2022 QCCQ 835, 2022 QCCQ 835

Lavoie c. Poirier 2022 QCCQ 835 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-80-010073-219 DATE : 14 février 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-FRANÇOIS LAVOIE Et 9130-0954 QUÉBEC INC. Appelants c.

BRIGITTE POIRIER, en sa qualité de syndique de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec Intimée Et RENÉE DIONNE, en sa qualité de Secrétaire du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les appelants en appellent d’une décision sur culpabilité du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« OACIQ ») rendue le 16 octobre 2020 qui les déclare coupable de tous les chefs qui sont portés contre eux (« Décision sur culpabilité ») [1] ainsi que d’une décision sur sanction rendue le 18 mars 2021 (« Décision sur sanction ») [2] . [ 2 ] Ils plaident que Décision sur culpabilité comporte de nombreuses erreurs et que si le Comité de discipline avait adéquatement analysé la preuve, les plaintes déposées contre eux auraient dû être rejetées.

En outre, les appelants plaident que les sanctions imposées par le Comité de discipline sont cruelles, inusitées et démesurées. [ 3 ] L’intimée plaide que les appelants ne démontrent pas que le Comité de discipline a commis des erreurs manifestes et déterminantes dans la Décision sur culpabilité ni que la Décision sur sanction contient quelconque erreur de droit ou de principe ayant une incidence sur la détermination de la peine.

CONTEXTE [ 4 ] L’appelante 9130-0954 Québec faisant affaire sous le nom de Immobilier et centre hypothécaire Dominion Summum (« Summum ») détient un permis délivré par l’OACIQ l’autorisant à exploiter une agence de courtage de prêts hypothécaires dont le dirigeant d’agence est Jean-François Lavoie. [ 5 ] M. Lavoie détient un permis l’autorisant à agir comme courtier hypothécaire. Il est également actionnaire et administrateur de Summum en plus d’être son dirigeant d’agence. [ 6 ] Le 13 février 2020, le syndic adjoint de l’OACIQ dépose deux plaintes disciplinaires contre Summum et contre M.

Lavoie leur reprochant d’avoir contrevenu à leurs obligations aux termes de la

Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2 ), le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (« Règlement sur la déontologie des courtiers ») ( RLRQ, c. C-73.2, r. 1 ) et le Règlement sur les contrats et formulaires (RLRQ, c. C-73.2, r. 2.1 ). [ 7 ] La plainte contre Summum contient quatre chefs où on lui reproche [3] : 7.1. D’avoir laissé ou permis que des clients signent des actes de prêts garantis par hypothèque avec Service financement Capital inc. (« Capital ») alors qu’elle savait que M.

Lavoie, son dirigeant d’agence, était également actionnaire et administrateur de cette société, contrevenant alors aux règles visant à éviter les situations de conflit d’intérêts (articles 2 et 62 du Règlement sur la déontologie des courtiers et 19 et 20 de la

Loi sur le courtage immobilier ); 7.2. A permis que M. Lavoie, son dirigeant d’agence, remette des documents à son client mentionnant qu’elle est « le seul centre accrédité par 100 % des institutions financières au Canada » alors que cette mention est fausse, contrevenant notamment aux articles 112

du Règlement sur la déontologie des courtiers et 19 et 20 de la

Loi sur le courtage immobilier ; 7.3. De ne pas s’être assurée que ses courtiers prévoient les caractéristiques et modalités relatives au prêt sollicité par le client dans leur contrat de courtage, contrevenant ainsi notamment aux articles 23 du Règlement sur les contrats et formulaires et 19 et 20 de la

Loi sur le courtage immobilier ; 7.4. A permis à ce qu’une de ses clientes signe une reconnaissance de dette en sa faveur alors que le contrat contient des modalités de remboursement ambigües ou déraisonnables, contrevenant ainsi aux articles 62, 69, 72 et 86 du Règlement sur la déontologie des courtiers . [ 8 ] La plainte contre M. Lavoie contient six chefs dans laquelle on lui reproche [4] : 8.1. D’avoir manqué à ses obligations en matière de conflit d’intérêts (chefs 1 et 6a); 8.2. D’avoir laissé ou permis à ses clients de signer un contrat de service incomplet et ambigu (chefs 2a et 2b); 8.3.

D’avoir remis à son client un document publicitaire contenant des représentations fausses et trompeuses (chef 3); 8.4. De ne pas avoir collaboré à l’enquête menée par le Syndic adjoint, contrevenant ainsi au Règlement sur la déontologie des courtiers (chef 4); 8.5. A omis d’informer par écrit sa cliente qu’une entente de rétribution le liait à l’institution financière prêteuse (chef 5); 8.6.

A laissé ou permis à sa cliente de signer une reconnaissance de dette alors que le document ne reflète pas la volonté des parties et contient des modalités de remboursement ambigües et déraisonnables (chef 6b). [ 9 ] Le 16 octobre 2020, aux termes d’un procès qui a duré trois jours, le Comité de discipline rend la Décision sur culpabilité et déclare les appelants coupables de tous les chefs qui sont portés contre eux. [ 10 ] Le 18 mars 2021, le Comité de discipline rend la Décision sur sanction et ordonne l’imposition des sanctions suivantes pour chacun des appelants : • Pour M.

Lavoie : suspension du permis de représentant en courtage hypothécaire pour une période totale de 90 jours, le paiement d’une amende de 12 000 $, en plus de lui ordonner de retirer toute mention à l’effet que Summum est « le seul centre accrédité par 100 % des institutions financières au Canada » sur le site Internet de l’agence Summum ou dans toute documentation ou publicité, dans un délai de 15 jours après l’expiration des délais d’appel. • Pour Summum : le paiement d’une amende de 15 000 $ en plus de lui ordonner de retirer toute mention à l’effet que Summum est « le seul centre accrédité par 100 % des institutions financières au Canada » sur le site Internet de l’agence ou dans toute documentation ou publicité, dans un délai de 15 jours après l’expiration des délais d’appel. [ 11 ] Le 13 avril 2021, les appelants portent en appel la Décision sur culpabilité et la Décision sur sanction.

QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Outre la détermination des normes de contrôle applicables à chacune des décisions du Comité de discipline, le Tribunal doit trancher les questions en litige suivantes : 1. Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur manifeste et déterminante en déclarant les appelants coupables de tous les chefs d’accusations portés contre eux? 2. Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur justifiant l’intervention de la Cour du Québec en imposant les sanctions qu’elle a imposées aux appelants sur chacun des chefs d’infraction? ANALYSE 1.

Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur manifeste et déterminante en déclarant les appelants coupables de tous les chefs d’accusations portés contre eux? 1.1 La norme de contrôle applicable lors de l’examen en appel d’une décision sur culpabilité du Comité de discipline de l’OACIQ. [ 13 ] Les appelants ne traitent pas de cette question dans leur mémoire d’appel. À l’audition de l’appel, leur avocat reconnaît que la norme de contrôle est celle applicable aux appels.

Cependant, il précise que la Cour du Québec doit appliquer la norme de la décision correcte peu importe que l’appel soulève des questions de droit ou des questions mixtes de faits et de droit ou de faits. Cette affirmation n’est appuyée d’aucune jurisprudence ou texte législatif. [ 14 ] L’intimée plaide que puisque l’

article 100 de la

Loi sur le courtage immobilier prévoit un droit d’appel de toute décision du Comité de discipline de l’OACIQ à la Cour du Québec, la norme de contrôle applicable est celle de l’appel. [ 15 ] L’intimée a raison. Depuis l’arrêt Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l’Immigration) c. Vavilov [5] rendu en décembre 2019, il est bien établi que lorsque le législateur prévoit un mécanisme d’appel à l’encontre d’une décision d’un tribunal administratif, la norme de contrôle applicable est celle applicable aux appels. [ 16 ] Le législateur est venu préciser cette règle lorsqu’il a modifié la

Loi sur les tribunaux judiciaires pour y ajouter l’article 83.1 qui

est entré en vigueur le 5 juin 2020 [6] . [ 17 ] Dans Dowd c. Binette , la Cour d’appel confirme qu’en vertu de l’article 83.1 de la

Loi sur les tribunaux judiciaires , la Cour du Québec doit appliquer la norme de la décision correcte aux questions de droit lorsqu’elle siège en appel d’une décision rendue dans l’exercice d’une fonction juridictionnelle, comme c’est le cas en l’espèce [7] .

Les autres questions, telles les questions de faits et les questions mixtes de faits et de droit sont soumises à la norme de l’erreur manifeste et déterminante. [ 18 ] Ainsi, les questions soulevées par l’appel de la Décision sur culpabilité seront analysées en fonction de la norme décrite ci- dessus. [ 19 ] Par ailleurs, le Tribunal souligne, comme il l’a fait à l’audition de l’appel, que le mémoire des appelants n’expose pas les questions en litige et contrevient ainsi à la règle prévue à l’

article 64 du Règlement de la Cour du Québec .

Puisque la nature de la question est essentielle pour déterminer si le Tribunal siégeant en appel doit appliquer la norme de la décision correcte ou celle de l’erreur manifeste et déterminante, le Tribunal a demandé à l’avocat des appelants séance tenante de préciser la nature de la question pour chacun des chefs visés par l’appel. [ 20 ] Il a affirmé que toutes les questions soulevées par l’appel sont des questions mixtes de faits et de droit, à l’exception de la question en lien avec le chef 1 porté contre Summum, qui soulève une question de droit. [ 21 ] Dans ces circonstances, et à l’exception de l’appel qui porte sur la déclaration de culpabilité de Summum pour le chef 1, la norme d’intervention en appel exige la démonstration par les appelants d’une erreur manifeste et déterminante minant les conclusions factuelles des membres du Comité de discipline. [ 22 ] Les appelants doivent démontrer que la décision attaquée est entachée d’une erreur dans l’appréciation de la preuve.

L’erreur doit être manifeste , en ce sens qu’elle doit être évidente à la face même de la décision. Elle doit aussi être déterminante , en ce sens que l’existence d’une erreur n’est pas en soi suffisante pour justifier l’appel, il faut encore démontrer que cette erreur a eu un effet déterminant sur la décision du Comité de discipline. [ 23 ] Sur la question de l’erreur manifeste et déterminante, la Cour suprême écrit dans Hydro-Québec c.

Matta [8] : [33] En l’absence d’une erreur manifeste et déterminante, une cour d’appel doit se garder de modifier les conclusions de fait et les conclusions mixtes de fait et de droit tirées par le juge de première instance : Housen c. Nikolaisen , 2002 CSC 33 , [2002] 2 R.C.S. 235, par. 10-37 ; Benhaim c. St-Germain , 2016 CSC 48 , [2016] 2 R.C.S. 352. Une erreur est manifeste lorsqu’elle relève de l’évidence et qu’il n’est pas nécessaire de réexaminer toute la preuve pour s’en apercevoir; elle est déterminante lorsqu’elle a influencé la décision : H.L. c.

Canada (Procureur général) , 2005 CSC 25 , [2005] 1 R.C.S. 401, par. 55-56 et 69-70 ; Salomon c. Matte-Thompson , 2019 CSC 14 , [2019] 1 R.C.S. 729, par. 33 . Pour reprendre la formule éloquente du juge Morissette dans l’arrêt J.G. c. Nadeau , 2016 QCCA 167 , par. 77 , « une erreur manifeste et dominante tient, non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil. Et il est impossible de confondre ces deux dernières notions » : cité dans Benhaim , par. 39 .

La métaphore de la poutre dans l’œil illustre non seulement le caractère flagrant de l’erreur révisable; elle connote aussi une lecture faussée de l’affaire dont les répercussions sur la décision se constatent aisément. [ 24 ] Autrement, en l’absence de telles erreurs, l’appel n’est pas l’occasion de convaincre la Cour du Québec d’une interprétation différente des faits de celle retenue par le Comité de discipline. [ 25 ] Or, essentiellement, les appelants prétendent que les membres du Comité ont erré en n’évaluant pas ou en évaluant mal la preuve.

Cela ne suffit pas à moins de démontrer la présence d’une erreur manifeste et déterminante, un fardeau qui incombe aux appelants pour convaincre la Cour du Québec d’intervenir. [ 26 ] Avant d’aller plus loin, il importe de souligner deux aspects important soulevés par l’appel et qui ont une incidence sur leur fardeau en appel : les conclusions du Comité de discipline sur la crédibilité et la fiabilité du témoignage de M. Lavoie et le caractère lacunaire de la preuve reproduite à l’annexe III du mémoire des appelants.

Ces deux éléments sont déterminants sur le sort de l’appel considérant que l’appel n’est pas l’occasion de refaire le procès alors que c’est précisément ce que les appelants invitent la Cour du Québec à faire. [ 27 ] Premièrement, le Comité de discipline estime que dans son ensemble, le témoignage de M. Lavoie est non crédible et non fiable [9] .

Il lui reproche d’avoir tenté d’induire en erreur le syndic adjoint lors de son enquête et le Comité lors de l’audition de la plainte disciplinaire. [ 28 ] Or, parmi leurs moyens d’appel, les appelants plaident que le Comité de discipline a erré parce qu’il a injustement écarté le témoignage de M. Lavoie. Cependant, si le Comité de discipline n’a pas retenu les moyens de défense des appelants, c’est précisément parce qu’il n’a pas crue le témoignage de M. Lavoie [10] . Or, le Tribunal doit faire preuve de déférence à l’égard de ces conclusions de faits du Comité de discipline. [ 29 ] Deuxièmement, l’

article 67 du Règlement de la Cour du Québec (RLRQ, c. C-25.01, r. 9 ) prévoit que l’annexe III du mémoire de la

partie appelante doit contenir « toutes les pièces et les extraits de dépositions pertinentes, pour permettre à la Cour du Québec de trancher les questions en litige ». [ 30 ] Or, alors que trois témoins sont entendus sur deux jours par le Comité de discipline et plus de 94 pièces sont produites [11] , les appelants ne reproduisent que 14 pages d’extraits de notes sténographiques des témoignages et seulement deux pièces qu’elles ont produites en première instance. Ils omettent de reproduire l’intégralité des dépositions portant sur les questions qu’ils soulèvent en appel,

ni aucune des pièces produites par l’intimée en première instance. [ 31 ] Il est vrai que l’intimée a reproduit dans son mémoire des extraits additionnels des témoignages mais il n’en demeure pas moins que le Tribunal n’a qu’un portrait limité de la preuve testimoniale administrée devant le Comité de discipline. [ 32 ] Dans ces circonstances, il est utile de reproduire les commentaires de la Cour d’appel dans Nagy c.

Université Laval [12] : [8] S’il est parfois possible de démontrer une erreur manifeste sans avoir à regarder toute la preuve, l’exercice se corse lorsque, comme en l’espèce, des témoignages portant sur la source de l’erreur sont écartés.

C’est le cas aussi lorsque les erreurs touchent des déterminations de fait qui requièrent, par définition, l’examen de l’ensemble de la preuve, afin de comprendre le comportement des parties et les nuances que les témoignages peuvent apporter sur la compréhension des écrits, par exemple. [ 33 ] Le Tribunal analysera ci-dessous, les reproches formulés par les appelants à l’égard de la Décision sur culpabilité et quant aux 10 chefs d’accusation, mais il n’en demeure pas moins qu’il est d’autant plus difficile pour les appelants de se décharger de leur fardeau vu qu’ils ne reproduisent qu’une infime

partie de la preuve administrée devant le Comité de discipline. 1.2 Chef 1 Summum – Chef 1 M. Lavoie [ 34 ] Le chef 1 contre M. Lavoie lui reproche de ne pas avoir évité de s’être placé en situation de conflit d’intérêts dans 18 transactions conclues entre le mois d’octobre 2015 et le mois d’août 2017, en laissant ou tolérant que des clients de Summum, agence dont il est le propriétaire et le dirigeant, signent des actes de prêts garantis par une hypothèque mobilière avec la société Capital, une société dont il était aussi actionnaire et administrateur.

Selon le Syndic, ce geste contrevenait notamment à l’article 2 du Règlement sur la déontologie des courtiers . [ 35 ] Quant à Summum, le chef 1 de la plainte lui reproche d’avoir permis que ses clients signent ces mêmes actes de prêts garantis dans les mêmes circonstances, le tout en contravention de l’article 2 du Règlement sur la déontologie des courtiers et en violation des articles 19 et 20 de la

Loi sur le courtage immobilier . [ 36 ] La preuve administrée devant le Comité de discipline sur ces chefs portait essentiellement sur 18 actes de garanties hypothécaires intervenus entre des clients de Summum et M. Lavoie et Capital [13] . [ 37 ] Capital est une entreprise de financement dont M. Lavoie est l’actionnaire principal et administrateur. [ 38 ] L’intimée a produit 18 actes de prêts hypothécaires entre des clients des appelants et Capital, entreprise dont l’appelant M.

Lavoie est actionnaire et administrateur au moment où ces prêts sont contractés alors qu’il est aussi le courtier hypothécaire et dirigeant d’agence [14] [ 39 ] Ces actes de prêt constituent des actes authentiques qui font preuve à l’égard de tous [15] . [ 40 ] De plus, la preuve des liens étroits entre M. Lavoie et Capital provient du Registre des entreprises du Québec, des documents qui sont également authentiques suivant la

Loi sur la publicité légale des entreprises [16] . Cette preuve documentaire établit clairement que pendant la période pertinente visée par le premier chef, M. Lavoie est à la fois dirigeant d’agence, actionnaire et administrateur de Summum et actionnaire et administrateur de Capital et dirige ses clients à contracter des prêts hypothécaires auprès d’un prêteur avec qui il a des liens étroits [17] . [ 41 ] Bien que M.

Lavoie a tenté de démontrer devant le Comité de discipline qu’il n’avait qu’un rôle très limité au sein de la société Capital et qu’il n’était pas en conflit d’intérêts, le Comité de discipline ne l’a pas cru et a jugé que la preuve documentaire était accablante quant à la question du conflit d’intérêts [18] . M.

Lavoie n’a pas démontré en quoi cette conclusion est entachée d’une erreur manifeste et déterminante. [ 42 ] Summum plaide que le Comité de discipline a erré en droit en la déclarant coupable des accusations visées par le chef 1 puisqu’elle est d’avis que la question d’avoir évité de s’être placée en conflit d’intérêts ne lui est pas reprochée dans ce chef. Elle ajoute que le chef vise une infraction inexistante en droit et qu’au mieux, s’il y a eu violation des règles déontologiques concernant les règles du conflit d’intérêts, seul M.

Lavoie peut se voir reprocher ce manquement. [ 43 ] Summum qualifie cette erreur d’une erreur en droit. [ 44 ] Elle a tort. Le chef 1 porté contre Summum fait explicitement référence à l’article 2 du Règlement sur la déontologie des courtiers et les actes hypothécaires conclus entre ses clients et Capital. [ 45 ] Ainsi, les reproches visant la situation de conflit d’intérêts visaient tant Summum que M. Lavoie. [ 46 ] En outre, la position de Summum se méprend quant aux parties aux contrats de courtage hypothécaires. Elle oublie que ces contrats interviennent entre elle et les clients et que M.

Lavoie, bien qu’il soit dirigeant d’agence, n’intervient aux contrats qu’à

titre de représentant de l’agence Summum. Bien que l’agence Summum agisse par l’entremise de ses courtiers, incluant M. Lavoie, ce dernier n’est pas considéré comme une

partie au contrat de courtage hypothécaire [19] .

[ 47 ] C’est donc Summum, titulaire de permis, qui n’a pas su éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts, contrevenant à l’article 2 du Règlement , lorsque son directeur d’agence a référé plus de 18 clients à l’entreprise Capital afin que cette dernière conclu des actes de prêts garantis hypothécaires avec des clients de Summum.

Il y a là pour Summum une contravention flagrante à l’obligation d’éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts. [ 48 ] Le Comité de discipline n’a commis aucune erreur de droit, encore moins une erreur manifeste et déterminante en concluant que Summum était coupable du chef 1. [ 49 ] Quant à M. Lavoie, l’obligation d’éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts prévue à l’article 2 du Règlement vise tout titulaire de permis, c’est-à-dire tant une agence que les courtiers hypothécaires tels M. Lavoie. D’ailleurs, son avocat a reconnu lors de l’instruction de l’appel que M.

Lavoie avait contrevenu à l’article 2 du Règlement sur la déontologie des courtiers . Cela dispose des premiers arguments. 1.3 Chef 2 Summum – Chef 3 M. Lavoie [ 50 ] Ces chefs visent des allégations de représentations ou publicités fausses, trompeuses ou incomplètes émanant de Summum et transmises par M. Lavoie à ses clients. [ 51 ] Selon cette documentation publicitaire, il est écrit que Summum « est le seul centre à offrir 100% des institutions financières, dont 100% des possibilités » [20] .

En outre, le site Internet de Summum indique que Summum « représente 100% des banques donc nous sommes le seul centre à savoir en temps réel 100% des promotions disponibles de 100% des banques » [21] . [ 52 ] L’article 112 du Règlement sur la déontologie des courtiers prévoit que le titulaire de permis ne peut par quelque moyen que ce soit, faire des représentations et des publicités fausses, trompeuses, incomplètes ou qui passent sous silence un fait important. [ 53 ] Le Comité a conclu qu’il était faux pour Summum d’indiquer dans sa publicité et sur son site Internet qu’elle était accréditée auprès de toutes les institutions financières du pays puisque dans les faits elle ne l’était qu’auprès de trois institutions financières [22] .

Ce faisant, le Comité écarte l’argument des appelants selon lequel puisque Summum était franchisée de l’entreprise Centre hypothécaire Dominion, qui elle serait autorisée à agir pour toutes les institutions financières du pays, de sorte que Summum l’était également vu sa qualité de franchisée. Ainsi, les appelants ont plaidé devant le Comité de discipline que la publicité n’était pas fausse.

Le Comité a conclu que la preuve des appelants à cet égard était inexacte et imprécise et a conclu que la publicité était fausse. [ 54 ] Les appelants font valoir en appel les mêmes arguments qu’ils ont soumis devant le Comité de discipline. Ils plaident que Summum était effectivement accréditée auprès de toutes les institutions financières au Canada et s’appuient sur un extrait du témoignage de M. Lavoie [23] . [ 55 ] Le choix de ce passage laisse perplexe; non seulement il n’appuie pas la thèse des appelants, mais au contraire il accrédite les conclusions du Comité selon lesquelles le témoignage de M.

Lavoie est évasif et ambigu. Nous sommes à des années lumières de la poutre dans l’œil. [ 56 ] L’appel n’est pas l’occasion pour refaire le procès. Les appelants n’ont pas démontré quelconque erreur manifeste et déterminante dans l’analyse factuelle du Comité de discipline quant au chef 2 dirigé contre Summum et le chef 3 dirigé contre M. Lavoie et fondés sur la publicité trompeuse. 1.4 Chef 3 Summum – Chefs 2a et 2b M. Lavoie [ 57 ] Le 30 novembre 2015, Summum, agissant par l’entremise de M. Lavoie, conclut un contrat de courtage hypothécaire avec G.Q. et C.F. [24] . Le chef 2 de la plainte dirigée contre M.

Lavoie lui reproche d’avoir permis que ses clients signent ce contrat alors qu’il est ambigu et incomplet quant aux caractéristiques et modalités relatives au prêt hypothécaire sollicité et au mode et conditions d’exigibilité de sa rémunération, le tout en contravention de l’

article 3 du Règlement sur les contrats et formulaires et aux articles 62 et 86 du Règlement sur la déontologie des courtiers . [ 58 ] Le chef 3 de la plainte contre Summum lui reproche de ne pas s’être assurée que M. Lavoie prévoit ces mêmes caractéristiques et modalités dans le contrat de courtage hypothécaire qu’il a fait signer à G.Q. et C.F. [ 59 ] Le Comité de discipline a conclu que les appelants étaient coupables des infractions qui leur étaient reprochées sous ces chefs.

Il écrit au paragraphe 132 de la Décision « à la simple lecture de ce document, on ne peut voir les caractéristiques et modalités du financement recherché ». [ 60 ] Les appelants avaient plaidé devant le Comité que le contrat de courtage hypothécaire était complété par un deuxième document intitulé « détails financiers du dossier de G.Q. et C.F. » [25] . [ 61 ] Le Comité de discipline n’a pas cru le témoignage de M.

Lavoie puisque le document qui soi-disant accompagnait le contrat de courtage hypothécaire (P-6) portait une date (6 juin 2016) subséquente à la date à laquelle le contrat avait été conclu (30 novembre 2015) [26] . [ 62 ] En appel, les appelants plaident que le contrat de courtage hypothécaire signé par G.Q. et C.F. était conforme à leurs obligations déontologiques et à la règlementation. [ 63 ] Cet argument ne tient pas la route. Il est clair et manifeste que le contrat de courtage hypothécaire (P-6) ne contenait pas les exigences minimales imposées par l’

article 23 du Règlement sur les contrats et formulaires puisqu’il ne contient pas notamment les caractéristiques et les modalités relatives à l’obtention du prêt sollicité [27] . [ 64 ] Les appelants ne démontrent aucune erreur manifeste et déterminante dans la décision du Comité de discipline quant à ces chefs.

1.5 Chef 4 Summum - Chefs 6a et 6b M. Lavoie [ 65 ] Ces chefs visent un refinancement hypothécaire dont Summum et Lavoie agissent comme courtiers hypothécaires pour G.C. en 2018. En outre du prêt hypothécaire qu’elle souhaite refinancer, G.C. est également

partie à un contrat hypothécaire à la suite de l’achat d’une thermopompe financée par un emprunt hypothécaire d’environ 5 800 $. [ 66 ] Dans le cadre du plan de refinancement proposé par Summum et CIBC, il est convenu que le prêt pour la thermopompe sera payé et éteint et un seul prêt sera émis par la CIBC pour financer l’achat de l’immeuble et la thermopompe. [ 67 ] Or, pour acquitter le prêt pour la thermopompe, c’est Summum qui le remboursera et par la même occasion, sa cliente signe une reconnaissance de dette de 5 829 $ en sa faveur [28] . [ 68 ] Le Comité de discipline a conclu que Summum a manqué à ses obligations découlant notamment de l’article 86 du Règlement sur la déontologie des courtiers puisque la reconnaissance de dette signée par sa cliente comportait des modalités de remboursement ambiguës et déraisonnables et qui ne reflétaient pas adéquatement la volonté de sa cliente [29] . [ 69 ] Quant à M.

Lavoie, le Comité de discipline a conclu qu’il n’a pas su éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts en prêtant à sa cliente la somme de 5 829 $ contrevenant notamment à ses obligations en vertu de l’article 2 du Règlement sur la déontologie des courtiers (chef 6a). Le Comité a également conclu que M.

Lavoie a manqué à ses obligations en vertu de l’article 86 du même règlement puisque la reconnaissance de dette comportait des modalités de remboursement ambiguës et déraisonnable (chef 6b). [ 70 ] Voici ce que le Comité écrit quant à la reconnaissance de dette : [176] Il s’agit de termes pour le moins obscurs quant aux modalités de remboursement et donne toute latitude à Summum de mettre en place une entente a son avantage; [177] G.C. a été placé au pied du mur pour signer ce document et n’eût été des risques qui lui furent exposés et les menaces proférées par Lavoie à la pièce P-71, elle n’y aurait pas consenti; [178] Il est clair que Lavoie avait ici à protéger les intérêts de Summum et ce au détriment des intérêts de sa cliente G.C.; [ 71 ] Les appelants soulèvent en appel les mêmes arguments qu’ils ont soumis devant le Comité de discipline.

Ils plaident que la reconnaissance de dette n’était pas ambiguë et plaident l’absence de conflit d’intérêts. [ 72 ] Sur la question de conflit d’intérêts, il s’agit à nouveau d’une question mixte de faits et de droit. Les appelants ne démontrent aucune erreur du Comité de discipline à cet égard. Le conflit d’intérêt était patent et flagrant. [ 73 ] La même réponse vaut au niveau de l’ambiguïté de la reconnaissance de dette. Par exemple, la durée du prêt et le montant des mensualités ne sont pas fixes.

De plus, l’entente mentionne qu’elle sera déterminée en fonction d’une entente éventuelle à intervenir. [ 74 ] Les appelants plaident qu’ils ne peuvent être tenus responsables du caractère ambigu de la reconnaissance de dette parce qu’elle a été préparée par un notaire. Cet argument est mal fondé puisque les chefs prévoient qu’ils ont permis à leur cliente de signer cet acte juridique.

De plus, l’article 86 du Règlement sur la déontologie des courtiers prévoit que le courtier ou le dirigeant d’agence peut contrevenir à ses obligations même s’il n’est pas l’auteur du document que le client a signé. [ 75 ] En concluant à une faute déontologique des appelants quant à ces chefs, le Comité de discipline ne commet aucune erreur manifeste et déterminante. 1.6 Chef 4 M. Lavoie [ 76 ] Le Syndic reprochait à M.

Lavoie de ne pas avoir collaboré avec l’enquête menée par le Syndic adjoint contrevenant ainsi aux articles 105 et 106 du Règlement sur la déontologie des courtiers . [ 77 ] Le défaut de collaboration porte plus particulièrement sur son défaut de donner des réponses honnêtes et transparentes au Syndic adjoint quant au rôle qu’il a eu dans Capital pendant les faits en litige. [ 78 ] Lors de son enquête, le Syndic adjoint écrit à M.

Lavoie le 13 septembre 2018 et lui demande de lui transmettre les informations et documents suivants : Tout document démontrant votre niveau d’implication soit en termes de nombre d’action ou autrement dans l’entreprise « Service financement Capital » ainsi que la période pour laquelle vous avez été actionnaire de cette compagnie [30] ; [ 79 ] Après avoir analysé l’échange de courriels entre M. Lavoie et le Syndic adjoint [31] , le Comité de discipline conclut que M.

Lavoie a manqué à ses obligations de collaboration : [158] Il faut examiner les réponses de Lavoie aux demandes du syndic adjoint qui apparaissent aux pièces P-44, P-45, p-46 et P-47 pour constater que Lavoie donne des réponses imprécises et floues, il a aidé Leclerc, il lui a présenté ses professionnels, il a partagé des locaux, mais il a une participation minoritaire; [159] L’enquête du syndic adjoint a révélé une situation bien différente, Lavoie a été l’un des fondateurs et premier administrateur de Capital , il détenait 50% de l’actionnariat jusqu’à son départ en aout 2017; [160] L’article 106 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, se lit comme suit :

Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas faire d’exagération, de dissimulation ou de fausse déclaration lorsqu’il fournit des renseignements ou des documents lors d’une inspection, d’une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint, par le service d’assistance ou par le comité d’indemnisation ou lors d’une procédure de médiation, d’arbitrage ou de conciliation menée par l’Organisme. [161] Rien ne sert de faire une analyse de la jurisprudence en la matière, le Comité est d’opinion que Lavoie a dissimulé la réalité en répondant au syndic adjoint sur son implication dans Capital , il avait intérêt à cacher la réalité, car cela démontrait une apparence de conflit d‘intérêts ce qui n’était pas à son avantage, il sera donc reconnu coupable sous le chef 4 en vertu dudit

article 106 du règlement; [ 80 ] En appel, M. Lavoie plaide que le Comité de discipline a commis une erreur mixte de faits et de droit et n’a pas tenu compte de son témoignage. [ 81 ] Pour démontrer cette erreur, M. Lavoie n’a produit que trois pages de la transcription de son témoignage devant le Comité de discipline [32] . [ 82 ] Cet extrait, tout limité et incomplet soit-il, ne démontre pas l’existence d’une erreur manifeste encore moins déterminante. Il n’y a pas de poutre dans l’œil.

Au contraire, la lecture de l’extrait partiel de son témoignage ne contredit aucunement les conclusions factuelles auxquelles est venu le Comité de discipline. [ 83 ] Cette conclusion s’appuie sur l’échange de courriels entre le Syndic adjoint et M. Lavoie et force est de constater qu’en réponse à une question claire du Syndic, M. Lavoie a tenté de cacher la réalité. [ 84 ] M.

Lavoie plaide qu’il n’a pas manqué à son obligation de collaboration puisqu’à tout événement, l’information quant à son actionnariat et son statut d’administrateur dans la société Capital était publique et facilement trouvable auprès du Registraire des entreprises du Québec. Cela ne constitue pas un moyen de défense à une obligation d’avoir manqué à son devoir de collaboration. [ 85 ] Il est étonnant que M. Lavoie n’ait pas divulgué au Syndic adjoint son rôle au sein de la société Capital alors qu’il savait pertinemment qu’il était actionnaire majoritaire et administrateur de la société.

D’ailleurs, lors de l’audition sur sanction, il produit la preuve documentaire faisant état de son actionnariat dans cette société [33] alors que cette information existait bien avant l’audition sur culpabilité et même à l’époque de l’enquête du Syndic adjoint. [ 86 ] M. Lavoie n’a démontré aucune erreur, encore moins une erreur manifeste et déterminante dans la conclusion du Comité de discipline quant au chef 4. 1.7 Chef 5 M. Lavoie [ 87 ] Il est reproché à M.

Lavoie de n’avoir pas informé sa cliente, G.C., par écrit, qu’une entente de rétribution le liait à l’institution financière à qui il l’a référée et qui lui a ultimement octroyé un prêt garanti par hypothèque [34] . [ 88 ] L’article 36 du Règlement sur la déontologie des courtiers stipule que le courtier doit divulguer par écrit à une

partie à une transaction toute entente de rétribution auquel il est partie. [ 89 ] S’appuyant sur une preuve documentaire non contredite, le Comité de discipline a conclu qu’en recevant une indemnité de 475 $, alors qu’il n’avait jamais informé par écrit G.C. de cette entente de rétribution, M. Lavoie avait contrevenu à l’article 36 du Règlement sur la déontologie des courtiers [35] . [ 90 ] Dans son mémoire, M.

Lavoie reconnaît ne pas avoir informé par écrit sa cliente de la rétribution à recevoir de l’institution financière mais plaide qu’il n’avait pas l’obligation de le faire puisqu’il ne s’attendait pas à recevoir une telle rémunération compte tenu du montant du prêt. [ 91 ] L’intimée plaide que cette question n’a jamais été soulevée devant le Comité de discipline et dès lors, M. Lavoie est forclos de le soulever en appel. [ 92 ] À l’instruction de son appel, son avocat reconnaît que cet argument n’a pas été soulevé devant le Comité de discipline. Puisque M.

Lavoie ne peut soulever ce moyen en appel et considérant qu’autrement il n’a pas soulevé d’erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve par le Comité de discipline, son appel visant ce chef est également mal fondé. Conclusion [ 93 ] Les appelants ne font valoir aucune erreur manifeste et déterminante dans la décision du Comité de discipline qui a conclu à la culpabilité des appelants sur les dix chefs d’accusation portés contre eux. [ 94 ] L’appel de la Décision sur culpabilité sera rejeté. 2.

Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur justifiant l’intervention de la Cour du Québec en imposant les sanctions qu’elle a imposées aux appelants sur chacun des chefs d’infraction? 2.1 La norme de contrôle applicable à l’appel de la Cour du Québec d’une décision sur sanction du Comité de discipline [ 95 ] Pour trancher cette question, il faut d’abord identifier la norme de contrôle applicable à une décision sur sanction du Comité de discipline de l’OACIQ.

[ 96 ] Les appelants n’identifient pas cette norme dans leur mémoire d’appel ni lors de l’instruction de l’appel. En réponse à une question du Tribunal quant à la norme d’intervention, leur avocat plaide que la sanction imposée par le Comité de discipline constitue un châtiment cruel et inusité, mais il n’élabore pas plus sur la norme d’intervention. [ 97 ] L’intimée, à juste titre, plaide que l’arrêt Vavilov [36] n’a pas modifié la norme d’intervention applicable lors d’un appel d’une décision sur sanction. Elle renvoie à la décision de la Cour du Québec dans Jacques c.

Joyal [37] et aux arrêts de la Cour d’appel dans Malus c. Gareau [38] et Terjanian c. Lafleur [39] . [ 98 ] Comme le soussigné l’a décidé dans l’affaire Pinet c.

Boily , la norme d’intervention en matière d’appel de sanction imposée par le Comité de discipline de l’OACIQ demeure celle qui a été établie par la Cour d’appel et la Cour suprême du Canada dans des décisions antérieures, c’est-à-dire, sauf en cas d’erreur de droit ou de principe ayant une incidence sur la détermination de la peine, une cour d’appel ne peut modifier la sanction que si elle est manifestement non indiquée [40] . [ 99 ] Appliquons cette norme à la Décision sur sanction du Comité de discipline rendue le 18 mars 2021. 2.2 La Décision sur sanction [ 100 ] Le Comité de discipline impose aux appelants les sanctions suivantes :

a) Pour Summum : chef 1, amende de 5 000 $; chef 2, amende de 3 000 $ et ordonne à Summum de retirer toute mention qu’elle est « le seul centre accrédité par 100% des institutions financières au Canada » sur son site Internet et de toute papeterie ou publicité écrite ou autre au plus tard 15 jours après l’expiration des délais d’appel »; chef 3, amende de 3 000 $; chef 4, amende de 4 000 $;

b) Quant à M. Lavoie : chef 1, suspension du certificat en courtage hypothécaire pour une période de 30 jours; chef 2a, amende de 3 000 $; chef 2b, réprimande; chef 3, suspension du certificat en courtage hypothécaire pour une période de 30 jours, une amende de 3 000 $ et ordonne à M.

Lavoie de retirer toute mention à l’effet que Summum est « le seul centre accrédité par 100% des institutions financières au Canada » sur le site Internet de l’agence et de toute papeterie et publicité; chef 4, suspension du certificat de représentant en courtage hypothécaire pour une période de 30 jours; chef 5, paiement d’une amende de 2 000 $; chef 6a, paiement d’une amende de 4 000 $; chef 6b, suspension du certificat de représentant en courtage hypothécaire pour une période de M. Lavoie pour une période de 30 jours.

La Décision sur sanction ordonne que les périodes de suspension des chefs 1 et 6b soient purgées de façon concurrente entre elles alors que les périodes de suspension des chefs 3 et 4 soient purgées de façon consécutive à celles des chefs 1 et 6b, pour un total de 90 jours de suspension. [ 101 ] Au total, M. Lavoie se voit imposer 12 000 $ en amendes et une suspension de 90 jours.

Summum se voit imposer 15 000 $ d’amendes et le Comité lui ordonne de retirer la publicité fausse. 2.3 Positions des parties [ 102 ] Les appelants plaident que les sanctions imposées par le Comité de discipline sont cruelles, inusitées et démesurées.

Ils ajoutent que le Comité de discipline erre puisqu’elle n’a pas respecté le principe de l’individualisation des sanctions et qu’il n’y a eu aucune preuve de circonstance aggravante justifiant les sanctions sévères imposées. [ 103 ] Selon l’intimée, le Comité de discipline a tenu compte des critères dégagés par la jurisprudence pour appliquer les sanctions, et ce, à la lumière des gestes et infractions pour lesquels les appelants ont été déclarés coupables.

Elle ajoute que le Comité de discipline a tenu compte de tous les facteurs objectifs et subjectifs pertinents afin d’imposer les sanctions appropriées et raisonnables à Summum et M.

Lavoie, qu’il a analysé la preuve pertinente et qu’il s’est penché sur des précédents semblables afin de déterminer les sanctions. [ 104 ] Dans ces circonstances, l’intimée plaide qu’il n’y a aucune erreur de droit ou de principe ayant une incidence sur la sanction qui a été imposée de sorte que la Cour du Québec ne devrait pas intervenir. 2.4 Analyse [ 105 ] Devant le Comité, les appelants avaient plaidé qu’une sanction équivalent à une réprimande ou à l’amende minimale était juste et raisonnable. Deux témoins sont entendus lors de l’audience sur sanction, soit le Syndic adjoint pour la

partie plaignante et M. Lavoie pour les appelants. Une preuve documentaire est également introduite. Rien dans la preuve administrée lors de l’audience sur sanction n’est reproduit dans les mémoires des appelants ni de l’intimée. [ 106 ] La Décision sur sanction est fort détaillée et comporte 130 paragraphes. [ 107 ] Avant d’examiner les sanctions imposées sur chaque chef, le Comité de discipline fait les remarques suivantes : [76] Ces remarques sont importantes pour individualiser les sanctions imposées, car elles s’attachent aux facteurs subjectifs aggravants concernant M.

Lavoie; [77] Lors de l’audition sur culpabilité, le Comité a déclaré que la crédibilité de l’intimé Lavoie était nulle, car ce dernier éludait les questions, ne donnait pas de réponses précises et cherchait toujours à se disculper pour de bonnes raisons à ses yeux; [78] De la même manière, lors de son témoignage sur sanction il a continué à prétendre qu’il avait droit de faire ce qu’il faisait, car ses clients ne subissaient aucun préjudice et que même mieux, ils bénéficiaient d’un support exceptionnel grâce à ses actes répréhensibles; [79] Il a affirmé que depuis qu’il est sous la juridiction de l’AMF ceux-ci le comprennent et approuvent ses façons de faire; [80] En somme l’intimé ne démontre ni regrets, remords ou repentir pour ses gestes défaillants et il nous apparait donc de la catégorie de professionnels qui croient avoir le bon pas alors que son ordre professionnel ne l’a pas;

[81] Au cours de ses nombreuses années de pratique en matière de discipline professionnelle, le vice-président siégeant dans les présentes affaires a rencontré quelques individus pour qui la fin justifie les moyens, soit pour prétendument accommoder leurs clients ou leur rendre des services que personne d’autre ne peut leur rendre; [82] Éventuellement de tels individus sont chassés de leur ordre professionnel, car ils ne peuvent se résoudre à agir conformément aux lois et règlements; [83] Dans le présent dossier, l’intimé mérite donc une sanction importante, mais compte tenu de son passé sans tache, une certaine clémence s’impose; [ 108 ] En appel, les appelants plaident que les gestes pour lesquels ils ont été déclarés coupables sont des gestes mineurs et de peu d’importance.

Ils réitèrent que personne n’a été blessé et au contraire, les plaignants ont été avantagés. Ils plaident qu’il n’y a jamais eu de malveillance et qu’il n’y a aucun risque qu’ils récidivent. [ 109 ] Il appert du passage précité de la Décision sur sanction que le Comité de discipline a tenu compte du principe de l’individualisme. [ 110 ] Par ailleurs, c’est à tort que les appelants plaident qu’il y a absence de circonstances aggravantes.

Le Comité de discipline retient plusieurs fois dans sa décision que les gestes pour lesquels les appelants ont été trouvés coupables sont graves et justifient des sanctions sévères [41] . [ 111 ] La durée durant laquelle les infractions ont été commises, c’est-à-dire sur une période de plus de cinq ans, est également un facteur aggravant [42] . [ 112 ] Contrairement à ce que plaident les appelants, il est faux de prétendre que les gestes pour lesquels ils ont été reconnus coupables n’ont causé aucun préjudice au public [43] . [ 113 ] Les appelants font également valoir que le Comité de discipline n’a pas tenu compte des facteurs atténuants dont :

a) L’absence de malveillance;

b) La prise de conscience des appelants et des mesures prises pour éviter toute infraction future;

c) Le faible risque de récidive [44] . [ 114 ] Ces arguments ne sont pas appuyés par la preuve. Selon la Décision sur sanction, les appelants ont enfreint la règle visant à éviter les conflits d’intérêts en toute connaissance de cause, et ce, sur une période de plus de cinq ans [45] . [ 115 ] Il est également faux de prétendre que les appelants ont eu une prise de conscience et ont mis en place des mesures pour prévenir des infractions futures. À

titre d’exemple, bien que le Comité de discipline dans sa Décision sur culpabilité ordonne aux appelants de retirer la fausse publicité de leur site Internet, cette fausse publicité a été maintenue en ligne même après la Décision sur culpabilité [46] . [ 116 ] Bref, les appelants ne font valoir aucune erreur de droit ou erreur de principe justifiant une intervention de cette Cour.

Ils n’ont pas démontré que le Comité de discipline a omis de prendre en considération un facteur pertinent ou a trop insisté sur un autre facteur sur la détermination de la sanction, ni que les sanctions imposées sont manifestement non indiquées en ce qu’elles s’écartent de façon marquée et substantielle des peines qui sont habituellement infligées à des délinquants similaires qui ont commis des fautes similaires. [ 117 ] Pour ces motifs, l’appel de la Décision sur sanction sera également rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 118 ] REJETTE l’appel de la Décision sur culpabilité du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec rendue le 16 octobre 2020 dans les dossiers 33-20-2187 et 33-20-2188; [ 119 ] REJETTE l’appel de la Décision sur sanction du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec rendue le 18 mars 2021 dans les dossiers 33-20-2187 et 33-20-2188; [ 120 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE , incluant les frais de confection du dossier conjoint que les appelants doivent rembourser à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec __________________________________ ENRICO FORLINI, J.C.Q.

Me G. Marc Henry Quessy Henry St-Hilaire Avocat des appelants Me Emmanuelle Ouimet-Deslauriers Contentieux de l’Organisme du courtage Immobilier du Québec (OACIQ) Avocate de l’intimée Me Emmanuelle Ouimet-Deslauriers

Contentieux de l’Organisme du courtage Immobilier du Québec (OACIQ) Avocate de la mise en cause Date d’audience : 8 février 2022