2012 QCCQ 9997, 2012 QCCQ 9997

CH Construction inc. c. Leblanc 2012 QCCQ 9997 JG 1496 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE LACHUTE « Chambre civile » N° : 725-22-000036-091 DATE : 16 octobre 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DIANE GIRARD, J.C.Q. CH CONSTRUCTION INC. Demanderesse / défenderesse reconventionnelle c.

LUCIE LEBLANC, ès qualité de liquidatrice à la succession de Lionel Leblanc Défenderesse / demanderesse reconventionnelle -et- L'OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE D'ARGENTEUIL Mise en cause JUGEMENT [ 1 ] La demanderesse, une entreprise de construction, réclame 9 222,65 $, solde impayé pour des travaux de rénovation à l'immeuble de la succession défenderesse. [ 2 ] Cette dernière plaide que les travaux prévus au contrat n'ont pas tous été exécutés ou ont été mal exécutés.

Elle se porte demanderesse reconventionnelle pour une somme de 19 414,63 $ et réclame la radiation de l'hypothèque légale enregistrée sur l'immeuble. I Les faits et la preuve : A. La demande : [ 3 ] Le 29 janvier 2009, les parties signent un contrat de rénovation et la liquidatrice émet un chèque de 5 736,63 $. Le contrat prévoit la liste des travaux suivants : « DESCRIPTION DU PROJET: 1. Dans les trois appartements 2. Enlever les contreplaqués 3. Armoire garde robe cuisine et salle de vain vas être enlevé et réinstaller par CH 4.

Tous les murs qui séparent les appartements vont être recouvert 5 8 couvre-feux selon les normes de la construction du Québec 7. et isoler 8. Toute fan et hottes de cuisine Von être sortie à l'extérieur pour évacuer 9. les salles de bain gypse 5/8 à l'épreuve de l'eau et du feu 10. les sous-sols en gypse 5/8 mur qui sépare les appartements 11. Le reste des murs des sous-sols et plafond vont être ½ 12. Mur du sous-sol isolé 13. Tous les murs des appartements les joints vont êtres fait et peinturé avec primer ( tir les joints)

Prix avec taxes 15 188,75 $ » Pièce P-1a « DESCRIPTION DU PROJET: 1. Bardeaux noirs 25 ans Enlever bardeaux et tout les bois qui son pourrie sur la couverture 2. membrane a grandeur et le hangar après la maison Prix avec taxes 5 643,75 $ » Pièce P-1b [ 4 ] L'immeuble en litige avait 70 à 80 ans selon madame Leblanc. Les photographies déposées en liasse (pièce P-4) démontrent la vétusté et l'état de l'immeuble. C'est un immeuble qui comprend trois (3) logements (38, 40, 42).

Le président de la demanderesse, Robert Forest, témoigne que l'immeuble était délabré, que les fenêtres étaient pourries, des murs étaient également craquelés et pourris et il en avait informé madame Leblanc. [ 5 ] Les travaux ont commencé au logement numéro 42 (centre), car le locataire du logis 40 ne voulait pas sortir et il a dû être expulsé suite à une ordonnance de la Régie du logement . L'appartement 38 n'a jamais été fait. [ 6 ] Le représentant de la demanderesse, Robert Forest, témoigne qu'il a débuté les travaux par le logis 42, car le 40 n'était pas libre.

Cet appartement a été fait après l'expulsion du locataire. Il a également fait les travaux au sous-sol. Sur la liste des travaux à faire (pièce P-1a) seules les armoires de cuisine n'ont pas été enlevées et réinstallées, car elles étaient prises à même le mur. Il a alors avisé la défenderesse, que l'isolation allait devoir se faire par l'extérieur. De plus, les plafonds n'ont pas été faits, car il y avait des problèmes électriques. [ 7 ] Quant à la toiture, les bardeaux n'ont pas été installés, mais du bois a été changé et le papier noir et la membrane le long de la bordure du toit ont été apposés.

Monsieur Forest a expliqué qu'il a demandé à madame Leblanc de verser les 5 000 $ convenus avant de poser les bardeaux d'asphalte. Madame Leblanc a refusé et il a été licencié le 23 avril 2009. [ 8 ] Les parties avaient signé le document (pièce P-5). Ce document n'est pas daté. Chaque

partie y a toutefois inscrit ses demandes ou limites. La demanderesse précisait qu'elle ne touchait pas à l'électricité et qu'un fil pendait et qu'elle n'y touchait pas, ni à un fil du sous-sol qui était en dessous du coupe-feu. [ 9 ] Des infiltrations d'eau au sous-sol ainsi que dans le salon et la garde-robe étaient dénoncées. Y est également précisé que le tapis est fini ainsi que le plancher. L'état des fenêtres, dont certaines n'ouvraient plus, est précisé. [ 10 ] D'autre part, monsieur Forest s'engageait à rembourser 200 $ de loyer et 50 $ pour un lavabo brisé, ce qui suppose qu'une

partie des travaux avaient été exécutés lors de la signature (pièce P-5). [ 11 ] Deux sommes de 5 000 $ devaient être déboursées le 25 mars et le 1 er avril 2009. [ 12 ] La défenderesse n'a déboursé qu'un de ces 5 000 $ (total payé 10 756,63 $). Madame Leblanc témoigne que les travaux ont traîné, qu'il y a des jours où monsieur Forest n'y allait pas. Elle précise que l'appartement 42 a prix trois (3) mois a être complété. Quant à l'appartement 40, il n'a été fait qu'après l'expulsion du locataire. Madame Leblanc admet qu'elle a dû régler des problèmes de plomberie avant que monsieur Forest puisse faire les murs.

Selon le rapport de l'expert de la défense, monsieur Stéphane Auclair (pièce D-1), les travaux ont été faits aux appartements 40 et 42. L'appartement 42 était un 6 pièces et demie et le 40 un trois-pièces et demie (pièce D-1 page 5). Quant au sous-sol, les feuilles de gypse 5/8 ont été installées (sauf selon le rapport, la surface de l'appartement 38) ainsi que les feuilles de ½ pouce. Quant à l'isolation, une

section de mur extérieur n'a pas été faite et une

partie aurait été faite inutilement (pièce D-1, point 11, page 5). [ 13 ] Quant à l'appartement 38, il n'a pas été fait. Le demandeur plaide que le logis n'a jamais été libéré par le locataire.

La mise en demeure (pièce P-2) le mentionne expressément et la défenderesse a été sommée par cette mise en demeure du 13 mai 2009 de libérer le logement et de permettre à la demanderesse de finaliser ses travaux, ce que la défenderesse a refusé. [ 14 ] L'expert Auclair évalue à 7 411,50 $ les travaux exécutés, et ce, sur une base de 30 $ l'heure (pièce D-1). [ 15 ] Avec respect, le Tribunal ne retient pas l'évaluation de monsieur Auclair. D'abord, la demanderesse est une entreprise de construction d'expérience avec un permis de la Régie du bâtiment. Monsieur Forest a témoigné avoir un taux horaire de 50 $.

Mais qui plus est, le contrat était à forfait et non à l'heure. Aussi, le calcul des heures travaillées et des matériaux n'est pas pertinent. Le Tribunal doit évaluer conformément à l'

article 2129 du Code civil la proportion des travaux qui ont été effectués. Monsieur Forest l'a évalué à 80 %. [ 16 ] Compte tenu de la preuve et de la surface apparaissant au rapport de monsieur Auclair, ceci est probant quant au contrat concernant les logis(pièce P-1a). [ 17 ] La demanderesse a donc droit à 80 % de 17 000 $ plus TPS ( 5% soit 850 $) et TVQ (7.5% soit 1 338,75 $) (montant total de 19 188,75 $ x 80% = 15 351 $) pour cette

partie du contrat. Quant à la toiture (pièce P-1b), comme les bardeaux n'ont pas été installés et faute d'évaluation précise de la valeur de cette

partie des travaux, le Tribunal fixe plutôt à un tiers la portion du travail exécuté (1/3 de 5 000 $ plus TPS, 250 $ et TVQ, 393,75 $ soit la somme de 5 643,75 $ divisée par trois = 1 881,25 $).

[ 18 ] De cela, il faut déduire les 250 $ que la demanderesse s'était engagée à rembourser (pièce P-5). Quant à l'isolation du sous-sol dont la

section du mur extérieur n'aurait pas été faite et la

partie en sous-œuvre fait inutilement, aucune preuve n'a été faite de la valeur de cette déficience. [ 19 ] La demanderesse a donc prouvé sa réclamation pour une somme de 6 255,62 $ (15 381 $ + 1881,25 $ - 250 $ = 17 012.25 $ moins le montant déjà reçu de 10 756,63 $ = 6 255,62 $).

B) La demande reconventionnelle : [ 20 ] La défenderesse - demanderesse reconventionnelle plaide que certains travaux ont été mal exécutés et devront être refaits. Elle a fait entendre l'expert Stéphane Auclair (rapport pièce D-1) qui témoigne qu'il en coûtera 7 919,56 $. Monsieur Auclair explique en page 5 et 6 de son rapport: « Nous observons que lors de la ré-isolation des murs extérieurs, un feutre saturé d'asphalte a été posé du côté extérieur et la laine isolante a été recouverte d'un pare-vapeur du côté intérieur.

Principal problème technique observé est que l'isolant de type matelas de laine se trouve pris entre deux parois étanches, ce qui entraîne l'accumulation d'eau dans la laine à cause de la condensation. Un mur a été ouvert et nos mesures d'humidité confirment ce que nous percevons au toucher: la laine est détrempée (voir photos 9 et 10). Il est nécessaire de dégarnir tous les murs extérieurs, de se débarrasser de toute la laine ayant été mouillée, de retirer le feutre saturé d'asphalte et de ré-isoler adéquatement.

Il est donc manifeste que les murs extérieurs doivent être dégarnis par l'intérieur, ré isolé et que la finition devra être refaite avec de nouveaux matériaux. L'abandon des lieux sans protection au niveau de la toiture crée de forts risques d'infiltration d'eau et doit être corrigé très rapidement (voir photos 11et 12).

Selon l'estimation des coûts utilisés à la première section, le dégarnissage des murs extérieurs, l'isolation avec un produit adéquat et la finition des murs extérieurs sont à refaire. 1) Coût d'évacuation des matériaux par conteneur: 800 $ 2) Remplacer l'isolant de mur par un isolant adéquat (tel uréthane): 137 pieds lin.

X 8 pieds de haut x 3 pouces x 1,50 $ pouce au pi 2 = 4932,00 $ 3) Gypse sur les murs extérieurs, pose (150 $) et matériaux (537,50 $) : 687,50 $ 4) Joints et peinture: Forfait à 1 500 $ TOTAL: 7 919,50 $ » [ 21 ] Séance tenante, monsieur Auclair a admis qu'il n'y avait eu qu'une seule perforation de mur. La présence de feutre saturé d'asphalte sur tous les murs extérieurs n'a pas été prouvée.

De plus, monsieur Auclair a expliqué que le feutre pouvait être perforé de l'extérieur avec une lame « exacto » afin d'aérer. [ 22 ] Selon madame Leblanc, il y aurait eu infiltration d'eau dans les logements suite à l'enlèvement des bardeaux. Or, le papier noir et la membrane ont été posés dès l'enlèvement des bardeaux, ce qui, selon la preuve, prévenait les infiltrations d'eau.

De plus, la preuve a révélé que l'eau pouvait entrer par différents endroits. [ 23 ] La demanderesse n'a jamais été informée de l'infiltration dont se plaint madame Leblanc et n'a donc pas pu aller constater son origine. [ 24 ] Les photographies déposées en liasse (pièce P-4) démontrent l'état dégradé du parement extérieur et des fenêtres.

Une perforation du feutre saturé par l'extérieur est facilement réalisable en peu de temps, si le problème d'humidité de la laine était à la grandeur de l'immeuble et résultait de la présence de ce feutre, ce qui n'a pas été démontré de façon probante, vu les limites de l'inspection.

Les coûts de réfection (7 919,50 $) avancés par l'inspecteur ne sont pas justifiés et l'absence d'avis à la demanderesse lors de l'infiltration d'eau alléguée par madame Leblanc, prive la demanderesse reconventionnelle de son recours à ce chef [1] . [ 25 ] Quant à la réclamation pour pertes de revenus, elle n'est appuyée d'aucunes documentation (bail, etc.) ni d'aucuns témoignage des locataires. Le contrat liant les parties ne prévoit aucun délai.

Le logis 40 n'a pu être fait avant l'expulsion du locataire et de travaux de plomberie effectués par madame Leblanc. [ 26 ] Quant à l'appartement numéro 38, il n'a jamais été libéré et la mise en demeure du 13 mai 2009 enjoignait la défenderesse de permettre à la demanderesse l'accès aux lieux. La défenderesse était en droit de mettre fin au contrat, mais elle peut difficilement se plaindre des délais qui en ont découlé. [ 27 ] Les parties ont convenu d'une somme de 200 $ en perte de loyer (pièce P-5).

Il y a lieu comme mentionné précédemment de donner acte à cet engagement. [ 28 ] Compte tenu de l'absence de preuve probante quant à une mauvaise exécution des travaux, la réclamation en dommages-intérêts (5 000 $) est sans fondement. La demande reconventionnelle est pour ces motifs rejetée et l'hypothèque légale déclarée bonne et valable

pour une valeur de 6 255,62 $ [ 29 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 30 ] ACCUEILLE en

partie la demande principale; [ 31 ] CONDAMNE la défenderesse à payer la somme de 6 255,62 $ avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter du 13 mai 2009; [ 32 ] DÉCLARE bonne et valable l'hypothèque légale de la construction publiée le 4 juin 2009 sous le numéro 16231180 pour une valeur de 6 255,62 $; [ 33 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 34 ] LE TOUT chaque

partie payant ses frais incluant les frais d'expert vu le bien-fondé partiel de la demande. __________________________________ L'Honorable Diane Girard, j.C.Q. Me Michel F. Bissonnette Procureur de la demanderesse / défenderesse reconventionnelle Me Olivier Ouellette Procureur de la défenderesse / demanderesse reconventionnelle Date d’audience : 27 septembre 2012