2012 QCCQ 9925, 2012 QCCQ 9925

Labbé Poitras c. Constructions RB Boucher inc. 2012 QCCQ 9925 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE KAMOURASKA « Chambre civile » N° : 250-22-002541-105 DATE : 1 er novembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SONIA BÉRUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACINTHE LABBÉ POITRAS

Partie demanderesse c. CONSTRUCTIONS R.B. BOUCHER INC. Et RÉJEAN BOUCHER Et JEAN BOUCHER Et ME GAÉTAN BOUCHARD, Notaire Parties défenderesses; ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse poursuit Constructions R.B.

Boucher inc. (Constructions R.B.) ainsi que Réjean Boucher (Boucher) [1] et le notaire Me Gaétan Bouchard (Bouchard) en remboursement de la somme de 6 858,96 $ qu'elle a payée sous protêt aux institutions gouvernementales suite à l'achat d'un appartement de type condominium (condo). Elle réclame également pour troubles, ennuis, inconvénients et honoraires extrajudiciaires une somme de 5 000 $ . [ 2 ] Il est à noter qu'une requête en irrecevabilité a été accueillie à l'égard du défendeur Jean Boucher au début de l'audience. LES FAITS [ 3 ] La demanderesse et son conjoint sont domiciliés à Québec.

Cependant, la demanderesse travaille depuis juillet 1994 à Rivière-du-Loup à

titre de directrice financière d'une congrégation religieuse. Par conséquent, de 1998 jusqu'au 30 juin 2008, elle a loué un appartement à Rivière-du-Loup qu'elle occupait généralement une semaine sur deux puisque son travail lui permettait de demeurer à sa résidence principale à Québec l'autre semaine et y accomplir certaines tâches. [ 4 ] Au cours de l'année 2008, la demanderesse songe à s'acheter un immeuble à Rivière-du-Loup puisqu'elle envisage travailler encore quelques années à cet endroit.

Elle décide finalement d'acheter un condo. [ 5 ] Tel qu'allégué dans sa requête introductive d'instance, la demanderesse s'est finalement entendue avec Constructions R.B. pour l'achat d'un condo neuf. Les termes et modalités de l'entente sont exposés à l'avant-contrat intervenu entre les parties, soit la pièce P-1. Quant au prix, ce contrat stipule que la vente est effectuée pour une somme de 144 000 $, taxes incluses et que le crédit de taxes revient au vendeur. [ 6 ] Le 15 juillet 2008, la transaction est signée devant le notaire Bouchard.

Le contrat notarié produit sous la cote P-2 stipule expressément à l'article 11 que :

"

Article 11. Cette vente est faite en exécution de l'avant-contrat accepté et signé par les parties. Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes." [ 7 ] Ce contrat notarié stipule également à l'article 12 que : "

Article 12 . Cette vente est faite pour le prix de CENT TRENTE-TROIS MILLE CENT QUARANTE-TROIS DOLLARS ET QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTS (133 143,97 $), en acompte duquel le vendeur reconnaît avoir reçu de l'acheteur la somme de SEPT MILLE CINQ CENTS DOLLARS (7 500 $) payée avant ce jour et la somme de CENT VINGT-CINQ MILLE SIX CENT QUARANTE-TROIS DOLLARS ET QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTS (125 643,97 $) payée ce jour, DONT QUITTANCE FINALE. " [ 8 ] Pour les fins de la solution du présent litige, il est pertinent de mentionner que la pièce P-1, soit l'avant-contrat contient les mentions suivantes : " 1.

IDENTIFICATION DES PARTIES Jacinthe Poitras […]. (…) 3. PRIX ET ACCOMPTE (sic) Le crédit de taxe revient au vendeur. 3.1 Le prix d'achat sera de 144,000.00 taxe incluse dollars (144,000.00) que l'ACHETEUR convient de payer entièrement lors de la signature de l'acte de vente, à moins qu'un autre mode de paiement ne soit prévu ci-après. (…) " [ 9 ] Quant au contrat notarié, pièce P-2, il contient les paragraphes suivants: [ 10 ] Dans l'en-tête : "La demanderesse déclare résider et être domiciliée au […], Québec." [ 11 ] Au paragraphe 14c : "Les parties déclarent que la valeur de la contrepartie aux fins de la

Loi sur la taxe d'accise est de CENT TRENTE-TROIS MILLE CENT QUARANTE-TROIS DOLLARS ET QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTS (133 143,97 $) et aux fins de la

Loi sur la taxe de vente du Québec , est de CENT TRENTE-SEPT MILLE QUATRE CENT QUATRE DOLLARS ET CINQUANTE-HUIT CENTS (137 404,58 $)." [ 12 ] Au paragraphe 14d : "La TPS représente la somme de SIX MILLE SIX CENT CINQUANTE-SEPT DOLLARS ET VINGT CENTS (6 657,20 $) et la TVQ représente la somme de DIX MILLE TROIS CENT CINQ DOLLARS ET TRENTE-QUATRE CENTS (10 305,34 $).

Le vendeur reconnaît avoir reçu de l'acheteur lesdites sommes, dont quittance totale et finale, et s'engage à les remettre aux autorités concernées." [ 13 ] Au paragraphe 14e : "L'acheteur déclare être un particulier et acquérir ledit immeuble pour qu'il lui serve (qu'il serve à une personne qui lui est liée ou qu'il serve à son ex-conjoint) de résidence habituelle en prenant possession à la date des présentes." (Notre soulignement) [ 14 ] Au paragraphe 14f : "Les parties déclarent avoir satisfait à toutes les exigences requises par l'article 254 de la

Loi sur la taxe d'accise ,

partie IX, et des dispositions correspondantes de la

Loi sur la taxe de vente du Québec portant sur le droit au remboursement de la TPS et de la TVQ pour les maisons neuves." (Notre soulignement) [ 15 ] Au paragraphe 14g : "Le vendeur convient de porter au crédit de l'acheteur, qui accepte, le montant de TPS et de TVQ qui est remboursable à ce dernier , et représentant la somme de DEUX MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-SEIZE DOLLARS ET CINQUANTE-NEUF CENTS (2 396,59 $) en ce qui a trait à la TPS, et la somme de TROIS MILLE SEPT CENT NEUF DOLLARS ET QUATRE-VINGT-DOUZE CENTS (3 709,92 $) en ce qui a trait à la TVQ."

(Notre soulignement) [ 16 ] Au paragraphe 14h : "En conséquence, l'acheteur cède purement et simplement au vendeur, qui accepte, tous ses droits dans lesdits remboursements et s'engage à signer tout document de manière à lui donner plein effet, et le vendeur se reconnaît satisfait comme s'il avait perçu lesdits remboursements , dont quittance totale et finale." (Notre soulignement) [ 17 ] Au paragraphe 14i : "Quant au solde, représentant la TPS, soit la somme de QUATRE MILLE DEUX CENT SOIXANTE DOLLARS ET SOIXANTE ET UN CENTS (2 260,61 $), et au solde représentant la TVQ, soit la somme de SIX MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-QUINZE DOLLARS ET QUARANTE-DEUX CENTS (6 595,42 $) l'acheteur en fait remise en date des présentes au vendeur qui reconnaît les avoir reçues, dont quittance totale et finale, et ce dernier s'engage à les remettre aux autorités concernées." [ 18 ] Or, dans les faits, la demanderesse n'a pas utilisé ce condo à

titre de résidence habituelle de sorte que les autorités gouvernementales ont refusé la demande de remboursement de taxes au motif que (voir l'avis de cotisation pièce P-3) : "L'immeuble d'habitation qui fait l'objet de votre demande de remboursement n'était pas votre lieu de résidence principale (ou celui d'une personne qui vous est lié

e) au moment où vous (ou cette personne) avez occupé pour la première fois l'immeuble après le début des travaux de construction ou de rénovations majeures." POSITION DES PARTIES Position de la demanderesse [ 19 ] La demanderesse est d'avis : - Elle prétend que Boucher savait ou aurait dû savoir qu'elle n'habitait pas à Rivière-du-Loup de façon permanente et qu'ainsi elle risquait d'avoir de la difficulté à réclamer le crédit de taxes et par conséquent, il devait la mettre en garde; - Que Bouchard a mal reproduit dans l'acte notarié ses intentions et les volontés des parties; - Qu'elle a été induite en erreur par Constructions R.B. car elle n'aurait pas acheté ce condo si elle avait dûment été informée par cette dernière que son prix d'achat risquait d'être plus élevé que 144 000 $; - Que le notaire aurait dû lui dire de vérifier si elle se qualifiait pour le crédit de taxes considérant qu'il savait ou devait savoir qu'elle conserverait deux adresses, une à Québec et une à Rivière-du-Loup; - Que le notaire avait, en raison de ses fonctions, une obligation d'information et un devoir de conseil; - Elle considère que Boucher peut être poursuivi personnellement puisqu'il connaissait la notion de crédit de taxes et qu'il avait lui aussi une obligation d'information et une obligation d'agir de bonne foi, en vertu de l'

article 6 du Code civil du Québec . - Que Constructions R.B. avait aussi une obligation d'information parce qu'elle est habituée à travailler avec la notion de crédit de taxes; Position des défenderesses Constructions R.B. et Boucher [ 20 ] Boucher soumet qu'il n'y a pas l'ombre d'une preuve de sa responsabilité personnelle dans le présent dossier.

Il prétend qu'il n'était pas de sa compétence ni de sa responsabilité de s'assurer de l'application du crédit de taxes. [ 21 ] Il est d'avis que la demanderesse a fait de l'aveuglement volontaire s'engageant à céder le crédit de taxes sans se préoccuper si ce crédit était applicable alors qu'elle se doutait qu'elle pouvait rencontrer une difficulté. [ 22 ] En effet, Constructions R.B. et Boucher soumettent que la demanderesse se doutait depuis 2003 qu'il fallait satisfaire à la notion de résidence principale pour avoir droit au crédit de taxes.

Or, en 2008, elle n'a posé aucune question afin de s'en assurer ni n'a fait aucune vérification. [ 23 ] Elle n'a pas soulevé le fait qu'elle conserverait ses deux résidences ni lorsqu'elle a signé l'avant-contrat, ni lorsqu'elle a signé le contrat notarié. [ 24 ] Ils soumettent finalement qu'ils n'avaient aucune obligation d'information ou de conseil et que la demanderesse est responsable des conséquences découlant des déclarations qu'elle a faites. Position du défendeur Bouchard

[ 25 ] Le notaire Bouchard soumet que la demanderesse avait le fardeau de prouver que celui-ci a mal reproduit ses volontés. Il est d'avis qu'il a agi comme tout confrère l'aurait fait dans le cadre de sa profession de notaire.

Il soumet ne pas avoir commis de faute en ne s'étant pas écarté de la conduite prudente et diligente qu'aurait eu un autre notaire placé dans les mêmes circonstances. [ 26 ] Il dit avoir agi de manière prudente et diligente également au niveau de son devoir de conseil puisqu'il s'est fié aux représentations et déclarations de la demanderesse. [ 27 ] Il soumet également, qu'il y a absence de lien de causalité entre les dommages invoqués par la demanderesse et la faute qu'elle lui reproche puisque s'il avait été connu lors de la signature qu'il lui serait impossible de réclamer le crédit de taxes, la demanderesse aurait dû renégocier son entente avec le vendeur sinon elle perdrait l'acompte de 7 500 $ qu'elle avait déjà versé. [ 28 ] Il soumet également que la réclamation pour honoraires extrajudiciaires est irrecevable puisqu'il n'y a aucun fondement à une telle réclamation conformément aux principes énoncés dans l'arrêt Viel [2] .

ANALYSE ET DÉCISION [ 29 ] La

partie demanderesse a le fardeau de démontrer le bien fondé de ses prétentions et des faits qu'elle allègue. Elle doit, à cet effet, présenter une preuve prépondérante conformément à l'

article 2803 du Code civil du Québec . [ 30 ] Par conséquent, elle avait le fardeau de démontrer la faute qu'elle prétend que les défenderesses ont commise, le préjudice qui en découle et le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. [ 31 ] À l'égard du notaire, elle a le fardeau d'établir que celui-ci n'a pas agi selon les règles de l'art, qu'il n'a pas eu la conduite qu'aurait eu tout autre notaire placé dans les mêmes circonstances, ou qu'il a failli à son devoir de conseil et d'information en n'agissant pas de manière prudente et diligente. [ 32 ] À l'égard des défenderesses Constructions R.B. et Boucher, la demanderesse a le fardeau de démontrer quelle était la nature de l'entente intervenue entre elles et de démontrer que les défenderesses ont omis de respecter les obligations pour lesquelles elles s'étaient engagées. [ 33 ] Le contrat de vente pour lequel la demanderesse a fait l'objet d'avis de cotisation est un acte authentique [3] .

Cet acte authentique n'a pas fait l'objet d'une inscription en faux par l'une ou l'autre des parties. [ 34 ] Conformément à l'

article 2819 du Code civil du Québec , cet acte authentique, signé par toutes les parties, fait alors preuve à l'égard de tous, de l'acte juridique qu'il renferme et des déclarations des parties qui s'y rapportent directement. [ 35 ] Or, la preuve qui apparaît dans cet acte authentique ainsi que la preuve qui découle de l'avant-contrat, pièce P-1, jumelées aux témoignages entendus, démontrent clairement que l'intention des parties au moment de l'échange de consentements, est à l'effet que la demanderesse paie pour le condo la somme totale de 144 000 $ et que le vendeur reçoive cette somme plus le bénéfice du crédit de TPS et de TVQ [ 36 ] Lorsque la demanderesse a consenti à céder le remboursement du crédit de TPS et de TVQ au vendeur, jamais elle n'a mentionné que cette cession était conditionnelle à l'admissibilité ou non de la transaction à ce crédit de TPS et de TVQ. [ 37 ] Or, seule la demanderesse avait le contrôle de la situation à savoir si cette transaction serait admissible au crédit de TPS et TVQ en faisait de ce condo sa résidence habituelle. [ 38 ] Les défenderesses n'avaient aucun contrôle sur l'admissibilité au crédit de taxes.

Elles devaient se fier strictement aux déclarations de la demanderesse à cet égard et sur ce qu'elle ferait de cette résidence par la suite pour qu'elle soit qualifiée de résidence habituelle au sens de la réglementation. Or, la demanderesse dit qu'elle se doutait depuis 2003 qu'il y avait une exigence particulière liée à la notion de résidence pour avoir droit au crédit de taxes. En 2008, lors de la transaction, jamais elle n'en a fait mention.

Elle n'a jamais avisé qu'elle conserverait ses deux résidences ni laquelle des deux serait sa résidence habituelle. [ 39 ] Ce crédit de taxes constitue une considération importante de l'avant-contrat particulièrement pour Construction R.B.. Si elle avait été avisée que ce crédit lui était cédé seulement si la demanderesse y était admissible elle aurait fort probablement refusé d'y consentir. [ 40 ] La demanderesse a fait une déclaration dans le cadre de l'acte authentique P-2 à l'effet qu'elle satisfait aux conditions d'admissibilité au crédit de taxes sans même s'en assurer.

Or, elle témoigne à l'effet qu'elle n'a jamais eu l'intention de faire de ce condo sa résidence habituelle au sens des lois fiscales. Si c'est le cas, elle a fait de fausses déclarations laissant croire les parties qu'il s'agirait d'une résidence habituelle au sens de ces lois malgré ses doutes. [ 41 ] Par conséquent, si aveuglement volontaire il y a, c'est la demanderesse qui en est à l'origine puisqu'elle s'est contentée de croire qu'elle n'aurait à payer que 144 000 $ sans plus.

Son engagement est plus important et elle droit le respecter. [ 42 ] Quant au notaire, la preuve démontre que celui-ci a agi comme un autre notaire aurait agi en pareilles circonstances. Il a utilisé le logiciel usuel pour faire lesdits calculs à intégrer dans l'acte notarié.

Il a, en fait, mis par écrit l'intention des parties à l'effet qu'en bout de ligne, le vendeur reçoive le crédit de taxes et la somme de 144 000 $ alors que la demanderesse versait la somme totale de 144 000 $. [ 43 ] Si la demanderesse avait effectivement été admissible à ce crédit de taxes, l'acte authentique reflétait exactement la situation. L'acte authentique P-2 préparé par le notaire représente fidèlement l'entente convenue entre les parties. [ 44 ] Le notaire aurait-il dû informer la demanderesse des conséquences de la non-application du crédit de taxes dans les

circonstances du présent dossier ? Le Tribunal est d'avis que non. Il s'agissait d'un condo neuf que la demanderesse achetait afin de l'habiter personnellement. La preuve ne permet pas de conclure que le notaire aurait dû savoir ou se douter qu'il y avait un risque que ce crédit de taxes ne puisse être admissible et ainsi en informer les parties. [ 45 ] Il en est également de même pour Constructions R.B. Cette dernière n'avait pas cette obligation d'information et n'avait pas de renseignement qui lui permettait de croire que ce crédit de taxes ne serait pas admissible.

Au contraire, Constructions R.B. s'est fiée à la demanderesse car elle seule pouvait savoir quelles étaient ses intentions quant à l'utilisation future de ce condo. [ 46 ] Les prétentions de la demanderesse à l'effet qu'elle ne connaissait pas la définition exacte de la notion de résidence habituelle et qu'elle ne connaissait pas les critères exacts d'application du crédit de taxes sont contredites par ses déclarations incluses à l'acte authentique pièce P-2, et au document D-1 signé en novembre 2008 soit après la transaction. [ 47 ] Si la demanderesse ignorait la réelle définition de résidence habituelle et les réels critères applicables, elle ne peut reprocher cette ignorance aux défenderesses et a eu trois occasions différentes pour soulever ses craintes à cet effet mais ne l'a pas fait. [ 48 ] Nul n'est censé ignorer la Loi.

Lorsqu'on signe un acte authentique comportant des déclarations formelles alors qu'on doute de leur véracité, on ne peut pas par la suite invoquer sa propre négligence d'avoir fait certaines vérifications surtout lorsque cela peut engendrer des conséquences à l'autre partie. La demanderesse doit donc assumer les conséquences fiscales reliées à ses propres déclarations. [ 49 ] Le contrat est la loi des parties, chacune d'elles se doit de respecter les obligations qu'elle a contractées [4] .

La demanderesse a contracté par un consentement licite et non vicié, l'obligation de céder le montant du remboursement du crédit de taxes. Si ce crédit de taxes n'a pu être reçu, ce n'est pas en raison des agissements de Constructions R.B. mais parce que la demanderesse n'a pas fait de ce condo sa résidence habituelle. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande de la

partie demanderesse; LE TOUT avec dépens. __________________________________ SONIA BÉRUBÉ, J.C.Q. ME YVES PICARD, Avocat Picard Sirard Poitras, Avocats Procureurs de la

partie demanderesse ME DAVE BOULIANNE, Avocat Boulianne Bergeron, Avocats Procureurs de la

partie défenderesse Constructions R.B. Boucher inc. Réjean Boucher et Jean Boucher ME BARBARA CAIN, Avocate Siskinds, Desmeules, Avocats Procureurs de la

partie défenderesse Me Gaétan Bouchard

Date d’audience : 19 avril 2012