2020 QCCQ 86, 2020 QCCQ 86

Caron c. Petitclerc 2020 QCCQ 86 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-700481-180 DATE : 16 janvier 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DIANE CARON et MARIO LAFONTAINE Demandeurs c.

DANIELLE PETITCLERC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise de la défenderesse est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament 10 775,16 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages. [ 2 ] La réclamation des demandeurs est accueillie en partie. La résidence est affectée de vices cachés qui en diminuent l’usage. Il y a lieu de compenser les demandeurs pour un montant de 3 264,73 $. [ 3 ] Voici pourquoi.

Contexte [ 4 ] Le 16 avril 2018, les demandeurs acquièrent de la défenderesse une résidence unifamiliale de type plain-pied sise sur le boulevard [A] à St-Christophe-d’Arthabaska pour la somme de 195 000 $. [ 5 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 6 ] Préalablement à l’achat, les demandeurs visitent l’immeuble et obtiennent l’avis d’un inspecteur préachat sur la qualité du bâtiment. [ 7 ] Satisfaits des informations obtenues de la défenderesse et des recommandations de l’expert, les demandeurs transigent. [ 8 ] Le contrat notarié est signé le 16 avril 2018, soit le jour même de la prise de possession.

[ 9 ] Le 23 avril 2018, les demandeurs constatent la présence de fourmis charpentières à l’extérieur de la résidence au pied du perron de la porte avant. Inquiets, ils avisent immédiatement la défenderesse et contactent une firme d’exterminateur qui intervient aussitôt. [ 10 ] À la demande des demandeurs, la firme Bestia procède à une inspection extérieure et intérieure des lieux et produit un rapport, lequel localise le lieu probable du nid, soit à même une

partie de la solive de rive affectée de pourriture située sous le perron de béton avant de la résidence. [ 11 ] Les demandeurs mandatent la firme Bestia qui procède à des traitements à l’extérieur et à l’intérieur de la maison au coût de 1 839 $, assumé pour moitié par la défenderesse. [ 12 ] Des traitements préventifs sont également effectués à l’extérieur de la résidence au cours de la saison estivale 2018 réglant le problème d’infestation de fourmis. [ 13 ] Afin d’éviter que le problème ne se répète, Bestia recommande de réparer la

partie pourrie de la solive de rive. [ 14 ] Cette réparation requiert que soit détruit le perron de béton afin de permettre un accès pratique à la solive de rive. [ 15 ] Après l’obtention de soumissions pour ce faire, les demandeurs mettent la défenderesse en demeure de les compenser pour les préjudices liés à ces travaux qu’ils évaluent à 10 354,73$. [ 16 ] Le 30 août 2018, la défenderesse nie responsabilité. [ 17 ] Les travaux de démolition et de réfection du perron de béton, incluant la réparation de la solive de rive et la pose d’une membrane imperméable, sont exécutés à l’automne 2018 au coût de 5 863,73 $. [ 18 ] Le 29 novembre 2018, les demandeurs mettent la défenderesse en demeure de les compenser pour les préjudices subis. [ 19 ] Le 14 décembre 2018, ils logent contre la défenderesse un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 20 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 21 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 22 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères:

1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché , ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 23 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 24 ] Enfin, les articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec émettent le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 25 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés.

Analyse et motifs de la décision [ 26 ] La preuve administrée par les demandeurs convainc le Tribunal que la présence de fourmis charpentières et l’état de pourriture de la solive de rive constituent des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 27 ] Les vices sont graves, en ce qu’ils nuisent à l’usage de la résidence. Ils existaient au jour de la vente, étaient inconnus des acheteurs et également cachés. [ 28 ] Dans les circonstances, la garantie légale contre les vices cachés trouve application.

Les demandeurs plaident que s’ils avaient connu l’existence des vices, ils n’auraient pas payé aussi cher pour acquérir la résidence. [ 29 ] La défenderesse assume la garantie de qualité de la résidence vendue. [ 30 ] Elle plaide cependant qu’elle a vendu l’immeuble en toute bonne foi et qu’elle ignorait la présence de fourmis charpentières pour n’en avoir jamais vu et qu’elle ignorait également l’état de pourriture de la solive de rive. Elle précise d’ailleurs n’avoir jamais constaté d’infiltration d’eau au sous-sol de la résidence en lien avec l’état de la solive de rive. [ 31 ] L’

article 1728 du Code civil du Québec prévoit que si le vendeur connaissait le vice caché avant la vente ou qu’il ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 32 ] Ici, les acheteurs cherchent à obtenir une diminution du prix de vente équivalente à la valeur des travaux correctifs. La jurisprudence établit que l’indemnité accordée en réduction de prix à l’acheteur ne doit pas être source d’enrichissement.

Pour en établir la quotité, le Tribunal doit tenir compte de toutes les circonstances de l’affaire, y compris la dépréciation applicable au bien en raison de son âge ou encore de la plus-value qu’entraîne la réalisation de travaux correctifs.

[ 33 ] Qu’en est-il exactement? [ 34 ] Il ne fait aucun doute que la défenderesse était de bonne foi au moment de la vente de sa résidence et qu’elle ignorait l’existence des vices cachés affectant l’immeuble. [ 35 ] La condition de la solive de rive était évidemment impossible à connaître et l’absence de manifestation de fourmis charpentières à l’intérieur de la résidence au cours de son occupation milite en ce sens. [ 36 ] De plus, les acheteurs n’ont présenté au Tribunal aucune preuve d’agissements trompeurs de la défenderesse visant à les tromper dans le cadre de cette transaction immobilière. [ 37 ] Ainsi, la défenderesse ne peut être condamnée à payer des dommages et intérêts.

Sa responsabilité se limite à l’indemnisation liée à la correction du vice. [ 38 ] Après analyse, le Tribunal octroie aux demandeurs un montant de 919,80 $ représentant la part non assumée des frais d’extermination des fourmis charpentières ainsi qu’un montant de 344,93 $ représentant les frais de réparation de la solive. [ 39 ] Les travaux correctifs à la solive ont requis que soit démoli et reconstruit le perron avant de la résidence.

Tenant compte d’une dépréciation de la valeur du perron qui datait de la construction d’origine de la résidence en 1997 et de la plus-value apportée par les travaux (pose de pieux, membrane), le Tribunal octroie aux demandeurs un montant de 2 000 $ pour ce chef de réclamation. [ 40 ] Enfin, en l’absence de preuve de connaissance du vice par la défenderesse, la réclamation pour dommages et intérêts est rejetée, comme celle relative aux frais d’avocats qui représente des dommages indirects au sens de la loi.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 42 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 3 264,73 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 28 novembre 2018; [ 43 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 202 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 17 décembre 2019