2017 QCCQ 7215, 2017 QCCQ 7215

Turcotte c. Fortin 2017 QCCQ 7215 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018214-163 DATE : 15 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE TURCOTTE -et- NORMAND BROCHU Demandeurs c.

JONATHAN FORTIN -et- KARINE TURCOTTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les occupants d’un immeuble en vertu d’une promesse d’achat sont-ils responsables des dommages causés à l’immeuble en raison de travaux qu’ils ont effectués si la vente ne se concrétise pas? Telle est la principale question soulevée par ce litige.

CONTEXTE FACTUEL [ 2 ] En 2015, les demandeurs étaient propriétaires d’un immeuble sur la rue Eastview à Cookshire-Eaton (l’ « Immeuble ») [1] . [ 3 ] En février 2015, les demandeurs mettent l’Immeuble en vente. [ 4 ] Le 22 mars, les parties signent une offre d’achat (« Offre d’achat ») [2] conditionnelle notamment à l’obtention d’un financement (clause 6.1) et à la vente de la propriété des défendeurs avant le 1 er juillet 2015 (clause 6.2.5). [ 5 ] L’Offre d’achat prévoit que les défendeurs peuvent occuper l’Immeuble à compter du 28 mars (clause 7.2).

Les parties prévoient également ce qui suit : « 8.1 Les vendeurs louent la propriété pour 1000$/mois aux acheteurs en attendant la vente de leur propriété (voir 6.2.5) ou 33.33$/jour, advenant que le déménagement soit plus tard que le début du moi. 8.2 L’acompte de 2000$ (voir 3.2) sera versé aux vendeurs plutôt qu’au notaire. Ces derniers fourniront un reçu aux acheteurs dans lequel ils s’engagent à utiliser cette somme pour la mise de fond.

L’accompte sera versé la journée du déménagement ainsi que le loyer du premier mois. […] 8.4 La date de déménagement (voir 8.1) sera le : (28/03/2015) » (sic) [ 6 ] Enfin, l’Offre d’achat précise que la vente est faite « sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur » et que les réservoirs d’huile, panneau électrique et le câble à chauffe-eau sont à changer [3] . [ 7 ]

Malgré ce qui était prévu à l’Offre d’achat, ce n’est qu’en mai 2015 que les défendeurs emménagent dans l’Immeuble. [ 8 ] Le défendeur, M. Jonathan Fortin (« M. Fortin »), demande alors s’il pourrait construire une chambre au sous-sol en échange

du non-versement de l’acompte de 2 000$ prévu à l’Offre d’achat. Le demandeur, M. Normand Brochu (« M. Brochu »), accepte la proposition. [ 9 ] M. Fortin donne également trois chèques à M. Brochu pour le paiement des loyers de mai à juillet. De ces trois chèques, seul le premier sera honoré par l’institution financière. M. Fortin remboursera toutefois M.

Brochu pour les chèques non honorés par des paiements comptant. [ 10 ] À la mi-septembre, les défendeurs cessent de faire leurs versements. [ 11 ] À la mi-octobre 2015, les défendeurs quittent l’Immeuble sans aviser les demandeurs. [ 12 ] Après des échanges de courriels [4] , les demandeurs se rendent à l’Immeuble pour constater que des travaux ont été exécutés sans leur autorisation, que d’autres sont non conformes, voire dangereux, et que des dommages sont causés à l’Immeuble. [ 13 ] Le 21 décembre, une mise en demeure est signifiée aux défendeurs afin de leur réclamer 9 635,61$ pour les dommages subis [5] . [ 14 ] Le 7 avril 2016, les demandeurs déposent leur Demande dans laquelle ils réclament 14 635,61$, soit le montant indiqué dans leur mise en demeure majoré de 5 000$ pour les troubles et inconvénients subis. [ 15 ] Le 12 juillet, les défendeurs produisent leur Contestation . [ 16 ] Le 18 août, ils se portent demandeurs reconventionnels pour une somme de 14 950,49$.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 17 ] 1. Les demandeurs peuvent-ils réclamer le coût des travaux réalisés pour corriger ceux exécutés par les occupants de l’Immeuble avant leur départ? Si oui, quel est le montant dû? [ 18 ] 2. Les défendeurs ont-ils gardé un meuble décoratif? Si oui, quel est le montant dû? [ 19 ] 3. Reste-t-il des montants impayés pour l’occupation de l’Immeuble par les défendeurs? [ 20 ] 4. Les défendeurs ont-ils causé des troubles et inconvénients compensables aux demandeurs? Si oui, quelle est la valeur de ces dommages? [ 21 ] 5. La demande reconventionnelle est-elle bien fondée?

Si oui, quel est le montant qui devrait être accordé? ANALYSE A. QUANT À LA DEMANDE PRINCIPALE 1.

Correction des travaux réalisés par les défendeurs [ 22 ] Bien que les demandeurs admettent avoir autorisé les défendeurs à construire une chambre au sous-sol, ils leur reprochent d’avoir bouché le canal qui servait de drain intérieur, ce qui aurait nécessité l’installation de deux portes pour accéder à la nouvelle chambre. [ 23 ] Ils leurs reprochent également d’avoir causé plusieurs dommages en : • déterrant un fil électrique vers le garage sans le remblayer ni en vérifier la conformité; • changeant la boîte électrique sans s’assurer de la conformité des travaux; • retirant les tuyaux de chauffage du système à air forcé; • sectionnant le patio sans le remettre en état; • abîmant l’extérieur arrière de la résidence en retirant le patio. [ 24 ] Il n’est pas nécessaire d’examiner chacun de ces reproches dans ce jugement. [ 25 ] En effet, l’Immeuble a été vendu à des tiers le 21 janvier 2016 [6] pour 195 000$, soit 8 100$ de plus que ce qui avait été convenu entre les parties. [ 26 ] Bien que certains travaux aient été exécutés avant cette vente, les factures produites [7] ne correspondent souvent pas aux éléments contenus dans la soumission de Construction et Rénovation RAPS inc. (« RAPS ») datée du 22 octobre 2015 (la « Soumission ») [8] . [ 27 ] Ainsi, la facture d’Excava-drain Martin Boisvert inc. visant l’aménagement d’une descente de cave avec deux murets ne faisait pas

partie de la Soumission. Vu la valeur de ces travaux (4 024,13$), il est surprenant que ceux-ci n’y aient pas été inclus.

[ 28 ] En outre, les demandeurs n’ont pas démontré, de façon probante, que ces travaux étaient liés à ceux exécutés par les défendeurs puisque le Tribunal ne peut s’en remettre au seul témoignage de M.

Brochu qui n’a pas d’expertise dans ce domaine. [ 29 ] Il en va de même pour les factures de JC Bibeau Électrique inc. : aucun expert ni représentant de cette entreprise n’est venu témoigner pour expliquer en quoi ces travaux sont liés à ceux des défendeurs ou à la Soumission. [ 30 ] Qui plus est, les descriptions sur les factures démontrent que ces travaux visaient l’installation d’une entrée de 200 ampères, l’ajout d’une boîte de jonction, d’une prise pour sécheuse et d’un serpentin bi-énergie.

Or, pour le premier et le dernier item, l’Offre d’achat mentionnait que le panneau électrique et le câble à chauffe-eau devaient être changés [9] . [ 31 ] Quant à la facture pour la préparation d’un certificat de localisation, encore une fois, aucune preuve ne permet de faire un lien entre ces frais et l’occupation des défendeurs. [ 32 ] Il faut rappeler que le recours des demandeurs n’est pas fondé sur le fait que les défendeurs n’ont pas donné suite à l’Offre d’achat, mais plutôt sur les dommages causés par leur occupation, légale, de l’Immeuble. [ 33 ] Dès lors, la seule facture produite par les demandeurs visant des travaux énoncés à la Soumission est celle de Turco-Shank Construction pour la reconstruction du patio arrière. [ 34 ] Selon la preuve [10] , M.

Fortin a exécuté les travaux sur le patio arrière après que certaines planches aient cédé en juin 2015. Il a procédé sans l’autorisation des demandeurs. [ 35 ] Or, à

titre d’occupants de l’Immeuble en vertu de l’Offre d’achat, les défendeurs n’étaient que de simples détenteurs [11] . [ 36 ] Les parties n’ayant pas transigé sur ces travaux, les règles établies pour les impenses faites par un possesseur de mauvaise foi doivent s’appliquer [12] . [ 37 ] Comme les travaux au patio peuvent être qualifiés d’utiles, c’est l’

article 959 C.c.Q. qui doit recevoir application : « 959. Le propriétaire doit rembourser les impenses utiles faites par le possesseur de bonne foi si les constructions, ouvrages ou plantations existent encore; il peut aussi, à son choix, lui verser une indemnité égale à la plus-value. Il peut, aux mêmes conditions, rembourser les impenses utiles faites par le possesseur de mauvaise foi; il peut alors opérer la compensation pour les fruits et revenus que le possesseur lui doit.

Il peut aussi contraindre le possesseur de mauvaise foi à enlever ces constructions, ouvrages ou plantations et à remettre les lieux dans leur état antérieur; si la remise en l’état est impossible, le propriétaire peut les conserver sans indemnité ou contraindre le possesseur à les enlever . » [nos soulignements] [ 38 ] Selon la preuve, il aurait été difficile, voire impossible, de remettre les lieux dans leur état antérieur. [ 39 ] Les demandeurs pouvaient donc conserver les constructions sans indemnité. [ 40 ] Ils n’ont pas exercé ce choix explicitement.

Ils ont plutôt décidé de procéder eux-mêmes à des travaux et d’en réclamer les coûts aux défendeurs. [ 41 ] Le Tribunal considère qu’en agissant ainsi, les demandeurs ont implicitement accepté de conserver les travaux sans indemnité. [ 42 ] Dans ces circonstances, ils ne peuvent exiger d’être compensés pour la remise en état des lieux. [ 43 ] Au surplus, même si le Tribunal avait conclu que les demandeurs devaient être compensés pour les travaux effectués, une importante déduction aurait dû être appliquée vu l’âge et l’état du patio. [ 44 ] Le Tribunal rejette donc cette

partie de la réclamation. 2. Le meuble décoratif [ 45 ] Lorsqu’ils ont quitté, les défendeurs ont apporté avec eux un meuble appartenant aux demandeurs. [ 46 ] M. Brochu admet avoir dit qu’il pourrait laisser ce meuble aux défendeurs lors de la vente. Toutefois, comme la vente ne s’est pas concrétisée, les défendeurs ne pouvaient emporter ce meuble avec eux. [ 47 ] À l’audience, la mère de M. Fortin, Mme Lucie Bégin Fortin, affirme que lors de la visite de la maison en mai 2015, M.

Brochu avait dit qu’il donnait les meubles laissés dans l’Immeuble. [ 48 ] Aucun des défendeurs n’a témoigné à l’audience et leurs Déclarations pour valoir témoignage sont muettes à ce sujet. [ 49 ] Par ailleurs, l’Offre d’achat ne prévoit rien en ce qui concerne ce meuble. [ 50 ] Comme la donation ne se présume pas, il appartient à celui qui prétend avoir reçu un don de le prouver [13] . [ 51 ] Le Tribunal considère que la version de M. Brochu doit être préférée à celle de Mme Bégin Fortin et que le meuble n’avait pas été « donné » inconditionnellement aux défendeurs.

[ 52 ] Bien qu’aucune preuve d’achat ni d’évaluation par un expert de la valeur du meuble n’a été faite, le témoignage de M. Brochu et la photo produite [14] permettent au Tribunal de conclure que la valeur de 200$ est raisonnable. 3. Montant dû pour l’occupation de l’Immeuble [ 53 ] Les demandeurs réclament 887,12$ pour le non-paiement du « loyer » convenu pour l’occupation des lieux en attendant la vente.

Cette réclamation est fondée sur la clause 8.1 de l’Offre d’achat. [ 54 ] Les défendeurs admettent qu’ils devaient verser 1 000$ par mois pendant leur occupation des lieux [15] , mais déclarent que tous les paiements ont été honorés. [ 55 ] À l’audience, M. Brochu dit avoir été payé jusqu’à la mi-septembre 2015. [ 56 ] Les défendeurs n’ont pas témoigné. [ 57 ] Le Tribunal considère que la preuve du non-paiement des sommes dues a été faite et que les demandeurs ont droit à la somme de 887,12$, cette somme correspondant à la moitié du versement de septembre et des douze jours d’occupation en octobre 2015. 4.

Troubles et inconvénients [ 58 ] Les demandeurs réclament 5 000$ pour les troubles et inconvénients qui leur ont été causés par les défendeurs. [ 59 ] À la lumière des témoignages des demandeurs, des photos produites et des échanges de courriels, force est de constater que les défendeurs n’ont pas honoré les engagements qu’ils avaient contractés envers les demandeurs [16] . [ 60 ] En repoussant à plusieurs reprises la signature de l’acte de vente, en exécutant des travaux sans aviser les demandeurs, en remettant des chèques sans provision, en quittant l’Immeuble sans aviser les demandeurs et en laissant plusieurs travaux non complétés, les défendeurs ont causé plusieurs troubles et inconvénients aux demandeurs. [ 61 ] Le Tribunal évalue ces dommages à 2 000$.

Sommaire sur la demande [ 62 ] Compte tenu de ce qui précède, les montants dus aux demandeurs s’élèvent à 3 087,12$. [ 63 ] Vu la nature contractuelle de la responsabilité des défendeurs et comme la solidarité ne se présume pas, les défendeurs seront tenus conjointement, et non solidairement, au paiement de cette somme [17] . [ 64 ] Or, comme la défenderesse Karine Turcotte, a déposé une cession de ses biens le 31 mars 2006, aucun recours ne pouvait être continué contre elle, et ce, même si aucun avis de suspension n’a été donné [18] . [ 65 ] Le Tribunal ne peut donc condamner cette dernière dans le cadre du présent jugement. [ 66 ] Sa part devra donc être assurée par les créanciers [19] , i.e. les demandeurs, et M.

Fortin devra payer sa propre part, soit 1 543,55$. [ 67 ] Enfin, la mise en demeure ayant été notifiée le 21 décembre 2015, l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. commenceront à courir à compter de cette date. B. LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 68 ] Les défendeurs réclament 14 950,49$ des demandeurs. [ 69 ] Le Tribunal considère que les défendeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de démontrer, selon la balance des probabilités, le bien-fondé de leurs prétentions [20] . La demande reconventionnelle est donc rejetée. [ 70 ] En effet, les témoignages des demandeurs à l’audience ont contredit les reproches adressés par les défendeurs à leur endroit.

Le Tribunal n’a pas de motif de remettre en cause la crédibilité de ces témoins. [ 71 ] Quant aux défendeurs, ceux-ci étaient absents à l’audience ayant préféré confier à la mère de M. Fortin le soin de les représenter.

Cette décision comporte des risques, notamment celui que le Tribunal ne soit pas en mesure d’apprécier leur crédibilité. [ 72 ] Vu cette lacune dans la preuve, le Tribunal n’élaborera pas sur chacun des éléments soulevés ni sur l’impact de la faillite de la défenderesse sur ses droits de réclamer pour des faits survenus avant qu’elle ne fasse cession de ses biens. [ 73 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 74 ] ACCUEILLE en

partie la Demande ; [ 75 ] CONDAMNE le défendeur Jonathan Fortin à payer aux demandeurs la somme de 1 543,55$ majorée de l’intérêt au taux légal et de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 21 décembre 2015; [ 76 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur des demandeurs. [ 77 ] REJETTE la Demande à l’encontre de la défenderesse Karine Turcotte;

[ 78 ] SANS FRAIS DE JUSTICE. [ 79 ] REJETTE la Demande reconventionnelle ; [ 80 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur des demandeurs. __________________________________ Martin Tétreault, J.C.Q.