2022 QCCQ 8827, 2022 QCCQ 8827

Dumont-Masson c. Robinson 2022 QCCQ 8827 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N : 500-32-710810-195 DATE : 30 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAMILLE DUMONT-MASSON Demanderesse c.

JONATHAN ROBINSON et KRISTINA KRYGIER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Camille Dumont-Masson (l’ Acheteuse ) réclame de Jonathan Robinson et Kristina Krygier (les Vendeurs ) la somme de 13 608,82 $ au motif que le système de chauffage (le système ) du condominium qu’elle a acheté le 15 mai 2018 avec garantie légale [1] était atteint d’un vice caché. [ 2 ] Les Vendeurs nient l’existence d’un vice caché.

Ils plaident que le système a été correctement entretenu et que sa vétusté prématurée a été causée par le milieu humide du vide sanitaire où il se trouve. Ils ajoutent que ce fait avait été porté à la connaissance de l’Acheteuse et que c’est l’inondation du 9 février 2019 qui a provoqué le bris du système. Ils allèguent également la tardiveté de l’avis donné par l’Acheteuse, qui a été transmis en juillet 2019, soit cinq mois après la découverte des problèmes du système. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Pour trancher le litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

a) Le système est-il atteint d’un vice caché en raison de son bris prématuré?

b) L’avis de dénonciation aux Vendeurs est-il conforme?

c) Dans l’affirmative, l’Acheteuse a-t-elle droit aux dommages réclamés? CONTEXTE [ 4 ] Le 16 février 2018, les Vendeurs signent la Déclaration du vendeur [2] dans laquelle ils indiquent que le système de chauffage a été installé en 2011 et qu’ils n’ont pas de contrat d’entretien pour le système [3] . [ 5 ] Le 21 février 2018, l’Acheteuse fait inspecter le condominium par la firme Tandem. [ 6 ] Le système est situé dans un vide sanitaire humide et mal aéré et ses composantes se trouvent derrière un couvercle.

Dans son rapport, l’inspecteur de Tandem note que « les composantes sont localisées à l’intérieur de l’appareil et ne sont pas observées lors d’une inspection visuelle car elles nécessitent l’utilisation d’instruments et de méthodes exhaustives ». Il ajoute que « les chaudières au gaz requièrent un entretien annuel » [4] . [ 7 ] L’acte de vente est notarié le 15 mai 2018 [5] et l’Acheteuse prend possession du condominium la même journée.

[ 8 ] Le 9 février 2019, une inondation survient et le système cesse de fonctionner. [ 9 ] Le 13 février 2019, un technicien de Plomberie Roger Chayer inc. (le Plombier Chayer ) se présente et effectue, au coût de 248,35 $, une réparation qu’il qualifie, dans une lettre datée du 7 juillet 2022 [6] , de temporaire en raison de l’état de vétusté important du système qui empêche de procéder à un entretien complet et adéquat. [ 10 ] Lorsque le Plombier Chayer retire le couvercle du système, la présence importante de rouille et de corrosion sur les diverses composantes est notée. [ 11 ] Une nouvelle panne du système survient le 20 avril 2019.

Sachant que la réparation effectuée par Chayer en février était temporaire, l’Acheteuse entreprend alors d’obtenir diverses soumissions pour le remplacement du système. [ 12 ] Le 17 juillet 2019, l’Acheteuse transmet une lettre aux Vendeurs pour les informer des problèmes rencontrés avec le système et leur fournit des soumissions pour son remplacement [7] .

L’Acheteuse réclame alors des défendeurs la somme de 10 304,07 $. [ 13 ] Dans leur réponse [8] , les Vendeurs nient toute responsabilité, référant à la déclaration du vendeur et suggérant que l’inondation du 9 février 2019, laquelle est postérieure à la vente, est un événement fortuit et imprévisible qui a causé le bris du système. [ 14 ] L’Acheteuse réitère sa position dans une nouvelle lettre et offre aux Vendeurs la possibilité de visiter les lieux et d’inspecter le système avec un expert [9] . [ 15 ] Les Vendeurs déclinent cette offre et maintiennent leur position qu’ils ne sont aucunement responsables des ennuis rencontrés avec le système [10] . [ 16 ] Devant la position des Vendeurs et à l’approche de la saison froide, l’Acheteuse procède aux travaux le 21 novembre 2019 [11] .

ANALYSE ET DÉCISION

a) Le système est-il atteint d’un vice caché en raison de son bris prématuré? [ 17 ] La demande soulève l’applicabilité de la garantie de qualité dont est redevable tout vendeur à l’égard d’un acheteur en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q . ) [12] . [ 18 ] Un acheteur a le droit d’obtenir l’immeuble dans l’état convenu et qui reflète le prix payé. Un vendeur est tenu d’offrir une garantie légale de qualité sur l’immeuble vendu [13] .

La garantie légale ne couvre pas la vétusté, l’usure normale ou l’atteinte de la durée de vie utile d’un bien [14] . [ 19 ] Pour que le Tribunal conclut qu’un vice caché existe, un acheteur doit prouver l’existence de quatre conditions cumulatives: (1) le vice doit être antérieur à la vente; (2) il doit être caché; (3) il doit être inconnu de l’acheteur; (4) et le déficit d’usage doit être important et grave [15] . [ 20 ] Les Tribunaux utilisent différents critères pour évaluer les conditions d’un vice caché. Le caractère antérieur s’évalue de manière factuelle en fonction du temps.

Le caractère caché s’évalue de manière objective, c’est-à-dire comme ce que ferait un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [16] . Le caractère inconnu s’évalue de manière subjective, c’est-à-dire selon la connaissance réelle de l’acheteur au moment de l’achat [17] .

Le caractère grave du vice s’évalue à la fois de manière objective, par exemple les attentes d’un acheteur raisonnable par rapport à l’usage ou le prix, et de manière subjective, par exemple avec les coûts réels des travaux et des inconvénients vécus. [ 21 ] Lors de l’audience, les Vendeurs reconnaissent que la date d’installation du système indiquée dans la déclaration du vendeur, soit en 2011, est inexacte et que le système a plutôt été installé le 30 novembre 2012 [18] . [ 22 ] Ils ajoutent qu’ils l’ont fait inspecter par Énergir le 15 janvier 2013 [19] et qu’ils ont obtenu un seul entretien par un spécialiste en chauffage le 10 juillet 2015 [20] . [ 23 ] Les Vendeurs soutiennent qu’ils ont correctement rempli la déclaration du vendeur [21] en précisant ne détenir aucun contrat d’entretien pour le système.

Cependant, M. Robinson nie que le système de chauffage ait été mal entretenu et il prétend avoir suivi les recommandations du fabricant. Il allègue être personnellement descendu annuellement dans le vide sanitaire pour y effectuer l’entretien du système en suivant les étapes décrites à la page 40 du guide du fabricant [22] .

Avec respect, le Tribunal estime que cet argument manque de crédibilité compte tenu de l’état du système six ans après son installation. [ 24 ] Les Vendeurs allèguent par ailleurs que le système est situé dans un vide sanitaire humide et mal aéré et que ces conditions étaient évidentes lors de la visite des lieux par l’Acheteuse et son inspecteur en février 2018. [ 25 ] Ils ajoutent avoir indiqué dans la déclaration du vendeur les antécédents d’infiltration d’eau dans l’immeuble.

Ces enjeux d’humidité sont d’ailleurs mentionnés dans le rapport de Tandem [23] et n’ont pas été cachés. [ 26 ] Tant le Plombier Chayer [24] que l’expert de la demanderesse, Minh Vu Tran, ingénieur (l’ Ingénieur Tran ), dont le rapport du 6 juillet 2022 [25] est soumis pour valoir témoignage, sont d’avis que l’humidité ambiante dans le vide sanitaire ne peut, à elle seule, expliquer le vieillissement prématuré du système.

Ils concluent tous deux qu’un manque d’entretien explique nécessairement cette dégradation importante. [ 27 ] Le Plombier Chayer précise également « qu’une durée de vie d’un système d’un peu plus de six ans est anormale. L’espérance de vie d’un système de chauffage est d’environ 15-20 ans lorsqu’adéquatement entretenu ». Il ajoute que le vieillissement prématuré du

système aurait pu être décelé s’il avait été entretenu régulièrement [26] . [ 28 ] L’opinion du Plombier Chayer est corroborée par le rapport de l’ingénieur Tran, tant en ce qui concerne la durée de vie utile d’un système de chauffage que le manque flagrant d’entretien ayant mené à son vieillissement prématuré. [ 29 ] Les Vendeurs plaident également que l’inspecteur de Tandem a reconnu ne pas avoir les outils pour inspecter le système et que seul un spécialiste peut effectuer un examen valable de ces composantes [27] . [ 30 ] Or, l’inspection visuelle d’un bien n’exige pas que des outils soient utilisés ou que le bien en question soit démonté pour être correctement examiné. [ 31 ] Peut-on reprocher à l’Acheteuse et à son inspecteur de ne pas avoir retiré le couvercle du système le 21 février 2018?

Le Tribunal ne le croit pas, rappelant que la jurisprudence a établi que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert [28] . [ 32 ] Le 21 février 2018, rien ne permet donc de soupçonner qu’il existe un problème avec le système et le Tribunal conclut que le vice était conséquemment caché. [ 33 ] En ce qui concerne l’inondation du 9 février 2019, les Vendeurs plaident que l’Acheteuse leur a sciemment caché cet événement.

Le Tribunal ne retient pas cet argument puisque dès le jour de l’inondation, le 9 février 2019, les Vendeurs participent à un échange de courriels [29] avec les résidents de l’immeuble, dont l’Acheteuse, dans lequel l’inondation est rapportée. Ils ne peuvent, dès lors, prétendre que l’existence de l’inondation leur a été cachée. [ 34 ] Quel est par ailleurs le rôle de l’inondation dans les problèmes du système? [ 35 ] L’Ingénieur Tran est d’opinion que l’inondation a provoqué l’arrêt du système, mais l’impossibilité de le réparer a, quant à elle, été causée par son manque d’entretien. [ 36 ] Le rapport de M.

Hugo Ducharme, vice-président de Charbonneau Plomberie et chauffage (le Plombier Ducharme ), daté du 27 septembre 2022 [30] , produit par les Vendeurs, n’est d’aucune utilité pour le Tribunal puisque contrairement au Plombier Chayer, le Plombier Ducharme n’a pas inspecté le système en février 2019. [ 37 ] Le Tribunal souligne que l’Acheteuse avise les Vendeurs du problème avec le système en juillet 2019 et procède aux travaux en novembre 2019.

Les Vendeurs ont donc eu amplement le temps dans ce délai de quatre mois de faire inspecter le système et ils ont choisi de ne pas le faire. [ 38 ] Il ressort de la preuve que le vice est antérieur à la vente et que l’état du système constitue un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. , sous réserve de l’argument sur la vétusté. [ 39 ] Le concept de vétusté en matière de vice caché s’évalue en fonction du passage du temps. Il faut faire la preuve que la durée de vie utile d’une composante ou d’un immeuble ou d’un bien meuble a atteint sa fin de durée de vie utile [31] . [ 40 ] Tant le manufacturier du système [32] que le Plombier Chayer [33] et l’Ingénieur Tran [34] sont d’opinion que la durée de vie utile du système est de 12 à 15 ans.

C’est donc dire que le système avait atteint sa fin de vie utile entre 50 et 60 % plus tôt que ce à quoi on aurait raisonnablement pu s’attendre. [ 41 ] Le Tribunal conclut donc que l’Acheteuse a établi tous les critères nécessaires à l’existence d’un manquement à la garantie contre les vices cachés.

b) L’avis de dénonciation aux Vendeurs est-il conforme? [ 42 ] Un acheteur doit prouver qu’ils a dénoncé de manière formelle le vice au vendeur dans un délai raisonnable afin de le mettre en demeure et de lui permettre de faire sa propre évaluation par un expert et pour lui permettre d’apporter les correctifs nécessaires dans le but d’honorer son obligation de qualité [35] . [ 43 ] Toutefois, un acheteur peut débuter les travaux sans avoir mis en demeure le vendeur si l’une des situations suivantes survient : (1) les réparations sont urgentes, car le bien est menacé d’un dépérissement immédiat; (2) le vendeur renonce ou néglige de visiter les lieux pour évaluer la situation même s’il est mis au courant; (3) le vendeur refuse d’assumer sa responsabilité alors qu’il est mis au courant; (4) le vendeur n’en subit pas un préjudice réel [36] . [ 44 ] En l’espèce, l’Acheteuse découvre le vice en février 2019 et communique ses soumissions et ses doléances aux Vendeurs en juillet 2019, soit cinq mois plus tard.

Une dénonciation tardive ne peut mener au rejet du recours que si le vendeur prouve qu’il a subi un préjudice en raison de l’avis tardif [37] . [ 45 ] Les Vendeurs n’ont ici subi aucun préjudice puisqu’en juillet 2019, l’Acheteuse leur offre la possibilité de venir constater l’état du système avant que des travaux ne soient entamés. Les Vendeurs ne donnent pas suite à cette offre. [ 46 ] De plus, les travaux de remplacement du système n’ont lieu qu’en novembre 2019.

Les Vendeurs ont donc bénéficié d'un délai plus que suffisant entre juillet et novembre 2019 afin de vérifier les prétentions de l’Acheteuse. [ 47 ] Les Vendeurs ne peuvent donc aujourd’hui invoquer la tardiveté de l’avis puisqu’ils n’ont pas été diligents pour évaluer le problème et qu’ils n’ont subi aucun préjudice.

c) Dans l’affirmative, l’Acheteuse a-t-elle droit aux montants réclamés?

[ 48 ] Si un vice caché affecte l’immeuble, un acheteur peut obtenir une compensation correspondant à ce qui aurait dû être la réduction de prix lors de la vente, et qui est généralement équivalent aux travaux nécessaires pour faire réparer le bien afin qu’il soit dans l’état convenu [38] . [ 49 ] Dans son évaluation de la compensation à verser, le Tribunal prend en considération toutes les circonstances appropriées incluant la dépréciation du bien original, de même que le cas échéant la plus-value que le bien ou le matériel nouveau donne à l’immeuble [39] .

La compensation à verser ne vise pas à enrichir l’acheteur, mais plutôt à l’indemniser pour le défaut que l’immeuble ne devait pas avoir lors de la vente [40] . [ 50 ] Lorsque le bien affecté d'un vice caché est un système de chauffage ayant déjà quelques années de vie utile, il ne peut être question de rembourser la totalité de la valeur de celui-ci. [ 51 ] L’Acheteuse réclame 248,35 $ pour l’inspection et l’entretien du système de chauffage, 236,85 $ pour le remplacement de deux pièces, 5 692,50 $ pour l’achat d’un nouveau système de chauffage, 3 622,50 $ pour les honoraires de l’électricien, 436,89 $ pour le déshumidificateur, 136,82 $ pour la chaufferette, 3 000 $ en dommages moraux et 120,72 $ en frais de détective privé. [ 52 ] Compte tenu que le système n’a fonctionné que pour une période n’ayant pas excédé la moitié de sa durée de vie utile, le Tribunal accorde à l’Acheteuse 50 % du prix du nouveau système de chauffage et la totalité des montants reliés à l’inspection et aux honoraires de l’électricien, qui ne sont pas visés par la dépréciation, le tout pour un total de 6 953,95 $. [ 53 ] Le Tribunal accorde 33,33 % pour le déshumidificateur et la chaufferette, lesquels se trouvent dans l’aire commune aux trois unités de condominium, soit un montant total de 191,24 $. [ 54 ] En raison de l’absence de preuve concluante quant aux dommages moraux réclamés, le Tribunal n’octroie aucun montant à ce chapitre.

La réclamation en frais de détective privé est également rejetée puisque la décision d’engager de tels frais relève d’un choix personnel de l’Acheteuse. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande de Camille Dumont-Masson; CONDAMNE les défendeurs Jonathan Robinson et Kristina Krygier solidairement à payer à Camille Dumont-Masson 7 145,19 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure du 17 juillet 2019; CONDAMNE les défendeurs Jonathan Robinson et Kristina Krygier solidairement à payer à Camille Dumont-Masson les frais de justice de 205 $. __________________________________ MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. Date d’audience : 1 er novembre 2022