2017 QCCQ 8721, 2017 QCCQ 8721

Berthiaume Turbide c. Gordon 2017 QCCQ 8721 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-008659-163 DATE : Le 2 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ESTELLE BERTHIAUME TURBIDE Demanderesse c.

SYLVIE GORDON et YVES GAGNON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Estelle Berthiaume Turbide réclame à madame Sylvie Gordon et monsieur Yves Gagnon 8 915,39 $ en dommages- intérêts pour non-respect de la promesse d’achat d’un immeuble situé à Saint-Paul-de-l’Île-aux-Noix. [ 2 ] Madame Gordon et monsieur Gagnon contestent la réclamation, ajoutant que l’achat ne s’est pas effectué vu la non-conformité des installations sanitaires.

QUESTION EN LITIGE : [ 3 ] Madame Gordon et monsieur Gagnon peuvent-ils refuser de donner suite à l’offre d’achat signée pour le motif de non- conformité des installations sanitaires? CONTEXTE : [ 4 ] Le 15 juillet 2014, les parties signent une offre d’achat pour un immeuble situé au […], à Saint-Paul-de-l’Île-aux-Noix (offre P- 1).

Ce document a été préparé par monsieur Roch Turbide, fils de madame Berthiaume Thurbide. [ 5 ] Selon ce document, les parties ont rendez-vous chez le notaire Desmarais le 8 août 2014. [ 6 ] Entre-temps, monsieur Gagnon et madame Gordon découvrent que le système sanitaire n’est peut-être pas conforme et ils refusent de donner suite à l’offre d’achat.

Un avis est donné à madame Berthiaume Turbide le 17 juillet 2014 (pièce D-2). [ 7 ] Devant cette situation, madame Berthiaume Turbide met en demeure madame Gordon et monsieur Gagnon de passer acte le 14 août 2014 (pièce P-2). [ 8 ] Finalement, la résidence est vendue à un tiers le 31 mars 2015 (pièce P-7) et madame Berthiaume Turbide réclame les pertes subies par l’inexécution de l’offre d’achat par madame Gordon et monsieur Gagnon. ANALYSE : [ 9 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 10 ] Le Tribunal est en présence d’une offre d’achat (D-1 et P-1) qui crée des obligations aux parties. [ 11 ] Lorsque l’acheteur refuse d’acheter, le vendeur a le choix des recours, soit une passation de

titre en vertu de l’

article 1712

C.c.Q. ou la réclamation de dommages-intérêts en vertu de l’article 1607 C.c.Q. [12] L’évaluation de tels dommages se fait en vertu de l’article 1611 C.c.Q. qui se lit comme suit : 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. [13] L’auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage « Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service »[1], indique comment sefait l’évaluation des dommages et intérêts et la démonstration de respect de plusieurs conditions : « … La réclamation de dommages résultant du bris d’une promesse de vente ne nécessite pas l’accomplissement des formalités préalables de mise en demeure ou de signification de projet d’acte et d’offres réelles, exigées pour l’action en passation de titre272.

Dorénavant, lavente n’aura pas lieu, parce qu’elle est devenue impossible ou parce que les parties y ont renoncé. Pour réclamer des dommages-intérêts, le demandeur devra démontrer :

(1) La violation d’une promesse valable.

(2) Que les délais pour l’exécuter (levée de l’option et délais de signatures) n’étaient pas expirés. (3) Que le demandeur a respecté tous ses engagements.

(4) Que la violation de cette promesse a été la cause de dommages réellement subis par le demandeur273, sous peine de se voir opposerl’exception d’exécution. Hormis les cas de fraude, les dommages réclamés doivent découler directement de la violation de la promesse et être prévisibles (art.1613 C.c.Q.). S’il y a eu faute intentionnelle, faute lourde ou mauvaise foi, on peut réclamer les dommages prévisibles et imprévisibles274. … __________________________________ 272. Ruscitto c. Fiorio, [1983] C.S. 625; Millette c. Green, [1985] C.P. 343; Théroux c. Uniroyal Ltée, [1986] R.J.Q. 772 (C.S.);Versailles c.

Paquin, [1914] 23 B.R. 432; Lauzon c. Guertin, [1989] R.D.I. 541 (C.S.); Jacob c. Poulin, [1993] R.D.I. 107. 273. Construction de ville C.D.V. c. 164703 Canada inc., J.E. 98-1213 (C.S.). 274. Bahler c. Pfeuti, (QC CA), [1988] R.J.Q. 258 (C.A.); Baril c. 2856-0944 Québec inc., (QCCS), J.E. 2001-581, REJB 2001-23239 (C.S.); R. S. Jeanson & Fils c.

Belinski, B.E. 2001BE-132 (C.S.). … » [14] Dans le dossier opposant les parties, y a-t-il eu une violation d’une promesse valable? [15] La promesse d’achat prévoit la possibilité pour les acheteurs de faire inspecter les installations septiques ainsi que l’eau. [16] La preuve prépondérante démontre que les vérifications faites par madame Gordon et monsieur Gagnon auprès de lamunicipalité indiquent que les installations sont illégales. [17] De plus, la présence d’un tuyau suspect qui semble relier le système sanitaire de la résidence jusqu’à la rivière ainsi qu’undéversement direct sous la maison de l’eau provenant de l’évier de cuisine sont autant d’éléments qui confirment la non-conformité de lafosse septique de l’immeuble de madame Berthiaume Turbide. [18] Les acheteurs étant justifiés de ne pas acheter compte tenu de l’application des articles 6.2.1 et 6.2.2 de l’offre d’achat P-1,aucune réclamation en dommages-intérêts ne peut leur être adressée. [19] Même si les acheteurs étaient non justifiés de donner suite à leur promesse d’achat, madame Berthiaume Turbide avaitl’obligation de mitiger ses dommages selon l’article 1479 C.c.Q.

Or, la preuve devant le Tribunal est pour le moins douteuse à ce sujet,alors que la propriété, qui n’était vraisemblablement pas à vendre selon le témoignage de madame Berthiaume Turbide avant que lesacheteurs Gagnon et Gordon ne cognent à sa porte, a été remise en vente sur Kijiji et la première offre d’achat soumise a été acceptée. [20] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [21] REJETTE la réclamation de la demanderesse Estelle Berthiaume Turbide; [22] FRAIS DE JUSTICE contre cette dernière.

__________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 27 avril 2017