2015 QCCA 1691, 2015 QCCA 1691

9189-6092 Québec inc. c. Commerce universel Canada inc. 2015 QCCA 1691 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-025352-154 (500-22-220173-150) DATE : 9 octobre 2015 CORAM : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. 9189-6092 QUÉBEC INC. ABDELMAJID AL MOUNAYER APPELANTS - défendeurs c. COMMERCE UNIVERSEL CANADA INC.

INTIMÉE - demanderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement interlocutoire rendu le 10 juin 2015 par la Cour du Québec, district de Montréal (l’honorable Sylvie Lachapelle), qui leur ordonne de verser à l’intimée jusqu’au jugement final les loyers échus depuis le 1 er mai 2015 et les loyers futurs en raison de l’occupation des lieux, ainsi que les redevances prévues au contrat de franchise. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Marcotte, auxquels souscrivent les juges Savard et Vauclair, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance et statuant à nouveau : ACCUEILLE en

partie la requête pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde de la demanderesse; ORDONNE aux défendeurs solidairement de déposer au compte en fidéicommis du procureur de la demanderesse, au plus tard dans les dix jours du jugement à intervenir sur la demande d’ordonnance de sauvegarde, une somme de 2 800 $ par mois plus taxes, pour chacun des mois de mai et juin 2015, de même qu’à compter du 1 er juillet 2015 jusqu’à jugement final sur la requête introductive d’instance ou jusqu’à ce qu’un nouveau jugement intervienne dans cette affaire, en cas de changement de circonstances, selon la date la plus rapprochée; DÉCLARE que si les défendeurs font défaut de déposer l’une ou l’autre des sommes ainsi indiquées dans les délais impartis, la demanderesse pourra demander que les défendeurs soient déclarés forclos de plaider; DÉCLARE que les montants déposés en vertu du présent jugement pourront être retirés seulement sur autorisation du tribunal ou suivant le consentement écrit des défendeurs; FRAIS À SUIVRE. [ 5 ] SANS FRAIS , vu le sort mitigé de l’appel.

MANON SAVARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

M e Elizabeth Jacquart ELIZABETH JACQUART AVOCATE Pour les appelants M e Lilya Sebti MOGHRABI & MOGHRABI Pour l’intimée Date d’audience : 6 août 2015 MOTIFS DE LA JUGE MARCOTTE [ 6 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement interlocutoire qui leur ordonne de verser à l’intimée jusqu’au jugement final les loyers échus depuis le 1 er mai 2015 et les loyers futurs en raison de leur occupation des lieux, ainsi que les redevances prévues au contrat de franchise. [ 7 ] Fait particulier par ailleurs non discuté dans le jugement : l’intimée n’est pas

partie aux contrats de sous-location et de franchise qui ont été déposés au soutien de la demande d’ordonnance de sauvegarde. Néanmoins, dans le jugement entrepris, la juge déclare sans nuance que « [l]’affidavit du président de Commerce Universel et les pièces produites démontrent la justesse apparente de la réclamation » (paragraphe 2), avant d’enchaîner sur le principe du maintien de l’équilibre des parties qui justifie, selon elle, l’octroi de l’ordonnance recherchée. [ 8 ] Or, aucune allégation de cette déclaration assermentée signée par M.

Raouf Jmour, non plus que la preuve documentaire jointe à son soutien, ne permet de conclure de façon prépondérante à l’existence d’un lien de droit entre l’intimée et les appelants. Ces derniers se sont en effet engagés par contrats à l’égard de Café Noir inc., et non auprès de l’intimée, Commerce Universel Canada inc. [ 9 ] Selon les appelants, Café Noir inc. n’a d’ailleurs aucune existence légale, ce que ne conteste pas l’intimée. Les appelants ont cessé de lui verser un loyer après l’avoir réalisé à l’automne 2014. Ils ont depuis poursuivi personnellement M.

Jmour, en Cour supérieure [1] , en sa qualité de signataire des contrats dont ils demandent l’annulation. Ils réclament également des dommages compensatoires et exemplaires en raison des représentations trompeuses, de la mauvaise foi et du comportement abusif de M. Jmour à leur égard. Dans le cadre de ce dossier, M.

Jmour allègue en défense que son procureur aurait confondu le nom de la compagnie et sa raison sociale. [ 10 ] La juge de première instance ne traite pas de la fragilité du lien de droit entre les parties, même si cette difficulté lui a été soulevée dans le cadre d’une requête en irrecevabilité présentée par les appelants et décidée le même jour.

La juge a rejeté cette requête dans un jugement distinct en soulignant que les faits allégués au soutien de l’existence d’un lien de droit devaient être tenus pour avérés et qu’elle ne pouvait conclure à une absence de lien, en raison d’une erreur ou d’une confusion possible dans la désignation du franchiseur. [ 11 ] À la lecture du jugement entrepris, on devine que la juge de première instance était préoccupée par le principe du maintien de l’équilibre des parties, alors que les appelants continuaient à occuper les lieux loués malgré leurs nombreuses récriminations, sans en payer le prix.

Elle mentionne, sans toutefois élaborer davantage, qu’elle n’a pas été informée de moyens de défense sérieux de la part des appelants.

Les moyens de défense soulevés ne sont pas détaillés au jugement. [ 12 ] S’il est vrai que la seule difficulté d’un locataire de payer son loyer n’est pas un moyen suffisant pour repousser une demande de sauvegarde [2] , il demeure que le recours initié par les appelants en Cour supérieure, et dont la juge avait connaissance en tranchant la requête en irrecevabilité, faisait voir un certain nombre de moyens de défense qui pouvaient être considérés au stade de la demande d’ordonnance de sauvegarde. [ 13 ] En effet, au-delà du problème de l’identité des parties aux contrats et des reproches formulés à l’endroit de M.

Jmour lors de la conclusion des contrats de sous-location et de franchise, la requête des appelants en Cour supérieure énumère certains problèmes concernant l’état des lieux loués et allègue le versement d’un dépôt non remboursable de 30 000 $ lors de la signature du contrat de franchise. Par ailleurs, le contrat de sous-location déposé au soutien de la requête pour ordonnance de sauvegarde contient, pour sa part, une clause qui prévoit un dépôt de 6 000 $ à

titre de garantie additionnelle de loyer au moment de sa signature. [ 14 ] Il s’agit d’éléments pertinents pour évaluer l’opportunité d’accorder la demande d’ordonnance de sauvegarde recherchée au nom du maintien de l’équilibre des parties.

Ceci, d’autant plus que dans la déclaration assermentée déposée au soutien de sa requête, l’intimée se contente de soutenir de manière générale et sans appui factuel que le non-paiement des loyers et redevances lui cause un préjudice sérieux et qu’il y a urgence de rétablir ces paiements, dans la mesure où l’absence d’ordonnance « entraînerait pour la demanderesse [l’intimée] des difficultés financières qui l’empêcheraient d’acquitter son passif à échéance et mettraient en péril son intégrité ». [ 15 ] Il est un principe établi que la Cour n’interviendra qu’exceptionnellement à l’égard d’une ordonnance de sauvegarde, qui découle de l’exercice d’un large pouvoir discrétionnaire [3] .

Ceci dit, et avec égards pour la juge de première instance, je suis d’avis que ce pouvoir a été exercé en l’espèce de manière déraisonnable. [ 16 ] L’ordonnance impose aux appelants l’obligation de verser le plein montant des loyers, en plus des redevances jusqu’à jugement final, alors que l’identité du créancier en vertu des contrats de sous-location et de franchise est en litige, que la prestation du sous-locateur est remise en question et que la valeur des redevances demeure incertaine et aléatoire, en plus d’être intimement liée à

l’issue du débat au fond. [ 17 ] Il faut rappeler que les appelants ont déjà versé 30 000 $ à

titre de dépôt non remboursable lors de la signature du contrat de franchise à

titre de redevance forfaitaire et que le contrat de sous-location prévoyait le dépôt d’une garantie de loyer de 6 000 $ lors de sa signature. [ 18 ] Au surplus, le jugement n’explique pas pourquoi le versement direct à l’intimée s’impose, plutôt que le dépôt judiciaire ou le dépôt dans le compte en fidéicommis de son procureur. [ 19 ] Au vu de la déclaration assermentée et de la preuve documentaire soumise par l’intimée, considérant le problème qui découle de la désignation des parties aux contrats et la remise en question de l’existence d’un lien de droit entre les parties à l’instance, de même que l’impact de ces éléments sur la détermination des critères de l’apparence de droit, de l’étendue du préjudice sérieux et immédiat et de la balance des inconvénients, la juge aurait dû en traiter dans le cadre de son analyse. [ 20 ] Les circonstances particulières de l’affaire et la fragilité du lien de droit entre les parties commandaient que la juge s’assure que l’ordonnance prononcée ne soit pas l’équivalent d’un jugement au fond ou d’une saisie avant jugement pour le montant réclamé [4] , avant que n’ait lieu le débat sur l’identité du créancier et le caractère légitime des créances.

Ceci, d’autant plus que le jugement dresse un portrait incomplet du lien de droit entre les parties, de l’urgence à prononcer une ordonnance aussi étendue et de la situation économique véritable de l’intimée.

La situation ne justifiait pas non plus qu’un versement direct à l’intimée soit ordonné, par opposition au dépôt judiciaire ou au dépôt en fidéicommis, vu le débat à venir sur l’identité du créancier. [ 21 ] Par ailleurs, si les appelants reconnaissent qu’ils occupent toujours les lieux sans en verser le prix, ils plaident qu’ils n’ont pas à acquitter le plein montant du loyer fixé à 4 000 $ plus taxes, puisque le bail principal a été conclu pour un montant moindre de 3 000 $ plus taxes et que toutes les obligations prévues au contrat de sous-location ne sont pas respectées.

Ils soutiennent aussi que le versement imposé par l’ordonnance de sauvegarde est exorbitant et difficile à assumer, étant donné les difficultés rencontrées dans l’exploitation du commerce en raison des représentations trompeuses de M. Jmour.

Bref, ils suggèrent que le versement soit limité à 30 % du loyer exigé. [ 22 ] L’intimée plaide pour sa part qu’un paiement à hauteur de 70 %, soit 2 800 $, serait adéquat pour maintenir l’équilibre des parties et concède qu’un dépôt judiciaire ou un dépôt en fidéicommis auprès de l’un ou l’autre des procureurs au dossier serait opportun dans les circonstances. [ 23 ] Je suis d’avis qu’il y a lieu de réformer le jugement de première instance pour y substituer une ordonnance qui, tout en favorisant la sauvegarde des droits de l’intimée dans l’éventualité où elle parvienne à faire la démonstration du lien de droit qu’elle prétend avoir à l’endroit des appelants, assure également à ces derniers la possibilité de faire valoir tous leurs moyens de défense, y compris la compensation judiciaire au moment du jugement final.

Selon moi, le montant et les modalités proposés par l’intimée sont raisonnables, à savoir le dépôt mensuel dans le compte en fidéicommis du procureur de l’intimée d’une somme de 2 800 $, plus taxes. [ 24 ] L’ordonnance de sauvegarde ainsi substituée couvrira uniquement une

partie du loyer impayé (70 %) pendant que les appelants continueront d’occuper les lieux. Elle n’inclura pas les redevances aux termes du contrat de franchise, vu le montant de 30 000 $ déjà déposé.

Cette ordonnance prévoira en conséquence le dépôt au compte en fidéicommis des procureurs de l’intimée, dans les dix jours du présent jugement, d’un montant de 2 800 $ par mois plus taxes à compter du 1 er mai 2015, jusqu’au jugement final ou jusqu’à ce qu’un nouveau jugement intervienne dans cette affaire, en cas de changement de circonstances, selon la date la plus rapprochée [ 25 ] Par ailleurs, en ce qui concerne la déclaration de forclusion sur simple défaut de paiement prévue aux conclusions du jugement et dont la juge ne traite pas dans ses motifs, j’estime qu’il y a lieu de modifier cette conclusion de manière à ce que la déclaration de forclusion demeure tributaire d’un jugement éventuel du tribunal, une fois ce dernier saisi d’une telle demande, après le constat du défaut de paiement des appelants.

Ceci évitera la forclusion automatique ordonnée à l’avance sans que les parties aient eu l’occasion d’être entendues et de faire valoir les circonstances entourant le défaut de paiement. À cet égard, même si une certaine jurisprudence admet qu’il est approprié d’ordonner la forclusion en cas de défaut de paiement [5] , il est également reconnu que « la forclusion ne peut pas être affaire de routine » [6] , d’autant plus que celle-ci a pour effet de priver une

partie du droit de faire valoir ses moyens sur le fond. [ 26 ] Pour ces motifs, je propose donc d’accueillir l’appel sans frais, vu le sort mitigé de l’appel, et d’infirmer en

partie le jugement de première instance, de manière à ce que ses conclusions reflètent les modalités décrites précédemment. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.