2013 QCCQ 7843, 2013 QCCQ 7843

Brunelle c. Tawadros 2013 QCCQ 7843 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-023896-119 DATE : Le 2 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUISE BRUNELLE

Partie demanderesse c. SAMIA TAWADROS -et- VÉRONIQUE VENTURELLI -et- PROPRIO DIRECT INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Louise Brunelle (Brunelle) réclame 6 999 $ à Samia Tawadros (Tawadros), courtier immobilier, Véronique Venturelli (Venturelli) courtier immobilier et Proprio Direct inc., et ce, pour les dommages encourus suite à l'erreur commise par les courtiers dans leurs représentations sur M.L.S. de la dimension de l'immeuble de Brunelle. [ 2 ] Les défendeurs nient toutes fautes et, subsidiairement, s'ils étaient reconnus coupables d'avoir mal pris les mesures de la résidence, ils plaident que la demanderesse a accepté une entente qui constitue une transaction valable devant être respectée par Brunelle.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Les défendeurs ont-ils commis une faute? [ 4 ] Si oui, cette faute a-t-elle entraîné un dommage? [ 5 ] Et finalement, y a-t-il eu transaction entre les parties dont l'objet était de régler le présent litige? LES FAITS [ 6 ] Brunelle retient les services de Venturelli, courtier immobilier, employée de l'agence Proprio Direct. [ 7 ] Venturelli se charge de faire la publicité de la résidence. C'est elle qui inscrit sur la fiche M.L.S. les grandeurs de la maison. Elle n'a pas concerté Brunelle à ce sujet.

Le prix demandé est de 424 000 $. [ 8 ] Une offre est faite à 400 000 $, Brunelle refuse, mais présente une contre-proposition à 410 000 $ qui est finalement acceptée à 405 000 $. [ 9 ] Lors de l'inspection préachat, les futurs acheteurs découvrent que les dimensions réelles ne correspondent pas aux dimensions affichées et demande une réduction de 10 000 $, soit à 395 000 $. À cette période, Venturelli est en vacances, c'est Tawadros qui gère le dossier. [ 10 ] Une entente entre toutes les parties intervient afin que la vente ait lieu.

Le prix est réduit à 395 000 $, mais en compensation l'agent des acheteurs versera 2 000 $ à Brunelle et son agent, madame Tawadros, accepte de lui verser 500 $, réduisant ainsi sa perte à 7 500 $. [ 11 ] Le 9 août 2010, Brunelle signe cette entente (P-2). Rendue chez le notaire, Brunelle change d'avis et ajoute à la main à côté du montant de rémunération à remettre au courtier, qui est de 22 292,81 $ les mots « avec protêt » Le 1 er septembre 2010, elle met en demeure les défenderesses.

ANALYSE ET MOTIFS [ 12 ] L'

article 2631 C.c.Q. édicte ce qui est une transaction : 2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l'exécution d'un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est indivisible quant à son objet. [ 13 ] L'existence d'une transaction lorsqu'elle est établie comporte la fin du litige et prive le Tribunal de la compétence de trancher. [1] [ 14 ] La formation d'une transaction relève de la règle édictée à l'

article 1385 C.c.Q. : Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu'il ait une cause et un objet . (soulignés de la soussignée) [ 15 ] Le législateur précise la notion d'échange de consentement aux articles 1386 et 1387 C.c.Q. , comme suit : 1386.

L'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne . 1387. Le contrat est formé au moment où l'offrant reçoit l'acceptation et au lieu où cette acceptation est reçue, quel qu'ait été le moyen utilisé pour la communiquer et lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires. (soulignés de la soussignée) [ 16 ] Précisons que la jurisprudence reconnaît que la transaction est un contrat qui ne nécessite aucune formalité particulière.

Il peut être conclu verbalement, par correspondance ou s'inférer de gestes des parties ou de leur mandataire, comme pour tout contrat. [2] [ 17 ] L'examen de la pièce D-2 démontre la volonté des parties de procéder à un règlement complet du litige qui les oppose.

On y retrouve les éléments essentiels à l'existence de la transaction : un litige entre les parties, soit une faute de la grandeur annoncée par le courtier qui a altéré la valeur du bien vendu, des concessions réciproques, soit le vendeur Brunelle accepte de réduire le prix demandé de 10 000 $ afin de vendre, et les courtiers acceptent de lui remettre une somme de 2 500 $ chez le notaire. Tous les éléments essentiels de cette entente sont repris à D-2 et Brunelle a signé y donnant son accord. [ 18 ] Comme la transaction, selon les termes de l'

article 2631 C.c.Q. n'est assujettie à aucune formalité particulière et que les parties n'ont lié la formation de leur contrat de transaction à aucune forme solennelle, la règle du consensualisme édictée par l'

article 1385 C.c.Q. doit trouver son application en l'instance. [3] [ 19 ] Par conséquent, la transaction édictée à D-2 lie Brunelle, sa réclamation en vertu des présentes ne peut être acceptée. Comme la transaction est constatée, le Tribunal peut l'homologuer permettant ainsi à Brunelle de recouvrer les sommes qui lui sont dues en vertu de cette transaction, si ce n'est déjà fait. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; HOMOLOGUE la transaction intervenue entre les parties en date du 9 août 2010; et ORDONNE aux parties de s'y conformer; Le tout sans frais . __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q.

Date d’audience : Le 25 mars 2013