2015 QCCQ 8738, 2015 QCCQ 8738

Carignan c. Gélinas (Me Guy Gélinas, Notaire) 2015 QCCQ 8738 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013010-157 DATE : 18 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL CARIGNAN Demandeur c. GUY GÉLINAS faisant affaire sous « ME GUY GÉLINAS, NOTAIRE »

Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame du défendeur, notaire de profession, le remboursement d’un montant de 906,36 $ qu’il lui a facturé et prélevé à même son compte en fidéicommis relativement à la préparation d’un acte de servitude dans le cadre de la vente d’un immeuble lui appartenant. [ 2 ] Le défendeur conteste la réclamation et prétend que le demandeur a été négligent de faire corriger des vues illégales affectant l’immeuble faisant l’objet de la vente et que celui-ci avait l’obligation de fournir un

titre de propriété clair sans aucune irrégularité. [ 3 ] D’autre part, le défendeur se porte demandeur reconventionnel et réclame du demandeur un montant de 820,73 $ au motif que la requête du demandeur est futile et mal fondée et lui cause une atteinte à sa réputation, des frais encourus inutilement de même que des pertes de temps. Questions en litige

a) Le défendeur avait-il reçu du demandeur le mandat, dans le cadre d’un contrat de service, de préparer un acte de servitude visant à régler les vues illégales?

b) En l’absence de contrat de service entre le demandeur et le défendeur, ce dernier pouvait-il réclamer du demandeur des honoraires et déboursés?

c) Le défendeur pouvait-il prélever à même les sommes détenues dans son compte en fidéicommis provenant du produit de la vente le montant de ses honoraires et déboursés?

d) Par sa demande reconventionnelle, le défendeur est-il justifié de réclamer du demandeur des dommages et intérêts de 820,73 $? Mise en contexte [ 4 ] Le 20 décembre 2005, le demandeur achète un immeuble de Claude Gaudet (Gaudet) par acte de vente notarié reçu devant le notaire René Cloutier. [ 5 ] L’article 8 de la

section Déclaration du vendeur de l’acte de vente prévoit ce qui suit : « 8.- Un nouveau certificat de localisation sera préparé par MILETTE & GUÉVIN, arpenteurs-géomètres, aux frais du vendeur. Ce certificat de localisation ne devra dénoter aucune anomalie sinon le vendeur devra y remédier à ses frais. » [ 6 ] Mandaté par Gaudet, l’arpenteur-géomètre Roland Milette rédige un certificat de localisation le 7 février 2006 dont l’article 8 se lit comme suit : « 8.- Vues en référence aux articles 993 à 996 du Code civil du Québec :

Ledit emplacement ne respecte pas les prescriptions des articles 993 à 996 du Code civil du Québec . Le mur sud-est de la maison possède cinq (5) fenêtres exerçant des vues directes sur l’immeuble voisin (lot 1 018 864). Les propriétés avoisinantes n’ont pas de vues affectant ledit emplacement. » [ 7 ] Le 30 septembre 2014, le demandeur reçoit une offre d’achat de la part de Marie-Luce St-Onge qu’il accepte, le 2 octobre suivant. À l’automne 2014, le défendeur est mandaté par l’acheteur Marie-Luce St-Onge afin de procéder à la préparation de l’acte de vente.

Dans le cadre de sa recherche de titre, le défendeur prend connaissance de l’acte de vente intervenu entre Gaudet et le demandeur et de l’article 8 de la Déclaration du vendeur par laquelle le vendeur s’engage à remédier à ses frais à toute anomalie que pourrait révéler le certificat de localisation à être préparé par Milette & Guévin, arpenteurs-géomètres. [ 8 ] Il prend également connaissance du certificat de localisation en question faisant mention du fait que le mur sud-est de la maison possède cinq fenêtres exerçant une vue directe sur l’immeuble voisin (lot 1 018 864). [ 9 ] Le défendeur communique avec le demandeur pour l’informer de la situation et celui-ci lui répond qu’il ne se rappelait pas avoir été informé de cette anomalie.

Il lui est également fait mention du fait qu’en vertu du contrat de vente intervenu entre le demandeur et Gaudet, c’est à ce dernier d’assumer les frais et démarches nécessaires à la correction de l’anomalie. [ 10 ] Le défendeur communique ensuite avec Gaudet et l’informe de l’anomalie apparaissant au certificat de localisation et du fait que, compte tenu du contrat de vente intervenu entre lui et le demandeur, il doit assumer les frais nécessaires à la correction de la situation. Gaudet donne alors son consentement verbal au défendeur. [ 11 ] Le demandeur est absent du pays du début novembre au 4 décembre 2014.

À son retour, le ou vers le 4 décembre, le défendeur l’informe dans une communication téléphonique que les documents de vente seront prêts à être signés le 17 décembre 2014 et que par conséquent, le demandeur devra se présenter au bureau du notaire à cette date. [ 12 ] Selon le demandeur, lors de cette conversation téléphonique, le défendeur ne fait pas spécifiquement mention du fait qu’il ait préparé un acte de servitude et que les honoraires à débourser devront être payés par lui. [ 13 ] Il mentionne que, compte tenu des communications qu’il a eues avec le défendeur avant son départ au début novembre et que le défendeur devait parler à Gaudet, il s’attend à ce que ce montant soit payé par Gaudet. [ 14 ] Le demandeur se présente au bureau du défendeur le 17 décembre 2014 pour la séance de signatures, tel que convenu.

Il signe un acte de servitude de vue préparé par le défendeur auquel le propriétaire du lot 1 018 864 apparaît comme cédant et le demandeur comme cessionnaire. [ 15 ] L’acte de servitude signé par le demandeur comporte la mention à l’effet que les frais de l’acte, copie et publication sont à la charge du cessionnaire. [ 16 ] L’acte de vente entre le demandeur et l’acquéreuse Marie-Luce St-Onge est signé après l’acte de servitude. [ 17 ] Le défendeur remet à cette même séance de signatures, une copie d’un état de compte pour l’acte de servitude au montant de 756,36 $ adressé au nom de Michel Carignan. [ 18 ] L’état de compte comporte au bas la mention suivante : « S.V.P.

Bien vouloir faire votre chèque au montant de 756,36 $ payable à l’ordre de Me GUY GÉLINAS, NOTAIRE. PAYABLE SUR RÉCEPTION Merci » [ 19 ]

Malgré cette mention apparaissant à l’état de compte, le défendeur a prélevé ce montant de 756,36 $ à même le produit de la vente qu’il détient dans son compte en fidéicommis. [ 20 ] Le demandeur manifeste son étonnement face à cette situation étant donné qu’il s’attendait à ce que ces frais soient facturés et payés par Claude Gaudet.

Le défendeur lui répond de s’adresser à monsieur Gaudet pour en être remboursé. [ 21 ] Le demandeur s’est adressé à monsieur Gaudet au mois de janvier 2015 afin que celui-ci lui rembourse le montant des honoraires du défendeur, ce qu’a refusé monsieur Gaudet. [ 22 ] Le demandeur a adressé au défendeur une mise en demeure, le 14 janvier 2015, dénonçant la situation et lui réclamant le remboursement des honoraires de 756,36 $ prélevés à même le prix de vente. [ 23 ] Lors de son témoignage, Claude Gaudet reconnaît qu’il y a une anomalie apparaissant au certificat de localisation et qu’en vertu des dispositions du contrat de vente intervenu entre lui et le demandeur, il doit payer les frais encourus pour régulariser cette anomalie, soit les honoraires et déboursés du notaire au montant de 756,36 $ [ 24 ] Il mentionne que compte tenu des discussions qu’il a eues avec le demandeur et le défendeur à l’automne 2014, alors qu’il avait donné son consentement à la préparation d’un acte de servitude, il s’attendait à recevoir la facture du défendeur et devoir l’acquitter. [ 25 ] D’autre part, lors de son témoignage, le demandeur souligne qu’il n’a jamais mandaté le défendeur pour préparer l’acte de servitude et n’a jamais non plus accepté de payer les honoraires et déboursés.

Analyse

a) Le défendeur avait-il reçu du demandeur le mandat, dans le cadre d’un contrat de service, de préparer un acte de servitude visant à régler les vues illégales? [ 26 ] Le défendeur reconnaît avoir été mandaté par l’acheteur Marie-Luce St-Onge. [ 27 ] Le défendeur prétend avoir communiqué avec Claude Gaudet par courtoisie seulement. Il mentionne n’avoir aucun lien de droit avec ce dernier puisqu’il a été mandaté par l’acheteur seulement. Il ajoute que, à

titre de notaire instrumentant un acte de vente avec garantie légale, il a l’obligation de fournir un

titre clair à l’acheteur. [ 28 ] Le Tribunal est en désaccord avec la formulation de cet énoncé.

En effet, c’est le vendeur qui est tenu à la garantie du droit de propriété envers l’acheteur et non pas le notaire. [ 29 ] Ce droit profite à l’acheteur et si le vendeur manque à son obligation, c’est donc à l’acheteur de prendre les mesures et d’exercer les recours nécessaires afin de faire valoir son droit contre son vendeur. [ 30 ] Par ailleurs, le défendeur a produit en preuve un document signé le 11 décembre 2014 intitulé Rapport préliminaire qui se trouve être un formulaire de la Banque Nationale du Canada qui est le prêteur hypothécaire de l’acheteur Marie-Luce St-Onge. [ 31 ] Sur ce rapport préliminaire, le défendeur indique que : « Suite au mandat qui lui a été confié, il confirme avoir procédé à l’examen des titres et avoir respecté toutes les données électroniques du mandat reçu et toutes les exigences prévues au formulaire « Mandat au notaire » de façon à pouvoir vous assurer d’une bonne et valable hypothèque du rang et du montant divulgué au paragraphe Engagement. » [ 32 ] Le rapport préliminaire mentionne par la suite qu’un acte de servitude de vues par point de rue devra être publié pour correction des 5 fenêtres dans le mur sud-est de la maison ayant des vues directes sur l’immeuble voisin. [ 33 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal en vient à la conclusion que la preuve prépondérante ne permet pas de conclure à l’existence d’un contrat de service entre le demandeur et le défendeur. [ 34 ] La preuve ne permet pas non plus de conclure que le demandeur a mandaté le défendeur pour procéder à la préparation de l’acte de servitude.

En fait, il est clair que le défendeur a été mandaté par l’acheteur et par la Banque Nationale du Canada , prêteur hypothécaire de l’acheteur et que Gaudet a quant à lui accepté que l’acte de servitude soit préparé.

b) En l’absence de contrat de service ou de mandat entre le demandeur et le défendeur, ce dernier pouvait-il réclamer du demandeur des honoraires et déboursés? [ 35 ] La nature de la relation existant entre un notaire et son client a été qualifiée de relation contractuelle et d’ailleurs, plusieurs dispositions de la réglementation à laquelle sont assujettis les notaires font référence à un contrat de service. (1) [ 36 ] Puisque le demandeur n’était pas client du défendeur, il n’était pas lié à celui-ci par un lien de droit de nature contractuelle.

Par conséquent, le défendeur ne peut prétendre avoir préparé l’acte de servitude et avoir facturé le demandeur sur la base d’un contrat de service liant les parties. [ 37 ] Par ailleurs, l’

article 1440 du Code civil du Québec prévoit que le contrat n’a d’effet qu’entre les parties contractantes. [ 38 ] Le notaire est un officier public qui en cette qualité a pour mission de recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité (2) . L’

article 44 de la

Loi sur le notariat prévoit que : « les personnes qui sont parties aux actes qui sont reçus par un notaire ou au document rédigé par lui à leur demande sont solidairement tenues au paiement de ces frais et honoraires ». [ 39 ] Dans l’affaire de Bédard c. Caisse populaire St-René Goupil de Gatineau , le Tribunal analysait la portée de l’

article 11 de la Loi sur le notariat alors en vigueur et qui se retrouve maintenant à l’article 44 de la loi. La Cour supérieure apporte une certaine réserve à la portée de la solidarité prévue à la

Loi sur le notariat : « Toutefois, malgré la signature des parties, s’il est établi que le notaire n’a été mandaté que par une

partie seulement pour un acte dans lequel elle seule a un intérêt, elle demeure l’unique personne responsable des honoraires et des frais du notaire. » [ 40 ] Commentant la décision Bédard c. Caisse populaire St-René Goupil de Gatineau (3) l’auteur Julien S. Mackay résume ainsi les principes énoncés par le Tribunal: « Le juge fait une revue assez exhaustive des divers points qui justifient cette solidarité et de la jurisprudence pertinente, et elle est intéressante à cet égard.

a) il faut qu’il y ait une dette due par une des parties;

b) il faut que la

partie contre qui on invoque la solidarité ait signé l’acte;

c) il faut que cet acte ait été fait dans un intérêt commun ;

d) il faut que le notaire ait agi à la demande de toutes les parties. » (Nos soulignements) [ 41 ] En l’espèce, l’acte de servitude n’a pas été fait dans l’intérêt commun mais plutôt dans l’intérêt unique de l’acheteur, puisque c’est l’acheteur qui a besoin de cet acte de servitude pour détenir un

titre clair.

[ 42 ] D’autre part, le Tribunal estime utile de reproduire ci-après certaines dispositions de la réglementation à laquelle les notaires sont assujettis. [ 43 ] Tout d’abord, le Code de déontologie des notaires prévoit les dispositions suivantes : « 15. Le notaire doit, dès que possible, informer son client de l’ampleur et des modalités du contrat de service et il doit obtenir son consentement à ce sujet. 16. Le notaire doit, selon le contrat de service convenu, faire connaître aux parties la nature d’un acte ou d’une convention et ses conséquences juridiques normalement prévisibles. 51.

Le notaire doit prévenir le client du coût approximatif de ses services. Il doit éviter de fixer le montant de ses honoraires sans connaître tous les éléments nécessaires lui permettant de les établir.

S’il prévoit dépasser le coût approximatif fixé, il doit en informer son client dans les meilleurs délais. » [ 44 ] Aussi, si les obligations apparaissant aux articles 15, 16 et 51 ci-dessus doivent être respectées par un notaire face à un client qui a retenu ses services, et à qui il verra ultimement à présenter une facture, nous voyons mal comment un notaire pourrait ne pas respecter les mêmes obligations envers une

partie à un contrat qui n’est pas son client, mais à qui elle réclame des honoraires et des déboursés. [ 45 ] Or, en l’espèce, le défendeur n’a jamais informé le demandeur du coût approximatif de ses services ni du fait qu’il lui produirait une facture pour la préparation de l’acte de servitude. [ 46 ] Dans l’affaire Tessier c. Vachon , un notaire invoquait la solidarité des signataires à un acte de vente conformément à la

Loi sur le notariat et réclamait du vendeur ses honoraires. Le Tribunal, bien que l’acte de vente ait été rédigé dans l’intérêt commun des parties, rejette la réclamation du notaire en lui reprochant de ne pas avoir attiré l’attention des acheteurs à qui il réclamait ses honoraires sur l’existence des dispositions de la

Loi sur le notariat prévoyant la solidarité des parties à un acte. (4) [ 47 ] À la lumière de ce qui précède, comme le défendeur n’a été mandaté que par l’acheteur et que l’acte de servitude n’est dans l’intérêt que de celui-ci, l’acte n’a pas été fait dans un intérêt commun et l’acheteur doit donc être responsable des honoraires et des frais du notaire. [ 48 ] De plus, le défendeur ne pouvait pas, à moins d’indications claires de la part du demandeur, faire assumer par celui-ci les coûts de préparation et de publication de l’acte de servitude.

c) Le défendeur pouvait-il prélever le montant de ses honoraires et déboursés à même les sommes détenues dans son compte en fidéicommis provenant du produit de la vente? [ 49 ] L’article 54 du Code de déontologie des notaires prévoit que : « le notaire ne peut, sans l’autorisation écrite de son client , prélever ses honoraires et débours à même les fonds de celui-ci à quelque

titre qu’ils les détiennent ». [ 50 ] L’article 4 du Règlement sur la comptabilité en fidéicommis des notaires prévoit quant à lui que : « lorsqu’il en a obtenu l’autorisation écrite, le notaire peut prélever des honoraires sur les sommes qui lui ont été confiées ». [ 51 ] L’article 54 du Code de déontologie des notaires fait référence au client du notaire. [ 52 ] L’article 4 du Règlement sur la comptabilité en fidéicommis des notaires ne mentionne pas spécifiquement que cette autorisation écrite doit émaner du client. Cet

article vise donc notamment, les situations par lesquelles, en vertu de l’

article 44 sur la

Loi sur le notariat , un notaire réclame des honoraires à une

partie à un acte. [ 53 ] Or, aucune preuve n’a été présentée permettant d’établir que le notaire ait obtenu une autorisation écrite de prélever ses honoraires à même les sommes qu’il détenait dans son compte à

titre de prix de vente. [ 54 ] Par conséquent, le défendeur ne pouvait, sans avoir obtenu une autorisation écrite, prélever des honoraires sur les sommes qu’il détenait. [ 55 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal conclut que le défendeur ne pouvait pas facturer les frais et déboursés de préparation et de publication de l’acte de servitude au demandeur et que celui-ci est donc justifié de réclamer le remboursement des montants facturés par le défendeur et prélevé à même les sommes qu’il détenait en fiducie.

d) Le défendeur est-il justifié de réclamer du demandeur des dommages et intérêts de 820,73 $? [ 56 ] Compte tenu des réponses apportées aux autres questions en litige et à la conclusion que la réclamation du demandeur était bien fondée, la demande reconventionnelle du défendeur doit être rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 57 ] ACCUEILLE la demande; [ 58 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 906,36 $, avec intérêt au taux légal, et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 14 janvier 2015, date de la mise en demeure; [ 59 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur les frais judiciaires de 75,25 $;

[ 60 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 30 JUIN 2015