2020 QCCA 344, 2020 QCCA 344

9071-6754 Québec inc. c. Ville de Québec 2020 QCCA 344 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009777-183 (200-17-027270-180) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 27 février 2020 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT 9071-6754 QUÉBEC INC. Me SÉBASTIEN LAPRISE (ABSENT) (Langlois avocats)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT VILLE DE QUÉBEC Me ÉRIC MICHAUD (ABSENT) (Giasson & Associé

s) En appel d'un jugement rendu le 16 avril 2018 par l'honorable Marc Paradis de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Municipal – Administratif (contrôle judiciaire) Greffière-audiencière : Lauriane Lavoie Salle : 4.33 AUDITION 9 h 15 Continuation de l’audition du 24 février 2020, les parties sont dispensées de se présenter à la Cour; Arrêt; Fin de l’audition. Lauriane Lavoie, greffière-audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ]

La société 9071-6754 Québec inc., faisant affaire sous la raison sociale de GParadis, (« la société appelante »), porte en appel le jugement prononcé séance tenante le 16 avril 2018 par l’honorable juge Marc Paradis de la Cour supérieure du district de Québec. En bref, le juge ne retient pas les prétentions de la société appelante voulant qu’elle bénéficie d’un droit à l’obtention des autorisations et permis requis de la ville de Québec (la « Ville ») pour lui permettre de transformer l’immeuble lui appartenant dans le Vieux-Québec en résidences touristiques. LE CONTEXTE [ 2 ]

La société appelante est propriétaire d’un immeuble ayant façade à la fois au 115, Quai Saint-André et au 196, rue Saint-Paul dans le quartier du Vieux-Québec. Elle projette de rénover et de transformer l’immeuble en logements touristiques. [ 3 ] Or, l’immeuble est situé dans une zone qui, selon la réglementation municipale, ne permet pas cet usage de plein droit.

L’usage en question, soit celui du groupe C11 résidence de tourisme , n’est donc possible que si le conseil d’arrondissement l’autorise en fonction des critères prévus à l’article 290.2 du Règlement de l’arrondissement de la Cité-Limoilou sur l’urbanisme [1] . L’un de ces critères est que l’usage envisagé doit « entraîne[r] des impacts acceptables sur le milieu environnant ». Ce règlement confère donc une large discrétion au conseil d’arrondissement. [ 4 ] Ce règlement s’inscrit dans le régime des usages conditionnels prévu aux articles 145.31 à 145.35 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [2] (« L.a.u. »). Ce régime permet à une municipalité de se réserver, dans une zone, le pouvoir discrétionnaire de refuser ou d’autoriser certains usages ou même de ne les autoriser que sous réserve du respect de certaines conditions.

Ce régime s’inscrit dans l’objectif législatif d’accorder aux municipalités une plus grande souplesse dans l’exercice du contrôle du développement de leurs territoires et d’augmenter leurs pouvoirs d’intervention auprès des demandeurs de permis [3] . [ 5 ] Le 21 juin 2016, la société appelante dépose donc une demande de permis de construction visant l’exhaussement de l’immeuble aux fins d’y aménager 52 logements pour de l’hébergement touristique, un restaurant et un commerce [4] . Elle soumet aussi une demande de certificat d’autorisation afin d’aménager ces logements en hébergement touristique [5] .

Puisque le permis ne peut être délivré et l’usage envisagé ne peut être considéré, à moins que l’usage conditionnel de l’immeuble à des fins de résidences de tourisme ne soit

autorisé par le conseil d’arrondissement, le 12 mai 2017, la société appelante fait aussi une demande de certificat afin d’obtenir l’autorisation du conseil d’arrondissement à cette fin [6] . [ 6 ] Le 22 août 2017, le Comité consultatif d’urbanisme de l’arrondissement recommande favorablement la demande d’autorisation d’usage conditionnel sous réserve de certaines exigences, tout en notant que « les membres du CCU soulignent leurs inquiétudes face aux demandes grandissantes pour des résidences de tourisme dans le quartier Vieux-Québec et souhaiteraient une politique structurante pour ce type d’usage » [7] .

Quant à la Division de la gestion du territoire, le 14 septembre 2017, elle recommande aussi d’acquiescer à la demande « puisqu’elle remplit les critères établis » et qu’elle « se justifie par la localisation du site en bordure d’un axe de circulation majeur très achalandé, au cœur d’un secteur desservi par une offre commerciale très importante et de l’animation du centre-ville » [8] .

Les responsables municipaux ciblent donc la réunion du 25 septembre 2017 du conseil d’arrondissement pour une décision sur la demande d’autorisation d’usage conditionnel. [ 7 ] Or, l’accroissement des résidences de tourisme préoccupe grandement les élus de la Ville.

Le 18 septembre 2017, le conseil de la Ville adopte à l’unanimité la résolution de contrôle intérimaire CV-2017-0827 (la « résolution de contrôle intérimaire ») interdisant de nouvelles résidences de tourisme sur l’ensemble de son territoire [9] : Il est résolu que toute nouvelle utilisation du sol ou toute demande de changement d’usage visant à exercer des usages du groupe C11, résidence de tourisme, tel que défini au Règlement d’harmonisation sur l’urbanisme , R.V.Q. 1400, soit prohibée sur le territoire de la ville de Québec. [ 8 ] Cette résolution s’inscrit dans un processus amorcé par la Ville pour modifier son plan d’urbanisme par l’adoption d’un projet de règlement visant à préciser les pistes d’action et à entreprendre une réflexion quant à la localisation et les conditions d’exercice des résidences de tourisme [10] . [ 9 ] La demande pour autoriser l’usage conditionnel de l’immeuble à des fins de résidences de tourisme n’est finalement pas discutée à la réunion du conseil d’arrondissement du 25 septembre 2017, et ce, en raison de l’adoption de la résolution de contrôle intérimaire [11] . [ 10 ] Le 13 octobre 2017, un fonctionnaire de la Ville avise la société appelante que sa demande d’autorisation d’usage conditionnel est refusée vu la résolution de contrôle intérimaire [12] : Votre demande pour un usage conditionnel du groupe C11 résidence de tourisme doit être refusée pour la raison suivante : Le 18 septembre dernier une résolution portant le numéro CV-2017-0827 a été adoptée par le Conseil de Ville.

Cette dernière vient prohibe[r] sur le territoire de la ville de Québec toute nouvelle utilisation du sol ou toute demande de changement d’usage visant à exercer des usages du groupe C11, résidence de tourisme, tel était l’usage visé par la présente demande. [ 11 ] Le 4 décembre 2017, le conseil de la Ville de Québec adopte le Règlement de contrôle intérimaire relativement à l’hébergement touristique afin de prohiber de nouvelles résidences de tourisme (le « règlement de contrôle intérimaire ») [13] : 2.

Une nouvelle utilisation du sol ou un changement d’usage visant à exercer un usage du groupe C11 résidence de tourisme , tel que défini au Règlement d’harmonisation sur l’urbanisme , R.V.Q. 1400, est prohibé. [ 12 ] Le 7 décembre 2017, un avocat de la Ville avise le procureur de la société appelante que cette dernière ne bénéficie pas de droits acquis pour l’hébergement touristique [14] . [ 13 ]

La société appelante entreprend son recours judiciaire peu après. Elle soutient qu’elle est en droit de procéder avec l’aménagement des résidences de tourisme envisagées au motif que la résolution et le règlement de contrôle intérimaire lui sont inopposables puisqu’elle bénéficierait d’un droit acquis. Elle recherche principalement les conclusions suivantes [15] : DÉCLARER que la demanderesse 9071-6753 Québec inc. bénéficie de droits acquis quant à l’usage de 52 résidences touristiques de la classe « C11 Résidence de tourisme ».

DÉCLARER inopposable à la demanderesse le règlement de contrôle intérimaire RVQ 2587 de la Ville de Québec. ENJOINDRE à la Ville de Québec d’accomplir un acte auquel la loi l’oblige, à savoir, soumettre la demande de permis pour un usage C11 résidence de tourisme au conseil d’arrondissement La Cité-Limoilou pour approbation. ENJOINDRE à la défenderesse d’émettre à la demanderesse le permis pour un usage C11 Résidence touristique pour 52 résidences.

LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 14 ] Le juge de première instance est d’avis que la question en litige porte sur le caractère raisonnable de la décision de la Ville de refuser de reconnaître des droits acquis à la société appelante [16] . Il invoque l’arrêt Al Musawi c. Westmount (Ville de) [17] afin d’appliquer la norme de contrôle de la décision raisonnable [18] . [ 15 ] Le juge constate que la décision de la Ville s’appuie (

a) sur le caractère discrétionnaire de la décision du conseil d’arrondissement permettant d’autoriser l’usage conditionnel de l’immeuble à des fins de résidences de tourisme; et (

b) sur l’absence d’une telle décision dans ce cas-ci. Puisque l’usage envisagé n’était pas autorisé par le conseil d’arrondissement lors de l’adoption de la résolution ou du règlement de contrôle intérimaire, la Ville en conclut que la société appelante ne peut invoquer un droit acquis [19] . [ 16 ] Le juge est d’avis que le processus d’analyse de la Ville est transparent et intelligible et que la décision qui en découle appartient aux issues possibles acceptables pouvant se justifier en regard des faits et du droit [20] . Il s’agit donc d’une décision raisonnable à l’égard de laquelle il n’y a pas lieu pour le tribunal d’intervenir.

[17] Le juge ajoute qu’il y a absence totale de preuve que la Ville aurait suscité une attente légitime contraire auprès de la sociétéappelante[21]. De plus, comme la situation demeure inchangée depuis l’adoption du règlement de contrôle intérimaire, la demande de lasociété appelante de soumettre la demande d’autorisation d’usage conditionnel au conseil d’arrondissement serait sans objet[22]. LES MOYENS D’APPEL [18] Dans son exposé, la société appelante soulève deux moyens d’appel : (

a) le juge aurait erré en appliquant la norme de la décision raisonnable; (

b) il aurait ainsi erré en ne décidant pas de la question centrale de l’inopposabilité du contrôle intérimaire décrété par la Ville en regarddes résidences de tourisme, notamment à la lumière des principes énoncés dans City of Ottawa v. Boyd Builders[23] (« Boyd Builders »).

ANALYSE La norme de contrôle [19] Les décisions contestées furent rendues par les fonctionnaires municipaux, lesquels sont d’avis que la société appelante ne peutbénéficier d’un droit acquis quant à ses demandes de permis et d’autorisation pour convertir son immeuble en résidences de tourisme euégard à l’adoption par la Ville de la résolution et du règlement de contrôle intérimaire. [20] Le juge se trompe donc lorsqu’il invoque l’arrêt Al Musawi c. Westmount (Cité de) quant à la norme de contrôle applicable.

Danscette affaire, le comité consultatif d’urbanisme et le conseil municipal de la ville de Westmount avaient analysé, puis rejeté, le pland’intégration et d’implantation architecturale (« PIIA ») d’un immeuble pour lequel un permis de construction avait été demandé.Comme la juge St-Pierre le précise dans cet arrêt, puisque le processus décisionnel entourant un PIIA est hautement discrétionnaire, ilcommande nécessairement la déférence lors d’un contrôle judiciaire[24]. [21] Ici, par contre, la question est celle de la validité des décisions des fonctionnaires municipaux refusant de reconnaîtrel’inopposabilité à la société appelante de la résolution et du règlement de contrôle intérimaire.

Dans Shiller c. Bousquet[25], la Cour aconclu qu’une question de cette nature relève des tribunaux et qu’aucune déférence n’est donc de mise. La juge Savard s’exprime commesuit à cet égard, s’appuyant sur une abondante jurisprudence[26] : [48] Les pouvoirs exercés par le fonctionnaire en l’occurrence et par le conseil municipal en matière de PIIA sont de naturefondamentalement distincte et requièrent une analyse différente de la norme d’intervention du tribunal. [49] Ainsi, le devoir du fonctionnaire est d’appliquer et d’administrer le règlement de zonage et de le faire correctement.

Malgrél’expertise technique qu’il peut détenir en matière d’urbanisme, on ne peut parler ici d’une expertise spécialisée, encore moins en matière de droits acquis. Pour paraphraser le juge Bastarache dans Bristol-Myers Squibb Co. c. Canada (Procureur général)38, le fonctionnairen’est pas un tribunal spécialisé; il n’est pas un tribunal du tout.

Je note finalement que la LAU ne comporte aucune clause privativelimitant le contrôle judiciaire de la légalité de ses actes posés en vertu de l’article 122 LAU. [50] Il découle de cette qualification du pouvoir du fonctionnaire et de l’analyse qui précède qu’un écart de sa part avec laréglementation applicable en matière de droits acquis justifie une intervention judiciaire.

Il appartient au tribunal de statuer en définitivesur cette question, à la lumière des faits qui lui sont soumis, lesquels peuvent d’ailleurs être différents de ceux présentés au fonctionnaire.La révision de la décision du fonctionnaire n’est pas ici exercée à la lumière du dossier tel que constitué par le fonctionnaire, maiss’inscrit dans le cadre d’un procès « de novo » où il y a preuve nouvelle.

À mon avis, aucune déférence n’est de mise. [51] Cette conclusion trouve d’ailleurs appui dans la jurisprudence consultée où je note que, sans se prononcer expressément sur lanorme d’intervention, les tribunaux n’observent aucune déférence envers les décisions des fonctionnaires en matière de droits acquis. Ils procèdent à leur propre évaluation des faits, apprécient la preuve et statuent sur l’existence ou non de droits acquis39. _______________ 38 Bristol-Myers Squibb Co. c. Canada (Procureur général), 2005 CSC 26, [2005] 1 R.C.S. 533, paragr. 90. 39 Voir par exemple : Ste-Anne-de-Bellevue (Ville de) c.

Papachronis, (QC CA), [2000] R.J.Q. 1977 (C.A.), (QC CA); Papachronis c. Ste-Anne-de-Bellevue (Ville de), [1996] R.J.Q. 961, J.E. 96-804 (C.S.); Huot c. L’Ange-Gardien (Municipalité de), [1992] R.J.Q. 2404 (C.A.), (QC CA); Huot c. L’Ange-Gardien (Municipalité de), J.E. 90-476, SOQUIJ AZ-90021144 (C.S); Fresco c. Montréal (Ville de), [2000] R.J.Q. 1991 (C.A.), (QC CA), requête pourautorisation de pourvoi à la Cour suprême rejetée (CSC, 2009-09-06, 28164); Fresco c. Montréal (Ville de), J.E. 96-1096, SOQUIJ AZ-96021423 (C.S.); Delson (Ville de) c.

Autobus La Québécoise Rousillon inc., 2015 QCCA 20; Autobus La Québécoise Rousillon inc. c.Deslon (Ville de), 2013 QCCS 797; St-Laurent (Ville de) c. 2426-4640 Québec inc., (QC CA), [2000] R.J.Q. 40, J.E.2000-159 (C.A.); Immeubles Desaubec (2002), s.e.n.c. c. Granby (Ville de), supra, note 28; Immeubles Desaubec (2002), s.e.n.c. c.Granby (Ville de), 2012 QCCS 6315; 9082-6389 Québec inc. c. Cap-de-la-Madeleine (Ville de), SOQUIJ AZ-50184017 (C.S.), (QC CS), appel rejeté sur requête (C.A., 2003-10-06). [Soulignement ajouté] La résolution et le règlement de contrôle intérimaire sont-ils inopposables? [22] La

section VII du

chapitre III de la L.a.u. porte sur le contrôle intérimaire. Le contrôle intérimaire vise notamment à permettreaux municipalités de développer en toute quiétude leurs projets de modification ou de révision de leur réglementation et de consulter

librement la population à cette fin [27] . [ 23 ] Les articles 112 et 112.6 L.a.u. permettent ainsi à une municipalité qui a commencé un processus de modification ou de révision de son plan d’urbanisme d’interdire par résolution les nouvelles utilisations du sol pour une période de 90 jours. Les articles 112.2 et 112.7 L.a.u. permettent d’étendre cette restriction au-delà de 90 jours au moyen d’un règlement. L’effet d’une telle résolution et d’un tel règlement de contrôle intérimaire est d’interdire tout permis de construction ou certificat d’autorisation en regard de l’activité interdite, soit ici l’hébergement touristique, comme le prévoit l’

article 112.5 L.a.u. : 112.5. Aucun permis de construction, permis de lotissement, certificat d’autorisation ou certificat d’occupation ne peut être délivré en vertu d’un règlement de la municipalité, à l’égard d’une activité qui est, soit interdite, soit autorisée moyennant la délivrance d’un permis ou d’un certificat, en vertu de l’un des articles 112 à 112.2, sauf dans le second cas si elle a été ainsi autorisée. 112.5.

No building permit, subdivision permit, certificate of authorization or certificate of occupancy may be issued pursuant to a by-law of a municipality in respect of an activity that is prohibited or that is authorized, under any of sections 112 to 112.2, upon issuance of a permit or a certificate, unless in the latter case the activity was so authorized. [ 24 ]

La société appelante ne remet pas en question la validité de la résolution et du règlement de contrôle intérimaire adoptés par la Ville sous ces dispositions [28] . Elle soutient plutôt que cette résolution et ce règlement lui sont inopposables au motif qu’elle bénéficie d’un droit à la délivrance de l’autorisation d’usage conditionnel selon les principes exposés dans Boyd Builders , ce qui rendrait ainsi inapplicables à son égard l’article 112.5 L.a.u. et les interdictions qui y sont prévues.

Elle soutient donc que sa demande d’autorisation d’usage conditionnel doit être soumise au conseil d’arrondissement, lequel doit en traiter conformément au cadre réglementaire applicable au moment où elle a déposé cette demande – soit le 12 mai 2017 – et donc sans égard à la résolution ou au règlement de contrôle intérimaire. [ 25 ] Nous ne souscrivons pas à ces prétentions.

Voici pourquoi. [ 26 ] Dans Boyd Builders , un permis de construction fut refusé à un promoteur immobilier par la ville d’Ottawa au motif qu’une modification au règlement de zonage allait bientôt interdire la construction de l’immeuble envisagé. La modification au zonage n’était cependant pas en vigueur puisqu’elle devait recevoir l’approbation de l’O ntario Municipal Board .

La Cour suprême conclut que, puisque la demande de permis était substantiellement complète et conforme à la réglementation municipale en vigueur au moment de son dépôt, le promoteur bénéficiait d’un droit prima facie à l’émission du permis [29] . [ 27 ] Quant à la modification subséquente de zonage, elle ne pouvait être opposée au promoteur que si la ville d’Ottawa établissait qu’elle satisfaisait trois conditions, soit (

a) qu’elle a clairement exprimé son intention de modifier le règlement de zonage avant que la demande de permis fut déposée; (

b) qu’elle a agi de bonne foi; et (

c) qu’elle a agi avec diligence [30] . Or, la preuve démontrait que la ville d’Ottawa ne satisfaisait pas à ces conditions. Le promoteur pouvait donc requérir une ordonnance judiciaire obligeant celle-ci à lui délivrer le permis en cause. [ 28 ] Dans le cas de la société appelante, il est manifeste que sa demande de permis de construction ne satisfaisait pas aux exigences de la réglementation municipale en vigueur lorsqu’elle fut déposée le 21 juin 2016, puisque l’usage envisagé – soit des logements touristiques – n’était pas permis de plein droit dans le secteur en cause.

En effet, l’usage qu’on souhaitait faire de l’immeuble n’était licite que si le conseil d’arrondissement l’autorisait en fonction de critères largement discrétionnaires. Ainsi, en date de la résolution de contrôle intérimaire, la demande de permis de construction ne satisfaisait pas à la réglementation municipale en vigueur. [ 29 ] L’appelante soutient néanmoins qu’aux fins de Boyd Builders , sa demande d’autorisation du 12 mai 2017, pour un usage conditionnel de l’immeuble, doit être considérée de façon distincte et indépendante de sa demande de permis de construction.

Elle prétend ainsi à un droit à l’application du cadre réglementaire qui a cours au moment où cette demande d’autorisation d’usage conditionnel fut déposée, ce qui permettrait ainsi au conseil d’arrondissement d’autoriser les résidences touristiques en cause malgré la résolution et le règlement de contrôle intérimaire au contraire adoptés par la Ville. Elle soutient donc que Boyd Builders lui confère un droit à l’application de la réglementation en vigueur à chaque étape qu’elle doit franchir dans le processus menant à la délivrance des permis sollicités.

Elle fait erreur. [ 30 ] La délivrance d’un permis peut relever d’un pouvoir lié, comme dans Boyd Builders . Dans un tel cas, la demande de permis, lorsque complète et conforme, peut engendrer un droit au permis.

Au contraire, lorsque le permis est sujet à une autorisation préalable discrétionnaire, la demande ne confère alors aucun droit avant que l’autorisation préalable soit accordée. [ 31 ] Ainsi, selon le cadre réglementaire en vigueur, lequel n’est pas remis en question par la société appelante, la décision du conseil d’arrondissement d’autoriser l’usage C11 résidence de tourisme est largement discrétionnaire. Elle s’apparente ainsi à une décision portant sur l’approbation préalable d’un PIIA. [ 32 ] Dans 4164857 Canada inc. c.

Montréal (Ville de) (arrondissement de Pierrefonds-Roxboro) , le juge Dalphond, s’exprimant pour la Cour, souligne qu’une demande de permis qui est assujettie à l’approbation préalable d’un PIIA ne peut engendrer un droit à la délivrance d’un permis au sens de Boyd Builders tant que l’approbation en cause n’a pas été accordée, sous réserve d’un recours fondé sur une absence de bonne foi qui équivaudrait à un abus de pouvoir [31] : [27] L’approbation d’un PIIA relève d’un pouvoir discrétionnaire à être exercé par le conseil municipal.

Cette étape précède la délivrance par un fonctionnaire municipal d’un permis de construction et s’ajoute donc à la démonstration usuelle par la personne que son projet satisfait les exigences prévues aux règlements de zonage et de construction. (L.Giroux et I. Chouinard, précités). […]

[35] En effet, en conférant aux municipalités la possibilité d’un regard sur la facture d’un projet, le législateur n’a pas voulu simplifierles choses pour les personnes qui demandent un permis, mais bien accorder plus de pouvoirs aux municipalités pour contrôler leursprojets.

Il serait absurde au sens de l’arrêt Rizzo & Rizzo Shoes Ltd. (Re), (CSC), [1998] 1 R.C.S. 27, paragr. 20-27,que cette augmentation de l’encadrement réglementaire résulte en l’acquisition plus facile de droits acquis. [36] En réalité à Roxboro, pour prétendre à des droits acquis, la personne doit non seulement faire une demande de permis deconstruction complète ou substantiellement complète (Placements Val des Arbres Laval inc. c.

Laval (Ville de), J.E. 87-588 (C.A.)), mais elle doit utiliser le formulaire émis par l’arrondissement (art. 26 du Règlement no 1051 sur les permis et certificats), acquitter les droits exigibles et avoir obtenu le PIIA ou, à tout le moins, en faire en même temps la demande, puis l'obtenir1. __________________ 1 La demande de PIIA doit être traitée de bonne foi; sinon, il pourrait y avoir abus du pouvoir discrétionnaire. [33] Une conclusion similaire fut énoncée récemment dans l’arrêt Municipalité de Saint-Colomban c.

Boutique de golf Gilles Gareauinc.[32] où il fut décidé qu’on ne pouvait invoquer un droit acquis à un permis de lotissement lorsque la demande d’un tel permis étaitassujettie à la négociation et la signature d’une entente préalable discrétionnaire relative aux travaux municipaux : [91] La conclusion d’une entente relative aux travaux municipaux relève du pouvoir discrétionnaire du conseil municipal, de sorteque Boutique de golf ne peut prétendre avoir acquis un droit aux permis du seul fait du dépôt d’un plan projet au directeur du Service del’urbanisme de la Ville. [92] Boutique de golf fait valoir « l’historique de son dossier de développement à la [Ville], qui a toujours débuté par le dépôt initialdu plan projet, lequel a donné suite, sans aucune difficulté particulière, au développement de ses différentes phases », comme si laconclusion d’une entente avec la Ville n’était qu’une formalité.

Je ne peux souscrire à cet argument. En vertu de la réglementationapplicable, la délivrance d’un permis de lotissement « est assujettie à la conclusion préalable d’une entente relative aux travauxmunicipaux ». Dans ce contexte, le simple dépôt d’un plan projet ne saurait être constitutif d’un droit prima facie aux permis delotissement. [34] Pour prétendre avoir le droit d’exploiter des résidences touristiques dans le secteur en cause, la société appelante devait doncobtenir l’autorisation préalable du conseil d’arrondissement permettant l’usage de l’immeuble à ces fins.

En l’absence d’une telleautorisation, la société appelante ne peut prétendre à un droit à un tel usage en invoquant l’arrêt Boyd Builders. [35] Puisque la société appelante ne remet pas en question le cadre réglementaire applicable et que la preuve au dossier ne permet pasde conclure à la mauvaise foi de la Ville qui équivaudrait à un abus de pouvoir, il n’existe donc aucun fondement juridique au recoursentrepris. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [36] REJETTE l’appel, avec frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.