2012 QCCA 1068, 2012 QCCA 1068

Koulouris c. Québec (Ville de) 2012 QCCA 1068 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-10-002805-120 (200-36-001655-109) DATE : 8 juin 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE FRANCE THIBAULT, J.C.A. ÉLISABETH KOULOURIS MICHEL MATHIEU REQUÉRANTS – Défendeurs c. VILLE DE QUÉBEC INTIMÉE – Poursuivante JUGEMENT [ 1 ] Je suis saisie, à

titre de juge unique, d'une Requête pour permission d'appeler d'un jugement rendu le 26 mars 2012 par la Cour supérieure, district de Québec (honorable Claude C.

Gagnon), qui a rejeté l'appel d'un jugement prononcé le 17 juin 2010 par la Cour municipale de la Ville de Québec (honorable Gilles Gaumond), qui a déclaré les requérants coupables des infractions suivantes : Le ou vers le 18 septembre 2007, au 7820 à 7828, Le Trait-Carré Ouest, à Québec, sur le lot numéro 1128886 du cadastre du Québec, avoir permis ou toléré la présence de cinq (5) logements dans son bâtiment, usage non autorisé dans la zone H248-2, contrevenant ainsi aux articles 1.6.2 et 5.1.1 du Règlement n° 96-2921 de l’ancienne Ville de Charlesbourg.

Le ou vers le 18 septembre 2007, au 7820 à 7828, Trait-Carré Ouest, à Québec, sur le lot numéro 1128886 du cadastre du Québec, avoir maintenu des travaux de construction, d’implantation, de transformation, d’agrandissement ou d’addition de bâtiment effectués sans avoir obtenu de permis de construction au préalable, contrevenant ainsi aux articles 25, 38 et 83 du Règlement R.R.V.Q.

chapitre A-2 de la Ville de Québec. [ 2 ] Les moyens d'appel soumis par les requérants n'ont aucun mérite. [ 3 ] Dans le cas de la première infraction, les juges de la Cour municipale et de la Cour supérieure ont appliqué avec rigueur les règles relatives aux droits acquis. La construction du sixième logement sous les combles ne peut être considéré comme un « substitut aux droit acquis » ni assimilé à une « intensification de l'activité préexistante » : [34] L'élimination permanente de l'annexe pour faire place à une aire de stationnement emporte nécessairement la perte des droits acquis à l'utilisation de cette

partie de l'immeuble comme lieu d'habitation. [35] Il s'agit là d'un abandon de droits acquis qui ne souffre d'aucune équivoque ou ambiguïté quant à la volonté du titulaire de ne plus les exercer. [36] La renonciation n'a évidemment d'effet que sur l'occupation de l'annexe et n'affecte en rien les droits acquis relatifs à l'usage du bâtiment principal. [37] Mais le sixième logement érigé dans les combles ne peut pour autant être considéré comme étant le substitut aux droits acquis par le logement de l'annexe.

Un usage dérogatoire ne peut, comme le rappelle le juge, être remplacé que par un usage conforme à la réglementation d'urbanisme. [38] La question qui demeure est donc celle de déterminer si le logement du grenier peut être assimilé à une intensification de l'activité préexistante. Le Tribunal ne le croit pas. [39] S'il est vrai que la construction d'un logement supplémentaire ne change pas la vocation dune

partie importante de l'immeuble qui abrite déjà quatre logements, il n'en demeure pas moins que l'espace qui n'était jusque-là qu'un lieu de rangement est transformé en un lieu d'habitation. [40] Ce changement significatif a pour conséquence que le privilège d'occupation dérogatoire d'une

partie du bâtiment, mais permis en raison de droits acquis a, de façon irrégulière, proliféré et s'est étendu à d'autres parties de l'immeuble. [41] Les faits de la présente affaire démontrent non pas une intensification d'un usage dérogatoire, mais bien sa généralisation à

l'intérieur d'un même édifice, ce que n'autorisent pas les droits acquis. [ 4 ] Dans le cas de la deuxième infraction, les requérants plaident que, n'ayant pas exécuté les travaux eux-mêmes, ils ne peuvent pas être déclarés coupable de cette infraction qui n'est pas une infraction continue. [ 5 ] Il est acquis que les travaux exécutés n'ont pas été autorisés et que les requérants ont maintenu à leur immeuble des travaux de construction effectués sans permis : [64] Comme je l'ai précédemment souligné, l'évaluation que fait le juge des faits d'une preuve circonstancielle a droit à la déférence du tribunal d'appel, et sa conclusion que les travaux ont été exécutés sans qu'un permis n'ait été délivré ne peut être écartée, car elle ne résulte point d'une analyse erronée de la preuve. [65] Mais ce qui est reproché aux appelants c'est d'avoir « maintenu » à leur immeuble des travaux d'addition exécutés sans permis. [66] L'expression « maintenu » n'étant pas, par ailleurs, définie, il faut lui donner son sens usuel ou courant.

Le Grand Robert de la langue française[25] définit ce terme comme signifiant « conserver dans le même état; faire ou laisser durer, subsister ». [67] La preuve révèle qu'entre l'achat de la propriété et le 18 septembre 2007 (date de l'infraction), les appelants connaissaient les prétentions de la Ville relatives à l'absence de permis pour procéder aux travaux de fermeture des balcons, pour lesquels Réjean Lapointe avait d'ailleurs reconnu être fautif. [68] Il est tout aussi évident qu'ils n'ont rien corrigé, qu'ils ont conservé les lieux dans le même état et qu'ils ont par leur inaction fait perdurer la situation durant cette période. [69] Mais est-ce là une situation que prohibe le Règlement R.R.V.Q.,

chapitre A-2 ? [70]

L'article 25 du Règlement vise à réglementer trois phases d'un projet d'aménagement qui ne doivent pas débuter avant l'émission d'un permis : • L'exécution de travaux sur le site projeté; • L'occupation des lieux; • L'usage des lieux. [71] Or, il appert que les appelants ont, en connaissance de cause, occupé et utilisé les balcons aménagés en solarium sans que le permis nécessaire n'ait été délivré par la Ville de Québec.

Ils ont ainsi conservé les lieux dans le même état, laissé subsister une situation dérogatoire et, en conséquence, maintenu à leur immeuble des travaux de construction effectués sans permis. [ 6 ] Il s'agit d'une infraction qui peut être qualifiée d'infraction continue, autorisée par l'article 83 du Règlement sur l'administration des règlements d'urbanisme et l'établissemen t des droits payables pour les permis et les certificats relativement à l'interdiction de maintenir des travaux sans permis .

En outre, les requérants ont été avisés de l'existence des avis de non-conformité délivrés par l'intimée avant d'acquérir l'immeuble. [ 7 ] Même si la requête soulève des questions de droit, je suis d'avis que l'appel est voué à l'échec. En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder la permission sollicitée [1] . POUR CES MOTIFS : [ 8 ] REJETTE la Requête pour permission d'appeler, avec dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A. M e François Marchand Daignault et Associés Pour les requérants M e Guy Bilodeau et M e Ève Rioux Giasson et Associés Pour l'intimée Date d’audience : 7 juin 2012