que je vais rester sur la question du député

de Rousseau, lorsqu'il

vous a posé la question par rapport aux autres ordres professionnels. C'est sûr

qu'un architecte dessine des plans,

mais on sait que, présentement, il y a des technologues qui oeuvrent aussi. Il

y a des ingénieurs qui sont qualifiés pour

pouvoir vérifier. J'ai bien compris que vous vous qualifiez de médecins généralistes qui travaillent avec des spécialistes. Donc, on

pourrait certainement qualifier les autres ordres professionnels de spécialistes.

Quels sont les ordres

professionnels qui sont

incontournables pour s'assurer que, si vous avez besoin d'un spécialiste,

on puisse tisser des liens avec? Parce que

ça a de l'air de rien comme ça, mais là on va vous donner le fardeau de tout ce

qui s'appelle qualité en inspection des

bâtiments. C'est sur vous que ça va reposer. Bien, vous avez besoin des voies

de passage avec les autres ordres

professionnels, parce que

vous ne serez pas un ordre

professionnel, vous allez être une

corporation, je comprends, comme les maîtres

mécaniciens en tuyauterie puis les maîtres électriciens. Donc, à défaut d'être

sur l'Office des professions avec les autres professions, vous allez relever de

la Régie du bâtiment.

M. Parent

(Pascal) : ...être clair, je

vais vous donner un exemple : l'ingénieur en génie civil, là, très bon

dans le sol. Le béton, parfait.

L'enveloppe, la mécanique, il ne connaît rien là-dedans. Il n'a aucun... Où je

veux aller... Un ingénieur en mécanique du bâtiment, l'enveloppe du bâtiment,

zéro. C'est parce que les généralistes... L'inspecteur, la différence, c'est qu'il a des connaissances sur à peu près tout, je

dis, en général, le généraliste. Tandis qu'eux, ils ont des connaissances

pointues, mais ils n'en ont pas du

tout dans d'autres, du tout. Donc, un inspecteur ne peut pas inspecter s'il n'a

pas de connaissance dans tous les points à inspecter.

Ça fait qu'à

ce moment-là je pense que... Nous, qu'est-ce qu'on fait, c'est qu'on les

accepte à l'adhésion, mais on leur

fait passer des tests, à ce moment-là. Puis, s'ils ne les passent pas, qu'ils

soient ingénieurs ou qu'ils aient une maîtrise, ou un bac, ou un doctorat, ça

ne change rien. C'est qu'il faut qu'il soit capable de nous démontrer qu'il

peut pratiquer. Puis ça ne veut pas

dire nécessairement, qu'il est architecte ou il est ingénieur, qu'il est

capable... parce que les ingénieurs, c'est très pointu, puis les architectes aussi. On le sait, l'architecte, c'est les

plans, l'enveloppe. Bien, quand on lui parle de fondation puis de drain

français, là, on le perd. Puis autant, là, l'ingénieur mécanique, si je lui

parle de fondation ou de drain français, encore là on le perd

totalement. L'ingénieur, par contre, qui va faire le bac en génie des matériaux

ou de la construction, lui, oui, lui, il a une généralité, lui. Un ingénieur

civil, non, non, non. Je le sais parce que j'en ai au bureau. Puis je les

prends six mois en stage, puis ça prend six mois. J'en ai un que je viens de

sortir. Puis en maîtrise... Ça a pris six mois avant qu'il soit apte, parce que

son plan de cours, ça n'a rien à voir.

Alors

là, rendu là, je pense que c'est sûr que l'attestation collégiale... je pense

qu'un jour, de toute façon, ça va être un

D.E.C., ça va venir un jour, mais, pour l'instant, je pense, c'est celle qui

est la plus apte pour l'inspection. Mais, ceux qui sont proches du bâtiment, il faut faire attention, ça va être

important de leur faire faire des examens de qualification pour

démontrer comme quoi ils peuvent pratiquer, parce que ce n'est pas toujours le

cas, et loin de là.

Mme Thériault : Mais j'entends également que vous

devez avoir des liens tissés déjà avec les autres professions qui sont

sur l'Office des professions.

M. Janson

(Martin) : C'est certain qu'il y a des liens, parce que, dans les

rapports d'inspection, sur 10 rapports d'inspection que vous allez

lire, il y en a très certainement neuf qui réfèrent à une expertise

additionnelle, suivant des symptômes qui ont été décelés par l'inspecteur en

bâtiment. Alors, ceux que, déjà, là, on rencontre le plus souvent, dites-moi si je me trompe, là, mais il y a déjà

tout ce qui est expert en salubrité microbienne. On pense à des

microbiologistes, des chimistes.

C'est très fréquent qu'on se doit de référer à un spécialiste dans ces

domaines-là. À chaque fois qu'il y a un problème de fondation, évidemment qu'on recommande le recours à des

ingénieurs en structure. C'est ultra-important. Quand on a des problèmes d'enveloppe de bâtiment, c'est

la référence à un architecte, qui est faite, très, très, très souvent. Alors,

il y a déjà des liens de tissés avec

d'autres ordres professionnels de par le rôle d'inspecteur, qui, encore une

fois, est notre généraliste du domaine de la santé du bâtiment.

Mme Thériault : Parfait. Je sais que vous ne

représentez pas les autres ordres professionnels, mais pensez-vous que, dans le projet de loi, on doit prévoir la

possibilité que les autres ordres professionnels doivent faire

partie des

inspecteurs en bâtiment?

M. Parent

(Pascal) : Bien, moi personnellement,

je ne pense pas qu'il y

ait de l'intérêt, tant, de leur part, premièrement. Puis, deuxièmement, comme je vous répète, moi, je n'ai pas de problème tant et aussi longtemps

qu'ils sont qualifiés puis qu'ils sont aptes à le faire, mais il va

falloir qu'ils démontrent qu'ils peuvent le faire.

Mme Thériault : ...d'accord avec vous. Vous avez

dit quelque chose tout à l'heure qui m'a fait tiquer. Vous avez dit... Vous n'avez même pas le droit d'écrire

qu'il y a de la moisissure. Vous devez écrire absolument qu'il y a apparence

qu'il y a de la moisissure. Qu'est-ce que

vous avez besoin pour écrire qu'il y en a, de la moisissure, dans le projet de

loi?

Puis je vais

vous expliquer. Nous, là, on fait des lois, hein? Entre «la ministre

peut faire telle affaire» dans la loi et

«la ministre doit faire telle affaire»... Moi, moins il y a

de «peut», plus il y a de «doit», meilleure je me sens, parce que la ministre est obligée de faire quelque

chose.

Là, quand

j'entends que vous le voyez, vous le savez... Vous êtes les experts, hein? Ce

n'est pas vrai que tu vas peinturer une petite tache de moisissure.

Bien, elle va revenir aussi vite, hein? Bon, bien, pourquoi vous n'avez pas le droit de l'écrire? Et qu'est-ce qu'on peut faire, dans la loi, pour vous donner le droit de l'écrire? Je

comprends qu'il y a une question de s'exposer aux recours, puis tout ça, là, mais quand même...

Tu sais, tu n'es pas à moitié vivant, là. Tu es vivant ou tu es mal en

point, mais tu es vivant.

M. Janson

(Martin) : ...un recours,

comme avocat, dans un dossier de vice caché sur un panneau d'OSB qui avait

été laissé pour former une fondation de

béton, parce qu'il y avait des taches noires qui, à l'évidence, aux

yeux de tous, et incluant les experts

en salubrité microbienne qui étaient passés, étaient de la moisissure. Or,

quand, par frottis, on est allés faire un prélèvement, on s'est rendu compte

que c'était l'encreuse du panneau d'OSB qui avait fait des taches sur le

panneau et qui avait donné

l'impression d'un panneau d'OSB contaminé. Il y avait de la moisissure,

mais elle n'était pas située là.

Bref, quand ça sent, ça goûte, que ça a l'image

de, c'est sûr qu'à un moment donné on peut se dire qu'on se rapproche d'un

champignon ou d'une moisissure, mais la seule véritable façon d'en confirmer

l'existence, c'est par une analyse

microbiologique. Alors, est-ce que c'est nécessaire? Quand l'inspecteur dit : On rencontre des

éléments qui ont toutes les

apparences et l'odeur d'une moisissure, et on réfère à un expert en salubrité

microbienne, on vient de faire la job sans l'identifier...

M. Parent

(Pascal) : Bien, ça va

encore un peu plus loin, par

exemple. Il y a

une chose, la moisissure, mais, en gros,

l'inspecteur, il doit recommander, peu

importe le matériau. Parce qu'il

y a des normes, des règles de l'art, en assèchement puis en déshumidification, hein? Grosso modo, le

matériel, s'il n'est pas asséché ou déshumidifié en dedans de 72 heures,

il recommande automatiquement sa

décontamination. Ce n'est pas compliqué. Ça fait que, là, s'ils veulent

une expertise, c'est parce que, oui... Ça fait que, sinon, bien, c'est

sûr qu'aussi... Visuellement, il n'y a personne au monde qui peut valider que c'est de la moisissure, même si tout le monde le sait. Puis c'est justement une question de recours. Si ce n'est pas ça, bien...

C'est une question de recours.

Mme Thériault : Il me reste un peu moins de cinq minutes. J'imagine que vous avez

consulté vos membres en

fonction du projet de loi et qu'ils sont heureux, eux autres aussi.

M. Parent (Pascal) : Oui, ils

sont très heureux.

Mme Thériault : Parfait. Parce qu'il y a d'autres associations d'inspection en

bâtiment qui existent, d'inspecteurs en bâtiment.

voix : Ah! nous, on ne le sait pas.

Mme Thériault : Vous, vous ne

le savez pas. O.K. Non, bien, il y a d'autres regroupements

sous l'égide de qui il y a d'autres inspecteurs en bâtiment. J'imagine que

vous vous connaissez et vous discutez aussi. Est-ce que ces gens-là étaient heureux aussi du projet de loi? Parce qu'on ne les entendra pas en commission parlementaire. On a été limités dans la quantité de

groupes qu'on pouvait entendre.

M. Parent

(Pascal) : Bien, en fait, à notre connaissance... Il y en a une que

vous allez rencontrer, là, en fin d'après-midi,

que... Je pense, ils sont une vingtaine. Je ne le sais pas, je ne les connais

pas vraiment, franchement. On n'est pas tout

à fait, de toute façon... de la même vision des choses. Puis l'autre, c'est une association américaine. Ça fait qu'eux,

ils n'étaient pas pour le projet de loi, de

toute façon, a priori, au départ. Bien, je ne le sais pas. On n'entend plus

parler d'eux depuis ce temps-là. Ils n'étaient pas pour.

Mme Thériault : Je les aurais entendus avec plaisir quand même nous expliquer

comment on ne peut pas avoir de hauts

standards dans notre industrie, ici, pour protéger nos gens. J'aurais trouvé ça

intéressant, mais ce n'est pas grave. On comprend que vous, vous êtes

bien heureux de faire en sorte qu'on vienne encadrer la profession.

vous demanderais, si vous avez la baguette magique, vous... demain matin, là,

vous l'avez, O.K? J'ai bien compris la

ministre quand elle vous a posé la question par rapport à ce qu'on vient...

pour l'obliger. On comprend que, si on veut protéger les acheteurs, on peut finir par l'obliger, mais il faut encore

avoir les conditions préalables. Moi-même, à l'époque, je disais : Encore faut-il faire la formation

au niveau... que tout le monde soit regroupé, que tout le monde fonctionne de

la même manière, qu'on a toutes les

mêmes protections. Un coup que tout ça, c'est fait, c'est décidé, qu'on sait

quelle formation on donne, honnêtement, l'obligation de la faire,

l'inspection... on va protéger le monde. Et je comprends aussi qu'il y a des

gens qui sont venus nous dire, la semaine passée : Bien, à moins qu'on

renonce à une inspection. Qu'en pensez-vous?

M. Janson

(Martin) : Tu sais, si on regarde juste ce qui s'est passé dans les

plans de garantie adoptés en vertu de la

Loi sur le bâtiment pour la propriété

neuve, les «timers» des garanties débutent avec l'attestation de réception,

soit des parties privatives soit des parties communes, et on a imposé

que, pour les parties communes, ça se fasse par un professionnel. Et déjà on a noté que, soudainement, les attestations de

réception des parties communes étaient beaucoup plus complètes qu'elles

l'étaient il y a bien des années.

Actuellement,

l'inspection des parties privatives se fait avec l'entrepreneur, très souvent,

ou même son vendeur. Ils font le tour, ils regardent ça puis, quand il y a de

quoi qui est vraiment parlant, ils l'écrivent sur le petit formulaire.

Mais la plupart des gens se fient aveuglément au représentant du constructeur,

qui est là puis qui les accompagne.

Alors,

je pense qu'inévitablement ça pourrait éventuellement être positif que

d'atteindre une inspection préachat obligatoire,

peut-être en entrant en matière par le neuf puis peut-être en enchaînant éventuellement sur tout type de propriété. Mais ça serait certainement positif.

Mme Thériault :

Parfait. La ministre va se demander pourquoi je ne l'ai pas posé, je n'ai pas

oublié, le Code de construction...

Parce que, présentement, il y a quand même des gens qui prennent la version

1985 du Code de construction plutôt que de prendre la 2010. La 2015 devrait

sortir en 2020. Il y a différentes versions du code. Pour vos inspecteurs à

vous, j'imagine que... Si on s'enlignait sur

une ou deux versions de code seulement plutôt que d'avoir recours au code de

1985 puis au code de 1995, il me semble que ça simplifierait drôlement les

affaires. Qu'en pensez-vous?

M. Parent

(Pascal) : ...faciliterait grandement, oui.

Mme Thériault :

Ça faciliterait grandement.

M. Parent

(Pascal) : Oui, grandement.

Mme Thériault : Est-ce

que vous pensez que ça va nécessairement

coûter plus cher si on prend les versions plus récentes du Code de

construction? Parce que certaines municipalités vont invoquer que, le fait de

prendre des versions plus vieilles du Code de construction, ils vont sauver des

coûts, les plus petites municipalités, notamment.

M. Parent

(Pascal) : Pour la construction?

M. Parent (Pascal) : Bien, c'est sûr que le bâtiment, il a changé, mais, de là de passer à

1985 à 2005... La différence, oui, est... mais pas de là à que ça soit

extrême, non.

Mme Thériault :

C'est minime. Donc, on ne cause pas tant de dommages que ça.

M. Parent

(Pascal) : Puis je pense que ça vaudrait la peine aussi, oui.

M. Janson (Martin) : En réponse à

votre question, c'est beaucoup en expertise que l'importance des codes de construction intervient. En inspection préachat,

on est là pour s'assurer que le bâtiment fonctionne. Parce qu'on va continuer

à inspecter des bâtiments de 1935, de 1950, de 1970.

Alors, on n'ira pas à toutes les fois vérifier s'il a été construit en

conformité du code qui était applicable dans les années de sa construction.

Mais l'important, c'est de savoir que la construction neuve se fera partout au

Québec de la même façon. Ça, j'en conviens. Et c'est les experts, ensuite,

quand ils sont référés par les inspecteurs préachat, qui, eux, doivent aller

voir si la maison, pour l'élément qui est soulevé par l'inspecteur, a été

construite conformément au code qui était applicable. Et là, qu'il y ait autant

de diversité de codes selon les municipalités, c'est là où ça complique leur

travail.

M. Parent (Pascal) : Ça reste qu'ils

se basent tous sur les normes pour donner...

Mme Thériault : ...règlement

qui est déjà écrit, vous avez mentionné que vous aviez déjà commencé à écrire

des règlements, dans votre mémoire, étant donné que le projet de loi était

devant nous. Est-ce que vous auriez la gentillesse

de partager ce que vous avez déjà fait comme travail avec l'équipe ministérielle

ou, à tout le moins, les gens de la

Régie du bâtiment, pour ne pas qu'on réécrive, qu'on recommence tout à zéro?

Bien, il y a quand même une base de travail

qui, il me semble, pourrait être récupérée pour pouvoir avoir des règlements

qui rentrent en vigueur plus rapidement.

Thériault : À la demande de la Régie du bâtiment, j'imagine,

oui. Parfait. D'accord. Je veux juste sauver du temps, hein, vous comprenez? Je pense

que vraiment... Vous avez des demandes qui ont perduré au fil des

ans. Là, on est dedans, puis, s'il manque des choses, c'est le temps de

les faire tout de suite. Merci.

La Présidente (Mme Dansereau) : Merci,

Mme la députée. Je cède maintenant la parole au porte-parole du troisième

groupe d'opposition. M. le député de Rimouski, vous disposez de

3 min 18 s.

M. LeBel : Merci. Bien, bonjour.

C'est compliqué, votre affaire. Non, bien, vous connaissez ça. Moi, j'écoutais tantôt,

bien, je comprends l'encadrement puis je

pense que c'est clair, là, qu'on fait

des gains, mais toute la formation... Vous avez dit : Là, c'est

l'attestation. Vous avez dit : Éventuellement, ça va devenir un D.E.C., on

n'aura pas le choix. Moi, j'aimerais ça savoir comment ça fonctionne, parce

qu'il y a plusieurs associations, les plans de cours. Quand on fait

l'attestation, est-ce que vous collaborez à ces plans de cours là? Comment ça

fonctionne? Est-ce que c'est correct pour l'instant? Est-ce que ça pourrait

être mieux pour former les gens?

M. Parent

(Pascal) : ...de la façon

que ça... Bien, premièrement, on a déjà développé, on a déjà bâti un plan de

cours avec un collège. On est la seule association qui a déjà bâti un cours.

Bien, qu'est-ce qu'ils font...

M. Parent

(Pascal) : CEI. Ça fait que

qu'est-ce qu'on fait... En fait, c'est que les collèges nous approchent, puis

ils vont nous demander si on reconnaît, en

fait, leur formation. Parce que, oui, tu as des formations différentes

dépendamment des heures. Bien, c'est

sûr que nous, on va exiger une formation minimale, parce qu'il y a des

formations qu'on va juger plus ou

moins acceptables, à l'association. Mais la plupart, c'est correct. Ça se

ressemble tout pas mal. Il y a au-dessus de 19 collèges qui donnent la formation présentement. Je pense qu'ils

sont 19. Ça fait que nous, on a des liens avec tous ces collèges-là.

M. LeBel : Ils ne donnent pas tous

le même cours.

M. Parent

(Pascal) : La base reste la

même. Puis des fois on est obligés d'intervenir parce que le cours, à un moment

donné, il s'éloigne un peu trop. Puis on intervient à ce moment-là parce que,

des fois, on a des retours des étudiants. Ça fait qu'à peu près tous les étudiants, ils reviennent à l'AIBQ. Puis

on est la centralisation à ce niveau-là. Ça fait que, oui, on intervient

quand ils s'éloignent trop. Ça fait qu'on sait comment en bâtir un parce qu'on

en a déjà bâti un.

LeBel : ...un cours, il me semble, le ministère de l'Éducation

devrait... Il me semble, un cours, c'est un cours, là. Le cours qui doit être donné doit se ressembler

un peu partout. Il doit y avoir une base. Il doit être... Il me semble, si tu

es formé

à une place, il ne faut pas... puis tu as ton attestation, il faut qu'il ait la

même valeur que celui-là qui a été formé ailleurs.

M. Janson

(Martin) : C'est le problème

de l'absence d'encadrement légal. C'est qu'à l'heure actuelle on ne peut

que choisir, trier les gens qui se

présentent chez nous puis exiger qu'ils rencontrent les exigences suivantes,

qui sont les tests par des examens

qu'ils ont à passer à l'interne. On n'a aucun pouvoir d'imposer la formation

pour le moment ou même d'imposer aux cégeps, aux collèges, d'offrir un

cours selon ce que nous, on prescrit.

M. Parent (Pascal) : ...votre

question, c'est si on préconise certaines formations? Oui.

M. LeBel : Et comment qu'on pourrait

faire pour uniformiser?

M. Janson (Martin) : Ce que vous

êtes en train de faire présentement.

M. LeBel : C'est parce

que ça n'a pas de sens que les cours

ne soient pas la même chose. Puis, quand vous avez dit :

«Éventuellement, un D.E.C.», ça a sorti comme ça ou vous pensez vraiment qu'éventuellement

on...

M. Parent (Pascal) : Je ne dis pas demain matin, j'ai dit : Ça va venir

un jour, parce qu'il y a une

évolution, dans l'inspection de

bâtiments, nette, là, claire. Avant, c'était comme une profession secondaire.

Là, c'est une profession propre. Non

seulement il faut qu'ils connaissent à peu près tous les éléments du bâtiment,

il faut qu'ils sachent rédiger aussi, il faut qu'ils sachent faire comprendre

aussi. Puis, souvent, c'est des entrepreneurs autonomes. Donc, il faut qu'ils

soient... il faut qu'ils connaissent

un petit peu la business. Je pense que ça va venir un jour, oui. C'est parce

que je la considère, la profession, l'équivalent de quelqu'un... d'un

technologue aujourd'hui.

LeBel : Oui, puis les choses avancent vite, là. On parlait de la

mérule pleureuse. Dans mon coin, j'ai eu un cas, là, puis je ne connaissais

pas ça, ces affaires-là. Et c'est sûr que les inspecteurs en bâtiment étaient

comme un peu débordés par l'affaire. Puis on

me dit que c'est assez nouveau, ça, le phénomène de la mérule pleureuse. Depuis

cinq, six ans, ça prend de l'ampleur. Ça fait que, je me dis, s'il y a

une bonne formation, puis les gens pourraient détecter mieux...

La Présidente (Mme

Dansereau) : ...M. le député. Le temps, malheureusement, est écoulé.

Merci pour votre contribution aux travaux de la commission.

Je suspends les

travaux pour quelques instants afin de permettre au prochain groupe de prendre

place. Merci, messieurs.

(Suspension de la séance à

14 h 47)

Présidente (Mme Dansereau) :

Je souhaite la bienvenue à l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Je vous

rappelle que vous disposez de

10 minutes pour votre exposé, puis nous procéderons à la période d'échange

avec les membres de la commission. Je vous invite donc à vous présenter

puis à commencer votre exposé. Madame, monsieur.

M. LaHaye (Richard) : Alors, bon après-midi. Mon nom est Richard LaHaye. Je suis le président

de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Je suis accompagné de Me Nathalie Parent, directrice générale et

secrétaire de l'ordre, qui m'accompagne cet après-midi.

Donc,

Mme la Présidente, Mme la

ministre, Mmes et MM. les députés membres de la commission, nous vous remercions sincèrement de votre aimable invitation aujourd'hui dans le cadre de cette consultation particulière sur invitation.

L'Ordre

des évaluateurs agréés du Québec compte plus de 1 000 évaluateurs agréés à travers le Québec. Spécialistes

de l'évaluation et de la gestion immobilière,

nos membres sont tous impliqués dans tous les secteurs de l'immobilier, qu'ils

soient privés, publics ou parapublics.

Pour

être admis à l'ordre, les candidats à l'exercice de la profession doivent

réussir plusieurs conditions préalables. Le profil typique est un baccalauréat en administration des affaires,

incluant des aspects en gestion urbaine, immobilière et en évaluation, évidemment, un programme de

formation professionnelle sous l'égide de l'ordre afin de complémenter la formation de base, un stage de

48 semaines et un examen d'admission.

L'évaluateur agréé

est notamment consulté par le public, les entreprises et les instances

gouvernementales de divers paliers afin d'obtenir une opinion impartiale et

motivée de la valeur des biens ou des droits immobiliers. Cette expertise des évaluateurs agréés, alliée à leur

connaissance du secteur immobilier, confère notamment à nos membres un

rôle déterminant en matière de copropriété, où ils sont fréquemment appelés à

intervenir.

Depuis

sa création, en 1969, l'ordre prend régulièrement position sur des enjeux

sociétaux en lien avec le secteur immobilier québécois, et ce, dans une

perspective de toujours mieux protéger le public, mission première des

46 ordres professionnels régis par le Code des professions du

Québec. Ainsi, depuis 2012, nous avons participé à chacune des consultations au sujet de la propriété.

D'ailleurs, nous avons toujours donné notre appui à une réforme législative en

matière de copropriété divise.

Les modifications

proposées au projet de loi n° 16 vont dans le même sens que les travaux

effectués par l'ordre depuis plusieurs

années. Par le dépôt de ce mémoire, nous souhaitons réitérer notre appui à la

réforme législative en matière de

copropriété divise afin de protéger adéquatement les copropriétaires et de

préserver de façon durable le parc immobilier québécois.

Tout

d'abord, nous saluons les modifications proposées qui imposent l'étude du fonds

de prévoyance et le carnet d'entretien

au syndicat de copropriété. L'ordre est d'avis que ces mesures sont

essentielles pour protéger adéquatement le public et préserver de façon durable le parc immobilier. Nous croyons

que ces modifications contribuent à une gestion saine et prudente des

actifs des copropriétaires actuels et futurs.

Concernant

le fonds de prévoyance, nous désirons insister sur l'importance que revêt sa

constitution, et son étude, puisqu'il crée un impact important sur la

valeur marchande des copropriétés et, par le fait même, sur le patrimoine des copropriétaires et des syndicats. L'ordre estime

que l'exigence d'obtenir une étude de fonds de prévoyance et sa mise à jour

par le syndicat tous les cinq ans est très judicieuse, et voire impérative.

Concernant

le carnet d'entretien, il devrait être constitué et maintenu à jour afin de

faciliter l'étude périodique du fonds de prévoyance. En effet, un entretien

préventif diligent pourrait différer certains travaux majeurs ou de

remplacement qui sont inclus à

l'étude du fonds de prévoyance. De même, un entretien déficient a un impact sur

les montants et les échéances des travaux majeurs ou de remplacement des

composantes de l'immeuble.

Nous sommes d'avis que l'étude du fonds de

prévoyance et le carnet d'entretien doivent être réalisés par un professionnel externe compétent et indépendant,

membre d'un ordre professionnel, et donc régi par le Code des professions,

et qui ne participe pas à la gestion de la

copropriété. En effet, le professionnel qui est membre d'un ordre professionnel

détient une formation initiale

reconnue par le gouvernement par voie réglementaire. De plus, il est tenu

obligatoirement de maintenir sa

formation continue à jour, sous peine de radiation du tableau de l'ordre, et il

détient aussi une assurance responsabilité professionnelle. Finalement, il est régi par un code de déontologie

strict. D'ailleurs, le gouvernement a adopté en 2018 la dernière version du code de déontologie des

membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, et ce, après plusieurs

années de travaux intensifs. Au même

titre que l'étude du fonds de prévoyance,

nous recommandons un encadrement réglementaire relativement au carnet

d'entretien.

Concernant maintenant

l'inspection en bâtiment, en 2008, à l'issue d'une réflexion concertée de plusieurs

experts issus des ordres

professionnels associés au bâtiment, l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec,

l'Ordre des architectes du Québec et

l'Ordre des technologues professionnels du Québec ont uni leurs efforts pour

produire les Normes de pratique professionnelle pour l'inspection de bâtiments résidentiels . Ces normes, qui sont jointes au présent document

qu'on vous a remis, s'inscrivent dans

la mission des ordres, soit de protéger les intérêts du public en uniformisant

et en encadrant la pratique des

inspecteurs en préachat membres du système professionnel québécois. De plus,

cette publication a pour but d'informer

le public sur la nature et la portée d'un mandat d'inspection en bâtiment de

même que sur les règles qui régissent les

professionnels qui rendent des services au public en cette matière. Ce document

pourrait servir de point de départ pour la mise en place de nouvelles normes devant encadrer ce champ de

pratique, et nous sommes disposés à collaborer à ce sujet avec nos

partenaires.

Même si la

gestion de la copropriété est absente du projet de loi n° 16,

nous recommandons, à l'instar de nombreux autres intervenants, que le gestionnaire de copropriété soit

obligatoirement membre d'un ordre professionnel. Les évaluateurs agréés, pour ne nommer qu'eux, détiennent une

formation universitaire en administration reconnue, qui intègre des notions

financières, comptables, juridiques,

économiques, et particulièrement en évaluation et en gestion immobilière, soit

autant d'acquis nécessaires à la

saine gestion d'une copropriété, tel qu'énoncé par les nouvelles règles de

bonne gouvernance des organisations.

Nous

aimerions également souligner que, depuis 2012, l'ordre a constitué un comité

consultatif sur la copropriété. Actuellement, ce comité élabore un

projet de nouvelles normes de pratique professionnelle en plus de mettre à jour

les formations professionnelles relatives à

l'étude des fonds de prévoyance et aux carnets d'entretien, et ce, en étroite

collaboration avec les partenaires de

l'ordre. De plus, à la suite d'une récente réforme du cadre de gouvernance de

notre ordre, conformément à la loi n° 11, le conseil d'administration de l'ordre a décidé d'accorder un plus

large mandat à cet important comité

consultatif de l'ordre, et ce, à la lumière du projet de loi n° 16. En

outre, ce comité suit de très près les nouvelles

dispositions législatives de la loi n° 23 en matière

d'évaluation pour les fins d'assurance en matière de copropriété divise.

À cet effet, nous collaborons étroitement avec le ministère des Finances du

Québec.

La Présidente (Mme Dansereau) :

...minute.

M. LaHaye

(Richard) : Finalement, nous

offrons, évidemment, notre soutien et notre expertise à la ministre dans le cas de la mise sur pied d'un groupe de travail

ou d'un comité concernant la réglementation découlant du projet de loi n° 16. Alors que nous fêterons en

juin prochain notre 50e anniversaire, à l'instar des premiers jalons de la

copropriété divise au Québec, nous sommes heureux de l'avancée rapide de

ce projet de loi majeur et des bénéfices notables qu'il engendre pour la

protection du public et la société québécoise en général. Nous vous remercions

de votre attention.

Présidente (Mme Dansereau) : Je vous remercie pour votre exposé. Nous

allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la ministre, la

parole est à vous. Vous disposez de 16 min 30 s.

Mme Laforest :

Oui. Alors, Mme Parent, M. LaHaye, bonjour. Bienvenue ici. Je suis

très heureuse de vous accueillir, parce que vous êtes un petit peu l'image du

ministère des Affaires municipales et l'Habitation. Vous rejoignez les deux. Alors, ça me fait vraiment plaisir de

vous accueillir. Je vous comprends tout à fait. Je suis sensible évidemment

à vos demandes.

Je vais y aller avec ma première question parce

que... Si j'ai bien lu, vous recommandez que le premier carnet d'entretien et la première étude du fonds de

prévoyance soient réalisés par un membre d'un ordre professionnel. Si j'entends

bien, ça veut dire que, pour vous,

l'essentiel, c'est le premier. Puis après ça comment vous verriez les autres?

Est-ce que c'est toujours la première fois qu'on fait évaluer? Admettons

qu'on fait notre carnet d'entretien pour les nouvelles réparations à avoir, comme là, quand le règlement va passer, et...

Admettons, si on dit qu'aux cinq ans on

réévalue, aux cinq ans, est-ce que

vous êtes pour toujours avoir des professionnels ou c'est juste le premier

carnet d'entretien et... Vous comprenez ma question?

M. LaHaye (Richard) : Je

comprends votre question.

Mme Laforest : Parce que

c'était indiqué comme ça ici, là, ça fait que... dans votre...

LaHaye (Richard) :

Effectivement, c'est ce que nous préconisons, que ces deux rapports

d'expertise là soient préparés par

des membres d'un ordre professionnel. Au début, là, avant... Disons que ce qui est un

peu particulier dans les circonstances,

c'est que, normalement, lorsque le syndicat prend possession de la propriété,

lorsqu'un certain nombre de transactions ont été complétées et que le promoteur transfère la responsabilité au syndicat, normalement, il y a la réception, qu'on appelle, des parties communes, et cette réception des parties

communes là, normalement, va faire état des problèmes

qui peuvent être rencontrés par la propriété.

Selon nous, à ce moment-là, ce serait l'occasion, justement,

de dresser et le carnet d'entretien

et le fonds de prévoyance par un expert qui est membre d'un ordre professionnel, et par la suite, évidemment,

aux cinq ans.

Et ce pour

quoi on demanderait que les carnets d'entretien soient aussi sous l'égide, là,

des prolongements impliqués, comme je le disais dans mon allocution, c'est qu'il y a quand même

une interrelation importante entre le degré d'entretien effectué sur les propriétés et son impact, justement,

sur le cycle de remplacement des composantes. Pour avoir déjà

effectué ce genre de travail là dans mon domaine d'affaires personnel, j'ai déjà vu

des copropriétés où on a dû changer les fenêtres après même pas 10 ans d'existence de la copropriété. Donc, il peut

y avoir des vices au niveau de l'installation, il peut y avoir des problématiques qui doivent être soulevées lors, justement,

et de l'inspection préliminaire pour le carnet d'entretien et pour le

fonds de prévoyance, pour être bien certain que tous ces éléments-là sont pris

en compte dans l'analyse.

Mme Laforest : Puis, pour le

carnet d'entretien, quel ordre professionnel vous verriez?

M. Lahaye

(Richard) : Bien, pour les

carnets d'entretien, je suis certain qu'au niveau des technologues, au niveau des ingénieurs, au niveau des architectes, il y a définitivement des membres d'autres ordres

professionnels qui sont impliqués au

niveau du bâtiment et qui pourraient, évidemment, travailler en collégialité,

là, à la rédaction de ces expertises-là. De toute façon, il est rare qu'un seul professionnel, là, soit impliqué,

là, dans ces expertises-là. Souvent, le travail se fait en collégialité

avec des membres de divers ordres professionnels ensemble.

Mme Laforest :

O.K. Vous recommandez que les seuils de valeur foncière puis les seuils de

valeur locative soient fixés par voie réglementaire. Si je comprends bien, vous

voudriez que ça passe par un règlement par la suite. C'est ça?

M. Lahaye

(Richard) : Oui, c'est la réglementation 6 qui est au niveau de

la fiscalité municipale. Évidemment, ce

qu'on préconise, c'est, lorsque ces éléments-là doivent être basés sur la

valeur de la propriété, soit sa valeur marchande ou soit sa valeur

locative, que ça passe au niveau d'une expertise préparée par un évaluateur

agréé. Évidemment, vous comprenez qu'en

fiscalité municipale, bon, le signataire de rôle ne peut être qu'un évaluateur

agréé. Donc, il y a une réserve d'acte à ce niveau-là. Et c'est dans cet

esprit-là que nous préconisons, là, cette recommandation-là.

Mme Laforest :

O.K. Puis, au niveau de la gestion des copropriétés, vous recommandez que

l'activité de la gestion des

copropriétés devienne un acte réservé aux membres d'un ordre professionnel. Ça,

c'est immédiatement dès que le projet de

loi serait adopté ou vous accepteriez qu'il y ait un délai? Puis, s'il y a un

délai, comment vous verriez ça à ce moment-là?

M. Lahaye (Richard) : Écoutez,

ça ne fait pas

partie du projet de loi dans l'immédiat, mais évidemment nous souhaiterions que ça le devienne, disons,

peut-être à moyen terme, sur un horizon à peu près de deux, trois ans. Et je

pense que c'est important que la gestion des copropriétés soit aussi effectuée

par des membres des ordres professionnels et que le syndicat puisse bénéficier, dans le fond, de la

protection qu'offre le travail d'un membre d'un ordre professionnel régi par

le Code des professions.

Mme Laforest :

O.K. Puis moi, j'ai une question plus générale, en fait, parce que, parfois, on

se fait dire qu'étant donné que, maintenant, l'inspection va être

obligatoire pour toute... Mais en fait le projet de loi, s'il va bien, s'il

passe bientôt, il y en a qui disaient que,

maintenant, on allait peut-être freiner les achats des résidences au Québec.

Qu'est-ce que vous en pensez?

M. LaHaye (Richard) : Je ne pense

pas que ça ait un frein au niveau des transactions. Au contraire, je pense que, déjà, une bonne

partie des acheteurs

utilisent les services d'un inspecteur en bâtiment pour s'assurer, dans le

fond, de la qualité de la propriété

qui est achetée. C'est un réflexe que je vois de plus en plus commun, là, dans

la vie de tous les jours. Je ne vois pas que ça crée un frein à

l'investissement, au contraire.

Mme Parent

(Nathalie) : Il faut dire aussi, c'est l'achat le plus important de M.

et Mme Tout-le-monde, et c'est important

que ça soit bien fait, selon les standards très hauts de qualité, que ça soit

tous les professionnels qui sont impliqués dès le départ, là, pour une transaction. Donc, il y a une panoplie de

professionnels, et je pense que, pour protéger le public pour cet achat aussi important là, c'est important

que ça soit bien fait. Il faut prendre le taureau par les cornes et bien faire

les choses.

Et, si on

parle en termes de réglementation ou même de formation, on a vu des très

grandes réformes au Québec, au niveau du droit civil, notamment, et tous

les professionnels avaient été, par leurs ordres professionnels... où on avait

imposé des formations par le conseil d'administration, et ça s'est très bien

passé. Il faut juste bien faire les choses.

Laforest : Oui, c'est vrai. En fait, je voudrais avoir une explication

au niveau de... Vous avez parlé du comité consultatif sur la

copropriété. Comment ça se ferait, ça? Comment vous verriez ça?

M. LaHaye (Richard) : Bien, écoutez, il peut y avoir des travaux, là,

où certains comités ont déjà été mis en place. On n'a qu'à penser, en 2012, lorsque les comités avaient été créés,

justement, sur la copropriété, il y avait quand même eu des rencontres entre divers groupes, là,

intéressés à ce niveau-là. Et ça pourrait impliquer, là, la participation de

représentants du ministère à l'occasion de ces travaux-là.

Il y a quand même du

travail de fait depuis plusieurs années, là, au niveau de la copropriété au

Québec, par divers groupes d'intérêt. Il y a des ordres professionnels...

Laforest : Et c'était avec des inspecteurs aussi à ce moment-là? Dans

votre comité, il y avait plusieurs inspecteurs, à ce moment-là, en 2012?

M. LaHaye

(Richard) : Inspecteurs?

Laforest : Oui. Est-ce qu'il...

M. LaHaye

(Richard) : Non, il n'y avait pas vraiment d'inspecteurs en bâtiment.

Je ne pense pas, de mémoire en tout cas, que... Ça impliquait quelques ordres

professionnels, mais pas d'association au niveau de l'inspection en bâtiment,

non.

Parent (Nathalie) : Nous, juste en complément, si vous me permettez,

Mme la ministre, on a un comité interne de travail, à l'ordre, en matière de copropriété. Cela dit, on est

habitués de travailler en interdisciplinarité avec les autres ordres professionnels. C'est la tendance chez les

46 ordres professionnels, que ça soit dans le domaine médical ou d'administration aux affaires, on travaille

ensemble. On travaille également avec des regroupements pour améliorer les

normes de pratique, avoir des canevas de base pour avoir les mêmes standards.

Donc, ça, c'est monnaie courante dans notre

domaine. Et on a d'ailleurs communiqué avec plusieurs ordres professionnels la

semaine dernière pour travailler en étroite collaboration, pour avancer.

Laforest : D'accord, merci. Moi, je vais laisser mes collègues poser

leurs questions. Merci à vous.

La Présidente (Mme

Dansereau) : Député de Rousseau, la parole est à vous.

Thouin : Oui. Bonjour, monsieur. Rapidement parler de fiscalité

municipale, on y a passé un petit peu tantôt, mais peut-être revenir,

là, sur le seuil de valeur locative. Vous proposez d'augmenter le seuil de la

valeur locative d'un établissement

d'entreprise à partir duquel on doit envoyer un avis d'évaluation dans les

60 jours suite à un nouveau rôle, là,

de cette valeur locative là. Le seuil, aujourd'hui, il est à

100 000 $. Vous proposez qu'il devrait être augmenté. Donc, ma question, en deux temps : Il devrait être

augmenté à combien et comment on a déterminé le montant? Pourquoi

150 000 $? Pourquoi pas 135 000 $? Et pourquoi

175 000 $? Pourquoi pas 200 000 $?

M. LaHaye (Richard) : On n'avait pas indiqué de montant à l'intérieur de notre présentation,

mais ce qu'on disait, dans le fond,

c'est que ces montants-là, étant donné que ce sont des règlements qui

s'appliquent depuis quand même un bout

de temps, devraient être éventuellement augmentés. Par contre, comme on vous

dit, c'est que la recommandation qu'on a

faite, c'est que ces seuils-là devraient être augmentés par réglementation,

mais surtout la recommandation était à l'effet que, lorsque ces éléments-là sont quantifiés, bien, ça le soit par un

évaluateur agréé et apte, justement, à mesurer ces éléments-là.

Parent (Nathalie) : Et, en complément, au niveau de la réglementation,

nous, on a des experts en fiscalité municipale, parce que c'est vraiment une

expertise autre, on pourrait s'asseoir à une table et discuter avec eux pour

voir qu'est-ce qui serait le mieux pour vous recommander d'un prochain

règlement.

M. Thouin :

O.K. Parce que... Oui, c'est ça, il n'y aura pas de montant de mis dans ça.

Mme Parent

(Nathalie) : Non, c'est ça.

Thouin : Mais, comme vous proposez de l'augmenter, je me disais que

peut-être vous aviez une proposition à nous faire en ce sens-là. Ce

n'est pas le cas.

Mme Parent

(Nathalie) : On n'a pas voulu fixer de montant.

M. Thouin :

Merci. Pour moi, ça va.

La Présidente (Mme

Dansereau) : Le député du Lac-Saint-Jean.

M. Girard

(Lac-Saint-Jean) : Oui, j'aurais une question, mais j'ai combien de

temps, Mme la Présidente?

La Présidente (Mme

Dansereau) : 4 min 41 s.

M. Girard (Lac-Saint-Jean) :

Quatre minutes? O.K. Je fais référence à votre mémoire à la page 9

puis moi, je vais retourner au niveau du fonds de prévoyance, vous dites que...

vous recommandez que... vous êtes d'avis que l'étude

du fonds de prévoyance va être réalisée par un professionnel externe, compétent

et indépendant qui ne participe pas à la gestion de la copropriété. Et vous dites aussi qu'à l'instar d'autres

professionnels régis par le Code des professions les évaluateurs agréés

sont tous désignés pour réaliser ce type d'étude. On sait que l'institut

canadien souhaite que le gouvernement autorise ses membres à réaliser des études de

fonds de prévoyance si ceux-ci devaient présenter une demande, O.K., à

l'ordre. Quelles seraient vos exigences?

M. LaHaye

(Richard) : Un membre de

l'Institut canadien des évaluateurs? Il y a une entente de réciprocité qui

existe depuis, écoutez, aussi longtemps que je suis membre de l'ordre, puis ce

n'est pas d'hier. Il y a une entente de réciprocité

qui fait en sorte qu'un évaluateur accrédité de l'institut canadien peut faire

une demande d'avoir son titre. Et, s'il rencontre les exigences, qui

sont maintenant les mêmes ou à peu près, là, automatiquement il a son

titre

d'évaluateur agréé et peut devenir membre de

l'ordre. Donc, il n'y a pas de frein, il n'y a pas de barrière à l'entrée. Il y

a une entente de réciprocité qui fonctionne dans les deux sens.

J'ai

moi-même, à l'époque, obtenu mon

titre de l'Institut canadien des évaluateurs

exactement de cette façon-là, par réciprocité. J'avais terminé mon parcours

académique, j'ai eu mon

titre d'évaluateur, j'ai fait une demande à l'institut

canadien, qui m'a octroyé le

titre à ce moment-là, et vice versa, évidemment.

M. Girard

(Lac-Saint-Jean) : O.K. Donc, il y a une réciprocité. Donc, les

paramètres sont là, tout est bien établi.

M. LaHaye (Richard) : Tout est en

place. Il n'y a aucune restriction à ce niveau-là.

M. Girard (Lac-Saint-Jean) : Merci,

monsieur. C'est tout pour moi, Mme la Présidente.

La Présidente (Mme Dansereau) : Mme

la ministre.

Laforest : Bien, moi, je

vais vous poser une dernière question, parce qu'auparavant on disait que, pour

être inspecteur, ça prend une

formation collégiale, pour être inspecteur en bâtiment, que c'était la seule possibilité d'être bien formé. Et, moi,

c'est certain que ça me remettait en... ça me faisait poser des questions parce

que, je me disais, quelqu'un que ça

fait... Tantôt, je disais : Quelqu'un que ça fait cinq ans ou 10 ans

qu'il est déjà inspecteur en bâtiment, il y a sûrement une formation au

niveau de la reconnaissance des acquis qui est possible. Mais on me disait que

non parce que la vraie formation pour être

inspecteur, c'était celle qui se donnait dans les cégeps. Qu'est-ce que vous en

pensez? Puis qu'est-ce que vous

pensez également des inspecteurs qui sont là depuis... Il y en a

qui sont là depuis très, très longtemps. Également, suite à ça, le lien

qu'il y a entre un inspecteur et un entrepreneur, et un inspecteur

et un courtier immobilier. Ça fait que je voudrais vous entendre à ce

sujet-là.

M. LaHaye (Richard) : Bien, comme on

le disait dans le cadre de l'allocution, nous avions développé, depuis

plusieurs années, là, des normes de pratique avec l'Ordre des architectes et

l'Ordre des technologues. Et il y a même un répertoire sur Internet qui existe,

ça peut être consulté aujourd'hui. L'adresse, c'est :

inspectionpreachat.com. Donc, il y a quand

même des membres de ces ordres professionnels là qui ont une formation et qui

travaillent déjà dans le domaine en

suivant les normes de pratique qui avaient été développées de concert avec

l'Ordre des évaluateurs agréés, l'Ordre des architectes et l'Ordre des

technologues. Même que l'Ordre des ingénieurs avait été impliqué, au départ,

dans l'exercice.

Mme Laforest : On pourrait avoir

l'ordre des inspecteurs aussi.

M. LaHaye

(Richard) : Ça pourrait, éventuellement, devenir un ordre des inspecteurs en bâtiment ou les intégrer

dans...

Mme Parent (Nathalie) : Ou les

intégrer au sein d'un ordre actuel.

M. LaHaye

(Richard) : ...exactement,

ou les intégrer au sein d'un ordre qui est déjà existant et qui traite du

bâtiment. Alors, il n'y a pas vraiment

de problème à ce niveau-là. Nous, dans le fond, ce qu'on préconise, c'est que

ces gens-là soient redevables, au

même

titre que les ordres professionnels, soumis à des normes de pratique, à un

code de déontologie, l'inspection par les pairs, et ainsi de suite.

Mme Laforest : Puis les liens

avec...

M. Lahaye (Richard) : Donc, c'est le

propre du système.

Mme Laforest : Excusez-moi.

M. Lahaye (Richard) : Oui, je vous

en prie.

Mme Laforest : Les liens avec un

entrepreneur, ou un courtier, ou...

M. Lahaye

(Richard) : Bon, écoutez, c'est certain que quelqu'un qui aurait été

entrepreneur toute sa vie peut avoir, effectivement, un bagage de connaissances

qui fait en sorte...

La Présidente (Mme Dansereau) :

Le temps est écoulé. Je vous remercie. Je cède maintenant la parole au porte-parole

de l'opposition officielle. Mme la députée Anjou—Louis-Riel, vous disposez de

13 min 12 s.

Mme Thériault : Merci,

Mme la Présidente. Me Parent, M. LaHaye, merci de votre présence en commission

parlementaire. Je vais vous faire sourire. Quand j'ai acheté ma première maison,

voilà beaucoup, beaucoup, beaucoup d'années,

je ne dirai pas combien de temps, mais beaucoup d'années, le premier professionnel avec qui j'ai

fait affaire, c'était un évaluateur parce que

je voulais être certaine que la propriété que j'achetais valait bien le montant qu'on me

disait qu'elle valait.

Donc, dans le

temps — puis

vous allez voir que je fais une grande histoire, mais vous allez comprendre où est-ce que je vais — dans

le temps, il y avait la petite inspection et la grande inspection, O.K.,

qui faisait qu'on avait moins de points

qu'on évaluait. Est-ce que c'est encore comme ça aujourd'hui? Puis c'est quoi, la différence, pour les gens qui nous écoutent, là... pas pour moi, mais pour les gens

qui nous écoutent, quelle est la différence entre le rôle qu'un évaluateur va

jouer par rapport à l'acquisition d'une maison, ou d'une

copropriété, ou autres... Quelle est la différence de votre rôle entre

vous et celui d'un inspecteur en bâtiment, si on oblige l'inspection des

bâtiments?

M. Lahaye

(Richard) : Bon. Évidemment,

nous, le travail qu'on fait, évidemment, comme vous l'avez dit, c'est d'estimer la valeur

d'une propriété. Dans votre exemple, là, d'une propriété

unifamiliale, notre évaluateur fait, évidemment,

une inspection de la propriété,

dans le cadre de son mandat d'évaluation, parce

que certains éléments doivent être

pris en compte. Si je peux faire une analogie, lorsqu'on regarde une

étude de fonds de prévoyance, c'est une étude qui traite, dans le fond, de la dépréciation de la propriété, soit de la dépréciation actuelle ou de la

dépréciation future, dans le temps. La

dépréciation physique, normalement, bien, est liée à l'état physique des lieux de

la propriété qui est évaluée. Donc, oui, il y a

une inspection qui se fait au niveau

de la propriété par l'évaluateur

agréé, mais cette inspection-là se fait dans le cadre de son mandat d'évaluation

pour jauger, justement, de la nature et de l'état d'entretien de la propriété.

L'inspection en bâtiment, normalement, va un peu

plus loin dans le détail, où là on va, de façon peut-être plus pointue, examiner certaines composantes du

bâtiment, certains éléments de mécanique, de chauffage, de plomberie, de

climatisation, et ainsi de suite. L'évaluateur le fait mais ne donne pas son

opinion de la même façon qu'un inspecteur en bâtiment le ferait dans la rédaction de son rapport

d'expertise, parce que le but premier du geste professionnel de

l'évaluateur, bien, c'est de donner

une opinion motivée de la valeur marchande de la propriété avec, dans le fond, tout ce qui l'entoure.

Mme Thériault : Avec le carnet d'entretien, puisque, présentement, il n'est pas tout à fait obligatoire, il y a eu... Bien, en tout cas, il n'est pas obligatoire

là. Mais, avec une étude de fonds de prévoyance puis un carnet d'entretien, qu'est-ce

que ça va changer pour les évaluateurs? Est-ce que les évaluations vont être

plus... les évaluations estimées, j'entends

bien, est-ce qu'elles vont être plus près de la réalité parce que

vous allez savoir exactement ce qui a été fait au fil des années sur

une bâtisse, ou pas, exemple, comme une copropriété?

M. Lahaye

(Richard) : C'est sûr que, lorsqu'un évaluateur a à évaluer une unité de

copropriété, un élément qui est très

important, bien, c'est justement de faire référence soit au carnet d'entretien

ou soit à l'étude de fonds de prévoyance parce que ça peut avoir un impact important sur la valeur de la

propriété. Vous comprenez que, s'il y a pour des centaines de milliers de dollars de travaux différés sur

l'enveloppe du bâtiment, bien, la journée où on a une cotisation spéciale,

bien, ça a un impact direct sur la

valeur de la propriété. Donc, l'acheteur qui désirerait vendre son unité de

copropriété pourrait s'en voir

affecté. Normalement, l'évaluateur doit consulter non seulement ces

documents-là, mais l'ensemble des documents qui entourent les opérations de la copropriété, incluant les

procès-verbaux, les budgets d'opération, et ainsi de suite. Donc, il doit avoir une vue d'ensemble des opérations de

la propriété puis de toutes les éventualités auxquelles l'acheteur ou le

vendeur doivent faire face.

Mme Thériault : Dans le projet de loi, par rapport

à la copropriété, on oblige la divulgation de certains documents soit par

l'association de copropriétaires ou

par le vendeur, là, un des deux. Est-ce

que vous pensez qu'on devrait prévoir

quelque chose de particulier pour qu'on puisse vous remettre, à vous aussi...

pour que vous fassiez bien votre travail? Parce

que, là, je pense

qu'on vient dire soit au vendeur soit à l'association de copropriété

de remettre tel document, c'est leur

responsabilité, ils sont obligés, mais, j'imagine, pour que

vous puissiez bien faire votre travail, vous devez, vous aussi, nécessairement...

peut-être retrouver dans le projet de loi? Lorsqu'on

dit qu'on doit remettre tel document à l'inspection en bâtiment, bien, peut-être

qu'on devrait ajouter l'évaluateur, non?

M. LaHaye

(Richard) : Bien, c'est sûr

que l'évaluateur doit normalement s'assurer d'obtenir toutes les informations

requises dans la préparation de son évaluation. Et ces documents-là sont très

importants. On l'a dit tantôt, c'est d'une importance

primordiale que l'évaluateur ait accès à ces documents-là pour justement

mesurer quel peut être l'impact sur la valeur.

Deux copropriétés identiques bâties en même temps peuvent se retrouver avec des

unités d'une valeur bien différente, dépendamment du niveau d'entretien et du

niveau dans lequel, justement, le fonds de prévoyance est pourvu. Parce

que non seulement on doit considérer ce qui

se fait au présent, mais on doit s'assurer d'avoir suffisamment mis d'argent de

côté pour assurer les réparations futures. C'est cette mentalité-là qu'il faut

essayer de changer dans la tête, là, des usagers de la copropriété.

Mme Thériault :

Vous mentionnez, à votre recommandation n° 1, «que

l'étude de fonds de prévoyance doit être

réalisée par un professionnel externe, compétent [...] indépendant — membre d'un ordre professionnel — qui ne participe pas à la gestion de

la copropriété». Vous parlez de l'étude de fonds de prévoyance, mais vous ne

parlez pas des règles d'utilisation des

fonds de prévoyance. Puis je vais soulever la question parce que, tout à

l'heure — je pense

que c'est vous, de toute façon — vous avez dit que, quand le nouveau syndicat

prend en main le transfert parce qu'il y a un nombre d'unités qui est

vendu, c'est lui qui va décider ce qu'il va faire faire, évidemment.

Mais, en fin de semaine, j'avais une discussion

avec quelqu'un qui est promoteur d'un projet immobilier en copropriété, qui me disait qu'il a transféré, lui,

les finances, donc le fonds de prévoyance, les finances, à l'association de

copropriété, et que, là, il y avait un

problème, il semblait y avoir un problème avec l'intercom, O.K., le système

d'intercom, là, sonnette, etc., et le

président de copropriété, au lieu de faire affaire avec la compagnie qui a posé...

et qu'il y avait encore garantie, a

changé le système au complet, puis ça a coûté comme plus que

10 000 $. Honnêtement, moi, je n'ai pas de problème à dire que ce soient les copropriétaires, mais on

peut-u venir aussi mettre des balises dans l'ordre? Exemple, ça semble être

la logique de dire qu'on va retourner voir

le gars qui l'a posé parce qu'il y a certaines garanties alors que c'est des nouvelles

copropriétés, surtout pour les nouveaux. Mais, tu sais, tu ne peux pas

t'improviser gestionnaire comme ça puis dire : On change ça, c'est juste 10 000 $. Je m'excuse, le

10 000 $ qu'on sort en début de mandat, dans 20 ans, ce

10 000 $ là vaut beaucoup parce qu'on a perdu tous les

intérêts qui allaient avec, puis on va être obligés d'augmenter, à un moment

donné, les cotisations parce qu'on a fait une dépense qui n'était absolument

pas prévue dans le fonds de prévoyance.

Donc, de là

ma question. Le questionnement que ça suscite en moi, c'est : Est-ce qu'il

ne devrait pas y avoir un certain

nombre de règles qui devraient être suivies, dictées et suivies? S'il faut les

mettre dans un règlement, mettons-les. Je

ne dis pas qu'il faut tout mettre dedans la loi, mais il faut se donner la

possibilité de faire dans la loi... Qu'on le fasse par règlement après, parce qu'on ne rouvre pas les

lois à toutes les années, on comprend ça, mais il y a un minimum de choses qui doit aller avec le fonds de prévoyance.

Outre l'étude puis le carnet d'entretien, est-ce qu'on ne peut pas définir

un minimum de règles? Et, si oui, quelles seront-elles?

M. LaHaye

(Richard) : Je pense

qu'effectivement la problématique que vous soulevez, c'est justement le but

premier d'avoir un carnet d'entretien

qui est bien rempli et qui est bien comblé. Ces éléments-là, qui ont, de

nature, soit une garantie ou une documentation de produit qui est installé dans

la copropriété, devraient faire

partie du carnet d'entretien. Donc, le système de communication dont vous parlez, s'il

était sous garantie, normalement ces éléments-là devraient se retrouver dans le carnet d'entretien. Le promoteur devrait

documenter jusqu'à cette étape-là puis plus loin tout ce qui est disponible,

justement, comme documentation et de

garantie parce que c'est justement le propre du contenu du carnet d'entretien

d'avoir cette information-là.

Et, dans

le fond, ce dont vous parlez, c'est

de l'imposition d'une norme au sujet de ce qu'on doit retrouver dans le carnet d'entretien, et ça, ça peut se faire de façon

réglementaire. Puis il y a déjà quand

même plusieurs organismes qui se

sont penchés sur le sujet, dont notre ordre.

Thériault : Au niveau de la gestion

comme telle... P arce que, dans le n° 401, il y avait

l'encadrement des gestionnaires. La ministre l'a retiré.

Par contre, je pense qu'à la lumière des discussions qu'on a eues avec à peu

près tous les groupes qui sont venus dire

qu'il faudrait au moins encadrer les gestionnaires... Parce que

c'est beaucoup de sommes d'argent dans le fonds de

prévoyance. Qu'est-ce que vous pensez qu'on devrait rajouter au projet de loi

ou de quelle manière est-ce qu'on devrait le faire? Il y a Me Joli-Coeur qui

est venu nous dire : Donnez-nous la possibilité — sans peut-être

mettre tout ce qu'il y avait dans le n° 401, là — de

faire en sorte qu'on vienne encadrer les gestionnaires. Qu'est-ce qu'on devrait

faire? Puis pourquoi devrait-on le faire?

M. Lahaye

(Richard) : Bien, écoutez,

nous, nous sommes d'avis, et c'est une de nos recommandations, évidemment, que cette gestion-là soit confiée à des membres des ordres professionnels, définitivement, ne serait-ce que, oui, en fonction des codes de déontologie et des

normes de pratique que les gens doivent respecter.

Pour ce qui

est des sommes dans les fonds de

prévoyance, bien, évidemment, il faut que ces comptes-là soient établis de façon

à ce que le gestionnaire en ait, dans

le fond, un certain usage, mais soit quand même

limité au niveau des dépenses qui

peuvent être faites, que ce soit autorisé normalement par les membres du

conseil d'administration, qu'on ne donne pas, là, disons, carte blanche au gestionnaire pour

utiliser les fonds du fonds de prévoyance. Comme vous le savez, le fonds de

prévoyance possède, dans le fond, un échéancier de travaux à effectuer dans le temps, et on doit

s'assurer que ces sommes-là, qui sont mises de côté pour des éventualités sur

des éléments bien spécifiques, bien, ne servent qu'à ces fins-là. Et

donc il faut que ce soit vraiment bien, bien géré à ce moment-là et qu'on

s'assure...

Thériault : J'ai deux petites questions rapides, parce qu'il

me reste moins de deux minutes. Est-ce

que vous pensez qu'un code de construction unique serait

intéressant pour enfin, au Québec, qu'on puisse bâtir sur la même base? Puis vous allez commencer à répondre à ça, puis je

vais revenir avec l'autre que j'ai échappée, ma question, qui était très

bonne, d'ailleurs. Le code de construction unique, vous en pensez quoi?

M. Lahaye (Richard) : Code de

construction. Bien, écoutez, c'est toujours un peu particulier d'avoir plusieurs

codes de construction, là, approuvés à

différentes étapes. Dans mon esprit, il devrait y avoir un code de construction

avec ses révisions, là. J'ai fait des études au niveau technique, puis à

l'époque, bien, oui, il y avait un code, on apprenait le code actuel, mais on savait qu'il y avait

des révisions qui allaient venir dans le temps. C'est le propre de tous les

codes d'être revus éventuellement. Mais je pense que, d'application, ça

devrait être le code qui est en vigueur, point.

Thériault : Ma question qui est revenue... La ministre

vous posait des questions par rapport au comité-conseil ou ce qui a été fait dans le passé. Bon. Dans le passé, il y avait

le Bureau d'assurance du Canada, il y avait le Barreau, la Chambre des notaires, l'organisation

des courtiers, bon, il y avait un comité restreint de cinq ou de six, là, qui

était là. Quels ordres professionnels devraient faire

partie d'un

comité-conseil pour la ministre? Exemple, si on décidait d'aller sur un comité-conseil pour la suite des choses, étant

donné qu'il y a d'autres phases qui ne sont pas faites, bien, j'imagine que

l'Ordre des évaluateurs, vous voulez être là. Mais ça pourrait être composé de

quels autres ordres professionnels?

M. Lahaye (Richard) : On était là

depuis 2012. Oui, évidemment.

Mme Thériault : C'est ça,

vous êtes là depuis 2012. Ça fait qu'on comprend que vous allez vouloir être

M. Lahaye (Richard) :

Définitivement.

Thériault : On

comprend que les inspecteurs en bâtiment vont vouloir y être. Quels autres

associations ou ordres professionnels devraient être là?

M. Lahaye (Richard) : Je vais

laisser...

La Présidente (Mme Dansereau) :

Merci, Mme la députée. Je cède...

La Présidente (Mme Dansereau) : Oui,

mais je cède maintenant la parole au porte-parole du troisième groupe

d'opposition. M. le député de Rimouski, vous disposez de

3 min 18 s.

M. LeBel : Merci. Si j'aurais eu un

peu plus de temps, je l'aurais laissé répondre, mais il ne m'en restera plus.

Moi, je

m'intéresse à la page 13 de votre mémoire, là, sur les normes de pratique

professionnelle pour l'inspection de bâtiments résidentiels. Tantôt, on

me disait qu'il y avait 19 collèges qui donnaient de la formation

d'inspecteur des bâtiments puis que la formation n'était pas pareille dans les

19, qu'il y avait des différences, et j'ai trouvé ça un peu surprenant. Vous, est-ce que vous êtes en lien

avec les collèges? Est-ce que vous êtes en lien avec ces formations-là? Est-ce

que vous influencez ces... On vous consulte ou...

M. Lahaye (Richard) : Notre niveau

de formation est au niveau universitaire. Donc, l'exigence pour devenir

évaluateur agréé...

M. LeBel : Non, mais je parle des

inspecteurs en bâtiment.

M. Lahaye

(Richard) : Non, mais c'est

ça, c'est que notre exigence, nous, de formation est au niveau universitaire.

Et, au niveau de nos programmes de

formation, oui, on a une entente... Bien, c'est un comité obligatoire en vertu

du Code des professions, c'est le comité de formation, et notre lien est avec

les universités et non pas avec les collèges. Alors, il y a des programmes en évaluation de niveau collégial

aussi, mais à ce moment-là ce serait l'ordre des technologues, au niveau

technique.

M. LeBel : Est-ce que... Allez-y.

Mme Parent

(Nathalie) : En fait, ce que je pourrais dire en complément

d'information, si vous me permettez, tous les ordres professionnels sont régis. Ils ont le même cadre. Ils ont un

règlement de formation initiale, qui est approuvé par le gouvernement, donc avec

des standards. Que ça soit une technique à l'ordre des technologues, il y a un

règlement qui encadre les programmes.

Et il y a le comité de formation initiale, chez tous les ordres professionnels,

pour avoir un certain arrimage et une

certaine homogénéité au niveau des programmes de formation, qu'on retrouve dans

les 46 ordres professionnels.

Donc, c'est

sûr que, l'Association des inspecteurs en bâtiment, c'est un autre régime,

mais, pour les 46 ordres, on essaie de respecter une certaine homogénéité.

Il y a des problématiques, ce n'est pas parfait, mais on essaie de le faire du mieux

qu'on peut et on fait des représentations avec tous nos partenaires

généralement.

LeBel : O.K., ça fait que, quand vous... à votre page 13, là,

l'inspection des bâtiments... Là, vous parlez des ordres, vous donnez... Vous

n'avez pas d'opinion sur les inspecteurs en bâtiment, comme on a rencontré

tantôt. C'est autre chose.

M. LaHaye (Richard) : Effectivement,

c'est une association...

M. LeBel : J'ai l'impression que

vous avez une opinion quand même.

Mme Parent

(Nathalie) : On connaît plus les ordres professionnels, c'est

normal — moi, ça

fait 28 ans que je fais

partie

du système professionnel — c'est normal que c'est un milieu qu'on connaît un peu plus. C'est

réglementé par le Code des professions, qui a été

constitué en 1974, qui a 365 000 professionnels régis par ce code,

donc c'est normal qu'on connaît plus le

système professionnel que les autres associations qui, parfois, ont des

missions différentes, soit pour représenter leurs membres ou, comme on a

entendu tantôt, qui avaient une mission particulière de protection du public.

LeBel : Parce que c'est un peu... Dans ce que vous dites, vous dites

que, pour protéger, on est mieux de passer par des ordres, à cause du Code de professions, que passer par des

associations qui sont là souvent pour défendre les intérêts de leurs

membres.

Mme Parent

(Nathalie) : C'est ce que nous croyons.

M. LaHaye

(Richard) : Effectivement, c'est ce qu'on constate.

La Présidente (Mme

Dansereau) : Je vous remercie pour votre contribution aux travaux de

la commission.

suspends les travaux pour quelques instants afin de permettre au prochain

groupe de prendre place. Et je fais un rappel aussi de fermer les

sonneries des appareils électroniques.

(Suspension de la séance à

15 h 33)

Présidente (Mme Dansereau) : Nous reprenons les travaux. Je souhaite la bienvenue au Barreau du Québec. Je vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre exposé,

puis nous procéderons à la période

d'échange avec les membres de

la commission. Je vous invite donc à vous présenter et à commencer votre

exposé. Merci.

M. Mallette (André-Philippe) : Mme la ministre, Mme la Présidente de la commission, Mmes

et MM. les députés, mon nom est André-Philippe Mallette, secrétaire adjoint du Barreau du Québec. Je suis accompagné de Me Marc Poirier,

président du comité Régie du logement du Barreau du Québec, ainsi que Me Yves Papineau

et M. Michel Lespérance, membres du

Groupe de travail sur la copropriété. Je tiens également à souligner la

présence dans l'assistance de Me Yves Joli-Coeur, également

membre du groupe de travail, qui a participé à l'élaboration de notre mémoire.

bâtonnier et le Barreau du Québec souhaitent vous remercier pour l'invitation

de la commission à participer à vos travaux. Il aurait souhaité être présent

mais, en raison d'un empêchement, nous a délégués à

titre de représentants du

Barreau du Québec pour vous faire part de notre position.

Barreau du Québec a pour mission la protection du public et la primauté du

droit. Le projet de loi soulève des enjeux, en matière d'accès à la

justice, d'administration de la justice et de protection des personnes

vulnérables, qui interpellent le Barreau dans l'exercice de sa mission.

Nous

souhaitons vous faire part de certains commentaires relativement à deux

domaines importants traités dans le

projet de loi, soit la copropriété divise et le Tribunal administratif du

logement. Ce projet de loi est primordial puisqu'il touche directement des millions de Québécoises et

de Québécois qui vivent sous un toit qu'ils louent ou qu'ils détiennent en copropriété. Comme vous le savez, au Québec, de

plus en plus de ménages choisissent la copropriété divise comme mode

d'accession à la propriété. En 2017, il y avait près de

300 000 ménages québécois vivant en mode de copropriété.

Depuis plusieurs

années, le Barreau du Québec et divers intervenants du milieu de la copropriété

expriment publiquement leurs préoccupations concernant les lacunes de la

législation encadrant la copropriété au Québec. Le Barreau du Québec est un acteur de premier plan dans la réflexion sur la

nécessaire réforme de la copropriété au Québec, notamment en participant

aux travaux du Comité consultatif sur la copropriété en 2011 et en 2012 et en

créant un groupe de travail pour étudier spécifiquement

l'encadrement législatif de la copropriété, dont plusieurs membres sont ici

aujourd'hui. Nous avons d'ailleurs commenté

les dispositions législatives du projet de loi n° 141 relativement à

l'assurance en matière de copropriété.

D'entrée de jeu, le

Barreau du Québec souhaite saluer le dépôt du projet de loi qui vient combler

ou répondre à certaines lacunes du régime

actuel, notamment les insuffisances de plusieurs fonds de prévoyance au Québec

et la déficience de l'information fournie aux copropriétaires et aux acheteurs

de copropriété. Cependant, le projet de loi ne constitue pas la

nécessaire réforme en profondeur du droit de la copropriété réclamée par tous

les acteurs dans le domaine.

Barreau réitère sa crainte que la législation à la pièce en matière de

copropriété entraîne des oublis ou des impacts qui n'ont pas été envisagés. Il

serait donc de loin préférable de prévoir toutes les conséquences juridiques

dans une loi particulière plutôt que

d'apporter certaines modifications au Code civil et d'adopter des règlements.

Cette loi permettrait une vision

d'ensemble plus facile d'accès aux copropriétaires et un véhicule législatif

plus souple qui pourrait évoluer avec les besoins du marché.

la même façon, il serait préférable, afin de faciliter la vie des

copropriétaires, d'adopter un seul règlement qui traiterait de l'ensemble des enjeux en lien avec la copropriété, que ce

soit en lien avec le présent projet de loi ou le projet de loi

n° 141.

Considérant les nombreuses modifications au régime

de la copropriété et les impacts importants sur la vie des copropriétaires, il est primordial pour le

gouvernement de faire une campagne d'information, en collaboration avec les

acteurs majeurs du milieu, à l'intention des copropriétaires et gestionnaires

de copropriété.

Nous

tenons à saluer et souligner l'importance de plusieurs mesures prévues dans le

projet de loi qui sont réclamées depuis

de nombreuses années. Les nouvelles obligations du syndicat d'établir un carnet

d'entretien et d'obtenir une étude du

fonds de prévoyance sont d'une importance capitale pour éviter la vétusté des

immeubles et assurer que les futures générations de copropriétaires

n'auront pas à supporter seules le fardeau financier des travaux liés aux

composantes majeures de l'immeuble.

L'obligation de fournir de l'information à l'acheteur et la protection des

acomptes versés doivent également

être soulignées comme moyens de mieux protéger le public. Ces nouvelles mesures

sauront contribuer à la mise en valeur de la copropriété comme mode

d'accession à la propriété.

Le Barreau du Québec déplore, comme plusieurs

autres intervenants, l'absence de plusieurs grandes mesures réclamées depuis des années, notamment

l'encadrement des gestionnaires de copropriété, les copropriétés par phases et

la création d'un tribunal administratif de la copropriété.

Particulièrement, le Barreau juge qu'il serait important de prévoir l'encadrement des gestionnaires, à l'instar de ce

qui existe déjà ailleurs au Canada et dans le monde. En effet, malgré toute la volonté démontrée par le législateur dans son projet de loi, si les

nouvelles obligations créées sont mal comprises ou appliquées ou ne sont pas respectées, l'objectif

recherché par ce dernier, soit de mieux protéger les intérêts des

copropriétaires, ne saurait être atteint.

Afin

d'assurer la protection du public, le Barreau est d'avis que les gestionnaires

de copropriété, à l'instar de ceux qui

la construisent, devraient obligatoirement être membres d'un ordre

professionnel et avoir complété avec succès une formation reconnue. En effet, un immeuble détenu en copropriété est

souvent le bien le plus important du patrimoine d'une personne. Ainsi, si l'administration de ce bien

n'est pas faite par une personne compétente et intègre, il pourrait en découler

un grave préjudice pour les copropriétaires.

L'encadrement

des gestionnaires de copropriété par un ordre professionnel, tel qu'il était

prévu par le projet de loi

n° 401, aurait plusieurs effets bénéfiques, notamment d'assurer une formation

de qualité des gestionnaires de copropriété, leur assujettissement à des

normes déontologiques et la souscription à une assurance responsabilité

professionnelle.

Le Barreau

souhaite aussi la création d'un tribunal administratif de la copropriété, qui

aurait comme mission de centraliser

et diffuser l'information sur le droit de la copropriété, de faire de la

prévention et de la conciliation des différends et d'offrir un tribunal

spécialisé plus rapide, moins coûteux et plus accessible pour les citoyens que

les tribunaux judiciaires.

Finalement, le Barreau invite les

parlementaires, comme d'autres acteurs l'ont mentionné auparavant, à profiter de l'enthousiasme de tous ces acteurs du milieu de

la copropriété et du premier jalon que constitue le projet de loi n° 16

afin de créer une commission qui verrait à

poursuivre les travaux entamés en travaillant sur les chantiers à terminer et

avoir une meilleure cohérence dans

les dispositions législatives en matière de copropriété. Le Barreau du Québec

offre d'ailleurs sa pleine collaboration pour piloter ou participer aux

éventuels travaux de cette commission.

Deuxièmement,

nous souhaitons discuter des dispositions relatives à celui que nous devrons

maintenant appeler le Tribunal administratif du logement. Le Barreau du

Québec estime que la

Loi sur la Régie du logement mérite une réforme complète. Les modifications proposées par

le projet de loi sont insuffisantes pour régler les problèmes de délai et

d'injustice quant à certains dossiers plus

urgents, notamment les dossiers d'insalubrité et les dossiers d'expulsion de

personnes vulnérables.

Le Barreau du

Québec note une amélioration de l'importance accordée au mode alternatif de

résolution de différends qu'est la

conciliation dans le projet de loi. La conciliation devrait cependant être

offerte à toutes les parties, sauf circonstances exceptionnelles.

Également, nous saluons, dans un objectif

d'accès à la justice, la possibilité donnée à certaines personnes vulnérables d'être assistées devant le tribunal par

un tiers de confiance, qui devrait cependant être mieux balisée pour éviter

les abus qui pourraient survenir.

Deux absents

notables du projet de loi : les dossiers d'insalubrité et les dossiers

d'expulsion. Les plus récentes études démontrent que le délai pour

obtenir un jugement pour insalubrité du logement à la régie oscille entre 790

et 973 jours. Il s'agit d'un délai trop long, décourageant le justiciable,

alors même qu'il s'agit d'un enjeu crucial pour sa santé et sa sécurité. Par ailleurs, dans un contexte où les

baux de logement sont, à la majorité, signés pour un an, cela revient à dire

qu'un locataire n'obtiendra pas de jugement

avant la fin de son bail, le laissant devant le délicat choix d'abandonner son

logement pour préserver sa propre santé.

Rappelons

qu'à Montréal seulement, plus de 30 % des logements ont des problèmes

d'insalubrité. C'est 36 % des enfants

de six mois à 12 ans qui vivent dans un milieu présentant des problèmes

d'humidité excessive et de moisissure. Par ailleurs, une cause décrétée

urgente par la Régie du logement mettra 1,7 mois à être entendue par le

tribunal.

Afin

d'améliorer la situation, le Barreau du Québec croit essentiel d'ajouter une

disposition à la loi voulant que les

dossiers d'insalubrité doivent être jugés d'urgence, ce que le législateur

prévoit d'ailleurs déjà dans d'autres matières.

Également, la

loi devrait permettre au tribunal d'émettre, à la demande du locataire, une

ordonnance forçant le locateur à

maintenir tous les services prévus au bail et l'accès au logement. Par exemple,

en juin dernier, plus de 40 aînés d'une

résidence privée de la Beauce ont reçu un avis d'expulsion dans les

48 heures, poussant ses résidents à un branle-bas de combat pour trouver un nouveau toit. Le Barreau

souhaite l'ajout d'une disposition établissant la possibilité de requérir

une ordonnance de sauvegarde de maintien dans les lieux.

Également, le

projet de loi judiciarise le processus préaudition, alors que la procédure

devant un tribunal administratif de

proximité, comme est la Régie du logement, devrait demeurer plus souple et

informelle. À cet égard, il serait nécessaire de prévoir que le Tribunal

administratif du logement a pour objet d'affirmer la spécificité de la justice

administrative et d'en assurer la qualité, la célérité, l'accessibilité,

de même que d'assurer le respect des droits fondamentaux des administrés.

La Présidente (Mme Dansereau) : Une

minute.

Mallette (André-Philippe) :

Le Barreau du Québec demande donc que le Tribunal administratif du

logement garde une procédure souple et accessible pour une clientèle majoritairement

non représentée par avocat. Le formalisme procédural est incompatible avec la

nature du tribunal.

Par ailleurs,

concernant les nouvelles mesures prévoyant la fermeture de dossier en cas de

non-respect de la procédure, les parties devraient, par souci d'équité, être

avisées des conséquences du non-respect avant la fermeture du dossier.

Finalement,

l'utilisation des moyens technologiques ne devrait être privilégiée que dans

les causes simples ou lors de

conférences de gestion. Le Barreau du Québec demande que les dispositions en

matière de moyens technologiques soient balisées afin de prendre en

compte les risques pour la sécurité des parties, de respecter les principes de

justice naturelle, notamment quant à la

possibilité d'apprécier la crédibilité des témoins et à l'importance d'une

présence physique pour les auditions

au mérite. Les auditions ont des impacts importants sur les parties, et le

membre du tribunal devrait être présent. L'utilisation de la technologie est favorable pour une saine

administration de la justice, mais, lorsqu'il s'agit d'une audition au

mérite, il faut éviter de mettre en place deux sortes de justice...

La Présidente (Mme Dansereau) : Le

temps est écoulé.

M. Mallette (André-Philippe) :

...une pour les centres et une pour les régions.

Présidente (Mme Dansereau) : Merci. Je vous remercie pour votre

exposé. Nous allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la

ministre, la parole est à vous, vous disposez de 16 min 30 s.

Laforest : Oui. Alors, bonjour, MM. Poirier, Papineau, Lespérance et

M. Mallette. Ça me fait plaisir de vous rencontrer. Je suis très heureuse, j'avais hâte de vous rencontrer,

d'ailleurs. J'aime ça, le Barreau, ça m'intéresse, ça fait

partie de ma

famille. Je suis très heureuse de vous rencontrer.

Ceci étant

dit, c'est intéressant, aussi, vous avez plusieurs commentaires, plusieurs

questionnements aussi. Puis je vous

reconnais d'ailleurs dans vos notifications. Je vais y aller tout de suite

parce que j'ai quand même plusieurs questions. Au niveau du tribunal de la copropriété... Parce que vous dites,

justement, au niveau du tribunal de la copropriété, qu'on aurait dû pencher... «La création d'un tribunal de

la copropriété pour centraliser l'information aux copropriétaires et aux

syndicats», comment vous verriez ça? Parce que, là, c'est sûr qu'on a la Régie

du logement, qu'on tend vers le Tribunal administratif du logement, puis

c'est certain qu'on va avancer aussi là-dedans, parce qu'on avait pensé au

tribunal de l'habitation, au tribunal des copropriétés. Mais vous, vous verriez

vraiment un tribunal de la copropriété spécifique?

Papineau (Yves) : Je pense

que la formule n'est peut-être pas essentielle, ou le nom. Ce qui est

important, et ce n'est pas de la

jalousie, là, c'est qu'on calcule que les locataires et les locateurs ont plus

de services du gouvernement que les

copropriétaires et les syndicats. Je vous donne un exemple. Le site de la Régie

du logement... Malheureusement pour ceux qui ne seront pas de mon avis,

moi, je trouve que la Régie du logement fait un superbon travail. Elle a un

site d'information extraordinaire. En

copropriété, on n'a rien de ça. Elle a des dépliants, elle a de l'information.

En copropriété, on n'a rien de ça.

On a un

tribunal en matière de logement — je parle avec Me Poirier — maximum... un locataire arrête de payer,

maximum deux mois après on a un jugement. En

matière de copropriété, les délais... et je m'excuse auprès de mes amis de la Cour du Québec, mais les délais varient

entre 12 et 16 mois avant d'avoir une audition, pas d'avoir le jugement.

Alors, c'est plus facile et plus rapide de percevoir un loyer que de

percevoir les charges de copropriété.

Alors, moi,

je pense, qu'on ait un tribunal de l'habitation avec une

section logement et

une copropriété ou autrement, je

pense, ce n'est pas ça qui est important. Ce qui est important, c'est le

principe : qu'on ait plus de rapidité et plus d'information.

Mme Laforest : O.K., d'accord. En

fait, vous lisez dans nos pensées parce qu'on...

M. Papineau (Yves) : J'espère que je

ne lis pas toutes vos pensées, là.

Laforest : Ça irait très bien, ne soyez pas inquiet. Je vous le

souhaite. O.K., c'est intéressant, quand même, mais c'est... On n'est

pas fermés à ça. Je trouve ça intéressant.

L'autre

question que j'ai... parce que vous voudriez que les greffiers spéciaux soient

des avocats, puis j'aimerais vous entendre par rapport à ça. Dans quelle

mesure vous voudriez ça?

M. Poirier

(Marc) : En fait, c'est

qu'au moment où on se parle... on me corrigera si je fais une erreur, là, mais,

au moment où on se parle, un

régisseur peut être un notaire de formation ou un avocat. Historiquement, la

revendication du Barreau, c'est que

les régisseurs soient des avocats. Mais le greffier spécial, actuellement, a

une compétence plus limitée, on parle

des causes en fixation de loyer et du non-paiement de loyer par défaut.

Essentiellement, au plan pratique, c'est ça. Alors, nous, on pense qu'effectivement la justice serait bien servie si

on exigeait que les greffiers spéciaux soient nécessairement des avocats. Actuellement, ils peuvent être notaires, je

ne sais pas s'ils peuvent être d'autre chose, techniquement, mais je pense que ceux qui sont formés pour le litige, ceux qui sont capables

d'apprécier effectivement une preuve au mérite sont, par définition,

les avocats qui ont fait une carrière en litige. Voilà. Je ne sais pas si je

réponds à votre question.

Mme Laforest : Oui. Oui. J'ai une autre question

aussi. Tantôt, je vous entendais dire... j'avais pris en note «l'ordonnance

de sauvegarde». Comment vous voyez ça? Parce que vous le savez, les résidences

de personnes pour... les résidences de personnes âgées,

en fait, on est en train quand même de bien structurer ça avec la ministre des

Aînés, Marguerite Blais. Puis il y a quand

même plusieurs mesures qui vont être prises pour les résidences pour aînés,

justement, pour éviter toutes les

fermetures qu'on a connues dans le passé. Puis il y a aussi qu'on va travailler

avec les municipalités pour que les

municipalités puissent, justement, aider ces résidences-là pour qu'elles restent

ouvertes. Mais, quand vous parliez tantôt qu'on devrait avoir la possibilité

d'offrir l'ordonnance de sauvegarde pour les résidences, comment vous verriez

ça? Puis les délais seraient lesquels?

M. Mallette

(André-Philippe) : En fait,

c'est que la mesure qu'on demande est de façon un peu plus large que pour les

aînés. Évidemment, c'est sûr qu'on a toujours en arrière de la tête, vous me

permettrez l'anglicisme, les personnes vulnérables. Donc, c'est

certainement que, dans les cas de personnes vulnérables, ce serait à propos.

Quand il y a une expulsion sans droit, il

faudrait que ces gens-là puissent aller devant le Tribunal administratif du

logement plus rapidement que d'attendre leur audition, au fond, pour

contester l'expulsion.

Donc, nous,

ce qu'on dit, c'est : Il devient un peu illusoire... si ça prend un délai

de quelques mois pour être entendu sur

une demande d'expulsion de quelqu'un qui est à l'extérieur, qui a été chassé de

son logement, si on doit attendre tout ce temps-là, alors que ça a été

fait sans droit, ça devient sans objet. Donc, cette personne-là, son véritable

droit serait d'être réintégrée rapidement.

Et à l'heure actuelle il n'existe pas de mesure rapide ou urgente pour prévoir

ça. Donc, nous, ce que l'on dit, c'est que, dans ce cadre-là, il devrait

y avoir un mécanisme d'urgence qui est prévu à cet effet-là.

Mme Laforest :

O.K. Oui. Après ça, les copropriétés, vous dites que ce serait important

d'adopter des dispositions spécifiques pour encadrer les propriétés et

les copropriétés, mais y aller par phases. Pourquoi y aller par phases à ce

moment-là?

M. Papineau (Yves) :

C'est-à-dire, ce n'est pas tout à fait ça. C'est qu'il existe, en matière de

copropriété, la copropriété connue, savoir un

immeuble sur un terrain, et l'immeuble est divisé. Il existe aussi ce qui est

appelé la copropriété par phases, alors on a un grand... un terrain plus

grand sur lequel il va y avoir cinq immeubles, ou trois, ou 10 immeubles.

Et cette notion-là est une création juridique qui n'existe pas au Code civil.

Alors, il n'y a aucune norme, il n'y a aucune règle, to