2021 QCCS 4650, 2021 QCCS 4650

Abdoo c. Succession de Clément 2021 QCCS 4650 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N o : 500-17-112664-209 DATE : Le 3 novembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN LUSSIER, J.C.S. ______________________________________________________________________ ALBERT ABDOO Demandeur c.

JEAN-LOUIS BRETON, en sa qualité de liquidateur de la succession de feu NEIL CLÉMENT Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT (sur objections) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur poursuit le défendeur en sa qualité de liquidateur de la succession de feu Neil Clément suite à la vente par le défunt d’un immeuble sur la rue Cedar à Montréal. [ 2 ] Tant l’offre d’achat que l’acte de vente notarié comportaient pour le vendeur une obligation d’effectuer des travaux de réparation aux façades de stucco de l’édifice vendu. [ 3 ] Selon le demandeur, les réparations n’auraient pas été effectuées. [ 4 ] Soutenant être obligé de faire lui-même ces réparations, il poursuit la succession du vendeur, décédé entre temps, pour la valeur de celles-ci. [ 5 ] Le Tribunal est saisi d’une série d’objections soulevées lors de l’interrogatoire du demandeur de même que d’objections anticipées relativement à un interrogatoire du notaire instrumentant et à un interrogatoire à être tenu de l’expert ingénieur retenu par le demandeur pour faire l’évaluation des travaux. [ 6 ] Certaines des objections ont été réglées lors de l’audition.

Le jugement qui suit traitera de celles qui restent. Copie des factures [ 7 ] Traitons d’abord de l’objection basée sur la pertinence. Le défendeur demande au demandeur de produire “ a copy of all bills and proofs of payment with respect to any and all renovations Plaintiff has had done to the property in question ” [1] . Ce dernier s’objecte en soulevant la pertinence de l’information. [ 8 ] L’avocate du défendeur répond: Me COLOMBE PERREAULT: And there is no specific as to the cost of repairing the stucco. And this expense is extremely high. And it is a question of the court to determine if, finally, when Mr.

Abdoo realized the money it is going to cost with the money it is costing him to renovate the property because he had the intention to renovate the property, that might be at the time he realized that I am going to say that he had redo everything. So it is a question of credibility. And, obviously, the payment of the purchase price as well as any money spent on that property might be very relevant for the court to determine when this thing occurred in Mr.

Abdoo’s mind. [2] [ 9 ] L’article 228 C.p.c. oblige le témoin à répondre sous réserve de l’objection à moins que celle-ci ne se fonde sur les droits fondamentaux ou un intérêt légitime important. Les autres objections, notamment celles portant sur la pertinence, sont déférées au juge

du fond. [ 10 ] Comme l’écrivait le juge Martin Bureau, ce n’est que dans des « circonstances assez exceptionnelles [3] » que le témoin ne sera pas tenu de répondre. [ 11 ] Le Tribunal conserve néanmoins le contrôle de l’interrogatoire et celui-ci ne doit pas donner lieu à des abus sous le couvert du blanc-seing de l’article 228 C.p.c. [ 12 ] À l’interrogatoire ou à l’occasion de pré-engagements, il ne saurait être question d’encourager une recherche à l’aveuglette.

Les questions doivent être ciblées et raisonnablement reliées aux questions en litige. [ 13 ] En l’espèce, cette demande dépasse les limites du débat. Le Tribunal ne voit pas comment cette question répond à l’objectif de « veiller à limiter l’affaire à ce qui est nécessaire pour résoudre le litige. [4] » [ 14 ] Seules les factures relatives aux travaux effectués sur l’extérieur de la propriété pourraient avoir un lien avec le litige. L’objection sera maintenue avec la réserve que le demandeur devra fournir copies des factures pour les travaux effectués sur l’extérieur de la propriété.

Le secret professionnel du notaire [ 15 ] Les autres objections soulevées à l’interrogatoire sont relatives au secret professionnel du notaire. L’avocate du demandeur a retiré les questions qui portaient sur les instructions que le demandeur avait pu donner à ses avocats, ainsi qu’une question d’argumentation avec le témoin. [ 16 ] Ces questions sont les suivantes :

a) Okay. And what exactly did you give as information to Me Malus? What information did you give him about the situation that occurred at the third meeting with Mr. Clement? [5]

b) Did you ask either, like, (…) Me Malus, to communicate with Me Rubin and to say, “You know what, we want to know how Mr. Clement is going to do the work. How is he going to proceed to fix the stucco? [6] ”

c) Okay, and why didn’t you ask Me Malus to put some details in the special provision clause, what it refers to the repairs of the stucco...is there any... reason why? [7] . [ 17 ] Le demandeur s’objecte en invoquant le secret professionnel du notaire. [ 18 ] Il ne fait aucun doute que la relation d’un client avec son notaire jouit de la protection du secret professionnel enchâssée par

article 9 de la Charte des droits et libertés de la personne [8] . L’

article 14.1 de la

Loi sur le notariat [9] dispose : 14.1. Le notaire doit conserver le secret absolu des confidences qu’il reçoit en raison de sa profession. [ 19 ] En tant que professionnel du droit, le notaire peut, au même

titre que l’avocat, invoquer le secret professionnel du conseiller juridique (solicitor-client-privilege) [10] . [ 20 ] Se pose la question de savoir si le notaire mandaté par les deux clients à l’acte est lié par le secret professionnel des confidences de l’un de ses clients à l’égard de l’autre. [ 21 ] L’avocat du demandeur invoque le passage suivant de l’arrêt récent dans Tanzer c. Spector [11] : [33] Le droit au secret professionnel est, en droit civil, un droit personnel et extrapatrimonial.

Lorsque d’autres personnes sont impliquées dans la relation entre le notaire et son client, comme c’est d’ailleurs le cas en l’espèce, l’auteur Michel Jetté précise que les communications demeurent alors secrètes vis-à-vis des tiers, mais perdent leur caractère confidentiel pour ceux qui ont assisté ou ont participé aux échanges avec le notaire. [ 22 ] Le cocontractant est-il un tiers au sens de cet arrêt qui concernait non pas la rédaction d’un contrat mais celle d’un testament? [ 23 ] Me Paul-Yvan Marquis enseigne dans La Responsabilité civile du notaire [12] : 316.

Il y a aussi le cas où le notaire reçoit des instructions communes des parties et également celui où les parties communiquent, en tout ou en partie, leurs instructions au praticien en présence l’une de l’autre. En ces hypothèses l’obligation au secret ne sera pas modifiée quant au tiers. Le notaire ne pourra, à leur égard, même devant les tribunaux, être relevé de son secret que du consentement de toutes les parties en ce qui concerne les instructions et documents communs. Quant aux parties intéressées, cependant, l’obligation cessera d’exister pour ces instructions .

Il ne nous paraît pas illogique de penser, en effet, que les bénéficiaires du secret y ont alors renoncé au moins tacitement. [13] [Le Tribunal souligne] [ 24 ] Cette opinion était également celle de Me Jean-Louis Baudouin qui écrivait dans « Le secret professionnel du conseiller juridique » [14] : En ce qui concerne les actes où plusieurs personnes sont parties (vente, transaction, etc...), l'obligation du notaire est double et absolue. Elle est double, parce que chaque

partie à l'acte est créancière de l'obligation au secret dont le notaire est le débiteur. L'obligation étant double il semble qu'il faille le double consentement des parties à l'acte pour relever le notaire de son obligation.

Cependant, une distinction s'impose. Si le notaire est requis de produire un telacte dans une instance mue entre l'une des parties et un tiers, nous pensonsqu'il doit exiger auparavant d'être formellement dispensé d'observer le secret par les parties; au contraire, si l'action est mue entre lesparties à l'acte, l'autorisation d'une seule des parties suffit.

La notion de propriété intervient ici; le notaire n'est pas propriétaire desdocuments il n'en est que simple dépositaire. [Le Tribunal souligne] [25] La Cour d’appel a confirmé un jugement rejetant l’objection basée sur le secret professionnel d’un avocat qui avait été consultépar les deux parties dans le cadre d’une séparation :[15] 2. Divorce proceedings between the parties began in January 1987. Long before that, in 1985, when they were contemplating thepossibility of separation, they both consulted the same advocate, W.S., about the legal and financial implications.

Following discussionswith him at which both parties were present, W.S., prepared two memoranda of what the parties agreed upon, one dated 5 September1985 and the other 3 December 1985; copies were given to both parties. […] 5. (Professional secrecy) has no application to the memoranda produced by respondent. One of the essential criteria of the rule is that theinformation be disclosed in confidence, that is, on the understanding that it will be kept secret, especially from the other party (Wigmoreon Evidence (3rd Ed.), (McNaughton Revision, 1961), vol. 8, para. 2285; approved in Slavutych v.

Baker, (CSC), [1976]1 S.C.R. 254. Obviously, that criterion is not met in this case. [26] Comme l’écrivait le juge André Roy relativement au secret invoqué par un notaire dans le cadre d’une action en passation detitre[16] : [57] Enfin, pour pouvoir bénéficier de la protection du secret professionnel, les informations doivent être spécifiquement transmisesà

titre confidentiel, ce qui ne peut être le cas lorsque l’autre

partie en sera nécessairement mise au courant. [27] Cette règle est d’autant plus applicable lorsque les informations transmises au notaire doivent être reproduites dans un acteauthentique, destiné à la publication. Le professeur Léo Ducharme écrit à cet égard[17] : 395- Plus délicate et la question de savoir si les communications faites à un notaire aux fins de la rédaction d’un acte sont desrenseignements confidentiels au sens de l’article 9 de la Charte québécoise.

La tendance est de considérer ces communications commedes informations confidentielles protégées par le secret notarial, à l’égard des tiers, mais non entre les parties, dans la mesure où il s’agitd’information destinée à être inséré dans l’acte. [Le Tribunal souligne] [28] En l’espèce, l’information relative au remplacement du stucco, qui faisait l’objet d’un engagement à l’offre d’achat P-1, s’estretrouvée dans l’acte de vente de la propriété [18]: “Special Conditions Notwithstanding execution of theses presents, the Vendor undertakes to complete the obligation to repair the stucco, as contemplated inthe preliminary contract, dated the Fifth day of June, two thousand and eighteen.” [29] Il ne peut y avoir de secret professionnel à l’égard du vendeur relativement aux instructions données au notaire Malus par ledemandeur. [30] S’il subsistait un doute quant à la relation entre les parties et leur notaire, le demandeur lui-même la décrit lors de soninterrogatoire au préalable[19] : 14 A- Me Malus is not my notary. 15 Q- Well, Me Malus is not your notary?

You are not 16 the one who instructed him initially on this 17 file? 18 A- Yes, but he is not really working exclusively 19 for me. 20 Q- Well, you are saying that he is a neutral 21 legal advisor and he acts for both parties. 22 That is what you meant, right? 23 A- Yes.

24 Q- Okay, but... 25 - So he’s not working for me. [ 31 ] L’objection #3 est par conséquent rejetée. [ 32 ] L’objection #5 porte sur des instructions qui auraient été données par le demandeur à Me Malus concernant une réponse à donner à Me Rubin, alors retenu par Monsieur Clément pour informer le promettant acheteur qu’il ne voulait plus vendre. [ 33 ] Dans ce contexte, le notaire Malus n’est pas retenu par les deux parties. On lui demande de faire des représentations à la

partie « adverse ». il n’y a donc pas de renonciation implicite au secret professionnel. L’objection #5 est maintenue. [ 34 ] L’objection #7 porte sur une question visant à connaître les motifs pour lesquels il n’y a pas eu plus de détails à l’acte de vente quant à l’obligation de réparer le stucco.

Le Tribunal estime qu’il s’agit d’argumentation avec le témoin et que l’objection doit être maintenue. [ 35 ] L’avocate du défendeur demande également au Tribunal dans son avis de gestion d’instance de : RELEVER du secret professionnel et de l’obligation de confidentialité Me Jamie Malus, notaire, lors de son interrogatoire à être tenu dans la présente instance en vue de lui permettre de témoigner surtout les faits pertinents au litige et aux éléments de preuve qui les soutiennent, sans limitation, sur tous les faits pertinents au litige et aux éléments de preuve qui les soutiennent, sans limitation, son rôle, son implication et les faits pertinents qui sont à sa connaissance et aussi de prendre communication de tous documents pertinents au présent litige, notamment quant aux échanges préalablement et à la signature de l’acte notarié, quant à sa connaissance relative aux faits liés aux possibles déficiences sans admission, aux de stucco (sic), à leur coût, ainsi que tous échanges verbaux ou écrits y liés. [ 36 ] De toute évidence, cette demande ratisse trop large. [ 37 ] Tel qu’il ressort de l’analyse faite plus haut, le notaire sera tenu de répondre relativement aux instructions qui ont pu lui être données par le demandeur et le défunt quant aux éléments qui devaient être inclus à l’acte de vente, y compris relativement à l’obligation de réparer le stucco.

Il pourra être interrogé quant aux constatations factuelles qu’il a pu faire ainsi que quant à la communication de tout élément de nature publique. Il pourra être interrogé relativement au déroulement de la clôture de l’acte de vente et de sa publication. Le témoignage de l’ingénieur Palanca [ 38 ] Les parties se sont entendues pour faire témoigner Pietro Palanca, ingénieur, hors cour.

Monsieur Palanca a rédigé la pièce P-7, un rapport daté du 26 novembre 2018 adressé à Monsieur Abdoo, relativement à « an evaluation of the exterior envelope of the building ». [ 39 ] L’avocate du défendeur demande au Tribunal de : RELEVER du secret professionnel et de l’obligation de confidentialité Monsieur Pietro Palanca expert du demandeur lors de son interrogatoire être tenu dans la présente instance en vue de lui permettre de témoigner surtout les faits pertinents litige et aux éléments de preuve qui les soutiennent, sans limitation, son mandat et les faits pertinents qui sont à sa connaissance dans le cadre de son mandat et aussi de prendre communication de tous documents et informations pertinents au présent litige, notamment quant à son inspection de juillet 2018 et son rapport d’expertise. [ 40 ] L’avocat du demandeur s’objecte à cette demande, estimant que l’ingénieur Palanca est lié par le privilège relatif au litige. [ 41 ] Le rapport en question révèle le mandat reçu du demandeur : « The evaluation was mandated by concerns over the overall physical condition of the exterior envelope, and consisted of a visual inspection of the premises » [ 42 ] Le rapport précise les dates des visites, soit en juillet et octobre 2018 et indique en quoi ont consisté ces visites.

Il décrit l’apparence extérieure de l’édifice et conclut à la fin utile du stucco qui doit être remplacé. Le rapport ne fait pas état du coût de remplacement du stucco. [ 43 ] Le demandeur invoque le fait qu’en août 2018, Me Rubin avait signifié le refus de Monsieur Clément de procéder à la vente. Selon le demandeur, ceci indique que le rapport a été préparé dans le cadre d’un litige qu’on pouvait anticiper. [ 44 ] Remarquons d’entrée de jeu que le mandat a été donné à Monsieur Palanca en juillet 2018, soit avant la réception de la mise en demeure de Me Rubin.

Nulle part dans le rapport n’est-il question d’un litige, même appréhendé. Le rapport consiste en une constatation que le stucco doit être refait. [ 45 ] Dans l’arrêt Lizotte c. Aviva, Compagnie d’assurance du Canada [20] , la Cour suprême a confirmé l’existence du privilège relatif au litige en droit québécois. L’arrêt Blank [21] avait expliqué quelques années plus tôt ce qui caractérisait le privilège relatif au litige et les conditions de son établissement. [ 46 ] Il est exact que le mandat donné à un tiers relativement à un litige n’a plus à être donné par un avocat.

Les parties non représentées jouissent de ce privilège. En l’instance, le mandat a été confié avant que des avocats soient impliqués des deux côtés. Ceci n’empêche pas la naissance du privilège. [ 47 ] Cependant, l’arrêt Blank exige clairement qu’un document ou une relation, pour pouvoir être protégé par ce privilège, doit avoir le litige comme « objet principal ». Le juge Fish écrit à cet égard : 60 Je ne vois aucune raison de déroger au critère de l’objet principal.

Bien qu’il confère une protection plus limitée que ne le ferait le critère de l’objet important, il me semble conforme à l’idée que le privilège relatif au litige devrait être considéré

comme une exception limitée au principe de la communication complète et non comme un concept parallèle à égalité avec le secret professionnel de l’avocat interprété largement. Le critère de l’objet principal est davantage compatible avec la tendance contemporaine qui favorise une divulgation accrue. (…) 61 Tandis que le secret professionnel de l’avocat a été renforcé, réaffirmé et relevé au cours des dernières années, le privilège relatif au litige a dû être adapté à la tendance favorable à la divulgation mutuelle et réciproque qui caractérise le processus judiciaire.

Dans ce contexte, il serait incongru de renverser cette tendance et de revenir au critère de l’objet important. [ 48 ] En l’instance, le litige n’existait pas lorsque le mandat a été donné à Monsieur Palanca. Son rapport n’indique d’aucune façon être relié à un litige éventuel. Il pourra être interrogé sur tous les faits et circonstances de ses inspections et conclusions.

CONCLUSIONS POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 49 ] MAINTIENT l’objection à l’engagement U-14, sous réserve que le demandeur devra fournir copies des factures pour les travaux effectués sur l’extérieur de la propriété. [ 50 ] REJETTE l’objection #3. [ 51 ] MAINTIENT l’objection #5. [ 52 ] MAINTIENT l’objection #7. [ 53 ] DÉCLARE que le notaire Malus sera tenu de répondre relativement aux instructions qui ont pu lui être données par le demandeur et le défunt quant aux éléments qui devaient être inclus à l’acte de vente, y compris relativement à l’obligation de réparer le stucco.

Il pourra être interrogé quant aux constatations factuelles qu’il a pu faire ainsi que quant à la communication de tout élément de nature publique. Il pourra être interrogé relativement au déroulement de la clôture de l’acte de vente et de sa publication. [ 54 ] DÉCLARE que l’ingénieur Pietro Palanca pourra être interrogé sur tous les faits et circonstances de ses inspections et conclusions, contenues au Rapport P-7. [ 55 ] LE TOUT , sans frais, vu le sort mitigé des demandes. __________________________________ SYLVAIN LUSSIER, j.c.s.

Me Sébastien Sénéchal DHC AVOCATS Avocats du demandeur Me Colombe Perreault SPIEGEL SOHMER Avocate du défendeur Dates d’audience : 1 er novembre 2021 [16] Bourcier c. Désormaux , 2006 QCCS 3787 . [21] Blank c. Canada (Ministre de la Justice) , 2006 CSC 39 .