2015 QCCQ 7729, 2015 QCCQ 7729

Laplante c. Malenfant 2015 QCCQ 7729 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-029667-142 DATE : 4 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Karen Laplante Demanderesse c.

Gaétane Malenfant Daniel Gratton Défendeurs et Guy Fuentes Marie-Josée Lamade Parties appelées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame compensation suite à l’apparition de vices cachés sur la maison acquise auprès des défendeurs, selon sa prétention.

Les faits [ 2 ] Le 31 mai 2012, madame Laplante achète des défendeurs une maison de type bungalow construite en 1983, le tout pour la somme de 169 500 $. [ 3 ] Elle fait précéder son achat d’une inspection, dont les données ont été colligées dans un rapport daté du 20 avril 2012 et produit en preuve. [ 4 ] Dès la prise de possession, la demanderesse constate de la condensation dans les puits de lumière situés à l’étage. Elle contacte, dès lors, le défendeur Gratton. [ 5 ] Dans les jours qui suivent, madame Laplante réalise que le sous-sol est très humide.

Ses meubles et autres objets semblent affectés par cette humidité. [ 6 ] Début juillet, elle retire le gypse et constate la présence de moisissure à certains endroits. Elle y voit également des débris de gypse à l’intérieur des murs de même qu’un manque d’isolation. Elle vérifie l’état du drain français au pourtour de la maison, mais ne

détecte aucune irrégularité majeure. [ 7 ] Elle communique de nouveau avec celui qui avait procédé à l’inspection préachat, lequel retourne sur les lieux et rédige un rapport en date du 8 juillet 2012.

La demanderesse fait parvenir ce rapport aux défendeurs en sollicitant des mesures correctives de leur part. [ 8 ] Croyant qu’ils n’encouraient aucune responsabilité, les défendeurs font parvenir à la demanderesse, via leur procureur, une lettre datée du 19 juillet 2012 la priant de cesser de communiquer avec eux concernant quelque réclamation que ce soit découlant de cette affaire. [ 9 ] Fort de ce refus, madame Laplante se résigne à ne plus utiliser le sous-sol et commence la démolition des murs. [ 10 ] Selon son témoignage, les travaux ont duré un an et demi. [ 11 ] Elle a exécuté les travaux en question principalement seule mais parfois, elle était aidée de son père.

Les matériaux qu’elle a achetés pour leur réalisation se chiffrent à environ 4 000 $. [ 12 ] Considérant tous les autres troubles et inconvénients engendrés, elle réclame des défendeurs la somme de 7 000 $. [ 13 ] Quant à ces derniers, ils appellent en garantie leur propre vendeur suite à l’acquisition qu’ils ont faite le 29 janvier 2004.

Analyse et décision [ 14 ] Le principe général de notre droit civil favorise la stabilité des contrats. [ 15 ] Une transaction peut être révisée par le Tribunal, entre autres, si le consentement d’un des contractants a été vicié. [ 16 ] De même, il peut aussi intervenir pour diminuer le prix d’un bien ou rescinder la vente si celui-ci est affecté d’un vice caché. [ 17 ] C’est alors au vendeur que revient l’obligation de fournir un bien exempt de vices cachés. [ 18 ] Les principes applicables se retrouvent à l’

article 1726 du Code civil du Québec [1] : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 19 ] Dans tous les cas, il revient à l’acheteur de prouver, par prépondérance de preuve, ses prétentions : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 20 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, on reconnaît que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu’il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 21 ] Concernant le caractère occulte, le deuxième alinéa de l’

article 1726 C.c.Q. stipule que le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice caché « connu » de l’acheteur ni le vice apparent. [ 22 ] Lorsqu’on analyse la « connaissance » de l’acheteur, de quel type de connaissance parle-t-on ? D’une connaissance subjective, donc réelle, de l’état d’esprit de l’acheteur ou d’une connaissance objective, donc souhaitable, selon la norme de l’acheteur prudent et diligent ?

Il semble que ce soit cette dernière norme que les tribunaux ont jusqu’ici, majoritairement, favorisée [2] . [ 23 ] Dans tous les cas, il faudra se référer à l’âge du bien acheté ainsi qu’à tout indice facilement décelable ou révélé par l’examen du bien avant son achat. [ 24 ] Ajoutons que la vétusté, l’usure et le vieillissement du bien ne constituent pas en soi un vice au sens de la garantie légale [3] .

Application en l’espèce [ 25 ] La demanderesse se plaint de deux parties distinctes de l’immeuble affectées de vices cachés : les puits de lumière ainsi que l’humidité excessive au sous-sol. [ 26 ] Il conviendra de traiter des deux parties de façon distincte. 1. Les puits de lumière [ 27 ] La demanderesse allègue que les vendeurs ont camouflé l’état réel des puits de lumière en apposant de la peinture avant la vente.

Elle dépose certaines photographies (pièce P-5) qui n’illustrent pas l’état des puits de lumière tel que décrit par elle. [ 28 ] Rappelons que dans le rapport préachat, l’inspecteur émet l’avis suivant : « Nous avons noté la présence de deux fenestrations de type puits de lumière.

Ce type de fenestration, vu la rudesse de notre climat, est la cause fréquente de condensation et d’infiltration d’eau . […] » [4] (soulignement du soussigné) [ 29 ] Aucune preuve n’a été faite que ce problème était d’une telle gravité qu’il a fallu apporter des correctifs importants. [ 30 ] Compte tenu de l’avertissement contenu au rapport préachat, il faut conclure que ce vice, si vice il y a, doit être considéré comme un problème apparent puisque mis à la connaissance de l’acheteur. [ 31 ] Qui plus est, le problème ne répond pas non plus à la condition de « gravité » exigée par la jurisprudence. [ 32 ] Conséquemment, ce chef de réclamation sera rejeté. 2.

L’humidité excessive [ 33 ] Dans le rapport préachat du 20 avril 2012, l’auteur du rapport indique que la durée de vie utile d’un drain de fondation est limitée (entre 25 et 30 ans en moyenne) [5] . [ 34 ] Dans le rapport subséquent qu’il produit à la demande de madame Laplante, il mentionne avoir relevé des taux d’humidité anormalement élevés sur la base des murs de fondation à l’intérieur et sur la dalle de béton, mais pas d’infiltration d’eau [6] . [ 35 ] Il ajoute qu’il « soupçonne » un blocage du drain français et recommande de faire vérifier cet élément par un spécialiste à l’aide d’une caméra. [ 36 ] Les défendeurs allèguent, avec raison, que l’inspecteur, bien qu’il ait employé un appareil de détection, ne fait aucunement mention dans son rapport de la mesure qu’il emploie en parallèle avec les normes applicables. [ 37 ] Notons que la demanderesse n’a pas fait vérifier le drain par un spécialiste, tel que recommandé. [ 38 ]

Malgré cela, les défendeurs admettent qu’il peut s’agir d’une cause possible de l’humidité constatée par madame Laplante, bien qu’eux n’aient rien remarqué de particulier pendant leur occupation de l’immeuble. [ 39 ] Comme tel, le fait que le drain ait atteint sa durée de vie normale ne peut constituer un vice caché selon les principes énoncés précédemment à l’effet que la vétusté, l’usure et le vieillissement ne constituent pas un vice au sens de la garantie [7] . [ 40 ]

Malgré cela, il arrive que le bien vétuste puisse engendrer des dommages à d’autres éléments du bien acheté qui, eux, peuvent être couverts par la garantie contre les vices cachés. [ 41 ] À cet effet, il faut conclure que la preuve de la demanderesse est mince, mais comporte tout de même quelques photographies et l’avis de l’inspecteur ayant visité les lieux en juillet 2011 qui note, dans son rapport, avoir observé des traces noires sur le plaque au plâtre à l’intérieur du mur ainsi que des traces s’apparentant à de la moisissure [8] . [ 42 ] Il n’a pas été mis en preuve qu’il était nécessaire de procéder à tous les travaux effectués par madame Laplante (y compris le changement de l’isolation au coût de 2 824,94 $). [ 43 ] Néanmoins, la preuve révèle qu’il fallait modifier et réparer le bas de certains murs affectés par la moisissure. [ 44 ] À cet égard, le Tribunal allouera à la demanderesse la somme de 1 000 $ en compensation des travaux qu’elle a dû effectuer, y compris le temps passé pour la réfection.

L’appel en garantie

[ 45 ] Étant donné que les défendeurs n’ont pas fait la preuve de l’antériorité du vice par rapport à leur achat, la demande contre les parties appelées sera rejetée. Pour tous ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie la demande ; Condamne les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 1 000 $ avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'assignation ; Condamne les défendeurs au paiement des frais judiciaires ; Rejette la demande contre les parties appelées. __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Date d’audience : 27 août 2015