2014 QCCQ 8245, 2014 QCCQ 8245

Mouradian c. Farkas 2014 QCCQ 8245 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-026445-138 DATE : Le 25 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VASKO MOURADIAN

Partie demanderesse c. AGNES KESERU FARKAS -et- AGNES KESERU

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Vasko Mouradian (Mouradian) réclame le remboursement de la somme de 7 000 $ de Agnes Keseru-Farkas et Agnes Keseru (les Keseru) qu'il allègue avoir versé sous la pression et la menace. [ 2 ] Les Keseru nient avoir exercé quelque pression que ce soit et soulèvent que la somme fut versée après négociations et dans le but d'éviter un litige possible. [ 3 ] Elles présentent une demande reconventionnelle de 7 000 $ pour harcèlement, mensonge, allégations fausses, stress qu'elles ont vécus et que leur tante décédée aurait, elle aussi, vécus.

QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Mouradian a-t-il prouvé qu'il a remis la somme de 7 000 $ par crainte, sous la menace de procédure, menace faite de façon abusive? [ 5 ] Les Keseru ont-elles démontré qu'elles furent victimes de harcèlement, fausses représentations, stress justifiant des dommages de 7 000 $? LES FAITS [ 6 ] Mouradian travaille dans le domaine de l'immobilier.

Il possède plusieurs immeubles qu'il gère et loue. [ 7 ] En 2007, il apprend que la tante des demanderesses, Ilona Borbely Aczel (Aczel), est veuve depuis environ un an, et veut vendre sa maison de ville, maison qui est située dans un complexe où Mouradian possède déjà trois bâtisses. [ 8 ] Il rencontre feu Aczel, une entente de vente et location est signée le même jour.

Cette entente prévoit que Mouradian achète la résidence pour la somme de 90 000 $, que la vente notariée sera faite aussitôt que la succession du mari de Aczel sera réglée. [ 9 ] Il est aussi convenu qu'Aczel quitte la résidence le mois suivant et qu'en attente de passer chez le notaire Mouradian lui paiera 500 $ de loyer par mois, mais Aczel assumera les comptes de taxes, d'Hydro et autres dépenses de la résidence. [ 10 ] Keseru allègue que cette entente était abusive, sa tante ayant été déclarée inapte l'année suivante.

Elle dépose D-15, au soutien de ce qu'elle allègue. [ 11 ] Or, D-15 est un contrat notarié donnant un mandat général à Keseru pour qu'elle représente sa tante dans certaines circonstances, et un mandat en cas d'inaptitude advenant la possibilité que Aczel devienne inapte. [ 12 ] Or, aucune preuve ne fut faite qu'Aczel fut éventuellement déclarée par un médecin inapte mettant en vigueur le mandat en cas d'inaptitude. Keseru allègue ensuite que Mouradian a acheté en dessous de la valeur marchande et dépose un compte municipal qui montre une valeur plus élevée.

Or, le compte déposé est pour l'année 2009 et non 2007 date de l'achat. [ 13 ] Le Tribunal demande alors à Keseru de déposer le compte de 2007 et celui-ci démontre que Mouradian a payé au-dessus de

l'évaluation municipale de l'année. Mouradian a aussi allégué que la résidence nécessitait plusieurs réparations ce qui explique le prix payé. [ 14 ] Peu de temps après la transaction, Aczel découvre que son mari a une fille en Hongrie qui a le droit à un tiers de l'héritage, ceci retardera le passage chez le notaire. Afin d'alléger les obligations d'Aczel, huit mois après avoir signé le contrat soit en avril 2008, Mouradian rembourse l'hypothèque qu'elle avait toujours. [ 15 ] Aczel décède ensuite ce qui retardera encore la vente notariée.

À son décès, Agnès Keseru Farkas est nommée liquidatrice de la succession. Mouradian demande que soit réglée la question de la fille en Hongrie, il paie pour que Keseru se rende là-bas et obtienne les signatures nécessaires pour que la transaction ait lieu. [ 16 ] Finalement, le 11 janvier 2012, l'acte de vente notarié peut être conclu. Mouradian remet une traite bancaire de 10 000 $ à Agnes Keseru.

Il allègue qu'il a été contraint à le faire, les Keseru menaçant de ne pas signer la transaction, et ce, à la dernière minute alors que cela faisait longtemps qu'il attendait ce moment et qu'il avait déjà engendré bien des dépenses. [ 17 ] Keseru présente une autre version. Elle confirme qu'elles ont informé Mouradian à plus d'une reprise qu'elle voulait que la vente soit annulée, car selon elles Mouradian avait abusé de leur tante.

Ceci aurait été mentionné avant le décès d'Aczel et, à ce moment, Mouradian aurait promis d'augmenter le prix d'achat en rassurant Keseru de ne pas s'inquiéter. [ 18 ] À la mort de Aczel, Mouradian serait revenu sur sa promesse alléguant que maintenant décédée pourquoi augmenterait-il la somme à lui verser. Étant héritières de Aczel, les Keseru lui auraient alors indiqué leur intention d'exercer les droits de la défunte. [ 19 ] C'est ainsi qu'une entente de paiement d'une somme additionnelle de 10 000 $ aurait été conclue afin de résoudre le litige potentiel.

ANALYSE ET MOTIFS [ 20 ] Une transaction se forme par l'accord des parties, le consentement verbal suffit (2631 C.c.Q. ). [ 21 ] L'

article 2634 C.c.Q. nous indique que la transaction peut être annulée pour les mêmes motifs d'annulation retrouvée à la

section sur les contrats. [ 22 ] Aux présentes, l'article qui se trouve applicable est l'

article 1399 C.c.Q. , soit celui qui indique que le consentement donné doit être libre, il peut être vicié s'il y a crainte. [ 23 ] La crainte est plus explicitement définie à l'

article 1402 C.c.Q. , entre autres, elle peut être provoquée par une menace en provenance de l'autre partie, menace dont l'appréciation demeure une question de fait. [ 24 ] Cette menace ( art. 1403 C.c.Q. ) peut venir de la mention par une

partie de son intention d'exercer de façon abusive un droit. [ 25 ]

L'article prévoit bien que la menace doit être pour l'utilisation abusive d'un droit, car l'article subséquent ( art. 1404 C.c.Q. ) précise qu'il n'y a pas menace si l'autre

partie évoque l'exercice de ses droits lors de négociations de bonne foi. [ 26 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec précisent qu'il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de présenter une preuve prépondérante de celui-ci. [ 27 ] Or, aux présentes, le Tribunal a entendu deux versions différentes des faits.

Rien ne lui permet de retenir celle présentée par Mouradian plus que celle présentée par Keseru. [ 28 ] Mouradian n'a donc pas réussi à prouver par prépondérance que le paiement exigé de 10 000 $ fut obtenu par la menace de procédure abusive, puisque de la version de Keseru, il y aurait plutôt eu une transaction négociée de bonne foi afin d'éviter un litige. [ 29 ] Quant à la demande reconventionnelle, l'envoi d'une mise en demeure ne constitue pas du harcèlement, il n'y a pas de preuve des mensonges, de la pression et des fausses allégations concernant la tante des Keresu sur des faits qui sont prescrits.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; REJETTE la demande reconventionnelle; Le tout sans frais . __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q.

Date d’audience : Le 18 juillet 2014