2011 QCCQ 7627, 2011 QCCQ 7627

9166-4789 Québec inc. (Re/Max Référence 2000) c. Leclerc 2011 QCCQ 7627 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre Civile » N° : 200-22-054559-109 DATE : 14 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9166-4789 QUÉBEC INC. « Re/Max Référence 2000 »

Partie demanderesse/ défenderesse reconventionnelle c. MARCEL LECLERC

Partie défenderesse/ demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9166-4789 Québec inc., mieux connue sous le nom de « Re/Max Référence 2000 » (« Re/Max ») réclame de monsieur Marcel Leclerc une rétribution de 24 381 $ suite à la vente de son terrain du boulevard Ste-Anne. [ 2 ] Dans sa contestation écrite, monsieur Leclerc plaide qu'il ne doit aucune rétribution puisque la vente de son immeuble n'a pas été effectuée en faveur d'une personne qui a été intéressée à celui-ci pendant la durée du contrat de courtage exclusif (article 7 (3) dudit contrat), ni intéressé par le courtier de la demanderesse, monsieur Julien Paquet. [ 3 ] Se portant demandeur reconventionnel, il réclame la somme de 10 000 $ pour les troubles, ennuis et inconvénients découlant des manquements de monsieur Paquet ainsi que les honoraires extrajudiciaires encourus pour assurer sa défense.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes: 1) Le défendeur doit-il la rétribution réclamée par la demanderesse? 2) Le défendeur/demandeur reconventionnel a-t-il droit en tout ou en

partie aux dommages réclamés? LES FAITS [ 5 ] Le 6 novembre 2008, monsieur Leclerc signe en faveur de Re/Max un contrat de courtage exclusif pour la vente de sa propriété située sur le boulevard Ste-Anne à Québec (pièce P-1). Ce contrat est en vigueur jusqu'au 30 juin 2009. Le courtier signataire est monsieur Julien Paquet. [ 6 ] Il s'agit d'un terrain d'une superficie de 45 171 pieds carrés zoné « commercial et industriel léger » mais en voie de devenir « résidentiel ».

Il y a également un bâtiment sur le terrain. [ 7 ] Monsieur Leclerc estimait être en mesure d'obtenir environ 10 $ du pied carré (± 450 000 $) pour sa propriété. Après examen des comparables dans le secteur Beauport, monsieur Paquet suggère plutôt une mise à prix à 348 000 $, ce qui est accepté par monsieur Leclerc. [ 8 ] Il faut savoir que monsieur Leclerc avait lui-même annoncé sa propriété en vente pendant plusieurs mois mais sans succès. [ 9 ] Suite aux démarches effectuées pour annoncer la propriété en vente, tant monsieur Leclerc que monsieur Paquet reçoivent plusieurs appels téléphoniques.

[ 10 ] Cependant, ce n'est que le 18 février 2009 que monsieur Paquet reçoit une première offre d'achat [1] . Il s'agit d'une offre au montant de 348 000 $, conditionnelle à l'obtention dans un délai de 30 jours de l'acceptation d'un permis de la Ville de Québec pour la construction de logements et aux subventions inhérentes.

L'offre est également conditionnelle à la réalisation d'une étude de caractérisation environnementale du terrain à être réalisée par l'acheteur et à ce que cette étude ne révèle pas la présence de contaminants, de matières dangereuses ou résiduelles non conformes à la réglementation. [ 11 ] Monsieur Paquet transmet cette offre par fax en Floride à monsieur Leclerc qui s'y trouve pour une

partie de l'hiver. [ 12 ] Monsieur Leclerc trouve qu'il y a beaucoup de conditions dans cette offre. Monsieur Paquet lui mentionne qu'il peut soumettre une contre-proposition en éliminant des conditions mais monsieur Leclerc ne paraît pas intéressé à engager la négociation. [ 13 ] Lors de cette conversation, monsieur Paquet comprend que monsieur Leclerc aurait reçu une autre offre, sans identifier le nom du promettant-acheteur. [ 14 ] Lors d'une conversation téléphonique subséquente, monsieur Leclerc confirme qu'il refuse l'offre présentée par monsieur Paquet.

Il demande également à ce dernier le montant de la commission qu'il va lui charger vu qu'il a lui-même trouvé un acheteur. Il est alors question soit de réduire la rétribution de moitié, soit que monsieur Leclerc verse 2 000 $ à monsieur Paquet pour préparer les documents pré-contractuels avec le promettant-acheteur.

Les parties ne s'étant point entendues, elles ne se reparleront pas avant l'automne 2009. [ 15 ] Monsieur Paquet déclare avoir poursuivi ses démarches et reçu d'autres appels jusqu'à la fin de son contrat en juin 2009, sans résultat concret. [ 16 ] La preuve révèle par ailleurs qu'effectivement, en février 2009, monsieur Leclerc reçoit une offre de la compagnie 9191-5157 Québec inc. (« Québec inc. »), représentée par monsieur Jean-François Huot, ingénieur. Monsieur Huot est l'ami d'une nièce de monsieur Leclerc qui entreprenait alors une nouvelle carrière dans la construction de logements locatifs.

Il avait d'ailleurs approché monsieur Leclerc à quelques reprises dans le passé pour parler de l'achat du terrain mais ces discussions n'avaient pas abouti. [ 17 ] Ainsi, à une date non déterminée de façon précise, mais à la fin février-début mars 2009, monsieur Leclerc et Québec inc. signent l'entente suivante [2] : «Objet: Contrat d'achat Entre: 9191-5157 Québec inc. 2671 boul.

Louis XIV Québec (Qc) G1C 1C7 Ci-après appelé l'acheteur Et: Marcel Leclerc […] Québec (Québec) Ci-après appelé le vendeur Il est entendu que l'acheteur prend possession du terrain ayant le numéro de lot 4 304 130 sur le plan d'implantation daté du 28 octobre 2008 de Véronique Audet, arpenteur-géomètre, pour un montant de 348 000 $.

Remarques: ➢ Le coût des espaces verts sera assumé par Le Vendeur; ➢ L'achat du terrain est conditionnel au financement de celui-ci, à la confirmation que les sols sont non-contaminés et à l'acceptation de notre projet par la ville de Québec; ➢ Le transfert et le paiement du terrain s'effectueront au mois de juillet 2009. Signé à Québec (

s) Jean-François Huot 9191-5157 Québec inc. Représenté par Jean-François Huot, ing.

(

s) Marcel Leclerc____ M. Marcel Leclerc » [ 18 ] La preuve révèle que Québec inc. a besoin de plus de temps que prévu pour obtenir son financement et régulariser les subdivisions du terrain. [ 19 ] Ces délais engendrent une renégociation à la hausse de certaines conditions de l'entente dont on trouve les traces dans les annotations manuscrites de la pièce P-4 et dans l'offre d'achat modifiée du 3 août 2009 (pièce D-1).

Pour une meilleure compréhension de ces modifications, il y a lieu de reproduire l'entente modifiée qui se lit comme suit: «Objet: Contrat d'achat final 3 août 2009 Entre: 9191-5157 Québec inc. 2671 boul. Louis XIV Québec (Qc) G1C 1C7 Ci-après appelé l'acheteur Et: Marcel Leclerc […] Québec (Québec) Ci-après appelé le vendeur Il est entendu que l 'acheteur prend possession du terrain ayant les numéros de lots 1 541 538 et 1 216 732 du cadastre de Québec pour un montant de 360 000 $.

Remarques: ➢ Le coût des espaces verts sera assumé par l 'Acheteur ; ➢ L'achat du terrain est conditionnel au financement de celui-ci, à la confirmation que les sols sont non-contaminés et à l'acceptation de notre projet par la ville de Québec; ➢ Les frais d'arpentage sont aux frais de l'acheteur; ➢ Tel que convenu, divulgation des offres d'achat. Signé à Québec (

s) Jean-François Huot _____ 9191-5157 Québec inc. Représenté par Jean-François Huot, ing. Non signé ____________ M. Marcel Leclerc » [ 20 ] Le contrat de vente notarié intervient le 10 août (pièce P-2). [ 21 ] Il y a lieu de souligner que le prix final de 360 000 $ avait déjà été convenu bien avant le mois d'août 2009 puisque ce prix est mentionné dans un fax du 10 juillet 2009 de monsieur Huot à son institution financière (pièce P-4). [ 22 ] En juillet 2009, le courtier Paquet comprend que la propriété avait été vendue puisqu'il constate la présence d'enseignes « Condos à vendre » sur la propriété.

Des recherches ultérieures lui permettent de découvrir que la vente notariée est officiellement survenue le 10 août suivant. [ 23 ] Informée de ce dossier par monsieur Paquet, la directrice du bureau de Re/Max , madame Ghislaine Talbot, communique avec monsieur Leclerc pour obtenir sa version des événements. Suite à cela, elle convoque une rencontre en présence de monsieur Leclerc et de monsieur Paquet pour tenter de trouver une solution au litige en devenir.

Le ton monte entre monsieur Leclerc et monsieur Paquet et il s'avère impossible de trouver un compromis. [ 24 ] Le 2 novembre 2009, madame Talbot transmet une mise en demeure à monsieur Leclerc lui réclamant le paiement intégral de la commission, soit 6 % du prix de vente de 360 000 $. Les procédures judiciaires à l'étude suivent en mars 2010.

ANALYSE ET DÉCISION [ 25 ] Il s'agit donc de statuer sur la demande principale en paiement de la rétribution et la demande reconventionnelle en dommages: 1) La demande principale : 24 381 $ [ 26 ] Dans le contrat de courtage exclusif du 6 novembre 2008, on retrouve la clause de rétribution habituelle qui se lit comme suit (article 7.1 pièce P-1): 7.1: « Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1 o , 2 o et 3 o du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de: Six pour cent (6%) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant, ou _________________________dollars (_____________________$): 1 o si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 2 o si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 3 o si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble. » [ 27 ] Re/Max s'appuie sur le deuxième paragraphe de cet

article (7.1 (2 o )) pour plaider qu'il est survenu une entente pendant la durée du contrat de courtage et que cette entente a conduit à la vente de l'immeuble. [ 28 ] Dans sa défense écrite du 30 juin 2010, monsieur Leclerc plaide que la vente de l'immeuble a eu lieu le 10 août 2009, conformément à la promesse d'achat du 3 août 2009 et que « préalablement, Québec inc. ne s'était pas autrement manifestée pour acquérir son immeuble » (paragraphes 9 et 10 de la défense).

Le défendeur conclut au paragraphe 11 que cela suffit pour écarter la réclamation de la demanderesse. [ 29 ] Le soussigné n'est pas de cet avis car la preuve établit le contraire. [ 30 ] En effet, il est clair que l'entente intervenue entre monsieur Leclerc et Québec inc. est intervenue en février 2009 et non le 3 août 2009. L'entente de février 2009 comporte tous les « éléments essentiels du contrat envisagé » (

article 1388 C.c.Q. ) et c'est elle qui a mené à la vente du 10 août 2009. 1388.

Est une offre de contracter, la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. [ 31 ] Il est vrai que certaines modalités du départ ont été renégociées par la suite pour les raisons mentionnées plus haut mais ces modifications n'ont pas altéré la substance de l'entente initiale au point de considérer l'entente modifiée de juillet/août 2009 comme une entente entièrement nouvelle. [ 32 ] La jurisprudence a déjà eu l'occasion de s'exprimer à plusieurs reprises sur des demandes de rétribution contestées par les vendeurs pour des motifs semblables à ceux invoqués ici. [ 33 ] Or, dans Groupe Sutton Immobilia inc. c.

X. Ception Design inc. [3] , Monsieur le juge Henri Richard reconnaît au courtier le droit à sa commission en vertu du 2 e paragraphe de l'article 7.1. L'entente modifiée, survenue après l'expiration du contrat de courtage, était la suite logique de l'entente préliminaire intervenue pendant le contrat. La principale différence est que l'entente avait été initiée par le courtier; mais, l'article 7.1 (2

e) prévoit expressément qu'il est indifférent que l'entente soit obtenue par ou sans l'intermédiaire du courtier. [ 34 ] Plusieurs autres décisions ont reconnu le droit à la commission lorsqu'une vente intervient entre le vendeur et un tiers et que celle-ci n'a pas été initiée par le courtier [4] . [ 35 ] On remarque également que l'offre initiale acceptée par monsieur Leclerc comportait des conditions, de la même manière que celle présentée par monsieur Paquet.

Ces offres étaient comparables. [ 36 ] Pour ces motifs, je conclus que l'entente intervenue en février-mars 2009 entre monsieur Leclerc et Québec inc. constitue une entente conclue pendant la durée du contrat de courtage exclusif et qu'elle a mené à la vente de l'immeuble le 10 août 2009.

Cela donne ouverture à la rétribution réclamée. [ 37 ] Sans que cela ne soit clairement plaidé dans la défense écrite, monsieur Leclerc invoque à l'audition qu'il y aurait eu une résiliation du contrat de courtage en février 2009 qui résulterait des propos échangés entre lui et monsieur Paquet. [ 38 ] La preuve, contradictoire sur ce point, est loin de convaincre le soussigné qu'une telle résiliation a eu lieu. De plus, monsieur

Paquet a poursuivi ses démarches de vente, ce qui est incompatible avec une résiliation de contrat. [ 39 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal conclut que la rétribution réclamée est due. 2) la demande reconventionnelle 10 000 $ [ 40 ] Dans sa demande reconventionnelle de 10 000 $, monsieur Leclerc soumet que le courtier Paquet n'a pas bien fait son travail.

Il aurait mal évalué le prix de mise en vente, effectué un suivi inadéquat, mal fait sa mise en marché et abandonné son contrat de façon cavalière. [ 41 ] Le Tribunal retient de la preuve prépondérante que monsieur Paquet a rempli sa mission de façon adéquate. [ 42 ] Le prix de mise en vente a été proposé par monsieur Paquet après recherche des comparables, ce qui est la voie à suivre.

D'ailleurs, le prix de vente de 360 000 $ n'est pas beaucoup plus élevé que le prix de 348 000 $ établi au départ. [ 43 ] Cela démontre que les attentes de monsieur Leclerc à 450 000 $ étaient trop élevées et explique pourquoi ses démarches personnelles de vente avant la signature du contrat de courtage exclusif n'ont pas porté fruit. [ 44 ] Les démarches effectuées par monsieur Paquet pour publiciser la propriété correspondent aux démarches habituelles en semblable matière avec, en plus, des approches individuelles auprès des entrepreneurs en construction de la région de Québec susceptibles d'être intéressés à construire sur ce terrain. [ 45 ] Monsieur Paquet a d'ailleurs obtenu en février 2009 une proposition intéressante, pas tellement différente de celle proposée initialement par Québec inc. [ 46 ] Il est possible de comprendre que la modification de zonage en voie de réalisation au moment de la signature du contrat de courtage exclusif a eu pour effet de modifier substantiellement à la hausse les valeurs du marché; mais ce marché n'était pas encore établi, d'où les réticences compréhensibles des acheteurs potentiels à offrir le prix demandé. [ 47 ] Il reste cette question de « menaces verbales » dont monsieur Leclerc déclare avoir été victime de la part de monsieur Paquet à la fin de la rencontre au bureau de madame Talbot. [ 48 ] Certes, le cours des événements depuis février 2009 a engendré une animosité évidente entre monsieur Paquet et monsieur Leclerc.

Les deux ont du tempérament et étaient également insatisfaits du comportement de l'autre. [ 49 ] Il est aisément compréhensible que le ton ait monté entre les deux lors de leur « confrontation » devant madame Talbot puisque les deux défendaient des versions contradictoires des événements. [ 50 ] Monsieur Leclerc rapporte des menaces que monsieur Paquet nie. Madame Talbot, qui a rendu un témoignage empreint de sérénité, n'a pas eu connaissance que de telles menaces ont été proférées.

De cela, le Tribunal retient que, si des propos aigres-doux ont pu être échangés dans le feu de l'action, ils ne sont pas de nature à donner ouverture à une condamnation en dommages. [ 51 ] D'abondant, vu le sort de la demande principale, il va de soi que la demande reconventionnelle pour le remboursement des honoraires extrajudiciaires des avocats du défendeur n'est pas justifiée. [ 52 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 53 ] CONDAMNE monsieur Marcel Leclerc à payer à 9166-4789 Québec inc. la somme de 24 381 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 2 novembre 2009, le tout avec dépens; [ 54 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Me Philippe Morisset Joli-Cœur, Lacasse, s.e.n.c.r.l. Avocat de la demanderesse Me Mathieu Comeau Fasken, Martineau, DuMoulin, s.e.n.c.r.l. Avocat de la défenderesse/demanderesse reconventionnelle

Me Renée-Maude Vachon Langlois, Kronström, Desjardins Avocate de la défenderesse reconventionnelle Date d’audience : 1 er juin 2011