2016 QCCQ 9551, 2016 QCCQ 9551

Gravel c. Stoian 2016 QCCQ 9551 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-207533-137 DATE : 12 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉRIC GRAVEL -et- DOMINIQUE DUPUIS Demandeurs c.

ALEXANDRE STOIAN -et- VALÉRIE STOIAN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Éric Gravel et Dominique Dupuis (« les Demandeurs ») réclament solidairement des dommages-intérêts totalisant 42 242,50 $ [1] aux défendeurs Alexandre Stoian et sa fille Valérie Stoian (« les Défendeurs »). [ 2 ] Pour l’essentiel, les Demandeurs soutiennent que l’immeuble qu’ils ont acheté aux Défendeurs était affecté, au moment de l’achat, d’un important vice caché concernant la structure de la mezzanine qui, selon eux, risquait de s’écrouler. [ 3 ] Les Défendeurs contestent la réclamation en soulevant plusieurs moyens.

Pour eux, leur immeuble n’était pas affecté d’un vice caché au moment de la vente et les défectuosités constatées par la suite par les Demandeurs étaient mineures et sans aucune dangerosité. De façon subsidiaire, ils plaident que la réclamation est exagérée ou déraisonnable. LE CONTEXTE [ 4 ] Le 25 juin 2013, au prix de 562 000 $, les Défendeurs vendent leur maison située sur l’Île-des-Sœurs aux Demandeurs [2] . [ 5 ] Alexandre Stoian (« M.

Stoian ») vend la maison non seulement en sa qualité de copropriétaire, mais aussi avec sa fille en leur qualité de liquidateur de la succession de Lyliane Grunberg, son épouse et mère de Valérie Stoian. [ 6 ] La propriété vendue est une maison unifamiliale jumelée qui comporte trois étages. On y retrouve trois chambres, deux toilettes, une salle d’eau et une mezzanine. La fondation est en béton coulé, la charpente est en bois, et le revêtement extérieur est en brique.

[ 7 ] En fait, la propriété fait

partie d’un ensemble de 12 unités dont la construction a débuté en 1979. Il s’agissait à l’époque d’un projet unique, conçu par l’architecte Dan Hanganu, pour lequel un prix lui avait été décerné dans la catégorie des maisons unifamiliales. [ 8 ] La construction des unités a été réalisée par le même entrepreneur et les mêmes sous-traitants, à partir des plans de l’architecte Hanganu. [ 9 ] M. Stoian a acheté cette maison à la fin de l’année 1979, « sur plans » pour reprendre l’expression bien connue, puis y a emménagé avec sa famille en avril 1980. Jusqu’en 2011, il y a habité avec son épouse.

Après le décès de cette dernière en 2012, il continue à y demeurer jusqu’à la fin de 2012. [ 10 ] En novembre 2012, il la met en vente. [ 11 ] Le prix d’achat finalement arrêté entre les parties a fait l’objet de plusieurs discussions et négociations au préalable. Les Défendeurs, au départ, souhaitaient obtenir 720 000 $, puis après l’avoir retiré du marché pendant un certain temps, ils ont remis la maison en vente en novembre 2012 et en demandaient alors 629 000 $. Dominique Dupuis (« Mme Dupuis »), elle-même courtière immobilière, agissait en cette qualité pour le couple.

Elle a accepté de réduire sa commission pour que la vente puisse finalement se conclure au prix de 562 000 $. [ 12 ] Avant l’achat, les Demandeurs s’étaient intéressés à la maison des Défendeurs pendant deux mois, peut-être un peu plus. Ils l’avaient visité à cinq reprises. Une inspection préachat a aussi été faite par une personne spécialisée [3] . Rien de particulier ne leur a été signalé, certainement pas en tout cas à l’égard des éléments faisant l’objet du présent litige.

Lors des visites, la maison était vide, sauf quelques biens mobiliers se trouvant ici et là. [ 13 ] Pour les Demandeurs, il ne faisait aucun doute que des rénovations assez importantes allaient être effectuées. Ils ne s’en étaient pas cachés auprès de M. Stoian. Ce dernier les avait d’ailleurs autorisés après la signature de la promesse d’achat (et quelques jours avant la vente) à entrer dans la maison pour faire des vérifications et prendre des mesures dans cette perspective. [ 14 ] Le 1 er juillet 2013, les Demandeurs prennent possession de leur nouvelle maison. Le demandeur Éric Gravel (« M.

Gravel ») entreprend aussitôt certains travaux de démolition. M. Stoian mentionne même qu’avant la prise de possession, M. Gravel avait déjà commencé à défaire un plancher. [ 15 ] Les Demandeurs veulent surtout refaire la cuisine, les salles de bain et les planchers. Des luminaires encastrés doivent aussi être installés. Les travaux doivent s’étendre sur une période de quatre semaines et le budget, qui n’est pas encore arrêté de façon définitive, est de l’ordre de 75 000 $. [ 16 ] La personne qui supervise les travaux est Bernard Bourgault (« M. Bourgault »), le conjoint de la mère de Mme Dupuis.

Depuis 26 ans, il est un entrepreneur en construction, spécialisé dans les rénovations, qu’elles soient commerciales ou résidentielles. [ 17 ] Une fois la démolition effectuée, les travaux de rénovation doivent commencer. [ 18 ] Le 19 juillet 2013, M. Bourgeault observe toutefois une anomalie au sujet de la structure de la mezzanine. [ 19 ] En fait, il note d’abord la présence d’une « épaisseur » anormale de plâtre dans un coin de la mezzanine, sous une poutre, du côté de la cuisine [4] . Cela lui fait penser qu’il y a eu du « remplissage » à cet endroit.

Puis, après avoir enlevé une feuille de gypse, il observe un « paquet de clous » un peu plus loin, toujours du côté de la cuisine. [ 20 ] Intrigué par ce qu’il voit, il « ouvre » un peu plus afin de dégager la poutre qui soutient la mezzanine (du côté arrière de la maison). Il considère qu’elle n’est pas correctement « assemblée » [5] . Des pièces de la poutre ne sont pas clouées ensemble [6] . [ 21 ] Pour lui, il y a un « décrochement » de la poutre [7] . La structure de la mezzanine n’est pas stable, un fléchissement de la poutre s’est produit.

Il en conclut qu’il ne peut garantir la stabilité de la structure et des éléments se trouvant au-dessus, dont deux salles de bain. [ 22 ] M. Gravel témoigne, que « [s]es entrepreneurs » l’ont avisé qu’il y avait un risque d’effondrement. [ 23 ] Les travaux de rénovation sont donc suspendus. [ 24 ] M. Gravel communique aussitôt avec M. Stoian. Il veut l’informer de la découverte et obtenir des éclaircissements au sujet de la structure de la maison.

Ainsi, le 22 juillet 2013, par courriel, il lui demande d’être à la maison le lendemain, à 18 h 30. [ 25 ] Plusieurs échanges, téléphoniques et par courriers électroniques, ont lieu par la suite [8] . M. Gravel et M. Stoian se rencontrent finalement le 25 juillet 2013 au domicile des Demandeurs. La rencontre dure entre 30 et 45 minutes, selon M. Gravel, plutôt 1 heure selon M. Stoian. [ 26 ] M. Gravel et M. Bourgault lui exposent les problèmes qui ont été découverts. [ 27 ] M. Gravel témoigne que M. Stoian ne semblait pas vouloir « s’occuper du problème » et qu’il était évasif. Ce dernier décrit la conduite de M.

Gravel comme étant théâtrale, qu’il faisait de « grands gestes », en insistant beaucoup sur la poutre. Il note surtout la quantité importante de travaux effectués depuis la vente de la maison. En bref, pour lui, « tout est enlevé ». [ 28 ] Les parties se quittent en convenant qu’il serait utile d’engager un expert. M. Stoian témoigne qu’il a alors simplement demandé à M. Gravel de lui transmettre une copie du rapport et de l’évaluation des coûts. [ 29 ] Dès le lendemain, Frédérick Beaucage (« M. Beaucage »), un ingénieur engagé par M. Gravel, se présente sur les lieux. Certaines déficiences sont observées [9] :

• Les solives de plancher du premier étage sont coupées à plusieurs endroits ; • La poutre qui soutient la mezzanine (à l’arrière de la maison) a une déformation visible à l'œil nu, qui est confirmée par un niveau à main ; • La poutre ne semble pas avoir été bien construite à l’origine ; • Certains étriers supportant les solives ne sont pas convenablement fixés à la poutre. [ 30 ] La poutre dont il est question est identifiée par les experts comme étant « la poutre composée » qui sert à supporter en

partie la chambre à coucher et la salle de bain se trouvant au-dessus. Elle se trouve à l’arrière de la maison. Elle est l’élément principal en litige entre les parties. [ 31 ] M. Beaucage conclut à la suite de ses observations que « la mezzanine comporte plusieurs déficiences » [10] . Il recommande de la reconstruire au complet à partir de plans et devis préparés par un ingénieur en structure. [ 32 ] Le 1 er août 2013, une autre rencontre a lieu au domicile des Demandeurs. Cette fois, M. Stoian est accompagné d’un ingénieur, monsieur Radu Buruiana (« M. Buruiana »).

Peu de discussions ont lieu entre les parties à cette occasion. Aucune solution n’est convenue entre les parties. [ 33 ] Le 7 août 2013, par l’entremise de leurs avocats, les Demandeurs envoient une mise en demeure aux Défendeurs [11] .

Le rapport de l’ingénieur Beaucage et les plans et devis [12] qu’il a préparés entre-temps pour corriger la situation dénoncée sont joints à la mise en demeure. [ 34 ] Essentiellement, les Demandeurs leur demandent de prendre position, à savoir s’ils acceptent de faire effectuer eux-mêmes les travaux correctifs ou s’ils ne préfèrent pas plutôt les indemniser pour leurs divers dommages qu’ils évaluent alors à 45 000 $. [ 35 ] Après la réception de la mise en demeure, d’autres échanges ont lieu entre les parties, mais par l’entremise de leur avocat respectif [13] .

En particulier, les Défendeurs font savoir qu’ils désirent faire effectuer leur propre expertise. Une visite des lieux a donc lieu dans cette perspective le 13 août 2013. M. Buruiana accompagne alors M. Stoian. [ 36 ] Le 16 août 2013, par l’entremise de leur avocat [14] , les Défendeurs font connaître leurs commentaires aux Demandeurs. Sur la plupart des points, ils écrivent ou laissent entendre que la situation n’est pas aussi grave que ce que les Demandeurs veulent faire valoir.

Le Tribunal reprend ici les passages les plus importants : (…) 1) Affaissement de la mezzanine qui menace de s’effondrer : mon client a acquis la Propriété en 1980, il y a plus de 33 ans; il n’y a fait aucun travaux dans la mezzanine; jusqu’à ce qu’il quitte les lieux vers le 1er juillet dernier, la Propriété ne montrait aucun signe d’affaissement; si tel avait été le cas, des signes extérieurs auraient été visibles dans le gypse ou les planchers de tuiles qui auraient brisés; rien de tout cela n’est arrivé; mieux encore, l’inspection pré-achat ne révèle aucun affaissement ou signe d’affaissement. 2) Non-respect des normes du code de construction du Québec (décret 953-2000) en ce qui concerne les solives et poutres supportant la mezzanine ; la Propriété ayant été construite en 1979, les normes auxquelles vous et votre expert faites références n’existaient pas; l’inspection a révélé que les solives qui supportent la mezzanine ont été entaillés (et non coupées en totalité comme le prétend votre expert), afin de laisser passer les fils électriques et conduites d’alimentation d’eau, tel que le veut la pratique et les us et coutumes de construction. 3) Déformation de la poutre : la poutre semble avoir une très légère courbe, ce qui est normal et à l’intérieur des normes. 4) Construction déficiente de la poutre : il est possible que des étriers ne soient pas convenablement fixés; nous ignorons encore si ces étriers étaient exigés par le code en vigueur à l’époque mais les informations dont je dispose me permette de comprendre qu’il serait simple et rapide de consolider ses étriers dans le cadre des travaux majeures qu’effectuent vos clients.

On fait aussi état d’un espace entre les divers composantes de la poutre; encore une fois, l’insertion d’un morceau de contre-plaqué entre ces composantes et leur clouage ensemble permettrait simplement et rapidement de régler cette imperfection, car à nouveau, la structure n’est pas en danger d’affaissement et encore moins d’effondrement. 5) Non-conformité de la mezzanine par rapport aux plans d’origine : veuillez nous préciser si selon, vous, la non-conformité concerne les points soulevés dans votre lettre ou s’il y en a d’autres; 6) Les dommages estimés à 38 500 $ : je n’ai toujours pas reçu les documents supportant votre réclamation mais ce chiffre apparait totalement exagéré, tout comme la nécessité de reconstruire la mezzanine; j’ignore les travaux que vos clients effectuent mais je sais qu’ils sont important et visent notamment les deux (2) salles de bains de la mezzanine; peut-être vos clients souhaitent-ils renforcer la structure pour recevoir les nouveaux aménagements mais nos clients n’ont pas à en supporter le coût. (…) [ 37 ] Les Demandeurs, de cette réponse, concluent que les Défendeurs ont pris une position finale dans le dossier et qu’ils nient toute responsabilité à l’égard des déficiences observées.

Aussi, décident-ils de procéder aux travaux correctifs qui leur ont été recommandés par l’ingénieur Beaucage. [ 38 ] La preuve révèle que, quelques jours auparavant, les Demandeurs avaient obtenu une estimation de 9024-9558 Québec inc. (« Québec »), la société que M. Bourgault utilise pour exercer ses activités commerciales dans le domaine de la construction. En date du 5 août 2013, Québec évaluait ainsi à 19 198,52 $, taxes incluses, le prix total de tous les travaux correctifs qu’elle décrit [15] comme suit :

(…) 1 Démolition et disposition 2 Support, contreventement 3 Semelle au sous sol et poteaux de correspondance 4 Renforcir solives de plancher 2 chambres à l’étage et cuisine 5 Structure de mezzanine incluant nouvelles poutres, lisse de front, poteaux, et solives. Nouveaux étriers 6 Gypse, platre, peintures et menage (…) (sic) [ 39 ] Toute la structure de la mezzanine est donc refaite suivant les plans préparés par M. Beaucage. Les réparations, qui ont duré de trois à quatre semaines, ont été exécutées par Québec. Le coût total est de 27 594 $, taxes incluses, dont une

partie est présentée comme étant des travaux accessoires devenus nécessaires (plomberie, électricité, plâtre et peinture) [16] . [ 40 ] Vers la mi-septembre 2013, les Demandeurs commencent finalement à habiter dans leur nouvelle maison. Pendant les travaux, ils ont dû demeurer à St-Lambert et leurs meubles ont été entreposés chez Go-Cube. LES EXPERTISES [ 41 ] Chacune des parties a fait appel à un expert, d’abord pour inspecter l’état des lieux, puis pour étayer sa thèse devant le Tribunal. [ 42 ] M. Beaucage est l’ingénieur dont les services ont été retenus par les Demandeurs.

Le 26 juillet 2013, comme déjà mentionné, il s’est présenté à leur domicile pour faire une première inspection. Plusieurs déficiences, quant à lui, étaient observables au sujet de la structure de la mezzanine, notamment en ce qui concerne la poutre composée donnant à l’arrière de la maison qui était déformée et des solives de plancher qui étaient coupées à plusieurs endroits [17] . [ 43 ] Le 30 août 2013, M. Beaucage a produit un deuxième rapport [18] .

Le rapport fait suite à une visite effectuée le 22 août 2013 et analyse la conformité de la structure existante par rapport aux plans d’architecture d’origine. [ 44 ] M. Beaucage note plusieurs déficiences. Il s’attarde surtout à celles relatives à deux poutres et un poteau [19] : (…) La figure 3 indique qu’une première poutre située à gauche de l’escalier devait être composée de 4 madriers de 2 po par 12 po. En l’espèce, la poutre existante est composée de 2 madriers de 2 po par 12 po ainsi que de 4 madriers de 2 po par 8 po et n’est pas collée et/ou clouée de façon adéquate.

La configuration de la poutre construite de manière artisanale, est montrée sous forme de croquis sur la figure 4 et en photo sur la figure 5. Les charges du bâtiment ne sont pas transmises de la même manière que la conception originale, surtout qu’il n’y a pas suffisamment de clous pour redistribuer les charges de façon adéquate. De ce fait, cette situation n’est pas aussi résistante. (…) De plus, une seconde poutre montrée sur les plans, elle aussi localisée à gauche de l’escalier devrait comporter 3 madriers de 2 po par 8 po, contrairement à celle en place qui a seulement 2 madriers de cette dimension.

Encore ici, la structure est plus faible que ce qui est prévu sur les plans. Il est possible d’apercevoir les plans sur la figure 6 et ce qui a été construit sur la figure 7. (…) En outre, un poteau de 6 po par 6 po aurait dû se retrouver à gauche de l’escalier entre la cuisine et la salle à manger. Cependant, celui existant étant constitué de 5 madriers de 2 po par 8. Cette configuration n’est pas aussi résistante que le poteau de dimension de 6 po par 6 po, spécifiquement que les madriers ne sont pas installés perpendiculairement à la poutre composée.

Cette disposition est observable sur les figures 8 et 9. (…) (sic) [ 45 ] Le 28 juillet 2014, M. Beaucage signe un rapport complémentaire [20] , essentiellement pour répondre aux commentaires et opinions de M. Buruiana, l’expert des Défendeurs. [ 46 ] Dans un premier temps, il justifie sa décision de recommander une reconstruction complète de la mezzanine [21] : (…) (…) Avec du recul, il est vrai de dire qu’un renforcement de la structure aurait pu être envisagé au lieu de construire à neuf, mais combien cela aurait-il coûté?

Car remplacer chaque pièce de bois individuellement, alors qu’elles sont soumises à des charges, aurait peut-être été aussi coûteux que de refaire à neuf étant donné que les déficiences majeures étaient les poutres principales.

(…) Suite à la lecture du rapport de M. Buruiana émis le 30 mai 2014, je comprends que l’ingénieur essaie de démontrer qu’il n’était pas nécessaire de refaire complètement une structure veille de 34 ans. Mon approche est cependant différente. Lorsque j’observe une structure qui présente plusieurs déficiences, et que la structure est accessible (il n’y avait plus de plaques de plâtre ni de revêtement de sol), je ne peux éthiquement conseiller mon client en lui disant de ne réparer qu’en fonction des normes de 1977 et que tout ira bien par la suite.

Ayant travaillé en tant que menuisier avant d’être ingénieur, je connais bien la réalité du chantier et je sais que les ouvriers ne suivent pas toujours les normes à la lettre. Cependant, je trouvais que, dans les cas présent, le travail avait été trop mal fait pour recommander seulement une réparation. (…) (sic) [ 47 ] Par ailleurs, au sujet de la poutre principalement en litige, il ajoute [22] : M. Buruina indique dans son rapport que la poutre composée sous la salle de bain arrière à l’étage différait des plans d’origine.

Il laisse comprendre au lecteur que les modifications faites sont toujours effectues dans le but d’améliorer la situation. Or, l’expérience nous montre que certaines modifications effectuées par des entrepreneurs peuvent en fait nuire à la structure et ne sont donc pas toujours positives. Pour ce qui est des menaces d’effondrement, rappelons qu’une structure non construite selon les règles de l’art ne réagit pas de manière prévisible aux surcharges appliquées. (…) Pour ce qui est de la poutre composée, M. Buruiana indique qu’il est retourné au chantier le 13 août 2013.

Je suis moi-même retourné sur les lieux le 22 août 2013 pour une seconde visite et j’ai dû enlever des pièces de bois pour bien voir comment était faite la poutre. J’ai enlevé un contreplaqué et un 2’’ x 3’’ afin de me permettre de bien inspecter la poutre. De plus, j’ai coupé le contreplaqué sur le dessus de la poutre pour bien voir celle-ci. La poutre est composée de 2’’ x 8’’ sur l’extérieur et de 2’’ x 12’’ au centre (voir croquis et photo en annexe).

En plus de ne pas être clouées convenablement afin que toutes les pièces travaillent ensemble, il y a un jeu entre chaque pièce comme on peut l’observer sur la photo. Cette situation n’est pas conforme pour une poutre composée. Notez que les normes sont identiques en 1977 et 2005 en ce qui concerne les poutres composées (voir les articles en annexe). Enfin, je ne comprends pas où est le 4’’ x 8’’ que M. Buruiana a vu. Par ailleurs, la flèche acceptable pour une portée d’environ 11 pieds est de 3/8’’ avec des plafonds en placoplâtre.

Or, quand l’ingénieur Buruiana dit que la flèche mesurée est inférieure à un pouce, cette mesure est loin du 3/8’’ exigé par le CNBC. De plus, la mesure a été prise avec une charge morte réduite étant donné que tous les finis de plafond et de plancher avaient été enlevés, de même que tous les appareils sanitaires.

Avec la charge morte réelle, la flèche serait sans doute encore plus grande, ce qui signifie qu’elle est loin d’être acceptable et sûrement visible à l’œil nu. (…) (sic) [ 48 ] Traitant ensuite des entailles et des coupes observées dans des solives, il écrit [23] : Sur les photos du rapport, ce sont effectivement des entailles qui sont illustrées, le mot utilisé n’était effectivement pas exact, par contre les entailles dans le bas des solives n’étaient pas permises en 1977 même en tenant compte de la « réalité des chantiers ».

De plus, sur les photos annexées à la présente lettre, il est possible de constater que la solive est bel et bien coupée et non pas entaillée, et qu’elle n’a pas été renforcie convenablement. Un 2’’ x 6’’ mal fixé (car il y a un espace entre les deux morceaux) ne peut reprendre les charges d’un 2’’ x 8’’. (…) Pour ma part, je ne considère pas comme étant sécuritaire une solive coupée qui n’a pas été renforcie convenablement, comme illustré sur les photos en annexe. De plus, je ne comprends pas comment M.

Buruiana peut, en se référant aux normes citées plus haut, considérer comme sécuritaires une solive coupée au complet et des solives comportant des entailles dans le bas. Entailles qui ne sont pas permises par le CNBC de 1977 ou de 2005 parce qu’elles affaiblissent trop le fibre tendue du bois. (…) Ce à quoi je réponds que des poteaux jumelés de 3 – 2’’ x 6’’ ont été ajoutés (voir les plans) afin de reprendre les charges des poutres principales pour ne pas les appuyer sur le mur en bloc de béton coupe-feu. Cette situation règle la question des montants coupés. (…) (sic) [ 49 ] M.

Beaucage conclut ainsi dans ce rapport [24] : (…) Comme je l’expliquais plus haut, il y a beaucoup de petits problèmes sur la structure du plancher. Des solives ont été coupées et non renforcies convenablement. D’autres ont été entaillés sur la

partie inférieure de l’élément. Des étriers n’ont pas été bien fixés et le tout a été appuyé sur une poutre maîtresse construite de façon artisanale. C’est pourquoi je considère la structure comme étant non conforme pour la sécurité des occupants. Le tout aurait pu être réparé pièce par pièce, mais il est souvent plus efficace pour un entrepreneur de

refaire à neuf. Une option peut-être plus coûteuse, mais surtout plus durable à long terme. (…) (sic) [ 50 ] Le rapport d’expert de M. Buruiana a été signé le 30 mai 2014 [25] . Il est clairement en désaccord avec M. Beaucage, non seulement en ce qui concerne la quantité et l’importance des déficiences observées, mais aussi, et surtout, à l’égard de ses commentaires portant sur la nécessité de refaire en entier la structure de la mezzanine. [ 51 ] En fait, pour M.

Buruiana, si quelques retouches ou réparations étaient nécessaires à la structure de la mezzanine, il s’agissait d’éléments mineurs dont le coût total aurait avoisiné 1 000 $. [ 52 ] D’abord, au sujet de la poutre principalement en litige, il écrit [26] : Lors de notre visite du 1 er août 2013 : - nous n’avons pas noté, contrairement aux allégations contenues dans le courriel de M. Eric Gravel, la présence d’éléments de structure de l’étage où il y a eu rupture (voir photos visites 1 er et 13 août 2014 –

annexe B) - nous n’avons pas noté une flèche (déformation) prononcée de la poutre composée supportant

partie de la chambre à coucher et de la salle de bain arrière, et, ce, contrairement aux allégations de M. Eric Gravel, exprimées en notre présence et mentionnant une flèche nettement visible à l’œil nu, avant même que les travaux de rénovation débutent (voir photos

annexe B) - nous avons constaté que des travaux de rénovation, que nous considérons d’envergure, avaient été entamés par les nouveaux propriétaires (voir photos

annexe B) (…) Nous avons pu seulement constater lors de la visite du 1 er août 2013 que la poutre composée sous la salle de bain arrière à l’étage différait, pour des raisons que nous ne connaissons pas encore, de celle indiquée sur les plans trouvés aux archives de l’arrondissement.

Nous savons cependant que ces modifications (procédures rencontrées souvent durant la construction de nombreux projets) peuvent être attribuées à plusieurs facteurs parmi lesquels: une révision des plans pour l’optimisation de la conception, ou comme réponse à une proposition de l’entrepreneur pour tenir compte de la disponibilité des matériaux, etc. tel qu’il est expliqué plus loin en détail dans ce rapport.

Nous sommes quand même restés surpris devant les allégations faites plus tard dans la lettre de mise en demeure quant à l’affaissement de la structure de l’étage depuis la construction, et, surtout, quant aux menaces d’effondrement. Non seulement ces menaces ne sont pas sérieuses car elles ne sont indiquées dans aucune document technique présenté au dossier par les acheteurs, mais si elles l’avaient été, nous ne comprenons pas pourquoi aucun support temporaire n’avait été mis en place (voir photos

annexe B). Nous rappelons que lors de la visite préalable à l’achat, l’inspecteur, ne décèle aucun signe de déformation, de fissuration de finis, etc., et que nous-mêmes, lors de nos visites ne décelons non plus aucun signe pouvant être considéré comme inquiétant pour la stabilité et l’intégrité de la structure de l’étage. (…) Comme déjà mentionné, lors de la visite du 1 er août nous avons constaté que la poutre composée sous la salle de bain arrière à l’étage différait de celle indiquée sur les plans.

Lors de la visite suivante du 13 août 2013, on a effectué un relevé sur place de cet élément structural composé de 2 pièces de 2 x 8 po et une de 4 x 8 po et on a mesuré une flèche inférieure à 1 po au centre de sa portée.

Compte tenu du comportement de la structure que nous avons considéré comme satisfaisant après une période de presque 34 années mais vu cependant la non concordance avec les plans, nous avons effectué les calculs requis pour valider et confirmer la sécurité de la structure. (…) La légère flèche de la poutre composée, mesurée lors de la visite du 13 août est tout à fait en accord avec les principes de base de la résistance des matériaux et les résultats des calculs. (sic) [ 53 ] Par ailleurs, pour les coupes ou entailles aux solives et à l’égard des étriers mal fixés, M. Buruiana commente ainsi [27] : (…)

b) alors que sur les photos 2 et 3 de son rapport l’ingénieur Frederick Beaucage indique ‘’solives coupées à plusieurs endroits’’, il ne réalise pas que certaines solives sont doubles, et que les entailles (et non coupures) avaient été pratiquées pour permettre la mise-en- place des tuyaux de mécanique du bâtiment, situation couramment rencontrée dans la réalité des chantiers.

c) suite aux vérifications que nous avons effectuées selon les critères apparaissant dans la norme de 1977, nous concluons que les

solives (salle de bain arrière) répondent aux exigences des normes précédemment mentionnées, en vigueur lors de la construction et considérons la situation sécuritaire.

d) nous avons noté aussi des légères entailles apparaissaient au bas de quelques solives de la salle de bain avant, probablement afin de permettre l’installation des fils électriques pour l’éclairage au RDC. Le comportement de ces solives durant environ 34 ans a été satisfaisant, sous l’action des charges mortes et d’exploitation (vives) et il est notre opinion que la situation existante devait être considérée comme sécuritaire, compte tenu aussi de la réalité des chantiers.

e) poutre composée sous la salle de bain arrière, étriers solives et entailles dans les montants des murs porteurs : - nous n’avons pas remarqué lors de nos visites des montants des murs porteurs entaillés, mais mentionnons que les entailles sont permises avec respect des clauses des normes y référant, et ne retrouvons pas ni dans le rapport, ni sur les plans de Galion des indications quant aux renforcements proposés. - nous n’avons noté aucun problème quant aux étriers, qui nous apparaissent comme des éléments disponibles sur le marché à l’époque de la construction de la propriété en

titre (1979-1980) et peut-être encore aujourd’hui et comme nous avons rencontré lors de la construction de plusieurs projets à la réalisation desquels nous avons œuvré. - Il est notre opinion qu’ils ont rempli – et rempliraient encore – de manière satisfaisante le rôle auquel ils étaient destinés. (…) (sic) [ 54 ] Enfin, s’attardant à vérifier si le « comportement » de la structure de la mezzanine au moment de la vente était satisfaisant, malgré que sa construction ne concordait pas avec les plans d’origine, il écrit avoir effectué « les calculs requis » pour « valider et confirmer [sa] sécurité » [28] : Compte tenu du comportement de la structure que nous avons considéré comme satisfaisant après une période de presque 34 années mais vu cependant la non concordance avec les plans, nous avons effectué les calculs requis pour valider et confirmer la sécurité de la structure.

Pour ceci, 2 possibilités sont été évaluées, pour lesquelles nous avons considéré les charges indiquées dans les normes de 1976 (Québec) et CNBC 1977 : • construction suivant les plans, soit mur porteur à l’étage, transférant

partie de la surcharge du toit à la poutre composée se trouvant sous salle de bain arrière de l’étage : la poutre composée se trouvant sous salle de bain arrière de l’étage : la poutre est sous- dimensionneé et un renforcement en ajoutant 2 pièces de 2x8 po. va permettre de rendre la situation conforme aux exigences des normes pour construction résidentielle de 1977.

Nous évaluons le coûts de ce renforcement compte tenu des circonstances, à $ 1000.00 (taxes en sus). • modification par rapport aux plans, en remplaçant le mur porteur par une poutre composée similaire à celle de l’étage par une supportant les solives du toit, et appuyant sur les colonnes se trouvant à l’arrière des deux cotés des escaliers. Dans ce cas, aucun renforcement n’est requis, et la structure répond aux exigences des normes en vigueur lors sa construction.

La légère flèche de la poutre composée, mesurée lors de la visite du 13 août est tout à fait d’accord avec les principes de base de la résistance des matériaux et les résultats des calculs. (sic) [ 55 ] M. Buruiana conclut son expertise dans les termes suivants [29] : (…) Nous ne somme nullement d’accord avec l’approche et l’évaluation de la structure faites par Galion en prenant en considération des normes plus récentes que la période de la construction du bâtiment et envisageant une rénovation extensive.

Les travaux recommandés par Galion n’étaient pas requis en fonction du code pour construction résidentielles 1977 et des us et coutumes de l’époque, et ce, à la lumière tant des commentaires du rapport d’inspection préachat préparé par M. M. Wilson, des observations que nous avons faites sur place lors de nos visites et des résultats de l’analyse et des calculs que nous avons effectués. (…) (sic) LES PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 56 ] Les Demandeurs considèrent non seulement que les déficiences constatées sur la structure de la mezzanine constituaient un vice caché, ils soutiennent aussi que M.

Stoian en connaissait l’existence ou ne pouvait les ignorer au moment de la vente. [ 57 ] Pour eux, la mauvaise condition de la structure de la mezzanine satisfait aux critères énoncés dans la jurisprudence pour former un vice caché en droit civil. Personne n’avait détecté les déficiences avant la vente. Lorsqu’elles ont été constatées, la situation était à ce point préoccupante ou grave que l’entrepreneur en construction a dû suspendre l’exécution des travaux et que M. Beaucage, l’ingénieur consulté, a recommandé sans aucune hésitation de refaire entièrement la structure de la mezzanine.

[ 58 ] Par ailleurs, ils avancent que plusieurs éléments ou indices permettent de conclure que M. Stoian connaissait l’existence des déficiences ou lacunes de la structure avant même qu’il mette en vente la maison : • À trois reprises, selon le témoignage de M. Gravel, M. Stoian lui a demandé d’obtenir une copie du rapport d’inspection préachat ; • M. Stoian était curieux de savoir ce que le rapport pouvait bien dire au sujet de la maison ; • À l’époque où M. Stoian a acheté la propriété, il avait consulté les plans et s’était questionné sur la manière dont était ou devait être construite la mezzanine.

Il avait alors réalisé que la poutre n’avait pas été construite selon les plans, mais ne s’en était pas formalisé. Il croyait que tout allait être correct ; • M. Stoian est lui-même un ingénieur civil. Il avait vu la poutre et avait vérifié « si ça tenait ». La dimension ne l’avait pas contrarié (« choqué »), même s’il n’a pas cru bon d’en vérifier les charges plus en détail. [ 59 ] La réclamation des Demandeurs totalise maintenant 42 242,50$ et se détaille comme suit :

a) Coût des travaux correctifs : 27 594 $

b) Frais d’expertise : 8 461,53 $

c) Indemnité de relogement : 1 179,97 $

d) Dommages moraux : 5 000 $ _________ Total 42 242,50 $ [ 60 ] L’indemnité de relogement comprend les frais de logement payés pour un mois et demi (900 $) et ceux pour l’entreposage des meubles (279,97 $ [30] par mois). En ce qui concerne les dommages moraux (5 000 $), dont des troubles, ennuis et inconvénients, M. Gravel témoigne surtout des moments de stress excessifs et des nombreuses pertes de temps qu’il a subies au cours de cette période. [ 61 ] En particulier, il mentionne que lui-même a dû consacrer plusieurs heures, les soirs et les fins de semaine, aux fins d’aider à l’avancement des travaux.

Il parle aussi de l’impact négatif que cette situation a eu sur sa conjointe. Cette dernière n’était toutefois pas présente devant le Tribunal pour témoigner à ce sujet. [ 62 ] En ce qui concerne les frais de leur expert (8 461,53 $), outre les deux premières factures de juillet 2013 qui s’élevaient à 2 069,56 $ [31] , M.

Beaucage a transmis par la suite six autres factures totalisant 6 391,97 $ : • Facture du 27 juin 2014 [32] : 380 $ • Facture du 15 juillet 2014 [33] : 142,50 $ • Facture du 31 juillet 2014 [34] : 1 000,49 $ • Facture du 14 mai 2015 [35] : 1 566 $ • Facture du 29 octobre 2015 [36] : 1 615,77 $ • Facture du 6 février 2016 [37] : 1 687,21 $ [ 63 ] Les trois dernières factures de l’ingénieur Beaucage se rapportent au temps qu’il a consacré à la préparation de son témoignage devant le Tribunal, ses déplacements au Palais de justice et sa présence en salle de Cour. [ 64 ] Dans un autre ordre d’idées, les Demandeurs soutiennent que les Défendeurs ont tort de se plaindre du fait qu’ils bénéficient aujourd’hui d’une structure entièrement neuve, alors que la maison achetée était âgée de 34 ans, et du prix trop élevé des travaux correctifs.

En fait, les Demandeurs répondent comme suit : • Les travaux correctifs n’ayant apporté aucune plus-value à la propriété, aucune dévaluation ne doit être appliquée sur leur coût total ; • Ayant nié toute responsabilité peu de temps après avoir été informés de la découverte des vices et avant que les travaux correctifs ne soient entrepris, les Défendeurs ne peuvent plus maintenant plaider que les travaux correctifs auraient pu être exécutés à un prix moins onéreux. [ 65 ] Enfin, estimant que les Défendeurs agissent de mauvaise foi en l’instance et donc qu’ils abusent de leur droit d’ester en justice, ils réclament le remboursement de tous les frais juridiques qu’ils ont engagés pour faire valoir leurs droits. … [ 66 ] Les extraits suivants, tirés de leur contestation écrite, résument bien les moyens que les Défendeurs avancent pour contester la réclamation : (…)

15. Il y a absence de vice qui affecte la structure de l’immeuble; 16. Durant plus de 30 ans où les défendeurs ont été propriétaires, ils n’ont fait aucun travaux de structure; 17. Durant plus de 30 ans où les défendeurs ont été propriétaires, ils n’ont constaté aucun affaissement ni signe d’affaissement de l’immeuble; 18. D’ailleurs, lorsque les demandeurs ont acheté la propriété, celle-ci fut inspectée – à la demande des demandeurs – par M. Michel Wilson qui a émis un rapport d’inspection communiqué au soutien des présentes sous la cote D-1; 19.

Ledit rapport d’inspection mentionne que la condition générale de l’immeuble respecte les règles de l’art de l’industrie de la construction; 20. Les demandeurs ont été satisfaits de cette inspection et ont conclu l’achat de la maison; 21. Les normes du Code de la construction du Québec (décret 953-2000) ne s’appliquent pas au présent dossier, car la propriété en question fut construite en 1979 et ledit Code n’était pas en vigueur à ce moment; 22.

Les défendeurs étaient en droit de nier responsabilité compte tenu de l’absence de vice affectant l’immeuble et c’est plutôt les demandeurs qui sont de mauvaise foi en introduisant un recours qui est voué à l’échec; 23. Les demandeurs ont procédé à des travaux importants pour rendre l’immeuble conforme à leur souhait, mais ne peuvent en réclamer les montant aux défendeurs sous prétexte qu’il s’agit de vices cachés; 24.

Subsidiairement, dans l’éventualité où cette honorable Cour en venait à la conclusion qu’il existe un vice affectant l’immeuble, les dommages réclamés par les demandeurs sont nettement exagérés. (…) (sic) [ 67 ] Pour l’essentiel, les Défendeurs plaident donc que les défectuosités constatées n’étaient pas suffisamment graves pour constituer un vice caché au sens du C.c.Q.

De même, du seul fait que certains éléments n’étaient pas conformes au Code national du bâtiment ( ou au Code de Construction du Québec) , cela ne signifie pas pour eux que la maison était automatiquement affectée d’un vice caché. [ 68 ] La mezzanine, plaident-ils, est restée bien en place pendant 34 ans. Jamais n’a-t-il été nécessaire de faire effectuer des réparations ou des travaux de renforcement et, aucun signe ne faisait voir qu’il y avait nécessité d’en exécuter. [ 69 ] Pendant toutes les années où il a habité dans la maison, M.

Stoian n’a observé aucun affaissement ou une quelconque déformation de la structure de la mezzanine. Elle est demeurée intacte, malgré les charges mortes, les charges vives (celles inhérentes à l’occupation) et les charges climatiques (neige, glace, verglas) qui l’ont sollicitée pendant toutes ces années. [ 70 ] Pour les Défendeurs, il n’y avait aucun danger que la mezzanine s’écroule. [ 71 ] D’ailleurs, suivant l’opinion de leur expert (l’ingénieur Buruiana), la poutre principalement en litige était surdimensionnée par rapport à ce qui était prévu aux plans initiaux.

Les clous étaient suffisants pour que ses composantes soient bien assemblées et la courbe ou flèche qui a été observée, en prenant en compte la longueur de la poutre, demeurait à l’intérieur des limites de la normalité. Enfin, la poutre n’était pas fendue, pourrie ou déchirée et elle ne montrait aucun signe de détérioration. [ 72 ] Par ailleurs, même si certaines solives ont été entaillées, il ne s’agissait que de légères entailles, sans aucune incidence sur leur capacité portante, notamment parce que certaines d’entre elles ont été doublées.

Aucune solive ne s’était non plus affaissée ou détachée de ses étriers. [ 73 ] En somme, pour les Défendeurs, les quelques déficiences qui ont pu avoir été observées ou démontrées ne sont pas graves au point de constituer un vice caché.

Des travaux mineurs et peu dispendieux auraient pu être effectués pour corriger la situation et rassurer les Demandeurs : quelques clous manquants ajoutés à des étriers, des clous ou vis spécialement conçus fixés à travers la poutre et quelques solives qui auraient pu être doublées. [ 74 ] De façon subsidiaire, en ce qui concerne les travaux correctifs, les Défendeurs soulèvent d’abord plusieurs disparités dans les explications fournies au sujet du coût total : tantôt il s’agit de 38 500 $ (mise en demeure), alors qu’une estimation mentionne 19 198,82 $ [38] , tantôt ils réclament 27 594 $ (devant le Tribunal), alors que le montant indiqué à l’arrondissement de Verdun pour l’obtention du permis de construction était de 19 200 $ [39] . [ 75 ] Par ailleurs, ils doutent aussi que la totalité du montant réclamé ici ne soit aucunement liée aux rénovations d’importance que les Demandeurs envisageaient de faire au départ et qu’ils ont effectivement fait exécuter. [ 76 ] Ainsi, ils soulignent que les Demandeurs, avant d’entreprendre les rénovations qu’ils souhaitaient faire, n’avaient aucun plan précis ou détaillé qui définissait les travaux et surtout le coût des divers éléments les composant.

Une simple évaluation générale pour le prix de 75 000 $ avait été faite. [ 77 ] De plus, contrairement à ce qui leur avait été demandé dans les lettres du 12 et 16 août 2013 [40] , les Demandeurs ne leur ont jamais transmis de copie de l’estimation avant que les travaux correctifs soient entrepris. [ 78 ] En conséquence, ils demandent que la réclamation des Demandeurs soit rejetée et, du coup, que ces derniers soient condamnés à leur rembourser leurs propres frais pour retenir les services d’un expert. Pendant le procès, ils ont produit sept factures de l’ingénieur

Buruiana [41] qui totalisent 38 829,89 $. [ 79 ] Enfin, de façon subsidiaire, les Demandeurs avancent que le montant réclamé pour les réparations doit être substantiellement réduit ANALYSE ET MOTIFS [ 80 ] Le Tribunal tranchera cette affaire en présentant en premier lieu les principales règles qui s’appliquent en matière de vice caché. [ 81 ] Ensuite, abordant l’argument principalement en litige, le Tribunal exposera d’abord ce que constitue un vice grave suivant l’

article 1726 C.c.Q. Puis, après s’être penché sur l’importance des normes de construction établies par le Code national du bâtiment (ou le Code de construction du Québec ), le Tribunal analysera et déterminera si, effectivement, les déficiences dont se plaignent les Demandeurs forment une situation suffisamment grave pour constituer un vice caché en droit civil. [ 82 ] Enfin, dans la dernière partie, le Tribunal traitera des dommages-intérêts que les Demandeurs réclament.

Nous verrons alors que, s’ils ont raison de soutenir que la maison achetée auprès des Défendeurs était affectée d’un vice caché au moment de la vente, ils ne peuvent pas obtenir une indemnité à la hauteur du montant qu’ils recherchent. 1. Les principales règles applicables [ 83 ] Les articles 1726 et 1728 C.c.Q . énoncent respectivement ce qui suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 84 ] Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur la qualité du bien vendu. Le bien doit être exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur, s'il les avait connus, n'aurait pas accepté de l'acheter ou d'en payer un prix si élevé. [ 85 ] La garantie de qualité est toutefois limitée à certains vices seulement.

Ce sont les vices qui sont graves, antérieurs à la vente, inconnus de l'acheteur ou que celui-ci ne pouvait pas remarquer lors d'un examen raisonnable avant l'achat du bien vendu [42] . [ 86 ] Le vendeur, suivant la garantie légale, n'est donc pas tenu de garantir le vice sans gravité, celui que connaît l'acheteur ou le vice qui est apparent ou qui peut être détecté lors d'un examen prudent et attentif, sans obligation en principe qu'un expert conseille l’acheteur avant que la vente ne soit finalisée [43] . [ 87 ] L'

article 1726 C.c.Q. énonce qu'un vice apparent est celui « qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». Dans ABB inc. c. Domtar inc. [44] , la Cour suprême, au paragraphe 42 de son arrêt, définit le vice apparent comme étant : (…) celui que l’acheteur a décelé ou qu’il aurait pu déceler au moment de la vente en raison de ses connaissances (art. 1523 C.c.B.C. et art. 1726 , al. 2 C.c.Q. ). Cette exigence impose donc à l’acheteur une obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien.

Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente. [ 88 ] En l’espèce, les Défendeurs ne contestent pas que les déficiences constatées étaient antérieures à la vente, qu’elles étaient inconnues des Demandeurs et que ces derniers n’ont pas pu les remarquer lors de leur examen avant l’achat.

Ils reconnaissent aussi que cet examen était raisonnable, essentiellement en raison de l’embauche d’un inspecteur préachat qui n’a lui-même rien décelé au sujet des points maintenant débattus. [ 89 ] Les Défendeurs plaident que ces déficiences ne sont tout simplement pas graves.

Les vices dont se plaignent les Demandeurs étaient mineurs, disent-ils, il n’y avait aucun risque que la mezzanine s’écroule et de simples réparations, surtout peu coûteuses (1 000 $), auraient pu facilement les corriger. [ 90 ] Les Défendeurs considèrent donc que le critère de gravité développé par la jurisprudence n’est pas satisfait ici, de sorte que la situation exposée par les Demandeurs ne constitue pas un vice caché au sens de l’ art. 1726 C.c.Q . 2.

La gravité des défectuosités constatées [ 91 ] La gravité d’un vice pour qu’il soit considéré comme étant un vice caché en droit civil est définie ou reconnue en fonction de certains éléments ou critères. [ 92 ] L'auteur Jacques Deslauriers [45] écrit : Le défaut invoqué doit présenter un caractère suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. Le vice ne doit pas nécessairement empêcher toute utilisation du bien; il suffit qu'il en réduise notablement l'utilité ou en empêche l'usage normal.

La gravité du défaut doit être telle qu'elle justifie un recours en résolution de la vente ou en réduction du prix. Autrement dit, l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas payé si haut prix s'il avait connu ces défauts. Ces affirmations sont en fonction du degré de

gravité du vice affectant le bien (…) [ 93 ] Les auteurs Jobin et Cumyn [46] , de leur côté, en traitent comme suit : La première condition exige que le vice soit grave – condition qu’il ne faut pas confondre avec l’existence même du vice. Le texte du Code indique les critères de la gravité du vice : celui-ci doit être tel que, si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté le bien ou l’aurait acheté mais à un moindre prix.

Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, on ne considère pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien : on regarde tous les aspects, dont notamment la baisse de la valeur marchande du bien, la diminution de son usage normal (ou déficit d’usage), les inconvénients, actuels ou prévisibles, du vice pour l’acheteur, étant entendu que les attentes légitimes de l’acheteur sont plus grandes pour un bien neuf que pour un bien usagé – parfois une même lacune ne constitue pas un vice pour un bien passablement usagé alors qu’elle l’est pour un bien neuf.

Un juge a écrit que «la garantie légale contre les vices cachés s’éteint progressivement avec le temps». [47] [ 94 ] Dans St-Louis c.

Germain [48] , notre collègue, le juge Gabriel De Pokomandy, J.C.Q., insiste surtout sur le déficit d’usage pour définir la gravité du vice caché : [53] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [54] La gravité du vice doit d'abord et avant tout s'évaluer en fonction du déficit d'usage, autrement dit des limitations qu'il pose à l'occupant des lieux. [55] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [56] Il faut en effet rappeler que toute défectuosité ou imperfection, aussi grave qu'elle puisse être, ne peut automatiquement être qualifiée de « vice caché » au sens de la garantie de qualité du Code civil du Québec , la mise en œuvre de celle-ci étant tributaire d'un déficit d'usage. [57] Pour bien cerner la portée de la garantie légale du vendeur, il faut distinguer le vice de sa manifestation.

Tout défaut du bien, même caché, n'est pas en soi un vice caché donnant ouverture à la garantie légale du vendeur qui n'est pas tenu de garantir que le bien qu'il vend est exempt de tout défaut. [58] Un défaut qui ne produit pas de conséquence n'est pas un vice au sens légal du terme. Il en est de même aussi d'un défaut qui ne produit qu'une conséquence minime, sans effet significatif sur l'usage du bien. [ 95 ] Dans ABB Inc. c.

Domtar Inc . [49] , la Cour suprême en discute dans les termes suivants : 52 La simple présence d'un déficit d'usage ne suffit pas en elle-même pour justifier la qualification de vice caché. Encore faut-il que ce déficit d'usage soit grave, c'est-à-dire qu'il rende le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminue tellement l'utilité que son acheteur ne l'aurait pas acheté à ce prix. Ce deuxième critère, celui de la gravité du vice, découle du texte de l'art. 1522 C.c.B.C.

Cela dit, il n'est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu'il en réduise l'utilité de façon importante, en regard des attentes légitimes d'un acheteur prudent et diligent. [ 96 ] Le Tribunal aura donc à déterminer si la situation décrite par les Demandeurs leur a causé un déficit d’usage à ce point important qu’ils n’auraient jamais acheté la maison ou donné si haut prix en regard des attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent. [ 97 ] Avant d’aborder cette question, il importe toutefois de discuter des normes de construction établies par le Code national du bâtiment et de leur importance dans la détermination de ce que constitue un vice caché. 3.

Les normes de construction établies par le Code national du bâtiment [ 98 ] Les Défendeurs plaident avec une certaine vigueur que les déficiences observées à la structure de la mezzanine ne forment pas un vice caché du simple fait qu’elles constituent un manquement au Code national du bâtiment (ou au Code de la construction du Québec ). [ 99 ] Pour l’essentiel, ils fondent leur proposition sur les passages suivants de la décision rendue dans l’affaire Richard c.

Sauvageau [50] : Par ailleurs, on voit mal pourquoi le défendeur devrait exécuter les travaux de façon à les rendre conformes au Code national du bâtiment . En effet, ces normes n’ont pas été adoptées par loi ou par règlement : ce sont des recommandations adoptées par un comité du Conseil national de recherche du Canada, édictant des prescriptions techniques relatives aux matériaux et à leur mise en place et destinées à protéger la sécurité du public et la qualité des constructions.

Il s’agit de recommandations suivies par les professionnels de la construction, mais n’ayant pas la force légalement contraignante des lois ou des règlements, et dont l’autorité repose sur la confiance générale des milieux concernés. (…) Les experts ont donc fait état de tous les travaux non conformes au Code national du bâtiment et ont évalué les dommages en conséquence, mais personne n’a établi que les défauts constatés rendaient l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné ni n’a calculé les coûts attribuables à ces seuls défauts. Ce n’est pas en effet parce qu’une construction est en tout ou en

partie non conforme aux normes du Code national du bâtiment qu’elle devient impropre à l’usage auquel on la destine. [ 100 ] Ces extraits, plusieurs fois repris par la jurisprudence [51] , ont l’avantage de faire ressortir la véritable question que le Tribunal

doit trancher dans le cadre des principes juridiques pertinents en matière de vices cachés. [ 101 ] Ce qui importe n’est pas en soi de déterminer si la structure de la mezzanine comporte des irrégularités par rapport au Code national du bâtiment (ou au Code de la construction du Québec ).

C’est plutôt d’évaluer si, dans les circonstances décrites, la mezzanine était impropre à l’usage auquel elle était destinée et si, en raison d’un déficit d’usage important (résultant de ces déficiences), les Demandeurs n’auraient pas accepté de payer un prix si élevé pour acheter la maison. [ 102 ] Cela étant dit, il convient d’ajouter que les tribunaux, à juste titre, ne suivent pas toujours la position adoptée dans Richard c. Sauvageau . En fait, la portée que l’on accorde aux normes établies dans le Code national du bâtiment est loin d’être constante dans la jurisprudence.

Parfois, les tribunaux considèrent qu’il ne s’agit que de recommandations, d’autres fois qu’elles sont effectivement représentatives des règles de l’art applicables dans l’industrie de la construction ou même qu’elles sont obligatoires, qu’elles soient ou non incorporées à un texte réglementaire. [ 103 ] Les auteurs Baudouin, Deslauriers et Moore [52] résument ainsi les diverses approches jurisprudentielles : (…) La jurisprudence est toutefois peu uniforme sur le poids réel qu’il convient de lui accorder : une codification des règles de l’art, des recommandations, un outil précieux, un élément d’appréciation, d’indication, d’un comportement prudent, des exigences constituant, mais pas en toutes circonstances, des normes élémentaires de prudence au sens de l’arrêt Morin c.

Blais , ou des règles de sécurité applicables, des règles élémentaires ou minimales de sécurité, ou encore lorsque incorporées ou non par voie réglementaire, des normes obligatoires dont le manquement entraîne une faute. [53] [ 104 ] Le Tribunal estime que les normes édictées par le Code national du bâtiment ne doivent pas être banalisées. Elles ont une grande importance dans l’industrie de la construction. Adoptées par la Commission canadienne des codes du bâtiment et de prévention des incendies, elles visent à favoriser la qualité des constructions et servent à protéger le public.

Pour cela, elles sont généralement suivies par les professionnels de la construction. [ 105 ] Plaider que ces normes ne sont pas contraignantes parce qu’elles ne sont pas incorporées dans un texte de loi ne reflète pas correctement, de l’avis du Tribunal, la force obligatoire que ces normes revêtent ou devraient revêtir dans l’industrie de la construction. [ 106 ] Ces normes sont un filet de sécurité pour les consommateurs et autres acheteurs de constructions, neuves ou usagées.

Elles sont indispensables, surtout dans les périodes où le développement immobilier s’effectue à un rythme élevé et même à grande échelle. Elles doivent être considérées comme des normes minimales objectives qui régissent l’industrie de la construction.

D’ailleurs, pour la plupart des professionnels qui œuvrent dans le domaine, elles sont généralement acceptées ou reconnues pour assurer une protection minimale du public et de la qualité des constructions. [ 107 ] Comme le soulignent les auteurs Baudouin, Deslauriers et Moore [54] , « ces normes ont une utilité indiscutable dans l’appréciation de la faute » [55] et leur importance a été expressément reconnue par le législateur québécois : (…) En effet, le Code de la construction qui a été adopté conformément aux dispositions de la

Loi sur le bâtiment , incorpore le Code du bâtiment de 1995 et établit des « normes de bases applicables aux travaux de construction de bâtiments, d’équipements et installations destinées au public ». Ces normes visent la construction et la sécurité de certains bâtiments et équipements destinés à l’usage du public. À celles-ci s’ajoutent les exigences en matière de sécurité prévues dans le Code de sécurité , adopté également sous l’empire de la

Loi sur le bâtiment , qui en définit l’objectif comme étant d’assurer la sécurité de toute personne qui accède à un bâtiment ou à un équipement destiné à l’usage public ou qui utilise une installation non rattachée à un bâtiment. [56] [ 108 ] Le Tribunal, dans l’analyse visant à déterminer si les déficiences observées en ce qui concerne la structure de la mezzanine constituent ou non un vice caché, ne peut donc pas écarter du revers de la main les diverses violations au Code national du bâtiment qui ont été notées. 4.

L’application des principales règles à la présente affaire [ 109 ] Le Tribunal, eu égard à la preuve faite de part et d’autre, conclut que le ou les vices ou déficiences dont se plaignent les Demandeurs satisfont aux critères développés par la jurisprudence pour constituer un vice caché en droit civil. [ 110 ] En fait, dans le contexte de l’argumentation proposée par les Défendeurs, le Tribunal est d’avis que les éléments présentés par les Demandeurs permettent de conclure que la situation en résultant est suffisamment grave pour donner ouverture à une réclamation fondée sur la notion de vice caché. [ 111 ] Les Demandeurs, avec une description des nombreuses photos qu’ils ont produites à son soutien, ont dressé une liste exhaustive de toutes les déficiences qui ont été constatées par leur expert (M.

Beaucage) à l’égard de la structure de la mezzanine. [ 112 ] Le Tribunal reprend ici l’énumération des 14 déficiences qui ont été observées, en identifiant en bas de page la ou les pièces où se trouvent la ou les photos pertinentes se rapportant à chacune d’entre elles : 1. Poutre coupée pour faire passer la ventilation (à l’avant de la cuisine) [57] 2. Solives coupées (sous la salle de bain des maîtres) [58] 3. Poutre composée déficiente (à l’arrière du salon) [59] 4. Étriers mal fixés (manque de clous) [60]

5. Solives entaillées dans le bas [qui ne sont pas doublées] [61] 6. Solives entaillées dans le haut [62] 7. 2 poutres reposant sur un mur mitoyen (sans coupe-feu) [63] 8. Divergence d’une poutre par rapport aux plans (poutre composée « artisanale ») [64] 9. Diminution de

section de la solive [65] 10. Mur secondaire supportant une charge [66] 11. Trop grande flèche de la poutre arrière [poutre visible à l’œil nu] [67] 12. Divergence d’une poutre par rapport aux plans (structure plus faible) [68] 13. Divergence du poteau par rapport au plan (à gauche de l’escalier) [69] 14. Passage des fils électriques par les entailles dans le bas des solives [70] [ 113 ] Certes, tous ces éléments n’ont pas la même gravité. Plusieurs d’entre eux, considérés isolément, n’apparaissent d’ailleurs pas très graves, même s’ils constituent une violation au Code national du bâtiment .

De simples réparations ou quelques retouches pourraient sans doute les corriger adéquatement. [ 114 ] En revanche, considérés globalement, mais surtout en les jumelant avec les autres éléments plus sérieux ou inquiétants qui ont bété identifiés (la flèche de la poutre composée, la coupe effectuée à la poutre, plusieurs entailles dans certaines solives à des endroits mal avisés ou questionnables), il en résulte un doute sérieux quant à la qualité et la solidité de la construction de la mezzanine. [ 115 ] Entre les deux experts, le Tribunal préfère la thèse et les conclusions de M.

Beaucage, l’expert des Demandeurs. Les explications qu’il a fournies, appuyées de nombreuses photos, se révèlent plus raisonnables et rationnelles au regard des éléments factuels pertinents. [ 116 ] En fait, le Tribunal n’est ni convaincu ni rassuré par les explications et propositions de M. Buruiana, l’expert des Défendeurs, au sujet de la faible importance ou gravité des déficiences notées et de l’inexistence d’un risque d’effondrement. Plusieurs éléments expliquent cela : • M.

Buruiana est apparu comme étant davantage motivé par une volonté bien arrêtée de démontrer que la thèse des Défendeurs était celle qui devait être retenue coûte que coûte, que par le devoir qui s’imposait à lui d’éclairer et renseigner adéquatement le Tribunal sur les éléments techniques de son expertise et les points litigieux [71] ; • Ainsi, sans jamais vouloir reconnaître l’exactitude d’au moins quelques conclusions de l’expert des Demandeurs, M.

Buruiana s’est attelé à une tâche méthodique de démanteler son expertise, en contestant dans les moindres détails l’ensemble sinon presque toutes les observations et conclusions de M. Beaucage ; • M.

Buruiana a souvent eu recours dans cette perspective à des considérations ou propositions résolument techniques ou pointues, alors que : 1) ses explications n’étaient que rarement bien appuyées ou rationnelles par rapport aux constatations matérielles par ailleurs valablement établies (les nombreuses photos) ; et 2) il n’a pas été en mesure de présenter au Tribunal (par un texte doctrinal ou scientifique ou un extrait d’un traité) les principes ou éléments fondamentaux portant sur la construction d’une structure similaire ou s’apparentant à une mezzanine [72] ; • Bien qu’il mentionne dans son rapport avoir fait les « calculs requis » pour conclure que la flèche de la poutre composée restait dans les normes acceptables [73] , nulle part ne trouve-t-on ces calculs et aucun document les exposant n’a été produit pour les expliquer. [ 117 ] En réalité, la thèse des Défendeurs repose essentiellement sur une prémisse à laquelle M.

Buruiana a fait référence à plusieurs reprises : la structure de la mezzanine a tenu pendant 35 ans, c’est donc dire qu’elle est structurellement bien construite et que le risque qu’elle s’effondre est inexistant ou bien peu probable. [ 118 ] Or, cette proposition ne répond pas de façon adéquate ou complète aux règles applicables en matière de vice caché.

En effet, pour que la situation dont se plaignent les Demandeurs soit suffisamment grave pour être qualifiée de vice caché, il n’est aucunement nécessaire d’attendre que le risque se produise ou de conclure que la mezzanine va s’effondrer. [ 119 ] Comme l’a décidé la Cour suprême dans ABB inc. c.

Domtar inc. [74] , il suffit que des déficiences soient présentes et qu’il soit probable qu’un dommage important en résulte : 88 Un vice sera considéré grave s’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix (art. 1522 C.c.B.C. et 1726 C.c.Q. ). Un exemple souvent repris par la doctrine est celui des fondations fissurées d’une maison, exposant l’immeuble à un risque d’inondation.

Or, il n’est pas nécessaire que la maison soit inondée en raison de la fissure pour qu’il y ait vice caché; il suffit que la fissure soit présente et qu’il soit probable qu’elle entraîne des dommages importants. [ 120 ] Partant, malgré l’angle sous lequel les experts ont abordé le litige entre les parties, le véritable problème en l’espèce n’était pas réellement ou seulement de savoir si la mezzanine allait effectivement s’écrouler.

C’était aussi de déterminer si, en raison des déficiences observées, il était probable qu’elle s’affaisse davantage et ne devienne de ce fait pas ou peu utilisable en pratique (déficit d’usage), même si le risque qu’elle s’écroule était faible ou même inexistant.

[ 121 ] En d’autres termes, pour reprendre l’approche de la Cour suprême dans ABB inc. c. Domtar inc., ce qui devait être considéré ici était non seulement la question de savoir si les déficiences constatées allaient entraîner la chute de la mezzanine, mais également s’il était probable que ces déficiences allaient entraîner d’une autre façon une « diminution d’usage du bien » [75] , notamment en permettant que la mezzanine s’affaisse davantage. [ 122 ] Le Tribunal estime que les Demandeurs ont satisfait à leur fardeau de preuve à cet égard. Le Tribunal est d’accord avec les conclusions de leur expert.

Les diverses déficiences observées sur la structure de la mezzanine, en les considérant les unes avec les autres et dans leur ensemble, créent une situation qui doit être considérée comme un vice suffisamment grave qui rend la maison impropre à l’usage auquel on la destinait ou en diminue tellement l’utilité que les Demandeurs ne l’auraient pas achetée au prix qu’ils ont effectivement payé. [ 123 ] Dans un autre ordre d’idées, puisque le point a été discuté devant lui, le Tribunal ajoute que le défaut par les Demandeurs de transmettre une copie de l’estimation des travaux correctifs ne constitue pas dans la présente affaire une fin de non-recevoir à leur recours. [ 124 ] En fait, les Défendeurs étaient correctement informés de la nature des problèmes dont se plaignaient les Demandeurs.

M. Stoian a inspecté les lieux à quelques reprises, la première fois à l’invitation de M. Gravel (le 25 juillet 2013), puis accompagné de M. Buruiana le 1 er août 2013 et, enfin, le 12 août 2013, lorsque ce dernier a effectué son expertise. [ 125 ] Le 7 août 2013, par l’entremise de leur avocat, les Demandeurs ont transmis aux Défendeurs une mise en demeure [76] . Le rapport de l’ingénieur Beaucage et les plans et devis [77] qu’il avait préparés entre-temps pour corriger la situation dénoncée étaient joints à la mise en demeure.

Les Demandeurs leur ont alors fait savoir qu’ils évaluaient (à ce moment-là) leurs dommages-intérêts à la somme totale de 45 000 $. [ 126 ] M. Stoian est un ingénieur civil. Avant l’exécution des travaux correctifs, il avait sous la main assez d’informations pour se faire une idée de ce que pouvait être le coût des travaux. De plus, il n’a jamais été empêché de faire effectuer sa propre expertise et, de fait, il en a produit une en preuve. [ 127 ] Le Tribunal considère donc que le défaut de lui transmettre une copie de l’estimation ne lui a causé aucun véritable préjudice.

Par contre, cette omission de la part des Demandeurs soulève des questions sérieuses au sujet de la valeur réelle des travaux correctifs. 5. Les dommages-intérêts auxquels les Demandeurs ont droit [ 128 ] Les dommages-intérêts que réclament les Demandeurs sont de deux ordres. [ 129 ] En premier lieu, ils réclament le remboursement du prix total payé pour remettre les lieux en bon état. Le droit d’obtenir une indemnité à cet égard est au cœur de la garantie de qualité du bien vendu que le législateur impose au vendeur.

Pour autant que la preuve du coût des réparations soit faite, l’indemnité doit être accordée, que le vendeur ait eu ou non connaissance que des vices cachés affectaient son immeuble avant la vente. [ 130 ] En deuxième lieu, ils recherchent une indemnité pour les autres dommages qu’ils allèguent avoir subis en raison de la présence de vices cachés, essentiellement les troubles, ennuis et inconvénients qu’ils allèguent avoir subis.

Dans cette hypothèse, contrairement à ce que prévoit la règle relative au coût des réparations, les Demandeurs doivent démontrer que les Défendeurs avaient connaissance avant la vente de leur immeuble des vices cachés ou qu’ils ne pouvaient en ignorer l’existence. [ 131 ] En ce qui concerne le coût des réparations, vu la preuve faite à cet égard, le Tribunal ne peut pas accorder le montant que les Demandeurs réclament. [ 132 ] D’une part, il est incorrect de soutenir qu’aucune réduction ou dépréciation du prix total payé pour les réparations ne peut jamais être effectuée lorsque les travaux correctifs n’apportent aucune plus-value à l’immeuble. [ 133 ] S’il est exact de dire que, la plupart du temps, les tribunaux considèrent effectivement la dépréciation en fonction de la plus- value qui est donnée ou non à l’immeuble à la suite de l’exécution des travaux correctifs [78] , il demeure qu’en droit civil, la règle qui doit être appliquée pour fixer la réparation intégrale à laquelle une

partie a droit est celle de la juste compensation. [ 134 ] Tout récemment, dans l’arrêt Dupuy c. Leblanc [79] , la Cour d’appel a traité de cette question. Elle écrit : [25] L’acheteur d’un bien affecté d’un vice qui le rend impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue significativement l’utilité pour l’acheteur jouit de deux recours, soit l’action rédhibitoire, c'est-à-dire une action en garantie par laquelle il demande la résolution de la vente, avec restitution du prix et des frais, ou l’action estimatoire par laquelle il demande la diminution du prix. Cette dernière est aussi appelée action quantis minoris .

En cas de mauvaise foi du vendeur, par exemple s’il connaissait l’existence du vice au moment de la vente, l’acheteur pourra aussi réclamer des dommages-intérêts. (…) [27] L’appelant estime que l’intimé a échoué dans sa preuve du prix que les parties à la vente auraient convenu si elles avaient connu le vice affectant les immeubles.

Il considère que le juge n’a pas suffisamment tenu compte de la dépréciation des immeubles ou, dit autrement, de la plus-value ajoutée aux immeubles par les travaux de réparation, étant donné que leur construction remonte à 1977 et que les équipements remplacés sont de meilleure qualité que ceux d’origine. [28] Il soutient également que le taux de dépréciation attribué par le juge (1 % par année de dépréciation X 30 ans = 30 % (facteur de dépréciation)) est arbitraire en ce qu’il tient davantage de la jurisprudence que de la preuve de l’appelant.

Enfin, le juge aurait commis une erreur en concluant que la décision de l’intimé de se désister de sa demande d’une subvention, qui lui aurait permis de défrayer une

partie des travaux de réparation, était légitime.

(…) [48] Alors que le bien de consommation ne s’apprécie guère après sa vente et qu’au contraire, généralement, il se déprécie rapidement avec le passage du temps, la dépréciation du bien immobilier causée par les années est souvent atténuée, sinon compensée, et parfois largement compensée, par l’effet combiné de l’augmentation du coût de la vie et de la fluctuation du marché immobilier. Plus il se sera écoulé des années et plus, généralement, la différence entre le prix payé à l’achat et le prix de revente sera grande.

La valeur temps de l’argent et la capitalisation n’expliquent pas toujours à elles seules la hausse de valeur d’un bien immobilier. La qualité de l’immeuble, son emplacement et le marché immobilier au moment de la mise en vente d’un immeuble peuvent aussi influer sur le prix de vente. (…) [51] Par ailleurs, il est acquis que la réduction de prix ne doit pas être disproportionnée par rapport à la valeur du bien ou du prix payé pour ce bien. En l’espèce, le juge de première instance a tenu compte du prix de vente payé par l’intimé à son vendeur, lorsqu’il a estimé la réduction de prix à laquelle il a droit.

Il est acquis que l’acheteur, qui demande la diminution du prix de vente de préférence à l’annulation de celle-ci, ne peut s’enrichir aux dépens du vendeur : [56] En la matière, le choix du recours (rédhibitoire ou estimatoire) appartient au créancier de l'obligation. S'il estime que les vices rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuent tellement l'utilité au point où il ne l'aurait pas acheté, le créancier demandera l'annulation de la vente.

S'il est plutôt d'avis que malgré les vices, il aurait tout de même acheté mais à un prix inférieur, pour tenir compte du déficit d'usage, il exigera une réduction du prix de vente. Dans la mesure où l'acheteur opte pour ce dernier recours, il ne peut obtenir qu'une réduction du prix de vente et encore faut-il que celle-ci soit raisonnable eu égard aux circonstances appropriées (1604(3) C.c.Q .).

Ainsi il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu. […] [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q .) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q .). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. [61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. [62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier.[ [80] ] (…) [les références sont omises] [ 135 ] De tout cela, le Tribunal retient que l’indemnité devant être accordée pour le coût des réparations doit être une juste compensation, déterminée en considérant toutes les circonstances pertinentes. Cela signifie que l’indemnité octroyée ne doit pas permettre à la

partie réclamante de s’enrichir indûment au détriment du vendeur.

Aussi, selon les circonstances pertinentes et la nature des travaux correctifs effectués [81] , une dépréciation ou une réduction pourra être appliquée (ou non), même si ces travaux correctifs ne réalisent aucune plus-value. [ 136 ] D’autre part, les Demandeurs avaient le fardeau de prouver et convaincre que le coût total des travaux pour refaire la structure de la mezzanine a effectivement été de 27 594 $ et que ce qui est réclamé en l’instance se rapporte uniquement à des travaux reliés aux réparations pertinentes. [ 137 ] Or, le Tribunal n’est pas satisfait de la qualité de la preuve que les Demandeurs ont présentée sur ce point. [ 138 ] En fait, plusieurs éléments exposés à cet égard sont discordants, suspects ou même troublants : • Le 5 août 2013, dans un écrit qui avait été remis aux Demandeurs [82] , le coût des travaux était alors évalué à 19 198,52 $ par Québec et M.

Bourgault, tandis que le montant qu’ils réclament maintenant s’élève à 27 594 $ [83] ; • Deux jours plus tard, le 7 août 2013 [84] , dans la mise en demeure qu’ils ont fait parvenir aux Défendeurs, les Demandeurs ont alors mentionné qu’ils estimaient le coût total des travaux correctifs à 38 500 $ ; • En octobre 2014, dans sa demande pour obtenir le permis de construction l’autorisant à effectuer les travaux correctifs, M. Gravel déclare alors que leur coût total est de 19 199 $ [85] .

Les travaux étaient pourtant déjà exécutés depuis plus d’un an ; • Bien que requis, les 12 et 16 août 2013, de transmettre une copie de l’évaluation du coût des travaux correctifs [86] , M. Gravel a choisi de ne pas le faire ; • Dans un premier temps, il affirme qu’il n’avait pas d’évaluation écrite à ces moments-là. Puis, il mentionne qu’il ne se souvenait pas à quelle date il l’avait obtenue.

Finalement, il admet avoir reçu la soumission le 5 août 2013, mais explique ne pas l’avoir transmise aux Défendeurs en disant que : 1) ces derniers ne voulaient que gagner du temps ; 2) ils ne reconnaissaient aucune responsabilité à

l’égard des problèmes dénoncés ; et 3) ils connaissaient très bien ce qui devait être fait pour corriger la situation en raison des commentaires écrits et verbaux de l’ingénieur Beaucage ou de M. Bourgault ; • Les Demandeurs n’avaient aucune idée précise au départ des rénovations qu’ils voulaient faire effectuer après l’achat de leur nouvelle maison. Aucun plan ou devis détaillé n’avait été préparé et le budget n’était pas davantage précisé.

On parlait d’un montant global approximatif de 75 000 $ ; • Le coût total de tous les travaux exécutés dans la maison des Demandeurs, y compris les travaux correctifs, s’est élevé à plus de 100 000 $. M. Gravel ne connaît toutefois pas le montant exact du coût de ces travaux. Il n’a d’ailleurs produit aucune documentation détaillée à ce sujet, documentation qui exposerait les divers travaux qui ont été effectués et le coût pour chacun d’entre eux ; • Les explications données par M.

Gravel ou M Bourgault pour justifier la hausse du coût total des réparations par rapport au prix qui avait été estimé au départ sont à la fois peu convaincantes et très révélatrices. Essentiellement, sans fournir de détail, ils se limitent à dire que la différence s’explique par l’exécution de travaux accessoires ; • Or, nulle part, que ce soit avant ou après l’exécution des travaux, ne trouve-t-on un devis ou tout autre document qui expose d’une manière moindrement détaillée les travaux qui devaient être ou qui ont été concrètement exécutés, avec un prix pour chacun d’entre eux.

Une analyse et l’évaluation (du caractère raisonnable) des divers travaux effectués et des montants facturés pour chacun d’entre eux sont donc impossibles à faire. [ 139 ] La preuve offerte par les Demandeurs n’est pas assez convaincante pour que le Tribunal puisse conclure que le montant réclamé correspond uniquement à des travaux qui étaient nécessaires pour remettre en état la mezzanine et sa structure. [ 140 ] En outre, les Demandeurs ont tiré avantage de leur malheur pour refaire en entier l’électricité et la plomberie qui desservaient les pièces se trouvant au-dessus de la mezzanine.

Au lieu de devoir utiliser des installations dont l’usure est de 34 ans, ils se retrouvent aujourd’hui avec des composantes entièrement neuves. [ 141 ] Le Tribunal n’accordera donc pas le montant réclamé pour le coût des travaux correctifs. Prenant en compte tous les éléments exposés et devant nécessairement exercer sa discrétion dans les circonstances [87] , le Tribunal établit l’indemnité à laquelle les Demandeurs ont droit sur cet élément à la somme de 19 000 $.

Le Tribunal favorise ainsi l’estimation qui a été faite au départ, mais en même temps, tout en appliquant une certaine dépréciation en raison de la construction à neuf de la mezzanine et des autres éléments intégrés (que les demandeurs avaient achetés usagés), il prend en compte certains coûts additionnels qui ont pu avoir été engagés dans le contexte décrit. … [ 142 ] Cela étant décidé, il reste à déterminer si, en vertu de l’

article 1728 C.c.Q. , les Demandeurs ont droit à des dommages-intérêts autres que ceux reliés directement aux travaux correctifs. [ 143 ] Les Demandeurs avaient le fardeau d’établir, par une preuve prépondérante, que les Défen

[…]