2017 QCCQ 7563, 2017 QCCQ 7563

Perez c. Liven 2017 QCCQ 7563 JP2262 COUR DU QUÉBEC « Pratique de la Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-035277-178 DATE : Le 7 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ODETTE PEREZ Requérante c.

ALEXANDER LIVEN -et- YANA KLIMOVITSKAIA Intimés -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Perez sollicite la permission d’appeler d’une décision [1] de la Régie du logement (la « Régie ») ayant autorisé monsieur Liven et madame Klimovitskaia à reprendre son logement pour s’y loger, avec six de leurs enfants et la mère de monsieur Levin. [ 2 ] Ce logement est situé au-dessus de celui qu’occupent déjà monsieur Levin et madame Klimovitskaia avec leurs enfants, dans le duplex dont ils sont propriétaires.

L’objectif de la reprise est donc de réunir les deux logements, afin que la famille, à laquelle s’ajoutera la mère de monsieur Levin, puisse y vivre plus à son aise. [ 3 ] Madame Perez et la mère de monsieur Levin sont toutes deux âgées de plus de 70 ans. Madame Perez occupe son logement depuis plus de 28 ans. [ 4 ] La décision de la Régie est fondée sur l’

article 1959.1 du Code civil du Québec (« CCQ »), lequel prévoit : 1959.1. Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (RLRQ,

chapitre S-8, r. 1 ). Il peut toutefois reprendre le logement dans l’une ou l’autre des situations suivantes : 1° il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger; 2° le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus; 3° il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

La Société d’habitation du Québec publie sur son site Internet les seuils de revenu maximal permettant à un locataire d’être admissible àun logement à loyer modique. [5] Les motifs de la Régie sont concentrés dans les paragraphes suivants de sa décision : [29]

Malgré l'exception prévue au paragraphe 1959.1 qui restreint le droit à la reprise quand le locataire est âgé de 70 ans et plus, letribunal constate que les locateurs répondent aux critères prévus à l'alinéa 2 du même

article qui les autorise à demander la reprise dulogement de la locataire lorsque « le bénéficiaire est âgé de 70 ans ou plus. » [30] Le tribunal considère que cette disposition trouve application même si la reprise de logement n’est pas exercée exclusivementpour y loger la mère du locateur. [31] Le tribunal est d’avis que ces dispositions doivent être interprétées de manière large et libérale afin d’atteindre l’objectif premier,soit la protection des aînés. [32] Ainsi, le locateur est donc en droit d'exercer son droit à la reprise. [6] Madame Perez propose que l’appel soit autorisé sur les questions suivantes : A.

La juge administrative a-t-elle errée (sic) en droit en appliquant l’article 1959.1 alinéa 2 du Code Civil du Québec (sic) même si lareprise n’est pas exercée exclusivement pour y loger la mère d’un des locateurs? B. La juge administrative a-t-elle errée (sic) en droit en interprétant l’article 1959.1 alinéa 2 du Code Civil du Québec (sic) de manièrelarge et libérale? C. La juge administrative a-t-elle errée (sic) en droit en favorisant le locateur ou en appliquant l’interprétation large et libérale en faveurdu locateur et non de la locataire? D.

La juge administrative a-t-elle errée (sic) en fait et en droit en concluant à l’absence d’un subterfuge de la part des parties intiméeslorsqu’ils allèguent que la reprise est aussi pour y loger la mère? ANALYSE I. Les critères applicables à la permission d’appeler [7] Ces critères sont bien connus. Dans une affaire récente[2], madame la juge Tremblay les résume ainsi : [12] La demande pour permission d’appeler ne constitue pas une deuxième chance pour une

partie d’invoquer ses arguments. Il fautqu’elle démontre que les questions qu’elle entend porter devant la Cour du Québec sont de même nature que celles prévues par l’article91 de la

Loi sur la Régie du logement[10] (« LRL ») : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque laquestion en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [13] De façon générale, une question est considérée comme devant permettre un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit[11] :

a) d’une question sérieuse et méritoire; ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général. [14] La permission peut également être accordée lorsque la question soumise en est une qui met en cause les intérêts supérieurs de lajustice, notamment lorsque la Régie refuse d’exercer sa compétence ou lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision attaquée, un critèrequi inclut les concepts de l’erreur en droit, de la mauvaise application des règles de preuve ou du non-respect des règles de justicenaturelle, incluant l’insuffisance de motivation de la décision[12]. [15] Une erreur de droit par le juge administratif ne suffit pas, en elle-même, pour autoriser l’appel si la question n’en est pas uned’intérêt général que la Cour du Québec devrait trancher[13]. [16] À ce stade du processus d’appel, il n’y a pas lieu de se demander si l’appel a des chances de réussir, mais plutôt de rechercher sile plaideur soulève des arguments cohérents et défendables juridiquement, même si ces arguments sont discutables[14].

Par ailleurs,puisque la permission d’appeler constitue un filtre pour écarter les appels inutiles, futiles, dilatoires ou insignifiants, il est dejurisprudence constante de ne pas autoriser un appel manifestement voué à l’échec[15]. _______________________________________________ [10]

Loi sur la Régie du logement, RLRQ, c. R-8.1 [11] Lamarche McGuinty inc. c. Bristol (Municipalité de), (QC CQ), [1999], R.J.Q. 1270, p. 4.

[12] Paradis c. Léonard , 2013 QCCQ 994 , paragr. 10 à 13 . [13] Bélliard c. Tourigny , 2013 QCCQ 4009 , paragr. 26-27 . [14] Terrasses Riopel & Campbell inc. c. Doherty , 2012 QCCQ 5156 . [15] Breton c. ABM Habitations inc . , 2011 QCCQ 10332 , paragr. 16 ; Lapointe c. Jutras , 2011 QCCQ 394 , paragr. 43 . [Soulignements par le Tribunal] II. L’interprétation de l’article 1959.1 CCQ [ 8 ] Cet

article est de droit nouveau [3] . La Cour du Québec n’a jamais été appelée à se prononcer sur l’interprétation qu’il doit recevoir. Les questions que propose madame Perez à cet égard sont en outre sérieuses et d’intérêt général. [ 9 ] Le Tribunal reformule toutefois ainsi les trois premières questions en appel que propose madame Perez : • Dans l’interprétation de l’

article 1959.1 du Code civil du Québec , la Régie du logement commet-elle une erreur justifiant l’intervention de la Cour du Québec? III. La conclusion de la Régie quant à l’absence de subterfuge [ 10 ] Selon madame Perez, la mère de monsieur Levin a été ajoutée à la liste des bénéficiaires de la reprise de son logement dans l’unique but de contourner la prohibition de l’

article 1959.1 CCQ. [ 11 ] Le Tribunal constate au contraire que la Régie retient que la mère de monsieur Levin a récemment été diagnostiquée de la maladie d’Alzheimer et que c’est la raison pour laquelle elle ne peut plus vivre seule et requiert désormais l’assistance de son fils, de sa bru et de ses petits-enfants. [ 12 ] Il s’agit là d’une conclusion éminemment factuelle, fondée notamment sur l’appréciation par la Régie de la crédibilité des témoins qu’elle a entendus. [ 13 ] Sur cette question, madame Perez ne fait pas voir en quoi la décision de la Régie souffrirait d’une quelconque faiblesse.

Cette question n’est pas nouvelle, sérieuse, controversée ou d’intérêt général. La question est au contraire d’intérêt strictement privé entre les parties, n’a aucune portée au-delà du présent litige et elle ne mérite donc pas d’être soumise à la Cour du Québec siégeant en appel de la Régie. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande pour permission d’appeler de la décision de la Régie du logement en date du 20 avril 2017 dans le dossier portant le numéro 316268 31 20170124 G; DÉCLARE que sous réserve du paiement des droits de greffe, le présent jugement tient lieu d’inscription en appel sur la question suivante : Dans l’interprétation de l’

article 1959.1 du Code civil du Québec , la Régie du logement commet-elle une erreur justifiant l’intervention de la Cour du Québec? ORDONNE que l’appel soit entendu sans preuve nouvelle; LE TOUT, frais de justice à suivre l’issue de l’appel. __________________________________ VINCENZO PIAZZA, J.C.Q.

Me Perry Alimbertis Étude légale : Bureau d’aide juridique Côte-Des-Neiges Avocat de la Requérante Me Alexandre Novikov Étude légale : Alexandre Novikov, avocat Avocat des Intimés Date d’audience : 14 juin 2017