2012 QCCQ 8801, 2012 QCCQ 8801

Demers c. Rompré 2012 QCCQ 8801 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE rouyn-noranda LOCALITÉ DE rouyn-noranda « Chambre civile » N° : 600-32-003137-122 DATE : 17 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NICOLAS DEMERS et MARC-ANDRÉ BERGERON

Partie demanderesse c. Louis rompré , domicilié et résidant au 14010, de la Bergerie, C.P. 4323 à Mirabel (Québec) J7N 3J3.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament du défendeur, la somme de 7 000,00 $ pour faire refaire la toiture et les plafonds de la résidence qu'il leur a vendue. Selon leurs prétentions, ils n'auraient pas acheté cet immeuble n'eut été du dol du défendeur. Question en litige [ 2 ] Les demandeurs ont-ils prouvé le dol du défendeur?

Les faits [ 3 ] Le 25 janvier 2012, les demandeurs acquièrent du défendeur, l'immeuble sis au […] à Rouyn-Noranda au prix de 140 000,00 $. [ 4 ] Cette vente est faite sans la garantie de qualité, aux risques et périls de l'acheteur. [ 5 ] Les demandeurs ont visité l'immeuble à deux reprises avant de l'acheter.

Les logements de l'immeuble ne sont ni habités, ni chauffés au moment des visites. [ 6 ] Les demandeurs entreprennent des travaux dans le logement situé au premier étage dans l'éventualité de le louer. [ 7 ] Vers le 20 février, les demandeurs remarquent que l'eau s'écoule du plafond de la cuisine de ce logement; à cet endroit, le bois est noirci. [ 8 ] Afin de déterminer la raison pour laquelle l'eau s'écoule, les demandeurs enlèvent le gypse et découvrent un grand trou rectangulaire découpé dans le plafond. [ 9 ] Le 24 mars 2012, les demandeurs font inspecter l'immeuble par des experts.

Ces experts notent, entre autres choses, que le revêtement de toiture arrière de l'immeuble a été réparé de façon artisanale et que les pièces du pontage ont été en contact avec de l'eau et qu'il y a un affaissement. Une réparation est donc nécessaire à cet endroit. [ 10 ] Ils constatent aussi qu'un enduit goudronné a été appliqué et que ce type d'enduit n'est pas recommandé pour une utilisation apparente. De plus, la structure du plafond et de la toiture a été touchée.

Plusieurs signes d'infiltration d'eau sont apparents à ce niveau et les pièces de bois abîmées devront être remplacées. [ 11 ] Selon l'expertise, le toit a été « réparé » de façon artisanale. Pour les demandeurs, il est clair que le défendeur était au courant de ce fait et qu'il leur a caché. [ 12 ] Le 27 février 2012, les demandeurs avisent le défendeur par écrit de la situation, à savoir que l'immeuble qu'il leur a vendu recèle un problème majeur au niveau du toit.

Ils y joignent l'estimation fait par une compagnie de rénovation au montant de 25 811,89 $, somme nécessaire à la réfection du toit. [ 13 ] Le 1 er mars, le défendeur leur répond par écrit qu'ils savaient lors de la vente que les logements étaient inoccupés et qu'ils ont acheté à leurs risques et périls. [ 14 ] Les demandeurs consentent à réduire leur réclamation de 25 811,89 $ à 7 000,00 $ pour les fins de la juridiction de la division des petites créances. [ 15 ] En raison de l'état du toit, les demandeurs ne sont pas en mesure de mettre en location l'un des deux logements du premier étage.

[16] Le défendeur conteste la réclamation des demandeurs. [17] L'immeuble dont il a été propriétaire pendant quinze ans a été construit en 1929. Il l'a acheté à des fins de location et non pourl'habiter. [18] Il a appelé un courtier immobilier pour lui dire qu'il y avait beaucoup de réparations à faire sur cette résidence et qu'il voulait lavendre sans la garantie de qualité. D'ailleurs, elle a été annoncée comme étant une « maison pour bricoleurs ». [19] Il ne savait pas que le toit coulait ni qu'il y avait un trou au plafond.

Il n'a pas fait de travaux à l'intérieur des logements. [20] Au moment de la vente, les logements n'étaient plus habités depuis huit mois. Les demandeurs prétendent qu'ils ne sont pashabitables, mais ils ont déjà été occupés auparavant. [21] Il n'a effectué aucune réparation majeure à l'immeuble. Le droit [22] Les demandeurs ont acheté l'immeuble, de vendeurs non professionnels, à leurs risques et périls.

L'article 1733 du Code civil duQuébec se lit ainsi : « 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et quiaffectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. » [23] Les conséquences d'une vente dans de telles conditions sont clairement expliquées par le professeur Jobin[1] : « [106] La conséquence juridique est clairement énoncée par le professeur Jobin: Soulignons que si la vente est faite aux risques et périls de l'acheteur et que le vendeur n'est pas un vendeur professionnel, à notre avis il est complètement libéré par cette cause, même quand il connaissait le vice du

titre ou ne pouvait l'ignorer et qu'il ne l'a pas dénoncé125.Toutefois, les tribunaux veillent au respect d'un minimum de morale: la clause de vente aux risques et périls de l'acheteur ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres ou réticence (demi-vérité)126 125 Roussel c. Caisse Desjardins de Sainte-Foy, (QC CA), J.E. 2004-2010, REJB 2004-71694 (C.A.). Lamontagne, Vente, No 217. Voir aussi, dans ce sens, Garage Robert inc. c. 2426-9888 Québec inc., (QC CA), [2001] R.J.Q. 865,REJB 2001-23561 (C.A.), M. le juge Rochon, au par. 20, et M. le juge Chamberland, au par. 35.

Contra: Girard c. Doiron, (QC CA), [1999] R.D.H. 559, REJB 1999-14611 (C.A.). 126 Gagné c. Location Haggerty inc., (QC CS), J.E. 98-1524, REJB 1998-07431 (C.S.). À notre avis, elle le protègecependant contre son simple silence pour autant qu'il n'y a pas éviction du fait personnel du vendeur (art. 1732 C.c.Q.)[48] » [24] Même si le contractant renonce à la garantie de qualité, il peut néanmoins plaider qu'il a été victime d'un vice de consentementet peut ainsi invoquer le dol. [25]

L'article 1401 du Code civil du Québec énonce à quelles conditions le dol constitue un vice de consentement : « 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous lescas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. » [26] Quand l'acheteur réclame sur la base du dol, il doit prouver que le vendeur avait l'intention de le tromper. Ainsi, il doit prouverla mauvaise foi du vendeur au moment de la vente. [27] « En particulier, la mauvaise foi du vendeur lorsqu'il décrit l'état du bien, constitue un dol. »[2] [28] Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence du vendeur (article 1401 du Code civil du Québec).

Constitue également undol, le fait que le vendeur crée un faux sentiment de sécurité chez l'acheteur en omettant de lui révéler un fait important au niveau dubien[3]. [29] Le dol peut également être négatif.

Le professeur Jeffrey Edwards le décrit ainsi[4] : « 214.1 – Les tribunaux ont souvent reconnu que le vendeur connaissant un fait important qui pourrait influencer la décision del’acheteur de contracter ou les conditions auxquelles l’acheteur accepterait de contracter, et sachant pertinemment que l’acheteur ignore ce fait, doit le dénoncer à l’acheteur avant la vente : faire autrement constituerait un dol négatif489.1. » [30] Le professeur Edwards réitère également le principe de base lorsque l'acheteur décide de se pourvoir en dol, à savoir, qu'il « doittoujours faire la preuve de l'intention qu'avait le vendeur de le tromper. »[5] [31] Rappelons finalement que c'est à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention (article2803 du Code civil du Québec).

Le fardeau de preuve est la prépondérance.

[ 32 ] Enfin, la bonne foi se présume toujours à moins que la loi n'exige expressément de la prouver (

article 2805 du Code civil du Québec ) . Analyse et décision [ 33 ] Les demandeurs assument le fardeau de prouver par prépondérance de preuve leurs prétentions selon lesquelles le défendeur a commis à leur endroit un dol par omission. [ 34 ] De l'avis du Tribunal, ils n'ont pas réussi à prouver leurs prétentions. [ 35 ] Ils ont acheté un immeuble de 1929, annoncé « pour bricoleurs » et vendu sans la garantie de qualité. Il faut rappeler que la bonne foi se présume et que les demandeurs devaient prouver la mauvaise foi du défendeur.

Pour ces motifs, Le Tribunal : [ 36 ] Rejette la demande; [ 37 ] Sans frais. __________________________________ JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. Date d’audience : 27 juin 2012