2021 QCCQ 7727, 2021 QCCQ 7727

Cytrynbaum c. Amzallag 2021 QCCQ 7727 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE dE QUéBEC DISTRICT DE montrÉal « Chambre civile » N o : 500-22-248924-188 DATE: 19 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE l’HONORABLE CAtherine Pilon, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LEE CYTRYNBAUM Demandeur c.

DOV AMZALLAG ès qualité, Trustee of the Daliam Residential Trust -et- REVITAL BOUGANIM ès qualité, Trustee of the Daliam Residential Trust -et- MOSHE SHLOMO ès qualité, Trustee of the Daliam Residential Trust Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Lee Cytrynbaum (« Cytrybaum ») réclame 76 094,96 $ aux défendeurs (collectivement « la Fiducie »). [ 2 ] Cytrynbaum reproche à la Fiducie de lui avoir vendu un immeuble (« l’Immeuble ») affecté de vices cachés constitués de fissures dans la fondation permettant des infiltrations d’eau et de vices dans la construction de la fondation du garage entraînant la moisissure des murs porteurs.

Les travaux correctifs pour ces deux problèmes lui ont coûté 51 094,96 $, ce qu’il réclame à la Fiducie. [ 3 ] Cytrynbaum réclame aussi 15 000 $ à

titre de troubles et inconvénients et 10 000 $ pour ce qu’il considère un abus de la part de la Fiducie dans le cadre de négociations de règlement précédant la réclamation. Il lui reproche également d’avoir menacé de déposer une plainte disciplinaire contre sa conjointe, Aimée Schnitzer (« Schnitzer »), courtière en immobilier, auprès de l’ Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« OACIQ »). [ 4 ] La Fiducie conteste la demande.

Elle est d’avis que l’Immeuble n’était pas affecté de vices cachés au moment de la vente et que s’il y a eu des infiltrations d’eau, cela a été causé par un mauvais entretien du balcon par Schnitzer et Cytrynbaum. Elle les blâme aussi de ne pas avoir suivi les recommandations contenues au rapport de pré inspection de l’Immeuble.

Elle considère au surplus ne pas avoir été avisée en temps utile afin de pouvoir vérifier les lieux avant les travaux de correction et de pouvoir les faire exécuter à meilleur prix. [ 5 ] Quelques semaines avant l’audience, la Fiducie a déposé une demande de déclaration d’abus relativement à la demande de Cytrynbaum. Elle lui réclame 5 000 $ à

titre d’honoraires extra-judiciaires et 10 000 $ pour le stress et l’anxiété subie par les fiduciaires en raison des procédures, pour un total de 15 000 $. Questions en litige A. L’Immeuble était-il affecté de vices cachés au moment de la vente? B. Cytrynbaum a-t-il dénoncé à la Fiducie dans un délai raisonnable l’existence d’un vice atteignant l’Immeuble et lui a-t-il permis d’y remédier? C. Quels sont les dommages auxquels Cytrynbaum a droit? D. La Fiducie est-elle justifiée de demander une déclaration d’abus et des dommages à l’encontre de la demande de Cytrynbaum?

Contexte [ 6 ] La Fiducie est propriétaire de l’Immeuble, une résidence semi-détachée située à Côte Saint-Luc, qu’elle offre en vente en 2014 au

prix de 1 050 000 $. [ 7 ] À la question du formulaire obligatoire de déclaration du vendeur quant à sa connaissance d’infiltrations d’eau, au sous-sol ou ailleurs, la réponse est affirmative et la Fiducie ajoute : « Problem Resolved!! ». Il est aussi mentionné que le sous-sol a été rénové. [ 8 ] Schnitzer fait trois visites de l’Immeuble avant l’achat, dont une avec un inspecteur qui produit un rapport écrit détaillé. Il note quelques fissures aux fondations, visibles de l’extérieur, et suggère qu’elles soient vérifiées par un entrepreneur. [ 9 ] La transaction a lieu le 15 octobre 2014.

Cytrynbaum acquiert l’Immeuble au prix demandé de 1 050 000 $. La vente est faite avec garantie légale. [ 10 ] Les parties signent également une

annexe par laquelle la Fiducie informe Cytrynbaum que le balcon arrière de la maison doit être pelleté régulièrement en hiver afin d’éviter les infiltrations d’eau par la porte patio. [ 11 ] Cytrynbaum et Schnitzer prennent possession de l’Immeuble le lendemain. [ 12 ] Un nouvel acte de vente est signé le 11 novembre 2014 remplaçant celui du 15 octobre afin de préciser le nom de chacun des fiduciaires, ce qui avait été omis initialement. Pour le reste, les conditions demeurent inchangées. [ 13 ] En août 2017, Schnitzer constate que les lattes de bois du plancher du sous-sol sont bombées.

Croyant à une fuite ou à une infiltration d’eau, elle avise son courtier d’assurance qui l’informe que la perte est couverte mais que la couverture est limitée à 25 000 $, avec une franchise de 2 500 $. [ 14 ] Des travaux d’urgence sont effectués afin de déterminer la cause de ce qui semble être une infiltration d’eau. Pour ce faire, les planchers sont enlevés et le bas des murs est coupé. Il est alors découvert que les fondations sont fissurées. [ 15 ] Cytrynbaum écrit à Dov Amzallag (« Amzallag ») le 7 septembre 2014 pour lui faire part d’infiltrations d’eau causées par des fissures aux fondations.

Il l’avise que les réparations auront lieu le 4 octobre suivant et l’invite à venir voir l’état des lieux avant les travaux.

Il le tient en outre responsable de tous les dommages. [ 16 ] Revital Bouganim (« Bouganim ») vient constater la situation du sous-sol à deux reprises avant que les travaux ne débutent, une fois seule, et une fois avec un ingénieur. [ 17 ] Les travaux de réparation des fissures, par injection, commencent au début de décembre 2017. [ 18 ] Dans le cadre des travaux de réparation des fissures au sous-sol, il est découvert, une fois les murs enlevés, que le mur central de soutien entre le garage et le sous-sol est affecté de moisissures. [ 19 ] Schnitzer écrit à Amzallag et Bouganim au nom de Cytrynbaum le 31 janvier 2018 pour les aviser de la découverte de dommages au mur de soutien et les inviter à venir faire leurs constatations.

Ils sont aussi avisés que les travaux correctifs commenceront le 11 février suivant et qu’ils seront tenus responsables des coûts. [ 20 ] Bouganim se présente peu après avec son ingénieur pour constater à nouveau l’état des lieux. [ 21 ] Les travaux sont effectués à l’hiver et au printemps 2018, tant pour les fissures aux fondations que pour le mur porteur. [ 22 ] Par son avocat, Cyntrynbaum fait parvenir une mise en demeure à la Fiducie le 4 mai 2018 la tenant responsable des dommages et lui réclamant 78 564,98 $. [ 23 ] Les avocats de la Fiducie répondent le 15 mai 2018 en demandant un certain nombre de documents dont des soumissions et factures et des rapports d’inspection, ce que l’avocat de Cyntrynbaum lui fournit. [ 24 ] Après avoir examiné les documents, les avocats de la Fiducie répondent que l’ingénieur retenu par leur cliente a déterminé que ce qu’il considère des problèmes mineurs affectent l’Immeuble et ne constituent pas des vices cachés.

Selon lui, ils ne peuvent donner lieu à des infiltrations d’eau. L’état du plancher du sous-sol résulterait plutôt d’un excès d’humidité causé par une mauvaise utilisation du sous- sol. La Fiducie est aussi d’avis que le montant réclamé est exagéré. Les avocats écrivent au surplus qu’ils envisagent une plainte contre Schnitzer auprès de l’OACIQ car à

titre courtière immobilière elle aurait été en conflit en acceptant une commission à

titre de courtière des acheteurs pour la vente de l’Immeuble. Aucune plainte n’a cependant été déposée. [ 25 ] C’est à ce moment que les communications cessent entre les parties, d’où le présent litige. Analyse A. L’Immeuble était-il affecté de vices cachés au moment de la vente? [ 26 ] Conformément à l’

article 1716 du Code civil du Québec (« C.c.Q »), le vendeur doit délivrer le bien et en garantir la qualité. [ 27 ] Les principes sont connus. Afin de réussir à réclamer des dommages en vertu de la garantie de qualité, le réclamant doit prouver les éléments prévus par l’

article 1726 C.c.Q : 1. l’existence d’un défaut caché au moment de la vente; 2. l’aspect caché du défaut, c’est-à-dire qu’il n’est pas apparent pour un acheteur prudent et diligent, sans nécessité de recourir à un expert;

3. l’ignorance du défaut par l’acheteur; 4. le caractère important du défaut, de sorte que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou n’en aurait pas donné un si haut prix s’il avait connu l’existence de ce défaut. [ 28 ] Le vendeur n’a pas à connaître l’existence du défaut caché afin d’être tenu responsable en vertu de la garantie de qualité. Cependant, s’il a connaissance du vice ou ne peut l’ignorer, outre la restitution du prix, il pourra être tenu aux dommages-intérêts subis par l’acheteur comme prévu à l’

article 1728 C.c.Q. [ 29 ] Chaque

partie a fait témoigner son expert au procès. Daniel Turner (« Turner ») pour Cytrynbaum et Nizar Nofal (« Nofal ») pour la Fiducie. Leur opinion, moins opposée qu’il n’y paraît à première vue, est essentielle pour comprendre ce qui s’est passé. [ 30 ] Turner a pu voir le sous-sol à deux reprises en septembre 2017. Il a constaté des fissures sur deux murs alors que le gypse était enlevé.

Pour l’événement de janvier suivant, il a pu constater sur des photos des taches de moisissure et que l’isolant était mouillé au bas de murs. [ 31 ] Selon Turner, les craques ou fissures aux fondations sont causées par un tassement différentiel de la fondation résultant d’une construction déficiente car la lisse du mur de soutien du sous-sol a été installée directement sur le sol et n’était pas suffisamment large. Ce sol étant argileux, cela a permis un mouvement.

Il aurait fallu que des pieux soient installés ou qu’une lisse plus large soit utilisée. [ 32 ] Turner a consulté les plans approuvés par la ville lors de la construction en 1986. Ces plans prévoyaient que les murs de soutien devaient reposer sur une surface de béton et non dans un espace sous la dalle comme ce qui a été construit.

La construction telle qu’elle a été faite permettait à l’humidité de se transférer au bois par le sol sous-jacent. [ 33 ] Toujours selon Turner, les fissures ont dû se former bien avant l’achat par Cytrynbaum. [ 34 ] Nofal est quant à lui d’avis que les fissures dans la fondation, dont il admet l’existence, n’avait pas besoin d’être réparées car il n’y a eu aucune fuite d’eau, quoiqu’il a constaté que les murs étaient noircis. Il admet par ailleurs que la lisse était endommagée car le mur porteur ne reposait pas sur une semelle de béton.

Il reconnaît qu’il s’agissait d’un problème de conception à la construction de l’Immeuble. [ 35 ] Les fissures qu’il a vues sont selon lui dues à une dilatation et non à un tassement, contrairement à l’opinion de Turner. [ 36 ] L’opinion de Nofal est que la courbure du plancher du sous-sol ne s’explique pas par une infiltration d’eau mais par le mode de vie de la famille Schnitzer/Cytrynbaum qui aurait causé un trop haut taux d’humidité dans le sous-sol. [ 37 ] Nofal a aussi beaucoup insisté dans son témoignage que le rapport de pré inspection aurait dû alerter Cytrynbaum qui aurait dû faire investiguer plus amplement la question par un entrepreneur, notamment sur la question des fissures visibles à l’extérieur. [ 38 ] De manière globale, Nofal ne nie pas les problèmes mais tente plutôt d’en minimiser l’importance et de rejeter le blâme sur Cytrynbaum qui n’aurait pas agi en acheteur prudent et diligent.

Dans son témoignage, il a aussi mentionné qu’il ne croyait pas que les travaux étaient véritablement requis, et si oui, qu’ils auraient dû être faits à un coût considérablement moindre. [ 39 ] Le Tribunal retient l’opinion de Turner plutôt que celle de Nofal qui lui apparaît basée sur de la spéculation et non sur la preuve faite au procès. [ 40 ] Pour ce qui est de l’usage du sous-sol, il n’a pris aucune mesure qui lui aurait permis de déterminer s’il y avait une sursaturation d’humidité.

De plus, Schnitzer a témoigné que la maison était bien ventilée et de ne jamais avoir eu de problème à cet égard. [ 41 ] Quant à la composition du sol, Nofal est d’avis que s’il peut contenir de l’argile, cela n’en est pas sa composante principale.

Or, contrairement à Nofal, Turner a construit plusieurs maisons dans le secteur de l’Immeuble et est beaucoup plus familier avec la composition du sol. [ 42 ] Par ailleurs, même si le Tribunal acceptait la proposition de Nofal que les fissures étaient causées par une dilation et non un tassement, il n’en demeure pas moins qu’elles auraient pu permettre une infiltration d’eau. [ 43 ] Le Tribunal conclut comme le suggère Turner que les problèmes étaient causés par un tassement différentiel et un vice de construction.

Le Tribunal n’hésite pas à conclure également qu’il s’agissait de vices graves puisque la détérioration de murs par la moisissure pose un danger tant pour la structure d’un immeuble que pour la santé de ses occupants.

Il en va de même pour les fissures aux fondations. [ 44 ] Le Tribunal croit que ces vices existaient au moment de la vente sur la base des éléments énoncés ci-dessus et que Cytrynbaum n’aurait pas donné un aussi haut prix pour l’Immeuble s’il en avait eu connaissance. [ 45 ] La question est maintenant de déterminer si Cytrynbaum a agi en acheteur prudent et diligent de sorte que les vices pouvaient être considérés cachés. [ 46 ] Il semble d’abord évident aux yeux du Tribunal, et Turner l’a répété à plusieurs reprises dans son témoignage, qu’il n’était pas possible de voir les fissures découvertes fin août/début septembre 2017 sans que le gypse murs soit enlevé.

Elles ne pouvaient pas être vues lors des visites pré achat. Il en va de même pour la moisissure au mur de soutien qui ne pouvait être constatée sans enlever le gypse. [ 47 ] Il s’agit maintenant de se tourner vers le rapport de pré inspection. Pouvait-il permettre à Cytrynbaum ou à Schnitzer de soupçonner l’existence de vices? [ 48 ] Le Tribunal retient l’opinion de Turner à cet égard. D’abord, de manière générale, même s’il est d’accord avec certaines

recommandations qui sont faites au rapport pour diverses réparations, il n’y voit aucun lien causal avec les problèmes survenus avec l’Immeuble. Autrement dit, effectuer les diverses réparations suggérées n’aurait pas empêché les dommages. Le rapport ne contenait aucune information pouvant permettre de conclure à un tassement différentiel. [ 49 ] Il a été suggéré qu’à

titre de courtière immobilière, Schnitzer aurait dû être plus alertée par les constations du rapport pré inspection. [ 50 ] Le Tribunal n’est pas de cet avis. Même si les courtiers immobiliers peuvent acquérir une certaine connaissance de la construction dans le cadre de leur travail, il ne s’agit pas de leur domaine d’expertise.

De toute manière, Turner lui-même, qui est dans le domaine, n’aurait pas conclu sur la base du rapport de pré inspection à un risque de problèmes tels qu’ils sont survenus. [ 51 ] De plus, la déclaration du vendeur que les problèmes passés d’infiltration d’eau avaient été résolus était de nature à rassurer les acheteurs. [ 52 ] La Fiducie a soulevé que le couple Schnitzer/Cytrynbaum aurait fait défaut de pelleter le balcon dont la nécessité leur avait été dénoncée dans l’acte de vente. Il s’agit aussi de spéculation.

Schnitzer a au contraire témoigné que cela était fait et le Tribunal n’a pas de raison de douter de son témoignage. [ 53 ] Cytrynbaum a démontré par prépondérance de probabilités que l’Immeuble était affecté de vices cachés. B. Cytrynbaum a-t-il dénoncé à la Fiducie dans un délai raisonnable l’existence d’un vice atteignant l’Immeuble et lui a-t-il permis d’y remédier? [ 54 ] La Fiducie reproche à Cytrynbaum de ne pas l’avoir avisée des vices affectant l’Immeuble avant que les travaux correctifs soient entamés lui empêchant de vérifier l’existence du vice et la possibilité d’y remédier elle-même. [ 55 ] L’

article 1739 C.c.Q. prévoit à cet égard : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 56 ] La Cour d’appel a rappelé le but et l’importance de cette disposition [1] : [7] L’

article 1739 du C.c.Q . impose à l’acheteur qui souhaite se prévaloir de la garantie de qualité l’obligation de dénoncer le vice à son vendeur dans un délai raisonnable. L’objectif d’une telle dénonciation est de « permettre au vendeur de constater le vice, d’examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts » . La transmission de l’avis de dénonciation est considérée comme une condition de fond à l’exercice d’un recours basé sur la garantie de qualité.

En conséquence, le défaut de faire parvenir un avis de dénonciation au vendeur entraîne généralement le rejet de la demande. [Références omises, soulignements du Tribunal] [ 57 ] Dans ce même arrêt, la Cour d’appel ajoute un bémol à cette exigence : [ 8 ] Cependant , tel qu’établi par l’arrêt Joyal , « les conséquences du défaut de dénonciation dans un délai raisonnable doivent correspondre à un préjudice réel pour le vendeur, et non à un simple préjudice de droit, afin de pouvoir justifier l’irrecevabilité du recours intenté par l’acheteur ».

L’absence d’avis de dénonciation avant la signification de la procédure introductive d’instance n’entraîne donc pas automatiquement le rejet du recours. [ 9 ] Il appartient au juge du fond d’apprécier les conséquences du défaut de dénonciation à la lumière de la preuve afin de déterminer si le vendeur ou le fabricant subit un préjudice réel en raison de l’absence de dénonciation. [ 10 ] Conclure autrement signifierait que le vendeur échapperait à sa responsabilité simplement parce qu’il n’a pas été avisé du vice avant la signification du recours même lorsque l’absence de dénonciation ne lui cause aucun préjudice, comme c’était le cas dans l’arrêt Immeubles Bernadet inc. c.

Kerzérho : [14] L'appelante n'a pas été privée de faire ici la vérification des vices originalement détectés; elle n'a pas davantage été privée de procéder à la vérification du constat des vices réels et des travaux requis en conséquence. Elle n'a pas non plus établi qu'elle aurait été en mesure de réparer elle-même les vices à meilleur compte. [ Références omises ] [ 58 ] La Cour d’appel avait d’ailleurs précisé dans Bérubé c.

Lemay , se fondant notamment sur les auteurs Baudouin et Renaud et Karim, que si l’acheteur doit mettre en demeure le vendeur d’exécuter en nature son obligation, cette demeure peut s’inférer de plein droit et l’acheteur peut en être dispensé lorsque le vendeur a connaissance de ce qu’on lui reproche mais ne cherche pas à corriger la situation [2] . [ 59 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 60 ] Schnitzer remarque pour la première fois le problème au sous-sol en août 2017.

Son réflexe, justifiable, est de communiquer d’abord avec son courtier d’assurance qui lui confirme la couverture, quoiqu’avec une certaine limite. [ 61 ] Schnitzer avise néanmoins Amzallag par courriel le 7 septembre suivant de la présence d’infiltrations d’eau importantes et l’invite

à venir les constater avant le début des travaux. Il n’y a pas de demande d’exécution des travaux. [ 62 ] Selon la Fiducie, à la suite de ce premier événement, les travaux avaient déjà commencé, opinion que le Tribunal ne partage pas. Des travaux d’urgence afin de tenter d’identifier le problème avaient été effectués, mais cela n’empêchait en rien la Fiducie et son expert d’aller faire leurs propres observations. Les travaux de réparation des fissures par injection n’étaient pas alors faits et n’ont au surplus pas débuté avant décembre, contrairement à la date initiale indiquée du 4 octobre.

Bouganim a d’ailleurs eu l’occasion d’y aller une fois seule et une fois avec Nofal qui a été en mesure de faire ses constations et d’en témoigner à la Cour. [ 63 ] En faisant référence aux objectifs de l’avis de dénonciation prévus à l’

article 1739 C.c.Q. , tels que décrits par jurisprudence citée ci-dessus, la Fiducie n’a pas été empêchée de constater le vice et d’examiner la preuve. [ 64 ] Quant au droit de la Fiducie de procéder aux réparations pour minimiser les coûts, même si l’avis du 7 septembre ne le requiert pas spécifiquement, la preuve a démontré que Bouganim avait indiqué à Schnitzer qu’elle n’était pas intéressée à contribuer à ce stade. [ 65 ] Le Tribunal considère que Cyntrynbaum était donc justifié de faire exécuter les travaux. [ 66 ] Pour ce qui est des éléments nouveaux découverts lors des travaux d’injection des fissures, encore une fois, Cytrynbaum a avisé la Fiducie en temps utile, soit le 31 janvier 2018 alors que les nouveaux dommages s’étaient manifestés environ une semaine auparavant.

La Fiducie a pu constater le vice et examiner la preuve. [ 67 ] S’il est vrai qu’à nouveau cet avis n’intimait pas la Fiducie de faire faire les travaux à ses frais, elle n’a pas démontré qu’elle aurait été en mesure d’effectuer les réparations à meilleur compte. Elle n’a produit qu’une une soumission préparée le 8 février 2018 pour faire les travaux pour un total de 747,34 $, ce qui a constitué le fondement de son offre de règlement contenue à la lettre des avocats de la Fiducie du 8 mai suivant. [ 68 ] Toutefois, cette soumission n’apparaît aucunement réaliste aux yeux du Tribunal.

L’entreprise soumissionnaire, dont aucun représentant n’est venu témoigner, ne donne pas une description suffisante des travaux pour que le Tribunal puisse constater s’ils correspondaient aux travaux à faire. [ 69 ] Il apparaît de plus étonnant aux yeux du Tribunal que l’assureur ait accepté de payer près de 20 000 $, si les travaux ne valaient pas plus de 747,34 $. [ 70 ] Le comportement des représentants de la Fiducie n’a démontré aucune volonté sérieuse de faire les travaux.

Elle n’a subi aucun préjudice du fait que les avis de dénonciation ne comportaient pas de mise en demeure formelle de procéder aux réparations. [ 71 ] Le Tribunal répond par l’affirmative à la question B. C. Quels sont les dommages auxquels Cytrynbaum a droit? [ 72 ] La réclamation de Cytrynbaum se divise en trois parties : - 51 094,96 $ pour travaux correctifs; - 15 000 $ pour troubles et inconvénients; et - 10 000 $ pour abus. [ 73 ] Quant aux travaux correctifs, la Fiducie ne conteste pas qu’ils aient été effectués et qu’ils totalisent 51 094,96 $, après avoir tenu compte du montant payé par l’assureur.

Elle conteste plutôt que les travaux aient été nécessaires et argumente qu’ils auraient pu être faits à meilleur prix. [ 74 ] La preuve a démontré que tous les travaux étaient effectivement nécessaires, notamment par le témoignage de Turner. [ 75 ] Le témoignage de Schnitzer a détaillé chacune des factures, que ce soit pour des entrepreneurs ou pour des matériaux. Tout ce qui constituait des améliorations a été soustrait de la réclamation, en plus de la prestation d’assurance. [ 76 ] Le Tribunal ne peut voir en quoi la réclamation serait exagérée.

La Fiducie n’a présenté aucune preuve que les travaux auraient pu être effectués à meilleur coût, sauf la soumission dont le Tribunal discute ci-dessus et n’estime pas crédible, et une affirmation générale de la part de Nofal. Cela ne suffit pas à remettre en question le coût des travaux auxquels Cytrynbaum a droit tels que réclamés. [ 77 ] Pour ce qui est de la somme de 15 000 $ pour les troubles et inconvénients pendant les travaux, Cytrynbaum n’y a droit à

titre de dommages-intérêts conformément à l’

article 1728 C.c.Q. que si les représentants de la Fiducie avaient connaissance des vices au moment de la vente. La preuve n’a pas permis de déterminer si cela était le cas et Cytrynbaum n’a pas droit à ce chef de dommages. [ 78 ] Quant au montant de 10 000 $, il vise ce que Cytrynbaum qualifie de mauvaise foi de la Fiducie qui a entamé des discussions et requis de la documentation puis mis fin abruptement aux pourparlers par la lettre de son avocat du 8 mai 2018. [ 79 ] Le Tribunal peut comprendre la frustration et la déception de Cytrynbaum qu’une solution à l’amiable n’ait pu être négociée.

Il ne peut cependant y voir une faute qui pourrait donner lieu à des dommages. La Fiducie était d’une part en droit de demander de la documentation au soutien de la réclamation qui lui était faite. D’autre part, elle n’avait pas d’obligation de régler si elle ne le jugeait pas à propos, à tort ou à raison. [ 80 ] Cytrynbaum inclut aussi dans cet item des dommages en lien avec la menace de dénoncer Schnitzer à l’OACIQ. Tel que concédé à l’audience par l’avocat de Cytrynbaum, il n’y a pas de lien de droit sur cette question puisque la personne qui aurait pu s’en plaindre est Schnitzer et elle n’est pas

partie aux procédures. Le Tribunal se permet tout de même de souligner que cette menace était inélégante.

[ 81 ] À la lumière de ce qui précède, Cytrynbaum a droit à 51 094,96 $. D. La Fiducie est-elle justifiée de demander une déclaration d’abus et des dommages à l’encontre de la demande de Cytrynbaum? [ 82 ] Vu les conclusions du Tribunal relativement aux questions A, B et C, il va de soi que la demande de Cytrynbaum n’était pas abusive. [ 83 ] Le Tribunal ajoute que même si une demande n’est pas fondée, cela ne signifie pas automatiquement qu’elle est abusive. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 84 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance modifiée du demandeur; [ 85 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer au demandeur 51 094,96 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 4 mai 2018; [ 86 ] REJETTE la demande des défendeurs en déclaration d’abus; [ 87 ] LE TOUT avec frais de justice. ________________________________ Catherine Pilon, J.C.Q. Me Giulio B. Vani PEIZLER & VANI AVOCATS S.A . Avocats du demandeur/défendeur reconventionnel Me Daniel Brook BROOK LEGAL INC. Avocats des défendeurs/demandeurs reconventionnels Dates d’audience: 10 et 11 décembre 2020