2011 QCCQ 860, 2011 QCCQ 860

Gbekou c. Chamberlain 2011 QCCQ 860 JL2654 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-050901-098 DATE : Février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNE LABERGE, JL2654 ______________________________________________________________________ JUDE KIMI GBEKOU, […], Québec, […] Et LINE DESCOMBES, […], Wendake, Qc, […] Demandeurs c.

DANIEL CHAMBERLAIN, […], St-Augustin-de-Desmaures, Qc, […] Et LAURENT VERVILLE, […], Québec, […] Et PULCHERIE MBOUSSY, […], Qc, […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs Charberlain, Verville et MBoussy, 7 000$ relativement aux travaux d’amélioration exécutés en 2007-2008. [ 2 ] Ils soumettent essentiellement avoir conclu avec la défenderesse MBoussy, en novembre 2007, une entente de sous-location, du sous-sol de l’immeuble, sis au […]t à Québec. [ 3 ] La défenderesse MBoussy est locataire du rez-de-chaussée et du sous-sol, où elle exploite le restaurant Kilimandjaro, suivant un bail conclu le 26 juillet 2007, pour une durée de 5 ans, avec Les Entreprises Gérard Bond inc.. [ 4 ] Ce bail prévoit que les améliorations locatives sont aux frais du locataire, qu’elles doivent être approuvées par le propriétaire et deviennent propriété du propriétaire (clause 6). [ 5 ] La clause 10 prévoit par ailleurs que le non-paiement du loyer entraîne, et sans autre procédure, la résiliation automatique du bail dans les cinq jours suivants à moins d’une entente entre les parties. [ 6 ] Le 10 septembre 2007, Les Entreprises Gérard Bond inc. vendent l’immeuble aux défendeurs Verville et Chamberlain, lesquels acceptent de respecter les baux en vigueur. [ 7 ] Aux termes du contrat de sous-location avec la défenderesse MBoussy, les demandeurs louent le local en vue d’exploiter une école de danse et de percussion, pour une durée de 5 ans. [ 8 ] Ils font effectuer des travaux d’amélioration locative jusqu’à la fin janvier 2008, par monsieur Michel Marceau.

Témoin à l’audition, celui-ci précise que les travaux (plafond, murs, isolation, plancher…)ont coûté 9 132,57$ et qu’il a été payé par les demandeurs. [ 9 ] Tout au long des travaux, les défendeurs Verville et Chamberlain sont informés de leur déroulement.

[ 10 ] Le 24 décembre 2007, un important dégât d’eau survient dans le restaurant et le local des demandeurs.

Ceux-ci aident à résoudre le problème et à nettoyer. [ 11 ] Les demandeurs débutent leurs activités le 2 février 2008. [ 12 ] En août 2008, ils apprennent de la défenderesse MBoussy qu’elle éprouve des difficultés financières avec le restaurant, lequel ferme finalement ses portes. [ 13 ] Selon les demandeurs, ils rencontrent à 2 reprises le défendeur Verville qui se montre intéressé à les garder comme locataires mais il veut renégocier le loyer. [ 14 ] Les demandeurs devaient le revoir à ce sujet, mais reçoivent plutôt, le 26 septembre 2008, un avis d’éviction stipulant que tous les meubles doivent être enlevés et qu’ils doivent quitter dans un délai de 24 heures, ce qu’ils ont fait. [ 15 ] Le 15 janvier 2009, ils mettent les défendeurs en demeure de leur verser 9 132,57$ pour les travaux dont ils se sont enrichis injustement et sans cause, qui donnent une plus value à l’immeuble. [ 16 ] Ils réclament par ailleurs la somme de 4 000$ pour les frais de publicité et de marketing encourus et enfin 5 000$ pour les troubles et inconvénients subis. [ 17 ] Le 2 février 2009, les défendeurs Chamberlain et Verville répondent aux demandeurs n’avoir aucun lien de droit avec eux puisque l’entente de sous-location a été conclue avec leur locataire, la défenderesse MBoussy et qu’ils ignoraient cette sous-location à laquelle ils n’ont jamais consenti. [ 18 ] Ils ajoutent n’avoir jamais perçu de loyer des demandeurs, ce qu’admettent ces derniers qui le versaient à la défenderesse MBoussy. [ 19 ] Celle-ci ayant cessé de payer son loyer en août 2008, son bail du rez-de-chaussée et du sous-sol, a été automatiquement résilié, en application de la clause 10 prévue au bail la liant aux défendeurs Chamberlain et Verville, plaident ceux-ci. [ 20 ] Ils ont ensuite loué le rez-de-chaussée et le sous-sol, à monsieur Michel Gignac qui y exploite un restaurant, du 15 septembre 2008 au 15 septembre 2013. [ 21 ] La défenderesse MBoussy ne s’est pas présentée à l’audition. [ 22 ] Le Tribunal conclut au rejet de la demande. [ 23 ] Les défendeurs Verville et Chamberlain ont établi le bien-fondé de leurs prétentions suivant l’

article 2803 du Code civil du Québec . [ 24 ] La preuve révèle qu’ils n’ont aucun lien de droit avec les demandeurs puisque ceux-ci ont signé une entente de sous-location avec la défenderesse MBoussy et que c’est à elle qu’ils payaient un loyer. [ 25 ] Or, aux termes de cette entente de sous-location, il est prévu explicitement aux clauses 1 et 3, que les travaux d’amélioration du sous-sol sont assumés par les sous-locataires. [ 26 ] Les demandeurs n’ont donc pas de recours non plus contre la défenderesse MBoussy. [ 27 ] Les défendeurs Verville et Chamberlain, lors de l’achat de l’immeuble le 10 septembre 2007 ont accepté de respecter les baux en vigueur.

Cependant, le bail liant la défenderesse MBoussy prévoit qu’en cas de non-paiement du loyer, le bail est automatiquement résilié (clause 10), ce qui s’est produit en août 2008. [ 28 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] REJETTE la demande contre tous les défendeurs, avec dépens. __________________________________ ANNE LABERGE, J.C.Q. Date d’audience : 8 février 2011