2012 QCCA 1061, 2012 QCCA 1061

Bouchard c. Lebel 2012 QCCA 1061 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022259-113 (500-80-019725-119) DATE : 8 JUIN 2012 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. DIANE BOUCHARD APPELANTE - Appelante c.

RÉJEAN LEBEL, ès qualités de syndic adjoint INTIMÉ - Intimé et COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L'appelante, qui n'est pas assistée par un avocat, se pourvoit contre un jugement rendu le 24 novembre 2011 par la Cour du Québec, chambre civile, district de Montréal (l’honorable Gilles Lareau) qui a rejeté, sur requête du syndic, son appel à l'encontre d'une décision du Comité de discipline de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) concluant qu'elle a commis un acte dérogatoire.

Une décision subséquente lui impose une amende de 3 000 $ et une suspension de 90 jours.

I [ 2 ] Le 28 juillet 2010, une plainte est déposée contre l'appelante lui reprochant d'avoir « menacé le vendeur […] de ne plus acheter sa propriété s'il ne lui accordait pas une réduction du prix de vente, et ce, alors que la promesse d'achat "PA01" et la contre- proposition "CP02" qui ne comportaient aucune condition, avaient été acceptées par les parties, commettant ainsi une infraction aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ». [ 3 ] L'appelante a plaidé non coupable et la plainte a été déférée au Comité de discipline.

II [ 4 ] Ces dispositions sont ainsi rédigées : 1. Le membre de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. 13. Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. III

[ 5 ] Le Comité de discipline a entendu divers témoins, dont le vendeur M. Forcier et son épouse, Mme Gingras, qui ont raconté les circonstances qui les ont amenés à réduire de 13 000 $ le prix de vente convenu, et ce, peu avant de passer chez le notaire pour signer l'acte de vente alors que l'appelante menaçait de ne plus signer et d'acheter une autre propriété. [ 6 ] Il faut souligner que si l'appelante a choisi de ne pas témoigner directement devant le Comité de discipline, elle a participé activement à ses travaux.

D'abord, elle a soulevé l'irrecevabilité de la plainte au motif que le code ne s'appliquerait pas à une transaction personnelle, prétention rejetée par le comité. Puis, elle a contre-interrogé les témoins présentés par le syndic, a fait témoigner un expert sur l'état de la thermopompe de la résidence achetée et a longuement plaidé qu'elle n'avait exercé que ses droits d'acheteur en vertu du Code civil du Québec d'obtenir une réduction du prix convenu en raison de vices non déclarés par les vendeurs. IV [ 7 ] Par décision rendue le 25 février 2011, l'appelante est déclarée coupable.

La ratio de la décision est ainsi rédigée : [64] L’intimée est accusée au chef de sa plainte d’avoir menacé M. Forcier de ne pas procéder à l’acquisition de la résidence située [...] à Lachenaie, s’il ne procédait pas à une réduction du prix de vente. [65] La preuve non contredite établit les faits de l’acte d’accusation. [66] Madame a demandé une réduction de prix en présentant un comparable aux vendeurs. Elle leur a indiqué ne plus acheter, car elle payait trop cher.

Ceux-ci, dépourvus, devant déménager dans la semaine, ont dû consentir à une réduction de prix. [67] Il est vrai que l’intimée agissait personnellement et qu’elle avait dénoncé le tout au vendeur. Cette dénonciation a eu comme effet de placer les vendeurs devant un professionnel de l’immobilier qui aux yeux du public, connaît les droits et obligations des parties. [68] Le témoignage de M.

Forcier et de Mme Gingras vont tous deux dans le même sens, ils se sont sentis en confiance après avoir été avisés. [69] Le membre du public peut raisonnablement croire dans de telles circonstances que l’agent immobilier a sûrement raison et qu’il ait dans l’obligation de diminuer le prix de vente. [70] L’article 13 des Règles de déontologie stipule clairement que « Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse .... porter préjudice au public ou à la profession. [71] Même dans une transaction à caractère personnel, l’agent immobilier doit respecter cette règle de déontologie. [72] Madame Bouchard a choisi de ne pas témoigner, c’est son droit.

Elle n’a par ailleurs fourni aucune autre explication. [73] En aucun temps, l’intimée, agent immobilier ne s’est prévalue des dispositions du contrat prévues aux articles 6.4 et 6.5 de la Promesse s’achat. Celle-ci connaissant la portée et la limite de ses droits et ce, compte tenu ses fonctions d’agent immobilier.

Elle ne pouvait placer le vendeur dans une telle situation. [74] Le Comité ne peut venir qu’à la conclusion qu’elle a voulu influencer le prix en prenant cette position face aux vendeurs leur causant ainsi un préjudice important. [75] Le Comité retiendra en conséquence la culpabilité de l’intimée à l’égard du chef 1 sous l’article 13 des Règles de déontologie seulement. [ 8 ] En d'autres mots, le comité lui reproche sa manière d'agir pour obtenir une réduction du prix convenu.

Les membres du comité sont, essentiellement, d'avis que le comportement était inacceptable pour un courtier. [ 9 ] Puis, le 10 juin 2011, tenant compte de ses quatre antécédents disciplinaires, de son attitude et du sérieux du manquement, le comité lui impose une amende de 3 000 $ et une suspension de 90 jours. V [ 10 ] L'appelante se pourvoit ensuite en appel à la Cour du Québec conformément aux dispositions de la

Loi sur le courtage immobilier , L.R.Q., c. C-73.2. [ 11 ] La thèse de l'appelante se résume à dire que, agissant à

titre personnel en tant qu’acheteur et non comme intermédiaire, elle n'était pas assujettie au code de déontologie et que la preuve faite devant le Comité de discipline ne démontre pas qu'elle a fait quelque chose d'irrégulier.

Selon elle, le témoignage du vendeur n'était pas crédible et devait être écarté. [ 12 ] Le syndic rétorque par une requête en rejet d'appel au motif que l'appel est voué à l'échec puisqu'il remet en cause l'appréciation d'une preuve non contredite et qu'il fait valoir un argument de droit déjà rejeté par les tribunaux, soit la non-application du code de déontologie lorsque le courtier n'agit pas comme intermédiaire. [ 13 ] Par jugement rendu le 24 novembre 2011, la requête du syndic est accueillie et l'appel rejeté. [ 14 ] L'appelante sollicite une permission d'appeler devant notre Cour, alors que le droit d'appel est de plein droit (une anomalie

législative). Le juge unique saisi déclare que la requête vaut inscription, d'où le pourvoi devant nous. VI [ 15 ] La Cour est d'avis que le jugement de la Cour du Québec est bien fondé. [ 16 ] D'abord, il est bien établi qu'un courtier peut être tenu à certaines normes de comportement lorsqu'il achète pour lui-même. Dans l’arrêt Rochefort c.

Pigeon , J.E. 2006-1999, 2006 QCCA 1250 [1] , la Cour écrit : [2] Lu dans le contexte de l’ensemble de la loi, l’article 1 ne restreint pas le pouvoir réglementaire de l’Association de promulguer des règles de déontologie régissant la conduite de ses membres, uniquement lorsque ceux-ci exercent une activité énoncée à l’article 1 de la loi mais aussi lorsqu’ils posent des gestes qui peuvent être vus comme s’y rattachant, et ce, notamment dans le but d’assurer la protection du public.

Il s’ensuit que le Comité de discipline avait compétence nécessaire pour instruire la plainte formulée contre l’appelant. [ 17 ] Ensuite, l'appréciation de la preuve relève du Comité de discipline et le forum de contrôle judiciaire, que ce soit dans le cadre d'un appel ou d'une requête en révision judiciaire, ne peut intervenir que sur démonstration par la

partie insatisfaite que la décision attaquée est déraisonnable. [ 18 ] L'appelante devait donc alléguer dans son inscription en appel devant la Cour du Québec des erreurs graves dans l'appréciation de la preuve rendant les conclusions factuelles du comité déraisonnables. [ 19 ] Or, en l'espèce, à la lumière des témoignages du vendeur et se son épouse et des pièces produites, le comité pouvait conclure raisonnablement que la procédure normalement suivie pour dénoncer des vices ou autres manquements n'avait pas été suivie et que l'appelante avait menacé de ne plus acheter à quelques heures de la signature de l'acte de vente, alors que les vendeurs devaient quitter la région.

Il était aussi loisible au comité de conclure que de tels actes nuisent à la profession de courtier. [ 20 ] Quant aux autres moyens soulevés pour la première fois dans le mémoire devant notre Cour, ils sont irrecevables à l'encontre du jugement rendu. VII [ 21 ] Pour ces motifs, la Cour : [ 22 ] REJETTE l'appel sans frais. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. Mme Diane Bouchard Personnellement Me Isabelle Martel Savoie, Pelletier, avocats Pour l’intimé Date d’audience : 5 juin 2012