2022 QCCQ 8517, 2022 QCCQ 8517

MTB Derome et Fils inc. c. 9268-6922 Québec inc. 2022 QCCQ 8517 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-701185-219 DATE : 15 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MTB DEROME ET FILS INC.

Partie demanderesse c. 9268-6922 QUÉBEC INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] MTB Derome et Fils inc. (MTB) réclame 8 200 $ à 9268-6922 Québec inc. pour résiliation illégale d'un bail commercial existant entre les parties. Il s'agit de la location d'une terre agricole. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation ajoutant que la terre en question n'avait pas été louée à MTB et que si des pertes en résultent, elles ne peuvent être attribuée à son comportement ou ses agissements.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] La demanderesse a-t 'elle démontré l'existence d'un lien contractuel entre les parties pouvant donner ouverture à la réclamation faite ? [ 4 ] Si oui, a-t 'elle démontré le bienfondé du montant réclamé ? CONTEXTE [ 5 ] MTB opère une entreprise agricole. Dans le cadre de ses activités, elle loue une parcelle de terre à Saint-Jacques-le-Mineur d'une superficie d'environ 22 arpents. [ 6 ] Aucun écrit n'existe ne confirmant la location ni les conditions. [ 7 ] En 2017, la défenderesse achète la terre.

MTB continue de louer cette terre et de payer le loyer à la défenderesse pour les années 2018 et 2019. La nouvelle propriétaire, plus exigeante, réclame de MTB des gestes d'entretien supplémentaires tels l'entretien des fossés et le nivelage de la terre pour y semer du blé d'automne.

[ 8 ] Il n'y aura, de la part de MTB, ni nivelage ni blé d'automne. [ 9 ] À l'automne 2019, la défenderesse avise MTB qu'elle discute avec un autre agriculteur pour la location de la terre à compter de 2020 puisqu'elle veut un bail à long terme et des travaux de drainage aux frais du futur locataire qui demanderont des investissements substantiels. [ 10 ]

Malgré cet avertissement, MTB ne vérifie jamais auprès de la défenderesse quelle est sa position quant à la location de la terre. À ses yeux, l'absence de discussions confirme le statuquo quant à la location. [ 11 ] Au printemps 2020, monsieur Derome voit un autre agriculteur dans le champ que MTB louait jusqu'en 2019. Il conclut donc que la défenderesse a finalement loué à quelqu'un d'autre. [ 12 ] MTB réclame le coût des semences et engrais qui ont déjà été achetés et la perte de profit que l'exploitation de cette parcelle de terrain lui aurait amené.

ANALYSE [ 13 ] D’entrée de jeu, le Tribunal désire souligner qu’il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l’audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce, même s’il n’y sera pas nécessairement fait référence dans la décision. [ 14 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bienfondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent ainsi : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.» [ 15 ] Il est acquis qu'un bail existe dès qu'il y a accord de volontés sans que la signature de documents soit nécessaire pour confirmer l'entente existant entre les parties [1] . [ 16 ] L'absence d’écrit amène cependant un problème de preuves puisque le contenu du bail est difficile à faire notamment en vertu de l'

article 2862 du Code civil du Québec : «2862. La preuve d’un acte juridique ne peut, entre les parties, se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $. Néanmoins, en l’absence d’une preuve écrite et quelques soit la valeur du litige, on peut prouver par témoignage tout acte juridique dès lors qu’il y a commencement de preuve; on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d’une entreprise.» [ 17 ] Le Tribunal ignore ainsi si le bail ayant existé entre les parties était à durée indéterminée ou à durée fixe. Le Tribunal ignore également toutes les autres conditions pouvant apparaitre à un bail.

[ 18 ] La seule certitude que le Tribunal a dans ce dossier est que MTB a loué de la défenderesse la parcelle de Saint-Jacques-le-Mineur qu'elle a exploitée en 2018 et 2019 pour un loyer de 5 173,88 $ par an (pièces D-1 et D-2). [ 19 ] Dans l'analyse du présent dossier, le Tribunal doit se demander si le bail qui a existé entre les parties était à durée fixe ou à durée indéterminée. [ 20 ] Si le bail était à durée fixe, il se termine à l'arrivée du terme alors que s'il est à durée indéterminée un avis de résiliation par l'une des parties mettra fin au bail, tel que décrit à l'

article 1877 du Code civil du Québec : «1877 . Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme.

Le bail à durée indéterminée cesse lorsqu’il est résilié par l’une ou l’autre des parties.» [ 21 ] La preuve sur ce point, comme d'ailleurs tout ce qui touche la location, est à ce point imprécise que le Tribunal ignore le début et la fin de la période de location. [ 22 ] Si MTB peut prétendre un bail à durée indéterminée, les discussions à l'automne 2017 avec la représentante de Québec inc. prennent l'allure d'une résiliation alors que monsieur Derome est informé des discussions avec un autre propriétaire et de conditions concernant le drainage de la terre. [ 23 ] Madame Lareau, représentante de la défenderesse, témoigne qu'elle a alors avisé monsieur Derome qu'elle louerait à un tiers. [ 24 ] Il était d'ailleurs clair dans l'esprit de madame Lareau que MTB Derome ne pouvait acquitter les frais de drainage pour un bail à long terme ayant eu des difficultés de paiements de la location tel qu'en fait foi les copies de chèques revenus avec la mention « provisions insuffisantes ». [ 25 ] Pour avoir gain de cause, la demanderesse doit prouver l’existence d’un bail valide. [ 26 ] Le Tribunal considère ne pas avoir la preuve d’un bail liant les parties, de telle sorte que, privé d'un lien de droit, MTB ne peut réclamer quelques sommes que ce soit à la défenderesse. [ 27 ] Le Tribunal souligne qu'il aurait été préférable pour les parties qu'un écrit soit fait, cette situation aurait facilité les choses.

Montant [ 28 ] Même si le Tribunal n'a pas à se prononcer sur la valeur de réclamation de MTB vu le constat déjà fait, il est important de rappeler que le fardeau de preuve de la demanderesse couvrait également la nécessité de démontrer le bienfondé du montant de la réclamation. [ 29 ] Encore une fois, la preuve offerte est mince puisque la pièce P-1 appuyant la réclamation pour l'achat de semences provient d'une entreprise liée, Ferme Guy Derome inc. qui décrit les semences et engrais qui auraient été vendues (pièce P-1).

[ 30 ] Quant à la perte de profit, le Tribunal n'a pour rendre une décision que des documents provenant de la Financière Agricole, la demanderesse laissant le soin au Tribunal d'évaluer approximativement quelle aurait pu être la perte. [ 31 ] Encore une fois, le Tribunal souligne que cette preuve est insuffisante pour justifier l'octroi de quelques sommes que ce soit. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE la réclamation de la

partie demanderesse, MTB Derome et fils inc.; [ 33 ] AVEC frais de justice contre la

partie demanderesse. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : 3 novembre 2022