CAT — 2 November 2023 (43rd Legislature, 1st Session)

CAT 2023-11-02

Quebec — Committees

(Onze

heures vingt-quatre minutes)

La Présidente (Mme Haytayan) : Bonjour

à toutes et à tous. À l'ordre, s'il vous plaît! Ayant constaté le

quorum, je déclare la séance de la Commission de l'aménagement du territoire

ouverte.

commission est réunie aujourd'hui afin de poursuivre l'étude détaillée du

projet de loi n° 31, Loi

modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation.

M. le secrétaire, y

a-t-il des remplacements?

Secrétaire : Oui, Mme la Présidente. M. Schneeberger (Drummond—Bois-Francs)

est remplacé par Mme Haytayan (Laval-des-Rapides).

La Présidente (Mme

Haytayan) : Merci, M. le secrétaire.

Lors de l'ajournement

de nos travaux, hier, la commission avait adopté l'article 32. Nous sommes

toujours dans le sujet 3, Améliorer l'efficacité de l'intervention du

Tribunal administratif du logement et offrir une meilleure accessibilité à la justice. Mme la ministre, je

crois que vous vouliez proposer un nouvel

article 0.1.1 par

amendement, selon le plan de suivi. Je vous invite donc à en faire la lecture.

Merci.

Mme Duranceau :

Merci, Mme la Présidente. Donc,

effectivement, c'est l'article 0.1.1, article... qui vise

l'article 1070.2 du Code civil. Alors : Insérer, avant

l'article 1 du projet de loi, le suivant, donc :

0.1.1.

L'article 1070.2 du Code civil du Québec est modifié par l'ajout, à la fin

du deuxième alinéa, de la phrase suivante : «Les normes prévues au

règlement peuvent varier en fonction des caractéristiques d'un immeuble.»

Alors, cet amendement

propose de modifier l'article 1070.2 du Code civil afin de permettre au

gouvernement de prévoir, dans un règlement concernant le carnet d'entretien des

immeubles détenus en copropriété divise, des normes qui pourront varier en

fonction des caractéristiques d'un immeuble. Ces caractéristiques pourraient

être, par exemple, le nombre d'unités de

l'immeuble, ses composantes, son année de construction ou toute autre

caractéristique susceptible de justifier une modulation des règles en matière

de carnet d'entretien. Alors, voilà.

Donc, écoutez, c'est

que, dans sa forme actuelle, la loi ne permet pas, justement, de moduler en

fonction des caractéristiques de l'immeuble.

Puis, quand cet

article de loi là a été introduit puis qu'on a exigé des

carnets d'entretien, entre autres pour des petites copropriétés, il y a

eu beaucoup de... beaucoup de gens qui ont manifesté... qui ont manifesté un peu leur désaccord ou leur désarroi

face à ça parce que ça entraîne des coûts qui sont élevés. Puis, quand

on parle d'une copropriété, disons, de

quatre, cinq... cinq unités, bien, clairement, ce n'est pas les mêmes besoins

que quand on parle d'un immeuble de 100 unités, là. Alors, c'est

juste pour nous donner l'habilitation juridique de faire, au niveau du

règlement, une modulation là-dedans.

La Présidente (Mme

Haytayan) : Merci. Est-ce qu'il y a des interventions sur

l'amendement? Oui. Mme la députée.

Mme Dufour : Oui. Je m'excuse. C'est parce que je cherchais le

1072 d'origine. 1070. Ah! voilà. C'est parce que mes feuilles étaient

inversées. O.K. Voilà. Alors, hier, on parlait, là, c'est ça, que la forme du

carnet d'entretien était déterminée par règlement du gouvernement, les

modalités. Donc, ça n'aurait pas été possible que le règlement ait des...

prévoit des normes différentes, là. C'est ce que je comprends, là. Même si on

précisait la forme, le contenu, les modalités, tenue et révision du carnet,

c'était... c'était prévu dans le règlement. Mais les normes n'auraient pas pu

être... être prévues dans le règlement. C'est bien ça?

Duranceau : C'est ce que mes juristes m'indiquent. Puis c'est ce qui

fait qu'on est obligés de modifier la loi. Je ne sais pas s'il y a un ajout

juridique à être fait ici.

M. Bernier (Guillaume) : Guillaume Bernier, avocat

au ministère des Affaires municipales et de l'Habitation.

La Présidente (Mme

Haytayan) : Oui. Parfait. Consentement?

M. Bernier

(Guillaume) : Disons, ce qu'on vient faire ici, là, c'est, disons,

donner plus de...

La Présidente (Mme

Haytayan) : Juste... Juste un instant. Juste s'assurer qu'on consent.

Donc...

M. Bernier (Guillaume) : Ah! O.K.

Excusez. Le consentement, bien sûr.

La Présidente (Mme

Haytayan) : Aucun souci. Donc, consentement pour que monsieur puisse

répondre et intervienne? Parfait. Juste vous nommer et votre nom, titre. Merci,

monsieur.

M. Bernier (Guillaume) : Parfait.

Donc, Guillaume Bernier, avocat au ministère des Affaires municipales et de

l'Habitation.

L'intervention

ici, dans le fond, c'est pour donner vraiment une solidité juridique, là, au

règlement à venir, là, qui va prévoir des normes... bon, très

certainement, en tout cas, va prévoir des normes qui vont varier, là, en

fonction des caractéristiques de l'immeuble,

là. Mme la ministre en a nommé quelques-unes tantôt. C'est des modulations qui

sont encore à déterminer. Mais on écarte

ainsi, là, un vieux principe jurisprudentiel dans le domaine réglementaire, là,

à l'effet que, tu sais, c'est... on

ne prévoit pas, règle générale, des règles différentes pour des administrés

placés dans une situation identique. Donc, des immeubles détenus en

copropriété, pourquoi leur imposer des règles variées, si, dans le fond, c'est... c'est des bâtiments, puis aussi

administrés de la même façon, en copropriété divise? Donc, on s'assure

d'écarter, là, toute contestation qui pourrait être amenée par des associations

de copropriétaires, par exemple, là, qui pourraient dire : Bien, cette règle-là, là, qui m'impose de produire un carnet

d'entretien à tous les cinq ans, je la trouve déraisonnable parce que

d'autres copropriétés n'ont... ne sont pas assujetties à la même règle que moi,

la règle qui s'applique à moi est plus contraignante. Donc, c'est... bref,

c'est un principe de droit administratif, là, qu'on... qui s'applique ici, puis

qu'on cherche à écarter, dans le fond.

Dufour : Mais est-ce que la forme, le contenu et les

modalités de tenue et révision du carnet d'entretien, eux, dans le

règlement, pourraient aussi varier en fonction des caractéristiques de

l'immeuble... d'un immeuble dans le règlement?

M. Bernier

(Guillaume) : Oui. Bien, en fait, c'est ce que j'ai cherché à

dire, là, dans le fond. C'est que ces règles-là sont des sujets précis,

là, en lien avec le carnet d'entretien : la forme, les personnes qui

peuvent rédiger le carnet, tout ça, les

dates, là, auxquelles il faut réviser le carnet. Tout ça, bien, c'est ces

aspects-là qui pourront éventuellement varier dans le règlement. C'est

les règles, là, qui régissent ces aspects-là qui pourront varier en fonction

des caractéristiques des immeubles.

Mme Dufour : Peut-être juste me

préciser c'est quoi, les normes, si ce n'est pas... Parce que moi, j'ai posé la

question, la forme, le contenu, les

modalités. Vous m'avez dit : C'est ce que j'avais répondu. Mais, avant, je

posais la question sur les normes. Alors, qu'est-ce qui distingue la

forme, le contenu, les modalités des normes? C'est quoi, les normes? Ça inclut

quoi?

M. Bernier

(Guillaume) : Bien, en fait, c'est... Je dirais que c'est pas

mal la même chose, dans le fond. Il y a la norme qui vient encadrer ces aspects-là, dans le fond. Donc, quand on

parle de forme d'un carnet, par exemple, on pourrait dire, bien, tu

sais, papier numérique, là, bon, bien, c'est peut-être les personnes, par

exemple, qui peuvent l'établir, les ingénieurs, les techniciens en bâtiment.

Ça, c'est des normes qui vont être prévues dans le règlement, qui concernent

ces aspects-là relativement au carnet d'entretien.

Mme Dufour : Je lisais que le carnet

d'entretien, il me semble que c'est ça, qu'il devait établir... là, je le

cherche, là, dans quel article, là, mais que ça devait établir les travaux dans

les parties privatives. Je le cherche, là. Est-ce que ça vous dit quelque

chose? O.K. Attendez, je le sais, je l'ai ailleurs.

Présidente (Mme Haytayan) : Mme la députée, est-ce que vous voulez qu'on

suspende quelques instants?

Mme Dufour : ...le temps que je

retrouve c'est quel article, là. Je ne la connais pas par coeur, cette

section-là du Code civil.

La Présidente (Mme Haytayan) : Oui.

Parfait. Consentement? Parfait. Merci.

(Suspension de la séance à 11 h 32)

La Présidente (Mme Haytayan) : Merci.

On va reprendre.

Mme Dufour : O.K., merci, Mme la

Présidente, de la petite pause. C'est une loi complexe. La

section sur le Code

civil, sur les copropriétés divises... Donc, j'essayais de repérer mes

questions.

Dans le fond,

à l'article 1073, on parle, O.K., d'intérêts assurables, là. Ce n'est pas

nécessairement les carnets d'entretien,

mais, par contre, on demande, dans le fond, de déterminer, là... On dit que,

dans le fond, avant les changements,

là, récents, là, le syndicat avait déjà l'obligation de souscrire des

assurances de biens pour tout l'immeuble, tant les parties communes que

privatives, à l'exception des améliorations apportées aux parties privatives

par les copropriétaires, c'est-à-dire travaux ou ajouts d'éléments donnant une

plus-value à l'unité privative.

Là, on disait que, plus

récemment, là, les nouveaux changements sont venus ajouter une lourde

obligation pour le syndicat de tenir un descriptif des parties privatives

suffisamment précis pour qu'une tierce personne, tel qu'un promettant acheteur

d'une

partie privative, soit en mesure de déterminer les améliorations qu'il

doit assumer. Là, ce que je me demandais,

si... le carnet d'entretien, est-ce qu'il a un lien avec les travaux

assurables, entre guillemets, là, ou, tu sais, est-ce qu'il va falloir

que le carnet d'entretien établisse les travaux qui ont été faits sur la

partie

privative aussi, mais qui relèvent d'un immeuble?

Et là je vais vous donner un cas de figure

précis, là, parce que c'est un peu complexe, là, mais il y a des cas de figure

un peu particuliers. Tu sais, on pense souvent... Quand on pense aux divises,

on pense souvent, tu sais, à des condos,

tout ça, mais il y a aussi des cas où c'est comme des maisons de ville. Et donc

le toit, par exemple, c'est... l'immeuble, c'est commun, mais ce n'est

pas vraiment commun parce que chacun est vraiment responsable de 100 % de

sa portion, incluant le toit, incluant les fenêtres, etc., même les fondations.

C'est assez particulier. Moi, j'ai été sensibilisée à des cas comme ça. Il y en

a beaucoup à Laval, en fait, qui ont été faits, puis c'est des regroupements,

par exemple, de quatre unités, puis là c'était comme des parties communes qui

sont partagées, mais...

Ça fait que, là, le carnet d'entretien... Tu

sais, dans les faits, aujourd'hui, au niveau des assurances, là, les

obligations au niveau des assurances, l'assurance du syndicat doit couvrir la

totalité de l'immeuble, alors que, dans le fond,

chacun est responsable de son unité, qui représente le quart, mettons, du

bâtiment, mais, au niveau de l'entretien, chacun, tu sais, des propriétaires, copropriétaires, sont responsables

de leur

partie du toit, leur

partie des fondations, etc. Ça fait que je me demandais, au niveau du carnet

d'entretien, comment... c'est quoi qui va être... qui va apparaître,

entre guillemets, comme la charge pour le syndicat, alors qu'il y a des parties

privatives, mais qui sont la responsabilité, au niveau des assurances, de l'ensemble du syndicat. Je ne sais pas si

c'est clair, ma question, là. C'est un peu particulier.

La Présidente (Mme Haytayan) : Est-ce

qu'il y a consentement pour que M. Savoie prenne la parole? Consentement.

Mme Dufour : Puis... toute gouverne,

j'avais un peu donné mes interrogations à M. Savoie hier pour que... parce

que je savais que c'était technique, là. Ça fait que l'idée, c'était qu'on

gagne du temps.

La Présidente (Mme Haytayan) : Donc,

consentement?

Mme Dufour : Oui, moi, je consens.

La Présidente (Mme Haytayan) : Merci.

Veuillez vous présenter, s'il vous plaît, M. Savoie, prénom, nom, titre.

Merci beaucoup

Document details

Collection	Quebec — Committees
Citation	CAT 2023-11-02
Type	committee
Volume / chapter	fr travaux parlementaires commissions cat 43 1 journal debats CAT 231102.html
Language	en
Format	html
Source	PROVINCIAL
Identifier	e3650f5155e4b3dfb3363dd7a21235905f6a66cc

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