2017 QCCQ 7595, 2017 QCCQ 7595

Bédard c. Dumoulin 2017 QCCQ 7595 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-016471-177 DATE : 20 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LUC BÉDARD et CHANTAL GREER

Partie demanderesse c. DENIS DUMOULIN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE EN IRRECEVABILITÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] Luc Bédard et Chantal Greer poursuivent Denis Dumoulin en passation de titre. [ 2 ] Par moyen préliminaire, ce dernier soulève deux motifs d’irrecevabilité : la prescription triennale et, subsidiairement, le délai écoulé avant de prendre action. Questions en litige 1) L’action des demandeurs est-elle prescrite? 2) Sinon, l’action a-t-elle été intentée dans un délai raisonnable?

Les faits [ 3 ] À ce stade, les faits allégués doivent être tenus pour avérés [1] .

Les pièces déposées à leur soutien doivent également être prises en considération [2] . [ 4 ] Ces faits se résument ainsi. [ 5 ] Le 22 avril 2005, les parties concluent une « entente de vente » d’un chalet devant conduire à une « entente de vente finale » éventuelle (pièce P-2). [ 6 ] L’acte notarié est reporté pour diverses raisons, notamment un problème de titres, mais les acheteurs prennent néanmoins possession de l’immeuble, en assument les taxes foncières et versent divers montants à l’acquit du prix de vente. [ 7 ] Cette situation perdure jusqu’au printemps 2013 où le vendeur, par voie d’avocat, fait parvenir aux acheteurs une lettre les pressant de finaliser l’affaire avant le 19 juin 2013, à défaut de quoi l’entente de 2005 sera considérée comme annulée (pièce P-5). [ 8 ] La lettre a vraisemblablement été signifiée sous l’huis de la porte, puisque les acheteurs affirment n’en avoir pris connaissance qu’au courant de l’été 2013. [ 9 ] La réponse ne vient que le 17 octobre, également par voie d’avocat (pièce P-7).

Les acheteurs se disent toujours intéressés à acheter, aux conditions de 2005, mais contestent les calculs du vendeur quant aux sommes déjà versées.

[ 10 ] Ce dernier répond directement à l’avocat par une lettre manuscrite du 23 octobre 2013, dans laquelle il fait l’historique du dossier et conclut que, si les acheteurs sont toujours d’accord pour acquérir le chalet, ils devront acquitter le solde du prix de vente sur la base de ses propres calculs et lui faire parvenir une entente écrite à cet effet dans les sept jours (pièce P-7). [ 11 ] Monsieur Bédard et madame Greer intentent leur recours le 21 octobre 2016, tout juste avant qu’il ne se soit écoulé trois ans depuis cette dernière lettre.

Aucune autre communication entre les parties n’est alléguée entretemps, sauf une mise en demeure du 6 novembre 2013 de l’avocat des acheteurs, qui réitère leur position et annonce des procédures en passation de

titre (pièce P-8). ANALYSE ET DÉCISION [ 12 ] Au stade préliminaire, l’irrecevabilité ne doit être prononcée que dans les cas les plus clairs [3] . L’idée est d’éviter de mettre fin prématurément à un litige.

En cas de doute, surtout si la résolution de la question nécessite l’examen de la conduite des parties, il vaut mieux confier le tout au juge du fond [4] . [ 13 ] La question de la prescription en est une à l’égard de laquelle le rejet au stade préliminaire appelle une prudence particulière [5] . 1) L’action des demandeurs est-elle prescrite? [ 14 ] Les parties conviennent que la prescription triennale prévue à l’

article 2925 C.c.Q. est applicable à l’action en passation de titre. C’est sur le point de départ de cette prescription qu’elles ne s’entendent pas. [ 15 ] Monsieur Dumoulin la situe à l’été 2013, au moment où les acheteurs allèguent avoir pris connaissance de la lettre P-5. Il soutient que le contenu de cette lettre ne pouvait être plus clair.

Elle énonçait spécifiquement son intention de ne pas donner suite à l’entente de 2005 si le contrat notarié n’était pas signé le 19 juin 2013. [ 16 ] Pour Chantal Greer et Luc Bédard, c’est plutôt la lettre du vendeur datée du 23 octobre 2013 qui marque le début du calcul de la prescription. Elle constitue selon eux une reconnaissance du droit des acheteurs au sens de l’

article 2898 du Code civil du Québec , ce qui remet le compteur à zéro [6] . [ 17 ] Comme l’action a été prise le 21 octobre 2016, elle serait prescrite du point de vue du défendeur mais aurait été prise en temps utile selon celui des demandeurs. [ 18 ] L’argument du défendeur est solide. La lettre P-5 est sans équivoque. S’il n’y avait qu’elle, la date de départ du calcul de la prescription serait facile à établir. [ 19 ] Mais les demandeurs n’en ont pris connaissance qu’à l’été 2013, après sa date d’échéance.

Et surtout, il y a cette lettre du 23 octobre, la pièce P-7. [ 20 ] Il est loin d’être certain que l’on doive voir cette lettre comme une reconnaissance du droit des acheteurs par monsieur Dumoulin, encore moins de façon claire et non équivoque [7] .

Monsieur Dumoulin débute d’ailleurs sa lettre en affirmant fortement sa qualité de propriétaire. [ 21 ] Mais il admet que les parties essaient de trouver une entente pour régler définitivement l’achat du chalet, de différentes manières, depuis août 2012. [ 22 ] Puis, malgré une référence à la lettre P-5 du 10 juin et au délai du 19 juin, il semble laisser entendre qu’il demeure dans les mêmes dispositions qu’avant l’expiration de ce délai : «Si Luc Bédard et Chantal Greer sont toujours d’accord pour acquérir et finaliser l’achat du chalet, ils devront s’acquitter de la somme de 26 700 $ et des taxes restante municipale et scolaires (…) À cet effet vous devrez me faire parvenir une entente écrite dans les 7 jours suivant la réception de cette lettre.» [ 23 ] Difficile de déterminer s’il s’agit d’une reconnaissance de droits [8] .

Difficile de dire s’il s’agit d’une prolongation du délai P-5, ou encore d’une nouvelle offre. La preuve pourra en apprendre davantage là-dessus, mais il faudra bien pour cela que les parties, les demandeurs en particulier, aient l’occasion de la présenter. Dans le doute, la prudence s’impose et il vaut mieux laisser la chance au coureur [9] . 2) L’action a-t-elle été intentée dans un délai raisonnable? [ 24 ] Jugements à l’appui [10] , monsieur Dumoulin rappelle l’exigence jurisprudentielle voulant qu’un recours en passation de

titre soit intenté non seulement à l’intérieur du délai de prescription mais également dans un délai raisonnable du moment où elle a commencé à courir. [ 25 ] Vérification faite, tous les cas soumis ont été entendus au fond. Tous examinent la conduite des parties dans l’évaluation du caractère raisonnable de leur délai d’action. [ 26 ] L'un d’eux, le plus récent, fait une revue instructive de la jurisprudence sur la question [11] . Il rappelle que des délais de 28 mois à 18 ans d’inaction ont été considérés déraisonnables [12] . Dans un autre cas, un délai de 18 mois a été excusé [13] . Le juge conclut : « En fait, il ne s’agit pas tant d’un délai raisonnable, mais du comportement d’une

partie qui doit agir avec diligence raisonnable. (…)»

[ 27 ] Pour ce faire, comme l’écrit la Cour d’appel, le tribunal doit « apprécier le comportement des parties [14] ».

En l’occurrence, le Tribunal a excusé un délai de 18 mois. [ 28 ] Ainsi, même quand des délais plus courts ont été considérés déraisonnables, c’était toujours après étude du comportement des parties par le juge du fond [15] . [ 29 ] Le Tribunal est d’avis qu’une telle preuve est nécessaire avant d’en arriver à une conclusion aussi drastique que le rejet de l’action, surtout sur la base d’un critère jurisprudentiel propre au recours en passation de titre, à l’égard duquel la renonciation ne se présume pas [16] . [ 30 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE le moyen d’irrecevabilité, frais de justice à être adjugés par le juge du fond. __________________________________ DENIS LAPIERRE, J.C.Q.

Me Julie Patenaude Avocate de la

partie demanderesse Me Pierre Édouard Asselin Avocat de la

partie défenderesse Date d’audience : 10 mai 2017