2014 QCCQ 976, 2014 QCCQ 976

Argiro c. Do 2014 QCCQ 976 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-129635-118 DATE : 20 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMENICO ARGIRO Demandeur c. HONG VU DO Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame du défendeur la somme de 7 000 $ à

titre de dommages en raison des vices cachés affectant un immeuble qu'il a acheté dudit défendeur par acte de vente intervenu le 4 février 2010. [ 2 ] Au soutien de la demande, le demandeur allègue que la fondation de l'immeuble acheté avait un trou d'une grandeur de 4 pieds par 5 pieds qui n'était pas visible en raison de la laine minérale qui le couvrait. [ 3 ] Pour réparer ce trou, le demandeur allègue qu'il lui en a coûté la somme de 7 795.14 $ [1] qu'il a payée à l'entrepreneur M.

De Luca Excavation. [ 4 ] De plus, le demandeur allègue que le drain de fond, circulant sous le plancher de la cuisine du rez-de-chaussée, était percé depuis longtemps et que, pour le réparer, il lui en a coûté la somme de 1 918.88 $ qu'il a payée à Plomberie Exclusive Inc. [2] . [ 5 ] Le demandeur a réduit sa réclamation à la somme de 7 000 $ afin de pouvoir introduire son recours devant la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 6 ] Le défendeur conteste l'action du demandeur, plaidant essentiellement que:

A) les vices allégués par le demandeur n'étaient pas des vices cachés au sens de la loi mais plutôt des vices apparents;

B) le demandeur a omis de lui transmettre la mise en demeure requise par l'

article 1739 du Code civil du Québec avant de procéder aux réparations et que, de ce fait, le recours est irrecevable. [ 7 ] La preuve a révélé que le demandeur a présenté une offre d'achat [3] qui a été acceptée par le défendeur.

[ 8 ] À cette offre d'achat, le demandeur s'est réservé le droit de faire inspecter l'immeuble par un inspecteur en bâtiments de son choix dans les 10 jours suivant l'acceptation de l'offre d'achat. [ 9 ] La preuve a révélé que le demandeur a retenu les services de l'inspecteur en bâtiments, Peter Elliott, de la société Pro-Inspexx Services. [ 10 ] L'inspection de M. Elliott a eu lieu le 9 janvier 2010 et son rapport a été remis au demandeur en date du 11 janvier 2010. [ 11 ] À la première page du rapport de M.

Elliott, il écrit: "This building is in need of major renovation and repairs, specifically the first floor unit that is unfit for habitation, in our opinion. Please be aware of the extensive costs that can arise from a mold remediation as the extent of the repairs is yet to be determined. All renovation must follow current codes and this will require electrical upgrades, plumbing upgrades, and ventilation upgrades. It is evident that there has been little or no maintenance of the building over an extended period of time.

It would be reasonable to assume there will be significant costs to upgrade this building and render it safe for the occupants health." [4] [ 12 ] Relativement à la fondation, à son rapport, M. Elliott écrit: " Crawlspace Moisture on Exposed Basement Walls Noted: High moisture content in the exterior walls can lead to mildew and wood rot in high concentrations. The moisture content noted is high enough to cause either or both. Evidence of Water Entry in the crawlspace Noted: There is evidence of water entry or damage in the crawlspace level.

Action Necessary – At the time of the inspection there was water present. Immediate action is necessary to make repairs and to stop further damage. Estimates from reputable contractors are needed. Note – It was not possible to determine if the water was from ground pressure, walls, or possibly the nearby waste lines. It is STRONGLY recommended to have a licensed plumber verify the waste system prior to close.

Crawlspace Ventilation: Cross-ventilation in the crawlspace should have at least 1 square foot of net free vent space for every 1500 square feet of floor space when there is an approved vapor barrier installed. When there is no vapor barrier installed, there should be one square foot of vent space for every 150 square feet of crawlspace floor area. These vent openings should be located within 3 linear feet of the building corners. Action Necessary – There is no or inadequate ventilation noted in the crawlspace.

Crawlspace Inspected By: The wet areas of the crawlspace were not entered by the inspector due to safety reasons.

Posts Condition: Action Necessary – There is soil to wood contact. This should be eliminated." [5] [ 13 ] La preuve a révélé que M. Elliott ne s'est pas véritablement rendu au sous-sol afin d'examiner la fondation alléguant des raisons de sécurité que l'on ne connaît pas puisqu'il n'a pas témoigné à l'audience. [ 14 ] Quoiqu'il en soit, les photographies déposées en preuve par le demandeur révèlent que les vices allégués par lui auraient pu être constatés par l'inspecteur si celui-ci s'était rendu au sous-sol et avait procédé à l'inspection des lieux. D'ailleurs, c'est en ce faisant que le demandeur les a lui-même découverts. [ 15 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec [6] prévoit ce qui suit: " 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert." [ 16 ] Ceci étant, il apparaît clairement de la preuve que les vices allégués par le demandeur sont des vices apparents, et ce, parce qu'ils auraient pu être constatés par un acheteur prudent et diligent procédant à un examen raisonnable des lieux. [ 17 ] En l'espèce, compte tenu des représentations alarmiste faites par M.

Elliott à son rapport, il est manifeste que le demandeur et son inspecteur n'ont pas procédé à un examen des lieux adéquat et, s'ils l'avaient fait, les vices allégués auraient été constatés avant la vente. [ 18 ] Dans ces circonstances, en l'espèce, il s'agit de vices apparents non couverts par la garantie légale sur les vices cachés prévue à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Ce seul motif suffit à lui seul pour rejeter l'action du demandeur. Mais, il y a plus. [ 19 ] En effet, la preuve a révélé que le demandeur a effectué les réparations sans avoir préalablement mis en demeure le défendeur, tel que l'exige l'

article 1739 du Code civil du Québec qui prévoit ce qui suit: " 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice." [ 20 ] La preuve présentée par le demandeur à l'audience n'a pas démontré l'existence d'une situation d'urgence telle qu'il était en droit de passer outre à son obligation d'avoir à aviser le défendeur de l'existence des vices avant de procéder aux réparations tel que l'exige l'

article 1739 du Code civil du Québec . [ 21 ] Ce manquement de la part du demandeur est fatal à son recours. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE l'action du demandeur avec dépens fixés à 148 $.

__________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Date d’audience : 17 février 2014