2015 QCCQ 7716, 2015 QCCQ 7716

Laprise-Martel c. Bouchard 2015 QCCQ 7716 JT-1425 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI Localité de Chibougamau « Chambre civile » N°: 170-32-000015-143 DATE : 20 mai 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DORIS THIBAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUIS-PHILIPPE LAPRISE-MARTEL, -et- AUDRÉE GIRARD, Demandeurs; c.

FRANÇOIS BOUCHARD, -et- SUZANNE VALLÉE, Défendeurs; ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs 7 000 $ alléguant que l'immeuble qu'ils ont acquis de ces derniers est affecté de vices cachés. [ 2 ] Les défendeurs qui affirment que l'immeuble était en bon état lors de la vente, nient la présence de vices cachés et, si vices il y a, qu'ils sont survenus après la prise de possession de la maison. Ils ajoutent que la réclamation est grossièrement exagérée.

Le contexte [ 3 ] Le 15 mai 2013, les demandeurs achètent l'immeuble des défendeurs. Ils le font inspecter préalablement par un expert qui leur affirme qu'il est en bon état. [ 4 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 5 ] Ils prennent possession de l'immeuble le 13 août 2013. [ 6 ] À la mi-septembre, ils débutent des travaux de peinture dans la salle de bain située au sous-sol. Lorsqu'ils enlèvent la moulure

qui n'est pas fixée au mur, ils constatent des taches noirâtres au bas du mur. [ 7 ] Ils ouvrent le mur et constatent que la cloison est moisie ainsi qu'un pan d'un autre mur de la salle de bain dont la base a été coupée.

Cette ouverture était cachée par une plinthe. [ 8 ] Le 21 septembre, ils dénoncent verbalement la situation aux défendeurs et le 6 novembre ils leur expédient une mise en demeure. [ 9 ] Après avoir contacté leurs assureurs respectifs qui réfutent toute responsabilité, les parties tentent sans succès d'en arriver à une entente. [ 10 ] L'entrepreneur dont les demandeurs ont retenu les services, exige 7 536 $ pour corriger les défectuosités.

Les demandeurs réduisent leur réclamation à 7 000 $ afin de bénéficier de la juridiction des petites créances. [ 11 ] L'entrepreneur témoigne de la détérioration des murs, que le coin de la douche n'est pas étanche et que la base de la douche est fissurée à deux endroits. Il conclut que ces défectuosités ont entraîné de l'humidité et provoqué de la moisissure autour de la douche, et ce, antérieurement à la vente. [ 12 ] Il ajoute qu'il sera difficile mais pas impossible d'obtenir une base de douche ayant la même forme que le modèle original.

Il devra enlever la céramique recouvrant les murs et en installer une nouvelle. Il devra si l'état du plancher le justifie, changer le prélart et finalement faire le plâtrage et la peinture. [ 13 ] Les demandeurs qui n'ont pas fait de travaux jusqu'à ce jour, n'ont pas utilisé la douche depuis 2013.

Ils réclament des dommages pour troubles et inconvénients ainsi que des dommages punitifs. [ 14 ] Ils reprochent aux défendeurs de ne pas les avoir informés de l'infiltration d'eau survenue en 2007, ce qui les aurait incités à vérifier plus en profondeur les murs de la salle de bain du sous-sol. [ 15 ] Le défendeur témoigne que c'est lui qui a fait usiner la maison en septembre 2007.

L'aménagement du sous-sol est fait dans un deuxième temps. [ 16 ] En octobre de la même année, quelque temps après avoir pris possession de la maison, il constate que de l'eau s'accumule sur le plancher de la salle de bain du sous-sol lorsque les enfants prennent des douches. [ 17 ] Il explique qu'il a appliqué du silicone sur les côtés extérieurs de la base de la douche et que cela a réglé le problème d'écoulement d'eau. Au même moment, lorsqu'il observe que le placoplâtre est humide sur l'un des murs adjacents à la douche, il enlève la moulure, la coupe. Il constate que le bois du mur est sain.

Il réinstalle la plinthe. [ 18 ] Par la suite, il ne connaît aucune autre infiltration d'eau. Pour lui, il s'agissait d'un événement ponctuel qui ne s'est jamais reproduit, c'est pourquoi il n'a pas cru bon d'en informer les demandeurs lors de la vente. [ 19 ] Il ajoute que dès la prise de possession de l'immeuble, le demandeur s'est plaint à répétition de différentes situations qu'il qualifiait de "vices cachés". Les questions en litige

A) La présence de moisissure sur la base du mur rencontre-t-elle les conditions de qualification d'un vice caché?

B) Si oui, les demandeurs ont-ils droit au montant des dommages réclamés?

C) Les défendeurs ont-ils fait défaut de dénoncer aux demandeurs l'infiltration d'eau connue avant la vente? Le droit [ 20 ] La réclamation des demandeurs est soutenue par l'

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit ainsi: « Art. 1726 Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [notre soulignement] [ 21 ] Le Tribunal doit pouvoir conclure aux quatre conditions suivantes pour qualifier une défectuosité de vice caché et appliquer la garantie légale : • le vice est grave; [ 22 ] Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparation et des inconvénients subis par l'acheteur. [ 23 ] La gravité du vice s'évalue en fonction du déficit d'usage, c'est-à-dire des limites d'utilisation qu'il impose aux demandeurs.

Toute défectuosité, aussi grave soit-elle, ne peut être qualifiée de vice caché au sens de la garantie de qualité prévue au Code civil du

Québec . • le vice est inconnu de l'acheteur au moment de la vente; [ 24 ] L'obligation de prudence de l'acheteur exige qu'il porte une attention particulière lorsqu'il examine le bien en vue de l'achat.

Cet examen n'implique pas d'avoir recours à des mesures inhabituelles telles l'ouverture des murs à moins qu'un indice soulève des soupçons. • le vice est caché; [ 25 ] La Cour suprême ( [1] ) nous enseigne que le caractère caché du vice s'apprécie de façon objective, c'est-à-dire si un acheteur prudent et diligent de même compétence aurait constaté le vice. • le vice est antérieur à la vente; [ 26 ] L'acheteur doit démontrer que le vice est antérieur à la vente, c'est-à-dire qu'il existait déjà à l'état latent et que les manifestations sont survenues après la vente. [ 27 ] La survenance du vice peut, après la prise de possession, créer une présomption de l'existence du vice au moment de la vente. [ 28 ] Relativement au devoir de divulgation du vendeur, il y a lieu de faire des nuances.

Ainsi, la garantie de qualité du vendeur s'appliquera avec rigueur lorsque ce dernier tient des propos mensongers ou fait preuve de réticence à l'égard du défaut reproché.

Par contre, le seul silence du vendeur en l'absence de tout mensonge, manœuvre ou réticence, même s'il connaissait effectivement ou était présumé connaître un vice, n'aggravera pas son obligation de garantie. [ 29 ] Le juge Gabriel De Pokomandy écrit sur le sujet : «… [87] Il a déjà été jugé contraire à la lettre et à l'esprit du code d'imposer au vendeur profane un devoir de divulgation dont la sanction serait, notamment, de traiter comme caché un vice non communiqué qui pourrait autrement être considéré apparent. [88] L'hypothèse que l'acheteur peut légitimement s'attendre à ce que le vendeur profane décrive spontanément tous les vices qui dévaluent sa propriété est pour le moins irréaliste dans un contexte où les deux parties ont des intérêts clairement opposés, le vendeur cherchant à obtenir un prix élevé, l'acheteur voulant payer le moins cher possible. …» [notre soulignement] L'analyse et la décision [ 30 ] Les acheteurs ont fait preuve de prudence en retenant les services d'un expert pour inspecter l'immeuble préalablement à l'achat. [ 31 ] Le vice peut être qualifié de caché car il était impossible de découvrir le problème de moisissure sans procéder à l'enlèvement des plinthes et à l'ouverture des murs. [ 32 ] Le problème de moisissure altère la qualité de la structure des murs de la salle de bain et réduit significativement l'utilisation de la douche.

Cela permet de qualifier le vice de grave. Il s'agit d'une problématique qui prend plusieurs mois à se manifester. [ 33 ] De la preuve, le Tribunal conclut que l'immeuble acquis par les demandeurs est affecté d'un vice caché. [ 34 ] L'entrepreneur retenu par les demandeurs estime à 7 536 $ les coûts nécessaires aux réparations justifiées par la problématique de moisissure. Il décrit les travaux qu'il aura à effectuer sans ventiler la réclamation au plan financier.

Lors de son témoignage, il précise que la base de la douche coûtera approximativement 400 $ et les portes 500 $ et il n'est pas certain qu'il devra changer le recouvrement du plancher. [ 35 ] Les travaux à être effectués amélioreront la qualité de la salle de bain et les défendeurs n'ont pas à payer pour la plus-value que ces travaux apporteront à l'immeuble. [ 36 ] Faute de preuve plus détaillée et en tenant compte de la plus-value, le Tribunal arbitre le montant des dommages à 4 500 $. [ 37 ] Le Tribunal ne croit pas que les défendeurs ont fait de fausses représentations.

De bonne foi, ils croyaient le problème réglé et n'avaient connu aucun autre dégât d'eau de 2007 à 2013. Ils ne peuvent donc être tenus responsables des dommages et intérêts. [ 38 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 39 ] ACCUEILLE la requête; [ 40 ] CONDAMNE François Bouchard et Suzanne Vallée à verser à Louis-Philippe Laprise-Martel et Audrée Girard la somme de 4 500 $ plus l'intérêt et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 6 novembre 2013; [ 41 ] Chaque

partie payant ses frais.

___________________________ DORIS THIBAULT, JUGE C.Q. /ng Date d’audience : 2 mars 2015