2024 QCCS 63, 2024 QCCS 63

Succession de Lacombe c. Émond 2024 QCCS 63 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU N° : 550-17-011307-194 DATE : Le 9 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNE-France GAGNON, J.C.S. ______________________________________________________________________ NATASHA LACOMBE en sa qualité de liquidatrice à la succession de laurent-maurice lacombe Demanderesse c.

CARY ÉMOND Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT (Revendication d’un immeuble et promesse de vente) APERÇU [ 1 ] La demanderesse (ci-après « Madame ») revendique la propriété d’un immeuble situé dans la municipalité de Pontiac [1] (ci-après « Immeuble »). Elle demande également que le défendeur (ci-après « Monsieur ») soit condamné à lui verser des dommages et intérêts. [ 2 ] Monsieur conteste la demande et se porte demandeur reconventionnel [2] . Il soutient qu’une promesse de vente (ci -après « Promesse ») est intervenue et demande de la déclarer valide.

Il demande que Madame lui transfère la propriété de l’Immeuble. Il réclame également des dommages. CONTEXTE [ 3 ] Madame est liquidatrice de la succession de son père, feu Laurent-Maurice Lacombe (ci-après « Défunt »), décédé le 9 septembre 2018. Ce dernier est décédé ab intestat laissant comme personnes habiles à lui succéder ses deux filles, soit Madame et sa sœur, Sonya Lacombe [3] . [ 4 ] Au moment de son décès, le Défunt est propriétaire de l’Immeuble [4] . [ 5 ] Le 30 novembre 2018, une déclaration de transmission est publiée à l’égard de l’Immeuble au bénéfice de Madame et de sa sœur [5] .

Madame dispose des pouvoirs de pleine administration à l’égard de l’Immeuble [6] . [ 6 ] Monsieur ainsi que sa conjointe de l’époque, Mme Tammy Krichtoff [7] , habitent l’Immeuble depuis 2010 [8] . [ 7 ] Monsieur soutient que le Défunt lui a promis de lui vendre l’Immeuble pour la somme de 49 000 $, le Défunt finançant l’achat. Les versements convenus sont de 700 $ par mois. Monsieur allègue que les pièces D-1 et D-2 confirment la Promesse ainsi que les

sommes versées au fil des ans pour l’achat de l’Immeuble. [ 8 ] Durant l’instance, plusieurs ordonnances sont rendues. [ 9 ] Le 28 octobre 2019, Madame dépose une demande en injonction interlocutoire. [ 10 ] Le 11 novembre 2019, un jugement est rendu dont les conclusions sont les suivantes : [3] ORDONNE au défendeur de suspendre tous travaux entrepris à l’Immeuble en litige l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec, jusqu’à ce que jugement au fond soit rendu en la présente instance; [4] ORDONNE au défendeur de ne pas entreprendre de nouveaux travaux à l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec, jusqu’à ce que jugement au fond soit rendu en la présente instance; [5] ORDONNE au défendeur de verser à la demanderesse la somme de 700,00$ par mois pour son occupation de l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec, rétroactivement au 1 er juillet 2019, jusqu’à ce que jugement au fond soit rendu en la présente instance; [6] ORDONNE au défendeur de contracter, au plus tard vendredi, le 15 novembre 2019, une assurance-dommages et assurance- responsabilité sur l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec; [7] ORDONNE à la demanderesse de collaborer avec le défendeur, personnellement ou par l'entremise de leurs avocats respectifs, pour les fins de conclure tel contrat d’assurance; [8] DÉCLARE que le défendeur sera seul responsable du paiement des primes écoulant de ce contrat, pendant son occupation de l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec, et ce, à l’entière décharge de la succession; [9] DÉCLARE que le défendeur sera seul responsable de tous dommages découlant d’un sinistre rattaché à l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec et ayant lieu pendant son occupation par le défendeur, le tout à l’entière décharge de la succession; [10] LE TOUT avec frais de justice à suivre l’issue du litige. [ 11 ] À compter du 10 septembre 2020, l’Immeuble n’est plus assuré. [ 12 ] Le 25 mars 2022, une deuxième demande en injonction interlocutoire est déposée par Madame afin d’obtenir le délaissement de l’Immeuble par Monsieur.

Elle allègue qu’il ne respecte pas l’ordonnance du 11 novembre 2019 puisqu’il ne verse pas la somme de 700 $ par mois et qu’il omet d’effectuer les travaux nécessaires indiqués au rapport d’inspection de l’assureur afin que l’Immeuble soit assurable. [ 13 ] L’audition de cette demande se déroule le 25 avril 2022. Suivant l’audition, les parties concluent une entente concernant les travaux devant être réalisés afin que l’Immeuble soit assuré.

De plus, il est prévu que le poêle à bois ne doit pas être utilisé jusqu’à l’obtention d’un certificat de bon fonctionnement de la cheminée. [ 14 ] Des différends surviennent à nouveau entre les parties.

L’Immeuble demeure non assuré. [ 15 ] Le 6 juin 2022, une ordonnance est rendue afin de permettre à Madame de réaliser les travaux requis pour que l’Immeuble soit assurable. [ 16 ] Le 30 juin 2022, une ordonnance force Monsieur à délaisser l’Immeuble pour une période de soixante jours, soit du 30 juillet 2022 au 28 septembre 2022, afin que Madame puisse réaliser les travaux. [ 17 ] Une audition est prévue le 19 septembre 2022 afin de fixer les modalités du retour de Monsieur dans l’Immeuble, l’audience est reportée au 3 octobre 2022. [ 18 ] Le 23 septembre 2022, Madame dépose une troisième demande en injonction interlocutoire soutenant que la présence de Monsieur et de ses occupants constitue un risque important et sérieux pour les assureurs. [ 19 ] Le 27 octobre 2022, la juge Suzanne Tessier, J.C.S., rejette la demande de prolongation de l’ordonnance de délaissement.

De plus, elle rend les ordonnances suivantes : [40] REJETTE la demande en prolongation de l’ordonnance de délaissement rendu dans le présent dossier et ACCORDE la demande du défendeur de réintégrer son logement; [41] DÉCLARE que vu l’absence connue d’assurance sur l’immeuble, la demanderesse ne pourra être tenu responsable de tout préjudice subi par le défendeur ou autre occupant de l’immeuble en raison de vol, de la perte ou de l’endommagement d’un bien pour un motif externe à la faute de la demanderesse; [42] ORDONNE au défendeur et à tout occupant de l’immeuble d’agir avec prudence et diligence à ne pas porter atteinte ou préjudice à l’intégrité ou à l’état des lieux; [43] ORDONNE au défendeur de payer la compensation prévue au jugement du 11 novembre 2019 pour la période durant laquelle il occupera l’immeuble; [44] RÉITÈRE l’ordonnance que le défendeur n’exécutera aucuns travaux [ sic ] jusqu’à ce qu’un autre jugement intervienne;

[45] REPORTE la demande en réclamation des frais d’entreposage dans le POD lors de l’audition prévue les 23 et 24 février 2023; [46] FRAIS À SUIVRE. [ 20 ] Lors de l’audience au fond, Madame demande la reconduction du jugement du 27 octobre 2022 puisqu’elle soutient que Monsieur continue d’utiliser le poêle à bois en contravention de l’ordonnance. Monsieur reconnaît qu’il n’a pas cessé d’utiliser le poêle à bois, mais s’engage à le faire. Quant à la somme de 700 $ par mois, il refuse de continuer les versements puisqu’il soutient avoir acquitté le solde dû pour l’acquisition de l’Immeuble depuis novembre 2019. [ 21 ] Durant l’audience, chaque

partie consacre une portion importante de la preuve aux difficultés en lien avec les travaux et formule plusieurs reproches à l’égard de l’autre quant au manque de collaboration. Monsieur soutient que, pendant la période où il a dû délaisser l’Immeuble, Madame n’a pas exécuté tous les travaux prévus, qu’ils étaient mal exécutés et qu’elle a contrevenu à l’ordonnance en faisant elle-même certains travaux au lieu de recourir à des professionnels.

Madame reconnaît avoir exécuté les travaux avec l’aide de son conjoint et justifie ses actions par l’absence de disponibilité de professionnels ainsi que des fonds limités de la succession. [ 22 ] En résumé, Madame revendique la propriété de l’Immeuble et demande que Monsieur quitte l’Immeuble ou qu’il soit expulsé. Se portant demandeur reconventionnel, Monsieur allègue qu’une promesse de vente verbale est intervenue et il demande d’être déclaré propriétaire de l’Immeuble. [ 23 ] Compte tenu de la nature des allégations de Monsieur, nous aborderons en premier lieu la demande reconventionnelle quant à la Promesse.

ANALYSE 1. Le défendeur est-il en droit de demander d’être déclaré propriétaire de l’Immeuble ? Dans l’affirmative, a-t-il droit aux dommages réclamés ? [ 24 ] Monsieur demande d’être déclaré propriétaire de l’Immeuble. À l’audience, il soutient qu’une promesse de vente est intervenue et que cet acte juridique est consigné dans deux écrits (« D-1 et D-2 ») [9] . Il se fonde sur l’

article 2828 du Code civil du Québec (« C.c.Q . »). Il fait valoir qu’aucun commencement de preuve n’est requis, car il ne s’agit pas d’une promesse verbale, mais d’un acte écrit. [ 25 ] Par la suite, il modifie sa position. Il soutient qu’il s’agit d’une promesse de vente verbale assortie d’une condition suspensive [10] . Il ajoute que les écrits D-1 et D-2 constituent des commencements de preuve par écrit lui permettant de prouver la Promesse.

Au surplus, il soutient qu’un courriel (« D-8 ») [11] contient un aveu de Madame dans lequel elle reconnaît l’existence de la Promesse ou, à défaut, qu’il s’agit d’un commencement de preuve ouvrant la porte au témoignage de Monsieur. [ 26 ] Quoique sa demande est intitulée « Défense et demande reconventionnelle et en passation de

titre amendée », Monsieur indique qu’il ne s’agit pas d’une action en passation de

titre puisque son recours se fonde sur l’

article 1710 C.c.Q . , à savoir une promesse de vente. Il ajoute que le recours du bénéficiaire de la promesse est prévu à l’

article 1712 C.c.Q . , lequel prévoit qu’une personne peut être déclarée propriétaire sans devoir remplir les conditions d’une action en passation de titre. [ 27 ] Madame conteste la demande. Elle soutient qu’il s’agit d’une promesse de vente verbale assortie d’une condition suspensive, soit le paiement du prix de vente. Se fondant sur l’

article 2862 C.c.Q . , elle s’objecte à la preuve par témoignage de la Promesse, car il n’existe aucun commencement de preuve, D-1 et D-2 ne remplissant pas les critères de fiabilité de l’

article 2870 C.c.Q . . [ 28 ] Quant à D-8, elle soutient que ledit courriel ne peut constituer un commencement de preuve, car il n’émane pas de la

partie adverse. Elle précise qu’elle n’était pas encore liquidatrice de la succession au moment où elle écrit le courriel à l’ex-conjointe en 2012. Le droit [ 29 ] Pour obtenir gain de cause, Monsieur doit prouver l’existence de la Promesse verbale. [ 30 ] L’

article 2862 C.c.Q . énonce que la preuve testimoniale d’un acte juridique est prohibée lorsque la valeur du litige excède 1 500 $ sauf s’il existe un commencement de preuve lequel peut prendre plusieurs formes : 2862. La preuve d’un acte juridique ne peut, entre les parties, se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $.

Néanmoins, en l’absence d’une preuve écrite et peu importe la valeur du litige, on peut prouver par témoignage tout acte juridique dès lors qu’il y a commencement de preuve; on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d’une entreprise. [ 31 ] Quant au commencement de preuve, l’

article 2865 C.c.Q . précise ce qui suit : 2865. Le commencement de preuve peut résulter d’un aveu ou d’un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d’un élément matériel, lorsqu’un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué. [ 32 ] Dans l’affaire Ferme Springlea , la Cour d’appel rappelle les deux éléments essentiels à l’existence d’un commencement de preuve [12] . [23] L’existence d’un commencement de preuve est une question de droit. Sa vraisemblance est toutefois une question de fait laissée à l’appréciation du juge de première instance. À cet égard, la norme d’intervention est exigeante. Pour conclure à l’existence d’un commencement de preuve, deux composantes sont essentielles : 1 0 le commencement de preuve doit reposer sur un élément de preuve qui émane soit de la

partie à qui on veut l’opposer (aveu, écrit ou témoignage), soit de la présentation d’un élément matériel et 2 0 qui,

dans l’un et l’autre cas, rend vraisemblable, et non seulement possible, l’acte juridique que l’on entend prouver ( art. 2862 et 2865 C.c.Q. ). [ Nos soulignements et références omises ] [ 33 ] Le commencement de preuve doit rendre vraisemblable l’acte juridique que l’on veut prouver et il doit le rendre probable, et non seulement possible. P our satisfaire le critère de vraisemblance, il doit y avoir une connexité logique entre le contenu de l’écrit et le fait à prouver . [ 34 ] De plus, il « n’est pas nécessaire qu’un commencement de preuve établisse un élément constitutif de l’acte juridique.

Il peut être seulement le point de départ d’un raisonnement par le juge. La vraisemblance s’infère parfois de la production de plusieurs documents, d’un écrit et du témoignage de la

partie adverse, d’une plaidoirie écrite jointe à un écrit ou à un élément matériel . » [13] [ 35 ] Madame ne conteste pas la signature du Défunt apparaissant aux écrits D-1 et D-2. Cependant, elle conteste l’admissibilité en preuve desdits écrits puisqu’elle allègue qu’ils ne satisfont pas les critères établis à l’

article 2870 du C.c.Q . . [ 36 ] Lors de l’audience, les parties ont préalablement débattu de cette question. Le Tribunal a pris cette objection sous réserve. [ 37 ] Qu’en est-il ? ➢ Objection prise sous réserve : Les pièces D-1 et D-2 sont-elles admissibles en preuve ? Plus particulièrement, satisfont-elles les critères énoncés à l’

article 2870 du Code civil du Québec ? Le droit [ 38 ] La règle générale veut que le témoignage, pour faire preuve, doit être contenu dans une déposition faite à l’audience ou lors d’un interrogatoire dont la transcription est déposée en preuve. La déclaration extrajudiciaire écrite d’un témoin est inadmissible lorsque son auteur n’est pas appelé à témoigner et, ainsi, susceptible d’être contre-interrogé par la

partie adverse, à moins que celle-ci n’y consente [14] . Le ouï-dire est donc a priori inadmissible en preuve. Cette règle d’exclusion est justifiée par la difficulté de vérifier la fiabilité et répond à l’intérêt qu’a la société de découvrir la vérité et de maintenir l’intégrité du système judiciaire [15] . [ 39 ] Cette règle comporte cependant un certain nombre d’exceptions, notamment celle codifiée à l’

article 2870 C.c.Q. : 2870. La déclaration faite par une personne qui ne comparaît pas comme témoin, sur des faits au sujet desquels elle aurait pu légalement déposer, peut être admise à

titre de témoignage, pourvu que, sur demande et après qu’avis en ait été donné à la

partie adverse, le tribunal l’autorise . Celui-ci doit cependant s’assurer qu’il est impossible d’obtenir la comparution du déclarant comme témoin , ou déraisonnable de l’exiger, et que les circonstances entourant la déclaration donnent à celle-ci des garanties suffisamment sérieuses pour pouvoir s’y fier .

Sont présumés présenter ces garanties notamment, les documents établis dans le cours des activités d’une entreprise et les documents insérés dans un registre dont la tenue est exigée par la loi, de même que les déclarations spontanées et contemporaines de la survenance des faits. [Nos soulignements] [ 40 ] Ainsi, il pourra être fait exception à l’interdiction du ouï-dire si le déclarant ne peut témoigner et si les déclarations extrajudiciaires présentent des garanties circonstancielles de fiabilité. À cet effet, deux conditions principales doivent être remplies; la condition de nécessité et celle de la fiabilité.

La première condition a pour objectif d’assurer l’intégrité du processus judiciaire et la seconde repose sur l’intérêt de découvrir la vérité [16] . [ 41 ] Trois autres conditions s’ajoutent aux conditions principales : 1) la déclaration doit porter sur des faits au sujet desquels la personne aurait pu légalement déclarer; 2) la

partie qui invoque la déclaration doit obtenir l’autorisation du tribunal après avis à la

partie adverse; 3) la

partie doit en rapporter la preuve au tribunal conformément aux dispositions des articles 2872 à 2874 C.c.Q . . [ 42 ] L’exigence de la fiabilité doit être interprétée libéralement [17] . Selon la Cour suprême, on peut satisfaire à l’exigence de la fiabilité de deux manières. La première « consiste à démontrer qu’il n’y a pas de préoccupation réelle quant au caractère véridique ou non de la déclaration, vu les circonstances dans lesquelles elle a été faite ».

La deuxième manière « consiste à démontrer que le fait que la déclaration soit relatée ne suscite aucune préoccupation réelle étant donné que, dans les circonstances, sa véracité et son exactitude peuvent néanmoins être suffisamment vérifiées » [18] . [ 43 ] Faute de preuve de fiabilité, la déclaration n’est pas recevable. [ 44 ] Quant à l’avis prévu à l’

article 2870 C.c.Q . , la Cour d’appel précise : [44] Sauf circonstances exceptionnelles, l’avis prévu à l’

article 2870 C.c.Q. doit être donné avant le procès, soit avant la mise en état du dossier de première instance. La simple lecture de l’

article 2870 C.c.Q. le confirme. Règle générale, l’avis doit être préalable à la

production de la déclaration de dossier complet accompagnant la demande d’inscription pour instruction. Le C.p.c. vise un dévoilement loyal et ouvert de la preuve. L’époque du procès par embuscade (« trial by ambush ») s’est terminée avec la promulgation du Code de procédure civile de 1981 et l’adoption du nouveau C.p.c. en 2014 n’était certainement pas une volte-face [19] . [Références omises] [ 45 ] Finalement, ajoutons qu’une déclaration peut être suffisamment fiable pour être admise en preuve sans pour autant être suffisamment probante.

Discussion [ 46 ] En l’espèce, le critère de la nécessité est rempli en raison du décès du déclarant [20] . Seule la question de la fiabilité demeure en litige ainsi que la tardiveté de l’avis. [ 47 ] Monsieur soutient qu’une promesse de vente verbale assortie d’une condition suspensive, soit le paiement du prix de vente, est intervenue entre le Défunt et lui. Il demande que les écrits D-1 et D-2 soient admis à

titre de témoignage du Défunt pour faire foi de leurs contenus et à

titre de commencements de preuve. [ 48 ] Madame soutient que Monsieur n’a pas démontré la fiabilité des documents. Elle allègue notamment que les témoignages de Monsieur et de Mme Krichtoff ne sont pas désintéressés ou crédibles et que les documents contiennent des incohérences. [ 49 ] Afin de faciliter la compréhension, il importe de reproduire intégralement les écrits D-1 et D-2. Pièce D-1 :

Pièce D-2 : [ 50 ] Les deux documents sont écrits à la main. La signature du Défunt ainsi que celle de Monsieur y apparaissent. Quant à Mme Krichtoff , sa signature apparaît uniquement sur D-1. [ 51 ] Monsieur soutient que les deux documents sont rédigés à la table de cuisine de l’Immeuble et sont entièrement écrits de la main du Défunt. Monsieur conserve les originaux et aucune copie n’est remise au Défunt. [ 52 ] Initialement, Monsieur affirme que les deux documents sont rédigés à l’initiative du Défunt.

Par la suite, il indique qu’ils sont plutôt rédigés à sa demande dans le but de le protéger en cas de décès du Défunt. [ 53 ] Mme Krichtoff mentionne que, quoique sa signature apparaît sur D-1, elle n’est pas présente lorsque les deux documents sont rédigés. Elle présume qu’ils sont écrits par le Défunt ou Monsieur. [ 54 ] Relativement à D-1, Monsieur allègue que le document est rédigé et signé le 2 novembre 2012.

Il précise que toute l’information y apparaissant est écrite le même jour par la même personne, soit le Défunt. [ 55 ] Monsieur soutient que le chiffre indiqué de « 4700 » devrait se lire 47 000 $, mais ne peut expliquer ou justifier ce chiffre en date du 1 er novembre 2012. Il ignore également pourquoi le chiffre de 49 000 $ est mentionné, outre qu’il s’agit du prix de vente. [ 56 ] De plus, il ne peut justifier ou expliquer la balance indiquée de 41 800 $ au 1 er novembre 2012.

Rappelons que les versements sont de 700 $ par mois, ainsi le solde devrait être plus bas, et ce, même en prenant en compte les intérêts. [ 57 ] Finalement, le versement de la somme indiquée de 6 000 $ est tout aussi nébuleux. [ 58 ] Quant à D-2, le témoignage de Monsieur est confus et contradictoire.

[ 59 ] Lors de son interrogatoire, il indique que le document est rédigé en entier par le Défunt lorsqu’il se présente à l’Immeuble à la fin du mois pour percevoir le versement mensuel de 700 $ que Monsieur qualifie de « loyer ». Il ajoute que Mme Krichtoff est absente. [ 60 ] Par contre, lors de son contre-interrogatoire, il indique que le document est rédigé en deux temps. Le 30 décembre 2015, le Défunt rédige l’ensemble du document à l’exception de la mention : « 30 DEC. 2018 16,000 . ».

Il soutient que le 30 décembre 2018, à la demande du Défunt, il va récupérer D-2 afin que la balance payable à cette date soit ajoutée au document par le Défunt. [ 61 ] Immédiatement, le procureur de Monsieur s’objecte et mentionne que Monsieur est « piégé par la question » et ce, puisque le procureur de Madame sait pertinemment que le Défunt est décédé en septembre 2018. Monsieur modifie alors sa réponse [21] . Il indique que D-2 est rédigé entièrement le même jour, soit le 30 décembre 2015 par le Défunt, incluant la mention « 30 DEC. 2018 16,000 . ».

Il explique cette mention en indiquant que le Défunt a voulu préciser, à l’avance, le solde du prix de vente au 30 décembre 2018. [ 62 ] Quant à Mme Krichtoff, elle soutient qu’elle est présente le 30 décembre 2015, mais qu’elle n’a pas signé comme témoin, car elle avait « probably » son bébé dans les bras. [ 63 ] Elle ajoute que le document semble rédigé en deux temps. Elle allègue qu’au moment du décès du Défunt en septembre 2018, la balance « ... was paid off or almost when he passed ».

Quant à la mention « 30 DEC. 2018 16,000. », elle soutient qu’il s’agit de la somme totale versée au Défunt, et non du solde du prix de vente. [ 64 ] Les témoignages de Monsieur et de Mme Krichtoff soulèvent plusieurs questions. [ 65 ] Tout d’abord, Monsieur se contredit à plusieurs reprises relativement à la confection de D-2. Il allègue d’abord que la mention « 30 DEC. 2018 16,000. » est ajoutée par le Défunt en 2018. Il précise même avoir conservé le document, l’avoir remis de nouveau au Défunt à la demande de ce dernier le 30 décembre 2018 pour y ajouter cette mention. Or, ce dernier était décédé à ce moment.

Constatant son erreur, il se rétracte et indique plutôt que cette mention est rédigée en 2015 par le Défunt afin de prévoir le solde du prix de vente dû en décembre 2018, soit dans trois ans. [ 66 ] La première version du témoignage de Monsieur est détaillée, mais clairement invraisemblable puisque le Défunt était décédé. [ 67 ] Par la suite, la seconde version des faits est tout aussi improbable, à savoir que le Défunt aurait pris soin d’indiquer, à l’avance, le solde du prix de vente. [ 68 ] Finalement, Monsieur soutient que Mme Krichtoff est absente lors de la signature de D-2 alors qu’elle mentionne le contraire.

Elle indique qu’elle était présente, mais qu’elle n’a pas signé puisqu’elle avait probablement son bébé dans les bras. Or, son plus jeune enfant était alors âgé de 6 ans.

Conclusion quant à l’objection prise sous réserve [ 69 ] La crédibilité de Monsieur et de Mme Krichtoff est grandement entachée ce qui, en soit, est un motif suffisant pour remettre en question la fiabilité des écrits D-1 et D-2. [ 70 ] Mais au surplus, les écrits présentent des incohérences quant aux chiffres indiqués. [ 71 ] Tout d’abord relativement à D-1, si le prix de vente est effectivement de 49 000 $, considérant des versements mensuels de 700 $, il est illogique que le solde soit de 47 000 $ en novembre 2012.

De plus, en supposant que le chiffre indiqué de « 4700 » devrait se lire 47 000 $, la balance indiquée de 41 800 $ au 1 er novembre 2012 soulève aussi des questionnements même en considérant des intérêts payables entre 4,7 % et 4,9 %. Finalement, les modalités du versement de la somme de 6 000 $ ne sont pas expliquées ou justifiées par Monsieur. [ 72 ] Quant à D-2, Monsieur soutient que le montant de 16 000 $ représente le solde anticipé au 30 décembre 2018. Or, si Monsieur avait fait tous ses paiements mensuels, tel qu’il le soutient, le solde serait moins élevé que la somme de 16 000 $ indiquée [22] .

De plus, Mme Krichtoff indique plutôt que le montant de 16 000 $ représente, non pas le solde prévisible de 2018, mais le total des versements mensuels effectués. [ 73 ] Les circonstances entourant la rédaction des écrits ainsi que leurs contenus suscitent des préoccupations réelles quant à leur véracité et leur exactitude. [ 74 ] Dans ce contexte, le Tribunal ne peut autoriser la production des pièces D-1 et D-2 à

titre de témoignage puisqu’elles ne présentent pas des garanties suffisamment sérieuses de fiabilité. Discussion quant à la demande d’être déclaré propriétaire de l’Immeuble [ 75 ] Les pièces D-1 et D-2 n’étant pas admissibles en preuve, elles ne peuvent servir de commencement de preuve.

Par ailleurs, même si nous avions conclu à la recevabilité des pièces D-1 et D-2 pour valoir témoignage, pour les raisons mentionnées précédemment, celles-ci ne sont pas suffisamment probante. [ 76 ] Quant à D-8, à savoir le courriel de Madame adressée à Mme Krichtoff lui suggérant de se préserver de la preuve documentaire de la Promesse, même en présumant qu’il constitue un commencement de preuve, le Tribunal conclut que Monsieur ne s’est pas déchargé de son fardeau.

Ajoutons que tel serait aussi le cas si D-1 et D-2 étaient admissibles. [ 77 ] Voici pourquoi. [ 78 ] Comme mentionné précédemment, la crédibilité de Monsieur est lourdement affectée.

[ 79 ] Voyons si les éléments essentiels de la Promesse sont démontrés. Date de la Promesse [ 80 ] La demande de Monsieur est vague quant à la date où la Promesse est conclue. Il allègue dans sa demande avoir loué l’Immeuble avec option d’achat. [ 81 ] À l’audience, son témoignage est succinct, il est emménagé en 2008. Or, sa demande indique qu’il y habite depuis le mois de janvier 2010 [23] .

Les discussions pour l’achat de l’Immeuble ont lieu en 2012. [ 82 ] En contre-interrogatoire, il indique que la Promesse est probablement survenue vers la fin du mois de février 2012 au moment où le Défunt est venu collecter le loyer. Par contre, dans sa demande, il allègue avoir versé un dépôt de 6 000 $ en janvier 2012 sur l’Immeuble [24] . [ 83 ] Quant à Mme Krichtoff, elle soutient que les discussions pour l’achat ont lieu dès 2008 et, qu’à cette date, le Défunt a offert de financer l’achat de l’Immeuble.

Prix de vente [ 84 ] Relativement au prix de vente, dans sa demande reconventionnelle, Monsieur indique un prix de vente de 49 000 $ [25] . Cependant, toujours dans la même procédure, il mentionne un prix de 50 000 $ [26] . [ 85 ] Lors de son témoignage, il indique également un prix de 49 000 $. Pour sa part, Mme Krichtoff mentionne un prix de 50 000 $, soutenant qu’un montant de 1 000 $ avait été versé à la demande du Défunt.

Modalités du financement [ 86 ] La demande reconventionnelle indique que le Défunt accepte de financer l’achat de l’Immeuble et que le taux d’intérêt convenu est de 4,9 %, ce que Monsieur confirme lors de son témoignage [27] . Or, lors du contre-interrogatoire, ce dernier mentionne un taux variant entre 4,7 % et 4,9 % sans préciser les moments où le taux est modifié. Paiements [ 87 ] Monsieur soutient qu’à l’exception de quelques versements mensuels faits par chèques, tous les autres versements sont faits en comptant. Il ajoute que le Défunt ne lui remet aucun reçu.

Pour sa part, Mme Krichtoff soutient que des reçus sont remis par le Défunt à chaque versement fait en comptant. [ 88 ] Monsieur ne produit aucun chèque, relevé bancaire ou reçu pour corroborer sa version. [ 89 ] Lors du contre-interrogatoire, Monsieur indique que le solde du prix de vente est entièrement acquitté en novembre 2019. Dans sa demande reconventionnelle, il allègue qu’en date du 1 er août 2019, le solde est de 11 000 $ [28] .

Le 12 mars 2019, dans un courriel adressé par son procureur au procureur de Madame, il est indiqué qu’en date du 30 décembre 2018, le solde est de 16 000 $ [29] . [ 90 ] Rappelons que les versements mensuels sont de 700 $. Si le solde est de 11 000 $ en date du 1 er août 2019, cela signifie que Monsieur aurait versé beaucoup plus que le montant mensuel convenu, de nouveau sans produire de preuve à cet effet. [ 91 ] Finalement, la demande reconventionnelle indique que le solde du prix de vente sera entièrement acquitté le 1 er novembre 2020, et non le 1 er novembre 2019 [30] .

Conclusion [ 92 ] Pour avoir gain de cause, Monsieur devait prouver l’existence de la Promesse, les conditions de celle-ci et que le prix convenu a été acquitté. [ 93 ] De nouveau, même si le Tribunal tenait la preuve testimoniale présentée pour admissible, cette preuve n’est ni suffisante ni concluante pour établir de manière vraisemblable les conditions de la Promesse qui permettrait à Monsieur d’exiger un

titre en sa faveur. [ 94 ] La preuve présentée par Monsieur est contradictoire. Il n’a pas rencontré son fardeau de la preuve. Ainsi, l’action doit être rejetée. [ 95 ] Dans ce contexte, il n’est donc pas utile, ou même nécessaire, de traiter des points soulevés tels que les travaux ainsi que des autres questions en litige, soit notamment de déterminer si un recours en passation de

titre est le recours approprié et, dans l’affirmative, si les conditions de ce recours ont été remplies par Monsieur. [ 96 ] En conclusion, Monsieur n’ayant pas rencontré son fardeau preuve et ayant failli à démontrer l’existence de son droit, le Tribunal rejette la demande reconventionnelle de ce dernier. 2. La demanderesse est-elle en droit de revendiquer la possession exclusive de l’Immeuble ? Dans l’affirmative, a-t-elle le droit d’expulser le défendeur et d’obtenir des dommages ? [ 97 ] Il n’est pas contesté que le Défunt est propriétaire de l’Immeuble au moment de son décès et que Madame et sa sœur sont héritières. Le statut de Madame à

titre de liquidatrice est également non contesté. [ 98 ] Ayant rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur, il n’y existe aucun obstacle justifiant de rejeter la demande en revendication de Madame.

[ 99 ] Madame réclame des dommages de 4 955,42 $ pour des travaux de remise en état de l’Immeuble. Elle produit une estimation des travaux au soutien de sa demande [31] . Or, les travaux sont réalisés par Madame et son conjoint après la préparation de ladite estimation. Aucune preuve n’est présentée pour confirmer les coûts des travaux. Dans ce contexte, la demande en dommages est rejetée, Madame n’ayant pas rencontré son fardeau. Finalement, en conservant l’Immeuble, Madame bénéficiera des travaux effectués. [ 100 ] Madame demande que Monsieur quitte l’Immeuble dans les trente jours du jugement à intervenir.

Elle soutient que ce délai est justifié afin de minimiser les risques de sinistre puisque Monsieur n’a pas respecté les ordonnances précédentes et qu’il a continué d’utiliser le poêle à bois. D’ailleurs, elle ajoute que l’Immeuble n’est pas assuré depuis des mois. [ 101 ] Monsieur demande un délai de soixante jours et s’engage à ne plus utiliser le poêle à bois. [ 102 ] La preuve quant à l’impossibilité d’assurer l’Immeuble est limitée de part et d’autre.

Le rapport d’inspection des assureurs mentionne des recommandations urgentes, dont l’installation d’un mur porteur, l’installation de recouvrement extérieur, des travaux d’électricité, notamment pour la remise, l’installation d’un escalier conforme aux normes et l’inspection de la cheminée [32] .

À ce jour, les parties n’ont toujours pas été en mesure d’assurer l’Immeuble. [ 103 ] Néanmoins, considérant que Monsieur a toujours acquitté le loyer mensuel de 700 $ depuis le décès du Défunt, que sa fille d’âge mineur demeure avec lui et qu’il s’engage à ne plus utiliser le poêle à bois, le Tribunal considère qu’un délai de soixante jours est raisonnable. [ 104 ] Finalement, Madame demande l’exécution provisoire nonobstant appel. Se fondant sur l’article 660 du Code de procédure civile , alinéas 5 et 8. Elle soutient, avec raison, que l’exécution provisoire a lieu de plein droit.

En effet, la demande vise l’expulsion des lieux en l’absence de bail et la possession du bien. Ainsi, le Tribunal fera droit à cette demande. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 105 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance en revendication d’immeuble et en dommages-intérêts; [ 106 ] DÉCLARE que le défendeur occupe et détient sans droit l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec; [ 107 ] ORDONNE à tous les occupants de l’Immeuble en litige, en date du jugement à intervenir en l’instance, dont le défendeur, de délaisser l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec dans les soixante (60) jours suivants la date du présent jugement, et de quitter les lieux avec tous leurs biens meubles; [ 108 ] DÉCLARE que la signification au défendeur du présent jugement sera réputée valoir signification à tous les occupants de l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec; [ 109 ] PERMET à la demanderesse de procéder à l’exécution forcée du présent jugement, à défaut d’exécution volontaire; [ 110 ] PERMET à la demanderesse de prendre possession et de disposer, à sa guise, de tous biens meubles laissés à l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec, par les occupants de celui-ci, suivant son délaissement, volontaire ou forcé, le tout aux frais du défendeur; [ 111 ] DÉCLARE que tous les frais encourus par la demanderesse pour l’exécution forcée du présent jugement et pour disposer des biens meubles seront réputés constituer des frais de justice taxables en vertu du présent jugement, sous réserve de la production des pièces justificatives auprès de l’officier taxateur; [ 112 ] ORDONNE au défendeur de ne pas effectuer, et de ne pas permettre, l’exécution de travaux à l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec, jusqu’à la prise de possession de l’immeuble par la demanderesse; [ 113 ] ORDONNE au défendeur de ne pas utiliser le poêle à bois et de ne pas permettre l’utilisation du poêle à bois situé dans la résidence de l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec jusqu’à la prise de possession de l’immeuble par la demanderesse; [ 114 ] ORDONNE au défendeur de payer à la demanderesse la somme de 700,00 $ par mois pour son occupation de l’immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] du cadastre du Québec, jusqu’à la prise de possession de l’immeuble par la demanderesse; [ 115 ] REJETTE la défense et demande reconventionnelle et en passation de

titre amendée; [ 116 ] ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel; [ 117 ] LE TOUT avec frais de justice contre le défendeur. ____________________________ ANNE-FRANCE GAGNON, J.C.S. M e François Simard RPGL avocats Procureur de la demanderesse

M e Michel Lewis Procureur du défendeur