2014 QCCQ 9624, 2014 QCCQ 9624

9241-3897 Québec inc. c. Buchwald 2014 QCCQ 9624 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile N° : 700-22-030543-143 DATE : 12 AOÛT 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9241-3897 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

CLAUS BUCHWALD -et- PAULETTE CLAVEL Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9241-3897 Québec inc. («9241») réclame 13 515,75 $ à madame Paulette Clavel et monsieur Claus Buchwald à

titre de cautions des obligations contractées par une tierce

partie en vertu d'un bail commercial liant cette dernière à 9241. [ 2 ] Clavel [1] et Buchwald refusent de payer la somme réclamée, invoquant tout d'abord que 9241 n'a pas minimisé ses dommages en lui refusant l'accès aux lieux loués et la reprise de possession de ceux-ci jusqu'à la fin du bail. [ 3 ] Dans un deuxième temps, ils soumettent que 9241 s'est appropriée à son propre bénéfice les équipements laissés sur les lieux, lesquels ont une valeur monétaire plus importante que le quantum de sa réclamation envers eux.

Contexte factuel [ 4 ] Le 14 mai 2008, Clavel et Buchwald signent un bail par lequel ils louent un local commercial sis au 33, rue principale Est à Ste-Agathe afin d'y opérer un restaurant. Les propriétaires de l'immeuble sont alors messieurs Luc Fontaine et Jacques Hayes. [ 5 ] Le 10 mai 2011, Fontaine et Hayes vendent l'immeuble à 9241 qui devient conséquemment locateur au sens du bail. [ 6 ] Au mois de novembre 2011, Clavel et Buchwald vendent leur commerce à 9254-2265 Québec inc. («2265»), personne morale propriété de Wolfgang Leidinger et Evelyne Kehren.

La vente inclut notamment tous les luminaires et équipements de restaurant. [ 7 ] Le 25 novembre 2011, intervient une cession de bail avec consentement du locateur en vertu de laquelle Clavel et Buchwald cèdent à 2265 tous leurs droits dans le bail signé en 2008. [ 8 ] En vertu de ce même document, Clavel et Buchwald garantissent conjointement et solidairement toutes les obligations qui incombent maintenant à 2265 en vertu du bail, notamment le paiement du loyer. [ 9 ] Par une lettre datée du 1 er décembre 2013, Kehren et Leidinger informe 9241 du fait que 2265 a abandonné les lieux loués et cessé l'opération du restaurant.

Ils retournent vivre en Allemagne. [ 10 ] Le chèque émis par 2265 faisant office de paiement du loyer du mois de décembre 2013, au montant de 2 457,41 $, est retourné par l'institution financière avec la mention « provisions insuffisantes ». [ 11 ] Par lettre datée du 18 décembre 2013, 9241 informe Clavel et Buchwald du défaut de 2265 et réclame le paiement des sommes dues par elle en vertu du bail, soit le loyer des mois de décembre 2013 à avril 2014, totalisant 12 287,05 $. [ 12 ] À compter de ce moment, divers échanges ont lieu entre 9241 et Buchwald, ou leurs représentants, que ce soit verbalement, ou encore par écrit, notamment les 19 décembre 2013, 15 janvier 2014 et 31 janvier 2014.

Jamais les parties ne trouveront un terrain d'entente. [ 13 ] Les contrats ainsi que le quantum de la réclamation à

titre de loyer sont admis par les parties. Les faits pertinents à la solution du litige

En demande [ 14 ] Monsieur Jeffrey Bernstein est secrétaire-trésorier de 9241. Il confirme avoir reçu le paiement du loyer jusqu'au mois de novembre 2013. Le chèque de décembre est par contre revenu avec la mention « provisions insuffisantes ». Il n'avait aucun indice préalable laissant croire que 2265 ne serait pas en mesure de respecter les termes du bail jusqu'à son terme, à la fin avril 2014. [ 15 ] Il a rapidement avisé Clavel et Buchwald de l'abandon des lieux par 2265.

Lorsqu'il parle au téléphone à Buchwald le 20 décembre 2013, celui-ci lui dit de ne pas s'inquiéter et qu'il paierait les 12 000 $ dus par chèques postdatés. Buchwald veut cependant la clé du restaurant pour y avoir accès. Il lui répond qu'il devra vérifier avec son avocat mais qu'il aimerait tout d'abord avoir le loyer du mois de décembre 2013, lequel est échu depuis déjà près de trois semaines. [ 16 ] De façon toute aussi rapide, il remet le local en location en apposant des panneaux à cet effet sur l'immeuble et en donnant mandat à un agent immobilier à Ste-Agathe-des-Monts.

Il affirme par ailleurs que le marché y est plutôt difficile en plein hiver. [ 17 ] Il reçoit quelques appels mais aucune offre formelle. À ce jour, il n'a toujours pas été en mesure de louer de nouveau ce local. [ 18 ] Il n'aurait eu aucune objection à louer de nouveau le local à Buchwald et Clavel, moyennant une entente et un contrat formel.

Or, non seulement il n'a pas reçu le paiement des loyers de décembre 2013 et de janvier 2014, mais il n'a jamais reçu non plus d'offre formelle de location ou de plan d'affaires de la part de ces derniers. [ 19 ] En ce qui a trait aux équipements sur les lieux, il mandate monsieur Pierre-André Gauthier, évaluateur, lequel lui transmet une évaluation préliminaire de leur valeur, qu'il chiffre à 4 472 $.

En mai 2014, après s'être rendu sur les lieux, Gauthier l'informe que, pour vendre le tout plus rapidement, et en un seul lot, la valeur des équipements est plutôt d'environ 2 800 $. [ 20 ] Il contacte Leidinger et Kehren afin de s'entendre sur un prix de vente permettant à 9241 d'acquérir les équipements demeurés dans le local.

Une telle vente intervient entre 2265 et 9241, qui devient propriétaire des équipements pour la somme de 2 457,41 $, soit le montant exact du loyer du mois de décembre. [ 21 ] Il a ultérieurement permis à Buchwald et à son fils Kevin d'accéder au local afin de prendre des photos des équipements. Leur expert ne les a pas accompagnés. [ 22 ] Monsieur Pierre-André Gauthier témoigne à

titre d'expert en évaluation. Depuis 1988, il procède à diverses évaluations, notamment pour des syndics de faillite et des institutions financières. Au cours des 18 derniers mois, il a procédé à au moins 30 évaluations d'équipements de restaurants. [ 23 ] D'entrée de jeu, il indique au Tribunal qu'il est très difficile d'effectuer une évaluation adéquate en se basant uniquement sur une liste de biens et sur des photos.

Il vaut mieux se présenter sur les lieux afin d'être en mesure d'inspecter physiquement chacun des items. [ 24 ] Dans le cas présent, il a tout d'abord procédé à une évaluation sur liste et photos et en est arrivé à un prix de 4 472 $ pour une liquidation ordonnée des biens, qu'il définit comme étant une vente en quelques semaines, pouvant être réalisée item par item. [ 25 ] Dans un second temps, il a réalisé une évaluation plus précise. Il s'est présenté sur les lieux le 2 juin 2014 et a inspecté les équipements.

Il évalue à 2 800 $ la valeur des équipements pour une liquidation en bloc, soit en un seul lot, laquelle prend beaucoup moins de temps et est moins coûteuse qu'une liquidation ordonnée. [ 26 ] Il ajoute que les biens ne sont pas en très bon état. Certains problèmes ont pu être découverts en manipulant les biens, notamment le fait qu'il manque un compresseur dans un réfrigérateur et que certaines portes ne ferment plus. En défense [ 27 ] Monsieur André Lavoie témoigne également à

titre d'expert en évaluation. Il œuvre depuis 30 ans dans le domaine de la vente d'équipement de restaurant, notamment de l'équipement usagé qu'il nettoie, répare et revend. [ 28 ] En avril 2014, il reçoit de Buchwald une liste d'équipements à évaluer. Il ne se rend pas sur les lieux, procédant à son évaluation sur la seule base d'une liste avec photos. [ 29 ] Il précise que le prix auquel il en arrive est pour des items nettoyés, réparés et prêts à revendre. Généralement, il vend le matériel usagé à 50 % de sa valeur à neuf.

Il conclut à une valeur de 29 820 $ pour l'équipement se trouvant toujours dans le local. [ 30 ] Monsieur Claus Buchwald témoigne également. Il a opéré son restaurant La Petite Allemagne à Ste-Agathe jusqu'en novembre 2011, moment où il l'a vendu à 2265. Suite à la cession de bail, il sait que sa conjointe et lui demeurent responsables des obligations du nouveau locataire. [ 31 ] Il apprend le 20 décembre 2013 que 2265 a quitté le local et que ses dirigeants sont retournés en Allemagne. Dès ce moment, il appelle Bernstein et lui dit qu'il veut s'arranger, qu'il veut de nouveau louer le local.

Bernstein lui répond qu'il doit parler à son avocat et lui demande le paiement du loyer de décembre. Il préfère attendre la suite des choses avant d'effectuer un tel paiement. [ 32 ] Il reçoit quelques jours plus tard une lettre qui, selon lui, signifie qu'on refuse de lui louer le local. [ 33 ] Par ailleurs, il sait que les équipements commerciaux se trouvant dans le local ne lui appartiennent plus et que, théoriquement, il ne peut plus les utiliser. Analyse et décision Le droit

[ 34 ] Le cautionnement est le contrat par lequel une personne, la caution, s'oblige envers le créancier à exécuter l'obligation du débiteur si celui-ci n'y satisfait pas [2] . Telle est l'obligation contractée par Buchwald et Clavel lors de la cession de bail à 2265. [ 35 ] La caution n'est tenue de satisfaire à l'obligation du débiteur qu'à défaut par celui-ci de l'exécuter [3] . Preuve du défaut de 2265 à été faite à la satisfaction du Tribunal. [ 36 ] La caution peut opposer au créancier tous les moyens que pouvait opposer le débiteur principal, sauf ceux qui sont purement personnels à ce dernier [4] .

Application [ 37 ] La preuve prépondérante [5] administrée à l'audience ainsi que les admissions de part et d'autre convainquent le Tribunal que les loyers des mois de décembre 2013 à avril 2014 n'ont pas été payés et sont dus par Clavel et Buchwald solidairement en vertu de l'engagement signé lors de la cession de bail. Ceci étant, est-ce que 9241 a minimisé ses dommages ? [ 38 ] Dans un premier temps, la preuve démontre que le local a été remis sur le marché de la location très rapidement. Des panneaux ont été installés et un mandat confié à un courtier afin de le relouer.

Or, cela ne s'est pas avéré possible avant la fin du bail le 30 avril 2014. Seules des demandes d'information ont été reçues et aucune offre formelle ne fut transmise. [ 39 ] Clavel et Buchwald font grand état du fait que 9241 aurait refusé de leur louer de nouveau le local. Or, la preuve soutenant cette prétention n'est d'aucune façon prépondérante. [ 40 ] Non seulement il n'y a jamais eu paiement du loyer de retard, soit celui de décembre 2013, et éventuellement celui de janvier 2014, mais à la lecture des documents produits, il n'y a jamais eu d'offre formelle de procéder à la location.

Il semble même qu'ils demandaient plutôt à 9241 de leur faire une offre mais cela, seulement à la fin du mois de janvier 2014 alors qu'il ne restait plus que trois mois à courir sur le bail en vigueur. Le Tribunal ne retient pas cet argument. [ 41 ] En ce qui a trait maintenant à l'évaluation des biens sur les lieux, le Tribunal ne peut retenir le témoignage de monsieur André Lavoie.

Non seulement ne s'est-il pas déplacé sur les lieux et a procédé à une simple évaluation sur liste et photos mais son témoignage a fortement été ébranlé par le contre-interrogatoire qu'il a subi. [ 42 ] Qui plus est, à une question du Tribunal, il répond que pour lui, il n'y a pas de différence entre un équipement usagé de 2 ans ou de 25 ans. Il peut le revendre à 50 % de sa valeur à neuf. [ 43 ] Il précise par exemple que la cuisinière qu'il a vue sur les photos date des années 80.

Le Tribunal conçoit difficilement que l'on puisse revendre une telle cuisinière à 50 % de sa valeur à neuf. [ 44 ] Il admet aussi qu'il ne peut pas savoir s'il y a ou non un compresseur à l'intérieur d'un réfrigérateur ou si une cuisinière ou un autre bien fonctionne ou non. [ 45 ] À une question du procureur de 9241, il affirme qu'il ne paierait pas lui-même plus de 7 500 $ pour les biens alors que son évaluation est de près de 30 000 $ pour ces mêmes biens. [ 46 ] Son témoignage est très théorique et dans les faits, difficilement applicable à la liste de biens que l'on retrouve dans le présent dossier. [ 47 ] Considérant que l'expert Gauthier a établi une valeur de 4 800 $ pour les biens demeurés sur les lieux dans le cadre d'une liquidation ordonnée et que les biens en question ont effectivement été vendus à 9241 par le locataire ayant déguerpi pour une somme approximative de 2 400 $ sans autre entente formelle entre les parties, le Tribunal retient une valeur de 4 500 $ qui devra être déduite des sommes dues par Clavel et Buchwald.

Réclamation pour frais légaux [ 48 ] 9241 réclame l'équivalent de 10 % du quantum de sa réclamation en ce qui a trait à des frais légaux et déboursés, soit une somme de 1 228,70 $. Au paragraphe 10 de sa requête introductive d'instance, elle allègue que ce montant est réclamé en vertu du bail. [ 49 ] Or, la lecture du document ne permet de découvrir aucune telle clause permettant de réclamer une pénalité ou des dommages liquidés représentant 10 % de la réclamation. [ 50 ] La cession de bail du 25 novembre 2011 ne contient aucune clause à cet effet non plus.

Dans les circonstances, et considérant que la preuve à l'audience est demeurée muette à ce sujet, cette somme ne sera pas octroyée. Conclusion [ 51 ] 9241 a donc droit au remboursement de cinq mois de loyer à 2 457,41 $ chacun, soit la somme de 12 287,05 $. Cette dernière doit être réduite d'un montant de 4 500 $ représentant la valeur des biens et équipements aujourd'hui devenus la propriété de 9241, laissant un solde dû de 7 787,05 $. [ 52 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 54 ] CONDAMNE Claus Buchwald et Paulette Clavel solidairement à payer à 9241-3897 Québec inc. la somme de 7 787,05 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de l'assignation;

[ 55 ] AVEC DÉPENS. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Me Jonathan Foldiak Mes Foldiak & Associés, avocats Avocat de la demanderesse Me Guillaume Desjardins Mes Dunton, Rainville, avocats Avocat des défendeurs Date d’audience : 17 JUIN 2014