2019 QCCA 344, 2019 QCCA 344

Yale Properties Ltd. c. Ville de Beaconsfield 2019 QCCA 344 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027184-175 (500-17-065469-119) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 22 février 2019 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLÉMENT SAMSON, J.C.A. ( AD HOC ) APPELANTE AVOCATS YALE PROPERTIES LTD. m e ALFRED Andrew BÉLISLE m e marie-hélène toussaint (Godard Bélisle St-Jean & Associés s.e.n.c.) (Absents) INTIMÉE AVOCATS VILLE DE BEACONSFIELD Me MARC-ANDRÉ LeChasseur Me Grace Mahoney (Bélanger, Sauvé S.E.N.C.R.L.) (Absents) MISE EN CAUSE AVOCAT

ASSOCIATION POUR LA PROTECTION DU BOIS ANGELL Me François Tremblay (Tremblay, Savoie, Lapierre, s.e.n.c.) En appel d'un jugement rendu le 7 août 2017 par l'honorable Johanne Mainville de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Municipal – Aménagement et urbanisme – Règlement de contrôle intérimaire – Validité – Forêt – Projet de construction – Protection de l’environnement. Greffière d’audience : Mai Nguyen Salle : Antonio-Lamer (RC-14) AUDITION 9 h 33 Audition continuée du 18 février 2019. Les avocats ont été dispensés de se présenter à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – Voir page 3.

Fin de l’audition. Mai Nguyen Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Pour les motifs qui seront déposés ultérieurement, LA COUR :

[ 2 ] REJETTE l’appel avec frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLÉMENT SAMSON, J.C.A. ( AD HOC ) Yale Properties Ltd. c. Ville de Beaconsfield 2019 QCCA 344 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027184-175 (500-17-065469-119) DATE : Le 27 février 2019 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLÉMENT SAMSON, J.C.A. ( AD HOC ) YALE PROPERTIES LTD. APPELANTE – demanderesse c.

VILLE DE BEACONSFIELD INTIMÉE - défenderesse et ASSOCIATION POUR LA PROTECTION DU BOIS ANGELL MISE EN CAUSE – intervenante MOTIFS DE L’ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 22 FÉVRIER 2019 I. INTRODUCTION [1] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 7 août 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Johanne Mainville), lequel accueille en

partie sa demande introductive d’instance en ce qui concerne les conclusions de nature injonctive, interdit à quiconque de circuler sur sa propriété sans autorisation et rejette ensuite les conclusions en déclaration d’inopposabilité de règlements municipaux eu égard au Règlement de contrôle intérimaire pour le secteur Angell numéro BEAC-053 [1] (le « RCI »). [2] L’appelante appelle du refus de la Cour supérieure de déclarer le RCI inopposable à son égard. Elle ne remet pas en cause les conclusions de nature injonctive.

[ 3 ] L’appelante, qui est promoteur immobilier, plaide que l’adoption du RCI équivaut à une expropriation déguisée et que la juge de première instance aurait dû appliquer les critères de l’expropriation qui auraient préséance en l’espèce. Elle soulève la mauvaise foi de l’intimée et l’abus de pouvoir concerté du conseil municipal (le « conseil ») et de l’intimée.

Enfin, elle reproche à la juge d’avoir erré de manière déterminante en rejetant la preuve de la valeur du lot de l’appelante au motif que cette preuve n’est pas pertinente pour répondre aux questions en litige. [ 4 ] Les parties s’en remettent aux faits tels que décrits aux paragraphes 1 à 86 du jugement de première instance et qui se résument ainsi. [ 5 ] L’appelante a acquis en 1981 un lot situé dans la municipalité de Beaconsfield (l’« intimée ») [2] . Ce lot, non développé, est situé dans le secteur connu sous le nom du Bois Angell (Angell Woods).

Il est composé de feuillus matures, de peuplements plus jeunes, de friches arboristes et de peuplements de conifères. Un ruisseau traverse le boisé et le lot comporte des milieux humides. Plusieurs propriétaires ont des lots situés dans le secteur Bois Angell [3] . [ 6 ] À la suite des défusions des arrondissements de l’Agglomération de Montréal (« l’Agglomération) en 2006, la réglementation d’urbanisme intègre certaines normes permettant le développement domiciliaire sur le lot de l’appelante qui jusque-là était une zone à vocation industrielle [4] .

Le lot de l’appelante devient, à l’exception d’un autre lot ne lui appartenant pas [5] , la plus grande étendue disponible pour un développement résidentiel à Beaconsfield [6] . [ 7 ] Le 17 mai 2010, l’intimée adopte une résolution de contrôle intérimaire visant à interdire sur tout le secteur Bois Angell les nouvelles utilisations du sol, les nouvelles constructions et demandes d’opérations cadastrales ainsi que le morcellement de lots [7] . [ 8 ] La résolution est adoptée de nouveau le 14 juin 2010, l’intimée ayant omis le 17 mai précédent d’adopter le projet de règlement modifiant le plan d’urbanisme. [ 9 ] Le 12 juillet 2010, l’intimée adopte le RCI qui entre en vigueur le 4 août 2010. [ 10 ] Le RCI est abrogé en juin 2015, à la suite de l’adoption par l’Agglomération de son propre règlement des contrôles intérimaires affectant le secteur Bois Angell. [ 11 ] Le 31 mars 2011, l’appelante transmet, pour la première fois, un concept d’aménagement domiciliaire de son lot.

Elle demande essentiellement à l’intimée d’étudier deux scénarios : (1) un développement domiciliaire de 216 unités qui aurait été permis en vertu de la réglementation municipale en vigueur avant l’adoption du RCI et (2) un développement domiciliaire de 51 unités qui serait possible en vertu du RCI. [ 12 ] Le 18 avril 2011, le Service d’urbanisme de l’intimée informe l’appelante par écrit que le premier scénario basé sur la réglementation antérieure ne peut faire l’objet d’une analyse de conformité puisqu’il ne réfère pas au règlement en vigueur, soit le RCI.

Toutefois, concernant le deuxième scénario, elle informe l’appelante que certains éléments ne respectent pas le RCI et requièrent l’obtention préalable de certificats d’autorisation, notamment auprès du ministère du Développement durable, Environnement et Parc [8] et de l’intimée.

Elle demande à l’appelante de répondre aux préoccupations exposées. [ 13 ] Le 12 décembre 2012, l’appelante transmet par huissier une lettre rédigée par André Christin (« Christin »), l’urbaniste ayant préparé le concept d’aménagement du lot de l’appelante, qui « s’étonne » de l’absence de prise de position de la Ville à l’égard des scénarios d’aménagement soumis et demande l’ « acceptation officielle » de la demande de développement domiciliaire en fonction du règlement antérieur au RCI.

Il joint à sa lettre un rapport complémentaire. [ 14 ] Le 18 janvier 2013, Denis Chabot (« Chabot »), urbaniste et directeur de l’Aménagement urbain et patrouille municipale au service de l’intimée, informe Christin, qu’au terme d’une analyse détaillée, le « projet potentiel de développement proposé ne semble pas respecter certaines dispositions du RCI ».

Chabot commente les différents éléments de non-conformité avec le RCI et indique à Christin que le service de l’aménagement urbain ne peut compléter l’analyse du plan de développement sans les informations additionnelles demandées. [ 15 ] Le 13 mars 2013, Chabot relance Christin pour l’informer que le service d’aménagement de l’intimée est toujours en attente d’une réponse.

Christin reconnaît ne pas avoir répondu à cette lettre, mais il explique que c’est en raison d’une conversation téléphonique avec Chabot, durant laquelle ce dernier lui aurait dit qu’il n’était pas requis de le faire, puisqu’un nouveau plan d’urbanisme serait déposé sous peu. Chabot nie ce fait [9] . [ 16 ] Entre-temps, au début de 2011, l’intimée engage la firme Aecom pour la préparation de trois scénarios de programmes particuliers d’urbanisme (« PPU ») pour le secteur Bois Angell.

Nonobstant plusieurs consultations tenues avec les propriétaires des terrains du secteur et d’autres intéressés, à compter du printemps 2012, de même que la tenue d’une consultation publique au mois de septembre 2013, à laquelle participe activement certains membres de la mise en cause, aucun consensus n’est obtenu à l’égard d’un PPU. Le 1 er octobre 2013, avant les élections municipales, la Ville retire les projets de PPU soumis à la consultation et les règlements d’application. [ 17 ] Les élections municipales du 3 novembre 2013 portent au pouvoir de nouveaux membres au conseil.

L’agenda du nouveau maire inclut la préservation du Bois Angell. Ceci est reflété dans les résolutions adoptées par le conseil de l’intimée au printemps 2014 visant la protection du Bois Angell. [ 18 ] Le 5 janvier 2015, l’Agglomération adopte le Règlement de contrôle intérimaire RGG 14-031 relatif à la protection des bois et corridors forestiers métropolitains, dont le Bois Angell fait partie, et gèle tout développement [10] .

[ 19 ] Le 29 janvier 2015, l’Agglomération adopte son Schéma d’aménagement et développement (« SAD »), lequel s’applique à l’ensemble du territoire de l’île de Montréal. Il entrera en vigueur le 1 er avril 2015. La totalité de la superficie du Bois Angell sera désormais identifiée comme un territoire d’intérêt écologique. Au mois de juin 2015, l’intimée abroge en conséquence le RCI. [ 20 ] L’appelante intente des procédures judiciaires en 2010 dans le district de Terrebonne, qui sont transférées et continuées dans le district de Montréal en 2011. Elle demande une déclaration d’inopposabilité du RCI.

Nonobstant six amendements à la demande introductive d'instance et l’adoption de RGG 14-031 par l’Agglomération et l’abrogation du RCI par l’intimée, l’appelante maintient sa demande en déclaration d’inopposabilité du RCI sur la base de son illégalité. Elle demande également que la Cour supérieure déclare que ses droits concernant le développement du Bois Angell doivent être déterminés selon les règlements de l’arrondissement de l’intimée en vigueur avant l’adoption du RCI en 2010.

Elle ne fait aucune demande concernant le RGG 14-031 et ne met pas l’Agglomération en cause. [ 21 ] La juge de première instance rejette les conclusions de nature déclaratoire concernant l’inopposabilité du RCI, accueille en

partie les conclusions de nature de l’injonction permanente et interdit à quiconque de circuler ou d’utiliser à quelque fin que ce soit la propriété de Yale. Elle rend également plusieurs ordonnances accessoires. [ 22 ] Après une analyse détaillée des faits mis en preuve, elle conclut que l’intimée n’a pas agi de mauvaise foi en adoptant le RCI et qu’il n’y a pas eu collusion entre l’intimée et la mise en cause.

Le fait que les maires Pollock et Bourelle ont exprimé leur désir de voir le Bois Angell entièrement protégé n’implique pas nécessairement que la Ville a agi de connivence avec la mise en cause, d’autant que les rapports entre l’intimée et la mise en cause ne sont pas nécessairement harmonieux.

Elle conclut par ailleurs que, malgré le fait que le processus menant à la consultation du PPU proposé a été long, il n’y a pas de preuve de manœuvres du conseil ou de la majorité des membres du conseil pour retarder l’adoption du PPU ou pour faire échec à son adoption et rappelle que ce sont les conseillers et non les maires qui votent sur les résolutions, sauf en cas d’égalité [11] . [ 23 ] Elle précise à ce sujet : [143] La preuve n’établit pas non plus que les fonctionnaires du service de la Ville aient agi de connivence avec le maire Pollock pour retarder le processus.

Au contraire, selon Chabot, ses relations avec le maire Pollock étaient tendues et même pratiquement inexistantes. Chabot a témoigné qu’il tenait à ce que le PPU soit adopté avant les élections et que, durant les réunions du Conseil, l’animosité entre le maire Pollock d’un côté et Essen et Massad de l’autre était intense. Par ailleurs, quant à lui, il ajoute que certains conseillers ne l’aimaient pas, car il ne pouvait répondre à leurs questions. Il n’y a aucune raison d’écarter son témoignage. [144] Cela dit, des décisions du Conseil expliquent en

partie les délais, notamment l’embauche de la firme indépendante Aecom et la création du comité de discussions. Ces démarches, approuvées à l’unanimité par le Conseil, ont nécessité du temps de préparation, d’organisation et de mise en œuvre. De plus, les discussions internes du conseil avec Aecom ou des membres du Conseil entre eux étaient difficiles. Selon Staddon, elles donnaient lieu à des heures interminables de discussion, car les membres ne parvenaient pas à s’entendre.

Quant aux rencontres avec les membres du comité elles se sont avérées pénibles et inefficaces. [145] Ces démarches optionnelles n’ont pas donné les résultats escomptés. Les fonctionnaires du service d’urbanisme ont quant à eux travaillé afin de faire avancer le dossier.

Que les démarches mises de l’avant par la Ville pour en arriver à un consensus sur un sujet nettement controversé aient causé des délais et que le processus mis en œuvre se soit avéré insatisfaisant et ait échoué, n’impliquent pas que les membres du Conseil et les fonctionnaires du service d’urbanisme étaient de mauvaise foi. [146] Le résultat de tout cet exercice est arrivé trop tard. Le projet a été présenté peu de temps avant les élections municipales. La consultation générale sur le projet de PPU a donné lieu à un mécontentement général, incluant les propriétaires.

Face à la grogne et l’insatisfaction générale manifeste des citoyens, lors de l’assemblée du 1 er octobre 2013, le Conseil a décidé de retirer le PPU et les règlements proposés, laissant le tout pour réflexion au prochain conseil. Selon Yale, le Conseil a renoncé à l’adoption des règlements visant à mettre fin au règne du RCI afin de se faire du « capital politique » auprès des activistes écologiques en vue de l’élection de novembre 2013. [….] [149] En conclusion, la planification et préparation du PPU n’a pas été optimale, mais elle n’est pas empreinte de mauvaise foi.

Le Conseil a tenté de trouver une solution à un problème très controversé, mais n’a pas abouti à un résultat probant. [ 24 ] En ce qui concerne la période qui a suivi la mise en place du nouveau conseil de l’intimée à compter de novembre 2013, voici ce qu’elle dit : [150] Après les élections, à l’exception de deux conseillers, les autres membres élus sont nouveaux. Quant au maire Bourelle, il n’a pas d’expérience en politique. [151] Les raisons pour lesquelles la Ville n’a pas adopté de PPU invoquées par le maire Bourelle ne sont pas convaincantes.

Cependant, les faits qui se dégagent de la preuve ne démontrent pas que le Conseil dans son ensemble a agi de mauvaise foi. [152] Cela dit, depuis l’adoption du SAD, la Ville n’a pas adopté de PPU ni de règlements de concordance, alors que le règlement de contrôle intérimaire de l’agglomération de Montréal gèle tout développement dans le Bois Angel et est toujours en vigueur. On pourrait y voir une démonstration d’une culture de complaisance des délais de la part de la Ville avec la complicité de l’agglomération de Montréal frisant la mauvaise foi.

En effet, on ne peut indéfiniment priver de leurs droits les tiers par l’adoption successive d’avis de motion [12] , même si celles-ci proviennent d’organismes différents. Cependant, la preuve de l’ensemble des faits pouvant permettre d’en tirer des inférences ainsi que celle quant à la légalité de la mesure et de l’inobservance par la Ville des délais prévus par la LAU n’a pas été faite puisque les modifications que Yale voulait apporter à sa demande pour ouvrir ce débat ont été rejetées par la cour le 15 juin 2016.

[153] Aux fins du présent dossier, Chabot a affirmé que le PPU était prêt à être déposé, mais qu’il subsistait des discussions avec la Ville quant à certains éléments de concordances. Le Tribunal s’en tient à cette preuve. [ 25 ] La juge refuse également de conclure que l’adoption du RCI équivaut à une expropriation déguisée, car le RCI n’anéantit pas les droits de propriétaire de l’appelante. Pendant que le RCI était en vigueur, un aménagement de la propriété a toujours été possible en respectant le RCI, tel que démontré par les plans d’aménagement préparés par l’urbaniste mandaté par l’appelante [13] .

Le RCI visait à contrôler le développement plutôt qu’à l’interdire. [ 26 ] La juge rejette ainsi l’argument soulevé par l’appelante voulant qu’en rétrospective, le RCI n’ait été qu’un avis de réserve déguisé ou une expropriation déguisée, en signalant de plus que les faits n’appuient pas une telle position et que les questions d’avis de réserve ou d’expropriation n’ont jamais été discutées par les membres du conseil lors de l’adoption des résolutions et du RCI. [ 27 ] La juge conclut qu’une preuve de la valeur des terrains n’était pas pertinente [14] ; une conclusion qui est également contestée en appel. II.

DISCUSSION [ 28 ] L’intimée prétend que la Cour ne peut déclarer nul et/ou inopposable le RCI puisque celui-ci a été abrogé et qu’une telle déclaration serait purement théorique. Le règlement de l’Agglomération qui l’avait remplacé (RGG 14-031) n’est pas attaqué; surtout, l’Agglomération n’est même pas mise en cause. En principe, la Cour ne tranche pas des litiges devenus théoriques : […] Le principe général s’applique quand la décision du tribunal n’aura pas pour effet de résoudre un litige qui a, ou peut avoir, des conséquences sur les droits des parties.

Si la décision du tribunal ne doit avoir aucun effet pratique sur ces droits, le tribunal refuse de juger l’affaire. Cet élément essentiel doit être présent non seulement quand l’action ou les procédures sont engagées, mais aussi au moment où le tribunal doit rendre une décision.

En conséquence, si, après l’introduction de l’action ou des procédures, surviennent des événements qui modifient les rapports des parties entre elles de sorte qu’il ne reste plus de litige actuel qui puisse modifier les droits des parties, la cause est considérée comme théorique. [...] [15] . [ 29 ] L’adoption du RCI est tributaire de l’adoption d’un projet de PPU. En l’espèce, plus de quatre années se sont écoulées sans que l’intimée adopte un PPU.

L’appelante prétend que ce délai et les autres circonstances de l’espèce démontrent la mauvaise foi de l’intimée et son désir de « geler » le développement de la propriété de l’appelante.

Cette dernière plaide en conséquence que la juge de première instance aurait dû déclarer que le RCI lui a toujours été inopposable et que ses droits doivent être déterminés selon la législation municipale en vigueur avant son adoption. [ 30 ] Bien qu’elle ne remette pas directement en question la conclusion de la juge de première instance sur l’inexistence de droits acquis en l’espèce, l’argument qu’elle propose équivaut dans les faits à demander à la Cour de lui reconnaître des droits acquis à l’égard d’un règlement municipal antérieur à l’adoption du RCI et à essentiellement figer dans le temps l’application de cette réglementation. [ 31 ] Par ailleurs, par son argument, l’appelante propose nécessairement à la Cour de faire fi de l’entrée en vigueur du règlement adopté par l’Agglomération, soit le RGG 14-031, alors qu’il est un principe bien établi qu’une cour d’appel doit juger selon les lois en vigueur au moment où elle se prononce [16] . [ 32 ] Nous ne pouvons donc pas ignorer le RGG 14-031. [ 33 ] Cette Cour a déjà eu l’occasion d’exposer l’état du droit sur la notion de droits acquis dans l’arrêt Al-Musawi c.

Westmount (Ville de) . Il est utile de reproduire ici les passages pertinents de cet arrêt [17] : [98] L'arrêt Boyd Builders constitue l'arrêt de principe en matière de droit acquis à la suite du dépôt d'une demande de permis de construction. Dans cette affaire, la Cour suprême écrit : An owner has a prima facie right to utilize his own property in whatever manner he deems fit subject only to the rights of surrounding owners, e.g., nuisance, etc. This prima facie right may be defeated or superseded by rezoning if three prerequisites are established by the municipality, (

a) a clear intent to restrict or zone existing before the application by the owner for a building permit, (

b) that council has proceeded in good faith, and (

c) that council has proceeded with dispatch. [99] Les principes de cet arrêt ont d'ailleurs été repris par la Cour. [100] Afin de bénéficier d'un tel droit prima facie quant au projet envisagé, l'appelante devait démontrer que sa demande de permis était substantiellement complète et conforme à la réglementation en vigueur. [101] Pour répondre à ce double critère (demande complète et conforme), les tribunaux ont généralement jugé qu'il était nécessaire : ● que les frais soient payés, le formulaire requis complété et les plans déposés (plus que de simples esquisses); et, ● que le projet soit substantiellement conforme aux règlements normatifs applicables . [102] Comme l'écrivent les auteurs Giroux et Chouinard : Pour ce faire, le requérant en mandamus doit établir que sa demande de permis est substantiellement complète, que, s'il y manque des détails, ceux-ci sont de peu d'importance, qu'il peut respecter toutes les exigences des règlements de zonage et de construction de la municipalité et que la production d'une demande de permis complète et formelle ne constitue plus qu'une simple formalité.

Même si la pratique est de fournir des plans préliminaires et de les faire suivre ultérieurement par des plans d'exécution, la corporation municipale n'a aucune obligation de délivrer un permis avant que les plans d'exécution avec suffisamment de détails ne soient produits . Au surplus,

malgré qu'il y ait un accord de principe sur le projet à partir de plans préliminaires, la demande ne sera pas jugée complète avant que n'aient été produits des plans suffisamment détaillés pour vérifier la conformité du projet aux exigences réglementaires. Il en sera de même si les plans produits au soutien de la demande dérogent aux exigences réglementaires sur des éléments qui ne sont pas mineurs.

La demande de permis sera jugée suffisante si elle est substantiellement conforme et qu'il ne reste que de simples erreurs et omissions mineures. (Références omises) (Soulignements ajoutés) [ 34 ] Le concept de droits acquis opère comme exception au principe de l’effet immédiat d’une loi nouvelle. Le professeur Pierre- André Coté explique ainsi [18] : 581. Il y a effet immédiat de la loi nouvelle lorsque celle-ci s’applique à l’égard d’une situation juridique en cours au moment où elle prend effet : la loi nouvelle gouvernera alors le déroulement futur de cette situation.

Si, par contre, la loi nouvelle ne s’applique pas à l’égard d’une situation en cours, en raison de l’existence de droits acquis, par exemple, cette situation restera régie par la loi ancienne : le phénomène de la survie de la loi ancienne. [...] 591. Les exemples jurisprudentiels de la survie de la loi sont légion. La plupart des cas où des droits acquis sont reconnus impliquent que les règles applicables au moment où ces droits sont nés survivent pour en régir l’exercice futur.

Ainsi, en droit de l’urbanisme, il est de jurisprudence constante que la nouvelle réglementation de l’usage des sols soit inopposable aux usages légalement en cours au moment de la modification : ces usages dérogatoires, constitutifs de droits acquis, peuvent être maintenus malgré les nouvelles règles et malgré l’abrogation des textes qui les autorisaient. ... [Soulignement ajouté] [ 35 ] Par ailleurs, comme le rappellent les auteurs Giroux et Chouinard : « ... celui qui, étant propriétaire, n’a pas construit, n’a pas utilisé un terrain ni obtenu un permis sous l’empire de l’ancienne norme réglementaire n’a aucun droit acquis vis-à-vis le nouveau règlement plus restrictif » [19] . [ 36 ] La juge a conclu que la demande de permis en mars 2011 consistait en « un dépôt d’esquisses préliminaires d’un concept de développement » [20] et donc, que la demande n’était pas substantiellement conforme au règlement en vigueur.

De plus, elle a constaté que l’absence d’aqueducs et égouts constitue un empêchement à l’émission d’un permis de construction [21] . Par conséquent, la demande n’a pas conféré quelque droit acquis à l’appelante, tant sous la période d’application du RCI que sous la réglementation antérieure.

Cette conclusion de la juge est essentiellement factuelle et ne souffre pas d’erreur révisable. [ 37 ] De surcroît, la déclaration d’inopposabilité du RCI que recherche l’appelante n’aurait aucun effet juridique dans la mesure où ce règlement a été abrogé à la suite de l’adoption du Règlement de contrôle intérimaire RGG 14-031. [ 38 ] Ce dernier s’applique à l’ensemble du territoire de l’île de Montréal et interdit tout développement dans le secteur Bois Angell. Il a un effet immédiat et a préséance sur les règlements municipaux de l’intimée qui ne sont pas conformes [22] .

En outre, tel que mentionné ci-avant, il n’a pas été contesté par l’appelante et la Cour ne peut se prononcer sur sa légalité sans que l’Agglomération ait été entendue.

Il lui est donc applicable. [ 39 ] Puisque l’appelante est assujettie au règlement RGG 14-031, il n’est pas utile de se prononcer sur les autres questions soulevées par l’appelante. [ 40 ] D’ailleurs, vu que l’appelante ne demande pas à la Cour de prononcer une condamnation en dommages-intérêts, il n’y a pas lieu de décider si l’intimée a agi de mauvaise foi à son égard en adoptant le RCI et en le maintenant en vigueur pendant quatre ans sans adopter un PPU. D’autant plus, comme le précise la juge, que la

Loi sur l’aménagement et urbanisme ne prévoit pas de délai formel pour la durée d’un règlement de contrôle intérimaire [23] . De toute manière, les motifs au soutien de ses conclusions relatives à l’absence de mauvaise foi dont certains extraits ont été reproduits plus haut ne souffrent d’aucune erreur révisable au vu de la preuve administrée. [ 41 ] En l’absence d’une demande en dommages-intérêts, il n’est pas non plus nécessaire de répondre aux arguments de l’appelante relativement aux agissements de l’intimée qui constitueraient une expropriation déguisée de sa propriété.

La juge a traité de ces arguments et les a rejetés. Il s’agit de questions de fait ou de questions mixtes de droit et de fait à l’égard desquels la juge de première instance n’a commis aucune erreur susceptible de mener à une intervention en appel. [ 42 ] En dernier lieu, il n’est pas nécessaire de traiter l’admissibilité de l’expertise sur la valeur du terrain de l’appelante. La juge a conclu à bon droit que cette preuve n’était pas utile pour résoudre les questions en litige.

Elle n’est pas davantage requise pour la résolution de l’appel. [ 43 ] Ce sont là les motifs pour lesquels, séance tenante, la Cour a rejeté l’appel avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

MARK SCHRAGER, J.C.A. CLÉMENT SAMSON, J.C.A. ( AD HOC ) M e Alfred Andrew Bélisle, Ad. E. M e Marie-Hélène Toussaint GODARD BÉLISLE ST-JEAN & ASSOCIÉS Pour l’appelante M e Marc-André LeChasseur M e Grace Mahoney BÉLANGER, SAUVÉ Pour l’intimée M e François Tremblay TREMBLAY, SAVOIE, LAPIERRE Pour la mise en cause Date d’audience : 18 février 2019