2014 QCCQ 8409, 2014 QCCQ 8409

André c. 9007-1439 Québec inc. (Summum Agence immobilière) 2014 QCCQ 8409 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BAIE-COMEAU LOCALITÉ DE BAIE-COMEAU « Chambre civile »

N° : 655-32-000968-143 DATE : Le 22 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BENOÎT ANDRÉ et GINETTE BANVILLE Demandeurs c. 9007-1439 QUÉBEC INC., faisant affaires sous les nom et raison sociale de SUMMUM AGENCE IMMOBILIÈRE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse une somme de 7 000,00 $ en dommages et intérêts suite à l’annulation de la promesse d’achat, intervenue le 30 décembre 2012 par l’intermédiaire de la défenderesse.

Cette promesse d’achat a été annulée puisque l’immeuble qu’ils désiraient acheter se situait dans une zone à risque de glissements de terrain et d’érosion. Ils prétendent que Micheline Ouellet Gauthier, courtière immobilière pour la défenderesse, a fait défaut de les informer de cette situation avant la signature de la promesse d’achat. [ 2 ] La défenderesse nie être responsable de quelque dommage que ce soit, puisque Micheline Ouellet Gauthier n’était pas informée du changement de zonage effectif à compter du 1 er août 2012.

LES FAITS [ 3 ] Monsieur Damien Tremblay est propriétaire d’un immeuble situé au […] à Baie-Comeau. [ 4 ] Le 15 décembre 2010, il conclut avec la défenderesse un contrat de courtage exclusif pour la vente de sa maison. Le prix de vente est alors de 129 900,00 $.

Le 31 janvier 2012, ce contrat est reconduit jusqu’au 31 janvier 2013. [ 5 ] À la fin de l’année 2011, les demandeurs recherchent une maison pour la fille de la demanderesse, afin que cette dernière puisse y installer une garderie. [ 6 ] Ils visitent la maison de Damien Tremblay et dépose une offre d’achat laquelle est refusée. [ 7 ] En décembre 2012, les demandeurs constatent que la maison a bénéficié de plusieurs rénovations et malgré que le prix de vente soit plus élevé, ils font une offre d’achat au montant de 139 900,00 $, et ce, le 29 décembre 2012 ( D-2 ). [ 8 ] Cette offre est acceptée le 30 décembre 2012. [ 9 ] Par ailleurs, la maison a fait l’objet d’une inspection par Détection Thermique GD le 5 octobre 2012 et les demandeurs sont satisfaits de cette inspection et renoncent dans la promesse d’achat à faire inspecter de nouveau la maison. [ 10 ] Les demandeurs témoignent qu’ils ressentaient de la pression et que tout devait s’effectuer rapidement.

En effet, il y a avait un locataire dans la maison et pour qu’il puisse quitter pour le 1 er juillet 2013, un avis de six (6) mois devait lui être donné.

[ 11 ] Selon les demandeurs, le contrat de vente devait être signé au plus tard le 1 er février 2013, puisque le vendeur devait quitter pour un (1) mois. [ 12 ] Un certificat de localisation devait être préparé et les arpenteurs-géomètres exigeaient le paiement avant de livrer ce certificat. [ 13 ] Le certificat daté du 28 janvier 2013 a été transmis aux parties le 1 er février 2013 et, à la clause 13.4, on peut y lire ce qui suit : 13.4 Selon le règlement de contrôle intérimaire numéro 2012-07 relatif au contrôle de l’utilisation du sol dans les zones exposées aux glissements de terrain et à l’érosion des berges du fleuve et du golfe St-Laurent à l’intérieur des limites de la MRC de Manicouagan, une

partie de cette propriété est située à l’intérieur d’une zone de contraintes relatives aux glissements de terrain de type NA1. Présentement, la bâtisse principale et la remise sont situées à l’intérieur de ladite zone, mais ils ont été érigés avant l’entrée en vigueur du règlement 2012-07, le 1 er août 2012.

Il faudra consulter la municipalité afin de connaître les constructions, les ouvrages et les interventions autorisés dans cette zone. [ 14 ] Considérant cette mention au certificat de localisation, le prêteur hypothécaire des demandeurs, soit la CIBC, décide de ne plus assumer en entier le prêt hypothécaire et informe les demandeurs qu’ils devront faire une demande auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL).

Le prêt avait été accordé et le montant déposé dans le compte en fiducie du notaire des demandeurs. [ 15 ] Le 6 février 2013, les demandeurs signifient une lettre ( P-6 ) à la défenderesse ainsi qu’au vendeur les informant que la maison est située dans une zone à risque et leur demandant de remédier à cette irrégularité conformément à la clause 10.5 de la promesse d’achat.

À défaut, ils annulent la promesse d’achat. [ 16 ] Le vendeur n’a pas donné suite à cette lettre et la promesse d’achat a été annulée, et ce, de consentement entre les parties. [ 17 ] Bien que Micheline Ouellet Gauthier leur ait mentionné qu’elle n’était pas informée de la nouvelle zone à risque, les demandeurs prétendent que cette dernière devait le savoir, puisque la nouvelle a fait l’objet de plusieurs publications dans les journaux.

D’ailleurs, Le règlement de contrôle intérimaire concernant les zones à risque est entré en vigueur le 1 er août 2012. [ 18 ] Ils déposent, au soutien de leurs prétentions, des articles du journal Le Plein-Jour du mercredi des 6 juin 2012 et 13 juin 2012 et un extrait de Radio-Canada du 8 juin 2012 qui font tous état de la nouvelle carte des zones à risque de glissements de terrain élaborée par le ministère de la Sécurité publique.

D’ailleurs, à l’article du journal Le Plein-Jour du 6 juin 2012, il est fait mention que la rue Rouleau se trouve dans cette zone. [ 19 ] Madame Micheline Ouellet Gauthier nie formellement avoir été informée avant l’annulation de la promesse d’achat des changements au zonage. D’ailleurs, ce n’est qu’en mai 2013 qu’elle a été convoquée par la municipalité régionale de comté de Manicouagan à une présentation sur le cadre réglementaire concernant les zones de contrainte relatives aux glissements de terrain et à l’érosion des berges.

Cet avis de convocation est daté du 2 mai 2013 ( D-3 ). [ 20 ] De plus, la maison a été inspectée le 25 octobre 2012 et il n’y a aucune mention dans cette inspection que la maison est située dans une zone à risque. [ 21 ] Suite à la plainte des demandeurs à l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, le seul reproche qu’elle a reçu, c’est qu’elle n’avait pas obtenu de déclaration du vendeur Damien Tremblay. [ 22 ] Les demandeurs prétendent avoir subi les dommages suivants suite à la faute de la défenderesse. - Frais de notaire : 1 189,22 $; - Frais d’évaluation de la maison par la CIBC : 200,00 $; - Frais de signification de la lettre ( P-6 ) du 6 février 2013 : 117,99 $. [ 23 ] De plus, les demandeurs bénéficiaient de l’option «Jeunes à vie» concernant la prime d’assurance-vie sur le prêt hypothécaire, laquelle n’est plus disponible.

Selon leurs prétentions, il en coûterait 1 555,52 $ par année de plus pour obtenir la même protection pour une maison de même valeur. [ 24 ] Ils réclament donc de la défenderesse la somme totale de 7 000,00 $. QUESTIONS EN LITIGE 1) Est-ce que Micheline Ouellet Gauthier a commis une faute engageant la responsabilité de la défenderesse à l’égard des demandeurs? 2) Le cas échéant, quels sont les dommages subis par les demandeurs? ANALYSE [ 25 ] Selon l’

article 2803 du Code civil du Québec , il appartient aux demandeurs d’établir par prépondérance de preuve le bien-fondé de leur réclamation.

[ 26 ] La défenderesse était la courtière du vendeur et, ainsi, les demandeurs doivent être considérés comme des tiers au contrat de courtage intervenu entre la défenderesse et le vendeur. [ 27 ] Dans les circonstances, la responsabilité civile du courtier envers les tiers est soumise aux règles générales édictées par l’

article 1457 du Code civil du Québec qui se libelle comme suit : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde.» [ 28 ] De plus, le Tribunal doit tenir compte que la défenderesse et Micheline Ouellet Gauthier sont soumises à diverses obligations par le règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [1] . On retrouve à ce règlement les dispositions suivantes : 84.

Le courtier ou le dirigeant de l’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou il est

partie à une transaction ou l’objet même de cette transaction; 85. Le courtier ou le dirigeant de l’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. [ 29 ] Les demandeurs reprochent à la défenderesse que son courtier, Micheline Ouellet Gauthier, aurait dû les aviser avant la signature de la promesse d’achat, qu’en vertu d’un règlement de contrôle intérimaire adopté le 1 er août 2012, la maison faisant l’objet de cette promesse était maintenant située dans une zone de contraintes. [ 30 ] Il est acquis par la preuve, que lors de la signature du contrat de courtage exclusif et son renouvellement, ce règlement de contrôle intérimaire n’était pas en vigueur.

Ce n’est qu’en juin 2012 que les journaux locaux font état des nouvelles zones à risque élaborées par le ministère de la Sécurité publique. [ 31 ] Par ailleurs, c’est le 1 er août 2012 que les dispositions réglementaires relatives aux zones de contraintes sont entrées en vigueur. [ 32 ] Dans son ouvrage intitulé : «Le courtage immobilier au Québec» [2] l’auteur le juge Henri Richard écrit ce qui suit quant à la responsabilité du courtier lorsqu’il est découvert, après la transaction, un règlement de zonage qui cause préjudice aux acheteurs : «Bien que la responsabilité extracontractuelle du courtier immobilier puisse être engagée par la transmission de faux renseignements à un tiers, nous pouvons nous interroger à savoir si ce tiers peut poursuivre un courtier lorsqu’il découvre, subséquemment à la vente, des règlements municipaux de zonage ou l’imposition de taxes municipales qui lui cause préjudice et qui sont jusque-là restés inconnus.

En d’autres termes, un courtier immobilier possède-t-il l’obligation de recherche et de dénonciation de servitudes administratives qui pourraient grever l’immeuble convoité par un tiers qui ne fait pas l’objet d’une quelconque déclaration ou d’une demande spécifique de ce tiers. Il semble que la négative s’impose. La non-divulgation d’un règlement de zonage, qui empêche un tiers acheteur d’utiliser l’immeuble acheté comme il l’entend, ne peut servir de base à une action en responsabilité extracontractuelle contre le courtier immobilier chargé de vendre cette propriété.

Il va sans dire que la connaissance de ce règlement par le courtier et des raisons qui ont poussé le tiers à acheter l’immeuble peut établir une réticence frauduleuse de la part du courtier. Il en est ainsi lorsqu’un courtier transmet des renseignements inexacts en relation avec la zone agricole qui affecte une propriété.

Cependant, en principe, le courtier immobilier ne peut se voir obliger de faire des recherches exhaustives sur toutes les charges non apparentes qui affectent l’immeuble et mis en vente, à moins d’être en présence d’indice ou de renseignement disponible lui permettant de déceler des limitations (hypothèque, servitude, etc.) ou un bail affectant l’immeuble mis en vente.» [3] [ 33 ] Les demandeurs prétendent que Micheline Ouellet Gauthier savait ou aurait dû savoir que l’immeuble était maintenant situé dans une zone de contraintes et le défaut de les informer constitue une réticence frauduleuse qui engage sa responsabilité. [ 34 ] La preuve non contredite est que Micheline Ouellet Gauthier ignorait complètement cette information lorsque les demandeurs ont signé la promesse d’achat le 29 décembre 2012. [ 35 ] Elle a appris cette zone de contraintes en même temps que les demandeurs lorsqu’ils ont reçu le certificat de localisation le 1 er février 2013. [ 36 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut inférer, comme le prétendent les demandeurs, que Micheline Ouellet Gauthier était informée ou devait être informée de cette zone de contraintes puisqu’il en a fait état en juin 2012 dans les journaux locaux.

Madame Ouellet Gauthier a témoigné qu’elle ne lit pas les journaux locaux et que durant cette période elle était à l’extérieur de la région. [ 37 ] Par ailleurs, la preuve démontre que ce n’est que le 2 mai 2013 qu’elle a reçu un avis de convocation à une assemblée devant se tenir le 13 mai 2013 afin que lui soit expliqué les dispositions règlementaires relatives à ces zones de contraintes. [ 38 ] Dans les circonstances, le Tribunal ne peut arriver à la conclusion que la courtière immobilière, Micheline Ouellet Gauthier, connaissait les nouvelles dispositions règlementaires ou devait les connaître et, qu’en n’informant pas les demandeurs, elle a ainsi commis une faute qui peut engager sa responsabilité.

[ 39 ] Par ailleurs, cette information a été découverte avant que l’acte de vente intervienne et c’est de consentement que les parties ont décidé d’annuler la promesse d’achat. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande; CONDAMNE les demandeurs aux frais de 206,00 $. __________________________________ FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q.