2020 QCCQ 8952, 2020 QCCQ 8952

Syndicat des copropriétaires de la rue du Méandre c. Bells 2020 QCCQ 8952 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-701288-195 DATE : 19 août 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RUE DU MÉANDRE demanderesse c.

Joseph Adamadow BELLS défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par sa demande, telle qu’amendée au matin de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de la rue du Méandre (le Syndicat) réclame de M.

Bells la somme de 3 074,94 $, représentant essentiellement des frais de copropriété impayés ainsi que certains dommages. [ 2 ] Monsieur Bells refuse de payer les frais réclamés parce qu’il dit ne pas avoir reçu de rapport financier et veut savoir comment l’argent des copropriétaires est utilisé. [ 3 ] La rue du Méandre à Châteauguay est une rue privée dont le maintien doit être assumé par les 28 copropriétaires qui y habitent en ce qui a trait à son déneigement et son entretien. [ 4 ] La réclamation du Syndicat se détaille ainsi : • Frais de copropriété payables de façon trimestrielle depuis décembre 2015 : 2 370,00 $ • Frais de consultation d’un avocat : 103,00 $ • Frais d’envoi de mises en demeure par courrier recommandé : 24,94 $ • Salaire des témoins pour l’audience : 550,00 $ [ 5 ] Le Tribunal a expliqué à la fin de l’audience les règles de droit relatives à l’obligation du Syndicat de fournir certaines informations financières aux copropriétaires et au devoir des copropriétaires de payer les frais de copropriété, en indiquant que ces règles seraient expliquées de façon plus détaillée dans le jugement. [ 6 ] Le Code civil du Québec prévoit le droit pour les copropriétaires d’obtenir certaines informations, ainsi que l’obligation pour le Syndicat de mettre à la disposition des copropriétaires certains documents.

Les dispositions pertinentes à cet effet sont les articles 1070 et 1087 du Code civil du Québec qui sont ainsi rédigés : 1070. Parmi les registres de la copropriété, le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l’adresse postale de chaque copropriétaire ; ce registre peut aussi contenir d’autres renseignements personnels concernant un copropriétaire ou un autre occupant de l’immeuble, si celui-ci y consent expressément.

Ce registre contient également les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration, les résolutions écrites, le règlement de l’immeuble et ses modifications, ainsi que les états financiers .

Ce registre contient aussi la déclaration de copropriété , les copies de contrats auxquels le syndicat est

partie , une copie du plan cadastral , les plans et devis de l’immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation de l’immeuble s’ils sont disponibles, le carnet d’entretien , l’étude du fonds de prévoyance et tous autres documents et renseignements relatifs à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement. Ce registre contient enfin une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. 1087.

L’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan , de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances , du budget prévisionnel , de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés . (Nous soulignons) [ 7 ] Au-delà de ces dispositions législatives, plusieurs articles de la déclaration de copropriété détaillent l’obligation d’information du Syndicat face aux copropriétaires.

Il s’agit plus particulièrement de l’article 32, paragraphes 8 et 12, ainsi que l’article 115 de la même déclaration. Ces articles prévoient ce qui suit : « 32.

Outre les obligations et devoirs que la loi leur impose, les administrateurs du syndicat doivent : (…) 8 o rendre un compte suffisamment détaillé de leur gestion aux copropriétaires au moins une fois l'an lors d'une assemblée générale des copropriétaires, lors de l'assemblée extraordinaire prévue au paragraphe suivant et lors d'une demande à cet effet formulée par l'assemblée des copropriétaires; (…) 12° s'assurer que soient tenus à la disposition des copropriétaires la déclaration de copropriété , les copies de contrats auxquels le syndicat est

partie , une copie du plan cadastral , les plans et devis portant originaux d'architecture, de structure et de mécanique de l'immeuble ainsi que les plans et devis portant sur toute addition, modification ou agrandissement tant aux parties communes qu'aux parties privatives et tout autre document relatif à l’immeuble et au syndicat ; (…) 115.

L'avis de convocation à une assemblée générale des copropriétaires est envoyé à tous les copropriétaires (…) par courrier ordinaire ou délivré de main à main ou aux portes des parties privatives, au moins dix (10) jours avant l’assemblée mais pas plus de quarante-cinq (45) jours avant. En cas d'urgence, un délai de trois (3) jours est suffisant. (…) L'avis de convocation indique la date, l'heure et le lieu où l'assemblée des copropriétaires est tenue ainsi que l'ordre du jour qui doit préciser chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.

L'avis de convocation transmis à un copropriétaire dont le droit de vote est suspendu en fait mention tel que prévu ci-après à la

section 2.2.2.3.

L'avis de convocation à l'assemblée doit être accompagné , le cas échéant, des pièces, états et documents suivants : 1° du bilan, de l'état des résultats de l’exercice écoulé, de l'état des dettes et des créances, du budget prévisionnel, ainsi que du rapport du vérificateur lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes ; 2° du budget prévisionnel accompagné des documents mentionnés au paragraphe précédent, lorsque l'assemblée est consultée sur le budget ; 3° de tout projet de modification à la déclaration de copropriété, soit à l'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ, au RÈGLEMENT DE L'IMMEUBLE ou à l'ÉTAT DESCRIPTIF DES FRACTIONS ou à tout règlement lorsque l'assemblée est appelée à se prononcer sur une telle modification ; 4° d'une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés ; 5° du projet de résolution ou de règlement lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une des questions- qui relèvent de sa compétence. » (Nous soulignons) [ 8 ] Même s’il a le droit d’obtenir les informations financières décrites aux différentes dispositions ci-haut mentionnées, M.

Bells ne peut pour autant refuser de payer sa cotisation s’il ne les reçoit pas. La notaire Christine Gagnon dans son ouvrage sur la copropriété divise [1] indique que : « L’insatisfaction d’un copropriétaire face à l’administration ne justifie pas de suspendre le paiement des contributions aux charges communes. »

[9] Me Gagnon appuie ses dires sur plusieurs décisions de jurisprudence qui vont dans le même sens : Syndicat Port-Royal c.Teasdale, (C.S.), Summerside c. Turnberry, syndicat de copropriétaires (Le), , par. 67 et 68,Syndicat de la copropriété Les Lofts de la couronne c. Gaudreau, 2011 QCCQ 12604 et Syndicat de copropriétaires Îlot Saint-Nicolasphase III c.

Savard, 2012 QCCQ 1627. [10] La raison derrière ce principe est qu’il est nécessaire que tous les copropriétaires versent leurs contributions afin que le Syndicatpuisse faire face à ses obligations et continuer à entretenir l’immeuble et constituer un fonds de prévoyance tel que prévu par la loi. Lescopropriétaires ne peuvent se faire justice eux-mêmes en cessant de payer les frais pour faire de la pression sur le Syndicat et bénéficierdes mêmes services dans l’intervalle. [11] La réclamation de 2 370 $ à

titre de frais de copropriété est donc bien fondée. [12] Le Syndicat réclame également la somme de 103 $, représentant les frais de consultation d’un avocat pour que le Syndicatpuisse être informé de ses recours et de la meilleure façon de récupérer les sommes dues. L’article 89 de la déclaration de copropriétéprévoit l’obligation pour un copropriétaire qui a été mis en demeure de rembourser au Syndicat les frais encourus pour récupérer lessommes qui lui sont dues si elles sont raisonnables. [13] Comme ce montant est en effet raisonnable, il peut aussi être réclamé de M.

Bells, tout comme les frais d’envoi des mises endemeure par courrier recommandé (24,94 $). [14] Le représentant du Syndicat ainsi que l’ancienne présidente qui a témoigné ont réclamé une somme de 550 $ pour couvrir lavaleur de leur salaire vu la perte de temps encourue. Outre le fait que les témoins n’ont pas réellement perdu de salaire puisqu’ils sont detoute façon payés par leur employeur, une telle réclamation n’est pas admissible.[2] [15] En conséquence, la demande du Syndicat est accueillie pour la somme de 2 497,94 $ (2 370 $ + 103 $ + 24,94 $). PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action; CONDAMNE le défendeur, Joseph Adamadow BELLS, à payer à la demanderesse, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LARUE DU MÉANDRE, la somme de 2 497,94 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619du Code civil du Québec depuis le 18 septembre 2019, date de l’assignation; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 154 $. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.