2011 QCCA 1743, 2011 QCCA 1743

Beaulieu c. Sinotte 2011 QCCA 1743 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020187-092 (700-17-002817-053) DATE : 26 SEPTEMBRE 2011 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. NORMAND BEAULIEU APPELANT / INTIMÉ INCIDENT - Demandeur c.

ÉRIC SINOTTE et MARIE-CLAUDE DUBOIS INTIMÉS / APPELANTS INCIDENTS - Défendeurs et ÉRIC BOULAY INTIMÉ - Défendeur et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE MIS EN CAUSE - Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR : Statuant sur l’appel et l'appel incident d’un jugement de la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Steve J.

Reimnitz), qui, le 30 octobre 2009, rejette l'action de l'appelant contre les intimés, déclare l'intimé Boulay propriétaire d'une parcelle de terrain acquise par voie de prescription décennale et rejette pour le reste les demandes reconventionnelles des intimés; [ 2 ] Pour les motifs de la juge Bich, auxquels souscrivent les juges Kasirer et Wagner : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec dépens, en ce qui concerne l’intimé Éric Boulay; [ 4 ] ACCUEILLE l’appel, avec dépens, en ce qui concerne les intimés Éric Sinotte et Marie-Claude Dubois; [ 5 ] INFIRME le jugement de première instance à l’égard des intimés Sinotte et Dubois; [ 6 ] ACCUEILLE l’action négatoire de servitude intentée par l'appelant contre les intimés Sinotte et Dubois, avec dépens; [ 7 ] DÉCLARE inopposable à l'appelant la servitude de puisage décrite en ces termes dans l'acte notarié (pièce P-6) reçu par le notaire Jean-B.

Lafrenière le 10 octobre 1959 sous le numéro 7088 de ses minutes et publié le 12 novembre 1975 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne sous le numéro 474 697 : […] Avec droit, en outre, de puiser de l'eau, au bénéfice du terrain susdécrit, à un ruisseau situé à environ deux cents pieds de la ligne nord- ouest dudit terrain, d'y enfouir des tuyaux de conduite, d'entrer sur ledit terrain et de faire tous les travaux nécessaires à l'installation et à l'entretien desdits tuyaux.

[ 8 ] DÉCLARE que le fonds dont sont propriétaires les intimés Sinotte et Dubois pour l'avoir acquis de Robert Robitaille par acte notarié reçu le 18 septembre 2003 par la notaire Sylvie Plourde (pièce P-2), ne bénéficie d'aucune servitude qui, affectant le fonds dont l'appelant est propriétaire pour l'avoir acquis de Jacques Richard par acte notarié reçu le 26 avril 1971 par le notaire Ulysse Hamel (pièce P-1), leur permettrait de s'alimenter en eau et d'alimenter leur fonds ou leur lac en eau à partir du ruisseau ou d'une dérivation du ruisseau coulant sur le fonds de l'appelant, le tout tel que plus amplement décrit dans les motifs du présent arrêt; [ 9 ] PERMET en conséquence la remise en état du fonds appartenant à l'appelant, aux frais de celui-ci exclusivement et entièrement, mais dans la mesure seulement où cette remise en état est par ailleurs autorisée par la réglementation municipale applicable ou autre réglementation applicable et aux conditions prévues, le cas échéant, par cette réglementation; [ 10 ] REJETTE l’appel incident des intimés Sinotte et Dubois, sans frais.

MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. M e Alain Turgeon Turgeon & Associés Avocats Pour l’appelant / intimé incident M e Jean Morissette M e Geneviève Lemay Pour les intimés / appelants incidents M e Mario Dufour Paradis Wilson Avocats Pour l’intimé Éric Boulay Date d’audience : le 18 mai 2011 MOTIFS DE LA JUGE BICH I. Contexte et jugement de première instance [ 11 ] L'appelant se querelle avec ses voisins, l'intimé Boulay, d'une part, et les intimés Sinotte et Dubois, d'autre part, qu'il poursuit en justice. Il reproche à M.

Boulay d'empiéter illégalement sur son fonds et de détourner à son profit l'eau d'un ruisseau qui coule sur celui-ci. Entre autres, un petit barrage construit par les auteurs de l'intimé est en cause, barrage dont la présence provoquerait l'inondation périodique du terrain de l'appelant. Ce dernier conteste par ailleurs la servitude que M. Sinotte et Mme Dubois prétendent exercer sur le fonds qui lui appartient afin d'alimenter leur propriété en eau et, en particulier, d'assurer l'approvisionnement du lac artificiel qui s'y trouve.

Cette servitude, qui serait personnelle et non réelle, ne serait pas valide, car elle aurait été consentie par une personne qui n'était pas propriétaire du fonds servant, ne lui serait pas opposable faute de publication au registre foncier, n'aurait jamais été exercée conformément à l'acte constitutif et se serait de toute façon éteinte par non-usage. [ 12 ] L'intimé Boulay répond à l'action en demandant la reconnaissance de son droit de propriété sur une portion du terrain de l'appelant, et ce, pour cause de prescription acquisitive décennale.

Il réclame également des dommages pour troubles et inconvénients ainsi que pour abus de droit. De leur côté, les intimés Sinotte et Dubois affirment que la servitude avantageant leur fonds, servitude qui serait réelle, n'est pas éteinte, ayant toujours été exercée conformément à la volonté exprimée dans l'acte constitutif, et qu'elle serait pleinement opposable à l'appelant, qui l'aurait de toute façon reconnue. Subsidiairement, ils requièrent que soit constatée l'existence d'une servitude par destination du propriétaire.

Ils réclament eux aussi des dommages-intérêts de nature compensatoire (incluant les honoraires extrajudiciaires de leurs avocats) et punitive. [ 13 ] Le juge de première instance rejette l'action de l'appelant. [ 14 ] En ce qui concerne M. Boulay, il conclut en effet que celui-ci, par sa possession jointe à celle de ses auteurs, a acquis la propriété d'une parcelle du terrain de l'appelant, parcelle sur laquelle se trouve notamment le petit barrage mentionné plus haut [1] .

Il rend jugement en conséquence. [ 15 ] Sur la question de la servitude, qui est passablement plus complexe, le juge — et je me permets de résumer ainsi ses conclusions — décide que : - La servitude litigieuse est une servitude réelle.

- Considérant l'arrêt Ministre de l'Agriculture et de la Colonisation de la Province de Québec c.

Lapierre [2] , cette servitude a été valablement constituée nonobstant le fait qu'elle a été consentie par une personne qui, à l'époque, n'était pas encore le propriétaire du fonds servant, mais en était le possesseur aux termes d'un billet de location délivré en vertu de la Loi des terres de colonisation . - Selon l'intention véritable des parties constituantes, cette servitude, décrite à l'acte comme une servitude de puisage, s'étend aussi à l'alimentation du lac que l'auteur des intimés a creusé sur le fonds dominant. - La servitude n'a pas été publiée et elle était inopposable à l'appelant au moment de l'acquisition par celui-ci du fonds servant.

L'appelant a toutefois reconnu cette servitude et y a acquiescé, sa reconnaissance et son acquiescement allant bien au-delà de la tolérance qu'il allègue. - En outre, « une certaine jurisprudence reconnaît que la connaissance du propriétaire du fonds servant de l'existence de la servitude, peut rendre opposable la servitude à ce propriétaire » [3] .

Or, justement, l'appelant connaissait cette servitude, tout à fait apparente, qui était exercée de manière constante et visible et cela « rend encore plus crédible la théorie de la reconnaissance de la servitude et de son assumation par le demandeur » [4] . - Cette servitude, qui serait de la nature d'une servitude discontinue, ne s'est pas éteinte par non-usage. [ 16 ] Enfin, le juge n'accorde pas les dommages compensatoires et punitifs réclamés par les intimés et rejette leurs demandes respectives. [ 17 ] L'appelant se pourvoit contre le jugement, et ce, tant à l'égard de l'intimé Boulay que des intimés Sinotte et Dubois.

Ces derniers se pourvoient, par voie d'appel incident, contre le rejet de leur réclamation en dommages-intérêts. II. Analyse [ 18 ] J'examinerai d'abord la question de l'acquisition par l'intimé Boulay d'une parcelle du terrain de l'appelant. Je m'intéresserai ensuite à la question de la servitude qui grèverait le fonds de ce dernier en faveur de celui des intimés Sinotte et Dubois. Finalement, je me pencherai sur l'appel incident. A. Appel : la prescription acquisitive (M.

Boulay) [ 19 ] Sur ce point, j'estime que le pourvoi est mal fondé. [ 20 ] En effet, selon ce que révèle la preuve reproduite au dossier d'appel, on peut raisonnablement conclure que, depuis 1994, l'intimé Boulay et ses auteurs ont eu, au sens des articles 2910 à 2912 et 2920 ainsi que des articles 921 , 922 et 925 C.c.Q. , la possession nécessaire à la reconnaissance d'un droit de propriété sur la parcelle de terrain décrite au paragraphe [223] du jugement de première instance. Puisque cette possession a commencé en 1994, les dix années prévues par l'

article 2917 C.c.Q. étaient échues au moment où l'appelant a institué sa procédure introductive d'instance, le 27 juillet 2005. [ 21 ] La preuve, sans doute, n'est pas sans contradiction ni flou, mais, considérant la présomption établie par l'

article 928 C.c.Q. , elle suffit à établir de manière prépondérante le début de la possession ainsi que la nature de celle-ci. Les déterminations du juge à ce sujet sont purement factuelles et l'appelant ne s'est pas déchargé de son fardeau d'établir qu'il y aurait là une erreur manifeste et dominante, qui seule aurait permis l'intervention de la Cour [5] . B. Appel : la servitude (M. Sinotte et Mme Dubois) 1.

Existence, opposabilité et reconnaissance de la servitude [ 22 ] La question est plus compliquée en ce qui concerne la servitude établie à l'avantage du fonds dont les intimés Sinotte et Dubois sont actuellement propriétaires. À cet égard, on ne m'en voudra pas de souligner que la présente affaire, comme on le verra, illustre à l'évidence les bienfaits du système de publication des droits réels, mais aussi les méfaits d'une non-publication.

L'affaire, certes, ne repose pas uniquement sur l'absence d'une telle publication de la servitude litigieuse, mais cette absence a généré ici un bel imbroglio qui, 50 ans plus tard, n'est pas facile à dénouer. * * [ 23 ] Les immeubles dont l'appelant et les intimés Sinotte et Dubois sont aujourd'hui propriétaires étaient à l'origine entre les mains de M.

Fernand Vendette, qui en était le possesseur en vertu d'un billet de location « émis par la Couronne, en date du vingt-trois mars mil neuf cent cinquante-trois, sous le No. 296/53 » [6] , billet délivré en vertu de la Loi des terres de colonisation [7] . [ 24 ] L'appelant a acheté son fonds de M. Jacques Richard, le 26 avril 1971 [8] . M. Richard avait lui-même acquis ce fonds de M. Fernand Vendette, le 28 mai 1963 [9] . De leur côté, le 18 septembre 2003, les intimés ont acheté leur fonds de M. Robert Robitaille [10] , qui le tenait également de M.

Vendette, celui-ci le lui ayant vendu le 10 octobre 1959 [11] . [ 25 ] Or, l'acte notarié constatant cette vente de Vendette à Robitaille stipule ceci : TEL que le tout se trouve actuellement, notamment avec un droit de passage, à l'utilité du terrain présentement vendu, pour communiquer de ce dernier au chemin public, dans un chemin déjà existant que les parties déclarent bien connaître et n'en point désirer plus ample description, lequel passage est pris à même ledit lot 34. Les parties s'engagent à ne point changer l'assiette dudit passage.

Avec droit, en outre, de puiser de l'eau, au bénéfice du terrain susdécrit, à un ruisseau situé à environ deux cents pieds de la ligne nord- ouest dudit terrain, d'y enfouir des tuyaux de conduite, d'entrer sur ledit terrain et de faire tous les travaux nécessaires à l'installation et à l'entretien desdits tuyaux .

[Je souligne.] [ 26 ] M. Vendette grevait donc d'une servitude « de puisage » le fonds servant qui deviendra la propriété de l'appelant, et ce, en faveur du fonds dominant qui deviendra la propriété des intimés. C'est la validité, l'opposabilité et la portée de cette servitude qui sont au cœur du débat. * * [ 27 ] Décidons immédiatement de la question de savoir si, le 10 octobre 1959, M. Vendette, qui détenait le fonds servant et le fonds dominant en vertu d'un billet de location de la Couronne pouvait légalement vendre ses droits ou

partie de ceux-ci à M. Robitaille et constituer valablement une servitude sur le fonds désormais servant. Le juge de première instance a statué que c'était bien le cas. Dans son mémoire, l'appelant, au paragraphe 13, point II.a), conteste à cet égard le jugement, pour s'en remettre à lui, paradoxalement, quelques pages plus loin, au paragraphe 39. À l'audience, son avocat déclare qu'il reconnaît le droit qu'avait M. Vendette de grever son fonds d'une servitude. Il a raison de le concéder, vu l'arrêt de la Cour dans Ministre de l'Agriculture et de la Colonisation de la Province de Québec c.

Lapierre [12] . [ 28 ] La délivrance d'un billet de location est assimilable à une vente sous condition suspensive de l'immeuble visé (immeuble qui appartient au domaine public), la condition étant la délivrance de lettres patentes confirmant le transfert de propriété après que le détenteur du billet se soit conformé aux dispositions de la loi. Le juge Pratte écrit ainsi que : Les dispositions de la loi précitée font voir très clairement que l'aliénation définitive des terres de la couronne, mises à la disposition du ministre de la Colonisation, se fait en deux temps :

a) le premier consiste en un billet de location qui est en réalité une vente assortie de conditions suspensives et qui, par conséquent, ne transporte pas la propriété;

b) le second survient lorsque l'acheteur a rempli les conditions de cette vente : des lettres patentes par lesquelles l'immeuble sort du domaine public. […] [13] [ 29 ] La loi interdit le transport du billet de location, à moins d'approbation ministérielle. En l'espèce, une telle approbation a été obtenue [14] , conformément à l'article 28 de la Loi des terres de colonisation telle qu'en vigueur à l'époque.

Le document d'approbation fait expressément état de la servitude désormais litigieuse. [ 30 ] En outre, des lettres patentes ont été délivrées le 20 janvier 1971, enregistrées le 26 janvier et publiées le 24 août 1971 de la même année, en faveur des « représentants légaux » de M.

Vendette [15] (incluant donc l'auteur direct de l'appelant et l'appelant lui- même), en vertu de l'article 36 de la même loi [16] . [ 31 ] Considérant l'article 1085 C.c.B.C. , tel qu'il était alors [17] , la délivrance de ces lettres patentes, qui parachève l'accomplissement de la condition suspensive, rétroagit à la date du billet de location consenti à M. Vendette, c'est-à-dire au 23 mars 1953. [ 32 ] Bref, pour toutes ces raisons, le

titre de M. Vendette ainsi que sa capacité de vendre sa propriété et d'affecter celle-ci d'une servitude ne sont pas problématiques et l'on peut, à l'instar du juge de première instance, conclure que la servitude de puisage décrite plus haut a été valablement constituée. * * [ 33 ] L'acte notarié du 10 octobre 1959 ne fut cependant pas publié (ou « enregistré », comme le disait alors le Code civil du Bas Canada ) au registre foncier.

Du moins ne le fut-il pas immédiatement : ce n'est en effet que le 12 novembre 1975 que cette essentielle formalité fut accomplie, c'est-à-dire seize ans après la passation de l'acte lui-même et quatre ans et demi après que l'appelant eut acquis la propriété grevée par la servitude. On note que l'inscription à l'index aux immeubles, qui porte le numéro 474697, s'est faite sous la mention « vente », sans précision de l'existence de cette servitude [18] . [ 34 ] À compter de 1959, M. Robitaille a exercé la servitude de « puisage » définie par l'acte du 10 octobre 1959.

J'emploie le mot puisage entre guillemets, car la servitude en question s'apparente plutôt à une servitude d'aqueduc ou de conduite d'eau. Quoi qu'il en soit, plutôt que de capter l'eau et de la conduire au fonds dominant par le moyen de tuyaux enfouis, comme le prévoit l'acte de 1959, M. Robitaille a creusé (vers la fin de 1959 [19] ) ce qu'on pourrait appeler un canal de dérivation, à partir de l'endroit où le ruisseau commence à couler sur ce qui deviendra le terrain de l'appelant.

Le jugement de première instance décrit ainsi les travaux en question : [18] Toutefois, Robitaille, ancien propriétaire du terrain acheté par Sinotte et Dubois, a effectué une dérivation du ruisseau en amont afin d’alimenter un lac artificiel et de fournir de l’eau potable aux occupants. [19] Cela est possible à la fois par un système de canalisation et par certains travaux, notamment des conduits d'amenées et de trop- pleins, permettant ainsi aux eaux stagnantes de se diriger vers le fonds de Sinotte et Dubois. L’écoulement hors canaux a été privilégié à cause de la composition du sol.

Robitaille utilisait d’ailleurs le fonds de Beaulieu afin de faire l’entretien de cette dérivation. [ 35 ] Selon le plan de localisation P-11, ce canal se termine par un tuyau d'une longueur d'environ 12 mètres [20] , qui aboutit sur le fonds dominant et, plus exactement, dans un lac que M. Robitaille y a aménagé et qu'il alimente grâce à cette dérivation. Le lac alimente lui-même un puits de surface, au sous-sol de l'habitation érigée sur sa rive, et assure l'approvisionnement en eau des occupants. [ 36 ] La preuve révèle que M. Vendette (qui n'a pas témoigné) ne s'est jamais opposé à l'usage que M.

Robitaille a fait de la servitude, y compris en ce qui concerne le creusement du canal de dérivation (qui a maintenant les allures d'un ruisseau). On suppose qu'il en est allé de même de M. Richard, par la suite, auteur direct de l'appelant et ayant droit de M. Vendette. [ 37 ] Par ailleurs, l'appelant connaissait les lieux, encore que pas intimement, au moment où il a acquis le fonds servant. La preuve ne révèle cependant pas l'ampleur exacte de ce qu'il savait et ne révèle pas non plus qu'il ait su que la situation découlait d'une servitude

inscrite à l'acte de 1959; elle n'établit pas non plus qu'il connaissait l'existence de cet acte, même s'il a acquis son fonds avec « toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes se rattachant à cet immeuble » [21] . Il faut se rappeler aussi que l'acte de 1959 est un acte de vente de M. Vendette à M. Robitaille. La preuve ne révèle pas de manière prépondérante que l'appelant ait su, en 1971, que le fonds occupé par Robitaille n'appartenait plus à M. Vendette. On ne sait pas exactement à quel moment il a appris que M.

Robitaille, un cousin par alliance qu'il fréquentait à l'occasion, était propriétaire du fonds dominant et s'approvisionnait en eau à partir du ruisseau situé sur le fonds servant. Son témoignage à ce sujet lors du procès, alors qu'il explique avoir découvert ce qu'il en était à peu près au moment où les intimés ont acquis leur fonds de M. Robitaille, n'est pas très crédible, considérant l'état des lieux. Il l'est encore moins lorsqu'on considère la lettre dont il sera fait état dans quelques lignes.

Malgré cela, on ne sait pas exactement ce qu'il savait en 1971 ou dans les quelques années qui ont suivi. On ne sait même pas quand il a appris que la servitude avait été publiée en 1975. À l'audience d'appel, son avocat indiquera que son client ne le savait pas encore en 1989, au moment où il fait envoyer à M. Robitaille la mise en demeure dont il sera question au paragraphe suivant.

La preuve, cependant, ne permet ni de confirmer ni d'infirmer cette déclaration. [ 38 ] Il faut dire par ailleurs que si le canal de dérivation est visible et apparent (encore qu'avec le temps, il ressemble à un cours d'eau naturel), le tuyau qui mène de ce canal au fonds dominant, sur une douzaine de mètres, ne l'est pas, puisqu'il est enfoui [22] , ainsi que le montre le plan P-11. En définitive, tout ce qu'on peut dire est qu'en 1989, l'appelant était informé de la situation. Le 4 octobre de cette année-là, en effet, par l'intermédiaire d'un avocat, il adresse une mise en demeure à M.

Robitaille et le somme de cesser de détourner l'eau du ruisseau vers son lac. Voici un passage de cette lettre : Le droit que vous avez obtenu de Monsieur Vendette en 1959 de puiser de l'eau et d'enfouir, à cette fin, des tuyaux de conduite, ne vous accorde définitivement pas le droit de détourner comme vous le faites la plus grande

partie des eaux de ce ruisseau. Il faut nettement distinguer un droit de puisage d'eau d'un droit de détournement et j'ai reçu des instructions précises de vous mettre par la présente en demeure de voir à cesser l'utilisation que vous faites présentement des eaux du ruisseau en question et de voir à obstruer ce canal de dérivation ou rigole, ou fossé, par lequel vous dirigez dans votre lac artificiel d'ailleurs apparemment construit sans droit aucun, une bonne

partie des eaux du ruisseau. [23] [ 39 ] Cette mise en demeure n'aura pas de suite. L'appelant, dans son témoignage, explique que M. Robitaille est un parent, d'où sa décision de tolérer une situation qu'il n'acceptait pas pour autant. C'est du reste ce qu'il aurait dit également à l'inspecteur municipal Donald Brideau, qui en a témoigné au procès, sans objection [24] . [ 40 ] Le 18 septembre 2003, comme on l'a vu plus haut [25] , M. Robitaille vend le fonds dominant aux intimés Sinotte et Dubois, avec les « servitudes publiées sous le numéro 474 697 » [26] , ce qui inclut la servitude litigieuse.

Un mois plus tard, à peine, l'appelant met ses nouveaux voisins en demeure de cesser l'utilisation qu'ils font de cette servitude. La mise en demeure, sous la plume d'un avocat qui n'est pas celui de la lettre adressée en 1989 à M. Robitaille, renchérit toutefois sur le même thème, en y ajoutant : La propriété de notre client est immédiatement contiguë à la vôtre sur laquelle est localisé un lac artificiel alimenté par le ruisseau traversant la propriété de notre client qui a été détourné, en

partie et sans droit, par votre auteur Robert Robitaille. En effet, la seule servitude qui grevait la propriété de notre client, mais qui est maintenant éteinte , est décrite à l'acte publié le 12 novembre 1975, sous le numéro 474697 comme un droit de puiser de l'eau à même ledit ruisseau et d'y enfouir des tuyaux de conduite, d'entrer sur ledit terrain et de faire tous les travaux nécessaires à l'installation et l'entretien desdits travaux. En aucun temps, votre auteur n'a-t-il exercé cette servitude de puisage d'eau de 1959 jusqu'à ce qu'il dispose de sa propriété en votre faveur.

Aucun tuyau n'a été installé ou enfoui pour permettre cet exercice pendant plus de 30 ans. L'acte de détournement et création d'un lac artificiel n'a jamais constitué cet exercice et n'a jamais été permis ou autorisé, mais a simplement été toléré par notre client au bénéfice de votre auteur qui est de sa famille éloignée. Soyez avisés que notre client n'entend plus tolérer cette situation qui lui cause un préjudice important, puisque le détournement contrevient aux dispositions de l'

article 981 du Code civil du Québec , en ce qu'il réduit le débit du ruisseau localisé sur la propriété de monsieur Beaulieu, diminuant ainsi la valeur de sa propriété du fait dudit déficit environnemental dont elle est l'objet. [27] [Le soulignement est dans le texte original.] * * [ 41 ] L'argumentaire de l'appelant s'articule en quatre points.

Premièrement, ainsi que l'allèguent la requête introductive d'instance initiale de juillet 2005 et la requête amendée de décembre 2008, le défaut de publication de l'acte de 1959, qui constituait la servitude, fait en sorte que celle-ci n'est pas opposable à l'appelant, quelle que soit sa portée. Deuxièmement, opposable ou non, cette servitude n'a jamais été exercée d'une manière conforme à l'acte constitutif de 1959. En effet, cet acte permet le puisage de l'eau par le seul moyen de tuyaux enfouis. Or, il n'y a jamais eu de tels tuyaux (sauf sur quelques mètres), M.

Robitaille ayant plutôt choisi, illégalement, de détourner de son cours le ruisseau coulant sur le fonds de l'appelant, et ce, afin d'alimenter le lac artificiel qui se trouve sur le fonds dominant et qui n'existait pas à l'époque où la servitude fut créée. Faute de respecter les termes de l'acte constitutif, la servitude se serait donc éteinte par non-usage. Troisièmement, les intimés s'étant maintenant dotés d'un puits artésien, ils ont renoncé à la servitude, qui ne leur est plus nécessaire et s'éteint.

Quatrièmement, et subsidiairement, l'appelant soutient que dans l'hypothèse où la servitude lui serait opposable et ne serait pas éteinte, elle ne peut être exercée que selon les termes précis de l'acte constitutif. [ 42 ] Les intimés Sinotte et Dubois font de leur côté valoir que la servitude est opposable à l'appelant, qu'elle n'est pas éteinte et qu'elle a été exercée en tout temps d'une manière conforme à l'acte constitutif et à l'intention des parties à cet acte.

Selon les intimés, les constituants, comme le révèle notamment leur comportement respectif immédiatement après la signature de l'acte, entendaient en effet instaurer en faveur du fonds dominant une servitude dont le mode d'exercice, par tuyaux ou autrement, n'importe pas. Il y aurait de toute façon ici prescription acquisitive du mode d'exercice. L'aménagement d'un puits artésien sur le fonds dominant ne change rien à la situation, l'absence de nécessité n'emportant ni extinction de la servitude ni renonciation à celle-ci.

L'installation du puits ne permet du reste que l'alimentation en eau potable de la résidence des intimés. Enfin, selon ces derniers, l'appelant aurait reconnu la servitude telle

qu'exercée depuis toujours par les intimés et leur auteur. * * [ 43 ] Avant que d'aborder ces moyens, rappelons quelques règles de manière préliminaire. [ 44 ] Nous avons affaire en l'espèce à une servitude contractuelle (de celles qu'on aurait dites, autrefois, « établies par le fait de l'homme »), dont le caractère réel n'est plus contesté en appel. [ 45 ] Une telle servitude ne peut s'établir sans

titre et ne peut davantage s'acquérir par prescription (et donc par un usage — ou une possession — constant sur une certaine période de temps), ce qui explique d'ailleurs que l'action négatoire de servitude soit imprescriptible [28] . Les articles 500 et 549 C.c.B.C. , dispositions applicables à la servitude litigieuse à l'époque de sa constitution, prescrivaient en effet que : Code civil du Bas Canada 500. Elle [la servitude réelle] dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou de la loi; ou elle est établie par le fait de l'homme. 500.

It [the real servitude] arises either for the natural position of the property, or from the law, or it is established by the act of man. 549. Nulle servitude ne peut s'établir sans titre; la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet. [29] 549. No servitude can be established without a title; possession, even immemorial is insufficient for that purpose. [ 46 ] Le Code civil du Québec énonce maintenant que : 1181. La servitude s'établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi. Elle ne peut s'établir sans

titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet . 1181. A servitude is established by contract, by will, by destination of proprietor or by the effect of law. It may not be established without title, and possession, even immemorial, is insufficient for this purpose. [ 47 ] Ainsi que le rappelle succinctement la Cour dans Lanart Sales Inc. c. Macnaughton [30] : [7] Il paraît utile de rappeler qu'une servitude ne s'établit que par contrat, testament, destination du propriétaire ou par la loi ( art. 1181 C.c.Q. ). La tolérance, l'usage même prolongé ou la possession immémoriale ne suppléent pas à l'absence de

titre . [8] Il n'est pas du ressort des tribunaux de créer des servitudes judiciaires même pour des raisons d'équité ( Hamel c. De Bellefeuille , [1997] R.D.I. 4 (C.A.) ). De même, un tribunal ne peut s'autoriser de l'

article 976 C.c.Q. pour créer une servitude de passage. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage.

Le passage continuel, répétitif et perpétuel d'un véhicule sur une propriété ne constitue pas un inconvénient normal qu'un propriétaire peut imposer à son voisin. [31] [Je souligne.] [ 48 ] Cela était vrai tout autant sous l'empire du Code civil du Bas Canada . [ 49 ] S'il n'est pas faux, en théorie, de prétendre que le

titre constitutif d'une servitude, qui est normalement constaté par écrit, puisse être verbal ou, même, implicite, résultant, par exemple, des faits et du comportement des parties [32] , il ne faut pas, en pratique, être si peu exigeant à cet égard que l'on contrevienne aux principes ci-dessus. [ 50 ] On doit donc exclure que la tolérance ou la passivité de l'un et donc la simple détention ou utilisation de l'autre puissent justifier d'inférer l'existence d'une convention de servitude. Il en va de même du passage du temps, qui ne suffit pas à faire naître la servitude.

On se trouverait autrement à neutraliser la volonté expresse du législateur, qui a utilisé des termes particulièrement forts : « la possession, même immémoriale, ne suffit pas », écrit-il aux articles 549 C.c.B.C. et 1181 C.c.Q. Il en ressort que l'existence d'un

titre de servitude verbal ou implicite ne peut découler que d'une preuve claire et nette [33] , qui permette d'écarter le principe d'interprétation favorisant la liberté du fonds servant. En affirmant cela, je ne propose pas d'établir un nouveau standard de preuve : c'est bien de preuve prépondérante dont il s'agit, comme en toute matière civile, mais disons qu'il ne faut pas s'empresser de conclure à une telle prépondérance en l'absence d'indices non équivoques. [ 51 ] Un autre élément milite en ce sens.

Pour être opposable aux tiers (c'est-à-dire à toute personne autre que les constituants eux- mêmes), ce qui inclut l'acquéreur du fonds servant, la servitude contractuelle réelle doit être publiée. C'est ce qu'exigent le Code civil du Québec et les dispositions consacrées à la publication des droits réels. C'est ce qu'exigeait également le Code civil du Bas Canada , qui comportait d'ailleurs des dispositions propres à la servitude contractuelle. Il va sans dire qu'un

titre verbal ou implicite peut difficilement faire l'objet d'une telle publication, à moins qu'il ne soit ultérieurement consacré par écrit dans un acte récognitif, par exemple, ou dans un jugement. L'absence de publication soulève cependant immédiatement le problème de l'opposabilité aux tiers, incluant les acquéreurs du fonds servant, et l'on comprend qu'il n'y a pas lieu de favoriser un tel mode de constitution des servitudes, qui est peu compatible avec les objectifs de sécurité, de pérennité, de traçabilité (pour ainsi dire) et de protection que recherche le système de publication des droits réels immobiliers. [ 52 ] Bref, la démonstration de l'existence d'un

titre verbal ou implicite, en matière de servitude, requiert une preuve exigeante. À mon avis, et pour les mêmes raisons, cette règle vaut tout aussi bien dans le cas où une servitude constituée par le moyen d'un acte écrit,

comme en l'espèce, n'est pas publiée, ce qui la rend inopposable aux tiers, dont l'acquéreur du fonds servant. Si l'on veut prouver que celui-ci a reconnu, verbalement ou implicitement, la servitude qui lui est a priori inopposable, on ne saurait se contenter de faire la preuve d'une tolérance, même de longue durée, ou d'un exercice, même prolongé, de la servitude en question. Le fardeau de preuve dont devra se décharger le propriétaire du fond prétendument dominant sera donc lourd. * * [ 53 ] Examinons maintenant le problème de la non-publication en temps utile de l'acte constitutif de 1959, par lequel M.

Vendette grevait d'une servitude le fonds qu'acquerra l'appelant en 1971, et ce, en faveur du fonds dont les intimés sont actuellement les propriétaires. [ 54 ] Pour des raisons que nous ignorons, cet acte n'a pas été publié en 1959, comme il aurait dû l'être. À l'époque, le Code civil du Bas Canada disposait que : 2082. L'enregistrement des droits réels leur donne effet et établit leur rang suivant les dispositions contenues dans ce titre. 2082. Registration gives effect to real rights and establishes their order of priority according to the provisions contained in this title. 2116a.

À défaut d'enregistrement, nulle servitude réelle, contractuelle, discontinue et non apparente, n'a d'effet vis-à-vis des tiers-acquéreurs et créanciers subséquents dont les droits ont été enregistrés. 2116a. In default of registration, no real, discontinuous and unapparent servitude, constituted by title, has any effect as regards third parties who become subsequent proprietors or creditors, whose rights have been registered. 2116b.

Nulle servitude réelle et contractuelle établie le ou après le premier janvier 1917, ne peut avoir effet vis-à-vis des tiers-acquéreurs et créanciers subséquents dont les droits ont été enregistrés, que si elle a été enregistrée. 2116b. No real servitude, constituted by title, and established on or after the first of January, 1917, can have any effect as regards third parties or subsequent creditors whose rights have been registered, unless such servitude has been registered. 2130. Les droits privilégiés qui ne sont pas assujettis à l’enregistrement prennent rang suivant leur ordre respectif.

Les droits qui sont assujettis à l’enregistrement et qui ont été enregistrés dans les délais fixés ont leur effet suivant les dispositions contenues au

chapitre qui précède. Hors les cas ci-dessus et celui des articles 2088 et 2094, les droits réels ont rang suivant la date de leur enregistrement. Si néanmoins deux titres créant hypothèque sont entrés au même moment, ils viennent ensemble par concurrence. Si un

titre d’acquisition et un

titre créant hypothèque relativement au même immeuble sont entrés en même temps, la priorité du

titre établit le droit de préférence. Aucune hypothèque n’a d’effet sans enregistrement. 2130. Privileged rights which are not subject to registration take precedence according to their respective rank. Rights subject to registration and which have been registered within the prescribed delays, take effect according to the provisions contained in the preceding chapter. Except the above cases and the case of articles 2088 and 2094, real rights rank according to the date of their registration. If, however, two titles creating hypothec be entered at the same time, they rank together concurrently.

If a deed of purchase, and a deed creating a hypothec, both affecting the same immoveable, be entered at the same time, the more ancient deed takes precedence. No hypothec has any effect without registration. [ 55 ] Signalons que la servitude établie par l'acte notarié de 1959 est l'une de celles que vise l'article 2116b C.c.B.C. et qu'elle devait donc être enregistrée conformément à cette disposition pour être opposable à l'acquéreur subséquent du fonds servant, dont le

titre a lui- même été enregistré. Marler explique ainsi l'effet des articles 2216a et 2116b C.c.B.C. : 1052.

Summary:— We may sum up the rules as to the registration of servitudes thus: 1o Those created by deeds anterior to 31st December 1841 must be registered, or, if registered, the registration must be renewed against the cadastral number of the servient land within two years after the putting into force of the cadastre in the registration division in which the land is situated, (44-45 Vic., c. 16, s. 7).

If such registration is not made until after the expiration of this delay, it takes effect only from the time of registration, C.C. 2083. 2o Conventional servitudes of whatever character, created by deeds executed since 31st December 1841, are preserved by registration, but their registration must be renewed against the cadastral number of the servient land within two years after the putting in force of the

cadastre in the registration division in which it is situated (44-45 Vic., c. 16, s. 7). If such renewal of registration is not made until after the expiration of this delay, it takes effect only from the time of such renewal, C.C. 2083. 3o Conventional discontinuous unapparent servitudes must be registered, C.C. 2116a. This is now a rule of the Code no matter when the servitude was created, as the word ‘ hereafter ’ which occurred in the statute no longer appears in the article. 4o All conventional servitudes created on or since 1st January 1917 must be registered, C.C. 2116b .

In these rules there is some overlap. The doubt remains as to whether continuous servitudes, apparent or unapparent, created since the Code up to 1st January 1917, required to be registered: if they do not require to be registered, how can their registration be renewed? [34] [Je souligne.] [ 56 ] En l'espèce, au moment où l'appelant acquiert le fonds servant, le 26 avril 1971, l'acte de 1959 n'a pas encore été publié (il ne le sera qu'en novembre 1975). La servitude que crée cet acte lui est donc inopposable en vertu des dispositions législatives reproduites plus haut.

C'est d'ailleurs là la conclusion du juge de première instance : [145] En l’espèce, F. Vendette et Robitaille ont créé une servitude qui n’a été publiée qu’en 1975, soit 4 ans après l’acquisition du fonds servant de Beaulieu. L’absence de publication au moment de l’acquisition empêche donc la servitude de lui être opposable. [ 57 ] L'avocat des intimés, à l'audience, a tenté d'établir que la publication de 1975 avait eu ses effets dans la mesure où l'appelant aurait acquis, notamment en 1976 (donc après la publication), une autre

partie du même lot, contiguë au fonds servant. L'argument, auquel le résumé que je viens de faire ne rend peut être pas honneur, n'était pas facile à saisir et, en définitive, ne convainc pas. Ce n'est pas parce qu'en 1976 l'appelant aurait acquis une autre

partie du même lot, contiguë à celui que grève la servitude, que celle-ci lui serait de ce fait opposable, la publication demeurant postérieure à l'achat du fonds servant, ce à quoi ne peut remédier le stratagème explicatif proposé par l'avocat des intimés. [ 58 ] La situation d'inopposabilité de la servitude, on peut le souligner, serait la même en vertu du Code civil du Québec , qui prévoit maintenant que : Code civil du Québec 1182. Les mutations de propriété du fonds servant ou dominant ne portent pas atteinte à la servitude.

Celle-ci suit les immeubles en quelques mains qu'ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits. 1182. Servitudes are not affected by the transfer of ownership of the servient or dominant land. They remain attached to the immovables through changes of ownership, subject to the provisions relating to the publication of rights. 2938. Sont soumises à la publicité, l'acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l'extinction d'un droit réel immobilier .

Le sont aussi la renonciation à une succession, à un legs, à une communauté de biens, au partage de la valeur des acquêts ou du patrimoine familial, ainsi que le jugement qui annule la renonciation . Les autres droits personnels et les droits réels mobiliers sont soumis à la publicité dans la mesure où la loi prescrit ou autorise expressément leur publication. La modification ou l'extinction d'un droit ainsi publié est soumise à la publicité . 2938. The acquisition, creation, recognition, modification, transmission or extinction of an immovable real right requires publication .

Renunciation of a succession, legacy, community of property, partition of the value of acquests or of the family patrimony, and the judgment annulling renunciation, also require publication . Other personal rights and movable real rights require publication to the extent prescribed or expressly authorized by law. Modification or extinction of a published right shall also be published . 2941. La publicité des droits les rend opposables aux tiers, établit leur rang et, lorsque la loi le prévoit, leur donne effet .

Entre les parties, les droits produisent leurs effets, encore qu'ils ne soient pas publiés, sauf disposition expresse de la loi. 2941. Publication of rights allows them to be set up against third persons, establishes their rank and, where the law so provides, gives them effect . Rights produce their effects between the parties even before publication, unless the law expressly provides otherwise.

2943.1 L'inscription sur le registre foncier d'un droit réel établi par une convention ou d'une convention afférente à un droit réel ne prend effet qu'à compter de l'inscription du

titre du constituant ou du dernier titulaire du droit visé. Cette règle ne s'applique ni aux cas où le droit du constituant ou du dernier titulaire a été acquis sans titre, notamment par accession naturelle, ni à ceux où le

titre visé est un

titre originaire de l'État. 2943.1 The registration in the land register of a real right established by agreement or of an agreement concerning a real right takes effect only from the registration of the title of the grantor or last holder of the right.

This rule does not apply where the right of the grantor or last holder was acquired without a title, in particular by natural accession, or where the title concerned is an original title of the State. [ 59 ] Cette inopposabilité vaudrait-elle aussi dans l'hypothèse où l'appelant aurait connu l'existence de la servitude litigieuse au moment où il a acquis sa propriété de M. Richard ou, du moins, aurait su que son voisin d'alors, M. Robitaille, s'approvisionnait en eau et approvisionnait son lac à même le ruisseau coulant sur le fonds dont il faisait l'acquisition?

Une réponse affirmative s'impose. [ 60 ] Voici ce qu'édictait l'article 2085 C.c.B.C. et ce qu'édicte aujourd'hui l'

article 2963 C.c.Q. : Code civil du Bas Canada 2085. L'avis donné ou la connaissance acquise d'un droit non enregistré appartenant à un tiers et soumis à la formalité de l'enregistrement, ne peut préjudicier aux droits de celui qui a acquis depuis pour valeur, en vertu d'un

titre dûment enregistré, sauf les cas où l'acte procède d'un failli . 2130. The notice received or knowledge of an unregistered right belonging to a third party and subject to registration, cannot prejudice the rights of a subsequent purchaser for valuable consideration whose title is duly registered, except when such title is derived form an insolvent trader. Code civil du Québec 2963. L'avis donné ou la connaissance acquise d'un droit non publié ne supplée jamais le défaut de publicité . 2963.

Notice given or knowledge acquired of a right that has not been published never compensates for absence of publication . [ 61 ] En conséquence, même si l'appelant avait eu connaissance de la servitude, on ne saurait la lui opposer, vu le défaut de publication. C'est à cette conclusion qu'en est venue la Cour dans Cyr c. Brossard [35] , sous la plume du juge McCarthy, qui écrit, à propos d'une servitude d'accès à un lac : Or, l'acte qui établit la servitude d'un droit d'accès en faveur du lot Cyr à même le lot Brossard n'est pas inscrit à l'index des immeubles sur le lot Brossard. Il n'est donc pas enregistré.

Par conséquent, la servitude « ne peut avoir effet vis-à-vis des tiers acquéreurs et créanciers dont les droits ont été enregistrés » (article 2116b C.c.B.C.). En d'autres mots, la servitude n'est pas opposable aux Brossard. Il est vrai que la présente affaire semble se distinguer des affaires citées ci-dessus par la circonstance que les Brossard ont acquis leur lot en sachant qu'il était grevé d'un droit d'accès en faveur du lot Cyr. Cependant cette distinction est sans véritable importance. Les formalités de l'enregistrement ne peuvent varier selon les connaissances des tiers.

De fait, sauf exception le système d'enregistrement rend non-pertinente la connaissance du tiers : l'enregistrement des droits réels leur donne effet et établit leur rang (article 2082 C.c.B.C. et suivants) et l'avis donné ou la connaissance acquise d'un droit non enregistré appartenant à un tiers ne préjudicie pas au droit enregistré de celui qui a acquis depuis pour valeur (article 2085). [36] [ 62 ] Notons que, dans cette affaire comme dans la nôtre, une clause de l'acte d'achat du fonds servant précisait que celui-ci était sujet « à toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes » y étant attachées.

Le juge McCarthy n'y voit pas de raison de dévier de sa conclusion précédente : […] Avec respect, je suis d'avis que le juge a tort. L'inscription à l'index est une formalité essentielle à l'enregistrement et l'auteur des Brossard et de Cyr aurait pu l'exiger; la connaissance de la servitude de la part des Brossard n'est pas pertinente; l'enregistrement partiel ne produit pas d'effet juridique. Le juge estime de plus que « le

titre de l'auteur des défendeurs fait clairement état de la servitude », ce qui serait « un aveu... équivalant à un acte récognitif » (article 550 C.c.B.C.). Toujours avec respect, je ne peux partager cette opinion. La mention de « droits de passage » dans l'acte de 1972 n'identifie nullement le fonds dominant; la mention de « servitudes » dans l'acte de 1987, l'acte d'acquisition des Brossard, est encore plus vague. [ 63 ] En somme, on doit reconnaître que la servitude constituée par l'acte de 1959, qui est visée par l'article 2116b C.c.B.C. , est inopposable à l'appelant, qui a acquis son

titre quatre ans avant la publication de l'acte en question. En application de l'article 2085 C.c.B.C. , le fait que l'appelant ait pu avoir connaissance de la servitude au moment de l'acquisition [37] ne supplée pas au défaut de publication et, sur ce point, je me permets donc de ne pas partager l'avis du juge de première instance [38] . [ 64 ] S'il fallait faire une exception à l'article 2085 C.c.B.C. , ce serait peut-être celle que l'on retrouve dans l'arrêt Simard- Frounfelker c. Rogers-McClary [39] , où le juge Tyndale, pour la Cour, écrit que : […] It is true that

article 2085 CC, quoted above, provides that mere knowledge of an unregistered right cannot prejudice her registered

right; however, knowledge, real or imputed, of the registration of the right-of-way may prejudice her right, and may stop her from pleading good faith. [40] [ 65 ] Dans cette affaire que le juge Tyndale qualifie lui-même de cause d'espèce et non de principe [41] , le droit réel en cause avait été publié en temps utile, mais, en raison d'une erreur dans les registres fonciers, n'était pas aisément repérable, quoiqu'elle eût pu être constatée grâce à une recherche de titres sérieuse.

La situation de l'appelant dans la présente affaire n'a rien à voir avec celle-là : ici, il n'y a pas eu de publication, ou, plus exactement, pas de publication avant l'acquisition du fonds servant par l'appelant et même une recherche de titres sérieuse ne l'aurait pas dévoilée. * * [ 66 ] La servitude établie en faveur du fonds des intimés Sinotte et Dubois n'étant pour cette raison pas opposable à l'appelant, la question se pose alors de savoir si ce dernier l'a reconnue personnellement. Il revenait aux intimés d'en faire la preuve. [ 67 ] Le juge de première instance a conclu que c'était bien le cas.

Les faits sur lesquels il fonde cette conclusion, cependant, ne sont pas clairs. Il semble avoir tenu compte de l'intention des constituants de la servitude, intention qu'il paraît cependant difficile d'imputer à l'appelant, vu l'inopposabilité de la servitude constituée en 1959. C'est en fonction de sa propre intention qu'il faut considérer les choses, à partir de 1971. [ 68 ] Le juge a par ailleurs tenu compte des lettres adressées à M. Robitaille (en 1989) et aux intimés (en 2003) par les avocats de l'appelant.

Ces lettres, en effet, peuvent laisser croire que si l'appelant contestait la dérivation du ruisseau et ce qu'il considérait comme le détournement d'eau aux fins de l'approvisionnement du lac, il reconnaissait tout de même le droit des propriétaires du fonds dominant d'alimenter leur résidence en eau. Il faut pourtant dire que, dans la première de ces lettres, celle du 4 octobre 1989 [42] , l'appelant réclamait carrément de M. Robitaille qu'il cesse l'utilisation des eaux du ruisseau et obstrue le canal de dérivation.

Dans la seconde, celle du 17 octobre 2003 [43] , la seule servitude dont il semble à première vue reconnaître l'existence est une servitude dont il affirme du même souffle qu'elle est éteinte. On peut difficilement dissocier les deux éléments de cette proposition. Dans l'ensemble, on peut constater seulement que ces lettres sont ambiguës. [ 69 ] Il semble également que le passage du temps ait influencé la conclusion du juge, ainsi que la connaissance que l'appelant aurait eue de la servitude [44] . Or, pour les raisons évoquées plus haut, ces deux éléments ne suffisent pas.

Le juge a par ailleurs accordé peu d'importance aux propos de l'appelant, qui explique sa tolérance de la situation depuis 1971 et, surtout, depuis 1989, par les liens de parenté (parenté éloignée, mais parenté tout de même) l'unissant à M. Robitaille.

Le fait que l'appelant a dénoncé la servitude dès l'acquisition du fonds de ce dernier par les intimés donne cependant un certain poids à cette explication. [ 70 ] Quant aux agissements de l'appelant en général, le paragraphe [154] du jugement précise que « les travaux qui ont été faits au fil des années pouvaient être constatés facilement entre autres par l'existence de travaux ou petits ouvrages qui ne pouvaient qu'avoir pour fonction de permettre l'écoulement des eaux d'un fonds à un autre ». Or, les travaux, rappelons-le, ont eu lieu bien avant 1971.

Quant à l'entretien, la preuve n'en montre pas la nature ni la fréquence. Il faut par ailleurs souligner que l'appelant ne réside pas en permanence dans cette propriété, puisqu'il habite ordinairement à Montréal. On peut en inférer qu'il n'était pas à même d'observer de près les travaux d'entretien effectués sur l'assise de la servitude. [ 71 ] Aucun de ces éléments, ni isolément ni ensemble, ne suffit à conclure à l'existence d'un acte récognitif implicite. L'arrêt de notre cour dans Turcotte c.

Latulippe [45] ne peut servir de fondement à une conclusion contraire : dans cette affaire, la présomption de fait indicative d'une reconnaissance de la servitude était autrement plus explicite et comportait des actes écrits dont on pouvait, en conjugaison avec une preuve testimoniale directe, inférer l'existence de la servitude. [ 72 ] La situation de l'espèce n'est pas celle-là et, au bout du compte, la preuve ne permet pas de conclure à la reconnaissance ou à la constitution implicite de la servitude par l'appelant, personnellement. [ 73 ] Il est vrai enfin, ce que note avec raison le juge de première instance [46] , que le témoignage de l'appelant souffre à certains égards d'un déficit de crédibilité.

À sa lecture, on a en effet par moments la nette impression que l'appelant cherche à adapter ses propos aux prétentions de droit qu'entend faire valoir son avocat. Il se contredit et se prend lui-même au piège de ses réponses.

Ailleurs, on a effectivement l'impression qu'il aurait pu reconnaître la servitude grevant son fonds en faveur de celui des intimés (et de leur auteur Robitaille), pour autant qu'elle se soit limitée à l'approvisionnement en eau de leur résidence, mais uniquement par voie de tuyaux enfouis, alors même qu'il continue de prétendre à l'extinction de cette servitude. [ 74 ] Cela dit, le fait que le témoignage de l'appelant laisse parfois sceptique n'empêche pas que la preuve, considérée dans son ensemble, n'atteint pas le seuil nécessaire pour qu'on puisse en conclure qu'il y a eu constitution ou reconnaissance implicite d'une servitude grevant le fonds de l'appelant en faveur du fonds des intimés.

L'ambiguïté règne, au contraire.

Conclure autrement contrecarrerait les articles 549 C.c.B.C. et 1181 C.c.Q. et équivaudrait ici à reconnaître, indûment, que la tolérance et l'usage prolongé permettent de constituer une servitude. * * [ 75 ] Vu cette conclusion, il n'est pas nécessaire de discuter des autres moyens d'appel. * * [ 76 ] Le juge de première instance, vu la teneur de son dispositif, n'a pas jugé bon — et on le comprend — de statuer sur la prétention des intimés à l'existence d'une servitude par destination du propriétaire. [ 77 ] Les intimés, dans leur mémoire, ne reviennent pas sur la question et on peut présumer qu'ils ont abandonné ce moyen.

Ils ont d'ailleurs eu raison puisque rien dans la preuve reproduite au dossier d'appel ne permettrait de conclure à l'existence d'une telle servitude.

2. Dommages-intérêts [78] Il convient de préciser que l'appelant ne réclame plus de dommages-intérêts des intimés[47]. Cette réclamation, dans lescirconstances, aurait été mal fondée et il est heureux que l'appelant l'ait abandonnée. Les intimés subissent ici les effets d'une situationqu'ils n'ont pas créée. Il est étonnant, d'ailleurs, que ni leur auteur, M.

Robitaille, ni le notaire qui a reçu l'acte par lequel ils ont achetéleur propriété, ne leur aient signalé le fait que la servitude n'avait pas été publiée en temps utile, ainsi que l'indique le registre foncier, cequi constituait certainement un vice à dénoncer. 3.

Réglementation municipale [79] Il faut enfin traiter d'une question que je n'ai pas encore mentionnée et qui ne peut manquer d'affecter les conclusions del'arrêt que pourrait prononcer la Cour. [80] L'appelant réclame que son fonds soit remis dans son état d'origine, ce qui nécessiterait l'enlèvement du tuyau et leremblaiement du canal. [81] Or, selon le jugement de première instance, la réglementation actuelle de la municipalité de Val-des-Lacs, où sont situées lespropriétés des parties, fait obstacle aux remèdes que recherche l'appelant : [67] Suite à l'étude qui précède, le tribunal considère que la situation des lieux lors de la visite de l'inspecteur Brideau faisait état de laprésence d'un cours d'eau au sens de la réglementation et qu'il est interdit au demandeur de faire les travaux qu'il entendait faire. [82] L'appelant a été informé de cette interdiction avant même d'entreprendre son recours en justice. [83] Le règlement municipal applicable, tel que modifié en 2007 et en 2008, interdit en effet de remblayer un cours d'eau ou defaire des travaux sur un cours d'eau ou sur le littoral de tout cours d'eau ou lac.

Voici les dispositions qui, considérées ensemble,engendrent cette interdiction : 15 TERMINOLOGIE Cours d'eau : Toute masse d'eau qui s'écoule dans un lit avec un débit régulier ou intermittent, y compris celles qui ont été créées oumodifiées par une intervention humaine, à l'exception d'un fossé de voie publique ou privée, d'un fossé mitoyen ou d'un fossé de drainage(source : règl. modificateur 2007). Lac : Toute étendue d'eau s'alimentant en eau d'un cours d'eau ou d'une source souterraine (source : règl. original). Littoral : Le littoral est cette

partie des lacs et cours d'eau qui s'étend à partir de la ligne des hautes eaux vers le centre du plan d'eau.Tout milieu humide adjacent à un lac ou un cours d'eau fait

partie intégrante du littoral de ce lac ou ce cours d'eau. Pour être considérécomme littoral d'un cours d'eau à des fins d'application réglementaire, le lit d'un cours d'eau doit permettre l'écoulement des eaux dans uncanal identifiable (source : règl. modificateur 2008). Ouvrage : Tout bâtiment, toute construction, toute utilisation, toute excavation ou transformation du sol y compris le déboisement ainsique les travaux de remblai ou de déblai 137 Construction, ouvrages ou travaux sur le littoral Aucune construction, ni ouvrage, ni travaux ne sont autorisés sur le littoral.

Nonobstant le premier alinéa, les constructions, ouvrages et travaux suivants, sont autorisés sur le littoral si leur réalisation n'est pasincompatible avec les dispositions de la

section I du

chapitre VIII du présent règlement, à savoir : […] (source : règlement modificateur de 2008) [84] Il semble donc bien que le règlement municipal prohibe le genre de travaux qu'envisage l'appelant, et ce, que le cours d'eau encause soit naturel ou artificiel (« créé par une intervention humaine », pour reprendre les mots du règlement). [85] L'appelant, qui ne conteste pas la validité de la réglementation municipale, fait cependant valoir l'argument suivant dans sonmémoire : 122.

Si cette honorable Cour devait en arriver à accepter les conclusions recherchées par l'APPELANT-demandeur, nous soumettonsqu'il doit être exigé des INTIMÉS-défendeurs qu'ils effectuent les travaux correctifs requis ou qu'il soit permis à l'APPELANT-demandeur de les faire exécuter aux frais des INTIMÉS-défendeurs, s'ils ne le font pas. 123. S'il y a un conflit entre l'application du Code civil du Québec et la législation municipale, le Code civil du Québec doit avoirpréséance.

Il y a conflit lorsqu'un texte permet de faire quelque chose et qu'un autre l'interdirait ou lorsque l'observance d'une loi entraînel'inobservance de l'autre. 124. Il s'agit, selon nous, du principe qui devrait recevoir application lorsqu'il y a impossibilité de se conformer à deux texteslégislatifs. Ce principe a été reconnu par la Cour suprême notamment dans l'arrêt 114957 Canada ltée c. Hudson, 2001 CSC 40 ,[2001] 2 R.C.S. 241 (S.A., vol.

II, onglet 19). [86] La question ne se pose pas véritablement dans ces termes, le droit de propriété régi par le Code civil du Québec n'empêchantnullement d'autres lois ou règlements d'en restreindre l'exercice (les règlements de zonage en sont un exemple patent). [87] Cela dit, la question de la réglementation municipale est distincte de celle de l'existence ou de l'inexistence de la servitude : le

fait que la servitude est inopposable à l'appelant peut être constaté indépendamment du contenu de cette réglementation, qui ne peut empêcher la Cour de prononcer une conclusion en ce sens. La Cour peut donc certainement, en vertu des règles du Code civil du Québec , déclarer que cette servitude est inopposable à l'appelant [48] . Le problème ne surgit qu'au stade des remèdes consécutifs à une telle déclaration. [ 88 ] Il peut être hasardeux en effet d'ordonner sans réserve aux intimés ou de permettre sans réserve à l'appelant de remettre le fonds servant en état et de remblayer le canal de dérivation.

Le règlement municipal paraît bien interdire ce genre de travaux et une ordonnance de la Cour ne saurait en permettre la violation. La validité du règlement n'a pas été contestée et la ville n'a du reste pas même été mise en cause. Par ailleurs, s'il y a des exceptions au régime établi par la réglementation municipale, elles ne sont pas connues et la ville n'a pas eu l'occasion de faire entendre son point de vue sur la question (pas plus du reste que sur la portée de son règlement ou son interprétation). M.

Brideau, l'inspecteur qui a témoigné pour les intimés, n'était plus à l'emploi de la ville depuis un certain temps et ne la représentait pas devant la Cour supérieure.

En outre, il n'est pas impossible que les travaux de remise en état soient assujettis non seulement à cette réglementation municipale, mais aussi à des dispositions réglementaires autres, en matière d'environnement, par exemple. [ 89 ] Tout cela étant, il est certes possible de prononcer une conclusion de nature déclaratoire au bénéfice de l'appelant, mais il n'est pas opportun de prononcer une ordonnance qui permette inconditionnellement la remise en état des lieux.

Seule une ordonnance conditionnelle est de mise, subordonnant les travaux de remise en état à toute réglementation municipale ou autre réglementation par ailleurs applicable [49] . [ 90 ] Il est bien possible que, fort du jugement qui lui donne gain de cause, l'appelant puisse convaincre la ville (ou d'autres autorités compétentes, le cas échéant) de le laisser accomplir ses travaux (même si l'arrêt de la Cour n'emporte pas chose jugée à l'endroit de la municipalité ou de ces autres autorités). Il est possible aussi que seule une

partie des travaux envisagés suffise (peut-être ne serait-il pas interdit de n'enlever que le tuyau reliant le canal à la propriété des intimés). Ceci, toutefois, ne relève pas de la Cour. [ 91 ] Dans un autre ordre d'idées, j'estime qu'il n'est pas opportun d'ordonner que ces travaux éventuels soient exécutés aux frais des intimés, vu l'incertitude qui entoure leur exécution. Il faut tenir compte aussi de ce que les intimés ne sont pas les auteurs de la situation dans laquelle se trouvent aujourd'hui les parties. L'appelant y a sa part, lui qui a toléré une situation ambiguë pendant de longues années. L'espèce, peu ordinaire, échappe à l'effet de l'

article 1184 C.c.Q. C. Appel incident (Sinotte et Dubois) [ 92 ] L'appel incident formé par les intimés Sinotte et Dubois doit être rejeté, la preuve ne révélant pas que l'appelant ait abusé de ses droits (ce qui aurait enfreint les articles 6 et 7 C.c.Q. ), abusé de la procédure ou commis une autre faute de nature à engendrer réparation. Il y aura toutefois lieu de rejeter cet appel incident sans frais. D. Conclusion [ 93 ] Pour toutes ces raisons, je recommande que l'appel soit rejeté, avec dépens, en ce qui concerne l'intimé Boulay, mais accueilli, avec dépens, en ce qui concerne les intimés Sinotte et Dubois.

À l'égard de ces derniers, il conviendrait d'accueillir l'action négatoire de servitude, avec dépens, de déclarer la servitude litigieuse inopposable à l'appelant et de permettre la remise en état des lieux sous réserve de toute réglementation, municipale ou autre, applicable. Enfin, vu la façon dont je propose que la Cour statue sur l'appel, je rejetterais l'appel incident, sans frais. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.