2016 QCCQ 988, 2016 QCCQ 988

Von Hlatky Schlichter c. Aubé 2016 QCCQ 988 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033729-154 DATE : 14 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE LAPORTE ______________________________________________________________________ KRISTINA VON HLATKY SCHLICHTER

Partie demanderesse c. MARIE-CHARTRAND AUBÉ et RAYMOND AUBÉ

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 15 000,00 $ des défendeurs en réduction du prix d'achat de la propriété achetée de ces derniers, et ce, en raison de la présence de vices cachés.

LES FAITS [ 2 ] La demanderesse achète la propriété des défendeurs le 9 juin 2014 après des visites au mois de mars et avril. [ 3 ] Elle précise qu'étant donné que son conjoint connaît très bien le domaine immobilier aucun inspecteur ou expert n'a procédé à un examen pré-achat. [ 4 ] Après avoir pris possession de sa nouvelle demeure la demanderesse a procédé à exécuter certaines travaux d'aménagement extérieurs pour se rendre compte qu'il y avait de nombreuses fissures sur le mur extérieur du garage.

Elle prétend que ces fissures étaient cachées par la neige et par des arbustes au moment des visites préachat. [ 5 ] Une excavation – à laquelle sont conviés les défendeurs – est éventuellement faite le long de ce mur et révèle qu'il n'y avait aucun drain français dans cette

partie de la fondation et les fissures. L'installation d'un drain est nécessaire selon lui. [ 6 ] Selon l'expert Rolland Tourangeau, c'est l'absence d'un tel drain qui a permis le déplacement de la fondation et les fissures. Selon lui, l'installation d'un drain s'avère une nécessité. ANALYSE ET DÉCISION [ 7 ] Le recours des demandeurs est fondé sur l'

article 1726 C.c.Q. : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[8] Pour réussir dans son recours la demanderesse doit faire la preuve des éléments suivants : existence d'un vice; le vice doit êtreimportant; il doit avoir existé au moment de l'achat et doit être caché. [9] La demanderesse s'est fiée sur son conjoint pour l'examen de la propriété. [10] Ce dernier est une personne minutieuse et versée dans le domaine. Il a examiné la maison à plusieurs reprises, y compris aprèsla fonte des neiges avant que la demanderesse ne passe chez le notaire pour conclure la vente.

Il a pris beaucoup de photos. [11] La Cour d'appel du Québec dans Placement Jacpar[1] s'est prononcée ainsi dans une importante décision de principe : Cette exigence du caractère caché d'un vice pour la mise en oeuvre de la garantie légale se rattache au comportement du vendeur. Lerégime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent. Ilimpose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble. C'est à la définition de cette norme que se relie le problèmede l'expertise.

On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. Dans unarrêt souvent cité (Dallaire c. Villeneuve

(1956) B.R. 6 ), monsieur le juge Pratte affirmait que le législateur n'avait pas conçu la garantiecontre les vices cachés pour remédier à la légèreté ou à l'imprudence d'un acheteur: "...Sur ce point, la doctrine, plus d'une fois affirmée par cette Cour est à l'effet qu'un défaut n'est pas caché par cela seul que l'acheteur nel'a pas, aperçu, ou qu'il n'en a pas apprécié la gravité; et que celui qui n'a pas les connaissances requises pour juger de l'état d'une chosequ'il va acheter doit s'assurer le concours d'une personne capable de le renseigner: l'art. 1522 C.C. n'est pas destiné à remédier auxconséquences de la légèreté ou de l'ignorance." (loc. cit. pp. 9-10) En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence.

Cette dernière exige qu'il prête une attentionsuffisante à l'objet qu'il examine (Arcand c. Clément

(1971) C.A. 69 ; Rousseau c. Gagnon (1987) (QC CA), R.J.Q. 40). Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. [12] Le Tribunal estime que des éléments matériels étaient suffisamment visibles sur le mur extérieur du garage pour mettre la puceà l'oreille de la demanderesse : cela était vrai tant lors des visite initiales que celles faites après la fonte des neiges.

Ces élémentsauraient dû l'amener à pousser plus à fond son enquête pour connaître la cause de l'éclatement des briques. [13] Aux yeux du Tribunal ces indices visibles permettaient de soupçonner une problématique au niveau des fondations. [14] Le Tribunal estime que la demanderesse ne s'est pas comportée en "acheteur prudent et diligent". [15] Il s'ensuit que le vice ne peut être considéré comme étant caché et, par voie de conséquence, le recours de la demanderesse doitêtre rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [16] REJETTE l'action de la demanderesse; [17] AVEC LES DÉPENS S'ÉLEVANT À 190,00 $. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q.