2022 QCCQ 8922, 2022 QCCQ 8922

Ambrose c. Frawley 2022 QCCQ 8922 COUR DU QUÉBEC « Chambre Civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC N° : 200-80-010139-218 DATE : 22 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Ginger Anne AMbrose

Partie appelante c. Maureen Frawley

Partie intimée et TRibunal Administratif du Logement

Partie mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERCU [ 1 ] Madame Ginger Anne Ambrose (Mme Ambrose), défenderesse devant le Tribunal administratif du logement (le TAL), appelle de la décision du TAL qui autorise sa locatrice, madame Maureen Frawley (Mme Frawley), à reprendre pour son usage personnel son logement. [ 2 ] Mme Ambrose occupe ce logement aux termes d’un bail contracté en juin 2020 auprès de monsieur Paul Servais (M. Servais), le propriétaire de l’époque.

Ce bail est à durée fixe d’un an. [ 3 ] En décembre 2020, Mme Frawley achète la propriété de M. Servais. [ 4 ] Dans les jours qui suivent son achat, elle transmet à Mme Ambrose un avis de reprise de logement pour son utilisation personnelle [1] . [ 5 ] Mme Ambrose ayant répondu par la négative à cet avis, Mme Frawley introduit auprès du TAL une demande pour obtenir l’autorisation de reprendre ledit logement dans le but de s’y loger. [ 6 ] Mme Ambrose conteste la reprise de logement.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande au motif que celle-ci ne rencontre pas les exigences des articles 1957 et 1958 du Code civil ( C.c.Q. ); l’immeuble étant détenu en copropriété indivise par Mme Frawley et sept autres copropriétaires. [ 7 ] La juge administrative rejette ce moyen en ces termes : [15] Quant à la recevabilité de la demande de reprise de logement lorsque le locateur est propriétaire d’une unité situé dans un immeuble détenu en copropriété divise (condominium) comme en l’espèce, les auteurs, suivis par la jurisprudence, soutiennent que le propriétaire d'une fraction privative d’un immeuble étant libre d'aliéner cette fraction sans égard aux autres copropriétaires de la

partie commune peut en corollaire reprendre cette fraction notamment pour s’y loger [1] . [16] Par ailleurs, la convention d’occupation en indivision de l’immeuble en l’instance réitère ce principe en prévoyant ce qui suit : « Chaque copropriétaire a, relativement à sa part, sujet aux restrictions de la présente convention, les droits et obligations d’un propriétaire exclusif. »

[17] Conséquemment, la locatrice détient tous les droits, les titres et les intérêts correspondant à sa

partie privative, tout en profitant de droits indivis dans les parties communes de l’immeuble. [18] Donc, après avoir analysé notamment les autorités produites à l’audience par les avocats des parties et étudié l’application de l’

article 1958 C.c.Q. dans un contexte de condominium, la soussignée est d’avis que le moyen d’irrecevabilité soulevé en défense doit être rejeté [2] . [Les soulignements sont du Tribunal] [1] ALLARD, Serge et GAGNON, Christine, Représenter l'acheteur d'une fraction de copropriété divise , 2002, EYB2002DEV312, Les Éditions Yvon Blais Inc.; ALLARD, Serge, La copropriété divise , 2 e édition, 2006, collection bleue, 84 pages; Akl c. Décoste (R.D.L., 2012-12-03), 2012 QCRDL 42759 , SOQUIJ AZ-50919463 , 2013 EXP-651 . F. Jodoin; Tommy Chouinard-Lafond c.

Steve Mohamed , Me Marilyne Trudeau, 561087 31 20210309 G. [ 8 ] Elle autorise également la reprise du logement puisqu’elle évalue que les intentions de Mme Frawley à vouloir reprendre le logement pour son utilisation personnelle sont réelles. Celle-ci lui apparaît sincère dans sa démarche. [ 9 ] Mme Ambrose introduit une demande en permission d’appeler de la décision du TAL.

Autorisation d’appel et Questions en litige [ 10 ] Le 3 septembre 2021, monsieur le juge Jacques Tremblay, C.Q., autorise l’appel et fixe la question en litige comme suit : le Tribunal administratif du logement a-t-il erré en droit et en faits lorsqu’il déclare que l’article 1958 du Code civil du Québec ne permet pas à madame Ginger Anne Ambrose d’être maintenue dans les lieux qu’elle loue au [...], à Québec, appartement [...] ? [ 11 ] Le Tribunal accueille l’appel pour les motifs qui suivent.

Analyse et décision Question : Le Tribunal administratif du logement a-t-il erré en droit et en faits lorsqu’il déclare que l’

article 1958 du Code civil du Québec ne permet pas à madame Ginger Anne Ambrose d’être maintenue dans les lieux qu’elle loue au [...], à Québec, appartement [...]? La norme de contrôle applicable [ 12 ] Dans la présente affaire, le Tribunal siège en appel de la décision du TAL, et ce, suivant les articles 91 et suivants de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement [3] . [ 13 ] Il révise ainsi la décision du TAL en appliquant les normes de contrôle applicables au recours en appel [4] . La norme de contrôle diffère selon la question soumise. Celle-ci est soit une pure question de droit, une question de fait ou une question mixte de faits et de droit selon les définitions que la Cour Suprême a données à ces notions au fil du temps [5] . [ 14 ] La question de droit est examinée en fonction de la norme de la décision correcte.

Celle de fait l’est en fonction de la norme de l’erreur manifeste et déterminante, tout comme la question mixte de fait et de droit, lorsqu’il est juridiquement difficile d’isoler le principe de droit. [ 15 ] Le Tribunal fait siens les propos de madame la juge Breault, C.Q., lorsque celle-ci résume la démarche de qualification d’une question selon l’une de ces trois catégories : [26] La démarche de qualification d’une question selon l’une de ces trois catégories est rappelée par la Cour suprême dans l’arrêt Teal Cedar [12] : ▪ Une question de droit concerne la détermination du critère juridique applicable; ▪ Une question de fait porte sur ce qui s’est réellement passé entre les parties; ▪ Une question mixte de fait et de droit nécessite de déterminer si les faits satisfont au critère juridique applicable; ▪ La question mixte de fait et de droit contient une sous-catégorie : celle où le critère juridique applicable est altéré lors du processus d’application des faits.

Une telle altération s’apparente à la première catégorie puisque la question en litige est de déterminer si le juge fonde sa décision sur le bon critère juridique. Le critère juridique y est facilement isolable de sorte que la norme de contrôle est alors celle de la décision correcte [6] . [12] Tear Cedar Products Ltd. c. Colombie-Britannique , 2017 CSC 32 , par. 43-44 . [ 16 ] En l’espèce, la question devant être examinée est une question mixte de faits et de droit puisqu’il s’agit de déterminer si la reprise de possession prévue à l’

article 1958 C.c.Q. peut être exercée par Mme Frawley.

[ 17 ] La norme applicable est celle de l’erreur manifeste et déterminante. Application de la norme à la situation soumise en appel [ 18 ] Mme Frawley, en sa qualité de nouvelle propriétaire, demande la reprise de l’appartement occupé par sa locataire, Mme Ambrose. [ 19 ] La législation québécoise en matière de louage résidentiel s’articule autour du principe assurant le droit au maintien dans les lieux du locataire édicté à l’

article 1937 C.c.Q [7] . [ 20 ] La reprise d’un logement constitue un cas d’exception puisqu’il fait échec à ce principe de maintien du locataire dans les lieux. À ce titre, les conditions de reprises de possession reçoivent une interprétation restrictive. Celles-ci sont édictées aux articles 1957 et 1958 C.c.Q . [ 21 ] L’article 1957 prévoit que le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même. Le législateur exige ainsi la double qualité de propriétaire et de locateur. [ 22 ] Quant à l’

article 1958 , cette disposition crée une deuxième restriction à la reprise d’un logement lorsqu’il s’agit de copropriétaires indivis. Dans ce cas, ce droit à la reprise est uniquement permis lorsque ceux-ci sont également conjoints. [ 23 ] En résumé, en vertu des articles 1957 et 1958 C.c.Q. , aucun propriétaire d’une

part indivise d’un immeuble ne peut reprendre un logement pour s’y loger ou y loger un bénéficiaire autorisé par la loi, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint. [8] [ 24 ] Or, en l’espèce, la juge administrative rejette l’application de ces restrictions à la situation en litige puisqu’elle considère que la propriété achetée par Mme Frawley est située dans un immeuble détenu en copropriété divise (condominium) [9] .

Ainsi, Mme Frawley est libre d’aliéner sa propriété suivant les règles applicables aux immeubles détenus en copropriété divise. [ 25 ] Or, à l’examen de la preuve documentaire déposée au dossier, il s’avère que la juge administrative a erronément qualifié la nature de l’achat de Mme Frawley comme étant une unité détenue en copropriété divise. [ 26 ] L’examen du contrat notarié permet de constater que l’acquisition de Mme Frawley porte sur un pourcentage de douze et huit dixièmes pour cent en indivision (12,8 % IND) d’un immeuble avec bâtisses érigées dessus. [ 27 ] Elle devient ainsi propriétaire indivis d’un immeuble avec sept autres personnes pour une quote-part indivise de 12,8 % dudit immeuble. [ 28 ] Ses droits d’usage et de jouissance exclusive sont identifiés au contrat d’achat comme étant, entre autres, l’appartement [...] du, [...], incluant un loft au rez-de-chaussée qui est loué à Mme Ambrose. [ 29 ] Le contrat d’achat prévoit, de plus, l’adhésion de Mme Frawley à la convention d’occupation en indivision de l’immeuble et du fait qu’elle assume dorénavant toutes et chacune des obligations contenues à cette convention en lieu et place de son vendeur, se trouvant ainsi subrogée aux droits de celui-ci. [ 30 ] La convention d’occupation en indivision de l’immeuble notariée et publiée est opposable autant à Mme Frawley à

titre de nouvel acquéreur, malgré le fait qu’elle n’y ait pas personnellement adhéré qu’aux tiers en vertu de l’

article 1014 C.c.Q : 1014. L’indivision conventionnelle portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers. La publication porte notamment sur la durée prévue de l’indivision, sur l’identification des parts des indivisaires et, le cas échéant, sur les droits de préemption accordés ou sur l’attribution d’un droit d’usage ou de jouissance exclusive d’une

partie du bien indivis. [ 31 ] Par ailleurs, contrairement à ce que la juge administrative soutient au paragraphe 6 de sa décision, la quote-part établie au contrat d’achat de Mme Frawley constitue, suivant les prescriptions de l’

article 1015 C.c.Q. , son intérêt à

titre d’indivisaire dans la propriété : 1015. Présomption d’égalité des parts . Les parts des indivisaires sont présumées égales. Droits et obligations de l’indivisaires. Chacun des indivisaires a, relativement à sa part, les droits et les obligations d’un propriétaire exclusif.

Il peut ainsi l’aliéner ou l’hypothéquer, et ses créanciers peuvent la saisir. [ 32 ] Cette disposition indique que chaque indivisaire a un droit de propriété exclusif sur sa quote-part de l’indivision et qu’il peut donc en disposer seul, sous réserve des règles établies par le code civil ou la convention de copropriété. [ 33 ] Cette quote-part ne constitue ni un droit, ni l’objet d’un droit, mais uniquement la mesure de l’intérêt de chaque copropriétaire indivis dans la propriété : 64. Contrairement à ce que le Code laisse entendre à l'

article 1015 , al. 2 C.c.Q . , la quote-part n'est ni un droit, ni l'objet d'un droit. La quote-part n'est pas un droit, car elle n'est pas issue du fractionnement du droit de propriété. Ce droit est, en effet, indivisible, bien que ses prérogatives puissent être réparties par la création de démembrements. La quote-part n'est pas, non plus, l'objet du droit des

indivisaires. La copropriété étant une modalité de la propriété, les copropriétaires ont une emprise directe sur le bien. Les articles 1015 à 1024 incl. illustrent ce phénomène. 65. La quote-part étant ni droit ni objet, elle est une quantité, une mesure . Elle est issue du fractionnement des intérêts dans le

titre de propriété et non pas de la division du droit ou de la division matérielle (physique) ou intellectuelle de l'objet. Lorsqu'un indivisaire agit pour sa part, il agit dans la mesure de ses intérêts dans la propriété du bien.

Cette façon d'analyser et de qualifier la quote-part est celle qui évite le mieux les écarts et les contradictions sur le plan de la logique juridique. [10] [Références omises] [ 34 ] En la présente instance, la juge administrative erre en droit lorsqu’elle réfère à cette disposition pour y confirmer son assertion à l’effet que l’acquisition de Mme Frawley constitue une copropriété divise. [ 35 ] Le Tribunal conclut que la décision du TAL n’est pas bien dirigée en droit, ni en faits, et que la juge administrative n’a pas correctement appliqué les principes de droit applicables à la situation soumise pour les raisons énoncées précédemment. [ 36 ] Elle ne pouvait accorder la reprise du logement par Mme Frawley puisque le logement occupé par Mme Ambrose se trouve dans un immeuble qu’elle possède en indivision avec sept autres copropriétaires, ce que prohibe l’

article 1958 C.c.Q . Pour CES MOTIFS, le tribunal : [ 37 ] ACCUEILLE l’appel; [ 38 ] INFIRME la décision du Tribunal administratif du logement rendue le 1 er juin 2021 par France Tremblay, juge administrative au Tribunal administratif du logement du district de Québec, dans le dossier portant le numéro 555895 18 20210203 G. [ 39 ] REJETTE la demande de la locatrice-intimée; [ 40 ] LE TOUT avec les frais de justice contre la locatrice-intimée. __________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. Me Guillaume Demers Lévesque Lavoie avocats inc. Avocat de la

partie appelante Me Morgane Laloum Avocate de la

partie intimée