2016 QCCQ 7795, 2016 QCCQ 7795

Bucci c. Naud 2016 QCCQ 7795 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-031175-159 DATE : 4 JUILLET 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ François Bucci Santa Isabel Duarte Demandeurs c.

Micheline Naud Normand Paquin Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Attendu que les demandeurs réclament aux défendeurs des dommages correspondant aux loyers impayés par une locataire de l'immeuble qu'ils ont acheté des défendeurs ; Attendu qu'ils ont acheté, le 14 janvier 2014, un immeuble de six logements ; Attendu que, dès le début, les acheteurs ont réalisé qu'une des locataires effectuait ses paiements de loyer de façon problématique ; Attendu que la locataire a déclaré faillite, privant les demandeurs d'une somme de 1 910 $ ; Attendu que, de façon simultanée, ceux-ci ont obtenu un jugement de la Régie du logement daté du 10 septembre 2014, leur octroyant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion de la locataire ; Attendu que, nonobstant ce jugement, les demandeurs ont donné une seconde chance à la locataire, qui a connu des retards dans le paiement de son loyer dans les mois qui ont suivi ; Attendu que celle-ci a définitivement cessé de payer son loyer en décembre 2014 et que le logement s'est reloué uniquement en mai de l'année suivante ; Attendu que les demandeurs ont formulé une demande en relocation et en dommages pour réclamer à la locataire tous les loyers impayés après sa faillite et, également, des indemnités pour perte et dégradation ; Attendu que cette demande devant la Régie du logement est en suspens ; Attendu que dans la présente procédure, les demandeurs réclament les mêmes montants que ceux faisant l'objet de la réclamation devant la Régie du logement, en plus des montants dont ils ont été privés par l'effet de la faillite ; Attendu qu'ils réclament des dommages-intérêts pour sanctionner le manque de divulgation des défendeurs des sommes que la locataire devait aux défendeurs comme anciens locateurs ; Attendu que les demandeurs s'appuient sur la pièce P-5, document daté du 9 janvier 2014 qu'ils ont obtenu via le syndic à la faillite de la locataire, lequel montre que celle-ci doit la somme de 7 040 $ au codéfendeur Normand Paquin ; Attendu que le document comporte une mention manuscrite, visiblement de la main de la locataire, indiquant que cette dette se rapportait

à du loyer ; Attendu que les demandeurs, dans leur présente réclamation, invoquaient qu'ils voulaient se servir de cette pièce pour démontrer l'absence de divulgation de cet élément ; Attendu qu'à l'audience, le codéfendeur Normand Paquin plaide que le document se rapporte à un prêt personnel contracté en faveur de la locataire ; Attendu que ce dernier ne dépose aucun acte de prêt qui pourrait constater le contraire de ce que la pièce P-5 mentionne et que, de plus, la signataire n'a pas été convoquée pour rendre témoignage ; Attendu que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention par prépondérance de preuve ( articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ) ; Attendu que dans ce contexte, les demandeurs ont prouvé, par prépondérance de preuve, que le document P-5 se rapportait bel et bien à du loyer dû par la locataire aux défendeurs et que cet élément aurait dû être divulgué aux demandeurs, d'autant plus qu'il a été confectionné six jours avant la vente de l'immeuble ; Attendu que l'

article 6 C.c.Q. mentionne que toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi ; Attendu que l'

article 1375 C.c.Q. renchérit en rappelant que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction ; Attendu que l'

article 1401 C.c.Q. rappelle que l'erreur d'une

partie provoquée par le dol de l'autre

partie vicie le consentement dans les cas où sans cela, la

partie aurait contracté à des conditions différentes ; Attendu que la preuve prépondérante révèle que les demandeurs auraient négocié à des conditions différentes si les défendeurs leur avaient révélé l'existence du passé de la locataire qui avait connu des difficultés de paiement dans le passé ; Attendu que la responsabilité première de ces actes revient à la codéfenderesse Micheline Naud vu qu'elle est responsable des actes de son mandataire en vertu de l'

article 2160 C.c.Q. ; Attendu que le codéfendeur Normand Paquin sera également responsable en vertu des règles de responsabilité civile édictées à '

article 1457 C.c.Q. ; Attendu que le Tribunal ne peut accorder aux demandeurs ce qui fait déjà l'objet d'une demande devant la Régie du logement ; Attendu que le montant a être alloué ne pourrait avoir pour effet d'enrichir les demandeurs aux dépens des défendeurs et doit prendre en considération les aléas normaux qu'un locateur peut avoir par rapport au locataire à qui il loue ; Attendu que le montant accordé prendra également en considération le fait que les demandeurs ont volontairement, en cours de bail, accepté de donner des chances à la locataire, ce qui a pu augmenter leurs pertes, ce envers quoi ils doivent accepter la responsabilité qui leur échoie ; Attendu que pour sanctionner la faute commise par les défendeurs, le Tribunal emploiera le montant dont les demandeurs ont été privés, plus la somme de 890 $ en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, totalisant la somme de 2 800 $ ; Attendu que par inadvertance, le soussigné a d’abord conclu à une condamnation globale de 2 000 $ mais qu’après avoir réalisé son erreur, il l’a rectifiée pour bien faire sentir la réprobation, source de dommages pour les demandeurs et ce, bien au-delà des loyers perdus ; Pour tous ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie la demande ; Condamne les défendeurs in solidum à payer aux demandeurs la somme de 2 800 $ avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'assignation ; Condamne les défendeurs in solidum aux frais de justice.

__________________________________ Georges Massol , j.c.q. Date d’audience : 4 juillet 2016