2010 QCCQ 12181, 2010 QCCQ 12181

Télécommunications Denis Gignac inc. c. Télus Communications (Québec) inc. 2010 QCCQ 12181 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE RIMOUSKI « Chambre civile » N° : 100-22-005649-084 Jugement rectifié le 12 janvier 2011 DATE : 23 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ TÉLÉCOMMUNICATIONS DENIS GIGNAC INC. Demanderesse c. TÉLUS COMMUNICATIONS (QUÉBEC) INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ Jugement rectifié JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame de la défenderesse la somme de 41 433,46 $ qui représente, selon son évaluation, le loyer perçu par la défenderesse du Centre de services partagés du Québec pour la location de certains espaces au site de St-Médard.

La demanderesse prétend, qu'en vertu de la convention d'exploitation intervenue entre Québec-Téléphone, Norescom Télécom ltée (Norescom) et QuébecTel Mobilité inc. (Mobilité) le 3 mai 1999, la défenderesse doit lui verser les sommes perçues. [ 2 ] La défenderesse interprète différemment la convention d'exploitation et prétend que la demanderesse n'a pas droit aux sommes réclamées. [ 3 ] Les parties ont admis, lors de l'audience, que la défenderesse Telus Communications Québec inc. (Telus) est aux droits de Mobilité et de Québec-Téléphone et que Télécommunications Denis Gignac inc. est aux droits de Norescom.

LES FAITS [ 4 ] À la fin des années 1990, la demanderesse et Sat Com Télécom, une entreprise de Baie-Comeau, s'unissent pour former la compagnie Norescom, et ce, afin de faire l'acquisition des équipements de radio communication appartenant à Mobilité. [ 5 ] Mobilité est propriétaire de divers équipements de télécommunication situés dans plusieurs sites dans l'Est du Québec. [ 6 ] Le 31 décembre 1997, Norescom fait l'acquisition du réseau privé de radio mobile Grand Rayonnement de Mobilité. Certains de ces équipements sont installés sur le site de St-Médard appartenant à Québec-Téléphone.

Ce site est situé à environ 25 kilomètres au sud de Trois-Pistoles. Il est important de mentionner que Québec-Téléphone et Mobilité sont deux entreprises légalement distinctes à cette époque. [ 7 ] Mobilité est locataire d'un espace sur le site de St-Médard et y a installé ses équipements de radio communication. Puisque Mobilité est locataire du site, un bail intérimaire intervient entre Mobilité et Norescom le 16 mars 1998 pour la location de certains espaces du site de St-Médard. Ce bail intérimaire est conclu jusqu'à ce qu'un bail détaillé intervienne concernant la location d'un emplacement sur ce site.

Il est convenu que le loyer mensuel est de 188,16 $ payable le 1 er jour de chaque mois. [ 8 ] Cependant, lors des négociations concernant la rédaction d'un bail détaillé, Québec-Téléphone informe Mobilité et Norescom de son intention de cesser l'exploitation du site de St-Médard. Il semble, qu'à l'époque, le site est utilisé uniquement pour les services de

Télécommunications Grand Rayonnement de Mobilité et, qu'en raison de la ligne électrique désuète et des investissements requis (entre 25 000,00 $ et 30 000,00 $), Québec-Téléphone a pris la décision de ne pas investir pour rénover ses installations et de cesser l'exploitation du site. [ 9 ] Cette décision de Québec-Téléphone a pour conséquence que Norescom doit relocaliser ses équipements ou cesser le service de Télécommunications Grand Rayonnement à partir de ce site. [ 10 ] Afin de permettre à Norescom de continuer à exploiter ses équipements sur le site de St-Médard, une convention d'exploitation intervient entre Québec-Téléphone, Norescom et Mobilité (P-4).

À cette convention, Québec-Téléphone est décrite comme «le Propriétaire» et Norescom comme «l'Exploitant». [ 11 ] Cette convention d'exploitation intervenue le 3 mai 1999 contient les clauses suivantes qui sont pertinentes au présent litige: Clause 2.1: «Le Propriétaire cède par les présentes l'exploitation, à l'Exploitant du site de St-Médard comprenant le terrain comme étant désigné le Bloc A au cadastre officiel de la Seigneurie Nicolas Rioux, la bâtisse de télécommunication dessus construite, ainsi que la tour e télécommunication.

Clause 4.1: La présente convention est faite en considération de l'assumation par l'Exploitant de tous les frais d'exploitation en contre-partie l'Exploitant conserve la totalité des revenus de location du site.

Clause 6.1 L'Exploitant occupera et exploitera les lieux uniquement aux fins d'installation,d'exploitation et d'entretien de son réseau de radio mobile et pour aucune autre fin, à d'avoir obtenu l'accord préalable du Propriétaire.» (sic) [ 12 ] De plus, cette convention d'exploitation contient les attendus suivants: «ATTENDU que QuébecTel Mobilité inc. a loué certains espaces du site à Pêches et Océans et au Ministère des Transports; ATTENDU que QuébecTel Mobilité inc. en échange de l'assumation des différentes obligations contenues aux conventions est disposée à verser à Norescom Télécom inc.; les loyers perçus aux termes desdits baux.» [ 13 ] Suite à la signature de cette convention d'exploitation, Norescom a pu continuer à exploiter ses équipements situés sur le site de St-Médard.

Les revenus de location du site lui sont versés et elle n'a plus à payer de loyer à Québec-Téléphone pour son utilisation, mais doit, en contrepartie, assumer l'ensemble des dépenses d'exploitation courantes du site de St-Médard. [ 14 ] C'est ce qui ressort du témoignage du représentant de la demanderesse, monsieur Denis Gignac et également des réponses qu'il a fournies lors de son interrogatoire au préalable le 22 mai 2009. [ 15 ] Quant aux frais d'exploitation, monsieur Gignac témoigne que Norescom devait assumer les frais d'électricité ainsi que les frais d'entretien de la ligne électrique qui a d'ailleurs nécessité le remplacement de plusieurs poteaux.

Il a également installé une nouvelle génératrice, puisque la génératrice en place nécessitait beaucoup d'entretien. [ 16 ] L'entretien du site s'effectuait lors de deux (2) visites annuelles, soit au printemps et à l'automne. [ 17 ] Monsieur Gignac témoigne également que Norescom a dû installer des équipements de télémétrie d'une valeur d'environ 5 000,00 $, et ce, afin de vérifier à distance l'alimentation électrique des divers équipements. [ 18 ] À compter de novembre 2002, Pêches et Océans Canada et le Ministère des Transports ne sont plus locataires d'espace sur le site de St-Médard. [ 19 ] À partir de cette date, seuls les équipements de Norescom se trouvent sur le site de St-Médard et Norescom prend la décision de maintenir le site en opération afin de pouvoir offrir le service à leurs clients. [ 20 ] Le 16 juin 2003, un bail intervient entre Telus qui, je le rappelle, est aux droits de Mobilité et de Québec-Téléphone et le Centre de services partagés du Québec (CSPQ) pour la location d'espace au site de St-Médard.

Le bail a été consenti pour une durée de 42 mois débutant le 1 er octobre 2003 pour se terminer le dernier jour de mars 2007. [ 21 ] Le loyer payable était de 320,00 $ par mois du 1 er mai 2004 au 21 octobre 2004 et de 376,24 $ par mois à compter du 22 octobre 2004. [ 22 ] Étant convaincu que les loyers perçus par Telus en vertu de ce bail doivent revenir à Norescom, Denis Gignac a entrepris des pourparlers avec Telus pour clarifier la situation. [ 23 ] Le 28 février 2007, la demanderesse a fait parvenir à Telus une facture de 24 514,62 $ représentant les revenus de location

concernant le Centre de services partagés du Québec, et ce, du 1 er décembre 2003 au 30 avril 2007. Le coût de location, qui était alors inconnu de la demanderesse, a été fixé en fonction des revenus de location que la demanderesse tirait des ententes intervenues avec Pêches et Océans Canada et le Ministère des Transports. [ 24 ] Cependant, Telus refuse de verser à la demanderesse les revenus de location perçus et, le 19 février 2009, elle a fait parvenir à la demanderesse le préavis de fin de convention prévue à la clause 3.3 de la convention d'exploitation (P-4).

PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 25 ] Selon la demanderesse, la convention d'exploitation intervenue le 3 mai 1999 est claire et Norescom doit recevoir la totalité des revenus de location du site qui proviennent de l'exploitation de ses équipements ou de l'exploitation du site par Telus. [ 26 ] Si cette convention doit être interprétée, il faut favoriser l'équité et la bonne foi et tenir compte de l'intention des parties lorsqu'elles ont contracté. [ 27 ] Selon la demanderesse, la preuve démontre que Québec-Téléphone voulait fermer le site de St-Médard et que sans l'intervention de Norescom, Québec-Téléphone aurait cessé cette exploitation.

Dans les circonstances, il était de l'intention des parties que l'exploitation de ce site soit cédée à Norescom et que tous les frais d'exploitation soient assumés par Norescom qui percevrait l'ensemble des revenus d'exploitation du site.

Elle ajoute subsidiairement que le bail conclu entre Telus et le Centre de services partagés du Québec concerne des installations profitant au Ministère des Ressources naturelles et au Ministère des Transports qui sont spécifiquement incluses dans la convention d'exploitation (P-4). [ 28 ] Pour ce qui est de la défenderesse, lorsque la convention d'exploitation fait référence aux revenus de location, elle fait nécessairement référence qu'aux seuls revenus de location existant au moment de la signature de la convention, soit ceux provenant de Pêches et Océans Canada et du Ministère des Transports. [ 29 ] Selon la défenderesse, si les parties avaient eu l'intention d'inclure tous les revenus futurs provenant de l'exploitation du site de St-Médard, elles l'auraient indiqué précisément.

En effet, le représentant de la demanderesse est un homme d'affaires averti, qui travaille dans le domaine depuis de longues années et qui était en mesure de s'assurer que les termes du contrat reflétaient fidèlement son intention. [ 30 ] Elle rappelle que Québec-Téléphone (Telus) ne s'est pas départie de la propriété du site de St-Médard et qu'elle n'a pas renoncé à l'exploiter. [ 31 ] Elle soulève que la preuve démontre qu'il était économiquement avantageux pour Norescom d'exploiter le site de St-Médard à compter du mois de mai 1999 en raison des faibles coûts d'entretien et des revenus de location existant au moment de la conclusion de la convention d'exploitation. [ 32 ] La défenderesse soulève également que la demanderesse a tardé avant de faire valoir les droits auxquels elle prétend, puisque les équipements qui ont fait l'objet du bail intervenu entre la défenderesse et le Centre de services partagés du Québec ont été installés au site de St-Médard en octobre 2003 et ce n'est qu'en février 2007, que la demanderesse se manifeste pour réclamer des revenus de location découlant de ce bail. [ 33 ] De façon subsidiaire, la défenderesse invoque les articles 2875 , 2889 et 2892 du Code civil du Québec et prétend qu'une grande

partie de la réclamation de la demanderesse est prescrite. QUESTIONS EN LITIGE 1. Est-ce qu'en vertu de la convention d'exploitation intervenue entre les parties le 3 mai 1999 (P-4), la défenderesse doit verser à la demanderesse les revenus de location perçus du Centre de services partagés du Québec concernant les espaces loués au site de St-Médard? 2. Dans l'affirmative, est-ce qu'une

partie de la réclamation de la demanderesse est prescrite et quel est le montant des loyers qui doit lui être remis par la défenderesse? ANALYSE [ 34 ] En premier lieu, le Tribunal doit déterminer qu'elle était la véritable intention des parties lorsqu'elles ont conclu la convention d'exploitation (P-4), entre autres, concernant les deux (2) clauses suivantes: Clause 2.1 «Le Propriétaire cède par les présentes l'exploitation, à l'Exploitant du site de St-Médard comprenant le terrain désigné comme étant le Bloc A au cadastre officiel de la Seigneurie Nicolas Rioux, la bâtisse de télécommunication dessus construite ainsi que la tour de télécommunication.» Clause 4.1

«La présente convention est faite en considération de l'assumation par l'Exploitant de tous les frais d'exploitation en contrepartie l'Exploitant conserve la totalité des revenus de location du site.» [ 35 ] À première vue la clause 4.1 peut paraître claire, puisqu'il y est mentionné que la demanderesse conserve la totalité des revenus de location du site sans que la convention prévoit des exceptions. [ 36 ] Bien qu'un texte puisse paraître clair, il ne reflète pas toujours la véritable intention des parties lorsqu'ils ont contracté et peut donc requérir l'interprétation en fonction de la preuve qui a été faite à l'audience. [ 37 ] En effet, l'honorable juge Bich dans l'affaire Sobey's Québec inc. c.

Coopérative des consommateurs de Ste-Foy [1] énonce ce qui suit: «Bref, s'il est vrai que la jurisprudence, comme la doctrine du reste, affirme parfois que l'on a pas à interpréter ce qui est clair, il demeure néanmoins que ce qui est ou paraît clair n'est pas toujours exact et peut donc requérir l'interprétation. L'exercice consistera alors à chercher, à travers mais aussi au-delà de la volonté déclarée, la volonté réelle des parties, c'est-à-dire leur véritable intention commune, intention dont il faudra bien sûr faire la preuve.

Les articles 1425 et 1426 du Code civil du Québec consacrent cette primauté de la volonté réelle sur la volonté déclarée des parties en disposant que:

Article 1425 Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés.

Article 1426 On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages.» [ 38 ] La défenderesse, comme premier argument, plaide que « la totalité des revenus de location du site» fait nécessairement référence aux revenus de location provenant des conventions intervenues entre Mobilité, Pêches et Océans Canada et le Ministère des Transports. [ 39 ] La procureure de la défenderesse réfère à l'attendu suivant contenu à la convention d'exploitation (P-4): «ATTENDU que QuébecTel Mobilité en échange de l'assumation des différentes obligations contenues aux conventions est disposée à verser à Norescom Télécom inc. le loyer perçu aux termes desdits baux.» [ 40 ] Avec respect, le Tribunal ne peut souscrire à cet argument de la défenderesse.

Il faut rappeler qu'au moment de la signature de la convention (P-4) Québec-Téléphone et Mobilité sont deux (2) personnes morales distinctes et que leurs intérêts dans le site d'exploitation de St-Médard sont différents.

En effet, Mobilité louait des espaces à Pêches et Océans Canada et au Ministère des Transports sur ce site alors que Québec-Téléphone en était le propriétaire. [ 41 ] Lorsque dans l'attendu précédemment cité, on fait référence à l'assumation des différentes obligations contenues aux conventions, on fait nécessairement référence aux conventions intervenues entre Mobilité, Pêches et Océans Canada et le Ministère des Transports et non pas la convention d'exploitation (P-4). [ 42 ] C'est donc dire que la demanderesse conservait les loyers perçus aux termes des baux convenus par Mobilité en contrepartie de l'assumation des obligations de Mobilité en vertu de ces baux, et non en contrepartie de l'assumation de tous les frais d'exploitation du site de St-Médard, tel que convenu à l'article 4.1 de la convention (P-4). [ 43 ] Par ailleurs, le Tribunal doit interpréter le contrat en fonction des objectifs que les parties poursuivaient en concluant la convention (P-4) et de leurs comportements par la suite, et ce, conformément à l'

article 1426 du Code civil qui prévoit ce qui suit:

Article 1426 «On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçu, ainsi que des usages.» [ 44 ] Il ressort de la preuve que le 31 décembre 1997, Mobilité a vendu à Norescom son réseau de radio mobile Grand Rayonnement dont certains équipements se trouvaient sur le site de St-Médard.

Des négociations sont alors intervenues entre Norescom, Mobilité et Québec-Téléphone pour le maintien des équipements sur le site. [ 45 ] Lors de ces négociations Québec-Téléphone a clairement mentionné qu'elle ne désirait plus exploiter le site de St-Médard en raison de la vétusté des installations électriques, tel que le confirme le témoignage de l'ingénieur Marcel Bourget qui a travaillé chez Mobilité de 1988 à 2001 et, par la suite, chez Telus Mobilité. Le site de St-Médard était uniquement utilisé pour le service de radio

mobile Grand Rayonnement et il avait été décidé de ne pas investir pour réparer les infrastructures, et ce, dès 1996. [ 46 ] Lors de la conclusion de la convention (P-4), il était de l'intention de Québec-Téléphone de fermer et de ne plus exploiter le site de St-Médard. [ 47 ] Les circonstances entourant la signature de la convention (P-4) confirment que Québec-Téléphone n'avait plus aucun intérêt dans le site de St-Médard en raison, entre autres, des coûts de réfection élevés.

C'est l'intervention de la demanderesse qui a accepté d'assumer l'ensemble des frais d'exploitation qui a permis au site de St-Médard de demeurer opérationnel. [ 48 ] Le Tribunal ne peut donc souscrire à la prétention de la défenderesse, que les circonstances de la conclusion de l'entente (P-4) favorisent son interprétation à l'effet qu'elle n'a pas cédé tous les revenus de location du site futurs ou actuels. [ 49 ] La défenderesse ajoute que d'interpréter la convention (P-4) comme donnant droit à la demanderesse aux loyers futurs favoriserait un résultat économique commercialement déraisonnable. [ 50 ] En effet, la jurisprudence consacre qu'il faut, lorsque le Tribunal détermine l'intention véritable des parties, tenir compte des circonstances qui favorisent un résultat commercial raisonnable.

À cet effet, l'honorable juge Landry dans l'affaire Aménagement Westcliff ltée et Centre commercial Manicouagan ltée c. Société immobilière du Québec [2] énonce ce qui suit: «Dans le contexte d'un conflit avec un assureur, le juge Estey dans Exportation consolidated Bathurst c.

Mutual Boiler [1980 ] 1 RCS, p. 888, énonçait, à la page 901, la règle d'interprétation qui doit guider le Tribunal: «Même indépendamment de la doctrine contrat proferentem dans la mesure où elle est applicable à l'interprétation des contrats, les règles normales d'interprétation amènent une cour à rechercher une interprétation qui, vu l'ensemble du contrat, tend à traduire et à présenter l'intention véritable des parties au moment où elles ont contracté.

Dès lors, on ne doit pas utiliser le sens littéral lorsque cela entraînerait un résultat irréaliste ou qui ne serait pas envisagé dans le climat commercial dans lequel l'assurance a été contractée. … Rechercher la commune intention des parties, interpréter le bail en tenant compte des circonstances dans lesquelles il a été conclu, donner une interprétation qui favorise un résultat commercial raisonnable exigent que l'on tienne compte de l'obligation des requérantes envers l'intimé en vertu du bail ...» [ 51 ] Selon la demanderesse, le ratio coût d'exploitation / revenus au moment de la signature de la convention (P-4) est un indice important que l'intention des parties était que seuls les revenus provenant des baux existant à ce moment devaient être conservés par la demanderesse.

Selon la défenderesse, l'économie sur le paiement d'un loyer à Québec-Téléphone additionnée aux frais d'exploitation encourus par la demanderesse était inférieure aux loyers que cette dernière percevait des deux (2) locataires présents lors de la signature de la convention (P-4). [ 52 ] Cette affirmation de la défenderesse doit être nuancée, puisque la preuve a démontré que la demanderesse n'a pas investi dans la réfection de la ligne électrique dont les coûts étaient évalués, à l'époque de la signature de la convention (P-4), à environ 30 000,00 $. [ 53 ] De plus, la preuve a démontré que Québec-Téléphone n'avait plus aucun intérêt financier dans le site de St-Médard, puisqu'elle avait décidé de le fermer.

Par ailleurs, Québec-Téléphone disposait, aux termes de la convention (P-4), de la faculté de reprendre possession du site de St-Médard et de mettre fin à la convention sur préavis de trois (3) mois. En effet, l'article 3.3 de la convention se lit comme suit:

Article 3.3 «Le Propriétaire pourra mettre fin en tout temps à la convention et reprendre possession du site en donnant à l'Exploitant un préavis écrit de trois (3) mois.

L'Exploitant ne sera pas évincé, il pourra maintenir ses équipements en place et s'engage à signer dans un délai raisonnable un contrat de location avec le propriétaire.» [ 54 ] Dans les circonstances, le propriétaire, en l'occurrence Québec-Téléphone, était protégé si les conditions économiques de l'entente devenaient beaucoup plus favorables à la demanderesse et pouvait résilier l'entente dans un délai somme toute très court. [ 55 ] Enfin, il apparaît au Tribunal que d'interpréter l'entente (P-4) comme le veut la défenderesse irait à l'encontre de l'équité qui est un facteur important dont le Tribunal doit tenir compte, afin de déterminer le contenu obligationnel d'un contrat, et ce, conformément à l'

article 1434 du Code civil du Québec . [ 56 ] En effet, selon la défenderesse, elle pouvait installer de l'équipement sur le site de St-Médard, louer l'utilisation de ces équipements à une tierce partie, recevoir et conserver les revenus de location, alors que la demanderesse paierait l'ensemble des frais d'exploitation y compris ceux générés par l'installation de l'équipement par la défenderesse, et ce, sans recevoir aucun revenu supplémentaire. [ 57 ] Cette proposition, en plus d'être inéquitable, va à l'encontre de l'intention des parties ainsi que du contenu obligationnel de l'entente (P-4).

Il ressort de cette entente que Québec-Téléphone a cédé à la demanderesse l'exploitation complète du site de St-Médard à charge par elle d'assumer tous les frais d'exploitation et de conserver tous les revenus de location du site.

[ 58 ] Dans les circonstances, la défenderesse ne pouvait louer au Centre de services partagés du Québec un emplacement sur le site de St-Médard sans verser à la demanderesse les revenus de location qu'elle tirait de cette location. Pour éviter de verser les revenus de location, la défenderesse aurait dû transmettre le préavis prévu à l'article 3.3 tel qu'elle l'a fait le 19 février 2009. [ 59 ] La défenderesse prétend qu'une

partie de la réclamation de la demanderesse est prescrite conformément à l'

article 2925 du Code civil du Québec qui prévoit une prescription de trois (3) ans. [ 60 ] Il appert de la preuve que le bail conclu entre la défenderesse et le Centre de services partagés du Québec a débuté le 1 er octobre 2003. [ 61 ] Cependant, l'action de la demanderesse a été déposée au greffe le 27 octobre 2008, de sorte qu'elle ne peut réclamer les revenus de location qu'à compter de ceux échus le 28 octobre 2005. [ 62 ] Selon l'

article 2892 alinéa 1 du Code civil du Québec , le dépôt d'une demande en justice interrompt la prescription. [ 63 ] Puisque le bail (D-2) convient que le loyer est payable le 1 er de chaque mois, la défenderesse devra payer à la demanderesse les revenus de location perçus en vertu de ce bail à compter du 1 er décembre 2005 jusqu'au 1 er mai 2009, date à laquelle la convention (P-4) a été résiliée suite à l'envoi du préavis par la défenderesse le 19 février 2009. [ 64 ] La preuve démontre que le loyer mensuel payable par le Centre de services partagés du Québec était de 376,24 $.

La défenderesse devra donc verser à la demanderesse 42 mois à 376,24 $ par mois, ce qui représente la somme de 15 802,08 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 15 802,08 $ avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure du 29 juillet 2008 sur la somme de 12 039,68 $ et, quant au reste, les intérêts devront être calculés à compter de chaque échéance de loyer payable par le Centre de services partagés du Québec. LE TOUT avec dépens. __________________________________ FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. Me SERGE HOUDE Serge Houde Avocat Inc. Procureur pour la demanderesse Me HERMINA POPESCU Procureure pour la défenderesse Date d’audience : 24 mars 2010