2018 QCCQ 8575, 2018 QCCQ 8575

Paré c. Gaul 2018 QCCQ 8575 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-155166-160 DATE : 24 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS PARÉ Demandeur/défendeur reconventionnel c.

GARY GAUL Défendeur/demandeur reconventionnel et MICHAEL GAUL Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Denis Paré réclame à Gary et Michael Gaul 15 000 $ en dommages-intérêts au motif que ces derniers n’ont pas respecté les engagements souscrits au terme d’une promesse d’achat.

De plus, il soutient que Gary Gaul s’est introduit sans droit sur sa propriété et qu’il en a subi un préjudice. [ 2 ] Les défendeurs reconnaissent qu’ils n’ont pas exécuté certaines des obligations découlant de la promesse d’achat, mais soutiennent qu’ils étaient justifiés à ne pas le faire. De plus, ils nient qu’ils se sont introduits sur la propriété de M. Paré. Enfin, Gary Gaul se porte demandeur reconventionnel et réclame à M. Paré 8 000 $ en dommages-intérêts au motif qu’il a encouru cette somme pour se défendre à la réclamation et qu’il a été victime de diffamation de la part de M. Paré. Questions en litige

a) Les défendeurs ont-ils honoré leurs obligations découlant de la Promesse d’achat?

b) Quel est le préjudice causé à M. Paré par la faute des défendeurs?

c) Gary Gaul s’est-il introduit sans droit sur la propriété de M. Paré et si oui, quel préjudice a été causé à ce dernier?

d) La demande reconventionnelle de Gary Gaul est-elle bien fondée? Contexte [ 3 ] En 2011, les défendeurs achètent un immeuble situé à Dorval. En 2015, ils y font construire une nouvelle résidence de ville en rangée (« Résidence ») dans le but de la revendre. [ 4 ] Le 1 er septembre 2015, M. Paré signe une promesse d’achat concernant la Résidence mise en vente par les défendeurs [1] .

Selon la Promesse d’achat, le prix de vente est 430 000 $, l’acte de vente sera signé le 30 septembre 2015 et la prise de possession aura lieu à cette même date [2] . [ 5 ] La Promesse d’achat est acceptée par les défendeurs le 1 er septembre 2015. [ 6 ] Au 1 er septembre 2015, l’aménagement paysager du terrain de la Résidence n’est pas complété. La cour arrière, le côté ainsi qu’une

partie située à l’avant de la Résidence est recouvert de terre de remblai, d’arbustes et autres racines. Ainsi, les parties conviennent dans la Promesse d’achat que les défendeurs/vendeurs s’engagent à effectuer les travaux suivants : - Installer du gazon sur l’avant, le côté et l’arrière de la Résidence; - Retirer des racines d’arbres qui sont identifiés par un trait de peinture bleue; - Installer des dalles de patio sous les marches du balcon en bois de la cour arrière [3] .

[ 7 ] L’acte de vente notarié est signé par les parties quelque part à la fin du mois de septembre 2015 [4] . [ 8 ] La Résidence est livrée à M. Paré vers la fin du mois de septembre 2015 mais ce dernier commence à emménager dans celle-ci quelques jours après la signature et l’acceptation de la Promesse d’achat en début septembre 2015. [ 9 ] Les défendeurs admettent qu’au 30 septembre 2015, et à ce jour, ils n’ont toujours pas installé le gazon ni les dalles de patio. [ 10 ] Le 1 er août 2016, M.

Paré met en demeure les défendeurs d’installer le gazon, les dalles de patio sous les marches du balcon arrière et d’enlever une souche d’arbre [5] . Il reproche également aux défendeurs de l’avoir privé de la jouissance de sa cour arrière et réclame une indemnité de 3 000 $ pour cette perte de jouissance et pour la perte de temps qu’il a engagé pour faire respecter ses droits. [ 11 ] Le 10 août 2016, les défendeurs répondent à la mise en demeure et informent M. Paré qu’ils vont honorer leur engagement d’installer du gazon à la Résidence mais ils n’acceptent pas de l’installer selon les conditions imposées par M.

Paré dans sa mise en demeure [6] . De plus, ils vont honorer leur engagement d’installer les dalles de patio, mais à nouveau refusent de se plier aux exigences imposées par M. Paré. Enfin, ils nient qu’ils ont l’obligation en vertu de la Promesse d’achat d’enlever la souche comme demandé par M. Paré. [ 12 ] Le 2 décembre 2016, M. Paré introduit sa demande contre les défendeurs devant la Cour du Québec, Division des petites créances. Il allègue notamment que les défendeurs n’ont pas honoré les obligations découlant de la Promesse d’achat et réclame des dommages-intérêts de 15 000 $.

Ce montant est détaillé comme suit :

a) Pose du gazon, des dalles de patios et enlèvement de la souche : 3 500 $

b) Perte de temps entre le 25 septembre 2015 et le 1 er août 2016 : 5 000 $

c) Perte de jouissance de son terrain pour la période du 25 septembre 2015 à un mois suivant le jugement à être rendu – 500 $/mois [7] : 3 500 $

d) Violation de son droit de propriété causé par l’intrusion de Gary Gaul : 3 000 $ Total : 15 000 $ Analyse et décision

a) Les défendeurs ont-ils honoré leurs obligations découlant de la Promesse d’achat? [ 13 ] Selon l’

article 1716 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), le vendeur est tenu de délivrer le bien à l’acheteur et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. [ 14 ] De plus, l’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien (

article 1717 C.c.Q. ). [ 15 ] Enfin, l’

article 1718 C.c.Q. prévoit que le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. [ 16 ] En l’espèce, M. Paré se plaint que les défendeurs n’ont pas délivré le bien conformément aux obligations auxquelles ils ont souscrit dans la Promesse d’achat.

Rappelons que le 1 er septembre 2015, les parties signent une Promesse d’achat qui stipule notamment : 10.2 delivery of the immovable - The seller promises to sell the immovable to the buyer and, unless stipulated otherwise in clause 12.1, undertakes to deliver the immovable in the condition in which it was when the buyer visited it. 12.

Other declarations and conditions 12.1 • Grass – front + side and back • Remove roots from rear trees to be marked by blue paint • Patio stone under rear stairs of wood balcony [ 17 ] De plus, la Promesse d’achat stipule que les parties s’engagent à signer l’acte de vente au plus tard le 30 septembre 2015 et que la prise de possession surviendra à cette même date [8] . [ 18 ] Il ressort des termes de la Promesse d’achat et des articles 1716 , 1717 et 1718 du Code civil du Québec que les défendeurs avaient l’obligation de réaliser les travaux prévus à la clause 12.1 de la Promesse et de délivrer à M.

Paré la Résidence au plus tard le 30 septembre 2015. Le défaut d’installer le gazon et les dalles de patio [ 19 ] Les défendeurs admettent qu’à cette date ils n’ont pas installé le gazon ni les dalles de patio sous les marches du balcon de la cour arrière de la Résidence. [ 20 ] Compte tenu de cette admission, le Tribunal estime que dès le 30 septembre, les défendeurs n’avaient pas rempli leur obligation

de délivrance comme ils s’étaient engagés à le faire en vertu de la Promesse d’achat [9] . [ 21 ] Lorsque les défendeurs n’ont pas exécuté leurs obligations stipulées à la Promesse d’achat alors qu’ils étaient mis en demeure de le faire dès le 1 er août 2016, M. Paré était justifié de s’adresser aux tribunaux pour obtenir la réduction du prix d’achat ou des dommages-intérêts pour en tenir lieu [10] . [ 22 ] Les défendeurs soumettent qu’ils étaient justifiés de ne pas installer le gazon et les dalles de patio au 30 septembre 2015 puisqu’en octobre 2015 M.

Paré les informe qu’il envisage de recouvrir toute sa cour arrière et le côté de la Résidence par du pavé-uni et qu’il leur demande de lui recommander une entreprise pour réaliser ces travaux. Cette défense de justification est mal fondée. [ 23 ] Premièrement, dès le 30 septembre 2015, les défendeurs étaient en défaut aux termes de la Promesse d’achat. M.

Paré pouvait exiger des défendeurs l’exécution en nature ou par l’équivalent de leurs obligations stipulées à la Promesse dès cette date. [ 24 ] Deuxièmement, ce moyen de défense ne peut être réconcilié avec la position qu’ils expriment dans leur courriel du 10 août 2016 où ils écrivent qu’ils vont respecter leur promesse d’installer le gazon et les dalles de patio [11] . Le défaut d’enlever une souche d’arbre [ 25 ] M.

Paré soutient également que les défendeurs n’ont pas respecté la Promesse d’achat en ce qu’il a découvert une souche d’arbre d’environ 15 pouces de diamètre sur le côté de la Résidence [12] . [ 26 ] Selon la Promesse d’achat, les vendeurs avaient l’obligation d’enlever toutes racines des arbres de la cour arrière qui étaient identifiés par un trait de peinture bleue. Or, la preuve démontre que la souche dont se plaint M.

Paré n’était pas identifiée d’un trait de peinture bleue, car elle n’était pas visible lorsque les parties ont visité la propriété le 31 août 2015 puisqu’elle était enfouie sous quelques centimètres de terre. [ 27 ] Par conséquent, les défendeurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance en omettant d’enlever la souche. [ 28 ] M. Paré plaide subsidiairement que la présence de cette souche constitue un vice caché et donc un manquement à la garantie de qualité dont sont redevables les défendeurs [13] . [ 29 ] Pour être qualifié d’un vice caché au sens de la garantie légale de qualité, M.

Paré doit prouver la présence des quatre éléments constitutifs de la garantie : i. Le vice doit être grave, c’est-à-dire qu’il doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien; ii. Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente; iii. Le vice doit être caché, ce qui suppose qu’il ne doit pas être apparent; iv. Le vice doit être antérieur à la vente [14] . [ 30 ] Or, M. Paré n’a pas établi que la présence de la souche constitue un vice grave.

Il allègue que sa présence nuira à la pousse de la pelouse, mais il n’a pas appuyé ses allégations d’une preuve d’expert comme il avait le fardeau de le faire. [ 31 ] La présence de la souche ne constitue pas un vice caché au sens de la loi. [ 32 ] En conclusion, M. Paré a établi que les défendeurs n’ont pas honoré les engagements contractés dans la Promesse d’achat en ce qu’ils ont fait défaut d’installer le gazon et les dalles de patio. Ce faisant, ils sont tenus de réparer le préjudice causé à M. Paré par cette faute [15] .

b) Quel est le préjudice causé à M. Paré par la faute des défendeurs? [ 33 ] M. Paré réclame des dommages-intérêts de 12 000 $ pour cette faute. Ce montant inclut : a) 3 500 $ pour la pose du gazon et des dalles de patio et l’enlèvement de la souche; b) 5 000 $ pour le temps personnel perdu entre le 25 septembre 2015 et le 1 er août 2016; c) 3 500 $ pour la perte de jouissance du terrain. Pose du gazon et des dalles de patio – 3 500 $ [ 34 ] Selon l’estimation introduite en preuve par M.

Paré, il devra engager des frais de 2 834 $ pour l’installation du gazon [16] . [ 35 ] Les défendeurs plaident que le montant réclamé sous ce chef est exagéré puisqu’ils ont partiellement exécuté l’obligation de pose du gazon car le 15 septembre 2015, ils ont payé 2 069,56 $ pour niveler le terrain de la Résidence et ajouter de la terre noire [17] . Même s’il était vrai que ces travaux ont été réalisés en septembre 2015, ce que M. Paré nie, le fait de ne pas avoir installé le gazon rapidement après les travaux a fait en sorte que des mauvaises herbes ont poussé et envahi la cour. Ainsi, M.

Paré devra niveler à nouveau le terrain et étendre de la nouvelle terre avant d’installer le gazon. [ 36 ] Ainsi, bien que l’estimation de M. Paré inclue la mise en place de terre à gazon, cela est nécessaire et le montant total de l’estimation est raisonnable. [ 37 ] Le Tribunal accordera donc 2 834 $ à M. Paré pour la pose du gazon.

[ 38 ] Aucune estimation n’a été introduite en preuve par M. Paré quant au coût pour l’installation des dalles de patio. Cela dit, il est manifeste que M. Paré devra engager des frais pour l’achat des dalles et pour la main-d’œuvre nécessaire à l’installation des dalles. Le Tribunal, usant de sa discrétion, arbitre ce dommage à 100 $. [ 39 ] Aucun montant ne sera accordé à M. Paré pour l’enlèvement de la souche puisque le Tribunal a conclu ci-dessus que les défendeurs n’ont pas engagé leur responsabilité pour ce volet de la demande. Perte de jouissance du terrain – 3 500 $ [ 40 ] M.

Paré réclame 3 500 $ pour la perte de jouissance de sa cour. La preuve révèle que depuis la prise de possession et puisque les défendeurs n’ont jamais posé le gazon, des mauvaises herbes ont envahi la cour de la Résidence [18] . [ 41 ]

Malgré l’état de la cour, M. Paré a néanmoins pu utiliser la balançoire installée à l’arrière de la Résidence. [ 42 ] Il est vrai que M. Paré n’a pas pu profiter de sa cour autant qu’il aurait pu si les défendeurs avaient correctement et à temps utile posé le gazon comme ils avaient l’obligation de le faire. Cela dit, M. Paré avait également l’obligation de mitiger ses dommages [19] . Il a aggravé ses dommages en omettant de faire effectuer la pose du gazon par un tiers. Dans ces circonstances, le Tribunal estime qu’un montant de 1 000 $ pour la perte de jouissance de sa cour arrière est juste et raisonnable.

Temps personnel perdu entre le 25 septembre 2015 et le 1 er août 2016 [ 43 ] M. Paré réclame 5 000 $ pour le temps personnel qu’il a perdu pendant cette période. Ce volet de la réclamation vise le temps qu’il encourut pour discuter avec les défendeurs et tenter de les joindre pour faire respecter ses droits. Il vise également le temps investi pour enlever les mauvaises herbes dans la cour arrière. [ 44 ] Le Tribunal estime que la compensation de 1 000 $ pour la perte de jouissance du terrain dédommage adéquatement M.

Paré pour le temps qu’il a consacré à nettoyer la cour des mauvaises herbes. [ 45 ] Quant au volet relié au temps consacré à communiquer avec les défendeurs pour tente de trouver une solution au litige, M. Paré ne peut obtenir compensation sous ce chef puisque la Cour suprême du Canada a décidé que la perte de temps et les efforts déployés pour obtenir justice sont des inconvénients inhérents aux efforts de quiconque qui entraîné dans des démarches judiciaires [20] . [ 46 ] En conclusion, le Tribunal accordera à M.

Paré 3 934 $ en dommages-intérêts pour le compenser pour le non-respect par les défendeurs de leurs obligations stipulées à la Promesse d’achat.

c) Gary Gaul s’est-il introduit sans droit sur la propriété de M. Paré et si oui, quel préjudice a été causé à ce dernier? [ 47 ] M. Paré soutient que le défendeur Gary Gaul a commis une faute à deux reprises lorsqu’il s’est introduit sans droit sur sa propriété et réclame une compensation de 3 500 $. [ 48 ] Ce volet de sa réclamation est fondé sur la responsabilité civile extracontractuelle de Gary Gaul [21] , laquelle est distincte de sa responsabilité découlant de la Promesse d’achat. [ 49 ] M. Paré découvre ces « intrusions » en prenant connaissance d’un courriel de M.

Gaul du 11 juillet 2016 [22] où ce dernier écrit en réponse à un courriel de M. Paré : « To address your concerns I took the opportunity today to pass by to take a look at the tree you are talking about. ». Il n’a jamais été témoin de cette prétendue intrusion. [ 50 ] Gary Gaul nie qu’il a mis les pieds sur la propriété du demandeur. Il explique que les photos qu’il a prises ont toutes été prises à partir de la propriété de la Ville de Dorval.

Son témoignage est crédible, fiable et il n’y a aucune raison de l’écarter, d’autant plus qu’il est corroboré par les photographies qu’il a prises [23] . [ 51 ] Ainsi, le Tribunal conclut que M. Paré n’a pas prouvé [24] que Gary Gaul s’est introduit sans droit sur la propriété de M. Paré. À tout événement, même si la preuve d’une telle l’intrusion avait été établie, aucun préjudice n’a été causé à M. Paré puisqu’il n’a jamais été témoin de cet événement.

d) La demande reconventionnelle de Gary Gaul est-elle bien fondée? [ 52 ] Gary Gaul formule une demande reconventionnelle contre M. Paré et réclame 8 000 $ en dommages-intérêts. Il soutient qu’il a consacré beaucoup d’heures depuis septembre 2015 pour se défendre à la demande de M. Paré. De plus, il allègue que M.

Paré l’a diffamé en communiquant avec des tiers. [ 53 ] Comme expliqué à l’audience, le volet de la demande reconventionnelle fondée sur la diffamation n’est pas de la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances [25] . [ 54 ] Quant au volet de la demande reconventionnelle fondé sur la perte de temps consacré à la défense de ses droits, comme le Tribunal l’a mentionné ci-dessus, le temps qu’une personne consacre à la défense de ses droits n’est pas un préjudice compensable à moins d’établir que la

partie adverse a abusé de ses droits, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. [ 55 ] La demande reconventionnelle de Gary Gaul sera rejetée puisqu’elle est mal fondée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 56 ] ACCUEILLE en

partie la demande de Denis Paré;

[ 57 ] CONDAMNE solidairement Gary Gaul et Michael Gaul à payer à Denis Paré 3 934 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnel prévu à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 10 août 2016; [ 58 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE de 200 $ représentant les frais judiciaires payés par M. Paré; [ 59 ] REJETTE la demande reconventionnelle de Gary Gaul; [ 60 ] SANS FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ ENRICO FORLINI, J.C.Q. Date d’audience : 21 août 2018