2012 QCCQ 903, 2012 QCCQ 903

Pigeon c. Habitations des seigneurs inc. 2012 QCCQ 903 JP2098 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile »

N os : 505-32-027484-105 505-32-027593-103 505-32-027641-100 505-32-027721-100 505-32-027964-114 DATE : 16 JANVIER 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NO : 505-32-027484-105 LORRAINE PIGEON NO : 505-32-027593-103 JUDITH TESTANI LALIBERTÉ NO : 505-32-027641-100 RACHELLE PLOURDE NO : 505-32-027721-100 GILLES TURCOTTE NO : 505-32-027964-114 NATHALIE DORAIS Demandeurs c.

LES HABITATIONS DES SEIGNEURS INC. et LOUISE PRÉVOST Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Tous les demandeurs réclament le même montant soit la somme de 7 000 $ aux défenderesses. Ils invoquent les mêmes motifs et ils déposent les mêmes pièces au soutien de leur revendication. [ 2 ] Le montant de 7 000 $ réclamé par chacun des demandeurs représente une

partie de la somme qu'ils doivent débourser pour l'acquisition du terrain servant de passage pour se rendre à leur stationnement. [ 3 ] Lors de l'audition du 10 janvier 2012, toutes les parties conviennent de faire une preuve commune qui sera déposée dans chacun des dossiers de la Cour. [ 4 ] La demanderesse Lorraine Pigeon a témoigné sur l'ensemble des faits du dossier et les autres demandeurs corroborent son témoignage. QUESTIONS EN LITIGE

a) Les demandeurs peuvent-ils acquérir le terrain utilisé pour la servitude de passage?

b) Le notaire a-t-il commis une faute professionnelle?

c) L'évaluation et la détermination des dommages LES FAITS [ 5 ] Marc Beaulieu, construit un complexe immobilier de douze logements détenus en copropriété au mois d'avril 2007. [ 6 ] Les normes municipales exigent plusieurs places de stationnement. [ 7 ] Dans le but de se conformer à la réglementation municipale, Marc Beaulieu obtient une servitude de passage de la part de la Fabrique de la paroisse de Saint-Sébastien (P-3.2) en date du 25 septembre 2007. [ 8 ] Pour acquérir cette servitude de passage, Marc Beaulieu paie une somme de 8 000 $ en plus d'effectuer la réparation d'une

partie de stationnement du cédant pour la somme de 5 000 $ (P-3.2). [ 9 ] Le cessionnaire, Marc Beaulieu, s'engage à payer la somme de 264 $ par mois au cédant pour l'utilisation de la servitude (P- 3.2). [ 10 ] La servitude de passage est une servitude réelle et perpétuelle. [ 11 ] Le 5 octobre 2007, Marc Beaulieu vend le complexe immobilier à la compagnie Les Habitations des Seigneurs inc. [ 12 ] À l’automne 2007, l'agent d'immeuble Jean Mireault débute la vente des copropriétés (P-1). [ 13 ] Il représente aux futurs acheteurs que le coût des charges des condominiums est, dans leur globalité, de 65 $ par mois. [ 14 ] Tous les demandeurs confirment que l'agent d'immeuble, la notaire et le vendeur déclarent que le coût global des charges reliées à chaque copropriété est de 65 $ par mois. [ 15 ] Tous les demandeurs déclarent avoir accepté de payer le montant de 65 $ par mois pour les charges communes de leur résidence. [ 16 ] Tous les demandeurs déclarent ne pas connaître la ventilation du 65 $ par mois avant leur achat, ne pas avoir demandé de renseignements sur cette somme et ne pas avoir fait de vérification à ce sujet puisque le prix leur convenait. [ 17 ] Les demandeurs passent chez la notaire, défenderesse, pour l'acquisition de leur propriété (P-2).

L’acte indique clairement à la clause 3 l’existence et la publicité de la servitude de passage. [ 18 ] La preuve non contredite démontre qu'un certificat de localisation est remis à chaque acheteur après avoir apposé leur signature sur celui-ci (D-2). [ 19 ] Ce certificat de localisation précise l'assiette de la servitude de passage ainsi que la détermination des cases de stationnement pour tous les demandeurs. [ 20 ] Les contrats notariés sont lus et expliqués aux demandeurs avant la signature et des informations leur sont fournies concernant l'emplacement de la servitude de passage pour se rendre au stationnement. [ 21 ] La notaire impliquée dans les transactions ne peut ventiler la somme de 65 $ car elle ne connaît pas à l'avance le montant des assurances, le montant des ajustements du compte de taxes, le montant des futures taxes municipales et scolaires ainsi que le nombre de condominiums qui seront vendus. [ 22 ] La notaire, défenderesse, déclare aux demandeurs que tout est reporté à plus tard selon les termes du contrat d'acquisition de chacun des demandeurs aux clauses 8, 9, 9.3 et 10 des contrats d'achat de leur résidence (P- 2). [ 23 ] Les demandeurs, après l'acquisition de leur condominium, apprennent l'existence d'une charge de 22 $ par mois pour l'utilisation de la servitude de passage; ce montant de 22 $ est déjà compris dans le montant mensuel global de 65 $. [ 24 ] Les demandeurs manifestent leur désaccord quant au paiement de 22 $ pour l'utilisation de la servitude de passage (P-3, P-4 et P-8). [ 25 ] Les demandeurs entreprennent des démarches auprès du cédant de la servitude de passage soit la Fabrique de la paroisse de Saint-Sébastien afin d'acquérir le terrain utilisé pour la servitude de passage (P-13, P-13.4, P-13.5, P-13.6 et P-14). [ 26 ] La Paroisse de Saint-Sébastien effectue une étude actuarielle et exige un montant de 105 600 $ pour la vente du terrain servant de servitude de passage (P-13.6). [ 27 ] Les demandeurs divisent cette somme de 105 600 $ entre les douze copropriétaires du complexe immobilier établissant ainsi la quote-part de chaque copropriétaire à la somme de 8 800 $ (P-8). [ 28 ] Les demandeurs confirment réduire le montant de 8 800 $ à la somme de 7 000 $ pour fins d'application devant la Cour des petites créances. [ 29 ] Cette somme de 7 000 $ constitue le montant réclamé par chacun des demandeurs.

ANALYSE ET DÉCISION

[ 30 ] L'

article 1039 du Code civil du Québec précise : 1039. « La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. » [ 31 ] L'

article 1070 du Code civil du Québec précise : 1070. « Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l'adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, ainsi que les états financiers. Il tient aussi à leur disposition la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels il est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti, le cas échéant, et tous autres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat. » [ 32 ] L'

article 1076 du Code civil du Québec stipule : 1076. « Le syndicat peut, s'il y est autorisé, acquérir ou aliéner des fractions, des parties communes ou d'autres droits réels. L'acquisition qu'il fait d'une fraction n'enlève pas son caractère à la

partie privative.

Cependant, en assemblée générale, il ne dispose d'aucune voix pour ces parties et le total des voix qui peuvent être exprimées est réduit d'autant. » [ 33 ] Selon les dispositions du Code Civil du Québec , les demandeurs ne peuvent acquérir pour et au nom du syndicat le terrain servant de servitude de passage. [ 34 ] Les demandeurs réclament la somme représentant la quote-part qu'ils devraient débourser pour acquérir le terrain servant à la servitude. [ 35 ] Aucune preuve ne démontre que les autres copropriétaires sont consentants à acheter le terrain servant de servitude de passage. [ 36 ] Il n'y a aucune preuve que les autres copropriétaires consentent à payer la somme de 7 000 $ pour l'acquisition du terrain. [ 37 ] Seul le syndicat a la capacité et l'intérêt juridique pour acquérir cet immeuble. [ 38 ] La

Loi sur le notariat stipule aux articles suivants que : 3.01.05 « Le Code de déontologie des notaires énonce que le notaire doit agir comme conseiller désintéressé, franc et honnête avec ses clients ou des parties.» 3.02.04 «Il doit faire connaître aux parties la nature d'un acte découlant du mandat qui lui est confié et ses conséquences juridiques notamment prévisibles. » [ 39 ] Aucune disposition ne prévoit l'obligation de la part du notaire de faire la vérification de la ventilation des frais reliés aux charges communes payables par les copropriétaires. [ 40 ] La responsabilité du notaire est régie par les principes de la responsabilité civile. [ 41 ] À

titre de conseiller professionnel, il est tenu à une obligation de moyen qui se veut un devoir de renseignements, d'informations, de recommandations et de protection [1] . [ 42 ] Pour retenir la responsabilité du notaire, le Tribunal doit en arriver à la conclusion qu'au moment où les actes de vente sont préparés et signés, il a commis des erreurs ou a manqué à son devoir d'informations ou de conseils, mais seulement dans la mesure où un autre notaire raisonnablement informé, prudent et diligent ne l'aurait pas commises [2] . [ 43 ] La preuve démontre que la notaire, défenderesse, a donné toute l'information suffisante et nécessaire aux demandeurs en leur indiquant que le coût de leurs charges communes mensuelles était de 65 $. [ 44 ] La notaire ne pouvait faire cette ventilation car elle ne connaissait pas ni le détail ni le partage des charges communes afférentes aux copropriétaires. [ 45 ] La notaire a dénoncé la servitude de passage et spécifié les frais généraux reliés aux charges communes reliées aux copropriétaires. [ 46 ] Les demandeurs n’ont pas vérifié l'acte de servitude qui était publié et dénoncé; ils n’ont pas posé de questions ni demandé d'informations et ils n’ont fait aucune vérification tout comme d’ailleurs ils n’ont fait aucune démarche pour connaître le coût des assurances, du déneigement et autres. [ 47 ] Un notaire, en vertu de la Loi, n'a pas l'obligation légale de vérifier la ventilation des frais relatifs aux copropriétaires. [ 48 ] La preuve démontre que les demandeurs bénéficient d'un coût relié aux charges communes, inférieur à d'autres copropriétaires dans des conditions similaires. [ 49 ] Jean Mireault est l'administrateur d'un complexe immobilier semblable et de plus, il possède une expérience pertinente à

titre

d'agent immobilier. [ 50 ] Il déclare au Tribunal avoir une connaissance que sur certains immeubles moins luxueux que ceux en litige, les charges communes reliées aux copropriétés ont passé de 65 $ par mois à 125 $ et 130 $ par mois au cours des huit dernières années (D-2). [ 51 ] De plus, il précise qu'il a vendu au cours des deux dernières années certains immeubles semblables, mais de moins bonne qualité à des prix variant entre 182 000 $ et 200 000 $. [ 52 ] La preuve démontre que les copropriétés des demandeurs n'ont pas subi de diminution de valeur à cause de la charge de 22 $ reliée à la servitude de passage. [ 53 ] En effet, l'index aux immeubles atteste que la copropriété de madame Bergeron vendue deux ans après son acquisition, soit le 30 juillet 2010, est passée de 163 000 $, son prix d'achat, à un prix de vente de 216 000 $ (D-2). [ 54 ] Monsieur Jacob, copropriétaire avec les demandeurs, achète son immeuble pour la somme de 163 000 $ en 2008 et il le revend le 31 juin 2010 pour la somme de 201 000 $ incluant évidemment la servitude de passage (D-2). [ 55 ] Il n'existe aucun dommage relié de près ou de loin au paiement de 22 $ par mois pour l'utilisation de la servitude de passage. [ 56 ] Il n'existe aucun dommage relié à la non-ventilation de la somme de 65 $ de charges communes. [ 57 ] Le Tribunal précise que les clauses prévues à la servitude de passage sont à l'avantage des demandeurs. [ 58 ] L'acte de servitude stipule que les frais de réparation et de remplacement du passage seront à la charge du cédant et du cessionnaire en parts égales entre eux. [ 59 ] La clause 8 de l'acte de servitude précise que les frais de déneigement sont à la charge exclusive de la Fabrique de la paroisse de Saint-Sébastien. [ 60 ] Les demandeurs ne paient aucune somme pour le déneigement. [ 61 ] L'acte de servitude indique, de plus, qu'il n'y aura aucune augmentation du coût d'utilisation et que le montant de 264 $ sera ajusté annuellement à la date d'anniversaire de la création de la servitude en fonction du coût de la vie représenté par l'indice des prix à la consommation. [ 62 ] Dans les faits, depuis 2008 à ce jour, les frais d'utilisation de la servitude de passage ont augmenté de 1 $ par mois. [ 63 ] Le Tribunal n'a pas de preuve quant au coût de déneigement assumé par le cédant. [ 64 ] Le fait d'avoir obtenu une servitude de passage diminue le fond de performance prévu à l'

article 1072 du Code civil du Québec et qui correspond à un montant de 5 %, tel que ci-dessous stipulé : 1072. « Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5% de leur contribution aux charges communes.

Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. » [ 65 ] Subsidiairement, le Tribunal considère qu'il y aurait enrichissement injustifié de la part des demandeurs s'il devait accueillir leur demande. [ 66 ] En effet, si un copropriétaire recevait en 2012 une somme de 7 000 $ et qu'il vendait sa copropriété en 2013, il se serait enrichi injustement puisqu'il aurait utilisé la servitude qu'une année. [ 67 ] Le préjudice pour être susceptible de réparation doit être certain.

Rien n'empêche l'indemnisation d'un préjudice futur, pourvu toutefois qu'il soit certain et susceptible d'être évalué. [ 68 ] Subsidiairement, si la somme de 22 $ par mois avait été une charge supplémentaire pour les demandeurs, la Cour du Québec a déjà statué « que le paiement annuel supplémentaire d’une taxe de quelque 300 $, n’est pas un facteur déterminant voire dirimant dans la décision d’acheter ou non une unité de condominium de plus de 100 000 $ et même davantage pour plusieurs unités. » [3] [ 69 ] Le Tribunal considère qu'il n'y a aucun dommage, d'autant plus que les demandeurs n'ont jamais déclaré qu'ils n'auraient pas acheté la copropriété ou n'auraient pas payé un si haut prix s'ils avaient su que les charges de 65 $ par mois comprenaient une somme de 22 $ pour l'utilisation d'une servitude de passage.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse, Lorraine Pigeon et la CONDAMNE à payer à la défenderesse Louise Prévost les frais judiciaires de 148 $ ainsi que de payer à la défenderesse Les Habitations des Seigneurs inc. les frais judiciaires de 194 $. REJETTE la demande de la demanderesse, Judith Testani Laliberté et la CONDAMNE à payer à la défenderesse Louise Prévost les frais judiciaires de 148 $ ainsi que de payer à la défenderesse Les Habitations des Seigneurs inc. les frais judiciaires de 194 $.

REJETTE la demande de la demanderesse, Rachelle Plourde et la CONDAMNE à payer à la défenderesse Louise Prévost les frais judiciaires de 148 $ ainsi que de payer à la défenderesse Les Habitations des Seigneurs inc. les frais judiciaires de 194 $. REJETTE la demande du demandeur, Gilles Turcotte et le CONDAMNE à payer à la défenderesse Louise Prévost les frais judiciaires de 148 $ ainsi que de payer à la défenderesse Les Habitations des Seigneurs inc. les frais judiciaires de 194 $.

REJETTE la demande de la demanderesse, Nathalie Dorais et la CONDAMNE à payer à la défenderesse Louise Prévost les frais judiciaires de 148 $ ainsi que de payer à la défenderesse Les Habitations des Seigneurs inc. les frais judiciaires de 194 $. __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 10 janvier 2012 *