2020 QCCQ 742, 2020 QCCQ 742

Tikidjian c. 9207-3311 Québec inc. 2020 QCCQ 742 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-238031-176 DATE : Le 28 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NOVART TIKIDJIAN -et- VIKIN KHAJIK Parties demanderesses c. 9207-3311 QUÉBEC INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Novart Tikidjian et M. Vikin Khajik « les demandeurs » allèguent que le 20 juillet 2016 la défenderesse 9207-3311 Québec Inc.

« 9207 », entrepreneur général a enregistré sans droit une hypothèque légale sur leur maison située au 1160, Judith à Laval. [ 2 ] Depuis l’institution des procédures, les parties ont convenu de substituer l’hypothèque légale par une lettre de garantie et le 13 janvier 2017 l’hypothèque fut levée. [ 3 ] Cette hypothèque fut enregistrée par 9207 au motif que ces services ont été retenus par les demandeurs pour gérer et superviser tous les travaux de la construction de leur maison. [ 4 ] Les demandeurs allèguent que l’hypothèque fut enregistrée sans droit en ce que les montants réclamés par 9207 non apportés aucune plus-value à l’immeuble et que de surcroît ils sont exagérés. [ 5 ] Les demandeurs réclament 20 000 $ pour compenser les dommages causés par l’enregistrement de l’hypothèque qui aurait été faite dans le but de leur nuire selon eux. [ 6 ] Les demandeurs demandent également au Tribunal de déclarer qu’ils ne doivent rien à 9207. [ 7 ] 9207 conteste la réclamation des demandeurs au motif qu’elle a rendu des services à

titre d’entrepreneur général entre le 12 septembre 2014 et février 2015 totalisant 60 000 $ lesquels ont apporté une plus-value à l’immeuble. [ 8 ] 9207 se porte donc demanderesse reconventionnelle et elle réclame 60 000 $ aux demandeurs. [ 9 ] 9207 réclame de plus 12 000 $ de dommages moraux au motif que la résiliation du contrat est abusive. [ 10 ] 9207 réclame également 12 000 $ en remboursement des honoraires extrajudiciaires au motif que la défense à la demande reconventionnelle est manifestement abusive étant donné que les demandeurs ont admis qu’ils devaient payer 9207 pour les services rendus, mais ils n’ont jamais fait d’offres. [ 11 ] Les demandeurs sont propriétaires d’un terrain et d’une maison au 1[...].

Ils veulent démolir la maison existante pour y faire ériger une nouvelle résidence beaucoup plus grande et plus luxueuse. [ 12 ] Le 12 septembre 2014, les demandeurs concluent un contrat avec 9207 [1] en sa qualité d’entrepreneur général qui s’engage à construire cette résidence. [ 13 ] Dès septembre 2014, les demandeurs contactent M. Sami Chahine « M. Chahine », président de l’entreprise 9207. [ 14 ] 9207 ne fait pas de travaux de construction, mais gère les projets du début à la fin et donne un service clé en main, avec la garantie de la GCR. [ 15 ] Les demandeurs rencontrent M.

Chahine deux fois avant de signer le premier contrat le 12 septembre 2014. Ils lui montrent l’emplacement, la maison à démolir ainsi que le modèle de maison qu’ils convoitent. [ 16 ] La preuve révèle que dès 2014, 9207 commence les démarches que requiert ce projet de construction, soit l’obtention de plans

conformes aux instructions des demandeurs et elle mandate arpenteur-géomètre, architectes et ingénieurs pour faire les plans. [ 17 ] Le 12 septembre 2015 [2] , le contrat de septembre 2014 est modifié pour prévoir que la rémunération de 9207 ne sera plus sur la base du coût majoré, mais plutôt une somme forfaitaire de 95 000 $. [ 18 ] Les autres conditions du contrat demeurent les mêmes. [ 19 ] Lorsque le contrat est signé en 2015, les parties prévoient à la clause 2.1 que la liste des documents contractuels est composée de :

a) la présente convention entre le client et l’entrepreneur;

b) les plans architecturaux préparés par le bureau " Les Architectures Gosselin " datés du 1 juin 2015 pages A1 à A7 inclusivement;

c) les plans d’ingénierie préparés par la firme " Les Consultants G.P.S. inc. " datés du 5 juin 2015 pages S1 à S3 inclusivement;

d) le contrat de garantie de la G.C.R. [ 20 ] M. Chahine témoigne que le fait d’offrir une garantie de la G.C.R. impose le respect de plusieurs conditions, dont la certification des sous-traitants, ainsi que la qualité des matériaux approuvés selon certaines normes. [ 21 ] La preuve révèle que 9207 avait recommandé l’architecte M. Gilles Ladouceur « M.

Ladouceur », mais ses services n’ont finalement pas été retenus puisque les demandeurs préféraient faire affaire avec Les Architectures Gosselin qui étaient en mesure de faire des plans conformes à leur choix de maison. [ 22 ] 9207 a mandaté pour le bénéfice des demandeurs la firme d’ingénieurs Les Consultants G.P.S. inc. qui ont travaillé au concept d’imperméabilisation des fondations puisque le terrain des demandeurs est en zone inondable. [ 23 ] La preuve révèle que Les Consultants G.P.S. inc. a facturé 9207, le compte étant adressé à M.

Chahine, qui l’a ensuite transmis aux demandeurs pour paiement. [ 24 ] Les demandeurs argumentent lors de l’audience que malgré leurs instructions strictes de limiter le budget de construction à un montant qui se situerait entre 700 000 $ et 900 000 $, mais finalement plus 900 000 $, 9207 leur a présenté un estimé de construction projeté à plus de 1,5 million. [ 25 ] M. Vikin Khajik « M.

Khajik » [3] témoigne comme suit lors de son interrogatoire au préalable : « We have a budget for 700 and we’re waiting for the estimate and in 2016 he brings the estimate P-5 at $1,294,045.50 plus several items appeared not to be included. » [ 26 ] Selon le témoignage non contredit de M. Chahine, cette évaluation écrite remise aux demandeurs en février 2015 [4] est le résultat d’un long travail d’équipe avec Mme Tikidjian avec qui il était en contact quotidien pour discuter du projet, de leur choix, du coût des matériaux, etc. [ 27 ] M.

Chahine témoigne qu’il a suggéré des options moins coûteuses pour respecter le budget des demandeurs à qui il a même proposé de réduire la taille de la propriété ce que les demandeurs ont refusé, d’où leur décision de retenir l’architecte de leur choix. [ 28 ] Selon M. Chahine, la possibilité que leur budget soit dépassé compte tenu de leurs choix a été évoquée plusieurs fois entre le mois de septembre 2015 et février 2016, date à laquelle 9207 a fourni un estimé détaillé des coûts à 1 294 045,50 $. [ 29 ] Ce n’était pas une surprise pour les demandeurs selon M.

Chahine. [ 30 ] Les demandeurs argumentent que 9207 n’a pas respecté son contrat et pour ce motif, dès après avoir pris connaissance de l’évaluation écrite de février 2016, les demandeurs décident de ne plus faire affaire avec 9207 pour s’occuper eux-mêmes de leur projet. [ 31 ] Les demandeurs n’avisent pas 9207 de leur décision. N’ayant pas de nouvelles depuis un certain temps, M. Chahine se rend à l’adresse des demandeurs et constate avec surprise que les travaux qui étaient suspendus depuis février 2016 ont repris. La maison se construit sans l’assistance de 9207. [ 32 ] M.

Chahine témoigne que selon lui le projet était suspendu parce que les demandeurs voulaient négocier avec leur institution financière pour obtenir un prêt plus élevé compte tenu de la révision budgétaire. [ 33 ] Le 20 juillet 2016, 9207 met en demeure les demandeurs de lui payer tous les montants qu’elle a investi en temps et en énergie à leur projet de construction soit 60 936,75 $ incluant les taxes. [ 34 ] Le 20 juillet 2016, 9207 enregistre un avis d’hypothèque légale de 60 000 $. [ 35 ] Le 25 août 2016, les demandeurs sont sommés de délaisser l’immeuble dans les 60 jours de l’avis vu leur défaut de payer, tel qu’il appert du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. [ 36 ] Une lettre de garantie du 22 décembre 2016 est substituée à l’hypothèque et le 13 janvier 2017 l’hypothèque est radiée. [ 37 ] 9207 allègue que les demandeurs ont abusé de sa bonne foi, en la faisant travailler pendant de nombreux mois sans la payer. [ 38 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, 9207 allègue que les demandeurs ont résilié de façon abusive le contrat et qu’elle

est justifiée de réclamer : 1. 60 936,75 $ plus les intérêts à 18 %, tel que prévu au contrat représentant le pourcentage d’avancement des travaux qu’elle évalue à environ 55 %; 2. 12 000 $ pour compenser les dommages causés par la résiliation abusive du contrat; 3. Le remboursement de 12 000 $ des honoraires extrajudiciaires encourus pour contester une demande manifestement frivole et abusive. [ 39 ] Pour un total de 84 936,75 $ Questions en litige 1. Eu égard à la prépondérance de la preuve, s’agit-il d’une résiliation pour faute de respecter ses obligations contractuelles aux termes des articles 1590 et 1604 C.c.Q. ou d’une résiliation unilatérale d’un contrat d’entreprise en vertu de l’

article 2125 C.c.Q. ? 2. S’il s’agit d’une résiliation unilatérale, 9207 doit-elle être compensée et dans l’affirmative, quelle est la valeur des travaux ou services rendus? 3. 9207 pouvait-elle enregistrer une hypothèque légale sur l’immeuble, propriété des demandeurs? 4. L’enregistrement de l’hypothèque a-t-elle causé un préjudice aux demandeurs et si oui, ont-ils droit à des dommages, et quelle en est la valeur? 5. La résiliation du contrat d’entreprise par les demandeurs est-elle abusive et si oui, 9207 a-t-elle droit à une compensation?

Le droit applicable [ 40 ] Le Tribunal entend référer aux articles suivants du Code civil du Québec : 1590. L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou

partie de l’obligation: 1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation; 2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation. 1604. Le créancier, s’il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s’il s’agit d’un contrat à exécution successive.

Cependant, il n’y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, à moins que, s’agissant d’une obligation à exécution successive, ce défaut n’ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative. La réduction proportionnelle de l’obligation corrélative s’apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n’a droit qu’à des dommages-intérêts. 2125.

Le client peut, unilatéralement, résilier le contrat, quoique la réalisation de l’ouvrage ou la prestation du service ait déjà été entreprise. 2129. Le client est tenu, lors de la résiliation du contrat, de payer à l’entrepreneur ou au prestataire de services, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuels, la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation, ainsi que, le cas échéant, la valeur des biens fournis, lorsque ceux-ci peuvent lui être remis et qu’il peut les utiliser.

L’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, pour sa part, de restituer les avances qu’il a reçues en excédent de ce qu’il a gagné. Dans l’un et l’autre cas, chacune des parties est aussi tenue de tout autre préjudice que l’autre

partie a pu subir. [ 41 ] En vertu de l’

article 2125 C.c.Q. , un client peut résilier le contrat sans même reprocher un manquement contractuel à l’entrepreneur ou au prestataire de service. [ 42 ] La seule obligation à laquelle est tenu le client qui a résilié le contrat est de payer l’entrepreneur ou le prestataire de service, dans la proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuels, la valeur des travaux exécutés. [ 43 ] Par ailleurs, ce droit à la résiliation unilatérale ne peut être exercé de mauvaise foi et de manière déraisonnable [5] . [ 44 ] En effet, comme tout autre droit, celui-ci doit être exercé de façon conforme aux exigences de la bonne foi, qui doit, en tout temps gouverner le comportement des parties à un contrat (6, 7 et 1375 C.c.Q. ). [ 45 ] Pour déterminer si une résiliation respecte les exigences de la bonne foi, il faut évaluer les faits propres à chaque situation.

[ 46 ] Le Tribunal tient compte qu’une jurisprudence constante établit que si l’

article 2125 C.c.Q. autorise un client à résilier un contrat en tout temps, ce dernier ne peut en contrepartie être condamné en dommages, si il exerce son droit à la résiliation [6] . [ 47 ] Quant aux arguments soulevés par les demandeurs que 9207 a enregistré une hypothèque légale sans droit, le Tribunal se réfère plus particulièrement aux articles suivants : 2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble.

Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous- entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier. 2728.

L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat.

Jugement La résiliation du contrat [ 48 ] La preuve révèle que c’est lorsque les demandeurs reçoivent l’évaluation écrite de février 2016 au montant de 1 294 045,50 $ qu’ils décident de ne plus faire affaire avec 9207. [ 49 ] Il ressort des témoignages des demandeurs qu’ils n’ont plus confiance que 9207 puisse réellement diminuer le coût total de la construction de leur résidence et ils croient qu’ils peuvent faire des économies en retenant eux-mêmes les sous-traitants. [ 50 ] Lors de l’interrogatoire au préalable du 4 mai 2017, M. Khajik témoigne qu’il n’avise pas 9207. Il craint la réaction de M.

Chahine. [ 51 ] La preuve révèle que 9207 n’a plus de nouvelles après février 2016, mais elle n’est pas inquiète puisqu’elle croit que le projet est suspendu dans l’attente que les demandeurs obtiennent plus de financement de la banque compte tenu de l’évaluation des coûts à 1 294 045,50 $ que 9207 vient de transmettre aux demandeurs. [ 52 ] 9207 ne se doute nullement que les demandeurs vont de l’avant sans elle avec leur projet. Les demandeurs n’ont jamais dit qu’ils n’étaient pas satisfaits des services de 9207. [ 53 ] Le témoignage de M.

Chahine corroboré par la preuve documentaire démontre que les demandeurs désiraient des matériaux coûteux tels par exemple un escalier intérieur en marbre, un stationnement étagé sous terrain, des bardeaux de toiture particuliers, ce qui évidemment a eu une incidence sur le coût total, ce dont ils étaient informés par 9207. [ 54 ] Incidemment, la preuve ne révèle pas le coût exact de la maison terminée, mais selon le témoignage de M. Khajik, le budget initial de 900 000 $ a été dépassé. L’hypothèque serait de 1 145 000 $ [7] . [ 55 ] Selon M.

Chahine, les demandeurs n’étaient pas réalistes d’espérer construire leur maison à l’intérieur d’un budget de 900 000 $, mais il y avait encore place à discussion et à compromis. [ 56 ] Or, les demandeurs plutôt que de discuter avec M.

Chahine et de réviser l’évaluation à la baisse, décident plutôt de négocier directement avec les sous-traitants dans l’espoir que ce soit moins cher. [ 57 ] Le Tribunal conclut qu’eu égard à la prépondérance de la preuve, il ne s’agit pas d’une résiliation pour faute de 9207 de respecter ses obligations contractuelles parce que le coût total de construction d’une maison est largement tributaire des choix du client et rien dans la preuve ne permet au Tribunal de conclure que 9207 n’as pas adéquatement exécuté son contrat.

Bien au contraire. [ 58 ] De plus, 9207 s’engageait en vertu du contrat à fournir les garanties, et la preuve ne révèle pas si pour diminuer les coûts, les demandeurs étaient prêts à laisser tomber ces garanties et autres avantages offerts par 9207. [ 59 ] Ceci étant, le Tribunal conclut qu’il s’agit bien d’une résiliation unilatérale d’un contrat d’entreprise en vertu de 2125 C.c.Q. [ 60 ] Par conséquent, l’

article 2129 C.c.Q. prévoit que 9207 doit être compensée pour le travail effectué entre le mois de septembre 2014 et de février 2016, date de la résiliation du contrat par les demandeurs. [ 61 ] En regard de l’état d’avancement des travaux au moment de la résiliation, qu’elle est la valeur des travaux exécutés et impayés? [ 62 ] 9207 réclame 60 936,75 $. [ 63 ] M. Chahine témoigne qu’il prévoyait consacrer trois heures par jour sur une période de sept mois de construction pour terminer les travaux ce qui représenterait 42 000 $ sur 95 000 $ du budget total.

Donc selon lui, le temps consacré à obtenir des soumissions des sous-traitants représente la différence de 53 000 $ soit environ 55 % du contrat. Valeur des travaux exécutés par 9207 [ 64 ] Lors de l’interrogatoire hors Cour, M. Khajik témoigne vouloir payer le temps consacré par 9207 pour faire la liste des sous- traitants.

[ 65 ] Par ailleurs, M. Khajik conteste que ces travaux représentent 55 % du contrat. Il précise lors de l’interrogatoire tenu le 4 mai 2017 que la construction de la maison n’est pas encore terminée à cette date. [ 66 ] Pour les demandeurs, la portion construction est beaucoup plus importante que ce que prétend 9207. [ 67 ] M.

Chahine témoigne qu’au contraire le choix des sous-traitants et tout le travail de préparation demande plus de temps que la supervision de la construction de l’immeuble. [ 68 ] 9207 produit de nombreux documents, majoritairement des soumissions qui démontrent que cette dernière a travaillé sur ce projet de façon ininterrompue entre septembre 2014 et février 2016. [ 69 ] Le Tribunal constate que la preuve documentaire corrobore le témoignage de M. Chahine que 9207 a fait de nombreuses démarches pour obtenir des soumissions des professionnels et des sous-traitants, ce qui corrobore également que M.

Chahine a eu plusieurs rencontres et discussions préalables avec les demandeurs pour identifier leur choix. [ 70 ] À

titre d’exemple, le Tribunal résume

sommairement les démarches entreprises par 9207 : Septembre 2014 Arpenteurs Octobre 2014 Ingénieurs Novembre 2014 Architectes Mars 2015 Fenêtres Mai 2015 Ville de Laval – permis Juin 2015 Toiture, électricité, porte de garage, peinture Juin et juillet 2015 Fondation Décembre 2015 Fenêtres Janvier 2016 Soumission pour dalles pour couler et finir le garage Janvier 2016 Imperméabilisation de fondation Janvier 2016 Charpente Janvier 2016 Ferme de toit Février 2016 Structure d’acier [ 71 ] Si le Tribunal ne doute pas que 9207 a travaillé sur ce projet entre septembre 2015 et février 2016, la preuve ne permet pas d’établir le nombre d’heures consacrées aux démarches de 9207. [ 72 ] M.

Chahine n’a pas tenu de registre des heures compte tenu que 9207 devait être payé un montant forfaitaire. Par ailleurs, pour le Tribunal l’appréciation du travail accompli par 9207 comparé à l’ensemble du contrat apparaît disproportionnée puisque tout le volet construction de la maison restait à faire. La construction débutée en juillet 2016 n’était pas terminée en mai 2017 selon M.

Khajik. [ 73 ] C’est plus que la période présumée de construction établit à sept mois par 9207 dans son calcul de l’évaluation de la proportion du travail effectué qui correspondrait à 55 % du contrat. [ 74 ] 9207 fait un exercice purement mathématique et établit par soustraction la valeur de ce qui reste à faire. De là, il fixe le pourcentage d’avancement du contrat.

Cette approche manque de rigueur. [ 75 ] Aussi, le Tribunal écarte cette évaluation et estime comme il a le pouvoir de le faire que 9207 a accompli en date du mois de février 2016 non pas 55 %, mais plutôt le tiers du contrat soit 30 % et a donc droit à une compensation de 30 000 $ pour les services rendus à la date de la résiliation du contrat par les demandeurs.

Dommages réclamés par 9207 au motif de résiliation abusive [ 76 ] 9207 réclame 12 000 $ pour les dommages qu’elle a subis et continue de subir depuis la résiliation du contrat qui a été faite selon elle de façon abusive et empreinte de mauvaise foi par les demandeurs. [ 77 ] La preuve révèle que 9207 a suspendu ses travaux après février 2016, soit après avoir fourni aux demandeurs l’évaluation détaillée des coûts projetés de construction. [ 78 ] En réalité 9207 attendait d’être rappelé par les demandeurs qui, selon elle, devaient faire des démarches pour obtenir du financement additionnel. [ 79 ] Dans la présente affaire rappelons que les demandeurs n’ont pas avisé 9207 qu’ils résiliaient le contrat dans le but de contacter eux-mêmes les sous-traitants. [ 80 ] Incidemment, 9207 n’avait pas fourni aux demandeurs la liste des sous-traitants avec qui elle avait elle-même communiqué.

Les demandeurs ont donc fait leurs propres démarches. [ 81 ] M. Tikidjian témoigne à plusieurs reprises qu’il s’attendait à ce que 9207 lui transmette une facture au lieu d’une mise en demeure. [ 82 ] Or, aucune facture n’a été envoyée aux demandeurs depuis septembre 2014 puisque le contrat prévoyait le paiement d’une somme forfaitaire.

[ 83 ] La Cour d’appel [8] réitère que la preuve d’une résiliation abusive est très difficile à faire puisque l’

article 2125 C.c.Q. prévoit justement que le client peut unilatéralement résilier le contrat en tout temps. [ 84 ] Il faut démontrer la mauvaise foi avec l’intention de nuire. [ 85 ] Les demandeurs ont mis fin au contrat avec 9207 avant d’amorcer la phase de la construction pensant qu’ils réussiraient leur projet de construction à un coût moindre que celui proposé par 9207. [ 86 ] Même si les demandeurs n’ont pas agi avec transparence en évitant sciemment de ne pas informer 9207 de leurs intentions de continuer les démarches de leur côté, le Tribunal est d’avis que la résiliation n’a pas été faite de mauvaise foi avec l’intention de nuire. [ 87 ] Les demandeurs ont fait le constat qu’ils ne voulaient plus continuer avec 9207, ce qu’ils ont le droit de faire.

C’est leur choix [ 88 ] En contrepartie cependant, ils doivent payer 9207 pour les travaux réalisés. [ 89 ] Le Tribunal ajoute que de surcroît 9207 n’a pas démontré contrairement à ce qu’elle allègue qu’elle a subi un préjudice pécunier du fait de cette résiliation. [ 90 ] Le projet des demandeurs était suspendu et 9207 n’a pas travaillé après février 2016.

Aucune preuve n’a été faite non plus que 9207 aurait refusé des contrats pour se consacrer entièrement au projet des demandeurs ou aurait engagé des coûts au bénéfice des demandeurs. [ 91 ] Par conséquent, le Tribunal n’accorde pas la somme de 12 000 $ de dommages réclamé pour résiliation abusive. Validité de l’hypothèque légale [ 92 ] L’auteur Vincent Karim [9] nous rappelle les principes suivants concernant l’

article 2726 C.c.Q. « Le législateur a employé une formulation générale à l’

article 2726 C.c.Q. , permettant ainsi à tous les intervenants ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble de bénéficier d’une hypothèque légale. Pour donner ouverture au droit à l’hypothèque légale de construction, les travaux effectués doivent satisfaire à l’exigence de travaux de construction, de rénovation ou de réparation majeure. En général, la preuve de ce genre de travaux fait présumer qu’une plus-value a été apportée à l’immeuble [10] . » La mise en œuvre de cette présomption exige également la preuve que les travaux ont été exécutés par l’une des personnes énumérées à l’

article 2726 C.c.Q [11] . Il importe de noter qu’il n’est pas nécessaire que l’apport de chacun des intervenants dans les travaux exécutés accorde une plus-value à l’immeuble. Il suffit que l’ensemble des travaux est conféré une plus-value à cet immeuble et que chaque intervenant ait contribué au résultat final, qui s’est traduit par l’augmentation de sa valeur. Afin de déterminer si les travaux répondent à ce critère de contribution, la jurisprudence examine, dans les faits, la participation de l’intervenant à la réalisation du projet de construction ou de rénovation.

Ainsi, lorsque les travaux exécutés ou les matériaux fournis par l’intervenant sont nécessaires au déroulement de la construction de l’ouvrage, y compris lors de ces étapes préliminaires, ils peuvent fonder un droit à l’inscription d’une hypothèque légale de la construction [12] .

En d’autres termes, le fait que les prestations ou les matériaux fournis par un des intervenants ne confèrent pas une plus-value de l’immeuble n’affecte pas le droit de ce dernier à une hypothèque légale, en autant qu’il contribuait à une étape indispensable à la construction ou à la rénovation qui, elle, accorde une plus-value à l’immeuble. Ainsi, les travaux de démolition d’un immeuble ayant permis la construction d’un nouvel édifice sur le site de démolition ont été considérés comme un apport essentiel à la construction et donc suffisant pour fonder une hypothèque légale.

Il ressort de la jurisprudence qu’aucune créance résultant de la fourniture des matériaux ou du travail effectué dans le cadre d’un projet de construction ne sera garantie par une hypothèque légale de la construction sans la présence d’une plus-value conférée à l’immeuble par ce projet, le tout tel que prévu par l’

article 2728 C.c.Q. [13] Les matériaux fournis aux services rendus qui n’ont pas été utilisés risque de ne pas permettre de conférer une plus-value à l’immeuble. Ainsi, en est-il des plans et devis des architectes et ingénieurs qui ont été préparés, mais non utilisés [14] . Bien que les plans et devis puissent avoir été préparés et destinés à servir à la construction de l’ouvrage, s’ils n’ont pas contribué à la construction ou à la rénovation, ils ne peuvent fonder une hypothèque légale.

Seuls les plans qui ont servi de base à la construction de l’immeuble et qui ont été nécessaires aux travaux de construction lui ayant conféré une plus-value donnent lieu à une hypothèque légale. Il arrive qu’un entrepreneur se voit attribuer un autre mandat pour fournir des prestations qui ne sont pas de nature du domaine de la construction, comme par exemple, le mandat de négocier avec une tierce personne la conclusion d’un contrat ou la cession d’un droit en faveur du maître de l’ouvrage.

Il en est ainsi lorsque ce dernier confie à un entrepreneur, outre les travaux de construction, le mandat de négocier avec l’assureur l’indemnité dans le contexte de la construction d’un immeuble suite à un incendie. Les honoraires chargés pour ces négociations ne donnent pas lieu à un droit à l’hypothèque légale [15] . [ 93 ] Fort de cette révision des principes applicables, qu’en est-il de notre dossier. [ 94 ] Il n’est pas contesté que 9207 n’a fait aucun travaux de construction.

[ 95 ] Certes, elle a rendu des services, lesquels en eux-mêmes ne comportent aucun élément physique de construction. [ 96 ] Les demandeurs argumentent que 9207 a rendu des services nécessaires au déroulement de la construction de l’ouvrage et constituent les étapes préliminaires.

Selon elle, tout le travail de design et de conception peut faire l’objet d’une hypothèque légale. [ 97 ] Peut-être effectivement que le travail de design et de conception de plan peut faire l’objet d’une hypothèque légale, mais encore faut-il que 9207 ait été l’auteur de ces plans. [ 98 ] En vertu de l’article 2726 C.c.Q., c’est l’ingénieur ou l’architecte qui a fait ces plans qui aurait eu droit d’enregistrer une hypothèque légale s’ils n’avaient pas été payés. [ 99 ] Aussi, le Tribunal conclut que 9207 n’a pas effectué de travaux de construction, de rénovation ou de réparation majeure qui ont apporté une plus-value à l’immeuble. [ 100 ] 9207 a rendu des services pour lesquels elle a le droit d’être payé, mais ces services ne donnent pas ouverture au droit à l’hypothèque légale de construction.

Dommages subis par les demandeurs causés par l’enregistrement de l’hypothèque légale [ 101 ] Les demandeurs argumentent que l’enregistrement d’hypothèque aurait retardé la construction de leur maison de cinq mois, soit du mois de juillet 2016 à janvier 2017. [ 102 ] Ils réclament le remboursement de 8 500 $ de frais de location d’un condominium (1 700 $ par mois) ainsi que 12 000 $ de dommages pour atteinte au droit de propriété en vertu de la Charte [16] . [ 103 ] Premièrement, les demandeurs n’ont pas prouvé que la construction de la maison respectait un échéancier et que les travaux auraient été ralentis en raison de l’enregistrement de l’hypothèque. [ 104 ] Si effectivement, la construction de la maison a été ralentie, le Tribunal ne peut faire abstraction que plusieurs autres causes ont pu contribuer au retard, tel par exemple, les matériaux non livrés, la mauvaise température, etc. [ 105 ] De plus, la preuve révèle dès que la lettre de garantie a été substituée, l’hypothèque a été radiée. [ 106 ] Or, le Tribunal s’interroge pourquoi les demandeurs qui ont l’obligation de minimiser les dommages auraient mis cinq mois à obtenir la lettre de garantie. [ 107 ] Quant aux dommages réclamés en vertu de la Charte , aucune preuve n’a été offerte, et le Tribunal est d’avis que cette réclamation est mal fondée. [ 108 ] Le Tribunal conclut donc que les demandeurs n’ont pas réussi à démontrer selon le fardeau qui leur est imposé soit la balance des probabilités que l’enregistrement de l’hypothèque leur a causé les dommages allégués.

Honoraires extrajudiciaires [ 109 ] Finalement, 9207 réclame les honoraires extrajudiciaires au motif que la défense/demande reconventionnelle est abusive. [ 110 ] 9207 argumente que les demandeurs reconnaissent qu’ils doivent la payer pour les services rendus, mais ils n’ont fait aucune offre et donc leur défense et conclusion cherchant à faire reconnaître par le Tribunal qu’ils ne doivent rien à 9207 sont manifestement mal fondés. [ 111 ] Bien que la preuve révèle que les demandeurs reconnaissent que 9207 a fait du travail dans ce dossier et qu’aucune offre n’a été faite, la preuve révèle également que les demandeurs avaient raison de contester le montant de la réclamation qu’ils trouvaient disproportionné dans les circonstances. [ 112 ] Le Tribunal n’identifie pas des agissements abusifs qui pourraient potentiellement donner ouverture au droit de réclamer des honoraires extrajudiciaires au sens de l’article 51 C.p.c.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs; AVEC FRAIS DE JUSTICE. ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle de 9207-3311 Québec Inc.; CONDAMNE solidairement les demandeurs/défendeurs reconventionnels Mme Novart Tikidjian et M. Vikin Khajik à payer à la défenderesse 9207-3311 Québec Inc.la somme de 30 000 $ plus intérêt au taux de 18 %, et ce, à compter du 20 juillet 2016 ; AVEC FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. M e Paul Vincent Marcil Avocat des parties demanderesses M e Mathieu Huot Crochetière Pétrin Avocat de la

partie défenderesse Dates d’audience : 15 et 16 mai 2019