2022 QCCA 112, 2022 QCCA 112

Filles de la Charité du Sacré-Coeur-de-Jésus c. Ville de Sherbrooke 2022 QCCA 112 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029381-217 (450-17-007392-195) DATE : 27 janvier 2022 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. LES FILLES DE LA CHARITÉ DU SACRÉ-CŒUR-DE-JÉSUS APPELANTE – demanderesse c.

VILLE DE SHERBROOKE INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante, une corporation religieuse, acquiert en 1945 de la Cité de Sherbrooke, aux droits de laquelle est maintenant l’intimée Ville de Sherbrooke, un terrain situé dans la municipalité de Rock Forest. À la suite des fusions municipales de 2002, celui-ci est maintenant situé sur le territoire de la Ville de Sherbrooke.

Ce terrain, qu’elle paie 200 $, mais dont on ignore alors la valeur, est contigu à une propriété qu’elle possède déjà et est destiné à procurer un lieu de repos à ses religieuses fatiguées. [ 2 ] Le contrat de vente conclu entre elle et la Cité de Sherbrooke comporte une clause par laquelle cette dernière obtient le privilège de racheter ce terrain au prix vendu dans l’éventualité où l’appelante décidait de le revendre : Dans le cas où l’acquéreur trouverait à revendre ledit terrain, la Cité aurait le privilège de l’acheter, après que l’acquéreur lui aurait signifié son intention de le vendre par un avis par écrit un mois au préalable, et ce pour le prix vendu par la Cité. [ 3 ] Étant d’avis que ce droit de préemption (aussi appelé pacte de préférence) consenti à la Cité est caduc et voulant clarifier ses titres, l’appelante propose à la Ville de Sherbrooke de renoncer contractuellement à son droit, de façon à lui éviter d’avoir recours aux tribunaux.

Estimant que cet engagement est toujours valide, la Ville refuse d’acquiescer à la demande de l’appelante. L’appelante se tourne alors vers la Cour supérieure à qui elle demande de déclarer caduc le droit de préemption ou, subsidiairement, d’y fixer un terme ou un délai de déchéance. [ 4 ] Le 29 janvier 2021, la Cour supérieure, district de Saint-François (l’honorable Martin Bureau) rejette sa demande [1] . Le juge estime d’abord que l’entente ne souffre d’aucune ambiguïté.

Les parties ont tout simplement choisi de ne pas fixer de terme au pacte de préférence, se limitant à prévoir qu’il s’exercera au moment où le vendeur « trouverait à revendre ledit terrain », et il n’y a pas lieu, selon lui, d’en fixer un. Il ne s’agit d’ailleurs pas, à son avis, d’une obligation à laquelle pourrait s’appliquer l’

article 1512 C.c.Q . qui permet l’imposition d’un terme par le tribunal. Finalement, il rejette l’argument voulant qu’un pacte de préférence perpétuel soit abusif, excessif ou contraire à l’ordre public. [ 5 ] C’est contre ce jugement que l’appelante se pourvoit maintenant, faisant valoir devant la Cour essentiellement la même proposition que celle avancée devant la Cour supérieure, soit qu’un pacte de préférence ne peut être perpétuel.

Elle plaide divers arguments au soutien de celle-ci : 1) il serait contraire à l’ordre public que le pacte de préférence l’engage perpétuellement puisqu’il entrave son droit de disposer librement de son bien 2) de par sa nature, un tel pacte doit être soumis à un terme extinctif 3) le législateur ayant choisi de mettre en place un filet de protection afin de limiter temporellement plusieurs restrictions au droit de disposer librement de ses biens, un pacte de préférence devrait, par analogie, être soumis à une limite semblable. [ 6 ] Elle appuie sa proposition principalement sur un obiter prononcé dans l’affaire St-Laurent c.

Ouellette [2] , et sur une certaine doctrine [3] . [ 7 ] Elle demande à la Cour d’abord de déclarer le droit de l’intimée éteint par l’écoulement du temps puis, à défaut de ce faire, d’y imposer un terme tel que le permet, selon elle, l’

article 1512 C.c.Q . [ 8 ] La Cour estime que le pourvoi doit être rejeté. ***

[9] La question de savoir si le droit civil québécois accepte que des contrats soient perpétuels, et le cas échéant, lesquels, a intéresséla doctrine qui s’est révélée divisée sur le sujet[4]. Quoique ce débat ait été intéressant, l’arrêt Uniprix inc. c.

Gestion Gosselin et Bérubéinc.[5], rendu par la Cour suprême en 2017, soit bien après l’arrêt de la Cour dans St-Laurent[6], répond maintenant à la questionprincipale : le droit québécois, sous réserve de certaines exceptions, permet l’existence de contrats perpétuels : [84] […] Au moment d’adopter le C.c.Q., le législateur québécois connaissait manifestement l’état du droit qui prévalait sous leC.c.B.-C. Il était bien conscient des enjeux soulevés par de tels contrats [perpétuels] comme en font foi les Commentaires du ministre quitraitent de la perpétuité en lien avec certains articles spécifiques uniquement.

Malgré tout, il a décidé de n’encadrer que certains types decontrats particuliers, refusant d’adopter une disposition générale qui aurait interdit tout contrat à portée perpétuelle. Il faut en conclureque rien dans le C.c.Q. n’interdit les contrats perpétuels, sauf dans les cas spécifiques prévus par le législateur. [10] Et plus loin, traitant de l’ordre public, elle écrit : [90] Il est vrai que le « caractère variable, protéiforme et évolutif [du] concept d’ordre public rend […] fort difficile toute tentative dedéfinition précise ou exhaustive de son contenu » (Desputeaux c.

Editions Chouette (1987) inc., 2003 CSC 17, [2003] 1 R.C.S. 178,par.52). Néanmoins, il faut dans tous les cas être en mesure de lier la notion d’ordre public à des valeurs ou à des principes précisauxquels pourraient contrevenir les stipulations contractuelles en cause. Les tautologies ne suffisent pas.

Malgré cela, que ce soit dansson mémoire ou à l’audience, Uniprix est incapable d’identifier les valeurs fondamentales qui seraient mises à mal par les contratsperpétuels, et plus particulièrement par le contrat d’affiliation qui la lie aux pharmaciens-membres. De même, les professeurs Pineau,Burman et Gaudet, sur lesquels Uniprix s’appuie, affirment que les contrats perpétuels seraient contraires à l’ordre public sans pourautant identifier les valeurs fondamentales qui seraient menacées (par.284).

À notre avis, les obligations perpétuelles ne choquent enelles-mêmes aucune valeur fondamentale de notre société, et ne sont pas contraires à l’ordre public de façon générale. [91] Nous convenons que, dans certaines circonstances, l’imposition d’obligations perpétuelles pourrait choquer l’ordre public. Parexemple, la protection de la liberté individuelle et des droits fondamentaux est une valeur fondamentale de notre société. C’est pourquoile législateur a limité la durée des contrats de travail, afin de préserver la liberté des travailleurs (Baudouin et Jobin, no 441; AsphalteDesjardins inc. c.

Québec (Commission des normes du travail), 2013 QCCA 484, par.50 , infirmé en appel, mais pas sur cepoint : 2014 CSC 51, [2014] 2 R.C.S. 514). Pour les contrats n’ont pas été encadrés par le législateur, il faut tout autant « concilier deuxprincipes, l’autonomie de la volonté et la liberté des personnes - surtout des personnes physiques » (Lluelles et Moore, no 2154).

Ils’ensuit qu’il serait probablement contraire à l’ordre public d’imposer de façon perpétuelle des obligations dont la nature mettrait en jeula personne même et la liberté d’un individu (ibid., no 2156). [11] Ainsi, il est maintenant établi que les seuls contrats perpétuels qui sont invalides puisque contraire à l’ordre public sont ceux oùla perpétuité « met […]t à mal » des valeurs fondamentales de la société. [12] Or, la Cour estime que le droit consenti à la Cité de Sherbrooke (aux droits de laquelle se trouve maintenant l’intimée), même s’ilest perpétuel, ne met à mal aucune valeur fondamentale de la société. [13] Il est vrai que l’appelante ne peut disposer librement de ce terrain, puisqu’elle doit permettre à l’intimée de l’acheter si elledécide de le vendre, mais cela n’est pas choquant.

L’appelante, jusqu’à ce jour, a usé du terrain de la manière qu’elle l’entendait aumoment de l’achat et elle peut continuer à le faire puisque ce n’est que si elle décide de le vendre qu’elle devra permettre à l’intimée dele racheter.

Il est vrai que cela limite une des composantes de son droit de propriété, en l’occurrence l’abusus, mais cette limite ne metpas à mal une valeur fondamentale de la société, d’autant plus que de nombreux autres démembrements du droit de propriété sontautorisés en droit québécois. [14] L’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne[7], sur lequel s’appuie l’appelante, protège certes le droit de toutepersonne à la jouissance et à la libre disposition de ses biens, mais cela ne signifie pas qu’une personne ne peut choisir, volontairement,de limiter son droit, même de façon perpétuelle, comme l’a fait l’appelante en l’espèce.

Contrairement à ce qu’elle plaide, la limite à sondroit de disposer librement du terrain n’a d’ailleurs pas pour effet de l’empêcher de s’en départir. Elle peut le faire, mais si elle choisit de le faire, elle doit d’abord l’offrir à l’intimée. Certes, la Cour reconnaît la possibilité qu’elle choisisse de leconserver plutôt que de l’offrir à la vente, mais il s’agit là d’un choix qui lui appartient.

On peut d’ailleurs imaginer des circonstancessusceptibles de l’inciter à décider autrement, par exemple si les coûts d’entretien devenaient trop élevés. [15] Cette limite que l’appelante s’est elle-même imposée ne fait pas en sorte que la perpétuité, en l’espèce, est contraire à l’ordrepublic. [16] Finalement, l’appelante reconnaît que le pacte de préférence ne fait pas

partie des contrats que le législateur a choisi d’encadrerpour éviter qu’ils puissent être perpétuels, par exemple l’emphytéose 10 à 99 ans (art. 1197 C.c.Q.), l’usufruit, 100 ans (art. 1123 C.c.Q.),mais elle plaide que, par analogie, la même règle devrait leur être appliquée et qu’il y aurait lieu de fixer un terme au droit de préemptiondont bénéficie l’intimée. [17] À cet égard, la Cour souligne que le pacte de préférence était une institution connue au moment de l’adoption du C.c.Q. et que,néanmoins, le législateur a décidé de ne pas l’encadrer. [18] Sa nature, par ailleurs, ne fait pas en sorte qu’il doive être soumis à un terme.

Quoique rien n’empêche les parties d’en stipulerun, il leur est en effet tout à fait loisible de n’en prévoir aucun sans que cela ne change la nature du droit consenti. Comme l’écrit unauteur : D’ailleurs, l’incrustation dans le temps de l’engagement pris par le promettant se concilie, le plus souvent, avec la finalité même du pacte

de priorité. De par leur souci de stabiliser une relation contractuelle ou d’assurer de bons rapports familiaux, les auteurs du pacte de préférence ne souhaitent pas s’embarrasser de délais qui iraient à l’encontre de leur volonté d’affermissement des liens. Il n’est dès lors aucunement surprenant que de nombreux pactes de préférence soient hostiles à l’insertion d’une durée fixe : la conclusion d’un pacte de préférence sans délai d’option atteste, le plus souvent, la volonté des parties de ne point voir leur relation bridée par des considérations temporelles.

Aussi le franchissement d’un délai raisonnable est-il dépourvu de toute portée extinctive. Le pacte de préférence ne saurait souffrir de caducité au motif qu’un laps de temps considérable s’est écoulé depuis sa conclusion. [8] [Références omises] [ 19 ] Ainsi, à la lumière des propos de la Cour suprême, la Cour estime que cet argument de l’appelante ne peut davantage être retenu et qu’il n’y a pas lieu de fixer un terme au droit dont bénéficie l’intimée, que ce soit par analogie avec certains contrats nommés ou en application de l’

article 1512 C.c.Q . [ 20 ] Le juge de première instance a donc eu raison de rejeter les conclusions recherchées par l’appelante. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] REJETTE le pourvoi, avec les frais de justice. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Dave Robitaille Me Maxime Bédard FASKEN MARTINEAU DUMOULIN Pour la demanderesse Me Tiffany Dorais CHABOT CORMIER MARTEL ET ASSOCIÉS Pour l’intimée Date d’audience : 7 décembre 2021