2020 QCCQ 518, 2020 QCCQ 518

Legendre c. Comtois 2020 QCCQ 518 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-039695-193 DATE : 29 janvier 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS. J.C.Q. ______________________________________________________________________ Jérôme LEGENDRE Demandeur c.

Yves COMTOIS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT (demande pour permission d’en appeler d’une décision de la Régie du logement) ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Il s’agit d’une demande pour permission d’en appeler d’une décision de la Régie du logement (la « Régie ») par laquelle la Régisseure, Me Sophie Alain, rétracte une décision rendue par défaut le 6 août 2019, accueille en

partie la demande de rétractation du locataire, monsieur Yves Comtois (« Comtois » [1] ), et, enfin, accueille en

partie la demande du locateur, monsieur Jérôme Legendre (« Locateur »).

LES FAITS [ 2 ] Dans le dossier 466324, le Locateur demandait à la Régie de résilier le bail le liant à Comtois, car ce dernier retardait fréquemment le paiement de son loyer. [ 3 ] Une audience se tient le 25 juillet 2019 en l’absence de Comtois et le Régisseur, Me Éric Luc Moffatt, fait droit entièrement à la demande du Locateur et résilie le bail avec Comtois. [ 4 ] Le 19 août 2019, une demande de rétractation est déposée par Comtois. [ 5 ] Cependant, bien que cette demande de rétractation énonce les motifs pour lesquels Comtois ne s’est jamais présenté lors de l’audience, cette demande est cependant muette quant aux moyens

sommaires de défense que Comtois entend faire valoir à l’audience. [ 6 ] Le 10 septembre 2019, une décision est rendue par la Régisseure Me Sophie Alain, décision qui fait l’objet de la présente demande pour permission d’en appeler. [ 7 ] Il y a lieu de citer ci-après les paragraphes pertinents de cette décision ainsi que les conclusions : « […] [3] Le locataire affirme ne pas avoir reçu l’avis d’audience de la Régie du logement. [4] En défense à la demande du locateur, il explique avoir travaillé pour le locateur jusqu’en mai 2019 et il était payé à même son loyer.

En mai, il a exécuté une tâche pour le locateur, mais n'a pas reçu paiement, d'où la compensation souhaitée Quant aux autres mois de loyer, il affirme que le locateur n'est pas venu quérir le loyer. Séance tenante, il souhaite payer le loyer dû. [5] Le locateur conteste vivement la demande de rétractation, vu la présomption de réception de l'avis d’audience. Demande de rétractation [6] L'

article 89 de la

Loi sur la Régie du logement, sur lequel se fonde la présente demande, stipule qu'une

partie peut demander, dans un délai de 10 jours de sa connaissance, la rétractation d'une décision rendue contre elle. Cette

partie doit démontrer avoir été empêchée de se présenter ou de fournir une preuve , par surprise, fraude ou autres causes jugées suffisantes. [7] De plus, conformément à l’

article 44 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement , la demande doit également contenir les moyens

sommaires de défense à la demande originaire.

[8] Ces trois conditions doivent exister en même temps : si une seule n'est pas rencontrée, la demande sera rejetée3. Aussi les motifs soumis au soutien de la rétractation doivent être sérieux4, sincères et véridiques5. Décision [9] Le locataire allègue n’avoir jamais reçu l'avis d'audience. Le locataire est présumé avoir reçu son courrier dans la boîte postale àl'adresse où il habite selon la

Loi sur la Société canadienne des postes. De plus, l'alinéa 2 de la l’article 16 du Règlement sur la procéduredevant la Régie du logement prévoit une présomption simple de réception de l’avis d’audience par son destinataire. Cette présomptionpeut être réfutable par tout moyen. [10] Le Tribunal a examiné le dossier pour constater que l’avis d'audition transmis au locataire n'a pas été retourné par Postes Canada àla Régie du logement. Néanmoins, il peut être probable que le locataire n’a pas reçu l'avis d'audience et accepte son explication.D’ailleurs, son témoignage est sincère quant à la réception des autres documents. [11] Quant aux moyens

sommaires de défense élaborés à l’audience, le litige quant au paiement des travaux ne permet pas lacompensation entre les deux dettes, puisque la somme réclamée par le locataire n’est pas claire, liquide et exigible; il devait donc payerson loyer et non pas retenir sur celui- ci le paiement des travaux en litige. Après explications du Tribunal à cet égard, le locataire a remisau locateur le solde du loyer dû. [12] Le locataire a convaincu le Tribunal qu'il rencontre les critères mentionnés à l'article 89 de la Loi pour accorder la rétractation de ladécision.

Cependant, vu les circonstances, le locataire assume les frais de sa demande. [13] Tel que permis par l'article 45 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement, le Tribunal a aussitôt tenu l’audiencesur la demande originaire, vu le consentement des parties. Demande originaire [14] Outre le recouvrement du loyer et celui dû au moment de l'audience, le locateur demande la résiliation du bail pour deux motifs, soitle retard de plus de 3 semaines dans le paiement du loyer et de retards fréquents.

L'exécution provisoire de la décision est égalementdemandée. [15] Les parties sont liées par un bail reconduit du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 au loyer mensuel de 605 $, payable le premier jour dechaque mois, reconduit jusqu'au 30 juin 2020 au loyer mensuel de 615 $. [16] À l'audience, tous les loyers sont payés.

Le premier motif de résiliation est donc rejeté. [17] Quant au deuxième motif de résiliation, le loyer étant payable le premier jour de chaque mois, un locateur peut obtenir la résiliationdu bail lorsqu’un locataire retarde fréquemment le paiement du loyer et qu’il en subit un préjudice sérieux. [18] La preuve démontre que le loyer a été payé en retard à répétition au cours des derniers mois Ces défauts sont réguliers et continuels. [19] On mentionne les nombreuses démarches à faire pour percevoir le loyer En raison des obligations financières relatives (multiplescharges financières dont le paiement de la créance hypothécaires}, le locateur a dû payer les taxes foncières sur marge de crédit, vu lesretards accumulés Le préjudice causé et les retards démontrés justifient aussi la résiliation du bail pour le second motif prévu à l’article1971 C.c.Q. [20] La demande de résiliation du bail pour ce motif est donc bien fondée, vu la démonstration à I audience du préjudice sérieux. [21] Néanmoins, le Tribunal considère qu'il y a lieu de surseoir à la résiliation du bail et d'y substituer (ordonnance prévue à l'article1973 C.c.Q. [22] En effet, le locataire a convaincu le Tribunal qu'il serait en mesure d’honorer le paiement du loyer le premier de chaque moispuisqu'il va dorénavant faire des chèques. […] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [26] ACCUEILLE en

partie la demande de rétractation; [27] RÉTRACTE la décision rendue le 6 août 2019; ET STATUANT à nouveau dans cette affaire; [28] ACCUEILLE en

partie la demande; [29] ORDONNE au locataire de payer le loyer le premier jour de chaque mois à compter du 1er octobre 2019, pour une durée de 18mois; […] » (Nos soulignements) ________________________________ 3 La Capital des Cantons de l’Est inc. c. Super Plus Inc., (QC CS), j. Fréchette (parag 134-135).

4 C.N.T. c. Les Entreprises C.J.S. inc., (QC CA). 5 Haque c. Corporation d’habitation Jeanne-Mance (C.Q., 2019-05-30), 2019 QCCQ 3498, SOQUIJ AZ-51603580. ERREURS DE DROIT INVOQUÉES PAR LE LOCATEUR [8] Essentiellement, le Locateur soumet que la demande en rétractation de Comtois est « informe » puisqu’elle ne contient pas lesmotifs de défense à l’encontre de la demande. [9] Il soumet que la Régisseure a erré en droit puisqu’elle n’a pas appliqué correctement l’article 89 de la

Loi sur la Régie dulogement[2] et n’aurait pas appliqué également l’article 44 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement[3]. [10] Plus précisément, la Régisseure aurait erré en droit puisque l’obligation de fournir les moyens de défense à la demandeprincipale est une condition essentielle à la formation d’un pourvoit en rétractation de jugement. [11] Quant au Locataire, ce dernier témoigne qu’il n’est pas au courant de la procédure et qu’il s’est fié au fonctionnaire du greffe dela Régie qui a, dit-il, rempli le formulaire de rétractation en son nom. [12] Enfin, le procureur du Locateur admet que tous les loyers ont été payés, mais que ce fait n’est pas pertinent en l’instance.

LE DROIT [13] Ma collègue, la juge Martine L. Tremblay J.C.Q., dans l’affaire Inter-loge Centre Sud c. Corbey[4], a bien résumé les critèresapplicables à la permission d’en appeler : « [13] La demande pour permission d’appeler ne constitue pas une deuxième chance pour une

partie d’invoquer ses arguments. Il fautqu’elle démontre que les questions qu’elle entend porter devant la Cour du Québec sont de même nature que celles prévues par l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement4 (« LRL ») : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque laquestion en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [14] De façon générale, une question est considérée comme devant permettre un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit5 :

a) d’une question sérieuse et méritoire; ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général. [15] La permission peut également être accordée lorsque la question soumise en est une qui met en cause les intérêts supérieurs de lajustice, notamment lorsque la Régie refuse d’exercer sa compétence ou lorsqu’il y a faiblesse apparente, à première vue, de la décisionattaquée.

La faiblesse apparente d’une décision peut être démontrée par la présence d’erreurs manifestes et dominantes dansl’appréciation des faits mis en preuve, une mauvaise application des règles de preuve ou une atteinte aux règles de justice naturelle telle, notamment, l’insuffisance de motivation de la décision6. [16] Une erreur de droit par le juge administratif ne suffit pas, en elle-même, pour autoriser l’appel si la question n’en est pas une d’intérêt général que la Cour du Québec devrait trancher7. [17] À ce stade du processus d’appel, il n’y a pas lieu de se demander si l’appel a des chances de réussir, mais plutôt de rechercher si le plaideur soulève des arguments cohérents et défendables juridiquement, même si ces arguments sont discutables8.

Par ailleurs, puisque lapermission d’appeler constitue un filtre pour écarter les appels inutiles, futiles, dilatoires ou insignifiants, il est de jurisprudence constante de ne pas autoriser un appel manifestement voué à l’échec9. » _________________________________ 4

Loi sur la Régie du logement, RLRQ, c. R-8.1 5 Lamarche McGuinty inc. c. Bristol (Municipalité de), (QC CQ), [1999], R.J.Q. 1270, p. 4. 6 Paradis c. Léonard, 2013 QCCQ 994, paragr. 10 à 13. 7 Bélliard c. Tourigny, 2013 QCCQ 4009, paragr. 26-27. 8 Terrasses Riopel & Campbell inc. c. Doherty, 2012 QCCQ 5156. 9 Breton c. ABM Habitations inc., 2011 QCCQ 10332, paragr. 16; Lapointe c. Jutras, 2011 QCCQ 394, paragr. 43.

ANALYSE ET DÉCISION [ 14 ] À la lecture de la décision de la Régisseure Alain, il est surprenant de constater que cette dernière n’a pas, sur-le-champ, rejeté la demande de rétractation, surtout après avoir énoncé les principes applicables (voir paragraphes 6 à 8 de la décision) en matière de rétractation. [ 15 ] En effet, le règlement 44 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement indique clairement que la demande doit également contenir les moyens

sommaires de défense à la demande originaire : « 44. La demande de rétractation d’une décision doit contenir non seulement les motifs qui la justifient mais, si elle est produite par le défendeur à la demande originaire, elle doit également contenir les moyens

sommaires de défense à la demande originaire. » [ 16 ] Il est évident, selon le Tribunal, que la Régisseure Alain a constaté que la demande de rétractation ne comportait pas de motifs de défense. [ 17 ] En fait, elle dit au paragraphe 11 de sa décision que les moyens

sommaires de défense de Comtois ont été « élaborés à l’audience ».

Tel qu’il appert de la décision, ces moyens de défense font référence au fait que Comtois voulait opérer compensation entre certains paiements effectués pour des travaux et le loyer à payer. [ 18 ] Qui plus est, elle rejette cependant séance tenante ces moyens de défense allégués par Comtois puisqu’elle conclut, en ce qui concerne le paiement des travaux assumés par ce dernier, qu’il n’y a pas de dette claire, liquide et exigible : Comtois devait donc payer son loyer à échéance. [ 19 ] Abordant par la suite la demande originaire en résiliation de bail, elle arrive à la conclusion que le premier motif de résiliation soumis par le Locateur doit être rejeté puisqu’elle a permis, à l’audience, à Comtois d’acquitter tous les loyers impayés à ce jour. [ 20 ] Puis, s’attaquant au deuxième moyen de résiliation, soit le fait que le Locataire retardait fréquemment les paiements du loyer, elle conclut que la preuve démontre que le loyer a été payé en retard à répétition au cours des derniers mois et que ces défauts sont réguliers et continuels.

Ainsi, pour la Régisseure Alain, ce motif justifierait la résiliation du bail et cette conclusion serait bien fondée vu également la démonstration à l’audience d’un préjudice sérieux au Locateur. [ 21 ] Cependant, elle considère qu’il y a lieu de surseoir à la résiliation du bail et d’y substituer plutôt l’ordonnance prévue à l’

article 1973 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 22 ] Il est clair, selon le Tribunal, que la décision de la Régisseure Alain de questionner séance tenante Comtois sur ses motifs de contestation en est une d’équité, découlant en quelque sorte de son pouvoir discrétionnaire lors de l’instruction. [ 23 ] Cependant, il est également clair, selon la jurisprudence consultée [5] , que la demande en rétractation doit contenir non seulement le rescindant, mais aussi le rescisoire, c’est-à-dire les moyens de défense à la demande originaire. [ 24 ] Par ailleurs, et malgré ce qui précède, toute erreur de droit n’est pas automatiquement suffisante pour justifier une autorisation d’en appeler.

Encore faut-il qu’il s’agisse d’une question d’intérêt général pour la Cour du Québec [6] . [ 25 ] En l’instance, le Tribunal arrive à la conclusion que la décision de la Régisseure Alain de ne pas rejeter séance tenante la demande de rétractation, bien qu’erronée, ne constitue pas une question sérieuse et méritoire ou encore ne constitue pas une question qui est d’un intérêt général que la Cour du Québec devrait trancher.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’en appeler d’une décision de la Régie du logement; LE TOUT , sans frais. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS J.C.Q. Me Alexis Desgagné Hébert GAGNON & ASSOCIÉS Avocats du demandeur M. Yves Comtois Non représenté Défendeur Date d’audience : 11 décembre 2019